1、唐山万达广场项目定位报告唐山万达广场项目定位报告谨呈：万达集团目 录一、项目认识：二、认识唐山的经济发展：四、唐山宏观市场容量及未来趋势研究：五、竞争区域细分市场研究：六、目标客户置业逻辑研究：七、住宅产品建议：八、商铺九、写字楼本体。项目区位项目区位 位于城市成熟核心区，紧邻两大城市主干道位于城市成熟核心区，紧邻两大城市主干道项目位置：项目位置：n项目位于唐山市核心区，抗震纪念碑东侧，紧邻城市主干道新华道与建设路。建设路：建设路：n唐山市的迎宾景观大道，全长10.38公里，是唐山市首条实行“绿波”管理的道路。新华道：新华道：n1985年完成建设，路面宽50米，全长9.55公里，也被称为“唐山2、的长安街”。抗震纪念碑：抗震纪念碑：n位于建设路与新华道交汇处，建成于1986年唐山抗震10周年之际，原为无人认领的地震遇难遗体安葬地，现为唐山人文化娱乐活动的重要场所。新华道新华道建设路建设路抗震纪念碑抗震纪念碑项目交通项目交通 多条城市干道及公交线路，便捷连接城市内各个区域多条城市干道及公交线路，便捷连接城市内各个区域n项目北侧紧邻新华道，距离建设路仅500米，交通快速便利；n项目西侧紧邻抗震纪念碑广场及大钊公园，7路、28路等多路公交均可到达；n项目南侧有运输铁路经过，煤矿在一定程度上增加了噪音及粉尘污染。城市主干道其他道路建设路建设路西山道西山道国防道国防道文化路文化路增盛路增盛路新华3、道新华道铁路铁路铁路n商业：商业：主要沿新华道分布的百货大楼、三利购物中心、尚座商业街等n医疗：医疗：妇幼医院、老年病医院、同济医院、工人医院及中医医院等n教育：教育：西山路小学、市八中、警察学校、河北理工大学等n绿化：绿化：大钊公园、凤凰山公园等n政府：政府：市委、市政府、市人大市政协等资源配套资源配套 步行尺度内，各种配套设施完善，以西侧及北侧为主步行尺度内，各种配套设施完善，以西侧及北侧为主北新华道北新华道新华道新华道南新华道南新华道建设路建设路凤凰山公园凤凰山公园冀东冀东烈士烈士陵园陵园大钊公园大钊公园纪念碑纪念碑广场广场尚座商业街尚座商业街市委市委市政府市政府市人大市人大市政协市政协4、三利三利购物购物中心中心百货百货大楼大楼广场广场河北理工河北理工大学大学新街新街小吃小吃城城妇幼妇幼医院医院同济同济医院医院工人医院工人医院中医中医医院医院西山路西山路小学小学新天地新天地国美店国美店开滦开滦一中一中市八中市八中老年病老年病医院医院255医院医院警察警察学校学校项目四至项目四至 道路状况较佳，周边商业氛围成熟，西侧景观资源良好道路状况较佳，周边商业氛围成熟，西侧景观资源良好区域四至：区域四至：n东至增盛路n南临国防道n西至文化路n北至新华道项目项目地块地块抗震抗震纪念纪念碑广碑广场场新华电影院新华电影院新文化广场新文化广场交通事故处理中心交通事故处理中心华盛超市华盛超市唐山科技5、馆唐山科技馆国防道国防道文化路文化路增盛路增盛路新华道新华道新华大酒店新华大酒店地块现状地块现状 地块内部拆迁接近尾声，前期准备情况平稳进行地块内部拆迁接近尾声，前期准备情况平稳进行地块内部的原生树地块东部未拆迁商铺地块南部的锅炉建筑西侧文化路西侧文化路南侧拆迁楼南侧拆迁楼南侧国防道及铁路南侧国防道及铁路东侧增盛路东侧增盛路内部内部：主要部分基本拆迁完毕，剩余部分为南侧建筑及东侧少量商铺，地块由北至南形成一定坡度，内部有一定数量的原生树木；周边周边：南侧一面的建筑及东侧的部分住宅较破旧，西侧大钊公园的绿化度较高，北侧与其他三侧形成鲜明对比；未来回迁的长青小学北侧新华道及百货大楼广场北侧新华道及6、百货大楼广场经济指标经济指标 大规模商业开发模式大规模商业开发模式部分回迁住宅、教育及商业配套部分回迁住宅、教育及商业配套经济技术指标：经济技术指标：n可建设占地面积：21.27万平方米n总建设面积总建设面积：104.6万平米（地上88.6万，地下16万）n容积率：4.17n商品住宅建筑面积商品住宅建筑面积：41万平米（地上33万，含3万底商，地下8万）n商业综合体指标：21万n写字楼：14万n酒店：5万n回迁区：23.6万（不含回迁书店）回迁住宅回迁住宅回迁商铺回迁商铺商品住宅商品住宅及回迁商及回迁商铺铺商品住宅及商铺商品住宅及商铺五星级五星级酒店酒店回迁回迁小学小学及幼及幼儿园儿园回迁商业7、回迁商业及写字楼及写字楼商业广场商业广场本体总结本体总结l城市核心区，高度认知的城市核心区，高度认知的成熟区域成熟区域；l居住氛围相对一般；居住氛围相对一般；l道路系统完善，公交系统成熟；道路系统完善，公交系统成熟；l基础建设跟进不足，周边配套基础建设跟进不足，周边配套完善完善；l项目项目紧邻景观资源紧邻景观资源，环境相对优越；，环境相对优越；l南侧及东侧部分建筑较破旧；南侧及东侧部分建筑较破旧；区域层面区域层面区域认知度高区域认知度高产品层面产品层面居住氛围一般居住氛围一般交通交通/配套完善配套完善l相对集中的高层规划排布；相对集中的高层规划排布；l具备一定面积的中心景观资源；具备一定面积的8、中心景观资源；l万达的万达的成熟商业模式引进成熟商业模式引进，五星级酒店及写字楼；，五星级酒店及写字楼；l大规模项目；大规模项目；l配套的小学、幼儿园及部分商铺；配套的小学、幼儿园及部分商铺；产品形式多样产品形式多样大规模大规模自身配套完善自身配套完善城市核心城市核心/一线品牌实力打造一线品牌实力打造/大规模城市综合体大规模城市综合体城市新地标城市新地标城市新地标城市新地标开发商对本报告的成果需求：开发商对本报告的成果需求：1.1.住宅的产品定位及设计要点建议；（主要成果）住宅的产品定位及设计要点建议；（主要成果）2.2.商铺的产品设计要点；商铺的产品设计要点；3.3.公建部分的产品定位方向选9、择。公建部分的产品定位方向选择。第一步：第一步：在正式进入市场层面研究之前，先要认识唐山这个城市。在正式进入市场层面研究之前，先要认识唐山这个城市。1.1.对唐山的经济发展如何认识对唐山的经济发展如何认识为了寻找唐山的真实消为了寻找唐山的真实消费力所在费力所在2.2.对唐山的城市发展如何认识对唐山的城市发展如何认识为了判断本区域地段的为了判断本区域地段的价值变化价值变化第二步：第二步：分产品类型的市场、客户研究，以确定产品发展方向和设分产品类型的市场、客户研究，以确定产品发展方向和设计建议。计建议。唐山。认识唐山的经济发展认识唐山的经济发展认识唐山的城市规划发展认识唐山的城市规划发展nGDPG10、DP表现表现唐山市整体经济保持平稳增长趋势，尤其在2006年以前，连续四年保持加速增长，至06年出现增速减缓，但07年整体GDP增速有所回升情况。唐山市07年GDP总值2779.14亿元，稳坐河北省的头把交椅，在全国各城市排名中位列第20，领先于济南、哈尔滨、长沙、长春等二线城市看指标看指标GDPGDP总额增速快，指标位居全国领先水平，甚至超越一些省会城市总额增速快，指标位居全国领先水平，甚至超越一些省会城市数据来源：唐山市统计年鉴【07年全国各城市GDP总额总额统计排名】GDP总额总额增长率增长率 省内排名省内排名nGDPGDP表现表现唐山市人均GDP增幅自02年-05年有较大提升，06年增11、幅开始下降趋势，07年GDP总额的增速有所回升，说明城市经济发展速度落后于城市化进程，城市扩张速度较快。唐山市07年人均GDP38351元，稳坐河北省的头把交椅，但由于人口较多，在全国各城市排名中位列第39，仍领先于武汉、乌鲁木齐、太原、长沙等二线城市看指标看指标人口数量较大，导致人均人口数量较大，导致人均GDPGDP增速减缓，但仍超越一些省会城市增速减缓，但仍超越一些省会城市1996-20071996-2007年唐山市人均年唐山市人均GDPGDP年增长变化趋势年增长变化趋势数据来源：唐山市统计年鉴人均人均GDP人口人口省内排名省内排名【07年全国各城市人均人均GDP统计排名】07年唐山市人均12、GDP为38351元（约合5612美元）唐山市房地产发展进入快速增长期，以质量为主，唐山市房地产发展进入快速增长期，以质量为主，数量与质量并重数量与质量并重房地产发展阶段与人均房地产发展阶段与人均GDPGDP关系国际通用衡量标准关系国际通用衡量标准发发展展阶阶段段启启动动期期发发展期展期快速增快速增长长期期稳稳定定发发展期展期人均GDP（美元）1000300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发发展特征展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型看指标看指标根据13、唐山当前根据唐山当前GDPGDP增速及人均增速及人均GDPGDP水平判断，房地产市场进入高速水平判断，房地产市场进入高速增长期，城市化进程处于加速阶段增长期，城市化进程处于加速阶段数据来源：唐山市统计年鉴城市化率时间20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段唐山城市化的阶段位置世界城市化进程阶段性规律图世界城市化进程阶段性规律图GDPGDP增长率增长率房地产业发展状况房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDPGDP与房地产发展模式与房地产发展模式看指标看指标唐山市人均可支配收入不断提高，位列全国唐山市人均可支配收入不断提高，位列全国5050强；但整体社14、会财富强；但整体社会财富在少数人手中富集，形成典型的沙漏结构在少数人手中富集，形成典型的沙漏结构n人均可支配收入表现人均可支配收入表现唐山市06年人均可支配收入为12376为，全国排名第46位2007年，唐山人均可支配收入14235元，较上年增长15%，04年以来，人均可支配收入以年均10%以上的速度增长。目前已经超过武汉，位列全国50强。数据来源：唐山市统计年鉴【0606年全国各城市年全国各城市人均可支配收入排名人均可支配收入排名】看结构看结构典型的重工业城市，三大产业发展极不平衡，孤注一掷的产业结构典型的重工业城市，三大产业发展极不平衡，孤注一掷的产业结构导致经济抗风险能力不足，应对危机能15、力差导致经济抗风险能力不足，应对危机能力差第一产业增加值第一产业增加值增长率增长率第二产业增加值第二产业增加值增长率增长率第三产业增加值第三产业增加值增长率增长率20052005年年236.196.3%1161.7317.2%629.7215.3%20062006年年255.225.1%1367.4117.1%739.0513.7%20072007年年286.082.6%1595.5516.5%897.5116.2%第二产业占据绝对主导第二产业占据绝对主导05-07年，三大产业比重分配无明显变化，二次产业始终占经济总量将近60%的比重，其中工业产值占90%以上，是唐山主要经济收入来源；第三产业16、比例不断提高第三产业比例不断提高05年以来，农业产值比重不断下降，在保证第二产业良性发展的基础上，第三产业比例不断上升，三大产业结构逐步优化，满足城市化要求。数据来源：唐山市统计年鉴矿主，能源业主矿主，能源业主钢材业主钢材业主私企业私企业主，国主，国企高层企高层公务员、教公务员、教师、大型钢师、大型钢企中高层企中高层普通工人等普通工人等支付力支付力高高低低n“沙漏型沙漏型”结构结构由于唐山的重工业发展与资源占有息息相关，唐山呈现典型的沙漏型财富特征，第三产业发展迅速，中产阶层开始出现，但是力量相对薄弱。看结构看结构整体社会财富在少数人手中富集，形成典型的沙漏结构；顶级财富整体社会财富在少数人手17、中富集，形成典型的沙漏结构；顶级财富人群受经济危机影响严重，社会投资需求被严重打压人群受经济危机影响严重，社会投资需求被严重打压n三大产业结构变化三大产业结构变化第二产业发展速度最快；第三产业呈现良好的发展势头，发展速度与第二产业相当，但经济总量远低于第二产业；第二产业就业规模达到153.65万人，占总就业人数的37.97%，近40%的就业人口贡献超过60%的产值。看人口看人口地震之后首个人口增长高峰支撑当前大量刚性首置需求；二套房贷地震之后首个人口增长高峰支撑当前大量刚性首置需求；二套房贷政策推进刚性首改需求的实现政策推进刚性首改需求的实现人口自然增长率 70年代末至80年代初，唐山出现地震18、之后人口增长的高峰，到1981年出生率达到20.3%，自然增长率达到14.4%，而76年以来城市平均自然增长率仅为6.1%；此年龄段人口至2009年正值婚龄，婚房需求（刚性首置）成为主力购房需求之一。6.16.1 “已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知 22.4422.4407年唐山人均居住面积为22.4422.44平米平米低于平均居住面积比例达到55%以上20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后19、付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-83513598 QQ:80001808795年至07年12年间，唐山市户籍人口变化极小，增长率低于10%；城市人口05年出现明显增长，但从05年至07年城市人口几乎无变化，增长速度较小，说明城市流动人口数量较少；看人口看人口0505年开始唐山城市化进程开始加快，但近几年增长速度缓慢，且人年开始唐山城市化进程开始加快，但近几年增长速度缓慢，且人口流动数量较少，以本市人口为主口流动数量较少，以本市人口为主20122012版版-20、房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-83513598 QQ:800018087唐山。认识唐山的经济发展：认识唐山的经济发展：1.1.看指标：看指标：GDPGDP高企，高企，三线城市领跑三线城市领跑；2.2.看结构：第二产业绝对主导，看结构：第二产业绝对主导，风险防空能力弱风险防空能力弱，社会，社会财富财富在在少数人手中富集少数人手中富集；3.3.看人口：城市内看人口：城市内刚性改善刚21、性改善及及刚性首置刚性首置需求旺盛需求旺盛认识唐山的城市规划发展认识唐山的城市规划发展十年重建十年重建唐山的震后重建规划应用唐山的震后重建规划应用“有机分散有机分散”的思想，使得城市基本生活的思想，使得城市基本生活配套资源分配相对均衡配套资源分配相对均衡两大片区两大片区三足鼎立三足鼎立 唐山震后城市总体规划应用了唐山震后城市总体规划应用了“有机分散有机分散”的思想，主城区适当的思想，主城区适当扩展，北部建设了新区，保留东矿区并适当发展，从而形成了南、北、扩展，北部建设了新区，保留东矿区并适当发展，从而形成了南、北、东三足鼎立的格局，使唐山形成了东三足鼎立的格局，使唐山形成了典型的组团式布局结构22、典型的组团式布局结构。三个组团。三个组团中间，是环保绿地中间，是环保绿地(陡河水库风景区陡河水库风景区)。唐山震后规划也考虑了唐山与北唐山震后规划也考虑了唐山与北京、天津、燕山山脉的空间关系，将京、天津、燕山山脉的空间关系，将恢复建设新唐山的规划同整个恢复建设新唐山的规划同整个冀东地冀东地区的经济发展区的经济发展结合起来，具有了成熟结合起来，具有了成熟的区域规划视角。的区域规划视角。19941994年的规划年的规划城市格局城市格局由新华道和建设路两条城市主干道划分城市区域；城市尺度小，唐由新华道和建设路两条城市主干道划分城市区域；城市尺度小，唐百区域为目前城市唯一核心区，但属于城南区域，客户存23、在一定程百区域为目前城市唯一核心区，但属于城南区域，客户存在一定程度的购买抗性度的购买抗性新华道新华道建建设设路路市政府市政府唐百唐百三利三利凤凰新城凤凰新城规划的未来商务金融中心规划的未来商务金融中心目前以中高档住宅项目为主目前以中高档住宅项目为主城东工业区城东工业区污染较为严重，污染较为严重，居住环境较差居住环境较差城南塌陷区城南塌陷区以低端居住为主以低端居住为主城市核心城市核心n唐山的商业、商务、政务三重中心唐山的商业、商务、政务三重中心n城市主干道交汇城市主干道交汇远洋城远洋城唐山人的看法：唐山人的看法：“城南那边地质条件不好，是地震时候损毁最严重的”“南湖公园就是因为地震形成的湿地公24、园”“知道政府要迁过去，可是城南是塌陷区，盖房子恐怕有问题吧”“广场（抗震纪念碑）那绝对是城市核心，但毕竟是路南，感觉盖不了高楼”未来发展未来发展南北两个新城的规划将分流城市核心的商务和政务中心功能，但建南北两个新城的规划将分流城市核心的商务和政务中心功能，但建设时间的不确定，使得原核心的地位在短期内不会动摇。设时间的不确定，使得原核心的地位在短期内不会动摇。凤凰新城规划凤凰新城规划以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的商务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地。商务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地。1.商务中心。着眼于大总部、大商业。大力发展高档商25、业区，全力打造唐山的中央商务区。已确定项目：德龙凤凰假日五星级酒店、香港嘉里集团五星级酒店等项目，规划用地面积约280亩，总建筑面积约20万平方米。启动时间不确定。2.金融中心。吸引各大金融机构入驻，打造唐山的金融一条街。3.总部基地。面向京津唐区域，统筹打造总部基地。先期将启动冀东物贸集团、唐山三友集团有限公司科学技术研发中心、宝业集团、冀东石油基地、质检中心及农村信用社联合社大厦、名仁大厦、新合作大厦7个项目，总用地面积47亩，总建筑面积约30万平方米。4.高科技产业基地。结合北部高教产业园区建设，建成高科技产业基地。南湖生态城规划南湖生态城规划9191平方公里，将成为唐山新的政务中心。平26、方公里，将成为唐山新的政务中心。未来的南湖生态城功能定位于以塌陷区生态修复、工业文明、抗震精神、现代艺术与文化创意为主要特色，以政务、休闲、运动、观光为主要功能的城市型综合功能区，以景观绿化、湖面拓宽为契机，着力打造休闲度假胜地、文化创意园区、国家城市湿地公园牞推动景观地产开发，更新城市结构。西南片区将成为唐山市新的政务中心、商务中心。南湖生态风景区建设将促进该地区的高品质开发建设，“十一五”期间，为重点发展片区，将以政务中心建设为带动、以青龙河河道的整治为基础，大规模进行高品质办公、商务、居住开发，将成为新的政务中心、商务中心、生态型示范新城。唐山。认识唐山的城市规划发展：认识唐山的城市规划27、发展：1.1.从住宅居住属性角度，城市核心的地段优势不突出从住宅居住属性角度，城市核心的地段优势不突出2.2.城市核心的功能属性在短期内不会动摇城市核心的功能属性在短期内不会动摇，长期或被，长期或被城市新区分流部分实际功能城市新区分流部分实际功能3.3.路南的地质条件会带来一定的路南的地质条件会带来一定的市场抗性市场抗性认识唐山的经济发展：认识唐山的经济发展：1.1.看指标：看指标：GDPGDP高企，高企，三线城市领跑三线城市领跑；2.2.看结构：第二产业绝对主导，看结构：第二产业绝对主导，风险防空能力弱风险防空能力弱，社会，社会财富财富在在少数人手中富集少数人手中富集；3.3.看人口：城市内28、看人口：城市内刚性改善刚性改善及及刚性首置刚性首置需求旺盛需求旺盛开发商对本报告的成果需求：开发商对本报告的成果需求：1.1.住宅的产品定位及设计要点建议；（主要成果）住宅的产品定位及设计要点建议；（主要成果）2.2.商铺的产品设计要点；商铺的产品设计要点；3.3.公建部分的产品定位方向选择。公建部分的产品定位方向选择。第一步：第一步：在正式进入市场层面研究之前，先要认识唐山这个城市。在正式进入市场层面研究之前，先要认识唐山这个城市。1.1.对唐山的经济发展如何认识对唐山的经济发展如何认识为了寻找唐山的真实消为了寻找唐山的真实消费力所在费力所在2.2.对唐山的城市发展如何认识对唐山的城市发展如29、何认识为了判断本区域地段的为了判断本区域地段的价值变化价值变化第二步：第二步：分产品类型的市场、客户研究，以确定产品发展方向和设分产品类型的市场、客户研究，以确定产品发展方向和设计建议。计建议。住宅。唐山宏观市场容量及未来趋势研究唐山宏观市场容量及未来趋势研究市场趋势市场趋势从反应时间上看：由南向北递进式发展从反应时间上看：由南向北递进式发展从影响程度上看：由上往下波及式传导从影响程度上看：由上往下波及式传导从反应时间上看从反应时间上看由南向北递进式发展由南向北递进式发展从影响程度上看从影响程度上看由上往下波及式传导由上往下波及式传导珠三角珠三角长三角长三角 环渤海环渤海全国主要二、三线城市商30、品房成交面积走势全国主要二、三线城市商品房成交面积走势单位：万平米单位：万平米天津天津沈阳沈阳重庆重庆长沙长沙西安西安东莞东莞05010015020025030007.107.207.307.407.507.607.707.807.9 07.10 07.11 07.12 08.108.308.608.808.10一线城市一线城市三四线城市三四线城市二线城市二线城市北京北京上海上海深圳深圳西安西安成都成都沈阳沈阳长沙长沙天津天津南京南京长春长春太原太原郑州郑州贵阳贵阳环渤海环渤海珠三角珠三角长三角长三角一线城市中深圳和上海从20072007年年6 6月月开始进入深度调整期，北京市场的反应慢于深圳31、上海北京市场的反应慢于深圳、上海，从20072007年底年底进入深度调整期，主要表现在成交量的明显下滑；二、三线城市的反应慢于一线城市二、三线城市的反应慢于一线城市，从20082008年年3-43-4月月开始进入调整期，且受影响程度明显小于一线城市受影响程度明显小于一线城市。趋势研究趋势研究至至0909年初，紧随一、二线城市，典型三线城市进入房地产市场调整年初，紧随一、二线城市，典型三线城市进入房地产市场调整的第一阶段的第一阶段 “暗降保量暗降保量”案例：案例：市场表现：市场表现：“业内人士称，春节前楼市低迷，一些大开发商明着不降价，却都在暗中降价。而中小开发商则抓紧时机明降，每平方米较去年32、底下降200元至1000元不等，一些二环内的期房楼盘甚至开出每平方米2000元左右的价格。同时，延续“购房即赠精装修”、“特价房”等促销模式，楼市低靡背景下，大小开发商均在采取自己的方式降价突围。”搜房北北京京天天津津杭杭州州深深圳圳广广州州东东莞莞惠惠州州西西安安武武汉汉佛佛山山上上海海石石家家庄庄石家庄：石家庄：三线城市房地产市场：房地产市场：08年下半年开始出现房地产市场转淡的迹象，成交量有所下降，至09年初，石家庄市场进入“暗降保量”的阶段趋势判断趋势判断此次经济危机中，作为唐山支柱产业的煤炭、钢铁行业遭受重创，此次经济危机中，作为唐山支柱产业的煤炭、钢铁行业遭受重创，导致财富人群支付33、力下降，购房信心受挫导致财富人群支付力下降，购房信心受挫唐山实体经济遭受重创，支柱产业进入快速下滑期，导致钢材、煤炭行业支付力下滑唐山实体经济遭受重创，支柱产业进入快速下滑期，导致钢材、煤炭行业支付力下滑案案 例：梧桐大道例：梧桐大道城市高端项目销售情况：销售情况：08年上半年实现项目一期（6万平米左右）全部售罄，下半年转入淡市以后，尤其10月煤炭、钢铁行业开始下滑以后，项目二期转签出现严重问题，且出现10%的退房，目前转签不足50%。“11月7日，国家能源局召集相关部门、行业协会和公司座谈，与会人士普遍认为，煤炭相关产业链受整体经济影响明显。”“中国钢铁工业协会表示，10月份，钢铁行业已进入34、全行业亏损，减产幅度明显，预计全年粗钢产量为5亿吨，与去年基本持平，甚至有减少的可能；全年煤炭消耗亦与去年持平，或将有所减少。”“在河北，现在钢铁限产幅度已达30%-40%，直接减少了对焦炭的需求”“中国重化工业已进入快速下滑期，明年钢产量恐有深幅回落，造成煤炭、电力需求急剧萎缩，预计明年煤炭产量将减少3亿至5亿吨。”“煤炭价格已经跌破国家限价水平，港口现货销售价格则已经全线跌破国家限价水平。”（山西）公路煤炭物流信息网，08年11月作为唐山主力购房人群，高端财富人群购买信心严重受挫、购房热情明显下降作为唐山主力购房人群，高端财富人群购买信心严重受挫、购房热情明显下降取决于对经济前景预期取决于35、对经济前景预期是否加大力度取决于是否加大力度取决于经济恢复的难度预期经济恢复的难度预期恢复取决于实体经济恢复取决于实体经济的真实支撑与信心的真实支撑与信心基本支撑面基本支撑面我们当前对未来楼市的观点：我们当前对未来楼市的观点：未来影响楼市的关键面将是未来影响楼市的关键面将是实体经济面实体经济面，经济复，经济复苏才能推动楼市彻底解冻。苏才能推动楼市彻底解冻。趋势判断趋势判断唐山房地产市场转暖需等待实体经济复苏，淡市将持续唐山房地产市场转暖需等待实体经济复苏，淡市将持续供销统计供销统计据不完全统计，据不完全统计，0808年唐山市区总体消化年唐山市区总体消化7272万，消化率超过万，消化率超过60%36、60%；中高端项目支撑市场，消化量占总体消化；中高端项目支撑市场，消化量占总体消化47.2%47.2%景泰翰林景泰翰林宏扬香木林宏扬香木林瑞景国际公馆瑞景国际公馆梧桐大道梧桐大道鹭港鹭港凤凰世嘉凤凰世嘉供应供应12万，消化万，消化9万万供应供应18万，消化万，消化16万万供应供应4万，消化万，消化2.7万万供应供应3.1万，消化万，消化3万万供应供应28万，消化万，消化10万万供应供应10万，消化万，消化5万万高端高端消化率消化率72%72%供应供应12万，消化万，消化8万万尚品名都尚品名都供应供应0.5万，全部消化万，全部消化金洋旺座金洋旺座中高端中高端供应供应4343万万消化消化3434万37、万消化率消化率80%80%中端中端供应供应6262万万消化消化2929万万消化率消化率47%47%p从消化率上看，在售中中高高端端以以上上项项目目整体消化率较高，平均达到77%77%，中中端端项项目目消化率较低，仅为47%47%；p从供应量上看，中中端端项项目目供应量最大，达到6262万万平平米米，而高高端端项项目目供应量较少，仅为1313万万p在在售售项项目目整整体体供供应应量量约约118118万万，消消化化7272万万，整整体消化率超过体消化率超过60%60%东方银座东方银座供应供应4.2万，全部消化万，全部消化德誉馨苑德誉馨苑供应供应13.4万，消化万，消化8万万紫御山庄紫御山庄供应供应38、4.7万，消化万，消化2.2万万盛泰庄园盛泰庄园供应供应7.2万，消化万，消化3.5万万供应供应1万，消化万，消化3300天元国际公寓天元国际公寓市场指标市场指标0404年至年至0808年，唐山市商品房销售面积走势平稳，始终维持在年，唐山市商品房销售面积走势平稳，始终维持在200200万万平米以下水平。平米以下水平。0808年以来，金融风暴使楼市疲软，逐渐开始下行，年以来，金融风暴使楼市疲软，逐渐开始下行，9-109-10月为各项目主要集中开盘期，月为各项目主要集中开盘期，6500-75006500-7500为主力价格区间。为主力价格区间。p2004年以前，唐山市商品房消化面积逐年保持上升趋势39、，至04年已经上升为224万平米；p至07年，唐山市商品房销售面积有所下降至167万平米；p08年前三季度，唐山商品房销售面积为万平方米，同比增长27.7；完成销售额38.48亿元，同比增长。实现销售均价3030元/平米，与上年同期相比，平均销售价格每平方米下降元。数据来源：唐山城乡规划局网800070006000500007年年6月月07年年12月月08年年6月月08年年12月月鹭港大户型鹭港大户型鹭港精装小户型鹭港精装小户型梧桐大道梧桐大道一期一期梧桐大道梧桐大道二期二期宏扬香木林宏扬香木林一期一期瑞景国际瑞景国际公馆公馆景泰翰林景泰翰林凤凰世嘉凤凰世嘉尚品名都尚品名都市场指标市场指标2040、082008年年-2012-2012年，年，中心城区（中心区、开平）中心城区（中心区、开平）为主要用地供应及住为主要用地供应及住宅建设面积的供应区域，其中宅建设面积的供应区域，其中普通商品房普通商品房为用地供应及建设面积的为用地供应及建设面积的主要用途。主要用途。p2008年-2012年，中心城区（中心区、开平）为住房用地主要供应区域，占总体用地供应的49%；p2008年-2012年，中心城区（中心区、开平）为住房建设面积主要供应区域，占总体住房建设面积的51%；数据来源：唐山城乡规划局网市场指标市场指标2008-20122008-2012年的土地放量主要集中在年的土地放量主要集中在0808及41、及0909年，且用地的容积率年，且用地的容积率呈现增长趋势呈现增长趋势 p未来五年的普通商品房建筑面积在逐逐年年减减小小，意味着容容积积率提高率提高、高层产品比例增大比例增大数据来源：唐山城乡规划局网站p未来五年的普通商品房用地放量，主主要要集集中中在在0808年与年与0909年年市场盘点市场盘点后续供应量主要集中在路北区，凤凰新城板块内，以商品房为主；后续供应量主要集中在路北区，凤凰新城板块内，以商品房为主；路南区域以平改项目为主要供应。路南区域以平改项目为主要供应。260万万150万万410万万p已知项目后续供应主主要要集集中中在路路北北区区，路南区以整改项目为主力供应，平均容积率在2.042、-2.52.0-2.5；p路路北北区区后续供应做主要集中在凤凤凰凰新新城城板块，约114.8114.8万平万平米政府力推三年大变样工程，以拆迁项目为主，拆迁安置为还迁房方式；政府力推三年大变样工程，以拆迁项目为主，拆迁安置为还迁房方式；政府力推三年大变样工程，以拆迁项目为主，拆迁安置为还迁房方式；政府力推三年大变样工程，以拆迁项目为主，拆迁安置为还迁房方式；以推动政绩为主，住房土地属于无序释放。以推动政绩为主，住房土地属于无序释放。以推动政绩为主，住房土地属于无序释放。以推动政绩为主，住房土地属于无序释放。p按照“拆、规、建”并举的原则，统筹安排拆违拆迁、规划设计及城市建设改造。200820043、8年年1010月月底底前前完成拆违拆迁；20092009年年6 6月月底底前前完成相关规划设计，20092009年年下下半半年年建设改造全部展开；20102010年年底底前前建设改造基本完成，城乡面貌三年大变样的目标基本实现。唐山市政府网唐山力争唐山力争三年实现城镇面貌大变样三年实现城镇面貌大变样p拆违拆迁进展顺利：今年全市拆违拆迁已已完完成成481481万万平平方方米米，其中10月份拆违拆迁完成136平方米。加上去年拆违拆迁294万平方米，我市已累累计计完完成拆违拆迁成拆违拆迁775775万平方米万平方米，占任务总量1000万平方米的77.5%77.5%p住房保障稳步推进：已开工安置住房2344、1231万万平平方方米米，占任务总数的57%57%，年底前竣工5757万万平平方方米米。0808年年安安排排经经济济适适用用住住房房项项目目2424项项，年年底底前前竣竣工工经经济适用住房济适用住房31.831.8万平方米万平方米。摘自唐山市三年大变样工作汇报唐山市三年大变样工作汇报 供应井喷供应井喷政府出于自身政绩要求，大幅批出土地和项目，造成市场的供应井喷政府出于自身政绩要求，大幅批出土地和项目，造成市场的供应井喷政政政政 府府府府需需需需 求求求求唐山的拆迁安置方式为低价出售的原址配建回迁房，唐山的拆迁安置方式为低价出售的原址配建回迁房，因此因此拆迁不会增加新的市场需求；拆迁不会增加新的45、市场需求；近年，唐山并未发生大规模的外来人口迁入及人口近年，唐山并未发生大规模的外来人口迁入及人口结构变化，结构变化，刚性需求基本稳定刚性需求基本稳定200520052006200620072007 20082008 20092009 2010201020112011消化面积消化面积（万平米）（万平米）300.00300.00350.00350.00总总 结结200.00200.00当前市场当前市场消化能消化能力：力：200200万平万平米米/年年0909年年-12-12年市场年市场的的放量：放量：300300万平米万平米/年年1212年以后，随城市发展，年以后，随城市发展，市场的放量有可能超46、过市场的放量有可能超过300300万平米万平米/年年以当前市场消化能力来看，以当前市场消化能力来看，以当前市场消化能力来看，以当前市场消化能力来看，09090909年以后必然面临严峻的市场竞争局面，且有竞年以后必然面临严峻的市场竞争局面，且有竞年以后必然面临严峻的市场竞争局面，且有竞年以后必然面临严峻的市场竞争局面，且有竞争进一步加剧的风险争进一步加剧的风险争进一步加剧的风险争进一步加剧的风险住宅。唐山宏观市场容量及未来趋势研究唐山宏观市场容量及未来趋势研究1.081.08年以来，全国房地产市场受到危机影响年以来，全国房地产市场受到危机影响走软走软，唐山在风暴冲击，唐山在风暴冲击下，下，支付力47、下滑支付力下滑，市场回暖需要经济复苏支持，市场回暖需要经济复苏支持2.2.近近5 5年，市场容量基本稳定在年，市场容量基本稳定在200200万平米万平米/年年以内以内3.3.未来未来5 5年，市场年放量将远超目前的消化能力，年，市场年放量将远超目前的消化能力，市场风险加剧市场风险加剧竞争区域细分市场研究竞争区域细分市场研究保证项目安全第一，寻找淡市中的市场保健因素保证项目安全第一，寻找淡市中的市场保健因素凤凰新城凤凰新城城东工业区城东工业区城南塌陷区城南塌陷区城市核心城市核心凤凰新城：凤凰新城：拥有较好的地质景观资源条件，及城市规划利好，是城市未来发展的第二核心区域；目前市场上中高端项目主要集48、中在该区域，是本项目主要竞争区域本项目主要竞争区域。重工业区：重工业区：城市污染最为严重的区域，在售项目较少，且均为低端项目。核心区：核心区：项目所在区域为城市最为核心地段，具有较高的认知度，区域发展成熟，拥有城市最高端配套，本项目必然定位于高端，打造城城市标杆项目市标杆项目。塌陷区：塌陷区：地质条件较差，是地震时受影响最严重区域，区域认知度较低，目前几无在售项目。非竞争区域非竞争区域非竞争区域非竞争区域凤凰新城为本项目主要竞争区域，该区域在售产品特征对本项目未来发展和规划凤凰新城为本项目主要竞争区域，该区域在售产品特征对本项目未来发展和规划具有指导和借鉴意义具有指导和借鉴意义区域竞争区域竞争49、凤凰新城作为唐山城市的未来发展方向对传统城区形成巨大挑战凤凰新城作为唐山城市的未来发展方向对传统城区形成巨大挑战日趋没落：日趋没落：随着新区项目关注度逐渐提高，传统区项目老旧，关注度逐渐走低。timetimecognitivecognitive城市城市新区新区传统传统城区城区区域引爆区域引爆的关键性的关键性事件事件快速崛起：快速崛起：政府规划利好引导，市场放量集中，成为置业关注焦点；区域复兴：区域复兴：大规模城市重建项目进驻，原住民迁出，高支付力人群占据城市核心资源，与之相应的城市各类配套实现更新换代，老城注入新活力；初期实现：初期实现：先期项目客户入住，整体基础配套尚不完善，现实与想象的差距50、带来区域整体的信任度滑坡，区域价值下跌；新城稳定：新城稳定：随着基础配套逐步落实，与人口进驻，新城规划实现，进入成熟阶段，区域价值重获认可并稳步提升。没落阶段没落阶段重新建设及提升阶段重新建设及提升阶段快速崛起快速崛起新区发展阶段新区发展阶段趋于稳定趋于稳定世联模型世联模型城市化过程中，城市新区与传统核心的区域发展曲线城市化过程中，城市新区与传统核心的区域发展曲线唐百区域唐百区域作为城市核心，随着作为城市核心，随着凤凰新城凤凰新城（城市新（城市新区）建设逐渐失去市场关注，但是，一旦出现区区）建设逐渐失去市场关注，但是，一旦出现区域引爆的关键性事件，如域引爆的关键性事件，如万达广场万达广场的进驻51、，将会的进驻，将会带来内城的更新，即一次带来内城的更新，即一次传统城区的复兴传统城区的复兴；财富；财富阶层掌握城市核心资源，整个区域面向财富阶层阶层掌握城市核心资源，整个区域面向财富阶层消费习惯，全面消费习惯，全面升级城市配套，城市核心被加强升级城市配套，城市核心被加强，区域进入新的发展阶段。区域进入新的发展阶段。传统城区复苏之初，对应新区蓬勃发展的激烈竞争，安排传统城区复苏之初，对应新区蓬勃发展的激烈竞争，安排安全性产品安全性产品，满足刚性客户为主；满足刚性客户为主；后期随区域价值拉升，实现项目产品面积及品质升级，安排后期随区域价值拉升，实现项目产品面积及品质升级，安排奢侈户型，奢侈户型，满52、足高端客户需求满足高端客户需求宏扬宏扬香木林香木林7500元元/平米平米6900元元/平米起平米起鹭港鹭港天元国际公寓天元国际公寓12800元元/平米平米梧桐大道梧桐大道8000元元/平米起平米起凤凰世嘉凤凰世嘉6000元元/平米平米瑞景国际公馆瑞景国际公馆6500元元/平米平米凤凰凤凰新城新城新华道新华道建设路建设路尚品名都尚品名都5600元元/平米平米景泰景泰翰林翰林6700元元/平米平米翡翠城翡翠城7500元元/平米平米景泰景泰怡景文园怡景文园荷花上院荷花上院盛泰庄园盛泰庄园5400元元/平米平米嘉元嘉元六合六合5800元元/平米平米龙湖豪庭龙湖豪庭香槟蓝湾香槟蓝湾宏达宏达高第花园高第花53、园6000元元/平米起平米起龙王庙平改龙王庙平改军创军创凯旋城凯旋城6800元元/平米平米紫御山庄紫御山庄4800元元/平米平米君瑞花园君瑞花园金洋华城金洋华城富丁堡富丁堡n市区内的项目供应绝大多数位于路北区，其中又以凤凰新城的项目为主，并在价格上占据最高水平，聚集市场主要中高端项目n本项目周边项目较少，且价格相对较低即将入市项目即将入市项目在售项目在售项目重工重工业区业区路南塌路南塌陷区陷区市场扫描市场扫描凤凰新城作为发展热点，同时成为市场供应热点凤凰新城作为发展热点，同时成为市场供应热点20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款54、移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-83513598 QQ:800018087市场在售典型住宅项目扫描市场在售典型住宅项目扫描市场在售典型住宅项目扫描市场在售典型住宅项目扫描项目项目产品类型产品类型开盘时间开盘时间实际成交均价实际成交均价 （元（元/平米）平米）供应量供应量消化量消化量主力户型主力户型 （平米（平米)天元帝景高层、酒店式公寓2008.01住宅8000，部分稀缺户型二手房10000，酒店式公寓12800一期1082套，二期600余套。目前在售酒店式公55、寓高层售罄，酒店式公寓售出1/3产品面积区间在50平米-200平米不等，主力产品为150平米，100平米以下占到1/4，200平米占到10%。酒店式公寓30-80平米梧桐大道高层、小高层、洋房一期2008-4-26；二期2008-10高层8000；多层11000总户数2800，一期340套。一期售罄；二期换签不足50%165-170宏扬香木林高层、小高层2008年3月6700-7200共3000户，一期16栋共1700余户剩余为一二层及顶层产品高层以60、70平米产品为主，小高层以135、158平米大户型为主金洋旺座高层06年中70007600326套售罄70-100鹭港高层、小高层二期08年56、5月10日6900（毛坯）；7500（精装）二期200套大户型消化50%；小户型剩余6070%117-143；49-92瑞景国际公馆 别墅、高层08年1月16日开盘高层别墅11000，公寓6500别墅54套；高层286套高层产品仅剩3套，别墅剩余50%83一居、102、117两居及106三居景泰翰林高层、小高层08年9月27日5600-60001400余售出1/380-120凤凰世嘉7层、9层及16层2008年9月一次性57007层洋房6660一期1000-1200户售出50%70-100两居，90-134三居单价：元单价：元/平米平米8000800070007000高端高端中高端中高端中端中57、端高端项目高端项目中高端项目中高端项目中端项目中端项目20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-83513598 QQ:800018087高端公寓市场高端公寓市场高端公寓市场高端公寓市场n市场变化前，热销产品为市场变化前，热销产品为165-170165-170平米三居及平米三居及200200以上大户型产品，以上大户型产品，8989平米两居滞销；平米两居滞销；n目前，金58、融危机影响市场变化明显，大户型销售放缓。目前，金融危机影响市场变化明显，大户型销售放缓。梧桐大道梧桐大道产品概况：产品概况：n主力产品165-170平米三居，占80%以上；n定位高端项目，热销产品集中在主力户型165-170平米三居，及200平米以上洋房产品；89平两居销售较差。主力客群：主力客群：n高端支付力强客户，一次性付款为主;n约60%与钢材、煤炭行业打交道，另外为政府官员及其他买卖人;自住为主；n丰润新区的客户较多，均是煤炭等工业的，另有一部分迁安的客户.市场影响变化：市场影响变化：金融危机影响本地钢铁及煤炭业，导致财富人群观望财富人群观望情绪浓厚情绪浓厚，目前项目出现订房后转签难转59、签难现象；曾经热销的以165-170平米为主的大户型产品大户型产品目前成为难销产品难销产品，客户主要考虑其总价高，购买风险大；小户型产品量较少，也存在一定的滞销现象价格：价格：n100平米户型销售价格为8300元/平米；n160-170平米三居价格在8000元/平米；n170、180和200平米四居为9500元/平米；n7层的电梯洋房产品，户型面积在300平米左右，价格在11000元/平米；n高层的顶层为楼王产品，为600平米左右的跃层，均价15000元/平米。销售情况销售情况：1.项目一期08年5月开盘，1月开始蓄客，10万订金，集体转签，100%销售；2.二期10月开盘，受金融危机影响，集60、体转签难，有10%的退房率，目前转签不到50%；户型分析户型分析165平米三室两厅两卫，细节体现价值的舒适型三居产品平米三室两厅两卫，细节体现价值的舒适型三居产品l第二入口设计，与厨房联通，充分考虑业主的功能使用，减少买菜归来的入户动线，避免影响屋内整洁l主卧明卫设计l步入式衣帽间，体现尊贵感l主卧观景飘窗设计，增加附加值l南向客厅连接阳台，保证景观与采光l南向次卧连接阳台，做到景观入户20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 61、0755-83513598 QQ:8000180870755-83513598 QQ:800018087高端公寓市场高端公寓市场高端公寓市场高端公寓市场天元帝景天元帝景n项目销售时处于市场变化前，项目销售时处于市场变化前，以以150150平米产品为主力户型；平米产品为主力户型；n200200平米复式及平米复式及180-190180-190平米平层四居由于配比小、需求大而形成热销。平米平层四居由于配比小、需求大而形成热销。产品概况：产品概况：n主力产品150平米三居，占一半左右；n100平米以下占25%，200平米占10%，另有500-800平米豪宅；n项目地块原先为桃园，风水及地势受到认可，景62、观设计公司与北京的珠江帝景为同一家，园林景观体现大气与尊崇。主力客群：主力客群：n高端支付力强客户，一次性付款为主；n客户以本区域内企事业单位的中高层为主，另有复兴路附近的买卖人以及南新华道附近的企业主，多为父母为子女购买；市场影响变化：市场影响变化：项目热销时以200平米的大户型产品为主，大户型产品为主，由于是高端标杆项目，客户购买时主要考虑舒适型的豪宅豪宅豪宅产品，产品，而150平米的主力户型反而销售一般；目前产品的标杆形象仍在，导致部分比较稀缺的200平米左右产品的二手房价格在10000元/平米左右。价格：价格：n05年推出时成为区域标杆，当时售价4000元/平米；n目前均价在8000元63、以上/平米；n部分稀缺户型的二手房价格在10000元/平米；n社区底商为单层，售价14900元/平米，目前以5万/年租赁。销售情况销售情况：1.项目一期与二期开盘间隔8个月，之前均有一段蓄客期，至开盘前，认购量达到一半；2.开盘后立即成为区域标杆，产品热销，包括样板间也以980万的价格被抢购；3.200平米四居销售情况最佳，并且跃层产品较受欢迎，150平米的主力产品反而销售较一般。户型分析户型分析134平米三室两厅两卫，多附加值与高舒适性，通透性有待改善平米三室两厅两卫，多附加值与高舒适性，通透性有待改善l明厨设计，保证采光与及时通风l主卧通过推拉门连接大面积阳台，保证起居生活的舒适性，同时与64、空调机位的连接方便装卸l次卧飘窗设计，增加面积附加值l厨房与餐厅通过推拉门连接，减少空间浪费l拐角阳台，增加采光面与观景面，双层阳台的人性设计，起到多层隔离作用l卧室飘窗设计，保证采光，增加附加值l明卫设计，保证采光与通风20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-83513598 QQ:800018087户型分析户型分析525平米顶层复式产品，挑空成为尊贵体验的符号，65、典型的豪宅户平米顶层复式产品，挑空成为尊贵体验的符号，典型的豪宅户型打造方案型打造方案l旋转楼梯，增加采光的同时提升生活情趣l转角飘窗设计，增加采光，实现90观景l客厅上部挑空，体现尊贵感l双明卫设计，保证透气性与采光l独立衣帽间及客厅式空间设计，体现绝对的尊贵感l贴心工人房设计，方便佣人起居l超大露台及阳台，体现舒适与尊贵20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-866、3513598 QQ:800018087中高端公寓市场中高端公寓市场中高端公寓市场中高端公寓市场宏扬香木林宏扬香木林n市场变化前，热销产品为市场变化前，热销产品为60-9060-90平米及平米及135135平米的三居产品，一二层及顶层产品滞销；平米的三居产品，一二层及顶层产品滞销；n目前，金融危机对于本项目的刚性需求影响较小。目前，金融危机对于本项目的刚性需求影响较小。产品概况：产品概况：n项目分两期共3000余户，产品面积在60-230平米，目前在售为一期的1800户；n高层以60、70平米产品为主，小高层的主力产品为135和158平米的大户型，顶层为230平米的复式产品；n定位高端项目。主67、力客群：主力客群：n高端支付力较强客户，一次性付款占到60%左右；n主力客户为周边区县钢厂、电厂中高层，另有市政部门的团购90平米产品；n投资客比例占到20%，主要购买100平米左右的产品；n客户年龄层为35-50岁，其中又以40-50岁居多，多以父母为子女购买，也有工薪阶层年轻人购买，以60-80平米产品为主，多为首次置业。市场影响变化：市场影响变化：金融危机影响本地钢铁及煤炭业，本项目有部分刚性需求客户购买60-90平米产品，相对于大户型的销售风险较小；开盘后以135平米的实用型三居为主的产品较为热销，目前滞销为一二层及顶层产品，受金融危机影响相对较小；价格：价格：n6910元/平米起，均68、价为7500元/平米；n楼层间的差价在40元/平米左右；n户型不同朝向的差价最多可以到200元/平米。销售情况销售情况：1.项目一期08年3月开盘均价7500元/平米，目前一期已销售90%左右；2.以135平米的三居产品销售最好，其中又以中间层销售较好，目前剩余产品均为一二层及顶层；户型分析户型分析135平米三室两厅两卫，多附加值与舒适性的标准三居平米三室两厅两卫，多附加值与舒适性的标准三居l厨房连接生活阳台，增加采光及实用性l入户门方向对客厅自然形成对私密空间的分隔，易于形成独立玄关l通过起居阳台连接客厅与主卧，增加生活便利性l明卫设计，保证采光l主卧明卫设计，保证透气性l次卧设计大面积飘窗69、，增加附加值20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-83513598 QQ:800018087中高端公寓市场中高端公寓市场中高端公寓市场中高端公寓市场鹭鹭 港港n精装小户型产品相对热销，主要因为教育配套，父母为子女投资购买；精装小户型产品相对热销，主要因为教育配套，父母为子女投资购买；n目前，金融危机影响市场变化明显，大户型销售缓慢。目前，金融危机影响市场变化明显，70、大户型销售缓慢。产品概况：产品概况：n 项目共三期，一期已于07年5月交房，目前在建为二期，产品区间为49-193平米的高层，另外规划有幼儿园及6000平米会所，预计中间为低密社区，三期位于北侧，并规划有大型医院；n二期在售大户型产品区间为117-143平米，主力产品为133平米，双卫设计，一梯两户；n二期精装小户型面积区间为49-92平米，最高26层；n预计明年5、6月份推出两栋高层，面积区间117-153平米。主力客群：主力客群：n中高端支付力较强客户，一次性付款与按揭贷款比例各占一半；n中小户型以结婚用房较多，客户年龄层在20-30岁，为公务员或在私企工作；n精装小户型多为父母为子女投资71、，供子女上学，三年后出租；n大户型客户多为政府领导及私企老板，以改善型为主。市场影响变化：市场影响变化：金融危机影响本地钢铁及煤炭业，导致财富人群观望财富人群观望情绪浓厚情绪浓厚，目前大户型产品消化较慢；小户型精装产品目前销售较快，因为项目对面即新唐山一中，多为父母为子女投资购买，同时小户型面对当前市场风险也较小价格：价格：n08年5月开盘大户型，毛坯6900元/平米；n08年9月推出精装小户型。7500元/平米，层间差价在10-50元/平米不等。销售情况销售情况：1.项目08年5月开盘大户型，售出50%左右，目前走量较慢；2.08年9月开盘精装小户型，销售较快，整体剩余60%-70%，12月72、售出30套左右，但是西北向产品销售中受到一定阻滞；但是西北向产品销售中受到一定阻滞；户型分析户型分析 134平米三室两厅两卫，通透性欠佳，但满足基本需求平米三室两厅两卫，通透性欠佳，但满足基本需求l次卧飘窗设计，增加附加值l独立洗衣房，与厨房干湿分离l主卧飘窗设计，增加附加值l客厅连接步入式阳台，可观景l厨房增设功能阳台，实现居室功能的细分使用20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000173、80870755-83513598 QQ:800018087户型分析户型分析 79平米两室两厅一卫，东南朝向精装产品，各空间俱全平米两室两厅一卫，东南朝向精装产品，各空间俱全l客厅连接阳台，保证景观与采光l明厨设计，增加采光及透气性l主卧凸窗设计，形成90观景面l暗卫设计，干湿透气性较差同时精装产品提供包括断桥铝合金外窗、同时精装产品提供包括断桥铝合金外窗、实木复合门、多乐士涂料、品牌橱柜、灶实木复合门、多乐士涂料、品牌橱柜、灶具、洁具等、吊顶材料、品牌热水器及空具、洁具等、吊顶材料、品牌热水器及空调等，整体提升生活品质调等，整体提升生活品质20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策74、划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-83513598 QQ:800018087中端公寓市场中端公寓市场中端公寓市场中端公寓市场凤凰世嘉凤凰世嘉n项目位于城市主干道，区域发展成熟，整体认知度高；项目位于城市主干道，区域发展成熟，整体认知度高；n产品面积区间在产品面积区间在60-13460-134平米，小户型及实用型三居受金融危机影响较小。平米，小户型及实用型三居受金融危机影响较小。产品概况：产品概况：n项目分为两期75、，目前在售一期，东部为商品房，西部为回迁房，并配套幼儿园及小学，回迁户分配房屋及底商；n一期共25栋，1000-1200户，分为7层、9层及16层，产品为60平米一居，70-103平米两居及93-134平米三居；n以80、90平米产品占到30%，60、70平米产品占20%；n商业部分面积在50-90平米。主力客群：主力客群：n客户以首次置业为主，以经商的较多，另有私企员工及政府、企事业单位人员等；n以市内客户为主，另有周边丰南、丰润区的客户及周边县区（古冶）的客户，老业主购买及推荐的占到100户左右；n自住为主，极少数投资，私营业主作为资产处置，周边区县客户做为改善换房，另有客户购买底商再出租76、；n客户首先认可地段，其次是户型，并认同南北通透。市场影响变化：市场影响变化：项目销售相对较好，08年9月开盘，月均30余套，其中以小两居及134平米大三居最为热销；金融危机影响本地市场，本项目客户以首次置业为主，刚性需求未被全面释放，所受影响较小。价格：价格：n均价6000元/平米，一次性付款5700元/平米起，按揭首付比例为50%；n7层产品价格为6660元/平米，层间差价在20-30元/平米；n商业部分的价格为8300元/平米；销售情况销售情况：1.项目一期08年9月开盘，目前售出50%左右，月均30余套；2.热销产品以70-90的小两居（均通透）及134平米大三居为主；3.纯南向户型价77、格市场认可度低，价格实现差。户型分析户型分析 134平米三室两厅两卫，高通透性与舒适性的升级产品平米三室两厅两卫，高通透性与舒适性的升级产品l双明卫设计，保证采光及透气性l转角露台设计，90观景面，提升主卧尊贵性l超长阳台连接次卧与客厅，增加生活便利性l餐厅明窗设计，保证采光，增加生活情趣l次卧设计大面积飘窗，增加附加值20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-83578、13598 QQ:800018087中端公寓市场中端公寓市场中端公寓市场中端公寓市场景泰翰林景泰翰林n项目位于市区与凤凰新城的交界，交通便利，社区配套齐全，提升产品力；项目位于市区与凤凰新城的交界，交通便利，社区配套齐全，提升产品力；n项目前期依靠团购拉动销售，项目前期依靠团购拉动销售，100100平米以下产品销售较好，受金融危机影响较小。平米以下产品销售较好，受金融危机影响较小。产品概况：产品概况：n项目分为两期，目前为一期，共1400余套，为7-24层板楼，其中以8-11层为主，产品面积区间为50-237平米；n主力户型为80-120平米，24层高层产品为140平米大户型，另有30余套跃层79、产品，面积为170、180、190、227和267平米；n一期项目底商共57套，面积在128-353平米，共两层；主力客群：主力客群：n客户职业以唐山国企事业单位居多，极少数私营业主购买200平米以上大户型产品；n客户来源以路北区为主，地缘性客户以以改善型为主；n客户关注顺序为户型、项目体量、配套及交通。市场影响变化：市场影响变化：项目前期依靠大学城教师及其他政府企事业部门团购拉动销售；100平米以下首次置业，130平米舒适型改善置业受市场影响较小，且项目处于高认知区域，配套完善，产品力进一步得到提升。价格：价格：n08年9月27日开盘，均价6600-6700元/平米，楼层差价在20-50元/80、平米不等；n产品价差由5448-7400元/平米，最低价格为东西向的临街户型；最低价格为东西向的临街户型；n社区底商为两层，捆绑销售，价格为11000-13000元/平米。销售情况销售情况：1.开盘前积累预订客户，预定金15万。开盘不到3个月，售出1/3左右，主要为团购，客户为项目北侧大学城内的教师及三友集团、政府部门及设计院等，团购数量为400余套，团购价格在9折左右；2.11月成交70余套，12月销售40余套，每天客户在30余组；3.90-100平米两居产品销售最快，并且双卫产品卖得较好，100平米以下为首次置业，130平米以上为改善型。户型分析户型分析 90平米两室两厅一卫，多附加值的标81、准首置型产品平米两室两厅一卫，多附加值的标准首置型产品l次卧飘窗设计，增加采光及透气性l主卧飘窗设计，增加采光及实用性l客厅设置步出式阳台，增加采光与生活便利性l厨房阳台设计，增加采光及实用性，有益干湿分离l暗卫设计，采光及透气性欠佳l阳台步出式设计，方便户外空调机的装卸20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-83513598 QQ:800018087项目项目名称名82、称一居一居50-6050-60小两居小两居60-7060-70标准两居标准两居80-9080-90舒适型两居舒适型两居90-11090-110小三居小三居110-120110-120标准三居标准三居130-140130-140舒适型三居舒适型三居150-170150-170大平层大平层200200左右左右复式复式200 200 以上以上梧桐梧桐大道大道宏扬宏扬香木林香木林鹭港鹭港尚品尚品名都名都景泰景泰翰林翰林金洋金洋旺座旺座瑞景国瑞景国际公寓际公寓凤凰凤凰世嘉世嘉市场热销产品集中在市场热销产品集中在9090平米左右两居平米左右两居和和130-140130-140平米三居平米三居旺销户型旺销户83、型针对自主的两居、三居产品受到市场青睐，针对自主的两居、三居产品受到市场青睐，0808年来持续旺销年来持续旺销20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-83513598 QQ:800018087项目名称项目名称滞销户型滞销户型滞销原因滞销原因梧桐大道梧桐大道89平米两居不符合高端客户对于居住舒适性及功能空间实现的需求宏扬香木林宏扬香木林61平米一居，90平米纯南两居，84、230平米复式产品不通透，首层和顶层的抗性因素鹭港鹭港52平米北向及西北向精装一居、两梯两户133平米产品小户型西北朝向；大户型得房率较低（小户型为82%，大户型为75%左右）瑞景国际公馆瑞景国际公馆 80平米一居，360平米联排高层公寓产品不通透，联排产品位置不佳景泰翰林景泰翰林60-70平米东西向两居产品不通透及户型朝向不佳凤凰世嘉凤凰世嘉103平米两居与70-90平米通透型首置产品相比，不符合中端刚性客户的总价需求产品滞销主要原因：户型不通透、朝向不佳、得房率低、首层产品滞销主要原因：户型不通透、朝向不佳、得房率低、首层/顶层抗性顶层抗性滞销户型滞销户型主要受到产品设计制约，市场缺乏对户85、型瑕疵的忍耐力，舒适性要主要受到产品设计制约，市场缺乏对户型瑕疵的忍耐力，舒适性要求在购房决策中起重要作用求在购房决策中起重要作用20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-83513598 QQ:800018087项目名称项目名称0808年上半年销售情况年上半年销售情况0808年下半年销售情况年下半年销售情况客户变化客户变化主力产品价格消化速度主力产品价格消化速度中中86、高高端端鹭港鹭港117-143平米高层大户型6900整体消化约50%推出49-92平米精装小户型7100-8200两栋楼整体消化70%，月均30套主力产品置换带来的客户变化，自主升级客户到教育资源占有客户宏扬宏扬香木林香木林70-90平米，100-110平米，135-158平米7500一期1700套消化90%70-90平米，100-110平米，135-158平米7500，内部折扣9折至95折一期尾盘面向刚性首置首改，客群稳定，需求坚挺高高端端梧桐大道梧桐大道165-1708000起一期340套售罄，约6万平米165-1708000起，11月及12月两次上调价格二期400套消化50%，部分表现为87、换签难高端客户受金融风暴影响，大户型产品仍然全面滞销天元帝景天元帝景150平米现房，其他产品二手房8000，部分10000整体20多万平米，仅用2年时间消化完150平米现房，其他产品二手房10000尾盘阶段，主力150平米主力户型消化较慢受金融风暴影响，主力中大户型滞销，而部分稀缺顶级产品二手房热销市场变化市场变化中高端项目虽有客群置业目的变化，但市场支撑强劲，消化保持稳中高端项目虽有客群置业目的变化，但市场支撑强劲，消化保持稳定；纯高端项目下半年受到金融危机影响，销售遭遇瓶颈定；纯高端项目下半年受到金融危机影响，销售遭遇瓶颈需求稳定需求稳定销售遇阻销售遇阻表现抢眼表现抢眼市场变化市场变化高端88、项目上下半年表现泾渭分明；中高端项目受总体市场影响不大高端项目上下半年表现泾渭分明；中高端项目受总体市场影响不大纵观纵观20082008年唐山市场高端及中高端项目的市场表现可以发现：年唐山市场高端及中高端项目的市场表现可以发现：高端市场上下半年分界明显，高端市场上下半年分界明显，从从“一夜倾城一夜倾城”到到“消化减半消化减半”而整体中高端市场呈现较为坚挺的市场需求，上下半年差别不大，消化率而整体中高端市场呈现较为坚挺的市场需求，上下半年差别不大，消化率始终维持在始终维持在6 6成以上，成以上，月均消化套数是高端项目单项目消化能力的一倍月均消化套数是高端项目单项目消化能力的一倍u梧桐大道梧桐大道89、上半年供应上半年供应340340套，全部消化；下半年推出二期套，全部消化；下半年推出二期360360套，套，半年仅消化一半半年仅消化一半；u天元帝景天元帝景上半年二手房消化一度实现过上半年二手房消化一度实现过1000010000元元/单价，下半年单价，下半年三级市场交易冷淡；三级市场交易冷淡；u宏扬香木林宏扬香木林3 3月份开盘月份开盘18001800套，截止目前消化套，截止目前消化16001600套，虽然上半年总体消化速度高于下套，虽然上半年总体消化速度高于下半年，但实现业绩并无太大差别；半年，但实现业绩并无太大差别；u鹭港鹭港上半年供应上半年供应208208套，消化套，消化100100余套90、，余套，月均消化月均消化3030套套；9 9月份推出新货量月份推出新货量520520套，截止套，截止年底已消化年底已消化350350套套，月均速度近，月均速度近6060套套，下半年较上半年消化速度有明显提高；，下半年较上半年消化速度有明显提高；住宅。竞争区域细分市场研究竞争区域细分市场研究1.1.纯高端物业纯高端物业在正常市场环境表现抢眼，但在正常市场环境表现抢眼，但受淡市影响最为明显受淡市影响最为明显，产品全面滞销产品全面滞销2.2.中高端项目中高端项目由于客户收入较为稳定，受冲击小，由于客户收入较为稳定，受冲击小，消化能力依然消化能力依然坚挺坚挺3.3.满足满足刚性置业刚性置业需求，具有需91、求，具有基本舒适度基本舒适度的产品赢得市场广泛认可的产品赢得市场广泛认可保证项目安全第一，寻找淡市中的市场保健因素保证项目安全第一，寻找淡市中的市场保健因素目标客户置业逻辑研究目标客户置业逻辑研究紧抓支撑淡市的中高端客户和正常市场表现抢眼的高端客户紧抓支撑淡市的中高端客户和正常市场表现抢眼的高端客户唐山宏观市场容量及未来趋势研究唐山宏观市场容量及未来趋势研究1.081.08年以来，全国房地产市场受到危机影响年以来，全国房地产市场受到危机影响走软走软，唐山在风暴冲击，唐山在风暴冲击下，下，支付力下滑支付力下滑，市场回暖需要经济复苏支持，市场回暖需要经济复苏支持2.2.近近5 5年，市场容量基本稳92、定在年，市场容量基本稳定在200200万平米万平米/年年以内以内3.3.未来未来5 5年，市场年放量将远超目前的消化能力，年，市场年放量将远超目前的消化能力，市场风险加剧市场风险加剧中高端客户中高端客户中高端客户需求市场表现良好，为本项目启动期主力目标客群中高端客户需求市场表现良好，为本项目启动期主力目标客群1 1、中高端客户在当前市场环境下，购买需求仍然表现坚挺、中高端客户在当前市场环境下，购买需求仍然表现坚挺 中高端项目在淡市下仍然保持较好的销售速度和销售价格2 2、中高端客户支付力水平基本保持不变、中高端客户支付力水平基本保持不变 中高端客户主要为拥有稳定工作的政府或企事业单位工作人员，93、以及从事金融、医疗、教育等第三产业行业人员，收入水平受经济危机影响程度极低，淡市前后始终保持了良好的支付能力；3 3、中高端客户主要为刚性改善型需求、中高端客户主要为刚性改善型需求 从中高端项目热销产品及中高端客户置业特点可以看出，其需求主要为刚性改善需求，是市场上主力需求，且此类需求受市场变化影响程度较小。中高端客户中高端客户刚性的升级改善置业，对区域有情结，熟悉周边的环境，安土重刚性的升级改善置业，对区域有情结，熟悉周边的环境，安土重迁，看重产品舒适度迁，看重产品舒适度 父母上岁数，这在这附近住惯了，孩子上下学，我们两口子忙，也需要有人能帮把手，买个大一点的，住在一起，照顾父母，照顾孩子。94、这个地段是城市核心，如果能有就太理想了，但是恐怕价格会比较高，也不能太离谱。最好是一梯两户，得房率要高一点，现在的房子，公摊面积太多，都不知道花了多少冤枉钱。附近要是有小学就好了，解决孩子的上学问题，当然，档次要好一点。周边社区居民 赵女士 家里的房子是父母留下的，现在孩子越来越大了，老是挤在一起也不是办法，本来去年说要拆迁的，现在也没动静了。这里毕竟是市中心，虽然上班有点远，但是关键是住惯了。唐山大学讲师王先生 如果买的起，应该会考虑吧，毕竟家里的老房子住了那么久了，父母年纪也大了，虽然我不在身边但总是希望他们能生活的好一点。唐山这个城市虽然比较小，但还是愿意让父母生活在他们熟悉的区域，特别95、是亲戚朋友也都在附近。北京某上市公司 田小姐置业逻辑置业逻辑主要为3040岁客户，小太阳家庭或养老家庭，多数购买舒适型两居或三居产品；考虑熟悉的生活环境，及亲戚朋友的生活圈子，不会离开原来居住区域，在区域内选房；换房是为改善现有居住条件，选择偏大的户型；有一次性投资的能力，但关注产品实用性及得房率；中高端客户中高端客户看重产品的宜居性，及所在区域的整体居住感受，包括产品舒适看重产品的宜居性，及所在区域的整体居住感受，包括产品舒适度、宜居环境、资源配套等度、宜居环境、资源配套等景泰景泰翰林客户描述：翰林客户描述：90-100平米两居产品销售最快，单身的客户以选择小户型居多，并且有双卫生间的产品卖96、得较好；项目位置的认知度较高，周围交通便利，客户关注顺序为户型、项目体量、配套及交通。宏扬宏扬香木林客户描述：香木林客户描述：客户认可该项目的区位，社区环境也较好，有高低起伏的果岭景观设计，南部绿化面积很大，生活环境宜人，并且有社区内街商业，生活比较方便。鹭港客户描述：鹭港客户描述：精装小户型产品位于项目的东北部，对面即是唐山一中，教育资源优秀，因此多为父母为子女投资购买，供子女上学，三年后可以作为出租物业；购买客户多看中项目所处的区位，未来生活配套及交通便利，大盘项目也有较好的规划，子女上学后的产品升值预期；一期物业服务受到客户好评，包括24小时站岗及24小时物业服务等。产品舒产品舒适度适度97、产品性价比产品性价比社区环境社区环境项目体量项目体量开发商品牌开发商品牌周边配套周边配套生活氛围生活氛围高端客户高端客户市场一旦转暖，高端客户购买能力迅速提升，是本项目后期实现高市场一旦转暖，高端客户购买能力迅速提升，是本项目后期实现高价值主要客群价值主要客群1 1、高端客户财富实力雄厚、高端客户财富实力雄厚 经济危机严重影响高端人群近期收入水平，进而影响房产投资信心和热情，但是财富积累能力极强，财富实力雄厚，有绝对的能力购买高价值物业2 2、市场回暖以后高端客群将迅速成为高端物业购置主力、市场回暖以后高端客群将迅速成为高端物业购置主力 唐山高端客户主要从事钢铁、煤炭等行业，受此次经济危机影响98、严重，但市场回暖以后，高端客群的财富积累速度将会迅速上升，重新回归房产投资市场高端客户高端客户具备一定资产实力，成熟置业经验，追求标签的高端客群具备一定资产实力，成熟置业经验，追求标签的高端客群纪念碑旁边的项目应该会买吧，是个好地方。全唐山最核心的地儿啦。贵的话就买个小的，不贵的话就买个低一点的。买个90左右可以租出去，买个160的就自己住了。唐山没有真正给有钱人住的房子，天元不错，可是物业根本没人管。我觉得园林比较重要，当然恒温恒湿，家居智能系统也挺好的，反正房子关键是要气派，住着舒服。天元业主杨女士我看好这个地段，早就知道那块地了。大小无所谓，关键是户型好，房子也不是一套两套了；园林要做好99、，得有高档小区的样子；还有物业，总得有一样配得上这个地段吧。精装的话，都行，有装修，租着方便一些；凤凰新城是政府新规划的城市中心，将来会很好的，毕竟有政府的支持呢，我在那边也有房子。而且，那边环境好。首府项目唐山籍客户置业逻辑置业逻辑置业经验丰富，在城市乃至全国拥有多处房产，作为资产处置的一种方式；看重地段价值，好地段出现项目时就开始关注，以占有核心地段房产作为主要的投资方式；见多识广，对项目平牌及项目品质要一定要求；喜欢“扎堆”；购置90平米以下户型作为投资，130平米以上大户型自住，要求项目能体现身份和地位，有尊贵感高端客户高端客户看重核心城市资源的占有、产品力及身份标签象征看重核心城市资100、源的占有、产品力及身份标签象征客户描述：客户描述：看重凤凰新城未来的规划，总部基地、CBD未来均会在此区域规划，友谊路两侧的市政商业街也在规划中，项目位于老机场的跑道，客户认可项目的位置及产品而购买。梧桐大道销售经理 阳小姐客户描述：客户描述：项目200平米的四居产品销售情况最佳，跃层产品较受欢迎；客户支付力很高，有较高的财富积累，以一次性付款为主，多为父母为子女购买；项目地块早期为桃园，客户对于项目风水及地势均有较高认知；客户对于项目的整体形象及开发商认可度较高，但对于物业管理存在一定意见，包括安防方面及提供的物业服务等。天元帝景销售主管 张小姐地段价值地段价值区域规划区域规划高端形象高端形101、象产品设计产品设计开发商知名度开发商知名度社区规模社区规模居住氛围居住氛围刚性的升级改善置业，对区域有情结，熟悉周边的环刚性的升级改善置业，对区域有情结，熟悉周边的环境，安土重迁，看重产品舒适度境，安土重迁，看重产品舒适度客户特征客户特征置业偏好置业偏好p客户背景：3040岁之间，小太阳家庭或养老家庭p收入状况：有一定积蓄和稳定的收入来源p消费状况：有一次性投资房产的能力，谨慎持家的态度；p客户地源唐百周边区域，北新道一带p置业关注点项目位置/产品舒适度/产品经济性p置业目的养老/改善居住p产品需求三口之家：标准三居 老两口：舒适型通透两居地缘升级地缘升级地缘升级地缘升级目标客户聚焦目标客户聚102、焦财富实力强，看重核心城市资源的占有，自住与投资财富实力强，看重核心城市资源的占有，自住与投资兼顾，多次置业，对社区品质要求高兼顾，多次置业，对社区品质要求高客户特征客户特征置业偏好置业偏好p客户背景：40岁左右中年人p收入状况：家资殷实，具备一定程度的财富积累p消费状况：多次置业，成熟买家，经常出入各类高端场所p客户地源唐山各处p置业关注点项目地段，项目品质，产品设计，项目增值p置业目的城市资源占有p产品需求投资型一居舒适型通透两居（作为资产处置）平层或四居以上的大户型（自住）城市资源占有城市资源占有城市资源占有城市资源占有目标客户聚焦目标客户聚焦目标客户聚焦目标客户聚焦对项目所在城市核心有103、浓厚的地缘情结对项目所在城市核心有浓厚的地缘情结兼顾投资收益安排兼顾投资收益安排投资型一居投资型一居；看重舒适度，总价不会成为限制条件，；看重舒适度，总价不会成为限制条件，需求需求大面积产品；大面积产品；经济型的资源占有，经济型的资源占有，适中的两居产品适中的两居产品气派，有效的物管；气派，有效的物管；追求高品质园林，渴望享受尊贵的物业服务追求高品质园林，渴望享受尊贵的物业服务区域因素区域因素产品需求产品需求社区品质社区品质社区平台社区平台教育配套，大型城市综合体教育配套，大型城市综合体地地缘缘升升级级城城市市资资源源占占有有满足居住升级的舒适户型，看重满足居住升级的舒适户型，看重具体居住功能104、实现，舒适型通透两居，具体居住功能实现，舒适型通透两居，标准三居；标准三居；产品因素产品因素绝对城市核心占有，渴望获得身份标签绝对城市核心占有，渴望获得身份标签区域认知区域认知示范城市生活示范城市生活区域规划区域规划高端形象高端形象开发商知名度开发商知名度社区规模社区规模居住氛围居住氛围产品舒适度产品舒适度产品性价比产品性价比社区环境社区环境周边配套周边配套生活氛围生活氛围地段价值地段价值高端客户置业关注高端客户置业关注 中高端客户置业关注中高端客户置业关注核核心心竞竞争争力力城市核心城市核心 舒适户型舒适户型标签生活标签生活核心竞争力：核心竞争力：客户关注点导向下的项目核心竞争力梳理客户关注105、点导向下的项目核心竞争力梳理住宅产品建议。启动建议启动建议综合考虑综合考虑“市场形势市场形势+客户需求客户需求+项目成长项目成长”：客户需求：淡市环境之下，市场的支撑力量来自刚性客户置业需求，他们是客户需求：淡市环境之下，市场的支撑力量来自刚性客户置业需求，他们是持续性的市场消化力量，持续性的市场消化力量，满足中高端客户的刚性首置和改善需求；满足中高端客户的刚性首置和改善需求；市场形势：整体唐山楼市受到宏观经济形势影响，出现一定波动，应对淡市，市场形势：整体唐山楼市受到宏观经济形势影响，出现一定波动，应对淡市，项目启动首要考虑安全性。项目启动首要考虑安全性。项目成长：作为大规模城市综合体项目，106、产品升级带来的项目成长：作为大规模城市综合体项目，产品升级带来的持续价值提升持续价值提升，树，树立市场信心，有效立市场信心，有效促进项目后期的滚动开发。促进项目后期的滚动开发。建议：安排较为丰富的产品线，建议：安排较为丰富的产品线，以主流需求，价值实现稍差产品启动以主流需求，价值实现稍差产品启动产品配比建议准则产品配比建议准则原则一原则一宏观市场整体受到影响，品牌进驻的城市综合体宏观市场整体受到影响，品牌进驻的城市综合体大盘应优先考虑项目启动安全大盘应优先考虑项目启动安全原则二原则二寻求项目稳健，规避竞争风险，面向刚性改善需寻求项目稳健，规避竞争风险，面向刚性改善需求，站位中高端物业求，站位中107、高端物业原则三原则三客户研究指向：舒适性功能性客户研究指向：舒适性功能性项目住宅部分价值排序项目住宅部分价值排序回迁住宅回迁住宅回迁商铺回迁商铺商品住宅商品住宅及回迁商及回迁商铺铺商品住宅及商铺商品住宅及商铺五星级五星级酒店酒店回迁回迁小学小学及幼及幼儿园儿园回迁商业回迁商业及写字楼及写字楼商业广场商业广场F FDDE E地块价值排序：地块价值排序：E EF F D D地块地块D D受到东侧回迁房的干扰，西接小学和受到东侧回迁房的干扰，西接小学和幼儿园可能带来一定的噪音影响；南侧道路幼儿园可能带来一定的噪音影响；南侧道路双向两车道，路况较差，且有一定的车辆噪双向两车道，路况较差，且有一定的车辆108、噪音；内部还配建一定量回迁商铺；是整体商音；内部还配建一定量回迁商铺；是整体商品住宅中地块资源最差的区域；品住宅中地块资源最差的区域；地块地块F F虽然南临回迁地块，但是北侧是高档虽然南临回迁地块，但是北侧是高档品牌商业，且处于整个社区内部，资源位置品牌商业，且处于整个社区内部，资源位置优于地块优于地块1 1。地块地块E E紧邻项目内的五星级酒店，北侧为大紧邻项目内的五星级酒店，北侧为大型品牌商业，且不会受到回迁区域的干扰和型品牌商业，且不会受到回迁区域的干扰和影响，是这个住宅部分资源条件最好的区域。影响，是这个住宅部分资源条件最好的区域。关于项目推售安排的思考关于项目推售安排的思考回迁住宅回109、迁住宅回迁商铺回迁商铺商品住宅商品住宅及回迁商及回迁商铺铺商品住宅及商铺商品住宅及商铺五星级五星级酒店酒店回迁回迁小学小学及幼及幼儿园儿园回迁商业回迁商业及写字楼及写字楼商业广场商业广场 一期一期 约约8 8万万 三期三期 约约8 8万万一期：保证项目安全，建立项目市场影响；一期：保证项目安全，建立项目市场影响；安排临近回迁房区域，但同时可以享受北侧大型安排临近回迁房区域，但同时可以享受北侧大型品牌商业的地块品牌商业的地块2 2的部分产品作为项目一期。的部分产品作为项目一期。二期二期约约1414万万二期：树立高端形象，实现高利润；二期：树立高端形象，实现高利润；通过一期建立的市场影响力，通过产110、品升级拉升通过一期建立的市场影响力，通过产品升级拉升项目形象，释放项目平开高走的市场讯息，建立项目形象，释放项目平开高走的市场讯息，建立项目的市场话语权。项目的市场话语权。三期：携二期余威，高价快销；三期：携二期余威，高价快销；三期地块是商品住宅中价值最低的部分，如在一三期地块是商品住宅中价值最低的部分，如在一期推出会形成一定的市场消化压力，而作为项目期推出会形成一定的市场消化压力，而作为项目尾盘，基于前期的高端形象，可在本地块缩小产尾盘，基于前期的高端形象，可在本地块缩小产品面积，在单价不变的情况下，缩减总价，满足品面积，在单价不变的情况下，缩减总价，满足一些追捧客户的需求。一些追捧客户的需111、求。启动区产品配比建议启动区产品配比建议衡量标准衡量标准一居一居50-6050-60小两居小两居60-7060-70标准两居标准两居80-9080-90舒适两居舒适两居90-11090-110小三居小三居110-120110-120标准三居标准三居130-140130-140舒适三居舒适三居150-170150-170大平层大平层200200左右左右复式复式200 200 以上以上安全性安全性面向面向刚性改善刚性改善总价的总价的相对控制相对控制户型通透性户型通透性保证保证产品与项目产品与项目品质提升品质提升奢侈礼仪奢侈礼仪空间实现空间实现生活标签生活标签体现体现启动期户型安排启动期户型安排成熟112、期户型安排成熟期户型安排调整户型安排调整户型安排建筑设计限制下的户型选择调整建筑设计限制下的户型选择调整由于本项目设计条件限制，高层产品设计进深大，两梯两户实现通透两居设计对得房率损失大，故加入面由于本项目设计条件限制，高层产品设计进深大，两梯两户实现通透两居设计对得房率损失大，故加入面向刚性首置的、市场安全性较高的南向一居和小二居产品，向刚性首置的、市场安全性较高的南向一居和小二居产品，变平面为两梯三户，作为保证更多通透两居实变平面为两梯三户，作为保证更多通透两居实现的调整户型。现的调整户型。两梯两户，满足户型面积要求，楼体通两梯两户，满足户型面积要求，楼体通透性实现必然引起公摊比例高的问题113、透性实现必然引起公摊比例高的问题两梯三户，扩大楼层平面，增加一居或小两梯三户，扩大楼层平面，增加一居或小两居产品，解决得房率损失问题，丰富产两居产品，解决得房率损失问题，丰富产品线，保证通透两居三居实现。品线，保证通透两居三居实现。核心筒核心筒核心筒核心筒启动区产品配比（面积）建议启动区产品配比（面积）建议一期配比：安全第一一期配比：安全第一二期配比：指向高端二期配比：指向高端三期配比：高价快销三期配比：高价快销户型户型面积面积面积面积比例比例套数套数一居一居60 60 左右左右3%3%4040小两居小两居80 80 左右左右5%5%5050两居两居10011010011012%12%9191114、三居三居13014013014050%50%296296三居三居15016015016020%20%103103四居四居18019018019010%10%4343户型户型面积面积面积面积比例比例套数套数三居三居13014013014010%10%104104三居三居15017015017040%40%350350四居四居18019018019040%40%303303复式复式200200以上以上10%10%7070户型户型面积面积面积比例面积比例套数套数一居一居60 60 左右左右7.5%7.5%100100小两居小两居80 80 左右左右4%4%4040二居二居10011010011018115、.5%18.5%140140三居三居13014013014050%50%296296三居三居15016015016020%20%103103产品配比（面积）建议产品配比（面积）建议户型户型面积面积比例比例一居一居60 60 左右左右1.7%1.7%小两居小两居80 80 左右左右3.7%3.7%两居两居1001101001107.7%7.7%三居三居13014013014031.3%31.3%三居三居15017015017029.4%29.4%四居四居18019018019021.4%21.4%复式复式200200以上以上4.8%4.8%总体户型面积比例总体户型面积比例梧桐大道：梧桐大道：16116、5165170170三居占三居占80%80%，8989100100两居不足两居不足10%10%，200200以上洋房占以上洋房占10%10%天元帝景：天元帝景：150150三居占三居占50%50%以上，以上，180180190190四居占四居占10%10%，130130140140三居三居30%30%，200200以上复式以上复式10%10%鹭鹭 港：开盘部分港：开盘部分117 117 户型占户型占11%11%，124 124 占占36%36%，134 134 占占39%39%，143 143 占占14%14%宏扬宏扬香木林：该项目为香木林：该项目为90/7090/70项目项目户型配比参考案例117、户型配比参考案例启动期客户启动期客户成熟期客户成熟期客户主要满足中高端人群的刚性改善需求，以前面主要满足中高端人群的刚性改善需求，以前面对应自住的舒适型两居和标准三居产品为主；对应自住的舒适型两居和标准三居产品为主；针对前期客户的标签追求，辅以一定量的舒适针对前期客户的标签追求，辅以一定量的舒适型三居作为项目早期的价值标杆。型三居作为项目早期的价值标杆。随着传统城区的复兴，区域价值不断提升，整随着传统城区的复兴，区域价值不断提升，整个项目成为财富圈层的代表，一部分客户为纯个项目成为财富圈层的代表，一部分客户为纯粹的财富客户，资产处置型购买需求，一部分粹的财富客户，资产处置型购买需求，一部分为渴118、望财富圈层的外围人群受到辐射效应。为渴望财富圈层的外围人群受到辐射效应。项目名称项目名称楼层数楼层数层高层高采暖方式采暖方式楼高楼高规范楼间距规范楼间距（楼高（楼高*1.61.6）实际楼间距实际楼间距梧桐大道梧桐大道26层3米地暖地暖78米125米86-110米鹭港鹭港26层2.8米壁挂72.8米116米80米宏扬香木林宏扬香木林12层2.8米壁挂33.6米54米52米凤凰世嘉凤凰世嘉24层2.9米壁挂69.6米111米76米景泰翰林景泰翰林24层2.8米壁挂67.2米108米30-50米唐山市场在售项目楼间距都未选择超越规范要求，可见市场对楼唐山市场在售项目楼间距都未选择超越规范要求，可见市119、场对楼间距指标并不敏感，间距指标并不敏感，建议本项目遵循建筑范标准即可建议本项目遵循建筑范标准即可层高层高&楼间距楼间距建议楼间距符合建筑规范要求即可，前期层高建议楼间距符合建筑规范要求即可，前期层高2.92.9米即可符合市场要米即可符合市场要求，后期产品提升层高需达求，后期产品提升层高需达3 3米米去年唐山的整体层高都在去年唐山的整体层高都在2.82.8米左右，今年新建项目的规划都做了一米左右，今年新建项目的规划都做了一些调整，些调整，基本上都是基本上都是2.92.9米的层高。米的层高。中钢设计院工程设计师刘先生中钢设计院工程设计师刘先生市场主流项目的采暖方式为壁市场主流项目的采暖方式为壁挂120、采暖，不会影响户型层高。挂采暖，不会影响户型层高。梧桐大道景泰翰林鹭港瑞景国际公馆凤凰世嘉天元帝景宏扬香木林车位比车位比1：11：0.71：0.5别墅1：1公寓1：0.51：0.71：11：1车位形式车位形式地下两层地下两层地下地上及地下地下地下地下租租/售价格售价格10多万一层11万二层9万13万地上8万地下10多万10万左右12万价格未定租租/售情况售情况未开始销售基本无客户购买一期出售不足一半公寓客户少量购买地上车位未开始出售极少量购买未开始销售建议：建议：本项目设置车库入户大堂，充分体现业主尊贵身份；本项目设置车库入户大堂，充分体现业主尊贵身份；严格车辆停放管理，便利地库入户动线；严格121、车辆停放管理，便利地库入户动线；将车位价格平摊入住宅，买房送车位。将车位价格平摊入住宅，买房送车位。车位车位在售项目车位比在在售项目车位比在1 1：0.50.5至至1 1：1 1之间，销售情况不好，业主怕麻烦，之间，销售情况不好，业主怕麻烦，习惯地上停车，车位空置率高，客户需要引导习惯地上停车，车位空置率高，客户需要引导从目前的表现上来看，客户对于地下车位的认识就是感觉比较麻烦，不如直接停在路面，取车也方便，即使是好车，也一般都停在自家楼下。直接停在路面，取车也方便，即使是好车，也一般都停在自家楼下。天元帝景销售主管天元帝景社区内停车情况天元帝景社区内停车情况其实在产品空间格局的设计上，纯南向122、纯南向的房子即使表现得再好，客户的接受度也还是不高，还是认同南北通透认同南北通透，这在唐山是很普遍的一个现象。凤凰世嘉销售代表客户关注指向客户关注指向南北通透南北通透凤凰世嘉凤凰世嘉 纯南向产品纯南向产品南南北北通通透透产产品品南北通透产品表现非通透产品表现凤凰世嘉畅销，实现均价畅销，实现均价6000元元/纯南向户型认可度较差，纯南向户型认可度较差，均价均价5600元元/景泰翰林畅销，实现均价畅销，实现均价6600元元/东西向为项目最低价格，东西向为项目最低价格，5448元元/鹭港南向一居单价高，南向一居单价高，7500元元/（精装）（精装）西北向价值实现差，西北向价值实现差，7040元元/（123、精装）（精装）瑞景国际公馆售罄售罄剩余产品均存在通透问题剩余产品均存在通透问题户型设计要点户型设计要点户型瑕疵不可忍受，通透为户型首要保证户型瑕疵不可忍受，通透为户型首要保证户型设计要点户型设计要点竞争激烈要求产品平台达标竞争激烈要求产品平台达标激烈的竞争形势激烈的竞争形势本项目情况本项目情况地震以来，唐山市地震以来，唐山市首个高层项目（首个高层项目（24/3324/33层）；层）；较较高容积率项目高容积率项目；传统城市核心，商业配套传统城市核心，商业配套影响居住感受影响居住感受；项目名称项目名称建筑形式建筑形式主力户型主力户型存量存量梧桐大道梧桐大道26层板楼165-171通透三居通透三居3124、0万万宏扬香木林宏扬香木林12层板楼/多层小高层60、70通透两居通透两居，多层以135、158通透三居、四居通透三居、四居1200套套鹭港鹭港26层板楼133通透三居通透三居，50-80平米精装小户型40万万景泰翰林景泰翰林24层板楼80-120通透两居通透两居23万万板式高层的产品基本是一梯两户一梯两户或者一梯三户一梯三户，点式高层是两梯两梯的，基本保证每户的分摊不会太大。景泰翰林销售代表虽然他们大户型的产品都是两梯两户两梯两户的这种，可能方便性上有一些提高，但是算下来公摊公摊就比较大了，所以感觉还是有点亏。鹭港销售现场某客户鹭港两梯两户产品示意露台露台变阳变阳光房光房户型设计要点户型设计125、要点基于得房率限制需要谋求附加值解决方案基于得房率限制需要谋求附加值解决方案面积赠送面积赠送赠送露台、阳台等，充分考虑后期作为居室的功能使用。赠送露台、阳台等，充分考虑后期作为居室的功能使用。面积赠送面积赠送受两居产品通透性限制，本项目楼层单元平面基本为两梯两户，造受两居产品通透性限制，本项目楼层单元平面基本为两梯两户，造成项目得房率偏低，成为项目市场竞争的重要掣肘。成项目得房率偏低，成为项目市场竞争的重要掣肘。露台入户外飘窗赠送外飘窗赠送利用凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式 步入式景观凸窗室内地面步入式阳台窗未落126、地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值面积赠送面积赠送可考虑将凸窗与步入式阳台结合，模糊阳台和房间的区分，实现功可考虑将凸窗与步入式阳台结合，模糊阳台和房间的区分，实现功能使用的一体化能使用的一体化p运运用用更更多多开开敞敞空空间间将将采采光光、采采景景充充分分发发挥挥，弥弥补补高高层层建建筑带来的部分缺憾；筑带来的部分缺憾；p增增加加户户型型中中开开敞敞空空间间的的设设置置，也也在在于于提提高高产产品品的的附附加加值值，取得竞争优势。取得竞争优势。面积赠送面积赠送赠送一步式阳台，丰富居室开敞空间和立面效果127、赠送一步式阳台，丰富居室开敞空间和立面效果/错层阳台，复式花错层阳台，复式花房房空空中中花花园园错层挑空阳台，面错层挑空阳台，面积赠送的同时，增积赠送的同时，增加情趣空间。加情趣空间。面积赠送案例面积赠送案例针对唐山震后城市特点，制定合理的面积赠送方案针对唐山震后城市特点，制定合理的面积赠送方案奇数层露台奇数层露台 偶数层露台偶数层露台杭州杭州红阳上河城红阳上河城错层露台与降梁设计的面积赠送方案错层露台与降梁设计的面积赠送方案双层挑空阳台，阳台双层挑空阳台，阳台上盖超过两层层高，上盖超过两层层高，阳台面积全部赠送阳台面积全部赠送唐山作为震后重建城市，对飘窗等建筑形式唐山作为震后重建城市，对飘窗128、等建筑形式存在一定心理抗性，可考虑降梁设计，高度存在一定心理抗性，可考虑降梁设计，高度不足不足2.22.2米，面积赠送米，面积赠送错落的阳台立面错落的阳台立面降梁部分不足降梁部分不足2.22.2米，送！米，送！跃层产品跃层产品有挑空挑空比较好，会觉得有空间感和尊崇感，本项目的跃层产品卖得很好，主要还是稀缺稀缺。平层产品应该尽量避免错层形式避免错层形式，毕竟对于一些客户来说，抗震的敏感点是需要注意的。天元帝景销售主管天元帝景跃层楼栋天元帝景：天元帝景：n200平米及部分跃层产品仅占10%10%，属于稀缺产品，目前二手房价格超过10000元/平米，高出当时8000元/平米的销售价格天元帝景-跃层产129、品户型设计要点户型设计要点跃层具有稀缺价值，不做错层跃层具有稀缺价值，不做错层“鸡肋鸡肋”商铺。物业分布物业分布分布集中，形成新华道沿线、远洋城及唐山站前分布集中，形成新华道沿线、远洋城及唐山站前3 3个片区个片区商铺：商铺：n分布于城市主干道，及其周边住宅项目底商尚座商尚座商业街业街建科楼底商建科楼底商煤医道煤医道底商底商裕丰街裕丰街底商底商玫瑰庄玫瑰庄园底商园底商三利地三利地下商场下商场世纪广场世纪广场阳光大厦阳光大厦唐人街唐人街世博大厦世博大厦如意快捷如意快捷酒店酒店东方国际东方国际大厦大厦如意快捷酒如意快捷酒店店金槟金槟酒店酒店石油石油宾馆宾馆开滦大开滦大酒店酒店蓝天大蓝天大酒店酒店锦130、江国际饭店锦江国际饭店新华新华大酒大酒店店锦江锦江贵宾贵宾楼饭楼饭店店远洋城片区远洋城片区唐山站唐山站前片区前片区新华道新华道沿线沿线商铺写字楼酒店写字楼：写字楼：n主要分布于新华道及建设路沿线酒店：酒店：n分布以新华道沿线及唐山站前区域为主唐山唐山宾馆宾馆本体商铺本体商铺区域整体认知度高，但内街形式体现一定弊端，且依据不同地段，区域整体认知度高，但内街形式体现一定弊端，且依据不同地段，商业价值呈现梯度分布商业价值呈现梯度分布回迁住宅回迁住宅回迁商铺回迁商铺商品住宅商品住宅及回迁商及回迁商铺铺商品住宅及商铺商品住宅及商铺五星级五星级酒店酒店回迁回迁小学小学及幼及幼儿园儿园回迁商业回迁商业及写字131、楼及写字楼商业广场商业广场n项目位于核心商业区，整体地段价值高，认项目位于核心商业区，整体地段价值高，认知利好明显；知利好明显；n商铺为内街形式，价值实现受到一定影响；商铺为内街形式，价值实现受到一定影响；n商业价值依据不同地段呈梯度分布，价值排商业价值依据不同地段呈梯度分布，价值排序：序：西侧文化路西侧文化路南侧国防道南侧国防道东侧增盛路东侧增盛路华盛超市华盛超市北侧新华道及商业北侧新华道及商业抗震纪念广场抗震纪念广场二层居民楼二层居民楼现有商业区域分布：现有商业区域分布：以百货大楼、华联、新华影院、书店为中心的商业中心区；以建国路、小山服装百货批发市场为中心的传统商业区；八方、家乐、华盛等132、综合性超市及其他专业市场；新建商业项目（远洋城、新天地、唐人街、新天地购物乐园等）；各居住小区沿街商铺或社区内商铺。唐山沿街底商市场唐山沿街底商市场n面宽设计为面宽设计为8-98-9米的商铺最为理想，避免承米的商铺最为理想，避免承重柱的困扰，实用面积也较合理重柱的困扰，实用面积也较合理n12-1512-15米的进深设计较为合适，既保证采光，同米的进深设计较为合适，既保证采光，同时减少耗能，兼顾双方利益时减少耗能，兼顾双方利益n近三年的楼盘底商以两层设计占绝大多数，且一近三年的楼盘底商以两层设计占绝大多数，且一层入住率远高于二层层入住率远高于二层项目底商市调范围：项目底商市调范围：金洋旺座、龙庭133、盛世、银安雅园、天元帝景、绿金洋旺座、龙庭盛世、银安雅园、天元帝景、绿锦园、唐人起居、时代景苑、馨秀园、华宁景苑、锦园、唐人起居、时代景苑、馨秀园、华宁景苑、东方广场世纪花园、鹭港、香木林、翡翠城、玫瑰东方广场世纪花园、鹭港、香木林、翡翠城、玫瑰庄园共计庄园共计1414个小区个小区新街、唐人街两个步行街新街、唐人街两个步行街商业调研商业调研两层底商为市场普遍现象，面宽集中在两层底商为市场普遍现象，面宽集中在8 89 9米，面宽与进深比为米，面宽与进深比为1 1：2 2n二三层层高较少作为经营面积，通常二三层层高较少作为经营面积，通常3.6-3.93.6-3.9米即可满足需求米即可满足需求n单层134、底商面积应在单层底商面积应在100-150100-150平米，双层底平米，双层底商主力面积在商主力面积在150-200150-200；n超过超过200200平米的市场抗性较大，投资者资平米的市场抗性较大，投资者资金压力也较大金压力也较大n若无大型百货及超市的入驻，则若无大型百货及超市的入驻，则3.9-4.23.9-4.2米层高较米层高较为普遍，层高过低对于吊顶装饰会显得较为压抑为普遍，层高过低对于吊顶装饰会显得较为压抑商业调研商业调研首层底商层高不可低于首层底商层高不可低于3.93.9米，次层层高在米，次层层高在3.33.33.63.6米之间，商铺米之间，商铺面积区间多在面积区间多在20020135、0以下，以以下，以150150200200为主为主n从销售表现上看，总价从销售表现上看，总价200200万的商铺空置率较万的商铺空置率较高，实际适合唐山投资者的商铺总价应在高，实际适合唐山投资者的商铺总价应在80-16080-160万之间万之间n商铺价格受地段影响最大，且多为投资客户购商铺价格受地段影响最大，且多为投资客户购买，不用于自身经营买，不用于自身经营n以以1500015000元以下占绝大多数，总体呈现冷热不元以下占绝大多数，总体呈现冷热不均，临近主干道的供不应求，临次干道或社区道均，临近主干道的供不应求，临次干道或社区道路的较为过剩，例如东方银座（两层商铺），临路的较为过剩，例如东方136、银座（两层商铺），临华岩路底商华岩路底商23000-2400023000-24000元元/平米，临人大路则平米，临人大路则为为15000-1600015000-16000元元/平米平米商业调研商业调研双层底商以不高于双层底商以不高于1500015000元占绝大多数，且依据临近主次干道而有元占绝大多数，且依据临近主次干道而有明显差异，同时总价控制在明显差异，同时总价控制在200200万以下万以下n多数社区底商在业态规划上无明确定位，以多数社区底商在业态规划上无明确定位，以“只售不租只售不租”的经营模式为主，对购买底商的业主在经营行业上无的经营模式为主，对购买底商的业主在经营行业上无法进行限制及进137、行相应的指导，未形成法进行限制及进行相应的指导，未形成“集群效应集群效应”，因此商铺的经营业态比较杂乱因此商铺的经营业态比较杂乱现房形态的底商现房形态的底商：购买商铺作为自用的较少，多为投资客户，购买时间多为内部认购或者项目开盘初期价格较低时，而随现房阶段，经营状况一般，且单价较高。投资客户减少。导致现房阶段商铺的销售状况一般，基本处于有价无市的情况期房形态的底商期房形态的底商：多个项目底商的平均售价在9000-10000元/平米，总价在200万左右，投资的门槛大大提高，且现房形态的底铺空置率较高，投资回报率较低。故意向购买客户减少，期房阶段或未动工项目开发商多采取封盘策略，停止对外销售底商，138、主推住宅，待小区交房形成人气氛围后，再对底商进行销售商业调研商业调研本项目坐落成熟商圈，期房阶段能更好实现客户的价值引导与联想，本项目坐落成熟商圈，期房阶段能更好实现客户的价值引导与联想，参考当前现房商铺有价无市的状况，建议商铺与住宅同期推售参考当前现房商铺有价无市的状况，建议商铺与住宅同期推售n基于市场表现以基于市场表现以4.54.5米为上限，米为上限，建议建议4.2-4.34.2-4.3米，高于主流平台米，高于主流平台水平即可水平即可商铺标准商铺标准通过市场主流数据建议通过市场主流数据建议面宽面宽8-9米进深进深12-15米首层层高首层层高不低于3.9米次层层高次层层高3.3-3.6米主力139、面积主力面积两层150-200平米单价单价15000元/平米以下总价总价200万以下车位车位临时地上车位即可价格控制价格控制1 1、基于市场上总价高于、基于市场上总价高于200200万元的底商空置率较高的现象，结合项目本身的万元的底商空置率较高的现象，结合项目本身的面积区间在面积区间在150-160150-160平米左右水平，受到总价上线影响，平米左右水平，受到总价上线影响，单价平台单价平台12000-12000-1300013000；2 2、本项目商铺地处唐山城市主轴，周边商业林立，商业氛围浓厚，价值支、本项目商铺地处唐山城市主轴，周边商业林立，商业氛围浓厚，价值支撑强，如金洋旺座（单层商铺140、）均价撑强，如金洋旺座（单层商铺）均价16000-1700016000-17000，建议本项目在考虑总建议本项目在考虑总价因素的同时，适当提高或控制单价价因素的同时，适当提高或控制单价。n总价高于总价高于200200万元的项目，万元的项目，普遍空置率较高普遍空置率较高n基于市场，建议面宽不低于基于市场，建议面宽不低于8 8米，可满足双方利益米，可满足双方利益写字楼类产品。回迁住宅回迁住宅回迁商铺回迁商铺商品住宅商品住宅及回迁商及回迁商铺铺商品住宅及商铺商品住宅及商铺五星级五星级酒店酒店回迁回迁小学小学及幼及幼儿园儿园回迁商回迁商业及写业及写字楼字楼商业广场商业广场研究对象：四栋公建产品研究对象141、：四栋公建产品总总 体体 量：量：1414万平米万平米建筑类型：建筑类型：两栋塔楼、两栋板楼两栋塔楼、两栋板楼地上层数：地上层数：塔楼塔楼2626层、板楼层、板楼3030层层属性界定属性界定三线城市核心地段大型城三线城市核心地段大型城市综合体的写字楼物业市综合体的写字楼物业写字楼写字楼商业地块内部商业地块内部1414万办公物业出售处置下的定位选择万办公物业出售处置下的定位选择路径选择。精装公寓方向精装公寓方向写字楼方向写字楼方向服务型公寓服务型公寓非服务型公寓非服务型公寓路径路径1 1公寓类产品选择精装普通公寓具有一定的市场机会公寓类产品选择精装普通公寓具有一定的市场机会精装公寓产品：精装公寓142、产品：服务式精装公寓服务式精装公寓服务式精装公寓服务式精装公寓天元国际公寓天元国际公寓酒店式管理：10元/月*平米物业费户型面积：37、80平米平层，77平米复式精装标准：2000元/平米（成本1000元/平米）总户数：160户销售情况：2008年1月开盘，销售不佳，仅售1/3，50套左右，基本为天元帝景老业主购买；多数作为会客娱乐场所鹭港鹭港户型面积：49-92平米精装标准：1000元/平米左右（简装标准）销售情况：08年9月开盘精装小户型，销售较快，已消化销售较快，已消化70%70%；多为父母给子女买房，主要看重周边教育资源教育资源（唐山一中），部分投资性购买作为出租考虑；主要面向刚性首置143、刚性首置客户。客户。普通精装公寓普通精装公寓普通精装公寓普通精装公寓非主流需求非主流需求存在市场空间存在市场空间客户：客户：客户：客户：不看物业、不不看物业、不愿支付高额物愿支付高额物业费业费看重总价控制、看重总价控制、资源占有资源占有承担功能：休闲、投资、办公承担功能：休闲、投资、办公承担功能：居住（刚性需求）、休闲、投资、办公承担功能：居住（刚性需求）、休闲、投资、办公路径选择。精装公寓方向精装公寓方向服务型公寓：唐山市场未能获得对精装公寓服务的服务型公寓：唐山市场未能获得对精装公寓服务的认知，现有在售项目认知，现有在售项目惨淡；惨淡；非服务型公寓：普通精装公寓性价比高，总价低，非服务型公144、寓：普通精装公寓性价比高，总价低，取得取得良好销售业绩；良好销售业绩；写字楼方向写字楼方向高端办公物业高端办公物业中端办公物业中端办公物业三产三产GDPGDP总量总量(亿元亿元)写字楼写字楼整体容量整体容量1200大8001200中等3高23中等2较低1唐山路径路径2 2唐山第三产业唐山第三产业GDPGDP总量不足，写字楼发展水平低下总量不足，写字楼发展水平低下评估模型：第三产业总量反应了城市写字楼整体容量水平，经验值评估模型：第三产业总量反应了城市写字楼整体容量水平，经验值R R可以反映写字楼市场相对于整体房地产市场的发展水平可以反映写字楼市场相对于整体房地产市场的发展水平300060009145、000120002.04.06.0城市写字楼发展水平评估模型100100唐山唐山R0北京上海深圳广州天津通过大量案例总结，城市写字楼的发展一般经历四个阶段通过大量案例总结，城市写字楼的发展一般经历四个阶段非市场化时期非市场化时期市场化启动期市场化启动期市场化发展期市场化发展期市场化成熟期市场化成熟期写字楼市场写字楼市场发展阶段发展阶段经济总量增长经济总量增长产业结构调整，三产比例上升产业结构调整，三产比例上升路径路径2 2：唐山写字楼市场目前处于市场化启动期唐山写字楼市场目前处于市场化启动期市场化启动期市场化启动期经济背景经济背景私营经济、第三产业快速发展供供应应供应供应主体主体开发商/企业自146、建并存部分开发商由住宅转入写字楼开发办公物业的需求显现，能实现略高于住宅开发的利润需需求求客户客户特征特征自用自用商住公寓：贸易物流类、装修装饰、中介公司等产品产品由于缺乏写字楼专业开发经验，商住公寓等模糊产品为主有一定的公建形象，但产品素质低，不能很好的适应现代化办公的需求政府无商务区规划，开发商主导，板块特征不明显，对客户决策不构成影响投资投资小投资客成交成交关键关键驱动驱动因素因素自用自用办公物业形象与住宅办公接近的使用成本盈利盈利模式模式开发类写字楼以出售为主投资投资产品与住宅类似，易于被接受，投资门槛较低投资意识开始萌发，市场其他投资渠道少阶段标志阶段标志开发商进入写字楼市场代表城市147、代表城市临沂临沂路径路径2 2：市场化启动期，住宅开发商进入商住产品开发，小投资客占主流市场化启动期，住宅开发商进入商住产品开发，小投资客占主流路径路径2 2：三线发达城市临沂的写字楼需求主要表现为高形象低成本的中端办三线发达城市临沂的写字楼需求主要表现为高形象低成本的中端办公物业需求释放公物业需求释放写字楼产品：写字楼产品：案例特征：案例特征：三线城市，有富裕阶层，GDP较高。产业结构为第二产业末端（加工制造业）和物流商贸为主。写字楼处于起步期产业结构：产业结构：临沂目前以第二产业为主导，第二产业处于产业链的末端（加工制造业），且未来没有产业结构大幅调整的规划，因此写字楼需求有限临沂第三产业148、比重虽在逐年增加，但第三产业以物流、商贸为主导，特殊经营方式（大卖场）减弱对写字楼需求结论一：写字楼市场的产业支持不足，结论一：写字楼市场的产业支持不足，市场需求有限市场需求有限，年市场消化，年市场消化量约为量约为5万平方米；万平方米；结论二：中小型企业，需要提升企业形象，但又结论二：中小型企业，需要提升企业形象，但又无法承担纯写字楼无法承担纯写字楼较高的售价、租金、使用费用较高的售价、租金、使用费用，因此，因此高形象低成本写字楼高形象低成本写字楼与商务公与商务公寓将成为他们的需求。寓将成为他们的需求。案例选案例选择标准择标准案例案例结论结论唐山唐山新华道沿线新华道沿线集中供应约集中供应约23149、23万，沿新华道南侧分布，并以集合多功能的物业形万，沿新华道南侧分布，并以集合多功能的物业形式为主，建造城市新地标式为主，建造城市新地标写字楼预计体量：写字楼预计体量：约约2323万平米万平米渤海渤海大厦大厦人民人民大厦大厦新华新华大厦大厦人民大厦人民大厦n占地14197.89平米，建面88640平方米，于08年11月17日举行开工奠基n地上15层，地下3层，总高60米，是集餐饮、娱乐、健身、购物于一体的高档酒店和写字楼n计划投资3.5亿元，工期36个月，于2011年底竣工 渤海大厦渤海大厦n占地约6000平米，建面4.4万平方米n改造集星级宾馆、公寓、写字楼、商业为一体的标志性建筑新华大厦新150、华大厦n集贸市场改造项目，占地近1.4万平米，地上建面9万平方米n建成双塔造型的现代化风格，高度米，集购物、餐饮、娱乐、写字楼、公寓于一体唐山唐山其他区域其他区域目前在售项目较少，未来规划上市面积巨大，将面临较大市场压力目前在售项目较少，未来规划上市面积巨大，将面临较大市场压力凤凰新城规划凤凰新城规划着眼于大总部、大商业。大力发展高档商业区，全力打造唐山的中央商务区。打造金融中心。吸引各大金融机构入驻，打造唐山的金融一条街金融一条街。建设总部基地总部基地。面向京津唐区域，统筹打造总部基地。先期将7个项目，总用地面积47亩，总建筑面积约总建筑面积约3030万平方米万平方米。构建高科技产业基地。结151、合北部高教产业园区建设，建成高科技产业基地。南湖生态城规划南湖生态城规划西南片区将成为唐山市新的政务中心、商务中心政务中心、商务中心。南湖生态风景区建设将促进该地区的高品质开发建设，“十一五”期间，为重点发展片区，将以政务中心建设为带动、以青龙河河道的整治为基础，大规模进行高品质办公、商务、居住开发高品质办公、商务、居住开发，将成为新的政务中心、商务中心、生态型示范新城。写字楼在售项目：写字楼在售项目：硅谷科技园：8 8万平米万平米凤凰新城凤凰新城南湖生态城南湖生态城硅谷科技园硅谷科技园唐山写字楼市场处于较为初级的发展阶段，缺乏写字楼专业开发经验，唐山写字楼市场处于较为初级的发展阶段，缺乏写字152、楼专业开发经验，且后续供应巨大；且后续供应巨大；此类三线城市的产业结构发展水平，特别是当前唐山第三产业比例较此类三线城市的产业结构发展水平，特别是当前唐山第三产业比例较低的状况，难以支撑高端办公物业市场；低的状况，难以支撑高端办公物业市场；建议：选择中档写字楼的产品形式，建议：选择中档写字楼的产品形式，如商住办公楼等如商住办公楼等产品特征：具有高端写字楼形象，但无需提供高端现代化办公设备产品特征：具有高端写字楼形象，但无需提供高端现代化办公设备结论结论商住等较低成本的中端办公物业，成为当前写字楼市场下，本项目办商住等较低成本的中端办公物业，成为当前写字楼市场下，本项目办公物业的出路公物业的出路153、中档写字楼指标中档写字楼指标标准标准层高层高净高净高2.7米；层高米；层高3.1米米电梯电梯载重载重1100kg1300kg；速度；速度2.5米米/s大堂大堂层高层高8米；面积米；面积80；中档装修；中档装修空调空调分户式空调分户式空调路径选择。小户型公寓写字楼服务式公寓服务式公寓普通精装公寓普通精装公寓市场现状，销售惨淡唐山市场未能获得对精装公寓服务的认知未能真正实现酒店式公寓产品的价值市场罕见，销售良好认可并非产品形式因教育资源、总价低，受到市场追捧城市经济发展水平与产业结构现状导城市经济发展水平与产业结构现状导致写字楼市场发展初级，需求有限；致写字楼市场发展初级，需求有限；未来市场办公类154、物业供应量巨大；未来市场办公类物业供应量巨大；居住商务高端写字楼高端写字楼中档写字楼中档写字楼目前市场供应极少需求量不足目前市场主要供应形态市场主力需求产品可提供多种功能选择普通精装公寓：普通精装公寓：50-80南向设计偏大户型（60-80），实现高价值；北向设计较小户型，降低总价，减小销售风险。中档写字楼：中档写字楼：中档办公配套、高档写字楼外立面内部空间可灵活组合写字楼类产品。普通精装公寓的打造原则：普通精装公寓的打造原则：以面向刚性首置需求为产品功能实现原则，以面向刚性首置需求为产品功能实现原则，控制总价控制总价；充分考虑产品价值实现能力划分户型，充分考虑产品价值实现能力划分户型，北向面155、积控制北向面积控制；普通精装修，满足普通精装修，满足方便入住方便入住为原则；为原则；中端办公物业的打造原则：中端办公物业的打造原则：强化公建化立面，强化公建化立面，外墙外墙充分表达商务属性；充分表达商务属性；大堂大堂面积保证，装修控制面积保证，装修控制；电梯品牌保证（合资类），电梯品牌保证（合资类），速度与面积要求不高；速度与面积要求不高；普通精装公寓中端办公物业附件附件1 1客户研究的相关访谈资料整理客户研究的相关访谈资料整理20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量156、海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-83513598 QQ:800018087宏扬宏扬香木林香木林鹭港鹭港天元帝景天元帝景景泰景泰翰林翰林梧桐大道梧桐大道凤凰世嘉凤凰世嘉瑞景国际公馆瑞景国际公馆凤凰新城凤凰新城新华道新华道建设路建设路典型项目客户特征分析典型项目客户特征分析20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180157、870755-83513598 QQ:800018087梧桐大道客户描述梧桐大道客户描述客户描述：客户描述：客户整体支付力层次较高，有较高的财富积累，大部分客户有客户整体支付力层次较高，有较高的财富积累，大部分客户有一辆以上的私家车，购买以一辆以上的私家车，购买以一次性付款为主一次性付款为主一次性付款为主一次性付款为主，例如一期推出，例如一期推出340340余余套，仅有套，仅有3030余套为按揭贷款；余套为按揭贷款；客户中约有客户中约有60%60%是与是与钢材、煤炭行业钢材、煤炭行业钢材、煤炭行业钢材、煤炭行业打交道，另外一部分则多打交道，另外一部分则多为为政府官员及其他买卖人政府官员及其他买158、卖人政府官员及其他买卖人政府官员及其他买卖人；投资客很少，基本上为自住，以市区的客户为主，另有一部分投资客很少，基本上为自住，以市区的客户为主，另有一部分丰润新区的客户，均是煤炭等工业客户，及部分迁安的客户；丰润新区的客户，均是煤炭等工业客户，及部分迁安的客户；看重凤凰新城未来的规划，总部基地、看重凤凰新城未来的规划，总部基地、CBDCBD未来均会在此区域未来均会在此区域规划，友谊路两侧的市政商业街也在规划中，项目位于老机场的跑规划，友谊路两侧的市政商业街也在规划中，项目位于老机场的跑道，客户认可项目的位置及产品而购买。道，客户认可项目的位置及产品而购买。梧桐大道销售经理梧桐大道销售经理 阳小159、姐阳小姐关键特征：一次性付款关键特征：一次性付款关键特征：一次性付款关键特征：一次性付款 中高阶层中高阶层中高阶层中高阶层 一定财富积累一定财富积累一定财富积累一定财富积累 私家车私家车私家车私家车 凤凰新城凤凰新城凤凰新城凤凰新城影响因素：产品力影响因素：产品力影响因素：产品力影响因素：产品力 环境环境环境环境 交通交通交通交通位置与位置与新城规划新城规划产品设计产品设计大型社区及居住氛围大型社区及居住氛围20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产160、资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-83513598 QQ:800018087景泰景泰翰林客户描述翰林客户描述客户描述：客户描述：客户以客户以唐山国企事业单位唐山国企事业单位居多，有一定财富积累；居多，有一定财富积累；客户来源以路北区为主，多为地缘性客户，其中改善型占到一客户来源以路北区为主，多为地缘性客户，其中改善型占到一定比例；定比例；项目开盘前主要组织团购活动，面对的客户为项目北侧大学城项目开盘前主要组织团购活动，面对的客户为项目北侧大学城内的内的教师及三友集团、政府部门及设计院教师及三友集团、政府部门及设计院等，团购数量为等，团购数量为4161、00400余套，余套，优惠后不到优惠后不到9 9折；折；90-10090-100平米两居产品销售最快，平米两居产品销售最快，100100平米以下产品的客户以首平米以下产品的客户以首次置业为主，单身的客户也以选择小户型居多，并且有双卫生间的次置业为主，单身的客户也以选择小户型居多，并且有双卫生间的产品卖得较好，产品卖得较好，130130平米以上的客户主要为改善型；平米以上的客户主要为改善型；项目位置的认知度较高，周围交通便利，客户关注顺序为项目位置的认知度较高，周围交通便利，客户关注顺序为户型、户型、项目体量、配套及交通项目体量、配套及交通。景泰景泰翰林销售翰林销售 张先生张先生关键特征：地缘性162、关键特征：地缘性关键特征：地缘性关键特征：地缘性 国企、事业单位国企、事业单位国企、事业单位国企、事业单位 升级置业升级置业升级置业升级置业 教师教师教师教师 团团团团购购购购 项目体量项目体量项目体量项目体量影响因素：品牌影响因素：品牌影响因素：品牌影响因素：品牌 区域区域区域区域 教育资源教育资源教育资源教育资源 配套配套配套配套 产品设计产品设计项目体量项目体量与开发商品牌与开发商品牌周边配套及交通周边配套及交通20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产163、资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-83513598 QQ:800018087宏扬宏扬香木林客户描述香木林客户描述客户描述：客户描述：以以135135平米的三居产品销售最好，其中主力客户为平米的三居产品销售最好，其中主力客户为周边区县钢周边区县钢厂、电厂等企业的中高层厂、电厂等企业的中高层，另有市政部门团购，另有市政部门团购9090平米产品，作为公平米产品，作为公司的福利；司的福利；投资客比例占到投资客比例占到20%20%，主要购买，主要购买100100平米左右的产品；平米左右的产品；客户的支付力相对较高，有一定的财富积累，其中一次性付164、款客户的支付力相对较高，有一定的财富积累，其中一次性付款比例在比例在60%60%；客户年龄层在客户年龄层在35-5035-50岁岁，其中以，其中以40-5040-50岁居多岁居多，多为父母为子女，多为父母为子女购买，作为婚房等用途；购买，作为婚房等用途；另有工薪阶层年轻人购买另有工薪阶层年轻人购买60-8060-80平米的产品，购买平米的产品，购买60-9060-90平米产平米产品的客户主要为首次置业；品的客户主要为首次置业；客户认可该项目的区位，社区环境也较好，有高低起伏的果岭客户认可该项目的区位，社区环境也较好，有高低起伏的果岭景观设计，南部绿化面积很大，生活环境宜人，并且有社区内街商景观165、设计，南部绿化面积很大，生活环境宜人，并且有社区内街商业，生活比较方便。业，生活比较方便。宏扬宏扬香木林销售香木林销售 范先生范先生关键特征：周边区县客群关键特征：周边区县客群关键特征：周边区县客群关键特征：周边区县客群 两极分化两极分化两极分化两极分化 绿化面积大绿化面积大绿化面积大绿化面积大影响因素：产品影响因素：产品影响因素：产品影响因素：产品 社区环境社区环境社区环境社区环境 项目区位项目区位项目区位项目区位产品设计产品设计社区环境社区环境项目区位及生活氛围项目区位及生活氛围20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘166、版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-83513598 QQ:800018087鹭港客户描述鹭港客户描述客户描述：客户描述：小户型的客户年龄层在小户型的客户年龄层在20-3020-30岁，为公务员或在私企工作上班岁，为公务员或在私企工作上班等，等，以婚房购置为主以婚房购置为主；精装小户型产品位于项目的东北部，对面即是唐山一中，教育精装小户型产品位于项目的东北部，对面即是唐山一中，教育资源优秀，因此多为资源优秀，因此多为父母为子女投资购买父母为子女投资购买，供子女上学，三年后167、可，供子女上学，三年后可以作为出租物业；以作为出租物业；大户型客户多为大户型客户多为政府领导及私企老板政府领导及私企老板，以改善型为主；，以改善型为主；客户整体支付力较高，一次性付款与按揭贷款比例各占一半左客户整体支付力较高，一次性付款与按揭贷款比例各占一半左右；右；购买客户多看中项目所处的购买客户多看中项目所处的区位区位，未来生活，未来生活配套配套及交通便利，及交通便利，大盘项目也有较好的规划，子女上学后的产品大盘项目也有较好的规划，子女上学后的产品升值升值预期；预期；一期物业服务受到客户好评，包括一期物业服务受到客户好评，包括2424小时站岗及小时站岗及2424小时物业服小时物业服务等。务168、等。鹭港当月销售冠军鹭港当月销售冠军 张小姐张小姐关键特征：婚房及儿女置业关键特征：婚房及儿女置业关键特征：婚房及儿女置业关键特征：婚房及儿女置业 公务员、私企老板公务员、私企老板公务员、私企老板公务员、私企老板 政府领导政府领导政府领导政府领导 影响因素：教育影响因素：教育影响因素：教育影响因素：教育 生活便利生活便利生活便利生活便利 未来升值未来升值未来升值未来升值 性价比性价比性价比性价比区位及区位及资源配套资源配套产品性价比产品性价比实用率、交通便捷及实用率、交通便捷及前期产品积累前期产品积累20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到169、验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-83513598 QQ:800018087天元帝景客户描述天元帝景客户描述客户描述：客户描述：项目项目200200平米的四居产品销售情况最佳，跃层产品较受欢迎；平米的四居产品销售情况最佳，跃层产品较受欢迎；开盘前进行内部认购，至开盘前的认购量已经达到销售量的一开盘前进行内部认购，至开盘前的认购量已经达到销售量的一半左右，包括样板间均以半左右，包括样板间均以980980万的价格被抢购；万的价格被抢购；客户客户支付力很高支170、付力很高，有较高的财富积累，以一次性付款为主，有较高的财富积累，以一次性付款为主，多多为父母为子女购买为父母为子女购买；客户多以本区域内客户多以本区域内企事业单位的中高层为主企事业单位的中高层为主，另有复兴路附近，另有复兴路附近的买卖人及南新华道企业主等；的买卖人及南新华道企业主等；项目地块早期为桃园，客户对于项目风水及地势均有较高认知；项目地块早期为桃园，客户对于项目风水及地势均有较高认知；客户对于项目的整体形象及开发商认可度较高，但对于物业管客户对于项目的整体形象及开发商认可度较高，但对于物业管理存在一定意见，包括安防方面及提供的物业服务等。理存在一定意见，包括安防方面及提供的物业服务等。171、天元帝景销售主管天元帝景销售主管 张小姐张小姐关键特征：支付力高关键特征：支付力高关键特征：支付力高关键特征：支付力高 多次置业多次置业多次置业多次置业 企事业中高层企事业中高层企事业中高层企事业中高层 政企业主、政企业主、政企业主、政企业主、买卖人买卖人买卖人买卖人 影响因素：区位影响因素：区位影响因素：区位影响因素：区位 产品力产品力产品力产品力 标杆标杆标杆标杆区位区位及地段及地段产品力产品力高端、标杆、开发商高端、标杆、开发商等因素等因素20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款172、房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-83513598 QQ:800018087瑞景国际公馆、凤凰世嘉瑞景国际公馆、凤凰世嘉瑞景国际公馆客户描述：瑞景国际公馆客户描述：以以周边居住的客户为主周边居住的客户为主，占到，占到30-40%30-40%，或者父母在周边居住，或者父母在周边居住，为子女购买等；为子女购买等；客户职业以客户职业以买卖人买卖人居多，或居多，或稳定收入者稳定收入者，财富积累较高，一次，财富积累较高，一次性付款比例在性付款比例在40%40%左右；左右；客户首先看重的是客户首先看重的是项目位置项目位173、置，其次为，其次为户型及价位户型及价位，并对物业要，并对物业要求不高。求不高。瑞景国际公馆销售瑞景国际公馆销售 孙小姐孙小姐关键特征：关键特征：关键特征：关键特征：买卖人买卖人买卖人买卖人 稳定收入稳定收入稳定收入稳定收入 追追追追求身份感求身份感求身份感求身份感 追求生活舒追求生活舒追求生活舒追求生活舒适度适度适度适度影响因素：项目位置影响因素：项目位置影响因素：项目位置影响因素：项目位置户型及户型及户型及户型及 价位价位价位价位凤凰世嘉客户描述：凤凰世嘉客户描述：客户客户以首次置业为主以首次置业为主，并以小两居及，并以小两居及134134平米大三居最为热销，平米大三居最为热销，部分客户购买174、底商作为再出租物业；部分客户购买底商作为再出租物业；客户以客户以经商人士经商人士较多，另有较多，另有私企及政府人员私企及政府人员；以市内客户为主，另有周边丰南、丰润区的客户及周边县区的以市内客户为主，另有周边丰南、丰润区的客户及周边县区的客户，老业主购买及推荐的占到客户，老业主购买及推荐的占到100100户左右；户左右；客户关注点首先为客户关注点首先为地段地段，其次为，其次为户型户型，并对纯南向房子接受度，并对纯南向房子接受度不高，不高，认同南北通透认同南北通透；凤凰世嘉销售凤凰世嘉销售 李小姐李小姐关键特征：邻近区域关键特征：邻近区域关键特征：邻近区域关键特征：邻近区域 首次置业首次置业首次175、置业首次置业 出租底商出租底商出租底商出租底商 追求生活舒适度追求生活舒适度追求生活舒适度追求生活舒适度影响因素：地段影响因素：地段影响因素：地段影响因素：地段 户型户型户型户型 升值潜力升值潜力升值潜力升值潜力20122012版版-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-83513598 QQ:800018087附件附件2 2唐山市场调研资料总结唐山市场调研资料总结20122012版版176、-房地产营销策划大全房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量海量房地产资料房地产资料免费下载免费下载 0755-83513598 QQ:8000180870755-83513598 QQ:800018087位置位置路北区友谊东路东侧，裕华道南路与朝阳道之间规模规模占地面积:187800平方米；总建筑面积:491100平方米建筑类别建筑类别板楼，多层（洋房）、高层容积率容积率2户型比例户型比例165-171平米三居为主力，占80%；另有170、180、200平米四居，100平米左右二居，顶层复式600平米以上177、；洋房200平米以上层高层高高层3米，洋房3.3米开盘时间开盘时间2008年4月26日销售均价销售均价高层大户型8000，高层小户型9500，多层大户型（190平米），高层大复式15000物业管理物业管理戴德梁行顾问是否精装是否精装毛坯配套配套双会所、商业、特色园林（豪张思设计事务所）、市立24班小学、8班双语幼儿园开发商开发商唐山中冶置业房地产开发有限公司梧桐大道梧桐大道基本情况：大规模混合型物业基本情况：大规模混合型物业梧桐大道梧桐大道位于规划中的凤凰新城核心地段，未来规划利好优势明显位于规划中的凤凰新城核心地段，未来规划利好优势明显地段地段:梧桐大道位于唐山市凤凰新城中心地段，毗邻 规划178、中的12 万平米城市公园对外经贸大学河北理工大学展览馆、图书馆、五星级酒店、唐山一中、科技馆、青少年宫、公共景观绿地及商业、教育文化配套规划配套规划配套:周边现状周边现状:目前周边是大片待开发荒地，无任何生活配套地税局、检察院、法院奥林匹克公园五星级酒店唐山一中教育文化配套：科技馆、展览馆、少年宫、图书馆五星级酒店规划总部基地梧桐大道梧桐大道梧桐大道梧桐大道在建筑设计、园林、会所等方面处处体现高端社区特色；在建筑设计、园林、会所等方面处处体现高端社区特色；户型尺度较大，以户型尺度较大，以170170平米左右户型为主力供应平米左右户型为主力供应设计特色：设计特色：87米超长楼间距；社区内完全人车179、分流；首层6米挑空大堂。设备设施：设备设施：“户式中央空调+新风+加湿”系统；纯净水系统；地板采暖系统；预置24小时热水系统。智能化安防系统：窗磁，红外报警系统，摄像监控，可视对讲与紧急求救系统，保安电子巡更系统，燃气报警系统。园林：园林：12000平米的中央雕塑花园。40004000平米双会所：平米双会所：地上商务会所配高档餐饮、咖啡厅、茶艺及商务中心等；地下运动会所配备游泳池、SPA、健身房等完善健身设施。顶层复式：600平米以上越层 18层板楼：190-200平米以上四居 18层板楼：89、100平米二居 7层洋房：200-300平米 18层板楼：140、165-171平米三居梧桐大道梧180、桐大道定位高端社区，以财富阶层客户为主；受淡市影响销售速定位高端社区，以财富阶层客户为主；受淡市影响销售速度有所下降度有所下降客户情况：客户情况：特点：高端财富阶层为主，经营钢材、煤炭生意的私营业主，政府、事业单位的高层领导；绝大部分拥有私家车，一次性付款的超过90%；显富；置业目的：自住为主，极少数投资，部分一次性购买多套房产（100平米以上），作为资产处置；关注点：关注社区内部及周边环境，产品舒适度，要求户型方正、南北通透；看好凤凰新城未来发展前景；基本不关注社区配套及物业，少数在北京置业的客户对物业管理有一定了解；对社区会所没有认知；认为价格高的就是好的，看重圈层；追求项目的知名度，购买181、高端项目以彰显身份。销售情况：销售情况：项目5月份取得销售许可证，但是在1月份开始前期积累客户并提供预订房源，订金10万元，开盘后集体转签，一期最终实现100%销售；10月份二期开盘，但是出现10%的退房率，为了坚定客户信心，开发商在11月20日和12月7日两次上调销售价格，幅度在50-100元/平米；二期剩余少部分未转正签；三期已经开始预订，未来四期、五期未规划；销售最好户型为165-175平米三居产品；所有户型实现明厨明卫，大面宽、短进深、多阳台设计，高层部分户型进深更短至6.4米。在高层户型中，设计了三面采光的起居室。在多层户型中，设置入户空中花园，主卧拥有大面积阳光主卫和超大更衣间。高182、层3米层高，多层3.3米层高。梧桐大道梧桐大道打破唐山原有户型特点，以大尺度、高舒适度、新式设计打破唐山原有户型特点，以大尺度、高舒适度、新式设计亮相市场亮相市场项目优势小结：项目优势小结：优质地段：新城核心优质户型：新式户型设计、高附加值高科技住宅：智能家居产品的应用高端配套：高端会所、优质特色园林、高品质物业管理位置位置 路北区卫国路和长宁道西北角 规模规模占地面积:224295.48平方米；总建筑面积:556000平方米建筑类别建筑类别高层、多层、洋房，板楼、塔楼容积率容积率不详户型比例户型比例60平米一居，90平米左右二居，120平米左右三居，200-267平米复式、洋房层高层高2.8183、米开盘时间开盘时间2008-09-27销售均价销售均价起价:5400元/平方米；均价:6700元/平方米；最高价:7400元/平方米 物业管理物业管理第一太平戴维斯顾问是否精装是否精装毛坯配套配套9班幼儿园，24班小学，住宅底商开发商开发商唐山景泰房地产开发有限公司景泰翰林景泰翰林基本情况：大型混合型社区基本情况：大型混合型社区景泰翰林景泰翰林位于成熟地段，各种生活配套齐全位于成熟地段，各种生活配套齐全周边配套周边配套购物消费：五联百货、保龙仓超市、苏宁电器、八方购物广场裕丰店。文化教育：唐山师范学院、唐山学院、天成专修学院、六十五中、二十一 中、四十中、祥荣里实小、祥富里小学、新宋学庄小学、184、社区幼儿园。交通条件：紧邻全市交通主干道长宁道，公交5、27、49路。商务休闲：长城酒店、金庭国际酒店、南澳酒店。地段：地段：位于唐山市路北区，南靠相对繁华的长宁道，与闹市区相连，东部及东北与傅家屯毗邻，西临学院路，北临龙富南道。处于城市发展较成熟的繁华地段，公共交通及生活配套齐全景泰翰林景泰翰林产品系丰富，配套完善产品系丰富，配套完善回迁房回迁房在售部分：8-11层为主，极少数18层；主力户型为80-120平米二居、三居；30套左右200-267平米大户型；部分60-70平米一居；商业内街9班幼儿园24班小学后续供应：后续供应：后期未开盘部分约700余亩，产品与在售部分相似规划大学城规划大学185、城景泰翰林景泰翰林以团购为主，以团购为主，9090平米户型成为热销产品，地缘性客户为主平米户型成为热销产品，地缘性客户为主力购买人群力购买人群销售情况：销售情况：9月27日正式开盘，共1400套，10月团购400余套，11月销售70套左右，12月销售40套左右；两层地下车位，一层售价11万/个，二层售价9万/个；销售均价6700元/平米，购买享受团购价，可优惠15%。90平米产品销售量最大。客户情况：客户情况：特点：大部分团购客户来源于大学城老师、市区政府机关公务员、三友集团、设计院等；少部分项目周边以及县城客户；项目整体年轻客户居多，极少数私营业主购买200平米以上大户型产品。置业目的：地缘186、性客户为主力购买人群，包括工作源（大学城老师）以及周边换房客户；自住为主，极少数投资；关注点：项目位置，产品户型舒适度、产品细节，交通便力度。项目优势小结：项目优势小结：成熟地段：交通便利，配套齐全规模大盘：社区配套齐全位置位置路北区长宁道与学院路交汇处规模规模占地面积:125000平方米；总建筑面积:400000平方米建筑类别建筑类别11-12层小高层容积率容积率3.2户型比例户型比例60-70平米，135、158平米，230平米复式；其中135平米产品为主力层高层高2.8米开盘时间开盘时间08年3月正式开盘销售均价销售均价起价:6900元/平方米；均价:7500元/平方米；最高价:1000187、0元/平方米物业管理物业管理未定是否精装是否精装毛坯配套配套住宅底商、特色园林开发商开发商河北宏扬房地产有限公司宏扬香木林宏扬香木林基本情况：基本情况：90/7090/70小高层均质社区小高层均质社区宏扬香木林宏扬香木林周边教育资源丰富，但缺乏基本生活配套周边教育资源丰富，但缺乏基本生活配套周边配套：周边配套：临近多所中小学，教育配套齐全；但步行范围内缺乏生活配套；车行10分钟可到达核心区，享受城市商业、医院等配套。中小学城市核心区地段：地段：位于凤凰新城主干道长宁道南侧，学院路和大理路之间，道路通达性较好；多条公共交通线路到达此项目：5、27、16、29、45、32、56、57路终点宏扬香木188、林宏扬香木林户型设计方正、舒适度高，以户型设计方正、舒适度高，以135135平米产品为主力平米产品为主力一期16栋，共1700户，户型包括60-230平米，高层以60、70平米产品为主，小高层以135、158平米大户型为主，顶层为230平米复式产品，层高2.8米，整体户型偏大；二期住宅共6栋，以小户型为主;两期开发住宅加起来是3000多户。香木林项目商业商业 共68508平米，其中大中型场地两个，单体为15214平米，共30428平米。中小型场地4个，单体为2704平米，共10426平米，底商8034平米。其中西侧拥有一单体15214平米的4层裙楼作为大型餐饮休闲场所；区内主题商业区拥有4座作189、为主题餐饮场所 宏扬香木林宏扬香木林一期进入尾盘销售阶段，客户层次丰富，工薪阶层及企一期进入尾盘销售阶段，客户层次丰富，工薪阶层及企业高层，产品舒适度为决定购买的最重要因素业高层，产品舒适度为决定购买的最重要因素销售情况：销售情况：08年三月正式开盘，以135平米的三居产品销售最好，目前已经销售90%；项目层间差价在40元/平米左右，朝向差价最多可到200元/平米左右；一期已经已经销售90%，剩余产品为一层、二层、顶层；客户情况：客户情况：置业特点：周边区县钢厂、电厂中高层，另有市政部门团购90平米产品，投资客比例占到20%，主要购买100平米左右的产品；客户年龄层为35-50岁，其中以40-190、50岁居多，多以父母为子女购买，60%为一次性付款置业目的：自住为主，包括父母给子女买房，工薪阶层年轻人以购买60-80平米产品为主，均为首次置业关注点：产品户型舒适度项目优势小结：项目优势小结：优质户型：户型方正、南北通透优质园林：高绿化率，特色园林位置位置 路北区友谊路与兴源道交汇处 规模规模占地面积:268398平方米；总建筑面积:560000平方米建筑类别建筑类别小区分7层、9层、16层容积率容积率2.08户型比例户型比例80、90平米产品占45%，60、70平米产品占25%，其余为100平米以上产品层高层高2.8米开盘时间开盘时间08年9月销售均价销售均价一次性付款起价5700元/平191、,贷款起价6000元/平；7层产品均价6660元/平物业管理物业管理未定是否精装是否精装毛坯配套配套幼儿园、小学、底商开发商开发商 唐山兴盛房地产开发有限责任公司 凤凰世嘉凤凰世嘉大规模大规模90/7090/70项目，产品系丰富，社区配套齐全项目，产品系丰富，社区配套齐全凤凰世嘉凤凰世嘉生活配套齐全，紧邻唐山一中，占有强势教育资源优势生活配套齐全，紧邻唐山一中，占有强势教育资源优势地段：地段：项目位于凤凰新城南端、总部基地位置、兴源道、光明路两侧；配套：配套：项目所处位置发展相对成熟，距离城市核心区及凤凰新城核心区均较近，各类生活配套齐全；教育资源丰富，紧邻名校唐山一中新校址凤凰世嘉凤凰世嘉大192、规模大规模90/7090/70项目，产品系丰富，社区配套齐全项目，产品系丰富，社区配套齐全项目占地403亩，分为两期：目前一期东部为商品房，西部为回迁房，并配套幼儿园及小学；一期共25栋，1000-1200户，分为7层、9层及16层，产品为60平米一居，70-103平米两居及93-134平米三居；小学幼儿园一期一期二期二期凤凰世嘉凤凰世嘉9090平米二居和平米二居和134134平米三居为热销产品，客户对产品细节平米三居为热销产品，客户对产品细节要求较高要求较高销售情况：销售情况：项目一期08年9月开盘，一次性付款5700元/平米起，按揭贷款首付比例为50%，目前售出50%左右，月均30余套，以193、90平米小两居及134平米大三居最为热销；部分客户购买底商再出租，但底商面积较小，不宜做餐饮；客户情况：客户情况：特点：以市内客户为主，包括私企员工及政府、企事业单位工作人员等；另有周边丰南、丰润区的客户及周边县区（古冶）的客户；老业主购买及推荐的占到100户左右；置业目的：自住为主，极少数投资，私营业主作为资产处置，周边区县客户做为改善换房；关注点：首先为地段，其次为户型，并对纯南向房子接受度不高，认同南北通透；客户认可精装修的形式，但是认为价格不宜太高。项目优势小结：项目优势小结：优质地段：紧邻城市主干道，发展成熟优质户型：南北通透、高附加值鹭港鹭港大盘项目大盘项目产品形式丰富产品形式丰富194、社区配套完善社区配套完善项目位置项目位置路北区兴源道和翔云道之间发发 展展 商商唐山新天地房地产开发有限公司代代 理理 商商自售项目类型项目类型小高层 高层项目规模项目规模占地57.28万平米，建面85.92万平米容积率容积率1.5绿化率绿化率40%规模规模/户型面积户型面积二期高层目前在售为200套，面积区间为49-193平米精装修精装修有物业费物业费1.5元/平米月推售信息推售信息一期于07年5月交房二期08年5月10日开盘，08年9月13日开盘精装小户型均均 价价毛坯毛坯69006900元元/平米，精装平米，精装75007500元元/平米平米鹭港鹭港项目位于凤凰新城西南侧，交通便利；一期195、已经入住，二项目位于凤凰新城西南侧，交通便利；一期已经入住，二期产品形式丰富，包含两栋精装小户型产品期产品形式丰富，包含两栋精装小户型产品交通区位：交通区位：位于凤凰新城，翔云道与兴源道之间，光明路两侧；市政道路四通八达，兴源道、光明路、青龙路等城市主干道东西南北贯穿该小区，区内另有10条城市街区道，道路网络密集；西外环高速公路、火车站、汽车站距离本项目仅十几分钟的路程。板块划分：板块划分：南侧为项目一期，产品户型较大，已于07年5月交房，包含一所市级小学；中间部分为项目二期，含一定量低密住宅，目前产品形式未定，在售为高层产品，包括117-143平米户型及100平米以下精装小户型，社区内包含6196、000平米会所及一所幼儿园；北侧为项目三期，规划为高层住宅及一座大型医院三期三期二期二期一期一期医院医院幼儿园幼儿园6000平米平米会所会所市级市级小学小学鹭港鹭港大户型产品得房率低且户型存在缺陷；小户型产品精装档大户型产品得房率低且户型存在缺陷；小户型产品精装档次一般次一般l南北通透l卧室均有观景飘窗l明厨设计，客厅有大面积阳台l精装小户型：精装小户型：l提供包括断桥铝合金外窗、实木复合门、多乐士涂料、品牌橱柜、灶具、洁具等、吊顶材料、品牌热水器及空调，精装品质一般l大户型：大户型：大进深短面宽，交通空间较多，得房率低户型面积：户型面积：145.89145.89平米平米户型面积：户型面积：1197、33.86133.86平米平米精装样板间精装样板间鹭港鹭港社区整体展示力强，园林景观注重细节及生活氛围社区整体展示力强，园林景观注重细节及生活氛围n利用铺地、雕塑、水景、文化墙、宣传栏、运动健身设施等设计，集休闲健身与邻里交往等多元化生活氛围于一体；n植被以乔木灌木，常绿树种与落叶树种相结合，随季节交替景色迥异，形成完整的小区景观体系。鹭港鹭港人性化设计布局人性化设计布局完善的教育（唐山一中）及医疗配套完善的教育（唐山一中）及医疗配套n教育、医疗配套完备：唐山一中、唐山师范学院及项目三期规划的大型医院n引入“开放式街区、围合式结构、街坊式住宅”的人文居住理念，实现从家庭到院落、从院落到社区层层198、过渡的错动式布局n唐山市第一个居住区内的开放式街区公园及步行景观大道，实现全地下停车，围合空间内做到人车分流，体现健康起居鹭港鹭港教育配套作为产品突出卖点，低总价的精装小户型产品销教育配套作为产品突出卖点，低总价的精装小户型产品销售较快，售较快，100100平米以上大户型产品滞销平米以上大户型产品滞销n一期产品已于07年5月交房，08年5月10日推出高层大户型产品，产品面积在117-143平米，目前售出50%，08年9月13日推出精装小户型，面积在49-92平米，目前剩余30%左右；n项目推售项目推售n现场情况现场情况n4-5位销售代表，项目现场有两三批客户；n一期二期开盘间隔时间较长，蓄客期199、积累客源；项目优势项目优势高性价比，毛坯为高性价比，毛坯为6900元元/平米，精装平米，精装7500元元/平米；平米；项目交通便利，规划配套设施完备，以教育配套为卖点；项目交通便利，规划配套设施完备，以教育配套为卖点；大盘项目，利于区域发展及社区内部规划；大盘项目，利于区域发展及社区内部规划；园林景致可圈可点，现场展示力强；园林景致可圈可点，现场展示力强；瑞景国际公馆瑞景国际公馆小盘项目小盘项目低密社区低密社区高性价比高性价比项目位置项目位置路北区西山道与光明路交汇处，五十四中学旁边 发发 展展 商商唐山瑞景房地产开发有限公司代代 理理 商商自售项目类型项目类型别墅 高层项目规模项目规模占地3200、万平米，建面4.2万平米容积率容积率1.4绿化率绿化率40%规模规模/户型面积户型面积总户数为340户，其中别墅共计54套（独栋6套，双拼12套，联排36套），高层住宅286套精装修精装修无物业费物业费未定推售信息推售信息08年1月16日开盘高层产品，剩余2套，目前推售别墅部分，庭院面积80-300平米均均 价价65006500元元/平米平米瑞景国际公馆瑞景国际公馆位于成熟片区，社区规划明确，保证景观视野位于成熟片区，社区规划明确，保证景观视野交通区位：交通区位：位于光明路与西山道交汇处西北角；北临北新道，东临繁荣花园，南临新华道、锦江国际饭店，西临火车西站、汽车客运西站，周边教育资源丰富；位201、于北新西道与新华西道两条城市核心轴线之间，并保持一定距离，保证了项目闹中取静的宜居环境。板块划分：板块划分：北侧为2栋25层高层，产品面积为83平米一居、102、117平米两居及106平米三居；南侧为54栋低密别墅，独栋面积420平米，双拼为两个相同独栋拼合，联排面积360平米；项目南端为商业，为29套30-40平米单层，层高6米。高层高层高层高层别墅别墅商业商业瑞景国际公馆瑞景国际公馆通过附赠面积提升产品附加值通过附赠面积提升产品附加值A A户型，共户型，共9898套套l合同面积82.63平米l实际面积115.7平米B B户型，共户型，共9494套套l合同面积87.54平米l实际面积102.202、2平米CC户型，共户型，共9494套套l合同面积87.95平米l实际面积106.5平米红线所示面积为半赠送，作为阳台进行工程验收，交房时红线所示面积为半赠送，作为阳台进行工程验收，交房时需有一半的面积计入最终的销售需有一半的面积计入最终的销售瑞景国际公馆瑞景国际公馆现场展示力强，处处体现品质感及尊崇感现场展示力强，处处体现品质感及尊崇感n售楼处内整体环境以高贵尊崇为主，橘黄色灯光映照350平米的售楼处，显得富丽堂皇；n前台、会客区、展示区均体现出品质感，洗手间也经过精细设计。瑞景国际公馆瑞景国际公馆高性价比促进小户型产品成交；联排别墅产品成为高性价比促进小户型产品成交；联排别墅产品成为销售难点203、销售难点n2008年1月16日推出286套高层，产品目前剩余2套80平米一居；n54套别墅面积在360-420平米，总价400-600万/套，现剩余20套左右均为联排产品，附赠顶层露台及庭院，面积80-300平米；n项目推售项目推售n现场情况现场情况n2-3位销售代表，当日项目现场无客户；n开盘前较长一段时间为蓄客期，包括关系户及内部购房等；项目优势项目优势高性价比，均价为高性价比，均价为6500元元/平米，产品附加值高；平米，产品附加值高；项目周边区域成熟，交通便利，各种配套设施完备；项目周边区域成熟，交通便利，各种配套设施完备；产品力强，别墅符号显著，高层景观极佳；产品力强，别墅符号显著，204、高层景观极佳；园林景致可圈可点，低密社区环境；园林景致可圈可点，低密社区环境；天元国际公寓天元国际公寓小盘项目小盘项目五星级酒店式公寓五星级酒店式公寓高品质精装小户型高品质精装小户型项目位置项目位置路北区兴源道与大里路交叉口东北角发发 展展 商商唐山瑞景房地产开发有限公司代代 理理 商商自售项目类型项目类型酒店式公寓项目规模项目规模未公布容积率容积率未公布绿化率绿化率35%规模规模/户型面积户型面积总户数为160户精装修精装修有物业费物业费10元/平米月推售信息推售信息08年1月开盘，产品面积37-80平米均均 价价1280012800元元/平米平米天元国际公寓天元国际公寓酒店提供休闲健身配套205、酒店提供休闲健身配套酒店式高档精装及服务酒店式高档精装及服务公寓划分：公寓划分：地下两层近6000平米、局部双层中空形成一个恒温泳池，周边配以水疗、健身等功能；地上部分则是大堂居中，周边由A、B、C、D四个区块主要为4080的平层和跃层户型的公寓围合而成。精装配置：精装配置：针对唐山国内外精英圈层设计，参考国际公寓装潢考究，高度完善的保安系统，国际化的信息通讯配置，体现居住者品味的生活空间与社交商务场合的公共空间配置全屋高档家私家电、生活设施等一应俱全，包括卫星涉外电视等，体现“国际化的生活”、“拎着行礼入住”酒店式服务：酒店式服务：五星级酒店管理模式，提供“24小时酒店式管家服务”，内容涵盖206、酒店礼宾、酒店式家居、餐饮、酒店式管家特约等多项服务项目，做到“无时无刻，随传随到”天元国际公寓天元国际公寓样板间配置全屋高档家私家电，体现尊贵感样板间配置全屋高档家私家电，体现尊贵感星寓：一室一厅（复式）星寓：一室一厅（复式）建筑面积：建筑面积：76.876.8平米平米复式房型，下层大面积南向起居室及挑空，上层为观景飘复式房型，下层大面积南向起居室及挑空，上层为观景飘窗卧室及卫生间，做到动静分区。窗卧室及卫生间，做到动静分区。天元国际公寓天元国际公寓独特的建筑空间和功能配套、贴合高端居住生活需独特的建筑空间和功能配套、贴合高端居住生活需求，汇聚精英圈层的生活、商务及社交氛围求，汇聚精英圈层的207、生活、商务及社交氛围逸馆：两室一厅（平层）逸馆：两室一厅（平层）建筑面积：建筑面积：8181平米平米睿筑：一室一厅（平层）睿筑：一室一厅（平层）建筑面积：建筑面积：4040平米平米天元国际公寓天元国际公寓项目产品量小，高品质感促进成交，客户以前期天项目产品量小，高品质感促进成交，客户以前期天元帝景老业主为主，目前暂无消化量元帝景老业主为主，目前暂无消化量n2008年1月开盘，共160套精装公寓产品，户型37-80平米；n销售状况一般，售出1/3左右，基本为天元帝景老业主购买；n项目推售项目推售n现场情况现场情况n2-3位销售代表，当日项目现场有一两位客户；n目前无蓄客，暂时出于封盘状态；项目优势项目优势高品质感，均价为高品质感，均价为12800元元/平米，全套高档家电家私；平米，全套高档家电家私；项目周边区域成熟，交通便利，各种配套设施完备；项目周边区域成熟，交通便利，各种配套设施完备；产品力强，圈层符号明显，社交环境极佳；产品力强，圈层符号明显，社交环境极佳；酒店式管家服务，酒店提供相关休闲健身配套；酒店式管家服务，酒店提供相关休闲健身配套；THE ENDThank you