1、漳州万达广场项目市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司2010年11月24日谨呈：万达集团2龙湖腾飞阶段龙湖腾飞阶段龙湖腾飞阶段（2006-2006-2006-200920092009）三、漳州商品住宅市场研究及产品建议目目 录录四、漳州商业用房市场研究及产品建议五、漳州写字楼市场研究及产品建议二、漳州房地产市场发展背景研究一、项目属性界定1.项目属性界定 区位位置及交通情况 项目经济技术指标 项目地块四至 项目周边环境分析 项目属性界定 项目SWOT分析项目属性解读项目位置及交通状况：漳州万达广场项目位于龙文区九龙大道东侧、下州路北侧，交通路网发达，出行便捷。项目位于漳州市龙文区九龙2、大道以东、规划建元东路以北。属于泛东部商圈中的核心位置，具有较强的商业辐射力；周边有水仙大街和九龙大道交汇，道路出行便捷，属于漳州的“新发展区域”，项目形象昭示力强。地理位置芗城与龙文两区核心点距离芗城商圈：5公里左右距离漳州三中分校：3公里左右交通枢纽主干道：九龙大道、建元东路、水仙大街本案龙文区芗城区漳州三中分学地块现状：目前地块正在拆迁阶段，主要是平房、住宅项目地块内部正在拆迁项目属性解读项目现状及经济技术指标：项目总建面91.8万平方米，目前地块现场正在拆迁阶段l 经济技术指标：项目单位数值规划用地面积Ha14.39总建筑面积万91.8其中地上建筑面积万71.1地下建筑面积万20.7购3、物中心总建筑面积万21.55其中地上建筑面积万10.1地下建筑面积万11.45住宅建筑面积万43.6酒店建筑面积万4.1写字楼建筑面积万9商铺建筑面积万6.6容积率5建筑密度%60绿地率%30建筑高度M150公建占比%40地下停车位个3100北侧：待建规划路西侧：闽南新城综合大市场东侧：待拆迁的平房、待建的江滨公园南侧：待拆迁的平房项目属性解读利好因素：项目处于漳州市龙文区新区政府附近，紧邻主干道，交通便捷、昭示性强，利于塑造高端形象不利因素：周边环境：地块西侧邻近闽南新城综合大市场，商业档次较低道路状况：地块北侧、南侧还处在待建状态，短时期内难以带来商业人流。地块四至：地块西临主干道九龙大道4、，东侧紧邻江滨公园，人流量、车流量较大，是主要的形象展示面，北侧是未来将重新规划建设的建元东路，目前正在拆迁；目前路况较差，邻近闽南新城综合大市场，商业档次较低。区域环境：依托漳州龙文区的建设，目前龙文区中高档住宅聚集，大型社区林立，潜在消费群数量庞大；板块内商业氛围较为浓厚。项目属性解读 行政：市中级人民法院、市公安局；商务：中兴大厦；商业：闽南新城综合大市场、漳州水果批发市场、国美电器；教育：景山中学、漳州第一中学分校、石仓小学、龙文区实验幼儿园；医疗：漳州市龙文医院、仁和医院、东方医院；休闲：江滨公园、中森-阳光美地新城国际东方明珠九龙官邸万达地块中骏蓝湾香郡丹霞名城悦华商业广场家芗055、96书香世家荣昌花园龙江明珠鑫荣花苑漳州水果批发市场闽南新城综合大市场江滨公园荣昌东方广场鑫荣嘉园君临天下乾隆首府江畔御景丽园君悦万豪香江国际外滩明珠福海阳光丽江明珠永鸿三湘城天利仁和钱隆学府尚东.琴畔长福裕景香榭花都榕御一代领秀明发商业广场融都新界项目界定：本案为大型高容积率、高建筑密度综合体地标型项目，紧邻城市中心区，交通出行便捷，周边中高档住宅项目林立，城市功能配套设施齐全，商业氛围较为浓郁属性属性特征诠释区位区位紧邻城市中心区p省府办公机构及各事业单位分布地块周边，周围中高档住宅项目数量众多，区域发展较为成熟交通路网发达p临主干道九龙大道，建元东路，形象昭示性强，交通出行便捷环境城市功6、能设施齐全p商业、教育、医疗设施较为完善，商业氛围较为浓厚辐射力新老城区连接p芗城区、龙文区结合部，辐射范围更广。项目大规模p建面91.8万平方米高容积率、高建筑密度p容积率4.94、建筑密度50.27%项目属性解读地块直接链接芗城区与龙文区分界主干道九龙大道，周边新老城区主干道毗邻，四通八达，交通直达性强。稀缺型综合体项目，是漳州目前最大项目，大盘优势确立，项目涵盖酒店式公寓、写字楼、商业等多种物业形态，可以实现业态互动，树立城市地标性建筑群；万达品牌被当地认知，为本项目快速销售打下坚实基础。万达捆绑企业品牌在当地属于一线品牌，提高整体市场关注度。项目西侧市场环境较差，治安比较混乱。地段商业7、环境，租金、场内管理服务、场内环境和卖场的知名度较差。项目周边尚未形成成熟的商圈，需要一段时间来进行市场培育，漳州在售项目较多，持续开发周期较长，项目入市后竞品项目较多；项目以本地客群为主，外来客群市场占有率较低，要迅速争取市场份额。项目所处新老城区结合区，大量住宅产品入市，居住人群众多，城市东扩带来机会。漳州目前商业处于快速发展阶段，市场缺少大型综合商业。漳州在售项目写字楼项目和商住公寓项目处于起步阶段。漳州开发企业以本地化为主，部分厦门企业，外来大型知名企业较少，开发水平有限造成市场在售开发周期过长，需要外来企业进驻引领市场。地块SWOT分析优势劣势机会威胁本报告要解决的关键问题漳州房地产8、市场发展背景研究及未来市场预判？本案商铺和写字楼产品建议？本案住宅产品户型配比建议？本案商铺和写字楼产品建议？2.漳州房地产市场发展背景研究 漳州宏观经济指标研究 漳州城市规划研究 漳州房地产发展情况研究 区域房地产发展情况研究GDP走势：自2006年以来，漳州市GDP保持12%以上的增长速率，2009年GDP达到1113.17亿元；从人均GDP看，2009年人均GDP达到23191元，增速10.4%，房地产市场发展处于快速发展期。人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 9、缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求宏观经济运行情况数据来源：漳州市统计局数据来源：漳州市统计局2004年2009年漳州市人均GDP走势2004年2009年漳州市GDP及增长率2009年，漳州市GDP为1113.17亿元，同比增长13.3%，在福建省九个地级市GDP产值排名中，列第4位，经济发展水平相对较好。2009年福建省地级市GDP比较宏观经济运行情况固定资产、房地产投资：漳州市固定资产投资呈逐年上升态势，在全省九个地级市中处于中等水平；2004年至2008年，漳州房地10、产开发投资额逐年上涨，但09年明显下降，将影响房地产上市面积。2004年2009年漳州市房地产开发投资2004年2009年漳州市固定资产投资2009年福建省地级市固定资产与房地产开发投资数据来源：漳州市统计局数据来源：漳州市统计局2009年，漳州市城镇固定资产投资579.21亿元，增长31.2%，增速较快，在全省九个地级市中排名第五，处于全省中等发展水平。2009年，漳州房地产投资额为99.31亿元，比2008年下降11.4%，下降幅度较大，将影响房地产上市面积；在全省九个地级市中列第四位。数据来源：各地市统计局宏观经济运行情况产业结构分析：2003-2009年，漳州市产业结构调整中，第二产业11、比重最大，第三产业其次，第一产业比重最小。2006年以前，第三产业占比呈逐年下降趋势，但2006年以来占比维持平衡；第二产业比重则基本呈逐年上涨态势。2003年2009年漳州市产业结构分布图2009年，漳州第一、二、三产业配比为：19.6%、45.5%、34.9%。第二产业比重逐年上升，第一产业比重逐渐缩小。产业发展状况：漳州是新兴的工业城市，确立了食品、机械、电子、电力四大支柱产业和建材、旅游两个重点产业，工业化进程正在快速推进。全市主要工业生产行业有纺织、机械、电子、食品、包装、建材、制罐、医药等15个门类。同时，漳州是全国农业最发达的地区之一，对台农业，高优农业和外向型农业特色明显，是经12、国务院批准的国家级外向型农业示范区和海峡两岸（漳州）农业合作实验区。数据来源：漳州市统计局宏观经济运行情况居民收入情况：2004-2009年，漳州市人均可支配收入逐年增长，在全省地级市排名中列第五位；社会消费品零售总额在2009年增幅稍有下滑，但整体走势仍呈上涨态势，居民购买力水平稳步增长。2004年2009年漳州市人均可支配收入2004年2009年漳州市社会消费品零售总额2009年福建省地级市人均可支配收入比较数据来源：漳州市统计局数据来源：漳州市统计局数据来源：各地市统计局2004-2009年，漳州市的人均可支配收入增长较快，涨幅都在10%以上。2009年，漳州人均可支配收入为16616元13、，增幅为10.00%。在全省九个地级市中，排名第五，处于中等水平。2009年，漳州市社会消费品零售总额为418.14亿元，增幅为14.7%。2004年至今，社会消费品零售总额保持10%以上的增长速率，居民购买力水平稳步增长。宏观经济运行情况人口情况：漳州市常驻人口增长缓慢，城市化率低于全国平均水平2004年2009年漳州市人口情况2006年2009年漳州市城市化率走势数据来源：漳州市统计局数据来源：漳州市统计局2009年末，全市户籍人口471.77万人，常住人口480万人,截止到2010年年末，漳州市区人口达到40万人。2004-2009年，漳州市常住人口增长较慢，城市人口流动性较小，200914、年，城市化率为43.3%，低于全国45%的平均水平。宏观经济运行情况研究小结主要经济指标房地产投资情况产业分布状况 近几年，漳州市GDP保持12%以上的增长速率，2009年GDP达到1113.17亿元，同比增长13.3%，在福建省九个地级市中，列第4位；2009年，漳州市人均GDP达到23191元，增速10.4%，房地产市场发展处于快速发展期。人口、收入消费情况 2009年，漳州市城镇固定资产投资579.21亿元，同比增长31.2%，在全省九个地级市中排名第五。2009年，漳州房地产投资额为99.31亿元，同比大幅下降11.4%，将影响房地产上市面积。近几年，漳州市第二产业比重最大，第三产业其15、次，第一产业比重最小。第二产业比重逐年上升，第一产业比重逐渐缩小。漳州全市主要工业生产行业有纺织、机械、电子、食品、包装、建材、制罐、医药等15个门类。同时，漳州是经国务院批准的国家级外向型农业示范区和海峡两岸（漳州）农业合作实验区。近几年，漳州市人均可支配收入逐年增长，在全省地级市排名中列第五位，居民购买力水平稳步增长。2.漳州房地产市场发展背景研究 漳州宏观经济指标研究 漳州城市规划研究 漳州房地产发展情况研究 区域房地产发展情况研究以“东移、南扩”为重点，实施市区“东移、西进、南扩、北延”发展战略“一城”:漳州中心城区“一港”：漳州港“两轴”：东西发展轴即由靖城-金峰中心城区角 美厦门海16、沧 东南发展轴即由靖城-金峰中心城区龙 海市区漳州港“四组团”：角美组团、龙海组团、金峰组团、长泰组团19漳州城市规划研究漳州市近期建设规划图城市发展规划按照“建设新区，开发沿江，改善旧城”的城市发展战略，未来形成“一城”、“一港”、“两轴”、“四组团”的城市带，构建生态工贸港口城市中心区的发展框架 漳州市远景用地规划漳州市东西发展轴城镇群漳州市城市发展空间布局漳州城市规划研究城市发展方向：未来漳州城区重点向东和向西两翼拓展空间，其中龙文区重点发展迎宾路以南区域，局部向迎宾路以北拓展，将与以芗城区为核心的老城区一起，形成“一城二心”的空间格局城市性质：工贸港口城市、花果之都、国家历史文化名城、17、闽东南中心城市之一，区域性交通枢纽城市用地规模：至2010年38.3平方公里，至2020年58平方公里城市人口规模：至2010年40万人，至2020年60万人组团功能定位新城市中心区 市级行政、文化和商贸中心。长洲组团以旅游、商贸、高科技园区和公园、娱乐为主的综合开发区蓝田组团以蓝田开发区为主，向东、北扩展工业，南部为商贸和居住用地金峰组团以金峰工业开发区为主，外加一定的商住用地朝阳组团为新辟工业和商住区，此地发展余地较大，适于安排大中型工业项目文教组团以漳州师范学校和漳州大学为核心，包括桥南的科教发展用地桥南组团南边为荔枝海，环保控制严格，适于开辟高科技园区和居住、旅游、高教等用地城市组团功18、能定位21漳州城市规划研究小结总体规划 城市定位城市人口规模城市用地规模按照“规模做大、产业做强、功能做优、环境做美”的总体要求和“建设新区，开发沿江，改善旧城”的城市发展战略，形成“一城”、“一港”、“两轴”、“四组团”的城市带，构建生态工贸港口城市中心区的发展框架。工贸港口城市、花果之都、国家历史文化名城、闽东南中心城市之一，区域性交通枢纽。2010年城中心区人口规模扩大至40万人，2020年城中心区人口规模扩大到60万人。近期（2010年）：城市建设用地控制在38.3平方公里以内。远期（2020年）：城市建设用地控制在58平方公里以内。PART 2 漳州房地产市场发展背景研究2.漳州房地19、产市场发展背景研究 漳州宏观经济指标研究 漳州城市规划研究 漳州房地产发展情况研究 区域房地产发展情况研究23房地产发展情况漳州商品房市场：2004-2010年漳州商品房市场成交价格持续保持上涨，目前全市销售均价为3902元/平米。2010年前10个月商品房供求比1：1.19，市场供不应求，房地产处于快速发展阶段。2004-2010年10月份漳州市商品房销售面积和价格走势数据来源：漳州市房地局数据来源：漳州市房地局 2004年-2007年漳州商品房销售面积持续上涨，08年受宏观经济因素影响，市场衰退，成交下滑，09年市场回暖，成交面积上升，2010年1-10月，商品房成交258万平方米。20020、4-2010年10月，漳州商品房销售价格保持上涨，上涨幅度76%，目前市区商品房均价为4571元/平方米。2010年前10个月，新建商品房批准预售面积216.22万平方米，商品房销售面积258.33万平方米，供求比1：1.19，前10月成交价格3902元/平方米。2010年1-10月份漳州商品房供求价走势2024/11/2124房地产发展情况土地市场：2010年1-11月漳州市区土地市场共成交35块土地，总占地面积205万平方米，总成交建筑面积382万平方米，住宅类用地为成交主力，成交总占地面积102万平方米，总建筑面积264万平方米。2010年1-11月漳州土地市场成交情况走势数据来源：中国21、土地市场网 2010年1-11月，漳州市区土地市场总成交占地面积205万平方米，总成交建筑面积382万平方米，土地类别属性包括住宅类用地、商务金融、工业用地和其他类用地。从各类物业土地成交来看，住宅类用地成交量最大，占总成交土地的50%，商务金融类用地成交量次之，占总成交土地的35%。25房地产发展情况二手房市场：漳州2010年前10月共成交二手房85.59万平方米，成交金额25.59亿元，前10月成交价格集中在在2500-3200元/平方米。2010年前10月漳州二手房市场成交情况数据来源：漳州市统计局区位名称面积（平方米）户型总价（万元）单价（元/平方米）芗城区一代领绣1233室2厅1卫622、2.75097龙门天下892室2厅1卫455056江畔御景1754室2厅2卫101.55800明欣福园351室1厅1卫17.55000龙文区锦绣一方1233室2厅1卫63.95200天利仁和1343室2厅2卫77.75800桂溪明都621室1厅1卫29.8480026房地产发展情况全国政策调控：自2010年4月中旬国务院出台“国十条”政策以来，多家部委相继从土地、金融、税收、保障房等方面颁发具体的措施。9月29日，再一轮房地产调控拉开大幕，截至11月15日，已经有16个城市出台了限购政策。10年6月4日，规范第二套住房认定标准10年4月19日，严格实行购房实名制，对不能提供相关证明材料的非本地23、居民暂停发放购房贷款政府重拳出击，4月17日出台新国十条,5月前后地方细则纷纷出台10年6月10年1月10年1月10日，国办发出通知，要求进一步促进房地产市场平稳健康发展。10年3月10日，国土部强调房地产用地监管。10年3月10日，国土部强调房地产用地监管将开展突击检查。4月20日，住房和城乡建设部下发关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知6月3日，城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发文明确个人房贷二套房认定标准10年3月18日，国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案。10年4月10年5月5月26日，国家税务总局发布关于土地增值税清算有关问题的24、通知10年2月10年1月18日，央行上调存款准备金率0.5个百分点10年2月25日，第二次上调存款准备金率0.5个百分点10年4月11日，银监会规定银行不得对投机投资购房贷款10年4月17日，房价过高地区可暂停发放第三套房贷款10年3月政策力度加大6月12日，住房城乡建设部等7部门联合发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见10年7月7月20日，胡锦涛在党外人士座谈会上强调，加快推进财税、金融、价格、房地产、社会保障等方面改革 实行宽严有别、收放并举的房地产调控政策国务院出台“国十条”新政，更大力度遏制房价过快上涨调控进入观察期，具体执行层面更加细化10年8月10年9月10年10月保障房力度加大25、财政部、国土部等多部门9月29日下发通知。分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。截至11月15日，先后共有16个城市出台限购政策，进入调控阵营多次重申土地增值税问题央行、银监会：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款10月25日，北京出台预售资金监管政策，开发企业资金压力加大。10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷款基准利率上调0.25个百分点。27房地产发展情况10月25日北京出台预售资金监管政策，而在此之前已有多个城市出台了相关政策。预售资金监管在全国已成燎原之势，如果能够严格执行，将加大开发企业的资金压力，对市场造成一定影响。截至目前26、，已有北京、广州、郑州、深圳、天津、青岛、石家庄、武汉、南京、浙江等省市出台商品房预售款监管办法。此外河南、西安、大连、常州等地在地方细则中也提到要完善预售资金监管制度，但尚未出台相关细则。政策环境各地预售资金监管政策纷纷出台从短期来看：n在政策开始执行之前预计市场将会出现集中上市的情况n短期内价格可能出现波动从中长期来看：n或将引起长期供应下降n开发商转嫁成本可能将推高房价后市预测28北京暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。上海暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。深圳户籍居民限购两套、非户籍（1年纳税或社保证明）限购一套27、停购第三套。杭州暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房(含二手存量住房)。南京保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。广州同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)只能在本市市辖十区新购买一套商品住房。厦门同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。宁波本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)在本市只能新购1套住房;能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购1套住房。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房。福州暂停在福州市拥有2套以上(含2套)住房的福28、州市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非该市户籍居民家庭、无法提供在该市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民在福州市五城区继续购买商品住房。三亚对三亚市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庭，实行限购1套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。天津天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。温州暂定本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量房，以网上签订合同日期为准)。海口海口及外省29、市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口新购买1套商品住房。对购买第三套及以上住房的，按有关规定暂停发放购房贷款。大连暂定同一购房家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款苏州居民家庭在市区只能新购一套住房，违反规定者将不予办理房产登记。此外，通知还规定，对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按3%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。该意见将于发布之30、日起施行漳州本地居民家庭在本市可以购买2套住房，非本地居民家庭在本市可以购买1套住房 根据各城市颁布限购令的宽严程度，深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令，而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。这两种版本目前产生的调控效果已开始出现分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地仍波澜不惊，房价甚至继续走高。房地产发展情况政策环境16个大中城市住宅“限购令”29房地产发展情况福建省及漳州房地产政策调控：2010年福建省和漳州市出台多项房地产政策来抑制房价上涨和规范房地产市场，如银行执31、行差别化房贷、严控商品房销售市场秩序及规范住房公积金管理。2010年福建省及漳州市出台房地产相关政策一览发文发文时间时间发文单位发文单位政策名称政策名称主要内容主要内容2010.5.12漳州市住房保障和房地产管理局关于进一步加强漳州市区前期物业管理有关事项工作的通知n对新建物业的前期物业服务企业、物业管理服务用房以及物业服务期限等做出相关规定，并严格按照规定执行。2010.5.21福建市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院文件精神促进房地产市场平稳健康发展的通知n将增加保障房和普通商品房供应量n今后福州购房将实行严格的差别化信贷政策。n中小户型配建比例将写入土地出让合同n用地严重违规竞买资格将被暂32、停2010.6.2福建省住房和城乡建设厅关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知n房地产商在申请预售许可时，必须提交详细商品住房预售方案。预售价格变动幅度原则上不超过5%n对于未取得预售许可的商品住房项目，严禁以预订、认购、排号登记、发放VIP卡等任何方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010.6.3漳州市人民政府漳州市区廉租住房保障申请审核细则n对于家庭及个人的申请条件均做出了严格的限定。2010.8.10漳州市人民政府漳州市区住房公积金暂行规定n对于政策性住房来源、贷款发放、贷款对象及条件均做出严格限制。201033、.9.10福建省林业厅关于加强国有林场经营区内林地管理的通知n房地产开发（含经济适用住房、行政事业单位办公用房）等确需使用国有林场经营区内林地的，国有林场可以用林地使用权入股，也可以把林地使用权作价，从而严格控制商业性开发项目征占林地。2010.10.29福建省住房和城乡建设厅关于开展全省房地产经纪市场专项检查工作的通知n全省将开展房地产经纪市场专项检查工作，保护消费者的合法权益，严查房地产经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。2010.11.23漳州市地税局房地产行业税收管理办法（试行）n该办法适用于漳州市辖区内从事房地产开发经营业务的企业或个人（以下简称纳税人），主要34、立足于项目开发过程各个环节所涉及的税收管理，包括：前期筹建管理、项目销售管理、项目结算管理；最后通过纳税评估管理对所有环节管理成效进行检验30房地产发展情况漳州房贷新政解读：9.29新政之后，漳州尚未出台相关的调控细则，但从调研实际情况来看，目前在售项目均已执行9.29新政的相关规定。变化一：按揭首套房必须首付三成变化一：按揭首套房必须首付三成新：房贷新政规定：上调首付比例到30%-40%。旧：90平方米以上首付必须三成，90平方米以下首付可以为两成。新：房贷新政规定：对非本地户口居民，暂停发放购房贷款。旧：无限制。变化二：外地人按揭买房受限变化二：外地人按揭买房受限变化三：第三套房不能贷款变35、化三：第三套房不能贷款变化四：变化四：“曲线贷款买房曲线贷款买房”被叫停被叫停新：暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。旧：仍有一些银行可以贷三套以上贷款。新：各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。旧：规避房贷调控政策先在银行申请消费贷款，然后把信贷资金用于买房。房贷政策变化31房地产发展情况未来走势判断：目前漳州市房地产市场的发展特征为以刚性需求为主，投资比重较小。土地市场成交仍以住宅用地为主，成交区域向城市东部发展。未来市场供应主要集中在东部新城区。p 市场发展以刚性需求为主，呈现出供不应求的局面 2010年前11月漳州土地市场成交以住宅用地为主，按照正常的开发周期，未36、来市场将会提供约264万平方的新增供应，供给量将继续上涨，但由于需求市场强劲，“供小于求”的态势短期内不会改变。随着一线城市房地产投资环境变差，房价上涨动力不足，二线、三线城市将成为新一轮的投资重点区域。更多的开发商开始关注发展潜力巨大城市，房地产投资将出现较为明显的上涨。根据漳州城市发展战略和用地的可选择性，城市规划用地向东发展，城市重心向东转移，未来势必会带来新一轮土地供应，为充足供应做足准备。p 未来市场成交量与成交价上涨趋势看好 2010年1-10月商品房供求比1：1.19，市场供不应求，房地产处于快速发展阶段。调控政策出台，导致短期内改善性需求和投资性需求受到压制，成交量有所下滑，但37、刚性需求强劲且数量庞大。从近几年商品房成交价格走势来看，价格呈现持续稳步上涨的态势，从2004年至2010年10月，商品房销售价格上涨了75%，受市场刚性需求因素影响，未来价格仍有上涨空间。2024/11/21房地产发展情况小结土地市场房地产市场政策调控情况后期走势预测 2010年1-11月漳州市土地市场共成交35块土地，总占地面积102万平方米，总成交建筑面积206万平方米。成交土地以住宅类用地为主，楼面成交价1206元/平方米。2010年福建省和漳州市出台多项房地产政策来抑制房价上涨和规范房地产市场，如银行执行差别化房贷、严控商品房销售市场秩序及规范住房公积金管理。预计漳州市商品房市场供给38、量将仍持续呈现上涨态势；市场成交仍以刚性需求为主，成交价格仍有上涨空间。2000-2010年10月漳州商品房市场成交价格保持上涨势头，目前已达3902元/平方米。2010年1-10月份商品房供求比1：1.19，市场供不应求，房地产处于快速发展阶段。PART 2 漳州房地产市场发展背景研究2.漳州房地产市场发展背景研究 漳州宏观经济指标研究 漳州城市规划研究 漳州房地产发展情况研究 区域房地产发展情况研究龙文区、芗城区房地产发展情况研究龙文区位于漳州市东部，是未来漳州城市发展重心，目前漳州市在售商品房项目主要集中在龙文区和芗城区，商品房销售均价集中在4600-5600元/平方米。目前漳州市在售商39、品房项目主要集中在龙文区和芗城区，两区以九龙大道为界，路东为龙文区，路西为芗城区。本案地块位于龙文区，九龙大道路东，在实际研究分析中，我们以两区在售商品房项目做为比较案例，加以分析，并得出相关结论。芗城区龙文区九龙大道本案p高尚商贸住宅区：以江滨路龙文段沿线及江滨路龙文段以北，迎宾路以南，九龙大道以东，龙文路以西的区域，开发建设高尚住宅、写字楼、大型商场等，构建高尚商贸住宅区p工业带：以蓝田开发区为龙头，构建迎宾路以北工业集中带，重点培育发展轻型、低能耗、低污染的外向型工业企业；目前本案区域两大个开发区已有企业400多家，工作人员40000人左右，按照10%的中高层来算，大约有4000的中高层40、人员，未来这部分群体将成为本案潜在购房群体作为未来漳州市政治、文化、经贸中心，龙文区将集行政、文化、商贸、居住、服务功能等为一体，其功能定位新中心城区、新兴的制造基地、区域性商品集散中心、城市型休闲旅游中心，四大功能区将有效地增强中心城市的辐射作用和带动功能龙文区功能规划龙文区房地产发展情况研究目前漳州市商品房在售项目主要集中在龙文区和芗城，销售均价集中在4800-7700元/平方米，区域内在售项目体量都比较大，项目规模基本都在10万平方米以上。从市场调研情况来看，荣昌花园、尚东琴畔、明发广场等项目在区域内具有一定代表性。怡和丽景二期怡和丽景二期万达地块荣昌花园龙江明珠（一代领秀）尚东.琴畔龙41、文区位于漳州市东部，是未来漳州城市发展重心，目前漳州市在售商品房项目主要集中在龙文区和芗城区，商品房销售均价集中在4600-5600元/平方米。明发广场榕御融都新界君临天下新城国际锦绣一方冠城国际2024/11/21龙文区土地成交所属区域地块位置土地属性成交总价(万元)楼板价(元/)总用地面积()总建筑面积()出让时间受让方龙文区龙江路以东、迎宾路以南、规划六号路以西住宅40000145198446.61275650.52010-10-19福建永年地产有限公司十三号路以东、水仙大街以北住宅19300134547816.41143449.232010-10-22福州欣隆盛房地产开发有限公司西干道42、以西、规划支路以北、横六路以南住宅650086729984.7374961.82010.8.12李明贵人民广场地下空间商服348057207419.856084.32010-10-15香港名店街商业地产开发集团股份有限公司总计183667.6500145.8龙文区未来供应量分析2010年前11月龙文区的土地成交以工业用地为主，住宅和商服类用地成交量较小，截止11月第三周，共成总交住宅用地3块，总占地17.6万平方米，占总成交的96%。商服用地总占地面积约7419平方米。2024/11/21区域房地产概况主要在售项目漳州市房地产发展主要集中在芗城和龙文两区，根据漳州城市发展规划，整个城市发展东移43、，而龙文正是未来漳州城市发展的重心，未来的房地产发展重心预计也会向东转移，以漳州东部尤其龙文区为主。未来供给情况从2010年前11个月已成交土地情况来看地，龙文区土地成交以工业用地为主，住宅和商服用地成交量较小，从已成交土地后续供应量来看，龙文区未来可入市的商品住宅约49.4万平方米。目前龙文区和芗城区在售商品住宅项目销售均价集中在4600-5600元/平方米，如荣御、尚东琴畔等项目均为市场认可度较高的项目小结3.漳州商品住宅市场研究及产品建议 漳州商品住宅市场总体情况分析典型竞争项目研究潜在供应量分析商品住宅市场小结住宅客户定位及产品建议整体来看，漳州市商品房从2004年至2010年前十月月44、成交量持续上涨，其中之一09年和10年销售情况好于以往各年。2010年1-10月，漳州市商品房成交面积258.33万平方米，其中市区商品住宅成交100.91万平方米，同比下降16.33%。从成交价格来看，2005年至2010年前十月，漳州市商品住宅成交均价上涨，2010年10月成交均价3902元/平米，同比上涨13%。供求分析2004年至2010年前10月，漳州市商品房成交量持续上涨，09年和10年增长较快；从商品住宅成交价格来看，2004年至2010年前10月，漳州市商品住宅成交价格稳步上升。2009年3月-2010年10月漳州市商品住宅成交价格走势漳州商品住宅市场总体情况数据来源：cric45、2009年3月-2010年10月漳州市商品房成交走势数据来源：cric41商品住宅量价走势分析2010年1-10月份漳州市区商品住宅成交100.91万平方米，月均去化10.09万平方米，10月份市区商品住宅成交均价达到4571元/平方米2010年1-10月份漳州市区商品住宅月均成交量价走势从上图可以看出，20101-4月，漳州市区商品住宅成交均价呈逐渐走高的态势，四月新政之后，成交价格有所下滑，10月份成交均价稍有上升，成交均价4571元/平方米；20101-4月漳州市区商品住宅成交量大幅上升，四月新政后，成交量缓慢上涨，10月市场成交回暖，共成交100.91万平方米米，月均成交面积10.0946、万平方米。在售项目供应和成交面积段分析：1、选取原则皆为销售较好，所面对的市场环境对目前借鉴意义较大；2、选取项目档次相对较高、品质较好或者开发商实强大，受到购房者认可。从上表可以看出，漳州商品住宅产品中，09-10年一室户型累计供应17万平方米，累计成交13.5万平方米，去化率为79%，其中50平方米以下面积段是供应量和成交量最多的面积段。从市场去化率看，一居室面积段的主力户型去化面积是50平米以下和50-60平米，去化率分别为在75%和87%。一室户型中70平方米以上户型市场供应和成交相对较少。漳州商品住宅市场总体情况一房50平米以下50-60平米60-70平米70平米以上合计套数面积套数47、面积套数面积套数面积套数面积供应189378691766412631378630411417183207170302成交14225928166535774724563343354422502135059可售47119410101548965406768627770535243去化比例75%75%87%87%53%53%83%85%78%79%续上表从上表可以看出，目前商品住宅市场畅销二房户型面积区间为80-90平方米和90-100平方米面积段，其去化比例分别达到87%和89%。从供应方面看，80-90平方米面积段市场供应量最大，累计市场供应量达16.7万平方米，1942套房源，目前该面积段二居48、户型市场存量为2.2万平方米，其去化率为87%；90-100平方米两居产品虽然市场供应量位居第二位，累计市场供应量11.3万平方米去化比例达到89%，为市场热销产品。漳州商品住宅市场总体情况二房60平米以下60-7070-8080-9090-100100-110110-120平米120平米以上合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应1911191691127870353554194216694412131132702622736228132059334429124735436100成交1710037249065284023016901454141081149、009542032120024828236218276583968363691可售21169763711751332525221530132123165961623338231161525376772409去化比例89%90%43%44%75%75%87%87%89%89%77%77%88%88%65%64%84%83%续上表上表显示，110-120平方米、120-130平方米、130-140平米面积段供应量位居前三位，累计供应分别为16.1万平方米、22.9万平方米、18.6万平方米，累计供应套数分别为1397套、1827套、1386套，其去化率分别为69%、87%、79%；从三居室各面段产50、品去化比例来看，去化比例超过75%的面积段分别为120-130平方米和130-140平方米、100-110平方米三个面积段，去化优势明显。其中，120-130平方米面积段三居销售情况最好，去化率达到87%；100平方米以下三居产品供应量相对较少，平均去化率69%。漳州商品住宅市场总体情况三房90平米以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150平米以上合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应16314238181173478799399713971608451827229296138618596944964551、59495793106133768676成交112971212411979765818489651110171596200217109314669533648467182292234937617467可售514525575368114121503724292723129079293392741131609273116871196151209去化比例69%68%69%69%87%87%69%69%87%87%79%79%75%75%37%37%80%80%续上表从上表可以看出，四室产品的整体供应量相对较少，其中，以150平方米以下面积段的供应量最大，累计供应3.2万平方米，累计供应套数227套；52、其次为150-160平米，累计供应面积2.1万平米，累计供应套数134套；其余面积段供应套数均未超过45套。在供应套数相对较多的四室户型中，150平方米以下面积段销售情况相对较好，其去化率为64%，为四室中主要热销产品。漳州商品住宅市场总体情况四房150以下150-160160-170170-180180-190190以上合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应227319961342072933537929508141751328632849277028成交14620336426507101680234032236413293523635853可售811166092153、42232337006104939714915339325641175去化比例64%64%31%31%30%31%79%79%5%5%46%46%48%47%续上表漳州商品住宅市场总体情况五房140以下140-150150以上合计套数面积套数面积套数面积套数面积供应0016226700162267成交00000000可售0016226700162267去化比例0%0%0%0%0%0%0%0%从上表可以看出，五室产品的整体供应量较少，市场中仅供应面积2267平米，供应套数16套。可以看出，市场中对五室产品认知度不高。续上表上表显示，复式户型属于相对稀缺产品，所有面积段累计供应面积约7万平方米，累54、计供应套数464套。复式户型中，去化率最高的面积段分别是120平方米以下、120-150平方米米面积段，平均去化率在80%以上。漳州商品住宅市场总体情况复式面积段120以下120-150150-180180-200200-220220-250250以上合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应13313473134187181161946623435222467818420336982246469671成交107107551131578457936191701112304494410271931143568可售26271821293459101041426511155、23741432598206315326103去化比例80%80%84%84%49%48%39%39%50%49%22%22%28%28%67%63%3.漳州商品住宅市场研究及产品建议漳州商品住宅市场总体情况分析 典型竞争项目研究潜在供应量分析商品住宅市场小结住宅客户定位及产品建议项目概况项目名称君临天下所在区域/板块芗城区售楼处电话0596-2967111楼盘地址下广场C区以南东一号路以西物业类型普通住宅开盘日期2009-6最晚交房时间2011-1-1销售状态尾盘工程进度正在进行小区绿化、道路施工开发商漳州天下房地产开发有限公司销售代理自销物业管理荣信物业产品综览总建筑面积152361平方米56、总规划户数818容积率4绿化率31%总占地面积31000平方米建筑形态8座12到23层小高层组成装修情况毛坯物业管理费1元/平方米外立面情况现代园林风格欧式园林营销推广销售均价5606开盘价4100营销活动无典型项目君临天下典型竞争项目分析典型项目君临天下二房二厅一卫96.13平米三房两厅两卫147.13平米数据来源：CRIC典型竞争项目分析三室二厅二卫138.46平米推案情况推案日期推案量()推案套数(套)推案情况描述2009-05-2642503427该项目分四次推出，本次推出四期的3、4、5、6号楼，位于小区的东南角，推出房型以三房为主，主力户型面积区间为90-100平方米户型情况户型面57、积()套数(套)套数占比去化套数去化率一房40-504811.24%48100%50-604310.07%43100%二房80-906414.98%64100%90-1006815.92%68100%三房120-1306014.05%60100%130-1406314.75%63100%140-1505111.94%4588%四房160-17081.87%563%复式210-23051.17%120%典型项目君临天下君临天下成交价格走势该项目自去年5月份开盘以来，成交价格走势平稳，均价4600元/平方米。最低价格3901元/平方米，最高价格5606元/平方米。均价最低价典型竞争项目分析项目概况58、项目名称冠城国际所在区域/板块芗城售楼处电话0596-2133999楼盘地址新华北路与腾飞路的交叉路口物业类型普通住宅开盘日期2010-6-3二期最晚交房时间2012-6销售状态在售工程进度内装修、封顶开发商漳州南成房地产开发有限公司销售代理自销物业管理嘉城物业管理有限公司产品综览总建筑面积25万平方米总规划户数2000多户容积率2.69绿化率30%总占地面积7万平方米建筑形态二期4栋18层；3栋26层装修情况毛坯物业管理费1.2元/平方米左右外立面情况涂料园林风格现代营销推广销售均价7349开盘价7600营销活动按揭优惠9.9折,一次性付款9.8折典型项目冠成国际典型竞争项目分析四期实景图三59、期立面图典型项目冠成国际二房二厅一卫95平米三房二厅二卫116.31平米二房二厅二卫83.03平米典型竞争项目分析数据来源：CRIC一房二厅一卫48.48平米推案情况推案日期推案量()推案套数(套)推案情况描述2010-06-03633551054本次推出房型以二房为主，位于项目北侧正对主入口位置。户型面积()套数(套)套数占比去化套数去化率一房40-5040638.52%36590%二房70-8020319.26%10954%80-9020319.26%10351%90-1000000100-1100000110-1200000三房100-1100000110-12024217.39%10860、45%130-1400000150-1600000160-1750000典型项目冠成国际冠成国际成交价格走势项目2010年6月份开盘，开盘价达到7650元/平方米最高价，此后价格逐步走低，2010年10月已降到7349元/平方米。典型竞争项目分析元/平方米8500700075008000900010年年6月月10年年7月月10年年8月月10年年9月月10年年10月月650076507602747173737349项目概况项目名称榕御所在区域/板块芗城售楼处电话0596-2615999/2617999楼盘地址漳州市芗城区建元路以南、丹霞路以西物业类型普通住宅开盘日期2010-4二期最晚交房时间261、011-3销售状态售罄工程进度已验收交付开发商福建三钢房地产开发有限公司销售代理自销物业管理伯恩物业产品综览总建筑面积23万平米总规划户数1700容积率3绿化率35%总占地面积106亩建筑形态小高层11层、高层25层装修情况毛坯物业管理费1元/平方米左右外立面情况涂料，现代简约园林风格现代营销推广销售均价5097开盘价4400营销活动无典型项目榕御典型竞争项目分析典型项目榕御二房一厅一卫89平米三房二厅二卫121平米四房二厅二卫154平米典型竞争项目分析数据来源：CRIC推案情况推案日期推案量()推案套数(套)推案情况描述2010-3-931443259二期推出13、14栋楼，推出房型以三房为62、主户型情况户型面积()套数(套)套数占比去化套数去化率二房85-953413.13%34100%三房100-1105220.07%52100%110-12012146.73%11898%四房159-1715220.07%4281%典型项目榕御榕御成交价格走势项目二期2010年4月份开盘，成交价格从4481元/平方米快速上涨，9月已到5165元/平方米，10月价格略有回落。典型竞争项目分析元/平方米600010年年4月月450050005500650010年年5月月10年年6月月10年年7月月10年年8月月10年年9月月10年年10月月40004481491348994999508051655063、97项目概况项目名称新城国际所在区域/板块芗城售楼处电话0596-2680099楼盘地址水仙大街与九龙大道交汇处物业类型普通住宅开盘日期2008-04-17最晚交房时间2010-9-30销售状态尾盘在售工程进度已验收交付开发商新城房地产集团(福建)有限公司销售代理子辰置业物业管理新城物业产品综览总建筑面积8万总规划户数600容积率7.788绿化率35%总占地面积15亩建筑形态一栋36层、一栋29层高层装修情况毛坯物业管理费1.00元/.月外立面情况时尚简约。涂料园林风格现代营销推广销售均价4600开盘价3500营销活动无典型项目新城国际典型竞争项目分析典型项目新城国际二房二厅一卫79.14平米64、典型竞争项目分析数据来源：CRIC三房二厅二卫114.05平米三房二厅二卫139.38推案情况推案日期推案量()推案套数(套)推案情况描述2008-04-1776100600一次推完，推出房型以三房为主。户型情况户型面积()套数(套)套数占比去化套数去化率二房70-8010517.50%105100%三房110-12012120.17%121100%120-13011719.50%117100%130-14011519.17%11398%四房145-150528.67%5096%复式170-1809015.00%8291%典型项目新城国际新城国际成交价格走势该项目08年4月份开盘以来，成交价格65、走势稳步上扬，均价从3500元/平方米上涨到4600元/平方米，其中楼中楼（LOFT）户型价格现为8000元/平方米。典型竞争项目分析450008年年4月月17日日30003500元/平方米4000均价10年年10月月31日日8000最低价最高价项目概况项目名称尚东琴畔所在区域/板块龙文售楼处电话0596-2628866 楼盘地址漳州市龙文区水仙大街东段龙文花园西侧物业类型普通住宅开盘日期2009-3最晚交房时间2011-1销售状态尾盘工程进度9栋高层正全面落架，水岸景观正全速建设中开发商漳州市瑞佳房地产开发有限公司销售代理自销物业管理瑞佳物业管理公司产品综览总建筑面积111065.05总规划66、户数975容积率3.5绿化率40.2%总占地面积3.5万平米建筑形态7栋18层小高层和33层高层装修情况毛坯物业管理费1元/.月外立面情况涂料园林风格现代营销推广销售均价4918开盘价3300营销活动无典型项目尚东琴畔典型竞争项目分析典型项目尚东琴畔三房二厅二卫146.91平米典型竞争项目分析数据来源：CRIC三房二厅二卫133.48平米推案情况推案日期推案量()推案套数(套)推案情况描述2010-03-23100985975该项目一次推完，推出房型以二、三房为主，主力户型面积区间为110-160平方米户型情况户型面积()套数(套)套数占比去化套数去化率一房50-6011811.08%118167、00%70-8011610.87%11095%90-10012211.49%11191%二房110-12015616.00%156100%120-13018619.08%18197%三房130-14010712.00%107100%140-150718.30%6896%150-160688.00%5581%四房160-170171.74%1165%170-180141.44%1071%尚东琴畔成交价格走势该项目开盘后，成交价格呈平稳上升态势，截止今年11月成交均价为4918元/平方米。典型竞争项目分析典型项目尚东琴畔成交均价(元/),2009.04,3372成交均价(元/),2009.05,368、445成交均价(元/),2009.06,3571成交均价(元/),2009.07,3687成交均价(元/),2009.08,3791成交均价(元/),2009.09,3886成交均价(元/),2009.10,4039成交均价(元/),2009.11,3961成交均价(元/),2009.12,4372成交均价(元/),2010.01,4460成交均价(元/),2010.02,4405成交均价(元/),2010.03,4342成交均价(元/),2010.04,4447成交均价(元/),2010.05,4428成交均价(元/),2010.06,4418成交均价(元/),2010.07,4519成交均69、价(元/),2010.08,4538成交均价(元/),2010.09,4754成交均价(元/),2010.10,4857成交均价(元/),2010.11,4918成交均价(元/)项目概况项目名称锦绣一方所在区域/板块龙文售楼处电话0596-2166866楼盘地址漳州迎宾路南侧、浦头港东侧物业类型普通住宅开盘日期2010-01-26三期最晚交房时间2011-6销售状态销售工程进度该项目已全部交付使用开发商漳州特房开发有限公司销售代理自销物业管理厦门康乐物业发展有限公司产品综览总建筑面积457730m总规划户数2466户容积率2.2绿化率45.5%总占地面积193042m建筑形态小高层、高层装修情70、况毛坯物业管理费1.元/.月外立面情况现代简约园林风格现代营销推广销售均价4961元/开盘价4000元/营销活动无典型项目锦绣一方典型竞争项目分析三房二厅二卫132平米一房一卫一阳28.95平米二房二厅一卫92.8平米典型竞争项目分析数据来源：CRIC典型项目锦绣一方推案情况推案日期推案量()推案套数(套)推案情况描述2010-01-2669538689本期为该项目三期，房型以二、三房为主。户型情况户型面积()套数(套)套数占比去化套数去化率一房20-307310.30%6791%40-50629.00%5995%二房70-809113.21%91100%80-9010915.82%1019371、%90-1007778.57%3787%三房130-14010411.18%9692%140-1508912.92%8798%150-1607110.30%6794%四房150-160314.50%2684%锦绣一方成交价格走势该项目开盘以后价格保持平稳趋势，2009年11月价格出现大幅波动，到2010年4月价格恢复平稳走势，目前成交均价4961元/平方米。典型竞争项目分析典型项目锦绣一方成交均价(元/),2010年10月,4961成交均价(元/),2010年9月,4879成交均价(元/),2010年8月,5026成交均价(元/),2010年7月,5122成交均价(元/),2010年6月,4772、88成交均价(元/),2010年5月,5175成交均价(元/),2010年4月,5043成交均价(元/),2010年3月,5572成交均价(元/),2010年2月,6377成交均价(元/),2010年1月,6963成交均价(元/),2009年12月,3949成交均价(元/),2009年11月,2982成交均价(元/),2009年10月,4073成交均价(元/),2009年9月,4140成交均价(元/),2009年8月,4092成交均价(元/),2009年7月,4153成交均价(元/),2009年6月,4130成交均价(元/),2009年5月,4161成交均价(元/),2009年4月,4066成73、交均价(元/)元/平方米项目概况项目名称融都新界所在区域/板块龙文售楼处电话0596-6308888楼盘地址漳州市龙文区九龙大道以东、水仙大街以南的交汇处物业类型普通住宅预计开盘2011年初最晚交房时间销售状态未售工程进度打地基阶段开发商福建省融都置业有限公司销售代理自销物业管理产品综览总建筑面积58258.74总规划户数容积率4.5绿化率35%总占地面积14565.15建筑形态高层装修情况毛坯物业管理费外立面情况现代简约园林风格现代营销推广预计售价最高价营销活动无典型项目融都新界 典型竞争项目分析项目概况项目名称明发商业广场所在区域/板块龙文售楼处电话0596-6379999 楼盘地址水仙大74、道以北，龙江路以东，新浦路以南物业类型普通住宅预计开盘2010.12最晚交房时间销售状态未售工程进度在建开发商明发集团（漳州）房地产开发有限公司销售代理自销物业管理产品综览总建筑面积687510总规划户数1732容积率2.5绿化率30.2%总占地面积237772.9建筑形态高层装修情况毛坯物业管理费外立面情况现代简约园林风格现代营销推广预计销售最高价营销活动无典型项目明发商业广场 典型竞争项目分析项目概况项目名称一代领秀所在区域/板块芗城售楼处电话0596-2882899楼盘地址位于丹霞路与诗浦路交汇处物业类型普通住宅开盘日期2010-7（三期）最晚交房时间2011-12-9销售状态销售工程进75、度在建开发商漳州信达诺房地产开发有限公司销售代理自销物业管理厦门国贸物业产品综览总建筑面积26万总规划户数1740户容积率3.0绿化率38.5%总占地面积150亩建筑形态高层18层装修情况毛坯物业管理费1元/.月外立面情况现代简约园林风格巴厘岛风情营销推广销售均价5284元/平米开盘价5100元/平米营销活动无典型项目一代领秀(三期)典型竞争项目分析三房二厅一卫101.31平米四房二厅二卫153.46平米典型竞争项目分析数据来源：CRIC典型项目一代领秀三房二厅二卫三房二厅二卫139.48平米平米推案情况推案日期推案量()推案套数(套)推案情况描述2010-10-2134323298该项目三期76、，本次推出房型以三房为主。户型情况户型面积()套数(套)套数占比去化套数去化率二房70-80268.72%26100%80-9082.68%788%90-100193.37%1895%100-110279.06%2696%三房90-1003612.08%3597%120-13011839.59%10992%130-1404314.42%3274%四房150-160144.69%1071%160以上72.34%229%典型项目一代领秀一代领秀成交价格走势项目2010年7月开盘，成交价格在5000元每平上下波动，到2010年11成交均价为5284元/平方米。典型竞争项目分析元/平方米650010年77、年7月月500055006000700010年年8月月10年年9月月10年年11月月10年年10月月450051904662499647765284项目概况项目名称荣昌花园所在区域/板块龙文售楼处电话0596-2605255楼盘地址新浦东路以南物业类型普通住宅开盘日期2007-05最晚交房时间2009-01-03销售状态在售工程进度在建开发商漳州市荣昌房地产开发有限公司销售代理自销物业管理产品综览总建筑面积15万平米总规划户数1200容积率2.9绿化率35%总占地面积建筑形态高层31层装修情况毛坯物业管理费1元/平方米左右外立面情况现代简约园林风格现代营销推广销售均价4875开盘价4118营销78、活动无典型项目荣昌花园典型竞争项目分析典型项目荣昌花园三房二厅126.75平米四房二厅173.31平米典型竞争项目分析数据来源：CRIC推案情况推案日期推案量()推案套数(套)推案情况描述2009-11-1238530412二期推出13、14栋楼，推出房型以三房为主户型情况户型面积()套数(套)套数占比去化套数去化率一房50以下9823.78%8587%50-605112.39%4180%二房80-908320.14%6173%三房120-1304711.41%3166%130-1406215.05%4268%四房150-1605814.08%1221%160-17030.73%00%典型项目79、荣昌花园荣昌花园成交价格走势 项目开盘以来，成交价格稳步提升，受市场影响较小，截止到今年11月价格达到4875元/平方米。典型竞争项目分析典型竞争项目供给及成交供应及去化项目名称所在区域总建筑面积（）开盘时间供应情况成交情况成交价格（元/平米）累计销售率月均去化速度（套）存量去化周期（月）面积（）套数面积（）套数君临天下芗城15.22009-5-264.24274.0414560697%241冠成国际芗城25.02010-6-36.310543.7685771065%1712荣御芗城23.02010-3-93.12592.9246507995%351新城国际芗城8.02008-4-177.6680、007.4588460098%241尚东.琴畔龙文11.12010-3-2310.09759.4937491896%1331锦绣一方龙文45.72010-1-266.96896.4643496193%711一代领秀 芗城26.02010-7-163.42982.9265528489%661荣昌花园龙文15.02010-9-93.84122.1272487566%902从供求关系角度来看，销售率最好的项目为新城国际、尚东.琴畔等，累计销售率均在98%左右。从去化速度看，冠成国际的去化速度最快，每月平均去化171套。从存量去化周期来看，本地销售火爆均不过两个月，荣昌广场目前在售为大户型产品，去化速81、度明显放缓。典型竞争项目供给及去化分析典型竞争项目去化情况分析标准型一、二房、舒适型三房去化率较高从典型项目各户型去化比例来看，一房户型中50-60平方米户型供应量最大且去化较好；二房面积去化率以110-120平方米最高；三房中110-120平方米户型供应较多，竞品中冠城国际在110-120平米户型总价高造成去化缓慢，其余面积段130-150平方米去化较为理想。典型竞争项目去化分析一房70合计供应套数23366502381136成交套数21161502211047可售套数225101790去化比例90%93%0%95%93%二房6060-7070-8080-9090-100100-11011082、-120合计供应套数00222467198273421256成交套数00222336187263371108可售套数0061311115154去化比例0%0%100%81%96%96%98%94%三房170合计供应套数03652484342494211139001758成交套数03552347317453200122001526可售套数0101372543112300240去化比例0%97%100%81%90%89%94%87%0%0%91%四房210合计合计供应套数521038714000256成交套数50486010000168可售套数25517400088去化比例96%46%68%71%83、0%0%3%65%复式140-160160-180180-200200-220220-240240-260260-280280总计供应套数09000500095成交套数08200100083可售套数0800400012去化比例0%91%0%0%20%0%0%0%87%典型竞争项目去化分析续上表从典型项目各户型去化比例来看，四房户型中150平方米以下户型去化率最高；复式户型市场供应较少，160-180平方米户型去化较好。典型项目供给及成交成交主力户型各面积段分布情况三室君临天下 冠成国际榕御新城国际 尚东琴畔 锦绣一方 一代领秀荣昌花园90-10035100-11052110-12010811884、121120-1306011710931130-14063113107963242140-150457187150-160126867170一室1君临天下冠成国际尚东琴畔锦绣一方荣昌花园70221二室君临天下冠成国际榕御新城国际尚东琴畔锦绣一方一代领秀荣昌花园17010复式君临天下新城国际100-120170-180821801典型项目供给及成交成交价格从价格来看，竞品成交单价集中在4600-5600元/平方米之间；总价基本在45-61万之间。竞品项目中，成交单价主要集中在4600-5600元/平方米之间；竞品项目中的冠成国际成交均价在竞品中处于较高水平，成交均价在7300元，冠城国际项目高价85、优势在于购买该项目产品，可以上本市重点小学（实验小学）；从成交套均总来看，总价水平较为集中，主要在45-60万元水平。典型竞争项目分析数据来源：cric数据来源：cric注：成交价格为项目开盘以来的平均价格套均总价,君临天下,55.8套均总价,冠成国际,46.3套均总价,荣御,61.7套均总价,新城国际,58.3 套均总价,尚东.琴畔,50.9套均总价,锦绣一方,50.1套均总价,一代领秀,60.9套均总价,荣昌花园,45.6套均总价成交均价典型项目未来供应：未来市场竞争压力主要来竞争对手自明发商业广场。典型项目未来供应分析主要竞品项目上市存量与未上市存量情况单位：万平方米目前，竞品项目的上市86、存量为5.6万平方米，未上市量为51.6万平方米，其中主要竞争对手明发商业广场未上市量为17万平方米。未售存量(万平方米）未推存量（万平方米）3.漳州商品住宅市场研究及产品建议漳州商品住宅市场总体情况分析典型竞争项目研究 潜在供应量分析商品住宅市场小结住宅客户定位及产品建议漳州市潜在供应量分析从土地后续供应量来看，漳州市住宅未来还可入市体量为151.8万平方米，主要分布在芗城区2010年1月-2010年10月漳州市住宅成交土地列表潜在供应量分析编号宗地位置土地属性成交总价（万元）楼板价(元/)总用地面积()总建筑面积()出让时间受让方1漳华路以北、铁路货运站以南、龙门天下项目以东、新华北路以西87、住宅用地460029473902156082010-10-18个人2龙江路以东、迎宾路以南、规划六号路以西住宅用地400001451984472756512010-10-19福建永年地产有限公司3桃林小区以南、桃林路以东住宅用地5000103319358483952010-10-15个人4新华北路以东、漳华路以北、南坑路以南、钱隆首府以西住宅用地312002336477021335662010-10-15个人5漳华路以北、新华北路以西住宅用地46003611个人6漳华路以北、市后村以东住宅用地207001898363511090522010-10-18个人7十三号路以东、水仙大街以北住宅用地188、93001345478161434492010-10-22福州欣隆盛房地产开发有限公司8龙文北路以西、北环城路以南住宅用地183001132577491616962010-10-25福建瑞华投资发展有限公司9西干道以西、规划支路以北、横六路以南住宅用地650086729985749622010-10-25个人续上表潜在供应量分析编号宗地位置土地属性成交总价（万元）楼板价(元/)总用地面积()总建筑面积()出让时间受让方10蓝田经济开发区东干道以西、横五路以北住宅用地280061020854458792010-1-20福建因特房地产开发有限公司11芗城公安局公安应急指挥中心北侧、大学西路中段南侧89、规划博学路西侧商住综合125501085462861157162010-1-20漳州盛达房地产开发有限公司12东至江滨新城、南至北江滨路、西至丹霞路、北至下洲路住宅用地24800460540漳州市福景房地产开发有限公司13江滨路以北、丹霞路以西、下洲路以南住宅用地212471372442341548192010-1-20漳州欣隆盛房地产开发有限公司14漳华路以西，仙景路以东，金星路（新北环城路）以南住宅用地4500440608761022722010-1-20个人15漳华路以西，仙景路以东，金星路（新北环城路）以北住宅用地7000513812281364632010-1-20个人3.漳州商品90、住宅市场研究及产品建议漳州商品住宅市场总体情况分析典型竞争项目研究潜在供应量分析 商品住宅市场小结住宅客户定位及产品建议漳州商品住宅市场研究小结商品住宅总体情况典型竞争项目分析潜在供应分析预计未来1-2年内漳州商品住宅市场还将有151.8万平方米的体量入市，市场供应平稳，供不应求状态可能仍然持续。2004年至2010年前10月，漳州市商品房成交量持续上涨，09年和10年增长较快；从商品住宅成交价格来看，2004年至2010年前10月，漳州市商品住宅成交价格呈稳步上升趋势。从成交结构看，漳州市商品住宅成交各户型中以二房、三房为主；最受欢迎的面积段为100-150平方米；成交主力总价段在50-7091、万元之间。竞品成交单价集中在4600-5600元/平方米之间；总价基本在40-60万水平二室、三室户型成交占比大；主要竞品项目市场存量较少，未推存量51.6万平方米。2009年以来漳州市商品住宅市场，一直处于供不应求的状态，存量不断消化。成交各户型中以二房、三房为主；最受欢迎的面积段为100-150平方米；成交主力总价段在40-60万元之间。3.漳州商品住宅市场研究及产品建议漳州商品住宅市场总体情况分析典型竞争项目研究潜在供应量分析商品住宅市场小结 住宅客户定位及产品建议立足漳州市本地客源，主要购买人群以刚性需求置业、改善型需求置业为主，并有部分投资客群III核心客户：政府企事业单位人员、私营92、企业主和个体经营者来源地：漳州市区及周边区县职业特征：主要为有稳定较高收入的事业单位人群、企业主、较大规模的个体经营者等价值取向：二次置业、投资保值、上学教育、希望拥有独立居住环境置业关注：车行交通、生活配套、居住舒适度产品需求：二居、三居次要客户：投资人群来源地：漳州市区职业特征：私营企业主、有较强投资的个体投资者价值取向：资产保值增值置业关注：投资回报率产品需求：一居、二居对本项目客户定位户型配比建议 通过对漳州市商品住宅市场供应和成交结构分析，畅销产品集中在50平米以下的一居、80100平方米的二居、120-140平方米的三居；我们建议，本项目以二房、三房为主力户型。对本项目产品建议产品93、编号主力户型主力面积（）面积段中值()套数（套）套数比例面积()面积比例一房一室一厅（1卫）50以下40163539%6540015%二房二室二厅（1卫）80-9085128223%10900025%二室二厅（1卫）90-10095114720%10900025%三房三室二厅（2卫）120-13012587212%10900025%三室二厅（2卫）130-1401353236%4360010%合计户均面积965630100%436000100%4.漳州商业用房市场研究及产品建议 全市商圈市场概述全市商业用房市场分析典型竞争项目分析潜在供应量分析商业用房市场小结商业客户定位、产品建议漳州商圈格局94、分析漳州商圈概述：漳州现有以沃尔玛为核心的南昌路传统商圈、新兴城东区商圈为二大主要商圈，漳州从商者较多，可谓全民“皆商”。漳州市大型商业较少，多以零售型街铺、住宅底商为主要商业模式，已经形成的商业格局呈现出“多元化”、“专业市场化”的发展趋势，尤其是城市东部将成为未来商业发展重点。南昌路芗城区明发广场龙文区九龙大道红星美凯龙古玩城丹霞路古玩市场新华都购物广场新华都南昌路商圈 城西商圈漳州商圈格局分析沃尔玛漳州主要商圈现状掠影锦绣广场闽南综合大市场龙城路商圈城东商圈漳州商圈格局分析漳州主要商圈现状掠影万嘉世茂广场综合大市场TOTO洁具店锦绣商业广场人民广场欢乐城卫浴洁具专卖漳州商圈格局分析-芗城95、区主要商圈特征：漳州大型商业较少，多以沿街店铺、住宅底商为主要商业构成，业态无具体划分，各店铺租金参差不齐，辐射力有限，南昌路临街商铺租金平均在110元-600元/.月之间；丹霞路沿街店铺租金平均90-300元/.月之间，新华南路底商以及服装批发市场平均租金70-150/.月之间，芗城区租金水平相对龙城区较高。芗芗城区城区-南昌路南昌路芗芗城区城区-新新华华路路芗芗城区城区-丹霞路丹霞路芗芗城区城区-元光路元光路芗芗城区城区-腾飞腾飞路路商圈定位城市商业中心区域零售型（街铺）区域零售型（街铺）区域零售型（街铺）区域零售型（街铺）品牌定位中、高档中、低档中档中档中、低档业态特征以南昌路、新浦路、96、胜利路、腾飞路、丹霞路、元光路为核心街区，商业模式以沿街商铺为主要商业模式，主要消费群是城中心区以及周边区县中高收入。传统商业街，以中档服装零售为主经营业态，商业多以单层建筑为主，部分底商，主要消费群是城中心区以及漳州西的高校区。丹霞路与南昌路交汇处是漳州最繁华区域，丹霞路有漳州最大的沃尔玛超市，周边聚集大量商铺，以电动车车销售为主，辐射范围较广，针对整个漳州市中档消费群主要以零售型商铺为主，经营业态较多，建筑多以住宅类底商为主，有少量KTV和网吧，主要辐射芗城区客群，消费档次中档，人均消费50元。是漳州老城区中商业发展相对缓慢区域，经营业态以独立沿街商铺为主，业态有日用百货、家居用品，餐饮、97、二手房中介等，档次相对较低。业态组合百货、服饰、餐饮、娱乐、通信电器、五金交电、餐饮、服饰、通信零售、餐饮、电动车、服装、古玩餐饮、KTV、网吧、酒店、日用品日用、家居、餐饮、服装租售价格3.5-20元/平方米/天1.2-3元/平方米/天3-10元/平方米/天1.2-4元/平方米/天0.8-1.8元/平方米/天辐射力辐射漳州的城中心区，是漳州传统商业街也是漳州的城市商业核心区，漳州大多数消费群以此为购物目的地。漳州最早的小吃街，现在经营业态已经从新组合，主要经营餐饮、服饰、通信器材，主要辐射漳州以西的高校区。丹霞路是漳州芗城区核心主干道之一，沃尔玛进驻丹霞路以后对丹霞路商业整体租金由所提升，部98、分商业租金价格受南昌路影响，略有提高。主要辐射芗城区中档客群。元光路中段在城中心区，比较繁华，两端相对较弱，商业业态有KTV、酒吧、网吧等分布，主要针对芗城区70后客群，其余商业为沿街零售商铺。位于漳州人流量庞大，但由于中山桥改造，导致无法便捷吸引黄河北部客流顺利达到，因此目前主要是满足西部人群消费需求。芗芗城区城区-南昌路南昌路芗芗城区城区-新新华华路路芗芗城区城区-丹霞路丹霞路芗芗城区城区-元光路元光路芗芗城区城区-腾飞腾飞路路优势1、位于漳州核心区，区位优势明显。2、品牌档次较高，多为中高消费人群。3、商业相对集中，周边客流量大。4、漳州传统商业街，形成习惯性消费。5、交通便利，直达性强99、。1、交通较为便利2、无大型商业3、以零售餐饮食杂、服装、少量通讯设备店为主为西部高校区学生提供服务。4、老城区居民较多，形成以生活配套为主的配套型商业1、大型沃尔玛超市进驻带动区域商业发展，聚集人流。2、与南昌路形成交汇商业上形成互补，促使产品档次提升。3、丹霞路古玩市场给整体商业市场带来一定文化气息1、餐饮业发达，有美食街，配合KTV、网吧等娱乐设施，形成“小夜市”2、大众化娱乐场所，聚集人流。3、消费档次适中，符合本地收入水平。1、处于漳州北侧，漳福路沿线，是漳州城区外围重要交通节点2、车流量较大。3、商业发展空间较大4、隶属芗城区老城区范围劣势1、无合理规划，多数以业主持有物业产权，零100、售产品档次参差不齐，没有形成特色2、主要是以沿街商铺为主，停车位较少。3、无大型商业支撑。1、无娱乐设施以及大型百货商场，只提供周边少数人需求，辐射度不够。2、街道环境较差，车辆可随意乱停靠，无规划。3、漳州最早小吃一条街，后期无明确规划，管理不规范，业态逐渐散乱。4、业态对客流吸引力削弱。1、同质化的竞争。2、环境逐渐改善，在建项目商业仍未将大型商业作为重点。3、交通环境较差，行车速度缓慢，停车泊位较少。1、沿街商铺经营业态无规划，目的性消费客群较少。2、漳州娱乐设施较少，软硬件服务相对落后。3、住宅较多，淡化商业氛围。1、基础配套建设缓慢，腾飞路拆迁打破原有商业格局，恢复速度较慢。2、商业101、业态零散。3、腾飞路治安管理较差。主要商业设施钻石大酒店名小吃：小溪枕头饼漳州卤面住宿：外贸旅馆沃尔玛超市先锋网吧、热浪KTV、荷里活酒吧、芗客隆平价超市等芗客隆超市、吉马购物漳州商圈格局分析-芗城区龙龙城区城区-九九龙龙大道大道龙龙城区城区-建元路建元路龙龙城区城区-迎迎宾宾大道大道龙龙城区城区-龙龙江路江路龙龙城区城区-水仙大街水仙大街龙龙城区城区-龙龙文路文路商圈定位新兴商业聚集地区域零售型（街铺）区域零售型（街铺）区域零售型（街铺）区域零售型（街铺）区域零售型（街铺）品牌定位中档中、低档中、低档中、低档中档中、低档业态特征新老城区交汇，近年商业逐渐兴起，开发项目逐渐增多，九龙大道商业多102、数以项目底商、小型商业广场为主要商业模式，消费群是城中心区（芗城区）以及周边区县中高收入。沿街商铺为主，零售业态散乱，建元路横穿新老城区，老城区沿街以小家电零售，海产品批发为主，新城区业态较为零散一零售业为主。消费群是城中心区以及龙文本区客群。漳州市形象路，商业较为分散，并以沿街商业为主，沿路有餐饮、二手车市场，相对集中，主要消费群是以区域内居民为主要客群，档次较低。漳州未来商业聚集区，目前以沿街商铺为主，未来有大型商业项目入市，（明发商业广场未来将近50万平方米商业将带动区域内商业以及业态格局）目前消费群是以龙文区本级消费群为主。主要以服装批发、小型电器零售业为主，漳州闽南服装批发市场坐落于103、此，部分外贸服装批发，辐射漳州以及周边县市，消费档次较低，人流集中，消费量较大。与龙文区政府毗邻，沿街商铺零散，该街主要是以政府办公聚集为主，沿街有部分独立门面，作为区域内配套出现，档次偏低。业态组合小型百货、服饰、餐饮、娱乐餐饮、通讯、服装批发、海产品批发汽车4S店、二手车交易市场、餐饮、水果批发市场书店、网吧、加油站、食杂店、餐饮服装、餐饮、小家电餐饮、日用小百货、汽车修理租售价格2-3.5元/平方米/天1.7-2.7元/平方米/天0.8-2元/平方米/天0.8-1.5元/平方米/天2-6元/平方米/天0.7-1.5元/平方米/天辐射力辐射漳州新城区以及部分老城区客群辐射部分芗城区客群以及104、龙文区普通消费客群迎宾大道附近普通消费群首个shopping-mall出现，将打破漳州无集中型商业格局，未来将辐射整个漳州客群。水仙大街临街商铺以经营小家电、餐饮以及服装批发业为主，闽南服装批发市场是辐射整个漳州大众化客群需求，产品档次偏向中低档。辐射力较弱，区域内本级消费群，消费档次较低。漳州商圈格局分析-龙文区主要商圈特征：主要商圈特征：漳州龙文区属于新区，相比老城区（芗城区）商业商业属于起步阶段，大型商业综合体在未来几年将逐渐入市，目前仍以沿街店铺、住宅底商为主要商业构成，租金水平较低。九龙大道临街商铺租金平均在60元-110元/.月之间；建元路沿街店铺租金平均50-80元/.月之间，水105、仙大街底商以及服装批发市场平均租金70-150/.月之间，芗城区租金水平相对龙文区高。96龙龙城区城区-九九龙龙大道大道龙龙城区城区-建元路建元路龙龙城区城区-迎迎宾宾大道大道龙龙城区城区-龙龙江路江路龙龙城区城区-水仙大街水仙大街龙龙城区城区-龙龙文路文路优势1、位于漳州新老城区分界，面向双城，客群更为广泛，区位优势明显。2、交通便利，四通八达。3、新区商业多以配套出现，方便居住为主，商业业态可塑性较强。1、与老城区商业链接，重要交通节点。2、底商使用率高，对投资型客户有较大吸引力。3、居住氛围浓郁，人流量较大。1、重点形象街区，未来高端住宅重点发展区域。2、交通便利，是漳州与厦门之间的重要106、路径。1、新兴路，可塑性强，周边住宅项目较多2、大型商业综合体明发商业广场入市后会对区域整体商业氛围有所提升。3、未来规划市政中心毗邻1、贯穿漳州东西，新建项目毗邻左右。2、商业发展空间有待提升，有可能形成新兴商圈。3、大量服装批发、零售针对整体漳州市场，具有一定影响力4、周边楼盘售价在区域内有上涨空间1、纵穿漳华路、迎宾大道、水仙大街、建元路，直通江滨路，交通便捷。2、博物馆、木偶艺术馆、龙文财政局、龙文区政府毗邻，隶属政府板块。劣势1、档次较低，在开发项目中商业无统一招商计划，开发企业只针对自持物业进行统一规划，零售商铺不做招商规划，对投资客户无保障。2、明显区域界定，业态无吸引力。1、该107、路段住宅项目较多，商业多以底商形式出现，无停车位，交通便利性较差。2、店面较小，品牌展示性差。1、无大型商业品牌支撑，沿街商铺间隔较远，难以形成购物氛围。2、商业较少，租金水平较低。1、目前商业无规划，沿街商铺开业仅60%2、消费档次较低，主要是以新建小区业主为客群，辐射力非常弱。1、经营在售产品档次偏低。2、以沿街商铺为主，无规划化大型商业支撑3、整体环境较差，难以塑造高端商业和住宅产品。1、政府板块中商业份额较轻，仍以沿街商铺和底商为主要商业2、区域内政府部门较多，商业弱化。主要商业设施锦绣一方、人民广场荣昌底商亚财文具百货、闽南商业批发市场南门嘉尔福自选商场、雏鹰电脑沿街底商闽南服装批发108、市场沿街底商漳州商圈格局分析-龙文区位置业态组成临街店铺租金水平（元/.月）规模南昌路沿线商业中小型商场（大华百货、华南电器公司、）、服装、鞋类、饰品店、餐饮等（华府美食）110-600百货商场2000左右，临街店铺40-110丹霞路沿线商业沿街商铺-以服饰、电动车、餐饮（肯德基、德克士）、服装90-300一层、面积30-120新华路沿线商业电器（上海天洲电器、天正工业电器、永乐思文化生活电器）五金交电（漳州五交化门市、）35-90临街店铺50-150永乐思3500、上海天洲电器2000、元光路沿线商业餐饮、KTV（热浪KTV）、网吧（先锋网吧）、酒店、日用品35-120一层、面积30-200109、热浪KTV2000先锋网吧300腾飞路沿线商业以日用百货、家居、餐饮、服装为主25-55一层、临街店铺40-100九龙大道沿线商业小型百货、服饰、餐饮、娱乐、五金60-100一层、临街店铺37-120建元路路沿线商业餐饮、通讯、服装批发（闽南服装批发市场南门）、海产品批发50-80一层、临街店铺30-50迎宾大道沿线商业汽车4S店、二手车交易市场、餐饮、水果批发市场等25-60一层、临街店铺30-50水仙大街沿线商业服装、餐饮、小家电60-180一层、临街店铺30-70龙江路沿线商业书店、网吧、加油站、食杂店、餐饮25-45一层、临街店铺25-50漳州商业整体商业档次较低，商铺租金水平也较低，110、南昌路沿线商铺主要租金平均为110-600元/.月，丹霞路沿街商铺平均租金为90-300元/.月，其他沿街商铺租金平均为25-180元/.月，临街商铺面积主要在30-120之间漳州商圈格局分析人民广场沿线商业：集中商业氛围日臻成熟，人流量逐渐增多，商业发展基础较好，锦绣一方、荣昌花园等项目建成带动商业，商业基本是以项目配套，满足日常生活便利型商业为主，业态比较凌乱，无大型商业综合体支撑，升级成为商圈具有一定困难。n作为新老城区结合区域，目前商业氛围日臻成熟，大型商业综合体入市对整体区域商圈形成利好，市场关注度也逐渐提高，在未来2-3年内，商业发展将会爆发，商业发展速度将会提高。n小规模零售业是111、目前该区域商业业态，底商多是以提供生活服务便捷服务的小型超市、食杂店、话吧、小型餐饮、汽车装饰店、儿童用品店、小型服装店、二手房中介等，由于规模较小难以承担全面服务居民生活、休闲、娱乐的需求的需要；随着人民广场人人乐、锦绣一方、荣昌花园等项目落成，以及后续明发商业广场、尚东琴畔商业街发展，将形成以大型综合商业体支撑的全新商圈。n荣昌花园底商目前租金40-600元/.月之间，商业售价在11000元/-20000元/之间漳州商圈格局分析尚东琴畔尚冬琴畔内街商铺荣昌花园闽南综合大市场4.漳州商业用房市场研究及产品建议 全市商圈市场概述 全市商业用房市场分析典型竞争项目分析潜在供应量分析商业用房市场小112、结商业客户定位、产品建议商业用房市场分析本表选取漳州（市区）2009-2010年取得预售许可证的项目进行数据罗列1、物业类型包括底商、独体商业。2、漳州大面积开发商业项目较少多数以小体量底商为主从上表可以看出，目前市场畅销商铺面积区间在60平方米以下，其中40-60平方米之间面积段供应最多，供应量为134815平方米、299套，成交量最多的是40-60平方米以下的商铺，成交量为10667平方米、215套，物业类型主要是1层底商商铺；40平方米以下面积段商铺物业去化排在第一，供应量为6468平方米、207套，成交量为5627平方米、178套。40以下40-6060-8080-100100-150113、150-200200-250250以上合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应2076468.029914815.521514997.113512146.414717992.0478014.19102187.572676.55107781485成交1785627.021510667835777.93373368.64597467.9274680.2451059.91324.9761040034可售29841.08441481329219.2988777.778810524.1203333.9551127.562351.5846741451去化比例86%8114、6%72%72%39%39%27%28%40%42%57%58%50%48%14%12%57%49%供求结构分析：目前宁德市区在售商业用房供应量8.1万平方米，成交量为3.6万平方米，主力成交商铺面积在40-60平方米之间目前漳州在售商业用房项目数量较少，产品形式主要是底商，商业规模多在2000-10000左右，商铺销售均价在14000-27000元/之间不等。商业用房市场分析楼盘名称永鸿三湘城君临天下金丰商业广场红星美凯龙荣昌花园香榭花都鑫荣嘉园新城国际物业形式住宅底商住宅底商商场商场住宅底商住宅底商底商、市场、幼儿园底商三层商场规模5000427656265总面积93430.4平米5000115、2000100007000产品划分（）一层40.1-140.3首层5016011250单层整层15571一层2460整层2000商场四层9000市场1000整层2333租售模式销售沿金丰北路23000元/沿胜利西路17000元/销售/首层21000-27000元/（尾盘）商场自持整层销售销售均价20000元/尾盘销售21000元/开发企业预留部分，已销售部分实际成交均价12000元/首层12800元/二层5000元/商场销售均价9500元/市场销售均价9000元/自持金丰商业广场鑫荣嘉园香榭花都红星美凯龙4.漳州商业用房市场研究及产品建议全市商圈市场概述全市商业用房市场分析 典型竞争项目分析潜116、在供应量分析商业用房市场小结商业客户定位、产品建议典型项目明发商业广场典型竞争项目分析漳州明发商业广场总建筑面积约70万平方米，其中商业部分面积约25万平方米，项目首创欢乐主题体验式购物，500强超市、高档百货、数码电器、天下美食、五星影院、超大夜总会的“多体定位”主力店规划，集购物、娱乐、餐饮、旅游、休闲、文化、居住、商务、运动等九大功能于一体，建成后意味着所有传统的商业模式将在不久的将来被颠覆，漳州甚至整个海西城市商业版图将得到全面提升和改变，。2009年8月奠基，销售从住宅、写字楼开始，商业预计最后销售，商业销售时间预计最快2011年6月。明发商业广场项目地址福建省漳州市龙文区龙江路以东117、水仙大街以北、六号路以西、新浦路以南开发企业明发集团（漳州）房地产开发有限公司总建面积687510平方米商业面积集中商业250000平方米租售情况待定商业类型主题购物广场业态业种集购物、娱乐、餐饮、旅游、休闲、文化、居住、商务、运动等九大功能于一体综合体项目报价预计23000元/平方米成交价待定商铺面积待定销售形态待定主力商户待定开盘时间预计2010年年底（住宅）以建材家居家装为区域主题，将建材、家居、家电、通讯、数码3C等业态结合在一起，打造具备高品牌号召力和集客力的专业市场。现已进驻的大型商家：百安居、苏宁电器、新城家具、喜梦宝等近百个商家。主要规划为百货、超市、珠宝、钟表精、艺术品等。118、现已进驻的大型商家有：家乐福、新世界百货、明发艺术城、欢乐星KTV等几百个商家。规划为全龄层的娱乐休闲区域。大型娱乐城、休闲酒店、餐饮、青少年游乐场、酒吧、茶馆、美容美体、健身中心等。现已进驻的大型商家：金逸国际电影城、豪悦酒店、唐朝港式大酒楼、立新欢乐天地、一代佳人、明发美食街等近百个商家商家中心广场区域设置海盗船西餐厅、高档国际名品旗舰店、大型无烟餐饮、大型摩天轮游乐设施、海盗船等特色餐饮等业种，并可供举办各大商家的品牌发布会、大型演出、公益活动等。特色主题步行街区拟设置国际名品街、旅游特色产品、花街、酒吧街、古玩街区、音像文教一条街、特色餐饮街等。典型项目漳州红星美凯龙全球家居生活广场漳119、州红星美凯龙全球家居生活广场项目地址胜利西路北侧、金峰北路东侧开发企业漳州盛达房地产开发有限公司总建面积93430平方米商业面积93430平方米租售情况待定商业类型商场业态业种高档次的建材家居SHOPPINGMALL报价20000元/平方米成交价待定商铺面积6层商业，整层15571主力商户待定开盘时间2011年初由漳州盛达房地产投资开发的“红星美凯龙全球家居生活广场”位于漳州市胜利西路与金峰北路交汇处，占地面积23307，总建筑面积111874。该项目定位为漳州市大规模高档次的建材家居SHOPPINGMALL。项目占地面积23307，总建面积111874，其中地上建筑面积95754。可辐射范围120、囊括全市及龙岩厦门部分地区，未来增值潜力不可估量。漳州首家采取“体验式”购物模式有效地填补了市场空白，刷新了漳州家居行业经营模式。典型竞争项目分析典型项目中森阳光美地中森阳光美地项目地址漳州区漳州市龙文区蓝田经济开发区大门直走300米开发企业福建龙华房地产开发有限公司总建面积150000平方米商业面积2000平方米租售情况销售商业类型底商业态业种综合类报价销售，首层12000元/成交价商铺面积70-133平方米主力商户开盘时间2009年5月28日中森阳光美地，蓝田开发区内首席大型高档生活社区，位居漳州东部发展中心，以15万平米城邦气度，重金打造中央生活花园，超20000平方米中庭水景园林，社区121、会所、幼儿园，10000多平米商业配套精心规划，健身会所、休闲娱乐、时尚精品，多元业态立体组合，将自然的生活融入时尚购物，是不前在售较少商业项目之一。典型竞争项目分析4.漳州商业用房市场研究及产品建议全市商圈市场概述全市商业用房市场分析典型竞争项目分析 潜在供应量分析商业用房市场小结商业客户定位、产品建议2008年1月-2010年10月漳州纯商业和含商业类用地已成交未开工土地列表已成交未开工土地：2008年2010年10月漳州市纯商业类和含商业类用地共成交75.5万平方米，规划建设面积128.6万平方米，其中商业建筑面积预计未来供应近31万平方米，主要分布在龙文区和蓝田开发区。潜在供应量分析编122、号编号行政区行政区宗地宗地位置位置板板块块土地土地性质性质土地面积土地面积（平方米）（平方米）成交价成交价（万元）（万元）容积率成交日期成交日期竞得人竞得人12010G01南大道以东、战备大桥南侧芗城区商服用地49918.785990厦门佰翔酒店集团有限公司22010G02人民广场地下空间龙文区商服用地7419.8534800.822010-10-15香港名店街商业地产开发集团股份有限公司32010G08九龙大道以北、规划龙江路以西蓝田开发区商服用地388000318001.162010-10-18福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司42010G12开放大道与横四路交叉口西北角蓝田开发区商服用123、地12214.8790廖培忠52010G13工业大道以西、横二路以北蓝田开发区商服用地25535.854001.22010-10-9漳州致和汽车有限公司从2008年至2010年10月土地成交列表来看，预计未来还可入市的体量128.6万平方米，其中商业面积预计31万平方米。从土地属性来看，未来供应纯商业类用地很少，土地成交全部是商服用地。土地位置来看，芗城区（老城区）土地成交仅一幅，龙文区成交二幅，其余土地均在蓝田开发区。潜在供应量分析编号编号行政区行政区宗地宗地位置位置板板块块土地土地性质性质土地面积土地面积（平方米）（平方米）成交价成交价（万元）（万元）容积率成交日期成交日期竞得人竞得人62124、010G14工业大道以西、横二路以北蓝田开发区商服用地11292.8119001.22010-10-28厦门远翔斯巴鲁汽车销售服务有限公司72010G15位于工业大道以西、横二路以北蓝田开发区商服用地11212.5918501.22010-10-18福建漳州发展股份有限公司82010G16工业大道以西、横三路以南蓝田开发区商服用地6571.5916201.22010-10-18漳州市兴鑫汽车销售有限公司92008G03龙江路以东、新浦东路以南龙文区商服用地2434552.8明发集团4.漳州商业用房市场研究及产品建议全市商圈市场概述全市商业用房市场分析典型竞争项目分析潜在供应量分析 商业用房市场125、小结商业客户定位、产品建议漳州商业用房市场研究小结全市商圈分析商业用房市场分析典型竞品项目分析通过对典型竞品项目研究，目前对本项目能造成直接竞争的竞品项目很少，最有直接威胁的是明发商业广场，其规划了近25万平方米的商业，开发模式及业态与万达相似，入市时间预计在2010年12月，是项目最直接竞争对手。随着城市化进程的加快，漳州的商业格局呈现出从“分散型”到“集中型”商业发展。目前漳州商业消费档次相对较低，城区高端消费群经常往复厦门消费，市场高端品牌较少，市场可拓展空间较大。漳州在售商业项目较少，在售项目多以底商为主，体量较小；龙文区、芗城区销售型的商业用房多是以划分底商产品居多，销售均价在140126、00-27000元/之间。潜在供应分析通过对2008年-2010年10月纯商业类和含商业类土地成交来看，商业面积建筑面积预计未来将有近31万平方米，其余主要是配套商业，单体规模普遍偏小，因此预计项目入市时不会面对很强的市场竞争。区域商业分析项目所处的龙文区商业氛围日臻成熟，人流量逐渐增多，商业发展基础较好，大型集中商业以及卖场出现，使满足日常生活便利型配套商业为主市场格局发生变化。周边新兴住宅项目较多，有较广的受众群，可同时辐射芗城区、龙文区。4.漳州商业用房市场研究及产品建议全市商圈市场概述全市商业用房市场分析典型竞品案例分析潜在供应量分析商业用房市场小结 商业客户定位、产品建议对本项目客户127、定位核心客户描述 来源地 ：漳州本级以及周边区县（南靖、平和、云霄等）职业特征：本地有全民皆商意识，对于商铺投资、自营较多，一般以私企老板、本地公务员、专业投资者以及本地较富裕的村民。价值取向：投资和自营，对地段好和大规模集中商业有偏好，其次考虑综合型（包括住宅）业态发展与规划。置业关注：首要考虑的因素为商铺位置与价格，其次考虑发展潜力和品牌。产品需求：多数有投资意向的客户希望购买商铺面积在40-60平方米之间，总价控制在65万-160万之间次要客户描述 来源地：周边区县 职业特征：经济基础一般，有较强投资意识，在居住区县自有店铺经营，向城区拓展型 价值取向：保持稳定收入基础上向市区发展，拓宽128、业务面和投资收入渠道。置业关注：首先考虑商铺位置，租金，其次考虑支付能力。产品需求：希望购买商铺面积在30-50平方米左右。商业店铺切割步行街店铺面宽（m）进深(m)产品形式店铺面积()用途沿街商铺3.6-4.05米10-15一层4060服装精品店、小型酒吧、冷饮店、特产专卖店、通信（手机店）住宅底商面宽（m）进深(m)产品形式店铺面积()用途住宅底商3.2-412一层30-50适合各种社区生活配套商业对本项目产品建议结合漳州商铺市场现状、本项目的自身条件及客户调研状况，我们建议本产品的商铺面积不宜过大，商业步行街店铺面积基本介于40-60平方米之间；而社区底商店铺面积则控制在3050平方米之129、间，这样有利于控制总价，易于短期内快速销售，实现回款；为保证铺面的实用性，面宽进深比尽量不小于1：3。5.漳州写字楼市场研究及产品建议漳州写字楼市场格局分析漳州写字楼物业市场分析典型写字楼项目分析漳州写字楼市场小结写字楼客户定位、产品建议漳州写字楼市场格局分析漳州写字楼市场并不规范，基本以商住形式出现，标准写字楼项目很少。写字楼市场处于起步阶段，可拓展空间较大。目前漳州在售写字楼项目3个,在建项目一个位于龙文区漳州人民政府商圈及其辐射范围内，全市写字楼项目分布主要在芗城区和龙文区。漳州写字楼分布现状：漳州市内写字楼物业大多数分布在芗城和龙文区，主要是由于芗城和龙文区坐落着市委市政府及其他政府职130、能机构，有良好的商业氛围、便利的交通条件本本案案向荣大厦怡群商业中心荣昌晨晖大厦中旅商厦东盛大厦新城大厦在售在建已售长福小区长福小区丽园广场丽园广场江景花园江景花园明发商业广场漳州写字楼市场格局分析漳州主要写字楼项目外立面-漳州写字楼主要以商住楼为主，居住+办公为主、软、硬件服务以及配套比较落后，市场标准甲级写字楼项目稀缺长福小区向荣大厦中旅商厦东盛大厦项目名称建筑面积标准层面积主力面积租赁客户租金（元/月.）销售价格(元/)出租率(%)销售率(%)怡群商业中心13151146132、51、109整层主要客户：金融、地产、广告、教育、商贸、商务服务、事业单位等大企事业单位等50不出售96%不出131、售东盛大厦1147260030、61、130地产、商贸、旅游、律师事务所等45不出售95%不出售向荣大厦25168100625、36、41、96主要客户：电子科技类企业等40不出售90%不出售丽园广场915287981-250银行、地产公司、商贸公司等355768元/不详76%江景花园1042521整层出售不详352000元/50%50%长福小区19231923整层出售不详不详15000元/不详0荣昌花园晨晖大厦2568856整层出售主要客户：教育、地产、商贸企业等404900元/100%100%中旅商厦3593179670、110、300主要客户：电子科技、商务服务、教育类企业等40不出售7132、9%不出售新城大厦140731279整层出售主要客户：高科技、金融、商贸、事业单位等企业456200元/100%20%明发商业广场140000不详整层出售主要客户：企事业单位、住漳办事处、地产、金融行业等企业不详不详不详不详漳州主要写字楼项目基本情况：产品设计多数为小面积分割户型，面积在30-130平方米之间，整层大开间产品较少，单层面积在1200-1700平方米之间：租金水平普遍偏低，多在35-45元/月/平方米之间漳州写字楼市场格局分析5.漳州写字楼市场研究及产品建议漳州写字楼市场格局分析漳州写字楼物业市场分析典型写字楼项目分析漳州写字楼市场小结写字楼客户定位、产品建议 目前漳州在售的纯写133、字楼项目较少，位于位于芗城区丽园广场、龙文区的明发商业广场和长福小区是主要代表项目，明发商业广场还没有开盘销售，目前出售价格最高的是长福小区，出售价格为15000元/平方米漳州写字楼物业市场分析楼盘名称丽园广场长福小区明发商业广场物业类别写字楼写字楼写字楼规模91521923140000产品划分（）80.96-250.181923不详租售模式销售，均价5786元/出售均价15000元/未定丽园广场明发商业广场长福小区5.漳州写字楼市场研究及产品建议漳州写字楼市场格局分析漳州写字楼物业市场分析典型写字楼项目分析漳州写字楼市场小结写字楼客户定位、产品建议项目概况项目名称丽园广场所在区域/板块芗城区134、售楼处电话0596-2619889楼盘地址南昌路延伸东段物业类型写字楼开盘日期2010-1-12最晚交房时间2011-中下旬销售状态预售工程进度该项目主体结构正在进行外装修开发商漳州丽园房地产开发有限公司销售代理不详物业管理不详产品综览总建筑面积256060平方米写字楼建筑面积9152平方米容积率4.09建筑形态26层产品情况4-15层为写字楼，整层879平方米，每一层按正东、正西、正南、正北朝向分割，每户的面积81-250平方米之间，户型空间大，柱距宽，达到较高的空间利用率。装修情况精装物业管理费1.00元/.月外立面情况现代简约，石材和幕墙玻璃相间销售价格5768元/平方米典型项目丽园广场135、典型写字楼项目分析项目概况项目名称长福小区所在区域/板块龙文区售楼处电话0596-6393618楼盘地址龙文区迎宾路南侧、五号路东侧交界处物业类型写字楼开盘日期2010-10-22竣工时间2010-8-15销售状态预售工程进度已完工开发商漳州长福房地产开发有限公司物业管理费1元/平方米物业管理不详产品综览总建筑面积68822平方米写字楼建筑面积1923平方米容积率4.99建筑形态商住装修情况精装出售价格15000元/平方典型项目长福小区 5A级写字楼行政公馆典型写字楼项目分析项目概况项目名称明发商业广场所在区域/板块龙文区售楼处电话0596-6379999楼盘地址龙江路以东、水仙大街以北物业类136、型写字楼开盘日期预计2010年年底最晚交房时间待定销售状态未开盘工程进度正在施工开发商明发集团（漳州）房地产开发有限公司销售代理自销物业管理产品综览总建筑面积688382平方米 写字楼建筑面积14万平方米容积率3.5建筑形态不详装修情况无物业管理费外立面情况不详销售价格待定典型项目明发商业广场 5A级写字楼行政公馆典型写字楼项目分析备注:漳州明发商业广场总占地面积约365亩，总建面积688382.521平方米，其中写字楼14万平方米，由于明发商业广场尚未开盘，部分数据不详。写字楼SOHOSOHO写字楼SOHO5.漳州写字楼市场研究及产品建议漳州写字楼市场格局分析漳州写字楼物业市场分析典型写字楼137、项目分析漳州写字楼市场小结写字楼客户定位、产品建议漳州写字楼市场研究小结写字楼市场现状分析写字楼物业市场分析典型竞品项目分析通过对典型写字楼竞品项目研究，目前对本项目能造成直接竞争的竞品项目较少，最有直接威胁的是位于龙文区的明发商业广场项目，其中规划写字楼办公面积14万平方米，因此建议本案加快入市节奏，迅速抢占市场份额。漳州市目前整体写字楼市场处于起步阶段。漳州现有写字楼项目主要分布在芗城区和龙文区，尚无标准甲级写字楼，市场写字楼项目均与小区住宅相结合。目前漳州市场在售的写字楼项目较少，芗城区的丽园广场、龙文区长福小区是主要代表项目，明发商业广场还没有开盘销售，目前售价最高的是长福小区，售价为138、15000元/平方米。潜在供应分析通过对漳州写字楼市场的调查显示，纯写字楼地块极少推出，目前市场仅明发商业广场项目在规划中有标准写字楼2栋，14万平方米，其他区域均无写字楼供应。租金水平及出租率写字楼市场整体租金水平比较低，大都在35-45元/月/平方米之间；漳州市的写字楼部分项目出租率在90%以上。5.漳州写字楼市场研究及产品建议漳州写字楼市场格局分析漳州写字楼物业市场分析典型写字楼项目分析漳州写字楼市场小结写字楼客户定位、产品建议客户定位结论漳州市已经初步形成“4+3”产业即食品、机械、材料、能源4个主导产业和电子、医药、家具3个重点产业，产业发展带来庞大商务客群，本项目以漳州本地成长型较139、强的大中型企业以及小型企业为主要购买客户对本项目的客户定位企业类型购买因素目标圈定大型企业大型企业多以自建或自行开发项目为主，对写字楼需求有限5%大中型企业购买力较强，企业发展稳定，大力拓展市场，写字楼购买可以减少企业成本，增加固定资产值，漳州写字楼市场写字楼项目多以整层销售为主，单层面积区间在1200-1700平方米之间。25%中小型企业购买力较弱，转型期企业在发展过程中多以租赁为主，企业对发展过程中风险不可控因素较为关注，对于购买以后承担一定风险性。15%小型企业购买力强，企业较小，需求面积较小，企业最大负担部分为办公场所租金，多以购买后办公+自主为主，客群广泛。55%办公写字楼产品形态分140、析及方案选择对本项目的产品建议评价角度方案一：SOHO方案二：LOFT方案三：5A甲级写字楼产品SOHOLOFT5A甲级写字楼优势soho产品去化快满足办公+居住，投资门槛低可满足不同客户的需求产品建成后易于统一管理有利于树立项目高端形象劣势小型企业较多，不易于统一管理不利于树立项目高端形象项目需要修改单层层高，成本加大潜在客户较多，需要后期引导写字楼处于起步阶段，位置比较分散，CBD效应不突出。市场现状市场在售项目多以商住立项对该类产品比较认可市场LOFT产品多以楼中楼出现，设计多以住宅类顶层出现，办公产品中目前属于空白点。市场缺乏该类型产品，漳州市未来经济发展对甲级写字楼项目需求较大建议采用不建议采用建议采用写字楼产品建议结合市场上在售项目的热销小户型产品，如设计SOHO公寓建议户型控制在30-50之间，最大不超过70，降低投资门槛；写字楼面积分隔有所区别，一栋以整层销售为主，面对大中型客群，另外一栋以小面积分隔散售。减少写字楼办公面积，增加商住功能SOHO产品，将独栋写字楼2栋中其中一栋改为SOHO，降低风险。对本项目产品建议Thankyou!Thankyou!