1、Leading provider of real information,consulting and online services in chinaLeading provider of real information,consulting and online services in china无锡江阴万达广场前期定位报告Jiangyin Wanda PlazaPre-position report此报告仅供客户内部使用，未经中国房产信息集团克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用和复制。2010年10月2Document number报告结构报告2、结构立题基准：项目企业开发价值序列排定项目破题：定位核心问题界定项目立题：物业选型研判及定位策略客户对接：客户定位策略研判定型标准：项目整体定位确立3Document number立题基准：项目企业开发价值序列排定立题基准：项目企业开发价值序列排定1、万达出售、持有物业模式分析2、项目企业开发价值序列排定3、项目物业选型及定位的盈利模式基点4本项目在万达开发梯度中属于本项目在万达开发梯度中属于需要快速回笼资金的中大型项需要快速回笼资金的中大型项目。目。规划用地面积12.15 总建筑面积52.50 其中地上总建筑面积42.50 地下总建筑面积10.00 其中住宅总建筑面积17.15 商办总建筑面3、积35.35 容积率3.50 建筑密度55.00%52.5万平米大型城市综合体，规划分为住宅、商业两大组团，其中住宅组团为中等规模的高端社区三大类办公单体室内步行街室外金街住宅底商住宅三块商业中心集群5整体物业选型及定位基点是考虑短期投入，快速产出的物业产品。整体物业选型及定位基点是考虑短期投入，快速产出的物业产品。6Document number项目破题：定位核心问题确定项目破题：定位核心问题确定1、三大类销售物业核心问题分析类办公单体（三幢）类办公单体（三幢）商业街商业街 （室内（室内/室外室外/住宅底商）住宅底商）住宅住宅 （两大组团）（两大组团）2、一大类持有物业核心问题分析商业中心（4、三个商业楼集群）商业中心（三个商业楼集群）7 核心课题界定核心课题界定销售物业销售物业 待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化三大类办公单体：三大类办公单体：A-1 10A-1 10万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？A-2 A-2 若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？商业街：商业街：B-1 B-1 商业街的市场空间及定位需求市场研判？商业街的市场空间及定位需求市场研判？B-2 B-2 室内步行街、室外金街、住宅底商与商业5、中心之间的定位梯度与规划关系界定？室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？住宅：住宅：C-1 C-1 江阴住宅市场空间及需求研判？江阴住宅市场空间及需求研判？C-2 C-2 项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？8 核心课题界定核心课题界定持有物业持有物业 待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化三块商业中心集群三块商业中心集群：D-1 D-1 商业中心的万达模式总结？商业中心的万达模式总结？D-2 D-2 江阴商业中心市场空间及定位需求研判？江阴商业中心市场空间及定位需求研6、判？D-3 D-3 本案商业中心的定位空间研判？本案商业中心的定位空间研判？9Document number项目立题：物业选型研判及定位策略项目立题：物业选型研判及定位策略1、三大类销售物业选型研判类办公单体（三幢）类办公单体（三幢）商业街商业街 （室内（室内/室外室外/住宅底商）住宅底商）住宅住宅 （两大组团）（两大组团）2、一大类持有物业选型研判商业中心（三个商业楼集群）商业中心（三个商业楼集群）10 核心课题界定核心课题界定销售物业销售物业 待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化三大类办公单体：三大类办公单体：A-1 10A-1 10万方的建7、筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？A-2 A-2 若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？商业街：商业街：B-1 B-1 商业街的市场空间及定位需求市场研判？商业街的市场空间及定位需求市场研判？B-2 B-2 室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？住宅：住宅：C-1 C-1 江阴住宅市场空间及需求研判？江阴住宅市场空间及需求研判？C-2 C-2 项目住宅和类办公物业的定位差异化8、关系界定？项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？11 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间供应明显增大，需求缓慢上升供应明显增大，需求缓慢上升 2009-20102009-2010年年2007-20082007-2008年年2005-20062005-2006年年l0909年至今办公供应量明显放大，年至今办公供应量明显放大，0909年至年至今办公成交量仅为今办公成交量仅为5.445.44万方，市场竞争万方，市场竞争加剧，加剧，1010年年9 9月市场成交明显放量，主月市场成交明显放量，主要是新中心成交拉升；要是新中心成交拉升；l07-0807-08年市场成交虽有所放大，但市场容年市场成9、交虽有所放大，但市场容量仍较小，市场办公项目由市中心开始向量仍较小，市场办公项目由市中心开始向城东、城西两大区域发展；城东、城西两大区域发展；l2005-20062005-2006年江阴办公年江阴办公市场年均成交不足市场年均成交不足0.80.8万万方，成交均价亦低于方，成交均价亦低于60006000元，市场正处于缓元，市场正处于缓慢起步阶段；慢起步阶段；办公市场整体成交走势办公市场整体成交走势12办公市场目前库存量偏大，去化周期较长办公市场目前库存量偏大，去化周期较长l10年6月江阴办公市场容量明显较小，市场库存量不超过2万平米，受此作用，市场库存去化周期亦较低，基本在10个月以下；l10年610、月后随着新中心、总部壹号等项目的入市，市场库存上涨极为明显，存货去化周期最高飙至112个月，截至目前，办公市场库存去化周期亦在办公市场库存去化周期亦在2121个月左右，市场库存压力依旧较大个月左右，市场库存压力依旧较大。办公市场存量分析办公市场存量分析 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间未来办公市场空间稀薄未来办公市场空间稀薄 130808年至今成交土地中尚有年至今成交土地中尚有1515幅含办公用地未入市，未来市场竞争压力加剧幅含办公用地未入市，未来市场竞争压力加剧名称位置用地性质总占地商办占地容积率出让时间拿地企业2010-C-21水岸新都东、新华路南、东外环路西侧商办住宅12628311、350310.4.28江阴总部经济园开发投资675040001.51269589662.92010-C-32万港路东侧、珠江路南侧、长达路西侧商办住宅44767195882.810.7.2国瑞置业2010-C-33万港路东侧、浦江路南侧、长达路西侧商办住宅23410123762.9中昊置业2010-C-60东外环路东、滨江东路南商办3251032510510.9.29海澜投资新长江雅阁普惠路东、五星公园西、五星路北侧旅馆业商办住宅7830361636309.1.8新长江实业金港福景园万港路东侧、长达路西侧、镇澄路北侧商住办公48771292631.5福华置业凯悦国际青果路东、环城北路南办公1412、82914829地上不大于2.809.1.18新星地产2009-C-42(B2)水岸新都东、名贤路南、东外环路西、人民东路北侧旅馆业商办32739327393.509.9.18佳兆业2009-C-44春申路南、鲥鱼港西侧商办80808080地上不大于4.509.10.10忠心江南海岸城临港新城华港路东侧、长达路西侧、珠江路北侧商办住宅3241028750409.10.22海岸投资豪布斯卡天华轴线东、天平路南、香山路西、长江路北侧商办住宅2264613646309.11.10兴盛实业2006-C-98天华轴线东、长江路南、香山路西侧商办20985209854江阴蓝天浦江23号万港路东侧.浦江路南13、侧.金港路西侧.钱江路北侧办公住宅2677480242.408.7.23融科置业2008-C-28检察院东侧、凤凰路西侧、文化东路北侧公共交通商办120383870.28地上不大于208.8.08顺嘉置业未来市场潜在供应未来市场潜在供应 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间未来供应竞争增大未来供应竞争增大 14制造业、贸易、物流、装修设计、房地产及信息咨询业是目前写字楼租赁市场主力客户制造业、贸易、物流、装修设计、房地产及信息咨询业是目前写字楼租赁市场主力客户海澜国际大厦海澜国际大厦入住业态以国际贸易、化工为主入住业态以国际贸易、化工为主江苏航吉国际货运代理有限公司（12C）海澜国际贸易有14、限公司（21楼）江阴海澜嘉烨国际贸易有限公司（19楼）捷晟进出口有限公司（18C）江阴东鹏化工有限公司（6F）江阴市金桥化工有限公司（10楼）江苏天水雅居餐饮管理有限公司（6F）江苏远东快鹿物流有限公司江阴分公司（6A-B）江阴瀚房贸易有限公司（7G）国际商务中心国际商务中心入住业态以机械、贸易为主入住业态以机械、贸易为主上海法尔胜达罗进出口有限公司（1706室）双华钻石工具厂（1602室）江阴联光控制系统有限公司（1709室）金蝶软件有限公司（1502室）江阴托利称重设备有限公司（1106室）信拓贸易有限公司（1508室）江阴嘉祥贸易有限公司（605室）泽达化工商贸有限公司（1809室）海澜15、永晟进出口有限公司（1407室）名都国际名都国际入住业态以贸易为主入住业态以贸易为主江苏中燃油品储运有限公司（2001-2003）奥登贸易有限公司（1507）宇通对外合作咨询有限公司（905）江阴东禾国贸有限公司（1602）上海创侨进出口有限公司江阴分公司（1209）泓昇苑（鸿昇商务楼）泓昇苑（鸿昇商务楼）入住业态以房地产为主入住业态以房地产为主江阴嘉运房地产开发有限公司（11楼）江阴市泰昌房地产开发有限公司（19B）府顺工程技术有限公司（12G）江阴鸿佳置业有限公司（10楼）入驻公司分析入驻公司分析 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间江阴办公客户分析江阴办公客户分析 15办公目标客户由16、三个层面组成，即投资客群、企业经营者、终极消费客群办公目标客户由三个层面组成，即投资客群、企业经营者、终极消费客群偶得客群偶得客群游离客群游离客群重点客群重点客群核心客群核心客群周边县、市、区与江阴有密切业务周边县、市、区与江阴有密切业务往来的中、小型企业往来的中、小型企业项目周边公司、生产厂；项目周边公司、生产厂；大型企业总部；大型企业总部；工商局注册登记的中小型企业，各地商工商局注册登记的中小型企业，各地商会、工商联合会会、工商联合会全市现有办公楼租用客户；广告公司、全市现有办公楼租用客户；广告公司、会计事务所、外地办事机构、律师事务会计事务所、外地办事机构、律师事务所、金融、教育等服务类17、机构；软件设所、金融、教育等服务类机构；软件设计企业、动画企业、服务外包企业；计企业、动画企业、服务外包企业；经经 营营 客客 群群核心客群核心客群重点客群重点客群游离客群游离客群偶得客群偶得客群客户分析客户分析 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间江阴办公客户分析江阴办公客户分析 16办公借鉴个案小结办公借鉴个案小结主流项目均采用工建化的外立面以打造现代气息部分产品通过厚板楼的方式提供较大面积的产品，主力产品仍停留在主力产品仍停留在60806080平米左右平米左右智能化及物业已达到较高水平，部分项目已开始提供全装修产品部分项目已开始提供全装修产品 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间18、江阴借鉴案例小结江阴借鉴案例小结 17写字楼市场供大于求写字楼市场供大于求写字楼与住宅倒挂写字楼与住宅倒挂开发开发重重硬件轻软硬件轻软件件投资者与使用者投资者与使用者一方面大面积的已建写字楼空置，另一方面写字楼供给总量不断增加。特别是2011201120132013年期间将有大量的写字楼项目面市，给市场更大的去化压力年期间将有大量的写字楼项目面市，给市场更大的去化压力。住宅市场价格的坚挺和不断攀升，使大量的投资者更倾向于投资住宅项目，加上江阴市第三产业相对于第二产业比例过小，导致集中式办公楼的总需求第三产业相对于第二产业比例过小，导致集中式办公楼的总需求不足。不足。写字楼的营销尚处在初级阶段，19、对大成本投入的硬件建设比较重视，但对于轻成本高回报的软件建设（如品牌、服务、增值方案等）相当忽视。软件建设（如品牌、服务、增值方案等）相当忽视。经市场调研的结果显示绝大多数中小型公司愿意租赁精装修的办公室，而不愿意自行装修或自行购买办公室。主要原因是大量的首付款影响了公司经营资金的流动性。投资者和使用者市场是两个区别较大的市场。投资者和使用者市场是两个区别较大的市场。办公市场小结办公市场小结 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间江阴办公市场小结江阴办公市场小结 18城中城中城东城东城西城西概述：商业商务金融文化中心，写字楼最为集中，租金/售价较高，写字楼品质普遍不高；代表项目：联合大厦、嘉20、福豪庭、新百业广场城中城中城东城东城西城西江阴办公项目多集中在城中、城东，城西办公目前处于起步阶段，需要有高品质的办公项目带动整江阴办公项目多集中在城中、城东，城西办公目前处于起步阶段，需要有高品质的办公项目带动整个区域办公市场的发展个区域办公市场的发展概述：江阴经济开发区催生了本区写字楼市场的发展，区域新建办公项目品质均比较高；代表项目：海澜国贸大厦、新中心概述：区域尚无较好品质写字楼，以商住楼代替，未来区域高品质写字楼将会不断涌现；代表项目：总部壹号、汇鑫大厦相对成熟期相对成熟期上升期上升期尚处于初期尚处于初期办公市场分布格局办公市场分布格局 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间区域发21、展处于起步阶段区域发展处于起步阶段 19江阴已经入驻写字楼多集中在城中、城东，中心区租金明显高于东区，东区、西区租金目前基本在江阴已经入驻写字楼多集中在城中、城东，中心区租金明显高于东区，东区、西区租金目前基本在1 1元元/平米平米/天天名称区域位置主力面积装修情况总户数物业费租金联合大厦城中人民中路、虹桥南路交汇处106-135精装792.501.85汇鑫大厦城西通江路西法尔胜钢绳厂以南175-270毛坯1102.20.9汇丰大厦城东澄江南路、砂山路西178-238毛坯1282.50.9名都国际大厦城东长江路218号150-230精装1582.81国际商务中心城东大桥一村北面，长江路南面9022、-220毛坯1282.250.9天福世纪广场城东澄江路南、东外环路西150-200毛坯1251.50-21箐英荟城中虹桥南路和环城南路的交界处140-220毛坯1581.50.85泓昇苑城中人民中路289号150-300精装1303.21.45海澜国贸大厦城东澄江中路118号200-300精装1853.50.90入驻办公项目概况入驻办公项目概况 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间区域入住及租金情况较低区域入住及租金情况较低 20l09年至今城西市场中仅总部壹号一个办公项目在售，该项目8月底开盘后仅仅成交0.650.65万平米万平米，去化率明显偏低；l从总部壹号开盘三月来的成交均价看，价格23、基本保持在6500-7000元间，而同期城西高层物业的成交均价亦在此区间内，办公物业与高层物业间并不存在明显的溢价率；10年城东办公项目是市场的主力，依旧占据市场份额的半壁江山，城中目前无较高品质办公出售，城西市场份额仅占到12%12%，城西办公目前处于起步阶段，需要有高品质的办公项目带动整个区域办公市场的发展城西办公目前市场占有率明显较低，同区域内办公物业与高层物城西办公目前市场占有率明显较低，同区域内办公物业与高层物业价格无明显落差业价格无明显落差城西成交体量分析城西成交体量分析 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间区域市场占有率低，价格与住宅形成倒挂区域市场占有率低，价格与住宅形成倒24、挂 21江阴企业通常有在城市核心地段扎堆的习惯，加上东部开发的城市客厅概念逐渐成型，很多企业江阴企业通常有在城市核心地段扎堆的习惯，加上东部开发的城市客厅概念逐渐成型，很多企业将东部的办公物业作为自己在核心地段以外的第二选择。本项目所在位置属于新兴的城市次中心，将东部的办公物业作为自己在核心地段以外的第二选择。本项目所在位置属于新兴的城市次中心，但城西的开发进度相对迟缓。虽然城西目前被重点定位于第三产业（商业、金融等），但办公类但城西的开发进度相对迟缓。虽然城西目前被重点定位于第三产业（商业、金融等），但办公类产品的消化将极大程度上依赖于整体发展，缺乏足够的发展主动权。产品的消化将极大程度上依25、赖于整体发展，缺乏足够的发展主动权。目前存量写字楼多集中于新兴区域的中高端产品，存量惊人。本项目亦进行同类产品营建。面目前存量写字楼多集中于新兴区域的中高端产品，存量惊人。本项目亦进行同类产品营建。面对诸多业已先行入市、先行发售的项目，不论在市场形象、市场认可度，甚至是资金压力等方对诸多业已先行入市、先行发售的项目，不论在市场形象、市场认可度，甚至是资金压力等方面，都十分被动。进行中高端产品建设，在规划之初，即已树立了众多强大的竞争对手。面，都十分被动。进行中高端产品建设，在规划之初，即已树立了众多强大的竞争对手。固有的区位观念造成的影响固有的区位观念造成的影响中高档定位产品的市场竞争激烈中高26、档定位产品的市场竞争激烈城西办公市场小结城西办公市场小结 十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间区域办公市场小结区域办公市场小结 22市场需求有限年极限供应量为市场需求有限年极限供应量为1010万方，年去化量为万方，年去化量为2 2万方左右，库存周期约万方左右，库存周期约为为2121个月，区域处于起步阶段，故不建议三幢类办公单体都做办公物业，建个月，区域处于起步阶段，故不建议三幢类办公单体都做办公物业，建议设置一幢办公；议设置一幢办公；办公经营客户多为产业企业及第三产业，整体定位可偏向企业总部基地结办公经营客户多为产业企业及第三产业，整体定位可偏向企业总部基地结合新型国际化办公集群；合新型国27、际化办公集群；继承办公市场规律，主流面积单套控制在继承办公市场规律，主流面积单套控制在60-8060-80，企业总部基地部分可，企业总部基地部分可灵活分割，适应企业标准；灵活分割，适应企业标准；整体品质及装修标准、产品特色要起到引领城西板块的代表作用。整体品质及装修标准、产品特色要起到引领城西板块的代表作用。十万方办公的市场空间十万方办公的市场空间项目办公物业选型及考量项目办公物业选型及考量 23 核心课题界定核心课题界定销售物业销售物业 待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化三大类办公单体：三大类办公单体：A-1 10A-1 10万方的建筑体量，28、若都设置办公，是否存在市场空间？万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？A-2 A-2 若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？商业街：商业街：B-1 B-1 商业街的市场空间及定位需求市场研判？商业街的市场空间及定位需求市场研判？B-2 B-2 室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？住宅：住宅：C-1 C-1 江阴住宅市场空间及需求研判？江阴住宅市场空间及需求研判？C-2 C-2 项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定29、？项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？24在售项目极少，酒店式公寓市场容量较为有限，整体成交均价波动明显在售项目极少，酒店式公寓市场容量较为有限，整体成交均价波动明显l江阴酒店式公寓目前仅有长晟豪生环球公寓、总部壹号、戴斯国际等零星项目在售，整个市场的体量较少，供应量、成交量的波动极为明显，10年4月供应量主要是由于长晟豪生环球公寓、戴斯国际共同上市所致；l酒店式公寓市场成交均价波动极为明显，在长晟豪生环球公寓等高档酒店公寓成交占主导的时候，均价拉升极为明显；类住宅整体成交类住宅整体成交 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析酒店式公寓容量有限，均价项目性明显酒店式公寓容量有限，均30、价项目性明显 25酒店式公寓户型较集中，主力面积集中在酒店式公寓户型较集中，主力面积集中在55-7055-70平米平米从供应来看，江阴市场目前酒店式公寓面积跨度集中在49-90平米间，主力户型的面积多集中在55-70平米内；在售项目中仅戴斯国际（8585套套）、总部壹号（126126套套）会有部分挑高式酒店式公寓，挑高户型的备案面积与项目平层户型基本一致；类住宅供应面积分布类住宅供应面积分布 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析酒店式公寓户型面积集中化酒店式公寓户型面积集中化 26物业类型面积段总部壹号长晟豪生环球公寓戴斯国际平层40-50650-6072256260-7064770-31、80080-90013挑高40-50250-60242960-70370-80880-902l酒店式公寓市场库存多集中的总部壹号、长晟豪生环球公寓内，从面从面积段来看，两个项目库存的主力均积段来看，两个项目库存的主力均在在50-6050-60平米内平米内；l目前市场中在售的三个酒店式公寓中，总部壹号、戴斯国际有部分挑高式公寓，戴斯目前仅剩余29套房源未售，总部壹号由于刚开盘不久，总部壹号由于刚开盘不久，库存量较大库存量较大市场库存集中在总部壹号、长晟豪生环球公寓，平层公寓库存量较大市场库存集中在总部壹号、长晟豪生环球公寓，平层公寓库存量较大类住宅库存结构分析类住宅库存结构分析 类办公市场需求空32、间分析类办公市场需求空间分析酒店式公寓平层库存量大酒店式公寓平层库存量大 271.1.城中板块城中板块城市中心，目前已经初具规模，已有酒店式公寓项目交付，中心代表项目：名人国际目前价格：未来项目：江南尚城 2.2.城东板块城东板块自然环境相对优势，靠近江阴经济开发区产业导入代表项目：戴斯国际目前价格：13000元/平米未来项目：嘉年华3.3.城西板块城西板块靠近临港新城，在长晟豪生环球公寓的促动下，区域内酒店及酒店式公寓市场将会得到较好的发展代表项目：长晟豪生环球公寓 目前价格：13000元/平米未来项目：新长江雅阁城西城西城中城中城东城东酒店式公寓分布较集中，但项目量较少酒店式公寓分布较集中33、，但项目量较少 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析酒店式公寓区域分布集中酒店式公寓区域分布集中 28目前江阴酒店式公寓市场正处于发展期，在售项目较少，但未来有相当一批的高品质酒店式公目前江阴酒店式公寓市场正处于发展期，在售项目较少，但未来有相当一批的高品质酒店式公寓入市，市场竞争压力加剧寓入市，市场竞争压力加剧起步期起步期萌芽期萌芽期萌芽期萌芽期发展期发展期200620062008200820102010本时期仅名人国际公寓、丽都公寓等类酒店式公寓项目面市，市场中尚无酒店式公寓的概念酒店式公寓项目仍不多，但戴斯国际、长晟豪生环球公寓等一批高端酒店式公寓的动工预示着江阴市场酒店式公寓的34、真正开始随着长晟豪生环球公寓的销售，真正的酒店式公寓开始展现在消费者面前，而江南尚城等一批高档酒店式公寓出现，整个酒店式公寓市场扩容难免类住宅市场发展历程类住宅市场发展历程 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析酒店式公寓处于发展中期酒店式公寓处于发展中期 29江阴目前高端酒店公寓市场仍处于起步期，仅长晟豪生环球公寓、戴斯国际两个项目在售，均依江阴目前高端酒店公寓市场仍处于起步期，仅长晟豪生环球公寓、戴斯国际两个项目在售，均依靠投资回报来吸引客户靠投资回报来吸引客户项目戴斯国际长晟豪生环球公寓 名人国际产品定位高端高端中端装修标准五星级装修五星级装修精装修项目定位酒店式公寓酒店式公寓小户35、型公寓细分市场以商务市场为主（均为投资客群，统一经营管理，回报率稳定，投资风险系数相对较低）以商务市场为主（均为投资客群，统一经营管理，回报率稳定，投资风险系数相对较低）商务市场+普通自住（中高端客群，在江阴有业务，一边自住一般可以投资）运营模式销售型物业销售型物业销售型物业业主享有所有权和所有权；部分经营由戴斯酒店统一管理；有稳定投资回报，部分业主自行管理业主享有所有权和所有权；经营由管理公司统一管理；有稳定投资回报业主同时有使用权与所有权；经营上由小业主各个单独经营；租赁市场混乱，投资回报难以实现类住宅产品模式类住宅产品模式 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析高端酒店式公寓缺乏高36、端酒店式公寓缺乏 30未来未来2-32-3年市场酒店式公寓项目上市量明显较大，项目多集中在城中、城市客厅、临港新城片区年市场酒店式公寓项目上市量明显较大，项目多集中在城中、城市客厅、临港新城片区名称区域位置预计总建面开发商预计入市时间江南尚城城中朝阳关南路东,二中操场南侧14000忠心江南2011年汇智广场城东澄江东路北侧，定山路西侧80000江阴城建2011年嘉年华商业广场城东滨江路南侧，香山路西侧35000东兴三采2011年藏品敔山湾长山大道东侧，环湖路北侧27000惠泽置业2012年金港福景园临港新城长达路西，镇澄路北20000福华置业2012年新长江雅阁 城西普惠路东侧，五星路北侧2537、000长江房产2013年海岸城临港新城香江路北，金港路东50000海岸投资2013年未来市场潜在供应未来市场潜在供应 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析未来高端酒店式公寓供应量大未来高端酒店式公寓供应量大 31酒店式公寓市场一般分为服务式公寓、酒店式公寓、产权式酒店三种，江阴市场上服务式公寓尚未出现酒店式公寓市场一般分为服务式公寓、酒店式公寓、产权式酒店三种，江阴市场上服务式公寓尚未出现特征服务式公寓酒店式公寓产权式酒店土地性质住宅70年办公50年住宅70年办公50年商用40年商用40年住宅70年经营模式绝大多数只租不售，统一经营零散出售，业主自主经营，可委托物业代营开发商聘请专业酒38、店公里公司统一经营租期中长期中长期短物业管理及费用提供星级酒店服务费用相对较高物业费用相对普通公寓较高，提供酒店式服务需要额外支付费用按照相应星级酒店标准提供服务，客户无须支付费用装修标准豪华装修标准普通装修或者精装修星级酒店装修标准户型可大可小基本上以小户型为主，面积在40-80不等面积从60150多不等江阴代表项目暂无长晟豪生环球公寓汇智广场类住宅运营模式类住宅运营模式 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析未来服务式公寓市场存在空间未来服务式公寓市场存在空间 32类住宅借鉴个案小结类住宅借鉴个案小结目前江阴市场类住宅产品已与其他城市高端类住宅产品无异，挑高、精装、高、精装、智能化系39、统等均已得到市场认可智能化系统等均已得到市场认可由于缺乏旅游资源及足够的投资回报比例，相比于商业等其他形式，在江阴在江阴市场类住宅产品受关注程度并不高。市场类住宅产品受关注程度并不高。类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析借鉴个案小结借鉴个案小结 33市场竞争情况市场竞争情况项目产品情况项目产品情况项目经营情况项目经营情况本项目建议本项目建议目前市场仅有2-3个酒店式公寓项目在售；但着众多品牌开发商入驻，多个酒店式公寓将进入市场，同时众多顶级五星级酒店品牌，高端酒店公寓市场整体竞高端酒店公寓市场整体竞争压力增加争压力增加目前市场中酒店式公寓主打户型在目前市场中酒店式公寓主打户型在55-740、055-70平米间平米间，高端酒店公寓均以五星级标准配置，在硬件方面已经达到高端酒店公寓的要求，由于目前尚无项目交付，软件配置方面仍待检验目前市场中销售较好的酒店式公寓均主打“投资回报”牌，由经营公司统一经营，但项目交付后若无法达到购房者先前的预期，将会对购房者信心打击极大，未来酒店式公寓市场发展仍存在一定的不确定性未来酒店式公寓市场发展仍存在一定的不确定性我们建议项目酒店式公寓部分仍以55平米左右的小户型为主打产品，由于目前市场及未来市区内高端酒店式公寓量仍较大，依旧众多星级酒店的进驻，建议建议本项目的酒店式公寓采用低装修配置为主本项目的酒店式公寓采用低装修配置为主类住宅市场小结类住宅市场小41、结 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析市场小结市场小结 34前期多个精装酒店式公前期多个精装酒店式公寓交付，普通公寓市场寓交付，普通公寓市场亦开始有精装房源入市，亦开始有精装房源入市，市场开始步入精装房时市场开始步入精装房时代代长长晟豪生、戴斯晟豪生、戴斯国际国际 等精装酒店等精装酒店式公寓入市式公寓入市仅名人国际等仅名人国际等少量小户型精少量小户型精装物业装物业1 1、江阴、江阴“精装精装”步伐滞后于无锡步伐滞后于无锡2 2、江阴人购买力强，经济基础决、江阴人购买力强，经济基础决定上层建筑，追求个性化特征，由定上层建筑，追求个性化特征，由此也在一定程度上制约了精装修市此也在一定程度42、上制约了精装修市场的发展场的发展3 3、1010年新政以来，精装修市场成年新政以来，精装修市场成为新的产品塑造点，开始逐渐出现为新的产品塑造点，开始逐渐出现多个精装项目，整体发展区域有所多个精装项目，整体发展区域有所抬头，但依旧处于起步阶段抬头，但依旧处于起步阶段200620062010201020122012江阴政府从上世纪90年代末期就开始推广住宅精装修，但当时正在起步的房地产开发并不具备相应的市场条件，09年前江阴仅在名人国际等小户型的商住楼中有装修物业。江阴精装房的市场需求量在逐年增大，但从目前江阴房地产市场来看，精装项目多集中一些小户型、酒店式公寓等，普通住宅类物业目前尚无精装修物业43、面世；但随着未来政府对低碳的倡导，精装物业的出现将不可避免；类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析精装修市场精装修市场 35基本概况基本概况戴斯国际、长晟豪生环球公寓目前已经销售，总部壹号的精装修公寓目前尚未正式推出，预计在11年年初将会入市；但但未来市场中确定有精装修物业的项目亦多以酒店式公寓为主未来市场中确定有精装修物业的项目亦多以酒店式公寓为主戴斯国际戴斯国际长晟豪生环球公寓长晟豪生环球公寓总部壹号总部壹号项目戴斯国际长晟豪生环球公寓 总部壹号位置澄江中路北侧，香山路东侧通渡北路东，通惠路北滨江西路与通渡北路开发商江阴长盛江阴瑞和江阴宇邦总建面2240010500009000装修标44、准25003000物业类型酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓销售均价1148111868 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析精装修市场精装修市场 36目前城西市场中未有普通住宅项目有精装房源入市城西市场中未有普通住宅项目有精装房源入市，市场中精装修项目仅长晟豪生环球公寓，项目目前对外宣传的装修标准为3000元/平米，近三月销售均价在12000元/平米左右，城西毛坯高层物业目前基本成交均价在7500元/左右。扣去精装修成本，二者价差在2500元，但是加上建安成本以及未来的租金返利，作为高端的精作为高端的精装修酒店式公寓的溢价空间较为有限。装修酒店式公寓的溢价空间较为有限。精装修与毛胚物业对45、比精装修与毛胚物业对比 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析精装修市场精装修市场 37市场竞争情况市场竞争情况未来发展趋势未来发展趋势精装物业看法精装物业看法本项目建议本项目建议江阴精装房的市场需求量在逐年增大，比如酒店式公寓、单间公寓等面积较小的项目，由于其一般针对商务人士、投资客和年轻人等客户群体，这些人群对精装修住宅的接受度高。目前市场中精装修产品仅在酒店式公寓中出现。目前市场中精装修产品仅在酒店式公寓中出现。在全球积极响应低碳主义的环保趋势下，精装房无疑将成为未来市场的主流。而房产新政下，精装修房也有愈演愈烈之势。无论是豪宅还是公寓，精装修都将能够体现出其品质程度，是未来楼市发46、展的趋势之一，但目前并不成熟是未来楼市发展的趋势之一，但目前并不成熟我们建议项目的普通高层物业不求标新立异，仍跟随市场的主流，以毛坯物业我们建议项目的普通高层物业不求标新立异，仍跟随市场的主流，以毛坯物业入市，酒店式公寓采用较为基本的装修配置，不建议采用长晟豪生、戴斯类似入市，酒店式公寓采用较为基本的装修配置，不建议采用长晟豪生、戴斯类似的豪华五星级装修。的豪华五星级装修。对于精装房的看法，完全是一个硬币的正反面。面对不好的时机，想要吸引购房者，产品最为关键。无疑，被视为高品质、人居标尺的精装房未来可能精装房未来可能成为开发商寻求销售突破的一个新卖点。成为开发商寻求销售突破的一个新卖点。类办公47、市场需求空间分析类办公市场需求空间分析精装修市场精装修市场 38江阴的城市经济结构比较特殊，工业特别发达，而商业与旅游业较为落后，导致酒店业结构经导致酒店业结构经济型酒店（济型酒店（2-32-3星）和高端星）和高端5 5星级酒店两部分市星级酒店两部分市场的缺失。中高端酒店（场的缺失。中高端酒店（4 4星）酒店扎推竞争激星）酒店扎推竞争激烈。烈。高端市场与经济型酒店市场缺失。但随着喜来登、皇冠假日等一批五星级酒店的面世，未来高端酒店市场竞争将会愈发激烈健全的酒店市场应该分为四部分：低端市场、经济型酒店（2-3星）、中高端酒店（4星）及高端5星级酒店。五星级酒店五星级酒店四星级酒店四星级酒店经济型48、酒店经济型酒店无品牌酒店无品牌酒店高端高端中高端中高端中端中端低端低端中高端酒店（中高端酒店（4 4星）扎推竞争激烈，高端市场与经济型酒店市场缺失星）扎推竞争激烈，高端市场与经济型酒店市场缺失 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析酒店市场分析酒店市场分析 39l江阴市场中五星级酒店仅泓昇苑一家，四星级酒店市场竞争较为激烈，市区主要有5家，l现行主力市场行情：标准间400-500元。泓昇苑的价格略高于4星级酒店。喜来登将于11月1日正式开业，预计价格将会明显高于目前市场水平；l各酒店都有集团公司及政府客群做支撑。各大酒店入住率情况较为接近，基本处于6-7成范围内。所以差异不大。级别/项目49、地址客房入住率经营时间价格（标准间价格）五星级泓昇苑人民中路289号3080.62006480黄嘉喜来登滨江路北侧2962010-11-1588（加15%服务费）四星级江阴暨阳山庄新虹桥公园路99号2700.61998300江阴国际大酒店澄江西路299号3150.71998480江阴来富岛大酒店朝阳路105-109号2210.62003420江阴法尔胜酒店体育场路8号1400.71994300兴澄大酒店人民东路161号1350.61998400四、五星级酒店概况四、五星级酒店概况 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析酒店市场分析酒店市场分析 40 客群分布客群分布区域协议单位区域协议单50、位所在区域协议单位，所占比所在区域协议单位，所占比例例15%15%稳定客户稳定客户现有的酒店多为当地工业集团现有的酒店多为当地工业集团下属公司，因此每家酒店基本下属公司，因此每家酒店基本有自己稳定的客户群体，所占有自己稳定的客户群体，所占比例比例50%50%散客散客散客较少，仅占散客较少，仅占5%5%左右。左右。政府客群政府客群政府客群基本采用轮回制分摊政府客群基本采用轮回制分摊至每家酒店，所占比例至每家酒店，所占比例30%30%四、五星级酒店客群分析四、五星级酒店客群分析 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析酒店市场分析酒店市场分析 41未来几年内江阴市场中五星级酒店上市量明显较大，51、目前已经确定的有长晟豪生酒店，桃源山庄、未来几年内江阴市场中五星级酒店上市量明显较大，目前已经确定的有长晟豪生酒店，桃源山庄、新长江雅阁、皇冠假日等，高端酒店市场竞争压力降加剧；新长江雅阁、皇冠假日等，高端酒店市场竞争压力降加剧；级别/项目地址总建面客房预计经营时间五星级长晟豪生通渡路东、通惠路北侧433652011桃源山庄新桥镇194262011新长江雅阁普惠路东、五星公园西、五星路北侧皇冠假日大酒店黄山湖公园旁50000280四星级戴斯国际商务酒店天华文化中心斜对面230002042010-10御嘉精品酒店公寓检察院东侧、文化路北侧、凤凰路西21811未来四、五星级酒店潜在供应未来四、五星52、级酒店潜在供应 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析酒店市场分析酒店市场分析 42目前市场主要高星级酒店均集中于城中及城东区，高星级酒店均集中于城中及城东区，并有固定的政商客群，竞争压力较大城西区目前供应量非常小，但随着城西金融、商业区的形成，无论是经济型经济型酒店还是高星级酒店，未来都存在不小的需求量酒店还是高星级酒店，未来都存在不小的需求量 类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析酒店市场小结酒店市场小结 43未来细分市场明显，服务式公寓处于市场新兴空白领域，市场成长性强，未来细分市场明显，服务式公寓处于市场新兴空白领域，市场成长性强，同时依托万达品牌，将成为项目价值增长点的物53、业类型之一，建议选取一幢同时依托万达品牌，将成为项目价值增长点的物业类型之一，建议选取一幢单塔设置服务式公寓；单塔设置服务式公寓；酒店式公寓虽然未来竞争较为激烈，但整体处于上升空间，同时也是价值酒店式公寓虽然未来竞争较为激烈，但整体处于上升空间，同时也是价值高点和认知主流的物业类型，亦建议一幢单塔设置酒店式公寓，同时依托本高点和认知主流的物业类型，亦建议一幢单塔设置酒店式公寓，同时依托本案的商务酒店和其他两大类办公集群，完成城西的商务价值提升；案的商务酒店和其他两大类办公集群，完成城西的商务价值提升；SASA公寓可适当放大面积，增强居住功能，酒店式公寓面积控制在公寓可适当放大面积，增强居住功能54、，酒店式公寓面积控制在55-7055-70之之间较为适宜；间较为适宜；在增强智能化的同时，建议设置中低端装修配置，完成市场错位竞争；在增强智能化的同时，建议设置中低端装修配置，完成市场错位竞争；考虑项目集团整体运营策略，结合未来高星级酒店市场的竞争日益激烈，考虑项目集团整体运营策略，结合未来高星级酒店市场的竞争日益激烈，本案不建议设置高投入晚汇报的高星级酒店。本案不建议设置高投入晚汇报的高星级酒店。类办公市场需求空间分析类办公市场需求空间分析项目总结建议项目总结建议 44 核心课题界定核心课题界定销售物业销售物业 待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量55、去化三大类办公单体：三大类办公单体：A-1 10A-1 10万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？A-2 A-2 若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？商业街：商业街：B-1 B-1 商业街的市场空间及定位需求市场研判？商业街的市场空间及定位需求市场研判？B-2 B-2 室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？住宅：住宅：C-1 C-1 江阴住宅市场空间及需求研判？江阴住宅56、市场空间及需求研判？C-2 C-2 项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？45商业市场整体成交走势商业市场整体成交走势2005-20062005-2006年年2007-20082007-2008年年2009-20102009-2010年年l0505年江阴商业市场容量较小，年江阴商业市场容量较小，0606年开始年开始市场不断扩容，供求价均出现明显上扬，市场不断扩容，供求价均出现明显上扬，0606年成交量接近年成交量接近9 9万平米；万平米；l0707年随着一批专业市场的入市，市场供年随着一批专业市场的入市，市场供求再度放大，求再度放大，0808年受宏57、观调控等因素的年受宏观调控等因素的影响，供求均出现回落；影响，供求均出现回落；l09-1009-10年是江阴商业市场年是江阴商业市场开始步入迅速发展的阶段，开始步入迅速发展的阶段，大型商业项目开始不断涌大型商业项目开始不断涌现，成交量价亦随之上扬，现，成交量价亦随之上扬，商业市场扩容不可避免；商业市场扩容不可避免；商业街市场需求空间分析商业街市场需求空间分析商业市场整体迅速扩容商业市场整体迅速扩容 46市场库存量增长相对平稳，去化周期持续回落市场库存量增长相对平稳，去化周期持续回落l从09年之间江阴商业市场库存量呈现持续上扬的走势，截至目前，商业市场存量高达64.01万平米，库存量上涨约23万58、方，但在商业市场成交量持续回落的作用下，库存去化周期亦出现明显回落，由最高位的37月下滑至目前的21个月。商业市场整体成交走势商业市场整体成交走势 商业街市场需求空间分析商业街市场需求空间分析商业市场库存量日趋平稳商业市场库存量日趋平稳47江阴环城路组成城区集中商业区，其余区域构不成系统商业中心。最有可能在城区集中商业区以外形成商圈的是河北街商业街商圈。规划了西区商业区和澄东区域的东区商业区。“一轴”是指以人民路商圈为轴；“二片”则是华联商厦广场周边集中商业片区、华地百货广场周边集中商业片区；“三线”体现在沿中山路南南北沿线组成的商业一条街、沿虹桥路沿线组成的商业街、沿青果路沿线组成的商业街；59、江阴主城区人民路核心商圈分布呈现出江阴主城区人民路核心商圈分布呈现出“一轴二片三一轴二片三线线”的商业格局的商业格局市场格局市场格局 商业街市场需求空间分析商业街市场需求空间分析商业市场格局商业市场格局 48l09年至今城西商业市场成交波动明显，商业整体成交仅7.83万平米，月均去化0.36万平米；l区域内商业整体成交均价较低，主要是永康五金城专业市场成交拉低了区域内的整体均价；l目前区域市场中住宅底商的价格基本在8000-10000元间；个别区域边缘项目底商价格略低，在7000元左右；10年至今城东、城中、城西商业是城区的主力成交区域，城西市场占比仅次于城东，城西目前尚无大型购物中心等，成交60、主要是永康五永康五金城（专业市场）金城（专业市场）成交支撑；除专业市场外无大型商业项目，居民消费依靠住宅配套商业除专业市场外无大型商业项目，居民消费依靠住宅配套商业城西商业成交分析城西商业成交分析 商业街市场需求空间分析商业街市场需求空间分析区域商业市场依靠专业市场，缺乏大型商业项目区域商业市场依靠专业市场，缺乏大型商业项目 49目前江阴市场中商业业态主要有四类：单一主体性店铺、百货商场、超级卖场、其他类型商业目前江阴市场中商业业态主要有四类：单一主体性店铺、百货商场、超级卖场、其他类型商业单一主体性店铺单一主体性店铺百货商场百货商场超级卖场超级卖场s s、其他商业形态其他商业形态代表：大润发61、超市、农工商超市、麦德龙代表：人民路、虹桥路的沿街店铺代表：华地百货、华联商厦Shpoping mall型购物步行街，代表：澄江福地商业业态商业业态商业业态商业业态 商业街市场需求空间分析商业街市场需求空间分析商业业态格局商业业态格局 50目前主要商业集中在城市中心，其余仅有超市，无大型购物中心及百货商场之类目前主要商业集中在城市中心，其余仅有超市，无大型购物中心及百货商场之类项目名称经营业态经营楼层经营面积开业时间华地百货超市、百货地下2层、地上6层350002005年9月国际购物中心百货、餐饮地下1层，地上6层185002002年7月华联商厦百货地下一层为屈臣氏140002005年9月新百62、业广场百货市场地下1层，地上3层589002006年12月26日麦德龙超市地上1层71002006年6月24日浙江商贸城小商品批发地下一层，地上三层200002005年大统华超市地下一层70002005年9月精品商厦百货地上4层70001992年人民商厦百货地上7层96001990年1月时代超市超市地上5层，地下1层350002005年8月31日良辰家具广场家具地上5层，地下1层200002005年八商场百货地上5层105001991年9月新生活国际家居广场家居地上4层600002006年9月16日大润发超市地上2层，地下1层98002004年11月农工商超市地上1层126002001年1月澄63、江福地内街步行街-1-3层247002010年5月主要商业项目现状主要商业项目现状 商业街市场需求空间分析商业街市场需求空间分析主要商业集中于城市中心主要商业集中于城市中心 51随着政府规划进一步落实，嘉年华、海岸城等一批大型商业项目交付，对城东、城西商业格随着政府规划进一步落实，嘉年华、海岸城等一批大型商业项目交付，对城东、城西商业格局形成重大的调整局形成重大的调整项目名称经营业态布局规划经营面积投资规划开发周期新中心MALL以沃尔玛为核心，包括酒店娱乐休闲134000600002008-2011华西物流商贸城仓储物流棉花仓储设施800001000002005-2009凤凰城商业配套待定待定64、26000400002007-2009丹芙春城商业街待定900001350002007-2012星光百货百货地上4层，其中第四层为电影院22800待定2007-2009和新国际纺织城专业市场综合楼4.8万、现货交易区5.6万、市场配套235万800002007-2010万以及仓储配套3.2万350000800002007-2010永康五金城专业市场贸易区、仓储物流区、商务办公区、会展中心、网上交易中心等100000500002006-2009奥特莱斯直销购物广场购物、休闲、旅游、运动健身60000200002008-2009嘉年华特色商业街规划有商业街、酒吧街、快捷酒店14000059829265、008-2009江阴海岸商业城购物广场大型百货、高档办公楼及星级酒店等412500600002009-2011未来市场概述未来市场概述 商业街市场需求空间分析商业街市场需求空间分析区域商业格局未来调整大区域商业格局未来调整大 52购买人群主要是江阴本地人，以中小企业主、公务员、企事业单位中高层、银行中高层为主，商业投资氛围浓厚购买人群主要是江阴本地人，以中小企业主、公务员、企事业单位中高层、银行中高层为主，商业投资氛围浓厚其他其他中小企业主中小企业主客群来源客群来源本地客群细分本地客群细分50%50%外地外地江阴江阴20%20%银行中高层银行中高层 企事业中高层企事业中高层公务员公务员l江阴本66、地人投资意识较强，喜欢购买临街小面积“门面”商铺收取租金，因此成熟商业地段的商铺销售情况良好；l例如位于人民路步行街的“澄江福地”，09年9月底开盘，两个月不到的时间就销售了100多套。88%88%12%12%30%30%23%23%20%20%15%15%12%12%客户分析客户分析 商业街市场需求空间分析商业街市场需求空间分析商业投资氛围浓商业投资氛围浓 53l商圈内主要百货有：华地商厦、国际购物中心、华联商厦、八商场，精品商厦，人民商厦，优衣库休闲广场等。l从商业定位上看，定位为中高端的是华地商厦，国际购物中心，华联商厦三家。其它商场多走大众化、特色化路线，定位为中档。l大部分商场的建筑67、结构是地下1层至地上5/7层建筑，单层营业面积集中在2000-5000平方米。项目名称经营业态经营楼层经营面积开业时间华地百货超市、百货地下2层、地上6层350002005年9月国际购物中心百货、餐饮地下1层，地上6层185002002年7月华联商厦百货地下一层为屈臣氏140002005年9月浙江商贸城小商品批发地下一层，地上三层200002005年精品商厦百货地上4层70001992年人民商厦百货地上7层96001990年1月江阴中高端百货商场，大多集中于以人民路步行街为中心的老城区江阴中高端百货商场，大多集中于以人民路步行街为中心的老城区百货市场分析百货市场分析 商业街市场需求空间分析商业68、街市场需求空间分析百货市场集中老城区百货市场集中老城区 54江阴主要卖场的经营面积集中2005年前后开业，目前已发展相当成熟。江阴品牌卖场的营业面积一般在5000平方米以上；其中最大的时代超市营业面积达到18000平方米。项目名称经营业态经营楼层经营面积开业时间麦德龙超市地上1层71002006年6月24日大统华超市地下一层70002005年9月时代超市超市地上5层，地下1层350002005年8月31日大润发超市地上2层，地下1层98002004年11月农工商超市地上1层126002001年1月江阴卖场业态已相当成熟，城市东、南、西、中等各区域都有品牌卖场布局江阴卖场业态已相当成熟，城市东、69、南、西、中等各区域都有品牌卖场布局超市卖场分析超市卖场分析 商业街市场需求空间分析商业街市场需求空间分析卖场发展成熟、认知主流卖场发展成熟、认知主流 55江阴目前品牌购物中心主要有：希望广场、澄江福地、时代超级购物中心。澄江福地澄江福地时代超级购物中心时代超级购物中心希望广场希望广场集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的购集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的购物中心正成为江阴商业发展的最新形态物中心正成为江阴商业发展的最新形态澄江福地澄江福地购物中心市场分析购物中心市场分析 商业街市场需求空间分析商业街市场需求空间分析购物中心新兴主流购物中心新兴主流 56澄江福地澄江福地目前形成规模的商业街有人民路、澄70、江福地、青果路美食一条街，未目前形成规模的商业街有人民路、澄江福地、青果路美食一条街，未来将会打造汇智广场、珠江路步行街来将会打造汇智广场、珠江路步行街汇智广场汇智广场名称定位主力面积街长售价（元/平米）租金（万元/年）人民路休闲购物娱乐美食50-15045020-30澄江福地休闲购物娱乐美食16.46-81.19180一层10万二层4.5万20-30青果路美食一条街明清风格美食街40-605798-10汇智广场步行街 美式休闲美食性质类珠江路步行街美食一条街美食一条街澄江福地澄江福地人民路人民路澄江福地步行街为围合式的，街长仅取了一边澄江福地步行街为围合式的，街长仅取了一边商业步行街市场分析71、商业步行街市场分析 商业街市场需求空间分析商业街市场需求空间分析商业步行街初步成型商业步行街初步成型57商业市场呈现加速扩张态势商业市场呈现加速扩张态势高级商业形态发展存在大量空间高级商业形态发展存在大量空间江阴近年商业市场平稳发展，但近期呈现为加快扩张态势近期呈现为加快扩张态势（相对快速增加的供应，需求增长较为缓慢）未来江阴的各类型商业供应量较大，市场竞争将相当激烈；但高端商业物业的竞争则相对缓和高端商业物业的竞争则相对缓和高级商业形态发展存在大量的空间高级商业形态发展存在大量的空间百货商厦相对集中百货商厦相对集中品牌百货商厦集中分布于人民路商圈，市场竞争激烈；以华联、华地为代表，传统百货发72、展相当成熟传统百货发展相当成熟；高级商业形态发展存在大量的空间高级商业形态发展存在大量的空间商业步行街相对欠缺商业步行街相对欠缺目前江阴市场中除澄江福地外，其余的人民路、青果路均是老大步行街区，市场中欠缺新兴的商业步行街区，特别是城西片区，除珠江路外目前尚无项目规划中涉及步行街城西片区，除珠江路外目前尚无项目规划中涉及步行街；纯商业业种业态总结纯商业业种业态总结 商业街市场需求空间分析商业街市场需求空间分析纯商业市场分析纯商业市场分析 58纯商业借鉴个案小结纯商业借鉴个案小结目前江阴集中商业市场仍停留于中小规模、业态单一的早期发展状态集中商业市场仍停留于中小规模、业态单一的早期发展状态，除市中73、心老商业外，缺乏真正意义上的新型商业中心旗舰缺乏真正意义上的新型商业中心旗舰多数项目身处老城区或城东已开发区域，已相对成型的结构定位也对这些项已相对成型的结构定位也对这些项目最终的功能构型产生一定制约目最终的功能构型产生一定制约由于体量较小，这些项目也缺乏打造别致商业概念的基础这些项目也缺乏打造别致商业概念的基础 商业街市场需求空间分析商业街市场需求空间分析纯商业借鉴个案小结纯商业借鉴个案小结 59项目商业中心、室内步行街、室外金街、住宅底商四大商业集群出项目商业中心、室内步行街、室外金街、住宅底商四大商业集群出“城市城市T T台台”城西这一核心区域，附带着城西商业崛起的重要使命及可能性，其城74、西这一核心区域，附带着城西商业崛起的重要使命及可能性，其复合式商业中心能量巨大，存在较大细分空间；复合式商业中心能量巨大，存在较大细分空间；江阴商业投资经营意识强，可售步行街、底商市场空间大，商业中心成长江阴商业投资经营意识强，可售步行街、底商市场空间大，商业中心成长空间巨大空间巨大,定位能变革整个江阴商业格局；定位能变革整个江阴商业格局；四大商业集群彼此渗透，能完成从外街向内街的人流完全导入；同时业四大商业集群彼此渗透，能完成从外街向内街的人流完全导入；同时业态相互补充，定位层次从高到底（室外步行街态相互补充，定位层次从高到底（室外步行街 室外金街室外金街 住宅底商）住宅底商），不产生内部竞75、争。，不产生内部竞争。商业街市场空间及四大商业集群之间的关系分析商业街市场空间及四大商业集群之间的关系分析项目总结建议项目总结建议 60城市整体住宅市场分布格局城市整体住宅市场分布格局目前江阴房地产市场以地域划分基本可划分为城区市场和镇区市场，其中城区市场包括城东、城西、城南、城北、城中五个板块，镇区市场包括临港新城板块、华士-周庄板块、青阳-霞客板块、长泾-祝塘板块。住宅市场需求空间分析住宅市场需求空间分析住宅市场格局住宅市场格局 注：Flash演示文件见附件61历年商品住宅市场成交走势历年商品住宅市场成交走势2009-20102009-2010年年2007-20082007-2008年年276、0072007年以前年以前l1010年春节期间信贷及政策的逐步收紧及年春节期间信贷及政策的逐步收紧及4 4月新国十条的出台，江阴房地产市场成交月新国十条的出台，江阴房地产市场成交虽虽有所有所影响影响但依旧但依旧明显低于上海无锡等地明显低于上海无锡等地l0808年江阴房地产市场受年江阴房地产市场受全国楼市的全国楼市的影响影响相对相对较较小小，成交量价较，成交量价较0707年均出现年均出现20%20%以上的涨幅以上的涨幅l20072007年以前，江阴年以前，江阴商品商品住宅市场处于一个起步期，住宅市场处于一个起步期，项目较少，年度成交量均项目较少，年度成交量均在百万方以下，月均成交在百万方以下，月77、均成交量在量在1010万方以下万方以下 住宅市场需求空间分析住宅市场需求空间分析住宅成交市场较为稳定、夯实住宅成交市场较为稳定、夯实 62城区、镇区成交体量分析城区、镇区成交体量分析镇区成交量占优镇区成交量占优 城乡均价差距显著城乡均价差距显著从成交结构来上，虽然在项目数量上城区略逊于乡镇，但是从成交量上来看，城区依旧占据了较大的比例，售价上乡镇板块存在较大的差距，两大区域之间的价差近期基本保持在3000元左右。住宅市场需求空间分析住宅市场需求空间分析乡镇包围城区，城乡差价明显乡镇包围城区，城乡差价明显 63分类区域套数面积预售价格待售低层住宅城区13338044.2313790镇区6101978、9032.679452待售多层住宅城区34791450.1614642镇区2254391069.317584待售小高层住宅城区48664963.267604镇区921116659.194657待售高层住宅城区1408213747.857837镇区3005382568.125076总计城区2374408205.59879镇区679010893296731目前江阴房地产市场库存现状目前江阴房地产市场库存现状城区房源库存量相对较低，售价相对较高城区房源库存量相对较低，售价相对较高目前住宅市场库存量中，镇区库房源明显较多，高出城区186%，城区目前库存为2374套40.82万平方米，城区多层、别墅的售79、价均在万元以上，小高层、高层物业的售价在7500元左右。城区高层为主流物业城区高层为主流物业城区库存房源中，高层物业占据了绝对的主力位置，目前尚有1408套21.37万平方米待售，占城区住宅市场的52.4%。镇区则不尽相同，多层的占比相对较高，达到了42.5%。住宅市场需求空间分析住宅市场需求空间分析城区库低价优，以高层为主城区库低价优，以高层为主 64城西板块在未来城区将占据绝对成交比重，处于量高价低的局面，是一个跑量的板块城西板块在未来城区将占据绝对成交比重，处于量高价低的局面，是一个跑量的板块l城区商品住宅库存量接近总量的6成，商业物业接近3成；l城区各个板块中，城西、城东板块为库存主力80、，城西板块整体库存量接近总量的五成；l城西板块中，高层住宅为绝对主力物业类型，占到了总量的6成以上。住宅市场需求空间分析住宅市场需求空间分析区域成交使命：跑量区域成交使命：跑量 65建筑形态与房型的交叉分析建筑形态与房型的交叉分析物业形态高层 小高层 别墅 多层合计一房2.07%1.47%3.54%二房11.30%5.63%3.85%20.77%三房38.34%13.34%5.79%57.48%四房6.86%0.54%2.48%9.88%跃层0.68%0.43%3.92%5.02%双拼0.16%0.16%联排2.91%2.91%独栋0.23%0.23%合计59.25%21.40%3.31%1681、.05%100.00%户型占比呈现一边倒格局，整体占比接近户型占比呈现一边倒格局，整体占比接近60%60%从江阴城区09年以来的成交来看，我们不难发现，高层物业是城区市场的主要支撑，成交占比高达59.25%，小高层、多层、别墅物业次之；从房型来看，三房是消费者最青睐的户型，成交占比高达57.48%，四房的成交占比亦较高，二房的成交占比相对无锡等城市明显较低。住宅市场需求空间分析住宅市场需求空间分析三房绝对集中三房绝对集中 66建筑形态与面积段的交叉分析建筑形态与面积段的交叉分析物业形态别墅多层小高层高层合计50以下0.21%1.16%1.37%50-600.80%0.36%1.16%60-7082、0.90%0.53%1.42%70-800.30%0.04%0.34%80-901.46%0.55%1.30%3.31%90-1002.11%3.67%3.58%9.36%100-1100.10%1.15%1.42%2.67%110-1201.26%3.08%3.45%7.78%120-1300.32%0.62%3.05%3.99%130-1442.66%7.05%20.43%30.14%144-1603.29%1.77%7.77%12.84%160-1801.48%0.60%8.54%10.62%180-2000.35%1.70%0.28%2.17%4.50%200-2200.42%0.4283、%0.01%2.74%3.58%220-2500.31%0.47%0.08%0.80%1.65%250-3001.73%0.53%0.28%1.63%4.17%300-3500.25%0.26%0.05%0.10%0.67%350-4000.15%0.19%0.34%400以上0.10%0.00%0.10%合计3.31%16.04%21.40%59.25%100.00%130-180130-180平米是市场成交的主平米是市场成交的主力力，高层物业中的高层物业中的130-144130-144平平米米户型为市场主流户型户型为市场主流户型从各物业形态的分面积段成交来看，130-180平米是市场成交的84、主力,占比高达63%左右，250平米以上的户型基本是别墅为主，在所有物业类型的面积段中高居第一，高层的160-180平米以8.54%位居次席；与无锡等城市不同的是，江阴市场中80-100平米面积段成交占比较小，这与江阴消费者偏爱大户型不无关系 住宅市场需求空间分析住宅市场需求空间分析130-144130-144市场主流户型市场主流户型 67面积/户型一室二室三室四室跃层别墅合计50以下1.37%1.37%50-601.16%1.16%60-700.61%0.81%1.42%70-800.32%0.02%0.34%80-900.00%3.17%0.13%3.31%90-1000.04%8.82%85、0.49%9.36%100-1100.01%1.93%0.73%2.67%110-1200.02%3.34%3.60%7.78%120-1302.38%1.62%4.00%130-1440.30%29.85%30.14%144-1600.00%10.67%2.17%12.84%160-1800.01%7.37%2.34%0.90%10.62%180-2001.00%1.38%1.77%0.35%4.50%200-2200.26%2.57%0.33%0.42%3.58%220-2500.34%0.49%0.51%0.31%1.65%250-3001.06%0.86%0.51%1.73%4.17%86、300-3500.20%0.07%0.14%0.25%0.66%350-4000.15%0.03%0.15%0.34%400以上0.10%0.10%合计3.54%20.77%57.48%9.88%5.02%3.30%100.00%房型与面积段交叉分析房型与面积段交叉分析130-144130-144平米的三房占比明显较高，三房中平米的三房占比明显较高，三房中144-160144-160、160-180160-180占比亦较高，小三房在江阴市场中占比亦较高，小三房在江阴市场中占比明显较低，大三房、四房占比明显较低，大三房、四房明显更受明显更受青睐青睐 住宅市场需求空间分析住宅市场需求空间分析大三房87、四房绝对集中大三房、四房绝对集中 68城市化发展进程加快土地市场支撑，旧城改造力度加大居民收入水平不断增加2010年江阴城市化率为58.2%左右，预计到2010年将会达到69%，每年增长将近1.1个百分点，对江阴房地产业发展带来很大的需求空间随着城市经济基础提升，人均收入的提高，居民购买能力的增强，必然能支撑较高的购房能力，造成房地产的较快提升土地市场化进程加快，市场透明度增强，将推动房地产市场发展。加速旧城、旧房的改造，在这一“刚性需求”的拉动下，房地产市场将出现持续的购销两旺局面，将长期拉动房地产业发展江阴整体市场未来走势预测江阴整体市场未来走势预测随着城市化和房地产市场化进程的加速，江88、阴市房地产市场发展空间很大，通过市场结构调整和市场秩序的整顿，增量市场和存量市场互相促进，互相补充，未来的市场会继续供需两旺 住宅市场需求空间分析住宅市场需求空间分析未来走势预测未来走势预测 69城西住宅项目成交量分析城西住宅项目成交量分析城中城南城东城西城北长泾-祝塘华士-周庄临港新城青阳-霞客江阴09年住宅市场回暖得较早，在3、4月份就达到全年成交量的最高峰；10年随着政策的影响也有较大起伏；城西板块对全市的成交贡献作用较为明显，09年至今城西的成交量占全市比重达到20.07%，占城区的成交比重达到41.25%；城西板块内需求表现较为强劲。城西板块内需求表现较为强劲。住宅市场需求空间分析住89、宅市场需求空间分析区域需求强势区域需求强势 70城西住宅项目成交均价分析城西住宅项目成交均价分析从城西板块和全市月度成交均价对比来看，在2010年4月份之前全市的成交均价及上涨幅度要略大于城西，但进入4月份后，城西板块中价格相对较高的长江国际四期洋房房源长江国际四期洋房房源入市大幅度拉升的城西板块的成交均价，而且保持连续五个月高于全市的水平。从城区各板块09年至今总体成交均价来看，城西板块还处于价格洼地，价格增长空间较大，目前板块内成交价格能达到8000元/的在售项目主要有长江国际和苏龙苑，其中长江国际四期的部分洋房房源售价已突破万元。增增长长点点 住宅市场需求空间分析住宅市场需求空间分析区域90、代表项目价值跳升快区域代表项目价值跳升快 71城西住宅项目成交房型城西住宅项目成交房型-面积分析面积分析城西板块三房成交表现最好，二房和四房其次，三房130-144平米的成交表现最好，二房90-100平米成交表现最好；四房160-180平米的成交表现较好；110-120平米即可打造紧凑型三房，又可塑造成舒适型两房，成交表现也不错。面积段一房二房三房四房五房总计60以下0.21%0.21%80-903.43%0.21%3.64%90-10012.63%0.20%12.82%100-1101.32%1.49%2.81%110-1205.28%8.56%13.85%120-1303.32%1.48%91、4.80%130-1440.25%39.05%0.22%39.52%144-1604.90%2.04%6.94%160-1801.36%6.20%7.57%180-2002.48%2.48%200-2500.22%2.50%2.72%250-3000.07%1.98%2.05%300-4000.59%0.59%总计0.21%26.24%57.54%10.94%5.07%100.00%城西高层和小高层形态是主流建筑形态，价格差距城西高层和小高层形态是主流建筑形态，价格差距不是很大，洋房价格远远高于小高层和高层。不是很大，洋房价格远远高于小高层和高层。住宅市场需求空间分析住宅市场需求空间分析区域物92、业形态主流变化区域物业形态主流变化 72商品住宅借鉴个案小结商品住宅借鉴个案小结目前受市场关注较多的项目多数为大盘复合型产品大盘复合型产品，其他的物业类型及不同种类的住宅物业都给予客户较充足的选择面多数项目总建容积率均在多数项目总建容积率均在2 2以下以下，通过围合的方式能有效降低建密率，并造就较好的景观资源精装住宅的概念已在江阴市场受到一定的接受精装住宅的概念已在江阴市场受到一定的接受 住宅市场需求空间分析住宅市场需求空间分析借鉴个案小结借鉴个案小结 73整体市场产品以高层高层/小高层的小高层的120160120160产品呈现产品呈现，同时也是市场库存产品的重点由市区城西版块及临港新城版块将93、成为未来若干内的市场重点城西版块及临港新城版块将成为未来若干内的市场重点随着几大园区/开发区的发展，未来存在一定的人口导入而产生的中小户型需求，但仍无法成为城市主流需求量 住宅市场需求空间分析住宅市场需求空间分析住宅市场小结住宅市场小结 74住宅市场空间充足，未来城西将成为成交、供应主力；住宅市场空间充足，未来城西将成为成交、供应主力；江阴客群经济基础高，产品相对集中，为江阴客群经济基础高，产品相对集中，为9090的两房和的两房和140140的大三房、的大三房、四房，建议是项目住宅主力面积段考虑的方向；四房，建议是项目住宅主力面积段考虑的方向；未来新江阴客群及本地客群将成为项目住宅两大客群，两94、大住宅组团可分未来新江阴客群及本地客群将成为项目住宅两大客群，两大住宅组团可分别以别以9090和和140140为主力户型，视开发节奏和资金回笼要求而定开发及推案为主力户型，视开发节奏和资金回笼要求而定开发及推案节奏。节奏。C-2 C-2 住宅建议居住功能加强、品质及改善性增强，和类办公物业完成需住宅建议居住功能加强、品质及改善性增强，和类办公物业完成需求的差异化衔接。求的差异化衔接。住宅市场空间需求及与类办公物业产品间的关系住宅市场空间需求及与类办公物业产品间的关系项目总结建议项目总结建议 75 核心课题界定核心课题界定持有物业持有物业 待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化待开发区域、规95、模大盘、少商业持有、大量去化三块商业中心集群三块商业中心集群：D-1 D-1 商业中心的万达模式总结？商业中心的万达模式总结？D-2 D-2 江阴商业中心市场空间及定位需求研判？江阴商业中心市场空间及定位需求研判？D-3 D-3 本案商业中心的定位空间研判？本案商业中心的定位空间研判？762.3.12.3.1项目产品市场融入项目产品市场融入 住宅类产品住宅类产品商业类产品商业类产品77D-1 D-1 三大板块的成熟模式（综合楼三大板块的成熟模式（综合楼+百货楼百货楼+娱乐楼）的继承娱乐楼）的继承D-2 D-2 江阴的消费力强，外流性明显。商业中心以传统百货为主江阴的消费力强，外流性明显。商业中96、心以传统百货为主难以满足外流需求。难以满足外流需求。D-3 D-3 本案商业中心的定位是引领及凝聚江阴殷实消费力的核聚本案商业中心的定位是引领及凝聚江阴殷实消费力的核聚点。点。住宅市场空间需求及与类办公物业产品间的关系住宅市场空间需求及与类办公物业产品间的关系项目总结建议项目总结建议 78 项目住宅物业户型配比论证项目住宅物业户型配比论证 全市城区房地产市场状况全市城区房地产市场状况面积段90-100 100-110 110-120 120-130 130-144 144-160 160-180 合计 累计占比 3.58%3.45%1.42%3.05%20.43%7.77%8.54%48.2497、%百分占比 7%7%3%6%42%16%18%100%面积段二室三室四室90-100 8.82%100-110 3.34%110-120 1.93%120-130 7.37%130-144 29.85%144-160 10.67%2.17%160-180 2.34%合计合计14.09%47.89%4.51%换算成百分比换算成百分比21%72%7%城区高层住宅中各面积段物业户型分布：城区高层住宅中各面积段物业户型分布：注：90-100平米百分占比=累计占比3.58%除以所有面积段合计累计占比48.24%=7%，下同。1、目前江阴城区的高层住宅中，主要户型主要集中在二室的90-110，三室的13098、-144以及四室的160-180几大面积段由于我们未来的产品未来应以由于我们未来的产品未来应以快速快速跑量跑量为主为主，因此，我们的，因此，我们的主力面积段应该需要以江阴城主力面积段应该需要以江阴城区高层物业的主力面积段结构区高层物业的主力面积段结构基本吻合，同时再根据城西市基本吻合，同时再根据城西市场实际情况进行修正场实际情况进行修正2、目前城区高层住宅中各户型的占比结构如下：二室：三室：四室21%：72%：7%79 项目住宅物业户型配比论证项目住宅物业户型配比论证 城西房地产城西房地产市场状况市场状况根据根据目前城西高层住宅的库存情况，三房房源严重积压，二室、四室房源库存情况相对较轻，同目99、前城西高层住宅的库存情况，三房房源严重积压，二室、四室房源库存情况相对较轻，同时，二室的库存房源主要积压在时，二室的库存房源主要积压在90-10090-100面积段，而三室房源主要集中在面积段，而三室房源主要集中在130-144130-144面积段，可以面积段，可以对此面积段进行适当分流至对此面积段进行适当分流至120-130120-130以及以及144-160144-160面积段面积段，相对缩小三室户型占比，拉长整体产，相对缩小三室户型占比，拉长整体产品品线线，与区域内项目形成，与区域内项目形成差异化竞争差异化竞争面积段二室三室四室90-100 12.63%100-110 5.28%120-100、130 8.56%130-144 39.05%160-180 6.20%合计合计17.91%47.61%6.20%换算成换算成百分比25%67%9%城区高层住宅中各面积段物业户型分布：目前城西高层住宅中各户型的占比结构如下：二室：三室：四室25%：66%：9%80 项目住宅物业户型配比论证项目住宅物业户型配比论证 全市及城西典型项目状况全市及城西典型项目状况项目名称二房三房四房跃层中信泰富广场6%79%10%5%丹芙春城70%6%24%苏龙苑39%61%长江国际花园29%49%11%10%典型项目户型配比分布：从典型项目来看，城区传统高端板块的项目，大面积户型占比明显偏高，中信泰富广场和丹芙春101、城的三房比例均站到了70%以上，而城西板块的典型项目长江国际和苏龙苑的户型配比则明显侧重于中小面积，长江国际跃层户型占比相对较高，主要原因是由于洋房的跃层户型相对较多。由此再根据我们对本项目的判断，我们可以得出，我们未来的户型配比应该在高端典型项目的基由此再根据我们对本项目的判断，我们可以得出，我们未来的户型配比应该在高端典型项目的基础上相对缩小大户型比例，而在城区典型项目的基础上相对缩减中小面积比例，或者说在原有中础上相对缩小大户型比例，而在城区典型项目的基础上相对缩减中小面积比例，或者说在原有中小面积户型上通过面积赠送等手法覆盖市场空白点小面积户型上通过面积赠送等手法覆盖市场空白点81三房102、户型的主力地位不应改变，三房户型的主力地位不应改变，同时随着政策的改变，有望通过同时随着政策的改变，有望通过经济型三房的刺激促使原来购买经济型三房的刺激促使原来购买二室户型的需求转变为一次性购二室户型的需求转变为一次性购买三房物业；买三房物业；关于二室关于二室关于三室关于三室 项目住宅物业户型配比论证项目住宅物业户型配比论证 区域板块未来功能、客户定位区域板块未来功能、客户定位1 1、未来城西将会是江阴的副中心区域，但需要一定的成长周期；2 2、目前城西板块的房地产市场发展并不成熟，项目相对较少；3 3、目前城西的价格在城市几大版图中，属于价值的低点，未来有较大的成长空间，同时随着城西整体生活103、配套的逐渐成行，以及较低的房价水平，将对外来人员的导入起到积极的推动作用；4 4、未来23年内城区的主要购买人群还是以区域及周边乡镇的本地客户为主，看好城西未来发展以及受其他城区板块高房价的挤压，在与其他板块相同总价的前提下，更加注重户型的功能性；5 5、随着万达广场品牌开发商的入驻，加之江阴人对品牌较为追随，可以遇见未来城区内将逐渐吸引相对高端的需求来城西置业关于三室关于三室未来外来人口购房比例讲增加，未来外来人口购房比例讲增加，二房的需求依旧较大二房的需求依旧较大未来区域板块内高端需求将逐渐未来区域板块内高端需求将逐渐增加，增加，因此需要部分大面积户型因此需要部分大面积户型来吸引之类高端客104、户入驻，同时来吸引之类高端客户入驻，同时可作为项目的楼王，提升项目整可作为项目的楼王，提升项目整体档次体档次82 项目住宅物业户型配比论证项目住宅物业户型配比论证 y=f(x1，x2，x3，x4)注：要求项目首期亮相，开盘旺销，继续引领区域板 块市场；目标y，D地块的产品户型配比户型配比结论推导户型配比结论推导已知条件x1城区高层住宅中各户型的占比结构如下：二室：三室：四室21%：72%：7%，我们的主基调应该与此吻合已知条件x2城西高层住宅中各户型的占比结构如下：二室：三室：四室25%：66%：9%，我们应在此基础上进行有效修正，形成差异化竞争传统高端板块的项目，大面积户型占比明显偏高，而城105、西板块的典型项目的户型配比则明显侧重于中小面积，我们应该吸取高端项目与城西项目的精髓，避免同质化竞争，打造城西板块的标杆项目已知条件x3已知条件x4未来城西板块二房的需求依旧较大，三房户型的主力地位不应改变，同时也需要部分大面积户型来吸引之类高端客户入驻83*说明：本面积配比只是给予区间建议，在设计中当根据具体条件进行调整，给予更精确的户型面积配比数据说明：本面积配比只是给予区间建议，在设计中当根据具体条件进行调整，给予更精确的户型面积配比数据1 1、主力户型以三房为主，二房次之。、主力户型以三房为主，二房次之。2 2、四、四房以上户型，提高住宅部分项目房以上户型，提高住宅部分项目档次，可考虑106、平层大户型。档次，可考虑平层大户型。类型户型面积段套数套数占比面积面积占比普通二房二室二厅90-10014913%1415810%舒适二房二室二厅100-11026923%2831620%经济三房三室二厅二卫120-13029425%3539525%舒适三房三室二厅二卫130-14435931%4955335%豪华三房三室二厅二卫144-160464%70795%舒适四房四室二厅三厅160-180414%70795%项目住宅物业户型配比论证项目住宅物业户型配比论证 户型配比结论推导户型配比结论推导本项目建议户型配比：84类住宅类住宅纯商业纯商业办公办公住宅住宅以120160平米三房为市场主力城107、西将成为未来供需重点随着城市结构的变化，小户型在未来会存在一定需求缺乏真正意义上的商业旗舰缺乏别致定位的商业缺乏各业种业态间的共融发展主要集中于城中及城东片区随着城西片区的发展，需求量将在未来有所体现投资价值弱于传统商业除投资价值外，缺乏其他附加值酒店酒店主要集中于城中及城东片区随着城西片区的发展，未来星级酒店及经济酒店都有不小的需求 项目物业选型及定位基础研判项目物业选型及定位基础研判 建议设置建议设置9090两房和两房和140140四四房，以四房为主力。房，以四房为主力。别致商业定位和商业旗舰的城别致商业定位和商业旗舰的城市引领与共融市引领与共融企业总部基地和新型企业总部基地和新型国际化办108、公单塔设立国际化办公单塔设立服务式公寓和酒店式公寓以低服务式公寓和酒店式公寓以低装修配置各设置一幢单塔装修配置各设置一幢单塔项目商务酒店即可满足，不建议设置高项目商务酒店即可满足，不建议设置高星级酒店星级酒店85项目市场定位项目市场定位泛江阴泛江阴新新T T台台零坐标零坐标磅礴城市综合体磅礴城市综合体泛江阴：体量及辐射力、同时拉回外流消费力城市T台：强调项目外向型物业的展示和引领作用零坐标：新兴物业的标杆作用 项目物业市场定位项目物业市场定位 86Document number客户对接：项目产品客户定位研判客户对接：项目产品客户定位研判1、客户选取标准2、成交客户分析3、潜在客群分析4、项目客109、户定位87 项目客户定位研判项目客户定位研判客户选取标准客户选取标准 目前江阴市场中可完全借鉴的真正意义上的城市综合体项目寥寥无几，因此根据如下选取因素进行客户需求对比：有集中商业或办公/住宅复合概念的项目江阴目前高品质的住宅类项目客户分析选取理由客户分析选取理由88截止到9月30日，中信泰富广场累计有成交客户869组，其中信息齐全可作为有效分析样本的客户有812组从成交客户户籍地分布图可以看出，江阴本地客户为项目的主力成交客户，占比达到了87%以上，而非本地客户仅仅占到了10%左右。客户本地客户本地化现象非常突出化现象非常突出从江阴本地成交客户来源地看，乡镇客户为成交的主力，其中华士、周庄等110、经济华士、周庄等经济发达的乡镇成为高端客发达的乡镇成为高端客户的主要来源区域户的主要来源区域而从成交客户目前居住区域的分布图可以看到，大部分的成交客户虽然来源于周边乡镇，但是大部分的客户已经在城区有固定住所，购房购房目的主要是以改善目的主要是以改善型购房为主型购房为主总结：江阴市区的购房者基本上总结：江阴市区的购房者基本上主要是以富裕镇区的乡镇客户为主要是以富裕镇区的乡镇客户为主，而城区的购买者主要集中在主，而城区的购买者主要集中在政府领导及工作人员、事业单位、政府领导及工作人员、事业单位、公务员或企业高管。也说明了城公务员或企业高管。也说明了城市化的变迁导致城乡差距的缩短市化的变迁导致城乡差111、距的缩短成交客户区域分析成交客户区域分析中信泰富中信泰富 项目客户定位研判项目客户定位研判中信泰富中信泰富 注：Flash演示文件见附件89区域20岁以下21-30岁31-40岁41-50岁51-60岁61岁以上总计江阴2.3%19.7%33.0%31.7%10.7%2.7%100.0%省内客户15.4%46.2%30.8%5.1%2.6%100.0%省外客户10.2%40.8%44.9%4.1%100.0%无锡14.3%50.0%35.7%100.0%3140岁以及4150岁为成交客户主力年龄段，41-50岁的人群为绝对主力客群从数据面上看，3140岁以及4150岁两大年龄段，分别占到了34112、.36%和32.51%；但是另一方面，2130岁的成交客户也占到了18.84%，从本身而言，该年龄段内的人群基本上不具备自我购买高端住宅的能力，更多的是由父母帮助购买用作婚房或者与父母同住，实际购买人群应为其父母，年龄同样集中在50岁左右，由此，我们可以推断，中信泰富这类高端住宅中，41-50岁的人群为绝对主力客群，占比应超过50%。外地客户的年龄结构相对年轻化，而江阴本地客户则以40岁以上的客户为主在外地客群中，以年轻有为一族的购房者更具多数，其目前可能更多的是在江阴从事一些知名企业的中高层管理者等工作。成交客户年龄分析成交客户年龄分析中信泰富中信泰富 项目客户定位研判项目客户定位研判中信泰113、富中信泰富 902.3.22.3.2项目客户分析项目客户分析 总价段省内客户省外客户无锡江阴城区华士镇霞客镇月城镇周庄镇青阳镇其他乡镇80-100万12.82%8.16%14.29%7.18%7.80%8.33%14.29%2.94%8.47%4.00%10.91%100-110万5.13%16.33%7.14%13.38%13.65%2.78%11.43%14.71%20.34%8.00%30.00%110-120万25.64%24.49%35.71%24.23%22.22%27.78%34.29%20.59%28.81%24.00%11.82%120-130万12.82%20.41%14.114、29%12.54%12.09%22.22%11.43%32.35%5.08%20.00%10.91%130-140万10.26%6.12%21.43%10.85%10.72%8.33%8.57%17.65%6.78%16.00%7.27%140-150万15.38%2.04%7.14%9.86%10.14%13.89%8.57%5.88%8.47%12.00%8.18%150-160万7.69%6.12%4.93%5.46%2.78%2.86%0.00%3.39%2.73%160-170万4.08%4.79%4.48%2.78%5.71%0.00%8.47%8.00%0.91%170-180万115、4.08%1.55%1.75%2.94%3.39%1.82%180-200万7.69%2.04%2.39%3.51%4.00%0.91%200-220万2.56%4.08%2.96%3.51%2.78%5.08%4.00%1.82%220-250万1.41%0.97%2.78%2.86%2.94%4.55%250-300万2.04%3.10%2.92%5.56%1.69%1.82%300万以上0.85%0.78%6.36%总计100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%江阴本地客户对于各总价段物业的接受度相116、对更高，江阴本地客户对于各总价段物业的接受度相对更高，200200万以上物业的购买人群主要还是以江阴本地客户为主万以上物业的购买人群主要还是以江阴本地客户为主江阴城区客户的购买力相对均衡，而周边富裕乡镇的购买力则对一些高端物业的接受能力更强江阴城区客户的购买力相对均衡，而周边富裕乡镇的购买力则对一些高端物业的接受能力更强成交客户区域成交客户区域/总价段交叉分析总价段交叉分析中信泰富中信泰富91由于产品的特殊性以及其相对较为突出的性价由于产品的特殊性以及其相对较为突出的性价比原因，反而导致了城区客户购买比例增加，比原因，反而导致了城区客户购买比例增加，但同时区域客户占据了主导地位也在情理之中但同117、时区域客户占据了主导地位也在情理之中在财富增长的同时，人员质素及鉴赏力没有同在财富增长的同时，人员质素及鉴赏力没有同步提高，作为房地产初中级市场的江阴，在市步提高，作为房地产初中级市场的江阴，在市中心拥有一套住宅的观念逐步向在城区拥有一中心拥有一套住宅的观念逐步向在城区拥有一套高品质的住宅成为必然套高品质的住宅成为必然引导性消费理念也将成为江阴引导性消费理念也将成为江阴中中高端房高端房地产市场的主基调地产市场的主基调成交客户区域分析成交客户区域分析金科金科东方大院东方大院 项目客户定位研判项目客户定位研判金科金科东方大院东方大院 92成交客户特征对比成交客户特征对比中信泰富、金科中信泰富、金科118、东方大院东方大院 项目客户定位研判项目客户定位研判客户对比分析客户对比分析 注：Flash演示文件见附件93与成交客户不同，意向的潜在客户看待问题更为客观，此次针对爱家项目，我司通过在江阴代理项目的售楼处针对性的选择部分意向客户或者说是潜在的高端客户做了针对性的一些访问调查序号姓名年龄职业1黄海霞38规划院2唐冬妹65退休干部3蔡图山43私企业主4孙健43政府部门5李中华35董事长6许网度60私企业主7吴耀明52政府机关8高鹏鹏25浦东发展银行9雷海华34事业单位10金亚庆48新城管委会书记11王惜菲23私企业主业务经理12吴晓红30私企业主13徐世华26星中化工品公司副总14李艳34私营业主119、15陈小娟38公务员16张玲华57私营业主17任汝钧55私企业主18朱燕芳36私营业主19黄建良40企业经理 项目客户定位研判项目客户定位研判潜在客群分析潜在客群分析 94 居住满意度测试居住满意度测试在购买目的方面在购买目的方面：受访者中改善型需求占比较多，达到80%左右；在目前居住满意度方面在目前居住满意度方面：不满的因素主要集中在没有高档的物业公司进驻、小区环境，社区规模等方面；受访者目前认为目前江阴市场上较为理想的高端项目有中信泰富广场、丹芙春城、金科东方大院等，明显感觉到这些客户对高端项目的认可，主要还是对好的产品的认可。区域认可度测试区域认可度测试在购房关注因素方面在购房关注因素方120、面：价格、地段、户型设计、社区规模、社区景观、，物业管理、自然环境等几大因素分别均位列前茅，从占比来看，价格和地段则是客户最关心的地方，对于其他的一些选项是部分客户对价格出来后在做进一步的选择；对西组团的看法：对西组团的看法：大部分的受访者认为西组团未来将有望成为城市副中心区域，配套设施将较为完善，但是目前进度相对较慢，可能需要一定的成长时间访问客户居住满意度、区域认可度测试访问客户居住满意度、区域认可度测试 项目客户定位研判项目客户定位研判潜在客群分析潜在客群分析 95产品测试产品测试建筑类型建筑类型对于小区的智能化设置，受访者均要求较高，但对高端的智能化没对于小区的智能化设置，受访者均要求121、较高，但对高端的智能化没有太大的概念，主要是安全和便利。而对于目前江阴市场上的物业有太大的概念，主要是安全和便利。而对于目前江阴市场上的物业公司，受访者均认为公司，受访者均认为目前江阴目前江阴金科的物业最好，金科的物业最好，他们均希望以后自他们均希望以后自己购买的小区也能有一个高品质的物业公司，同时呢，物业费的费己购买的小区也能有一个高品质的物业公司，同时呢，物业费的费用最好不要超过用最好不要超过2 2元元/平方米平方米。户型设计户型设计空间形式空间形式景观环境景观环境外立面选材外立面选材更多的客户希望外立面是石材或者是面砖，或者类似于仿石漆多数受访者认为较为满意的建筑是10到18层之内的小高122、层，目前在江阴小高层建筑并不多，l多数受访者希望购买3室2 厅2 卫的户型，面积在160-170左右，比较注重户型的舒适感l在户型设计上，多数受访者认为主卧室要大，同时，卫生间也需要宽敞一点l在特殊功能要求方面，赠送空间将对其购买决赠送空间将对其购买决策起到较大的决定作用策起到较大的决定作用在空间形式方面，受访者对于平层的接受度最高，同时同时90%90%以上的受访者以上的受访者认为最好是毛坯认为最好是毛坯对于高层住宅的风格，受访者认为单纯的现代风格比较普通，而中式风格较独特，但不是所有人都喜欢，希望希望能有一些亮点出现，例如能有一些亮点出现，例如art-decoart-deco风风格等格等；项123、目客户定位研判项目客户定位研判潜在客群分析潜在客群分析 96业余爱好：业余爱好：上网，旅游在受访客户中相对较多；平常用餐一般去的都是属于中高档的餐厅，很随意，没有固定场所；经常购物的商场是华联，华帝等百货商场，原因是品牌多，规模大，已经成习惯了，所以经常去；业余活动：业余活动：生活中的状态除了工作，就是和朋友聚会，还有就是打打牌。和朋友聚会，聊天是最开心的。工作上的成绩是很多受访者身上值得最骄傲的事情；在家庭的投资理财方式中，房产是主要的投资途径，因为对于受访客户来说，近几年来快速上涨的房价使得他们认为房产速度最快的赚钱渠道，既可自住又可投资升值，一举两得；经常关注的媒体经常关注的媒体是网络，124、电视，广播比较多，通过这些渠道能最快的得到房产信息网络，电视，广播比较多，通过这些渠道能最快的得到房产信息来源来源，关注的网络主要是一些综合性的门户网站，江阴本地的房地产网站则是江阴房地产信息网，电视台则主要是以江阴本地区的新闻综合频道为主。项目客户定位研判项目客户定位研判潜在客群分析潜在客群分析 97从从区位区位来看来看从职业来看从职业来看从需求来看从需求来看从客户特征来看从客户特征来看江阴本地人，初期以江阴市区人购买为主，中后期扩展为全江阴地区，包括城西商务区发展后所带来的外来导入人口以各类企业（以个体、私营企业为主）的老板、公务员、医生、老师、银行职员、大企业中高层管理人员等追求高品质的125、舒适生活，讲究健康的生活方式。对产品质量及服务要求很高，同时对社区生态环境及人文环境有一定的需求；同时，江阴人对理财投资十分在行，特别关注房地产，由此本项目存在一定的投资客群有很强的经济实力，对热点开发地区关注度高，追求新事物。有车有房。有攀比及炫耀的心理，以居住在江阴最好的高档住宅内而自豪市区及周边乡镇市区及周边乡镇板块板块的中高档收入阶层的中高档收入阶层将本项目的客户整体定位为：将本项目的客户整体定位为：项目客户定位研判项目客户定位研判项目客户定位项目客户定位 98Document number定型标准：项目整体定位确立定型标准：项目整体定位确立1、定位流程2、定位形象99形象定位思考形象126、定位思考万达集团在全国各地均有打造新兴城市中心的实力与经验作为经济发达地区，江阴人有自身的骄傲，同时又不乏追求新鲜事物的勇气。他们渴望得到与其身价相称的繁华，但他们拒绝单刀直入的叫嚣若更切合区域开发的理念进行推广，既能得到市场的认同，又得获得政府更多的支持 项目营销形象定位项目营销形象定位 100Documentnumber100何以传承经验何以传承经验何以引领潮流何以引领潮流 项目营销形象定位项目营销形象定位 101区域特点区域特点区域特点区域特点项目特点项目特点项目特点项目特点客户特点客户特点客户特点客户特点合适的理念元素合适的理念元素项目形象项目形象 项目营销形象定位项目营销形象定位 1127、02Document number102 项目营销形象定位项目营销形象定位 城西乃至整个江阴目前都较缺乏住宅体量供应，常住人口绝大多数均属于改善性换房置业城西版块定位于商业、创意产业、金融服务功能，未来存在一定的外来人口导入需求。城西版块同时也是整个江阴“水绿为脉蓬勃之城”的重要组成部分，是作为老城区的延伸与升级区域特点区域特点103项目特点项目特点万达集团江阴首作商、住、办公功能合理分区栋距开阔均好性突出万达所在即是城市中心所在实力开发品质保证城西核心升值潜力无限35万平米大型商业完善配套？项目营销形象定位项目营销形象定位 104Documentnumber104典型客户样本特征分析典型客户128、样本特征分析年龄28工作广告公司设计户籍湖南年收入15万内心追求自由闲适置业目的有个自己的“窝”置业需求购买能力有限，面积不用太大，但要有足够空间展示自己的特色一线城市生活节奏过快，因此选择江阴作为新的发展点，但不想与以前丰富的城市生活差别过大一人生活，基本上不做饭，每天餐饮要能方便解决创意源于各色生活，需要繁华的生活激活灵感由于经常加班，物业相关服务要足够便利年龄35工作银行客户经理户籍山东年收入25万内心追求舒适，要有面子置业目的35年内居住，以后再根据条件改善置业需求家庭收入尚可，房子面积适中，实用性要强从其他地区调派到江阴，所购置物业要反映的出自己的身份日常消费层次不能太低，要有品牌门129、店孩子读书要方便年龄56工作私营企业主户籍江阴本地年收入保密内心追求面子上不能比别人差置业目的孩子婚房置业需求孩子一直希望去大城市生活，想帮孩子在本地安个家安定下来面积不用太大，主要由父母承担自己在临港新城开厂，孩子不要住的离父母太远，有时候也可以到孩子这里来住住朋友的孩子房子都不错，不能和他们的差别太大 项目营销形象定位项目营销形象定位 105 项目营销形象定位项目营销形象定位 客户特点客户特点时尚繁华时尚繁华彰显价值彰显价值渴求认同渴求认同106 项目营销形象定位项目营销形象定位 理念元素理念元素六本木新城2003年正式开业，总建筑面积78万平方米，历经17年完成建设，由美国捷得，KPF等130、多家设计公司联合完成。它是一座集办公、住宅、集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的建筑综合体中心为一身的建筑综合体；具有居住、工作、游玩、休憩、学习和创造等多项功能。六本木将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观的园林景观，在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间，已经成为著名的旧城改造、城市综合体的代表项目。107 项目营销形象定位项目营销形象定位 六本木新城之所以能够如此体贴，充满亲和力和人情味，主要131、应该归功于综合化、集群化的规划模式。开发商将整个六本木新城打包设计，在新城内混合办公、居住、购物、休闲、品位艺术等多种功能建筑，完善处理好建筑与交通的关系。早在建设之初，开发商就确立好十分朴素的设计理念：让居住区和办公区更接近，让在六本木办公、居住的人们享受足够的便利，因此建成之后的六本木里有日本数一数二的美术馆，有酒店、剧院、博物馆，还分布有大量的餐饮食肆和购物场所，最终让建筑呈现出颇为人性化的一面国内在深圳、杭州、重庆等城市早已有向六本木新城学习的综合体类项目，而在像江阴这样的三线城市，汲取元素将建筑与项目的人性做到充足，即能最大程度的烘托出综合体的价值。108区域特点区域特点区域特点区域特点项目特点项目特点项目特点项目特点客户特点客户特点客户特点客户特点艺术艺术景观景观城市城市T T台台生活秀场生活秀场 项目营销形象定位项目营销形象定位 城市新中心城市新中心生态新景观生态新景观综合大盘综合大盘功能齐全功能齐全彰显自我彰显自我追求品质追求品质