1、1福州万达广场项目前期定位报告福州万达广场项目前期定位报告上海克而瑞信息技术有限公司.福建公司2009年06月谨呈：福州万达广场置业有限公司谨呈：福州万达广场置业有限公司2项目规划项目规划销售目标销售目标项目属性项目属性地域属性地域属性环境资源环境资源交通配套交通配套项目发展目标项目发展目标项目约束条件项目约束条件核心核心问题界定问题界定项目总体定位项目总体定位客户定位客户定位产品定位产品定位3城市综合体项目城市综合体项目商业主要经济指标商业主要经济指标购物中心合计16.70万地上建筑面积合计9.50万步行街3.60万万千百货2.77万娱乐楼1.80万名品楼1.20万商管用房0.10万物管用房2、0.03万地下建筑面积合计7.20万超市1.50万设备机房0.90万地下停车及辅助4.80万商铺总建筑面积合计4.00万地下建筑面积室外步行街2.80万底商1.20万蜡烛蜡烛(公寓公寓)建筑面积建筑面积合计10.20万酒店总建筑面积酒店总建筑面积总建筑面积合计4.33万地上建筑面积合计3.63万主楼2.30万裙楼1.33万地下建筑面积合计0.70万经营用房0.15万停车及辅助0.55万写字楼建筑面积写字楼建筑面积总建筑面积合计3.67万地上建筑面积合计3.67万地下建筑面积合计0.00万4销售目标销售目标：写字楼、公寓及部分商业的销售体量写字楼、公寓及部分商业的销售体量物业物业 类类型型物业名3、称物业名称面积面积 （万）（万）合计合计面积面积占比占比面积面积占比占比出 售 物 业商业室外步行街2.80410.28%17.8745.94%商铺1.20写字楼3.673.679.43%蜡烛(公寓)10.2010.226.22%持 有 物 业商业步行街3.6016.742.93%21.0354.06%万千百货2.77娱乐楼1.80名品楼1.20商管用房0.10物管用房0.03超市1.50设备机房0.90地下停车及辅助4.80酒店主楼2.304.3311.13%裙楼1.33地下经营用房0.15地下停车及辅助0.555地域属性地域属性环境资源环境资源交通配套交通配套123接下来我们从影响综合体开4、发的主要因素来进行项目分析接下来我们从影响综合体开发的主要因素来进行项目分析6地域属性：新兴商务区地域属性：新兴商务区省政府及传统商务中心省政府及传统商务中心市政府及传统商业中心市政府及传统商业中心晋安区域中心晋安区域中心台江区中心及中亭商圈台江区中心及中亭商圈新兴新兴CBDCBD商务区商务区海峡金融街海峡金融街仓山老城区仓山老城区东部新城东部新城本案本案优势优势 城市新兴商务区 政府大力扶持区域 与东部新城相互呼应劣势劣势 台江区已形成自有的商业区域 新兴区域有待发展 目前市场认可度较低 整体发展有赖于政府的扶持 和城市规划进程7地域属性：供应空白地域属性：供应空白开发现状开发现状项目所在区5、域多为02年之前开发的早期民居，近年来主要在售项目为世茂外滩花园和海润滨江花园，均为沿江高端住宅。目前项目所在无在售及在开发的房地产项目，其房地产价值还未被充分挖掘。土地供应土地供应商业现状商业现状项目周边多为如花鸟市场、蔬菜、水产、禽蛋等批发市场,为批发市场的集中地。除专业市场外，周边商业主要以早期民居经多年发展所形成的生活型商业，商业档次较低，业态以日常生活消费类为主，业态较为单薄。目前周边多数地块处在拆迁阶段，未来将以多以商务用途出让。目前周边共有两幅地块已于08年出让，其中一块为沿江住宅地块，另一块为金融办公用地。两幅地块共占地约80亩，此外，项目所在区域无成交未开发地块。房地产开发房6、地产开发8环境资源：自然资源较好，视野度较好环境资源：自然资源较好，视野度较好。东面东面：海润滨江花园 南面南面：临江滨中路，与东江滨公园 一路之隔。西面西面：临规划路，为 待拆迁地块。北面北面：临鳌峰路，冷 冻厂项目地块方正，占地面积较大，周边四至主要以民居为主，除东面为海润滨江花园外，其项目地块方正，占地面积较大，周边四至主要以民居为主，除东面为海润滨江花园外，其余方向均无建筑遮挡，视野度较好。余方向均无建筑遮挡，视野度较好。项目项目地块地块9环境资源：鳌峰路两侧环境差异较大环境资源：鳌峰路两侧环境差异较大10交通配套：产业资源不足，配套缺失。交通配套：产业资源不足，配套缺失。本案本案产业7、产业水产加工、客运物流、船政配套配套 金融：商业银行、农业银 行、工商银行、建 设银行 市场：花鸟市场、水果批 发市场、家禽批发 市场 学校：三十八中，亚峰中 心小学、鳌峰洲小 学、水产干部学 校、商务学校 项目地块周边配套设施主要集中在鳌峰路一侧，主要以满足日常生活为主的商业配套设项目地块周边配套设施主要集中在鳌峰路一侧，主要以满足日常生活为主的商业配套设施为主，沿江滨路一侧，缺少配套设施。同时，项目周边聚集人口素质较低，其余如休施为主，沿江滨路一侧，缺少配套设施。同时，项目周边聚集人口素质较低，其余如休闲娱乐等配套设施较为欠缺。闲娱乐等配套设施较为欠缺。11交通配套：通达性好，与城市中心交8、通脉络齐全。交通配套：通达性好，与城市中心交通脉络齐全。本案本案往仓山、东部新城往仓山、东部新城往台江、中亭街往台江、中亭街往马尾、高速公路入口往马尾、高速公路入口往鼓楼、五四北、火车站往鼓楼、五四北、火车站往晋安、王庄往晋安、王庄道路情况道路情况二环路二环路：城市快速主 干道。江滨路江滨路：双向4车道鳌峰路鳌峰路：双向4车道曙光路曙光路：双向4车道规划建设规划建设魁岐大桥、前横大桥、鼓山大桥 项目临近两条城市快速主干道，但江滨路与二环无直接贯通，将对未来人流道路照成一定项目临近两条城市快速主干道，但江滨路与二环无直接贯通，将对未来人流道路照成一定阻碍。阻碍。未来未来3-53-5年内陆续建成的9、魁岐、前横、马尾大桥，是保证项目与东部新城交通便利的年内陆续建成的魁岐、前横、马尾大桥，是保证项目与东部新城交通便利的重要保证。重要保证。12项目属性综合分析项目属性综合分析属性属性具象具象诠释诠释项目项目大规模总建35.7万平方米商业、商务为主商业总建21万平米，商务总建10万平米政府扶持政府5.18招商引资项目，为建设海峡金融街的主要项目品牌福州本土对于外来知名品牌关注度不高区位区位城市新兴商务区早期福州工业园区，市场关注度较低。城市未来发展方向，商务商业起步发展区域交通交通组织便利项目临近两条城市快速主干道，交通可达性高。配套配套生活设施齐全周边拥有齐全的生活配套环境环境自然景观较好项目10、南面为闽江和闽江公园居住品质一般项目周边存在较多的专业市场、物流中心和工厂商业档次较低项目周边为批发市场的集中地，商业档次较低，业态较为单薄目前地块周边入住项目沿鳌峰路段的居住和商业均受影响，业态较为杂乱，档次较低。目前地块周边入住项目沿鳌峰路段的居住和商业均受影响，业态较为杂乱，档次较低。13综合项目属性，易居认为综合项目属性，易居认为 本案作为新兴商务圈的第一个主要项目，且在商业商业,办公占办公占比极大情况下比极大情况下，如何实现快速销售快速销售，短周期内使项目及万达品牌项目及万达品牌价值最大化价值最大化将是主要的定位目标。即使有政府的大力扶持和政策引导，但在福州现有的城市实际扩充能级及房11、地产发展格局下，项目自身形象自身形象以及区域整体价区域整体价值提升值提升本项目运作定位关键。14项目定位约束条件项目定位约束条件项目所面临的问题是位优质属性和项目所在区域环境的问题项目所面临的问题是位优质属性和项目所在区域环境的问题定位优质属性定位优质属性现有区域环境现有区域环境问题界定问题界定商业、办公总量较大都市综合体，总体档次较高树立标杆式项目形象起步发展区域居住品质一般商业整体档次较差商务氛围未形成 项目本身具备开发高端物业属性，但做为福州城市综合体运作，在销售和项目本身具备开发高端物业属性，但做为福州城市综合体运作，在销售和持续运营需要一定的周期培育过程。持续运营需要一定的周期培育过12、程。15我们需要解决的我们需要解决的关键关键问题问题如何在新区实现如何在新区实现3535万方综合体的客户导入？万方综合体的客户导入？问题一问题一以何种产品先行入市以何种产品先行入市，进而有效抢占市场，树立项目品牌进而有效抢占市场，树立项目品牌高度，带动其余物业实现价值最大化。？高度，带动其余物业实现价值最大化。？问题三问题三在现下的市场环境和区域环境下，如何对项目的商业、商在现下的市场环境和区域环境下，如何对项目的商业、商务产品进行整体定位和产品规划，使得项目入市时在福州务产品进行整体定位和产品规划，使得项目入市时在福州市场上保持较强的竞争力。市场上保持较强的竞争力。问题二问题二16融汇国际视13、野的融汇国际视野的滨江豪华商务区滨江豪华商务区 海峡西岸生态金融中心城海峡西岸生态金融中心城以国际视角，挖掘福州沿海城市的高端消费需求；豪华商务区，是要树立本项目在区域的标杆地位；海西进程是本项目入市及升值营造的的有利制高点；生态，是项目的特色，以新的姿态高调入市，也预示着项目会有丰富的外围环境资源，是区隔核心商务区的典型特征；金融中心城，是项目依仗综合性的多元化属性、紧邻市中心核心区，区隔周边不利因素，并利用大海西规划，实现项目价值最大化。项目总体定位思路项目总体定位思路 17整体客户导入整体客户导入以大福州客户为主要目标客户以大福州客户为主要目标客户受民间游资活跃以及海外投资受限等因素趋导14、，大福州客户受民间游资活跃以及海外投资受限等因素趋导，大福州客户是未来很长阶段内的区域客户的主流群体，未来大福州客户是未来很长阶段内的区域客户的主流群体，未来大福州客户及本地客户仍将将大比例增长。及本地客户仍将将大比例增长。随着东区域内的房地产聚群效应及区域市场渐渐明朗，越来随着东区域内的房地产聚群效应及区域市场渐渐明朗，越来越多的人开始认同本区域市场，区域内置业客户大幅度增加。越多的人开始认同本区域市场，区域内置业客户大幅度增加。而作为高端定定位的综合体，以及便捷的交通，也将纳入到而作为高端定定位的综合体，以及便捷的交通，也将纳入到大福州经济生活圈，对马尾、连江、平潭、连江、长乐等客大福州经15、济生活圈，对马尾、连江、平潭、连江、长乐等客户形成强力辐射。户形成强力辐射。18优质客源优质客源偶得客源偶得客源潜在客源潜在客源闽东地区闽东地区导入策略：导入策略：以海峡西岸经济以海峡西岸经济群造势推广，结群造势推广，结合政府导向，实合政府导向，实现项目高端形象，现项目高端形象，并跳出区域不利并跳出区域不利因素瓶颈，营造因素瓶颈，营造强势升值潜力。强势升值潜力。以大福州及海峡西岸经济群发展看未来客户导入方向以大福州及海峡西岸经济群发展看未来客户导入方向客源导入方式客源导入方式19从区域板块的发展看未来客户的导入方向从区域板块的发展看未来客户的导入方向客源导入方式客源导入方式马尾、长乐、马尾、长16、乐、连江连江仓山老城区仓山老城区鼓楼、台江鼓楼、台江连连江江南南路路本案本案优先影响客源优先影响客源间接影响客源间接影响客源优先引导客源优先引导客源导入策略：导入策略：产品线迎合区域产品线迎合区域高端消费及投资高端消费及投资特殊属性，优先特殊属性，优先影响优质区域客影响优质区域客源及区域。源及区域。20客源导入方式客源导入方式连连江江南南路路江江滨滨中中路路福福马马路路截流客源动线截流客源动线引导客源动线引导客源动线从项目自身交通属性看未来客户的导入方向从项目自身交通属性看未来客户的导入方向导入策略：导入策略：推广具有指向性，推广具有指向性，针对核心客群进针对核心客群进行销售截留，对行销售截留17、，对于重要和游离客于重要和游离客群实施推广引导群实施推广引导21KPIKPI体系体系城市研究城市研究产品研究产品研究综合体案例借鉴综合体案例借鉴城市概况城市概况城市经济城市经济城市建设城市建设城市房地产城市房地产公公 寓寓商商 业业写字楼写字楼22福州城市研究福州城市研究四大组成部分四大组成部分2 21 13 34 4城市概况城市概况城市经济城市经济城市建设城市建设城市房地产城市房地产23城市概况城市概况：著名侨乡，地理环境优越著名侨乡，地理环境优越，城市自然资源占有率高城市自然资源占有率高福州福州 市区市区永泰永泰连江连江罗源罗源平潭平潭长乐长乐福清福清闽清闽清闽侯闽侯福州全市行政图福州全市18、行政图地理地理区位区位中国东南沿海、福建省东部，1180812031、北纬25152629之间，与台湾隔海相望。行政行政区划区划 福建省省会，现辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾等五个区，福清、长乐等二个县级市，闽侯、连江、闽清、罗源、永泰、平潭等六个县。面积人口面积人口总面积1.2万平方公里，其中城区规划面积1043平方公里，至2007年底建成区范围面积182.36平方公里。现有常住总人口现有常住总人口676676万人，其中市区人口万人，其中市区人口273273万人。万人。气候温度气候温度属亚热带海洋性季风气候，年均气温1620，年均日照数17001980小时，年均降水量9002100毫米，年相19、对湿度约77%。24城市经济群：后起之秀，受历史条件限制，经济发展起步晚城市经济群：后起之秀，受历史条件限制，经济发展起步晚经济群排名1、长三角城市群2、珠三角城市群3、京津冀城市群4、环渤海城市群5、辽中南城市群6、川渝城市群7、中原城市群8、海峡西岸城市群9、湘中城市群10、关中城市群123456897海峡西岸经济群城市海峡西岸经济群城市福州是福建省的省会，属二线城市。在地理位置上与台湾隔海相对，福州作为海峡西岸经济群的核心城市，在国家政策的支持下，将进一步促进海峡两岸城市发展、经济合作、对台交流等都会取得更快更好的进展。制造业（纺织、电子等加工业）制造业（纺织、电子等加工业）产业升级基地20、，物流集散地产业升级基地，物流集散地1025经济发展经济发展：近年经济发展速度较快，进入平稳发展期近年经济发展速度较快，进入平稳发展期20082008年福州全市年福州全市GDPGDP增幅为增幅为15.68%15.68%20082008年福州全市年福州全市GDPGDP增幅为增幅为7.78%7.78%20082008年福州全市社会消费品零售总额增幅为年福州全市社会消费品零售总额增幅为22.55%22.55%800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 缓慢发展缓慢发展综合发展型综合发展型平稳发展，以质平稳发21、展，以质量为主，数量与量为主，数量与质量并重质量并重快速发展，快速发展，以数量为主，数以数量为主，数量与质量并重量与质量并重超速发展超速发展单纯数量型单纯数量型改善需求为主改善需求为主改善需求为主改善需求为主生存、改善需求生存、改善需求兼有兼有生存需求生存需求人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系26经济地位经济地位：与一二线其余城市相比，经济水平有较大差距与一二线其余城市相比，经济水平有较大差距根据国家统计数据显示，在全国根据国家统计数据显示，在全国GDPGDP和社会消费品零售总额的坐标系体系中，福和社会消费品零售总额的坐标系体系中，福州位于第四梯队的中游位置。州位于第四梯队的22、中游位置。第一梯队：上海、北京第二梯队：广州、深圳第三梯队：天津、重庆、武 汉、青岛、沈阳、杭州、大连、南 京、成都、苏州第四梯队：东莞、长沙、厦 门、济南、唐山 西安、福州、常 州、无锡、宁波 石家庄、郑州、哈尔滨第五梯队：昆明、贵阳、遵 义、南昌、太原 合肥、南宁、海 口、乌鲁木齐、廊坊、桂林、柳 州、兰州27经济地位：在消费水平和第三产业占比上，也存在较大差距经济地位：在消费水平和第三产业占比上，也存在较大差距如福州经济发展保持近两年增长如福州经济发展保持近两年增长速度，预计在速度，预计在20132013年达到目前厦年达到目前厦门的发展水平，在门的发展水平，在20142014年达到目年达23、到目前上海的发展水平，在前上海的发展水平，在20152015年达年达到深广的发展水平。到深广的发展水平。28经济特征经济特征特征特征二：二：从人均从人均GDPGDP水平来看，城市经济发展步入平稳发展阶段水平来看，城市经济发展步入平稳发展阶段特征特征三：消费水平较低，产业结构比例等仍存在较大调整空间三：消费水平较低，产业结构比例等仍存在较大调整空间特征特征四：四：下属县市人民生活富裕，消费能力强，民间融资能力强下属县市人民生活富裕，消费能力强，民间融资能力强特征特征一：一：经济发展起步较晚，受海西定位影响，近年经济发展速度较快经济发展起步较晚，受海西定位影响，近年经济发展速度较快城市发展与海西息24、息相关，经济发展存在较大空间，城市发展和城市发展与海西息息相关，经济发展存在较大空间，城市发展和房地产的可持续发展前景看好。房地产的可持续发展前景看好。29城市规划：形成一城、两翼、双轴线城市整体发展格局城市规划：形成一城、两翼、双轴线城市整体发展格局一城：由中心城区（鼓晋台南台7岛）和马尾长安、大学城、甘蔗荆溪、峡南、琅岐、长乐吴航、长乐滨海等七组团组成，主要发展服务业、高科技产业和居住区。两翼：北翼经济区，由环罗源湾地区的主要城镇、工业区及罗源、连江县城组成，建成为福州港的重要港区。南翼经济区，由福清海口城头、渔溪江阴、龙田、中心城区等5个组团组成，建设成为福州市乃至全省经济增长点的重要产25、业基地。双轴：沿海发展轴，北起罗源湾，到江阴港区，通过建设沿海大通道把功能区联为一体，使之快速形成滨海经济走廊。沿江发展轴，以福州市中心城为起点，以闽江、乌龙江为依托，重点发展闽江南岸，与北岸形成南北岸相响应、亮丽的沿江城市发展轴。在提升中心城市品位方面，福州将推进城市“三山一水”向“七山二水”大福州转变，即在原中心城和马尾、长安、琅岐三组团的基础上，增加甘蔗荆溪、大学城、峡南、长乐吴航、长乐滨海五组团。30省政府及商务中心省政府及商务中心市政府及传统商业中心市政府及传统商业中心新起商圈新起商圈-万宝商圈万宝商圈老商业中心及商业贯通段老商业中心及商业贯通段新兴居住区新兴居住区-金山金山城市中心26、双轴城市中心双轴城市格局城市格局：2-32-3年内城市中心难以发生改变年内城市中心难以发生改变从城市格局来看，从城市格局来看，虽然福州近年来虽然福州近年来城市发展速度较城市发展速度较快，但是城市中快，但是城市中心点还集中在原心点还集中在原有的旧市中心处，有的旧市中心处，受经济发展的影受经济发展的影响，城市重新还响，城市重新还未如其余一二线未如其余一二线城市般出现城市城市般出现城市裂变。裂变。因此福州市因此福州市区城市发展区城市发展想要跨过乌想要跨过乌龙江开发还龙江开发还需时日，目需时日，目前城市发展前城市发展主要重心在主要重心在于强化中心于强化中心城区的功能城区的功能。31城市建设及人口增长城27、市建设及人口增长20062006年年20072007年年20082008年年全市人口（万人）全市人口（万人）666671676市区人口（万人）市区人口（万人）247267273市区人口占全市市区人口占全市 人人口比例（口比例（%）37.09%39.79%40.38%虽然目前福州虽然目前福州城市人口增长城市人口增长速度出现放缓，速度出现放缓，但从其城市化但从其城市化进程和人口市进程和人口市区集中度来看，区集中度来看，未来福州市区未来福州市区人口还存在较人口还存在较大的增长空间。大的增长空间。32城市固定资产投资城市固定资产投资固定资产投资：近年来呈现快速增长现象，固定资产投资：近年来呈现快速增长28、现象，0808年增幅比年增幅比 为为22.94%22.94%。其中固定资产投资占。其中固定资产投资占GDPGDP比重较大，平均在比重较大，平均在45%45%上下，上下，0808年固定资产投资占年固定资产投资占GDPGDP比例达到比例达到50%50%以上。以上。房地产投资开发：房地产投资开发：0808年前呈现快速增长现象，年前呈现快速增长现象，0808年出现年出现 萎缩现象，萎缩现象，0808年增幅为年增幅为-17.70%-17.70%。0808年房地产投资开发额年房地产投资开发额占固定资产投资及占固定资产投资及GDPGDP比例分别为比例分别为26.62%26.62%和和13.56%13.56%29、。从从20002000年开始的第一轮城市快速发展带动了固定资产投资及房地产投资开发的快速增长。无论从固定年开始的第一轮城市快速发展带动了固定资产投资及房地产投资开发的快速增长。无论从固定资产及房地产投资来看，其在资产及房地产投资来看，其在GDPGDP的占比中均属于较高水平。的占比中均属于较高水平。33城市固定投资城市固定投资:08:08年房地产建设指标增幅明显走低年房地产建设指标增幅明显走低除施工面积外，除施工面积外，0808年福州房地产建设指标均出现较大幅度缩减。其中全市商品房成交价格依然呈现上年福州房地产建设指标均出现较大幅度缩减。其中全市商品房成交价格依然呈现上涨趋势。其房地产投资开发在30、经历多年的快速发展后步入调整期。涨趋势。其房地产投资开发在经历多年的快速发展后步入调整期。34从城市发展基础看从城市发展基础看从城市发展需求看从城市发展需求看1、城市经济水平相比 较低2、城市化率相比较低3、城市市区人口集中 度相比较低4、城市消费水平相比 较低 1、城市经济步入平稳 发展期2、城市建设已经过一 轮的发展，目前存 在基础配套不全的 缺陷3、城市发展缺少支持 城市多中心发展的 经济和配套基础4、日常用品等消费性 支出占比较大城市发展基础和城市发展需求两者之间存在着问题和矛盾城市发展基础和城市发展需求两者之间存在着问题和矛盾存在发展空间存在发展空间产生发展制约产生发展制约海西经济发31、展，对台招商引资，政府行为政策的引海西经济发展，对台招商引资，政府行为政策的引导都成为解决城市发展和未来房地产开发的关键。导都成为解决城市发展和未来房地产开发的关键。35供求比：供求比：0909年初，市场供求暂时恢复平衡。年初，市场供求暂时恢复平衡。供求平供求平衡线衡线福州商品房供求比基本维持不应求的格局，其中福州商品房供求比基本维持不应求的格局，其中0808年由于成交量出现大幅萎缩现象导致了年由于成交量出现大幅萎缩现象导致了0808年供求比出现严重失衡，而年供求比出现严重失衡，而0909年初，由于成交的及时回升，使得其供求比暂时维持平衡。年初，由于成交的及时回升，使得其供求比暂时维持平衡。供32、求调供求调整期整期36成交均价成交均价:持续涨幅较大，高于今年来人均收入涨幅。持续涨幅较大，高于今年来人均收入涨幅。福州商品住宅成交价格晚于其他同类城市上涨，从福州商品住宅成交价格晚于其他同类城市上涨，从20052005年开始保持较大幅度的快速年开始保持较大幅度的快速增幅，目前增幅，目前0808年成交均价已基本接近广州市商品住宅的成交均价。年成交均价已基本接近广州市商品住宅的成交均价。价格调价格调整期整期37市场调整在物业上存在传导效应市场调整在物业上存在传导效应物业层面：物业层面：住宅土地商办商办住宅市场调住宅市场调整点（整点（9月）月）商办市场调商办市场调整点（整点（9月）月）土地市场在土33、地市场在2008年年6月出现调整，月出现调整，土地流表率明显增加，成交基土地流表率明显增加，成交基本以底价为主本以底价为主商品住宅成交走势土地流表率走势商办成交走势3820072007年年9 9月月全国房地产交易量走势图全国房地产交易量走势图事件：事件：市场表现：市场表现：主要影响：主要影响：9月27日晚，央行联合银监会出台关于加强商业性房地产信贷管理的通知，购买第二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。市场出现转折，成交量明显下滑市场直接影响居民的改善性需求20082008年初年初次贷危机进入金融机构危机阶段，以2008年初贝尔斯登被收购、金融机构集中出现巨额34、减计为标志；外贸出口受阻，中小企业破产购房的客户结构发生变化，中小企业、海外客户比重明显减少市场影响到私营业主、企业高管的豪宅需求20082008年年5 5月月次贷危机进入金融市场危机阶段，以2008年5月股市、商品市场和信贷市场危机为标志；股市从1月13日的5484点跌到4月22日的3148点。个人资产在股市中蒸发明显，市场成交量出现整体性下调市场影响已经传导到普通商品住宅由于融资困难、项目滞销等各方面问题，导致开发商的资金链紧张及投资者的消费信心出现问题商办类物业成交下降及土地流标现象出现市场影响已经传导到商办市场及土地市场不同物业类型针对不同客户的置业不同物业类型针对不同客户的置业/投资35、需求，房地产的传导效应先后顺序从改善需求投资需求，房地产的传导效应先后顺序从改善需求豪宅豪宅刚性需求刚性需求豪宅需求改善需求刚性需求3920082008年经济、金融、外贸、股市等外部环境持续恶化，对于不同群体的影响存在先后关系，影响顺年经济、金融、外贸、股市等外部环境持续恶化，对于不同群体的影响存在先后关系，影响顺序是住房改善型居民序是住房改善型居民中小企业私营业主中小企业私营业主普通消费者普通消费者投资公司及房地产企业投资公司及房地产企业直接影响直接影响具体体现具体体现国家经济基础国家经济基础经济、金融、经济、金融、股市、外贸股市、外贸等外部影响等外部影响因素因素所有外部因素直所有外部因素直36、接影响消费者的接影响消费者的消费能力及消费消费能力及消费信心信心房地房地产市产市场场9.279.27政策政策主要针对欲购第二套房的居民，购房主要针对欲购第二套房的居民，购房成本提高，致使居民支付力下降成本提高，致使居民支付力下降支持：支持：以总价120万元，30年房贷为例，二次购房首付有36万增加到48万，月供有5907元降至5500元，下降有限。外贸受阻外贸受阻珠三角、长三角地区外贸型企业纷纷珠三角、长三角地区外贸型企业纷纷破产，私营业主购房计划搁浅。破产，私营业主购房计划搁浅。支持支持1 1：据保守估算，上半年全国倒闭的中小企业达到6.7万家支持支持2 2：据了解，义乌2008年前三季度外37、贸小商品交易金额同比不到50%。股市跳水股市跳水全国股民财富蒸发严重全国股民财富蒸发严重支持：支持：从07年12月至08年11月全社会财富缩水26万亿投资公司破产投资公司破产严重影响房企融资及项目投资严重影响房企融资及项目投资支持：支持：大摩撤离，出售上海持有的所有物业40量价齐升是否标志福州楼市已经走出低谷？量价齐升是否标志福州楼市已经走出低谷？量价运行高位期量价运行高位期量价调整期量价调整期量价回升期量价回升期量价齐量价齐升期升期从福州商品住宅整体量价走势来看，基本与全国走势大致相同，在历经一年的调整后走从福州商品住宅整体量价走势来看，基本与全国走势大致相同，在历经一年的调整后走出了一个量38、价齐升的小高潮。出了一个量价齐升的小高潮。41单位：%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%08年第一季度08年第四季度09年第一季度18.37%26.34%32.58%49.40%50.72%57.00%32.23%22.95%10.42%福州商品住宅环线季度成交比例对比图福州商品住宅环线季度成交比例对比图二环内二环至三环三环外近期成交特征近期成交特征从区域上看，福州住宅市场成交结构表现为向二环内即向市中心区域集中化的特点，从区域上看，福州住宅市场成交结构表现为向二环内即向市中心区域集中化的特点，同时我们预计这一影响还将在同时我们预计这一影响还将在0909年下半年39、持续强化。年下半年持续强化。4243单位：%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%08年1-3月09年1-3月11.61%13.73%8.44%5.57%16.13%12.03%13.74%24.69%17.33%17.51%16.21%15.93%10.68%6.71%5.86%3.83%福州商品住宅成交面积段对比图福州商品住宅成交面积段对比图50M250-70M270-90M290-110M2110-130M2130-150M2150-180M2180M2在成交面积段中，在成交面积段中，90-11090-110平米占据近期成交主导。同时与去年同期相比，大面积段产40、品的成平米占据近期成交主导。同时与去年同期相比，大面积段产品的成交比重有较大幅度的缩减。交比重有较大幅度的缩减。成交面积段为自住型面积改善型面积段产品成交比重存在一定幅度下降大面积段产品成交比重严重下滑面积段：刚性需求占据近期市场成交主导面积段：刚性需求占据近期市场成交主导44总价段：总价段：8080万以下产品成交比重大幅增加万以下产品成交比重大幅增加4040万以下产品成交比例上升万以下产品成交比例上升约一倍约一倍别墅等高总价产品成交比重别墅等高总价产品成交比重大幅缩减大幅缩减 08年下半年成交价格的大幅调整致使消费者购买商品住宅的总价门槛放低，同时银行信贷和相关政策的支持是导致近期成交量大幅41、回升的主要原因。同时，成交价格的调整也致使低总价产品成交比重有较大幅度的上升。其中80万以下产品成交比重较为明显。80万以上产品成交比重同比缩减幅度较大，其中以别墅为主的豪宅类产品及改善型产品成交比重同比仍呈现缩减趋势。单位：%0%20%40%60%80%100%08年1-3月09年1-3月8.98%13.20%22.63%32.50%20.01%25.89%16.42%14.31%13.46%5.64%8.64%3.80%3.40%1.68%6.47%2.98%福州商品住宅成交总价段对比图福州商品住宅成交总价段对比图40万40-60万60-80万80-100万100-120万120-150万42、150-180万180万45本次带动市场成交主导的为刚性需求而非改善型需求。本次带动市场成交主导的为刚性需求而非改善型需求。从面积段看从面积段看从总价段看从总价段看 经济型面积段的产品的成交比重上升较大.低总价的产品开始涌现 同时总价的降低使得对于刚性需求而言购房门槛的降低，使得低总价的成交比重上升较大改善型和投资型客户还未全面进场改善型和投资型客户还未全面进场46刚性需求的集中性放量，具有一定周期性刚性需求的集中性放量，具有一定周期性同比同比0606、0707年，年，08 08上半年约有上半年约有180180万平米左右刚性需求的成交量被抑制，随着价格大幅下探，该部分刚性万平米左右刚性需求的成43、交量被抑制，随着价格大幅下探，该部分刚性需求被集中释放，其成交回升已维持近需求被集中释放，其成交回升已维持近5 5个月，个月，5 5个月中累计成交量达到个月中累计成交量达到140140万平米左右。万平米左右。总量总量473.2473.2473.2473.2万平方米万平方米月均月均39.4339.4339.4339.43万平方米万平方米06060606年年年年总量总量461.9461.9461.9461.9万平方米万平方米月均月均38.4938.4938.4938.49万平方米万平方米07070707年年年年总量总量132.7132.7132.7132.7万平方米万平方米月均月均11.0611.44、0611.0611.06万平方米万平方米08080808年年年年约约180180180180万平方米万平方米刚性需求刚性需求刚性需求刚性需求政策上拐市场探底47 目前福州市场运行处于的位置，仅是中低价位段需求被抑制之后的释放，市场全面回目前福州市场运行处于的位置，仅是中低价位段需求被抑制之后的释放，市场全面回暖所具备的条件并未确立，短期内仍以量升价稳为主，预计在九月暖所具备的条件并未确立，短期内仍以量升价稳为主，预计在九月后后初步调整到位。初步调整到位。周期周期上一轮调整期上一轮调整期复苏期复苏期发展期发展期调整期调整期新一轮复苏期新一轮复苏期123阶阶段段位位置置整体市场预判整体市场预判4845、市场调整期还将持续一段时间市场调整期还将持续一段时间刚性需求在连续释放后，将步入成交疲软期，市场需要短期调整；同时福州住宅市场将刚性需求在连续释放后，将步入成交疲软期，市场需要短期调整；同时福州住宅市场将在在5 5月后遭遇传统的销售淡季，因此，其调整还将存在一定的时间，预计将在月后遭遇传统的销售淡季，因此，其调整还将存在一定的时间，预计将在0909年年9 9月后月后调整相对到位。调整相对到位。49达成达成交易交易开发企业开发企业消费者消费者核心愿望：增加现金，缓解资金压力核心愿望：增加现金，缓解资金压力核心愿望：买到高性价比的房子核心愿望：买到高性价比的房子 调低售价，增加销售量，加快资金回笼46、 在价格合适时出售部份持有物业 寻求合作伙伴共同开发优质的土地储备X X X X 在银行商业贷款以外，寻求更多的融资渠道X X X X 向资本市场寻求融资购买大幅降价高性价比房子 选择具有投资潜力物业 选择远郊价格低廉的房子 X X X X 购买高附加值的房子 购买高科技、精装修等特色产品 X X X X资金快速回笼是开发企业现阶段的第一要务，寻求市场底部时消费者置业的衡量标准，两大房地资金快速回笼是开发企业现阶段的第一要务，寻求市场底部时消费者置业的衡量标准，两大房地产主体的合力作用决定产主体的合力作用决定0909年房地产价格不可能快速反弹年房地产价格不可能快速反弹寻求市场合理价格寻求市场合47、理价格房价不会快速反弹房价不会快速反弹50城市城市1212月成交量月成交量1 1月成交量月成交量2 2月成交量月成交量2 2月环比月环比2 2月同比月同比与与0808年平均值相比年平均值相比上海20.81 10.93 11.33 3.60%139.26%-14.20%-14.20%北京17.75 2.47 11.61 370.10%71.12%-13.38%-13.38%典型城市商业市场成交情况典型城市商业市场成交情况典型城市办公市场成交情况典型城市办公市场成交情况城市城市1212月成交量月成交量1 1月成交量月成交量2 2月成交量月成交量2 2月环比月环比2 2月同比月同比与与0808年平均48、值相比年平均值相比上海13.838.736.624.40%38.55%-38.72%-38.72%北京17.052.839.65241%39.66-27.88%-27.88%深圳2.360.430.7779.10%/-34.19%-34.19%物业层面：物业层面：住宅土地商办商办2008200820082008年年年年2009200920092009年年年年进入进入20092009年，商办房地产市场下跌行情已经开始显现年，商办房地产市场下跌行情已经开始显现商办市场传导效应显现商办市场传导效应显现51易居认为易居认为1市场处在调整期，市场处在调整期，9 9月出现新一波的价格松动月出现新一波的价格49、松动2全国商办传导作用显现，商办可能进入销售低谷全国商办传导作用显现，商办可能进入销售低谷 项目在入市时期，福州成交价格可能面临着新一轮项目在入市时期，福州成交价格可能面临着新一轮的调整，因此在产品的规划上因充分考虑价格因素和租的调整，因此在产品的规划上因充分考虑价格因素和租售比例。售比例。52KPIKPI体系体系城市研究城市研究产品研究产品研究综合体案例借鉴综合体案例借鉴城市概况城市概况城市经济城市经济城市建设城市建设城市房地产城市房地产公公 寓寓商商 业业写字楼写字楼53萌芽阶段萌芽阶段2001-20032001-2003年年发展阶段发展阶段2004-20062004-2006年年成熟阶段50、成熟阶段20072007年至今年至今代表代表项目项目阶段阶段概况概况阶段阶段特征特征 出现了福州第一个纯小户型项 目星城国际，纯小户型公寓开 始进入福州置业者的视线，并 取得了较好的销售成绩。星城国际、金禧名门、万都阿 波罗、青春万岁 主要集中在城市中心区域，其 定位以居住类的单身公寓主，阶段后期开始出现酒店式公寓 概念试行。小户型公寓数量猛增，其中开 始出现酒店式公寓，商务式公 寓等概念，许多开发商对小户 型公寓的看好使得有些开发商 甚至将大户型改成小户型，以 此来瓜分市场。华城国际、正大广场、中融商 务公馆、龙城广场、铂金时代、宝龙城市广场、冠亚广场 开发模式成熟，同时公寓市场 供应量开始51、缩减，成交均价达 到目前市场的最高峰，租金上 涨幅度不及价格上涨幅度。集中范围开始扩散，但主要还 是沿城市商务中轴线进行开发。出现拎包入住的精装修小户型，商务公寓等概念也开始显现，但还属于商住范畴。中庚财富天下、阳光乌山荣域、阳光假日公寓、51公馆、新势 力、瀚城国际、群升国际尚都 扩散范围以到达二环边，发展 趋向多元化，主体概念多样化，如SOHO，SOLO，MOHO等，同时在产品塑造上也出现较大 创新。福州小户型公寓市场在历经多年的发展后，目前已步入成熟阶段。经济发展和租赁需福州小户型公寓市场在历经多年的发展后，目前已步入成熟阶段。经济发展和租赁需求的刺激是影响未来小户型公寓发展的主要因素。52、求的刺激是影响未来小户型公寓发展的主要因素。发展概况发展概况54福州主要小户型公寓分布福州主要小户型公寓分布群升国际尚都51公馆瀚城国际阳光乌山荣域基星阁世纪豪门钱隆首座柒星景鸿运帝豪国际华城国际财富天下雅豪新都阳光假日公寓金润财富中心正大广场中融商务公馆新势力万都阿波罗青春万岁银座金尊华林星座华林中央公馆铂金时代宝龙城市广场君临晋安商业中心海钻凤凰城菁华领第80大院盛世茶亭东方银座荣恩中环阳光365星公馆兰庭新天地滨海嘉年华本案本案单从小户型公寓的分布情况来看，项单从小户型公寓的分布情况来看，项目周边所在区域为小户型公寓开发的目周边所在区域为小户型公寓开发的相对空白点相对空白点 从分布上来看53、，福州主要小户型公从分布上来看，福州主要小户型公 寓主要集中在城市的双轴线上，即寓主要集中在城市的双轴线上，即 沿着八一七路，五四、五一路进行沿着八一七路，五四、五一路进行 沿路开发。沿路开发。从功能上来看，五四路、五一中路从功能上来看，五四路、五一中路 沿线的小户型公寓定位多为商务型沿线的小户型公寓定位多为商务型 公寓，而五一北路及八一七路沿线公寓，而五一北路及八一七路沿线 小户型多定位为自住型单身公寓和小户型多定位为自住型单身公寓和 酒店式公寓。酒店式公寓。55在售项目在售项目规模规划规模规划项目名称项目名称占地面积占地面积（平米）（平米）容积率容积率总建筑面积总建筑面积 （平米）（平米）54、总套数总套数建筑规划建筑规划楼层数楼层数群升国际尚都85456.67569956842栋高层31层（1-2层商业）瀚城国际76875.3407437561栋高层30层（1-3层商业）阳光乌山荣域321213963628994栋高层17-29层（1-4层商业）基星阁41864.3180003001栋高层17层（1-2层商业）世纪豪门46018.3381923792栋高层;25-28层（1-5层商业）柒星景37497.47280053151栋高层25层（1-4层商业）福晟钱隆首座81962.1172122803栋高层25-32层（1-2层商业）51公馆56328.7490005811栋高层23层（55、1-4层商业）从项目规模来看，福州在售小户型项目存在占地规模较小，容积率较高，整体规划套数较少从项目规模来看，福州在售小户型项目存在占地规模较小，容积率较高，整体规划套数较少等特点。其中多规划为等特点。其中多规划为1515层以上高层，底层层以上高层，底层1-31-3层多规划为集中商场，多数规划有商业和公寓层多规划为集中商场，多数规划有商业和公寓之前的转换层。之前的转换层。56在售项目在售项目产品塑造产品塑造项目名称项目名称建筑建筑 形态形态梯位梯位单层面积单层面积公摊公摊 面积面积过道过道 长度长度层高层高是否装修是否装修装修装修 标准标准车位车位比比群升国际尚都板式2梯3户465平米23%156、.53.0米否1:0.1瀚城国际塔楼4梯28户1358平米22%1.63.0米否1:0.1阳光乌山荣域连廊式 塔楼 4梯2户1750平米23%1.73.1米否1:0.41基星阁塔楼3梯20户1059平米25%1.63.0米是12001:0.14世纪豪门塔楼3梯10户1469平米24%1.53.0米是现已取消12001:0.42柒星景塔楼4梯15户1120平米21%1.53.0米否1:0.2福晟钱隆首座连廊式2梯8户615平米26%1.8普通3.0米 复式6米否1:0.4651公馆连廊式4梯25户2130平米23%1.510-15层3.8米 其余6米是8001:0.4从产品塑造上来看，目前在售项57、目多为塔楼设计，由于底层多为商场，因此公摊较从产品塑造上来看，目前在售项目多为塔楼设计，由于底层多为商场，因此公摊较大；同时电梯数和车位比均存在不足的特点。大；同时电梯数和车位比均存在不足的特点。57项目名称项目名称主力主力 户型户型主主力力 面面积积主力面主力面积积占占比比群升国际尚都 二房59-7950%瀚城国际 一房40-5078%阳光乌山荣域 一房43-5530%基星阁 一房35-4780%世纪豪门 一房38-4830%柒星景 一房36-5235%福晟钱隆首座复式78-8864%51公馆一房48-5664%户型：一房为主，少量复式户型：一房为主，少量复式面积：面积：36-4836-4858、平米平米占比：主力面积占比占比：主力面积占比50-60%50-60%在售项目在售项目户型供应户型供应58项目名称项目名称项目自身项目自身配配套套核心卖点核心卖点群升国际尚都整体规划商业街，配套主力店东方百货社区规模较大，规划复合街区瀚城国际会所、健身房、多功能厅、空中花园CBD核心商务区阳光乌山荣域城市绿地、架空层会所，露天游泳池临近市行政中心，毗邻宝龙万象商业圈基星阁健身房、店管理物业、空中花园城市中心地段，划片重点小学世纪豪门会所、多功能厅、酒店管理物业城市中心地段柒星景多功能厅、空中花园、咖啡厅城市中心地段，划片重点小学福晟钱隆首座会所、游泳池、健身房、咖啡厅复式产品赠送面积较大51公馆59、会所、健身房、多功能厅、酒店管理物业、会议室、咖啡厅部分3.8米挑高户型，MOHO运行概念 配套：主要依靠项目周边已形成的成熟生活配套，部分项目有根据定位主题加入主题配套配套：主要依靠项目周边已形成的成熟生活配套，部分项目有根据定位主题加入主题配套。卖点：主要卖点依旧以地段为主，特别强调教育资源，部分以产品的创新和性价比为主要卖点。卖点：主要卖点依旧以地段为主，特别强调教育资源，部分以产品的创新和性价比为主要卖点。在售项目在售项目配套卖点配套卖点59群升国际尚都群升国际尚都88328832元元/平米平米5151公馆公馆1079810798元元/平米平米瀚城国际瀚城国际1128611286元元/60、平米平米阳光乌山荣域阳光乌山荣域91769176元元/平米平米基星阁基星阁1417814178元元/平米平米世纪豪门世纪豪门1215712157元元/平米平米钱隆首座钱隆首座81478147元元/平米平米柒星景柒星景1199111991元元/平米平米本案本案区域区域价格价格租金租金投投资资 回回报率报率鼓楼核心区12000-14000元/平米40-50元/平米4-4.29%二环边8800-9400 元/平米25-35元/平米3.41-4.47%台江核心区10000-12000元/平米30-40元/平米3.6-4%二环边8400-9200 元/平米20-30元/平米2.86-3.91%在售项目在61、售项目销售价格销售价格由于近年来小户型公寓由于近年来小户型公寓单价上涨较快，目前在单价上涨较快，目前在售公寓项目投资回报率售公寓项目投资回报率较低。这对公寓价格的较低。这对公寓价格的上涨产生一定抗性。上涨产生一定抗性。60项目名称项目名称第一第一次次 推推案时间案时间累计推案累计推案套数套数累计成交累计成交套数套数累计成累计成交交 套数套数比例比例平均每月平均每月去化套数去化套数近近期成交期成交 价价格格主力成交主力成交户型户型群升国际尚都2009-4-1868441160.09%2068832二房瀚城国际2009-3-2175618724.74%6212286一房阳光乌山荣域2008-9-262、689948553.95%699176一房基星阁2008-5-1730021070.00%14178一房世纪豪门2008-1-3137935693.93%12157一房柒星景2008-1-1331523775.24%11991一房福晟钱隆首座2008-11-162809634.29%198147复式在售项目在售项目销售去化销售去化除个别项目，多数小户型公寓项目近期销售情况良好，单个项目月均去化套数维持在除个别项目，多数小户型公寓项目近期销售情况良好，单个项目月均去化套数维持在6565套左右。目前多个在售项目累计成交率达到套左右。目前多个在售项目累计成交率达到70%70%以上。以上。61在售项目63、在售项目销售去化销售去化 一房一房 主力：35-45平米 次主力：45-55平米 二房二房 主力：85-95平米 次主力：75-85平米 一房一房 主力：40-50万/套 次主力：30-40万/套 二房二房 主力：50-60万/套 次主力：60-70万/套62II III I核心客户：下属县市投资客，进城置业者核心客户：下属县市投资客，进城置业者来源地来源地：福州下属八县，或福州临近市县职业特征职业特征：经济实力雄厚，手头剩余资金较多，多为私营业主、民营企业家、外出做 生意者。价值取向价值取向：进城置业，获取城市户口，购买房地产投资保值。置业关注置业关注：地段环境、教育划片、车行交通、生活配套64、，也注重投资价值重要客户：福州本地投资客户重要客户：福州本地投资客户来源地来源地：福州市区居民职业特征职业特征：大型国有企业领导层，政府公务员、私营企业、支柱型企业中层管理人 员、科研单位及教育机构核心骨干价值取向价值取向：处理非法来源资金，购买房产保值，投资收益置业关注置业关注：注重投资价值、投资回报在售项目在售项目客群分析客群分析63在售项目在售项目客群分析客群分析区域区域主力主力 客客群构成群构成购买注重点购买注重点鼓楼区政府单位企事业职工八县居民户口划片项目形象台江区私营业主周边居民其余县市居民产品性价比总价实用率高鼓楼区与台江区，不但在小户型的销售价格上有一定的差异，同时在购买客群上65、也存在鼓楼区与台江区，不但在小户型的销售价格上有一定的差异，同时在购买客群上也存在较大差异。较大差异。从整体来说，鼓从整体来说，鼓楼区所占有的行楼区所占有的行政和教育、资源政和教育、资源使得该片区小户使得该片区小户型置业的客户群型置业的客户群无论是在综合素无论是在综合素质还是在购买能质还是在购买能力上，都远高于力上，都远高于台江区。台江区。64未来竞争项目未来竞争项目项目名称项目名称总套数总套数目前目前 可可售套数售套数待推套数待推套数群升国际尚都6842730瀚城国际7565690阳光乌山荣域8994140基星阁300900世纪豪门379230柒星景315780福晟钱隆首座28018405166、公馆5811280中旅城397003970合计816417593970从未来竞争来看，目前小户型供应体量正在不断减少，同时后续又无大体量的从未来竞争来看，目前小户型供应体量正在不断减少，同时后续又无大体量的小户型公寓入市，因此市场竞争力较小。小户型公寓入市，因此市场竞争力较小。65对于项目定位的思考对于项目定位的思考从整体市场来看，项目公寓在入市时有几大机会点。从整体市场来看，项目公寓在入市时有几大机会点。我们认为我们认为在市场竞争力较小，项目公寓产品销售无太大抗性的前提下，我们要考虑的并不在市场竞争力较小，项目公寓产品销售无太大抗性的前提下，我们要考虑的并不是细分消费市场进行客群定位，而是把67、公寓的定位做泛，尽可能吸引全市对公寓是细分消费市场进行客群定位，而是把公寓的定位做泛，尽可能吸引全市对公寓有需求的客户群体。进而通过产品的塑造去追求公寓的价值最大化。有需求的客户群体。进而通过产品的塑造去追求公寓的价值最大化。1目前市场小户型公寓的可售量较小目前市场小户型公寓的可售量较小2未来市场小户型公寓的供应量较小未来市场小户型公寓的供应量较小3项目所在区域的小户型公寓市场开发属于空白点项目所在区域的小户型公寓市场开发属于空白点4沿江滨区域基本无小户型公寓项目的开发沿江滨区域基本无小户型公寓项目的开发66滨江首席精装小户型公寓滨江首席精装小户型公寓公寓整体定位公寓整体定位定位诠释定位诠释滨68、江滨江自然资源优势自然资源优势首席首席 地位尊崇，该项目是江滨第一个小户型项目地位尊崇，该项目是江滨第一个小户型项目精装精装产品差异化，提升附加值产品差异化，提升附加值小户型公寓小户型公寓产品类型诠释产品类型诠释671 1、立足项目本体，填补总价和面积区间、立足项目本体，填补总价和面积区间 的空白市场的空白市场2 2、抢先入市，避开后市可能出现的竞争、抢先入市，避开后市可能出现的竞争 公寓发展策略公寓发展策略68对于产品塑造的思考对于产品塑造的思考产品价值产品价值塑造体系塑造体系控制面积控制面积产品创新产品创新高附加值高附加值控制总价控制总价保证项目产品在同类产品中的核心竞争力在控制总价的前提69、下，为项目的价格调整提供灵活的空间拉升产品价格，淡化项目区位及产权年限劣势的有力法宝在公寓产品的塑造上，我们认为控制总价是保证产品核心竞争的首要关键，便于项目在公寓产品的塑造上，我们认为控制总价是保证产品核心竞争的首要关键，便于项目入市时针对竞争项目能够进行多种推广策略的调整。入市时针对竞争项目能够进行多种推广策略的调整。69对于产品塑造的思考对于产品塑造的思考通过控制总价扩大客户范围，用高品质，高形象打动客户。通过控制总价扩大客户范围，用高品质，高形象打动客户。70地缘客户来源主要来源主要来源：台江、晋安、仓山区域本地 客源次要来源次要来源：福州全市及下属县市和周边 县市地缘客户特征主要特征70、主要特征：35-45岁之间，手头资金宽裕，有投资理念，多为私营业主、民营企业家、外出做生意者核心价值观：核心价值观：注重投资价值、投资回报注重投资价值、投资回报地缘客户需求主要需求主要需求：首购、投资型购买次要需求：次要需求：首购、自住型购买等立足台江区域本地客源台江区域本地客源，并直接面向晋安、仓山区域客群晋安、仓山区域客群，同时兼顾福州全市及下属县市和周边县市，以认可区域价值，接受住宅项目的面积段和总价段，主要购买目的为投资型置业投资型置业人群为主客群导入客群导入71客群导入策略客群导入策略核心客户核心客户重要客户重要客户游离客户游离客户扩大客户层意味着先抓核心客户并兼顾游离客户，同时针对71、福州投资客众多的扩大客户层意味着先抓核心客户并兼顾游离客户，同时针对福州投资客众多的特点进行有针对性的渠道营销。特点进行有针对性的渠道营销。项目周边私营业项目周边私营业主，生意人等投主，生意人等投资客资客福州下属县市及福州下属县市及周边县市资金雄周边县市资金雄厚的投资客群厚的投资客群项目周边的自住项目周边的自住型客户型客户72户型配比建议户型配比建议户型户型面积面积配比配比制定配比理由制定配比理由一房主力35-45平米35%55%控制总价，突出项目性价比次主力45-55平米20%二房主力75-85平米20%30%考虑部分自住性客户，把握重要和游离成长客群次主力65-75平米10%4.2米挑高主72、力45-75平米15%15%（中低楼层）优化产品功能，其中强化部分位置较差户型的卖点通过户型创新点，拉升中低楼层户型价值，同时可增加如北向难以去化小户型公寓的通过户型创新点，拉升中低楼层户型价值，同时可增加如北向难以去化小户型公寓的卖点。卖点。73打造两大体系：即建筑外观体系、功能化体系。打造两大体系：即建筑外观体系、功能化体系。体系打造建议体系打造建议74KPIKPI体系体系城市研究城市研究产品研究产品研究综合体案例借鉴综合体案例借鉴城市概况城市概况城市经济城市经济城市建设城市建设城市房地产城市房地产公公 寓寓商商 业业写字楼写字楼75商业市场发展阶段商业市场发展阶段萌芽期加速期稳定期20073、2年前2002-2006年2006-至今特征：以少量住宅底商和传统商业街铺为主，无大体量集中式商业出现。大福州战略提出促使城市商业改造，目前城市主要的大规模百货、商业街和shoppingmall均出现或改造于该阶段。结合海西经济区建设的大背景，政府旧城改造规划陆续展开，如群升国际、君临盛世茶亭、世茂天城等均围绕茶亭商圈开始建设。“东扩南进西拓东扩南进西拓”的大福州发展战略促使福州商业的加速发展，的大福州发展战略促使福州商业的加速发展，“海峡西岸省会中心城市海峡西岸省会中心城市”将成为商业稳定发展的重要支撑。将成为商业稳定发展的重要支撑。商业市场概况商业市场概况76城市商业布局规划城市商业布局规74、划根据福州市2005年城市商业网点“十五”建设及2010年发展规划，确定城市商业布局的发展结构为“一个商业核心区、一个滨水开发带、七个片区”，即“一核一带七区”。其中“一核”指城市商业核心区，包括以鼓楼区、台江区为重点的商贸中心，以东街口、南门兜、中亭街为骨干的中心购物区等；“七区”指火车站广场商贸区、洪山桥商贸区、新店商贸区、鼓山新区商贸区、金山商贸区、上街商贸区、马尾新城商贸区。“一带”指滨江商贸繁荣带。一核一核一带一带新店新店火车站火车站鼓山新区鼓山新区马尾新城马尾新城洪山桥洪山桥金山金山上街上街商业市场概况商业市场概况本案是拥有本案是拥有“滨江商贸繁荣带滨江商贸繁荣带”与与“海峡金融街75、海峡金融街”双重概念双重概念 的第一个开发项目。的第一个开发项目。770707年年4 4季度季度-09-09年年1 1季度商业市场运行情况季度商业市场运行情况商业市场在07年年底08年上半年进入低迷期，08年下半年09年1季度逐渐回暖，供应增长幅度接近100%，成交增长幅度在30%-70%均价变化基本维持在19000元/平方米上下波动存量依旧巨大，其中住宅底商占较大比重商业市场价格幅度调整不大，供求双方矛盾始终存在，存量压力明显。商业市场价格幅度调整不大，供求双方矛盾始终存在，存量压力明显。商业市场概况商业市场概况78典型商圈分布典型商圈分布东街口商圈中中亭亭街街商商圈圈万宝商圈茶亭商圈东街口76、商圈中亭街中亭街商圈商圈万宝商圈东区东区商圈商圈典型商圈概况典型商圈概况79商圈名称商圈名称营业营业 面积面积构成形式构成形式主力辐射主力辐射客群范围客群范围租金租金售价售价日均日均 人流量人流量商圈类型商圈类型老商圈老商圈东街口商圈东街口商圈45万大型百货 特色商业街全市300-700元/月*3.5-7万元/2万人次传统核心商圈中亭街商圈中亭街商圈40万大型百货开放式商业街区购物广场台江区、周边县市250-600元/月*2.5万-6.5万元/2万人次旧城改造商圈新商圈新商圈万宝商圈万宝商圈25万shopping mall项目西二环沿线120-230元/月*2.5万-5万元/1万人次Mall商77、圈东区商圈东区商圈7万集中式商场 社区商业街周边 新区项目80-150元/月*1-2.5万元/0.6万人次新兴住宅区商圈目前新商圈沿二环外或靠近二环分布，老商圈沿八一七路分布目前新商圈沿二环外或靠近二环分布，老商圈沿八一七路分布新老商圈租金差距在新老商圈租金差距在2-32-3倍，售价差距在倍，售价差距在1.51.52.52.5倍倍较成功的新商圈发展模式是一站式消费体验的较成功的新商圈发展模式是一站式消费体验的mallmall模式模式典型商圈概况典型商圈概况80东街口商圈商圈营业面积约45万平米，其中中高档大型百货3家、商业步行街1个，整体商圈大型百货与特色商铺结合较好，充分满足客群的逛街需求，78、日均客流量可达2万人次。地域范围涵盖福州历史文化印记之一的三坊七巷，平添一股浓郁的人文气息。商场管理较为先进，但受早期商业单体规划限制，商业形式以传统的百货为主，缺少集餐饮、娱乐于一身的综合体形态。代表商业名称规模业态定位主力客群定位经营形式经营状况东方百货（东街店）2.2万现代百货中高端收入者租金、扣点良好东百商场3.8万传统百货务实人群租金、扣点一般大洋百货（东街店）3.2万流行百货时尚人士租金、扣点非常好商铺租金在300-700元/月*，售价3.5-7万元/典型商圈概况81中亭街商圈商圈营业面积约40万平米，以东亚第一商业街定位的中亭街为中轴，连接群升国际商业部分、君临天华商业部分、榕城79、古街及元洪购物广场，形成台江区一大特色商圈。日均客流量可达3万人次。结合原有客群消费习惯，进行传统商业街改造的典型案例，零售与批发相结合的运作模式。商铺租金在250-600元/月*，售价2.5万-6.5万元/代表商业名称规模业态定位主力客群定位经营形式经营状况中亭街25万商业街年轻一族、周边县市人群租金、销售良好东百元洪购物广场5.0万购物广场年轻一族、周边县市人群租金、扣点一般东方百货（群升店）3.8万现代精品百货中端收入者联营08年底才开业，一般典型商圈概况82万宝商圈商圈营业面积约25万平米，作为07年正式开业的新兴商圈，依靠两大项目隔路相望，福州商业地产迎来Mall时代。经过近2年的培80、育后，日客流量为0.5万人次。以辐射周边居民为主，超市、影城、餐饮等集聚人气的商业类型成为带动商圈经营状况向良好发展的关键。同时停车方便成为区别市中心商业的重要优势之一。代表商业名称规模业态定位主力客群定位经营形式经营状况万象城10.0万shoppingmall中端收入者、周边居民联营、租金基本良好宝龙城市广场15.0万shoppingmall中端收入者、周边居民联营、销售基本良好商铺租金在120-230元/月*，售价2.5万-5万元/典型商圈概况83东区商圈商圈营业面积约7万平米，以各项目的商业街和大商场进行区域商业物业类型互补。日均客流量为0.2万人次。作为在住宅新区基础上发展起来的商业，81、满足当地居住人群日常生活消费为主，业态水平中等偏下，中高端消费呈现外流趋势。代表商业名称规模业态定位主力客群定位经营形式经营状况东方伟业3.20万综合卖场中低端收入者、周边居民联营、销售基本良好好来屋星光大道2.40万社区商业街项目及周边居民销售一般钱隆世家商业街1.50万社区商业街项目及周边居民销售一般商铺租金在80-150元/月*，售价1-2.5万元/典型商圈概况84整体市场的特点整体市场的特点相对其他省会城市而言，福州商业发展相对固化，市场规模较小导致客流相对其他省会城市而言，福州商业发展相对固化，市场规模较小导致客流 争夺激烈争夺激烈商业物业辐射范围受自身软硬件设施影响最大，区域地缘关82、系阻隔不明显商业物业辐射范围受自身软硬件设施影响最大，区域地缘关系阻隔不明显海西经济区的政策导向成为未来商业发展的动力引擎海西经济区的政策导向成为未来商业发展的动力引擎城市滨水带景观和未来配套优势成为未来商业发展的重心之一城市滨水带景观和未来配套优势成为未来商业发展的重心之一传统商圈受规划面积影响，档次和规模提升空间不大传统商圈受规划面积影响，档次和规模提升空间不大新商圈中出现的集中式商场的集聚人气作用明显优于商业街形态，但前期新商圈中出现的集中式商场的集聚人气作用明显优于商业街形态，但前期 培育成本也相对较高培育成本也相对较高新商圈在福州的培育期至少需要新商圈在福州的培育期至少需要3 35 83、5年年85消费接受程度本土化消费接受程度本土化消费力强，但消费意识相对保守消费力强，但消费意识相对保守“精打细算精打细算”，对促销活动较敏感，对促销活动较敏感有钱的福州人向外，周边县市向内有钱的福州人向外，周边县市向内节假日打折促销经常人满为患节假日打折促销经常人满为患高端品牌消费氛围培育时间长高端品牌消费氛围培育时间长东百、东方、大洋三足鼎立，东百、东方、大洋三足鼎立，外来百货冲击力小外来百货冲击力小消费水平与省会中心城市不符消费水平与省会中心城市不符这种市场特点决定了福州的消费群是这种市场特点决定了福州的消费群是86本案本案君临盛世茶亭君临盛世茶亭世茂天城世茂天城君临天华君临天华群升国际群84、升国际典型物业分析典型物业分析由于商业销售的地域性差别，我们选取了与本案同行政区位的在售项目，作为个案展示由于商业销售的地域性差别，我们选取了与本案同行政区位的在售项目，作为个案展示87项目名称项目名称规模规模面积面积面宽面宽进深进深挑高挑高售价售价投资回报形式投资回报形式君临盛世茶亭20.4万40-1004-710-14底层4.2，2-6层层高3.0沿街两侧商铺8-10万，2-6层商铺1.8-3万，地下商业待推5年固定年回报率为8%或5年后原价回购+20%溢价+5年自营商铺使用权世茂天城4.2万40-904-610-15地下层高6米，国际中心一层层高5米，臻园一层4.2米，2层以上层高3.085、米国际中心一层4-6万，二层2.5-3万，三、四层大面积餐饮1万；臻园商业楼4-8万；地下商铺1-2万前10年每年固定回报率为7%，后五年不低于7%(预计可达10%的年回报)群升国际6.6万40-703.5-4.512-15底层4.8，2层以上层高3.0沿街商铺5-8万，二层1.3-1.5万无君临天华8.0万40-703-412-15底层4.2，2层以上层高3.0沿街商铺6-9万，二层商铺2-3.5万5年开发商承担招商,前3年给客户回报率6个点,后两年回报率8个点典型物业分析典型物业分析世茂和群升通过前期的住宅销售，为商业的销售累计了较强的人气和客户资源。世茂和群升通过前期的住宅销售，为商业的86、销售累计了较强的人气和客户资源。88由于商业经营的地域性差别，我们选取了与本案区位最相近的商业经营项目，作为个案展示由于商业经营的地域性差别，我们选取了与本案区位最相近的商业经营项目，作为个案展示本案本案海润滨江商业街海润滨江商业街东方伟业东方伟业钱隆世家商业街钱隆世家商业街好来屋星光大道好来屋星光大道世茂摩尔街世茂摩尔街典型物业分析典型物业分析89项目项目位置位置规模规模商业形态商业形态业态占比业态占比租金租金二手售价二手售价面宽面宽进深进深层高层高空置率空置率世茂世茂 摩尔街摩尔街台江区江滨中大道118号2万由排尾路商业街、社区内半地下商业街和江滨路商业街组成餐饮29%、茶叶24%、五金287、4%、房产中介4%、船舶配件15%、家具4%江滨路75100元/月/，排尾路210240元/月/江滨路1.3万/，排尾路3.8万/,半地下商业0.9万/3.54米，816米810米5.8米靠近居住人群密集的排尾路无空置店面，经营状况较好；靠江滨路仅4家店面营业，社区内半地下商业街空置严重海润滨江海润滨江花园花园台江区江滨中大道378号1.3万由鳌峰路商业街和社区内商业街组成茶叶9%、五金8%、食品26%、房产中介8%、服装21%,医疗6%、美发4%、其他18%鳌峰路4070元/月/，内街50100元/月/鳌峰路1.4万/，内街1.5万/48米，1015米811米，1522米4.24.5米靠近鳌88、峰路空置率3%，社区内街空置率4%东方伟业东方伟业晋安区福马路鼓山镇政府对面3.2万为4层集中式商场，4层溜冰场，23层沃尔玛，1层商铺1层业态服装43%、食品21%、珠宝9%、化妆品9%、药店9%、其他9%75100/月/2万/3.54米810米3.8米无空置情况好来屋好来屋星光大道星光大道晋安区连洋路水上公园北侧2.4万由沿招贤路的外街和社区内街组成便利店26%、餐饮31%、服装24%、其他19%沿招贤路6580元/月/，内街4060元/月/招贤路1.3万/，内街1万/46米，812米610米4.24.5米沿招贤路空置率18%，社区内街空置率65%钱隆世家钱隆世家商业街商业街晋安区连洋路189、18号1.5万由沿连洋路的外街和社区内街组成便利店22%、餐饮29%、服装35%、其他14%连洋路7080元/月/，内街4060元/月/连洋路1.5万/，内街1.2万/48米，1012米610米4.24.5米靠近连洋路无空置，社区内街空置率55%典型物业分析典型物业分析东区商业街出现较多的两层商铺均为一、二层分开定价和分开销售，通过公共楼梯进东区商业街出现较多的两层商铺均为一、二层分开定价和分开销售，通过公共楼梯进入二层，二层商铺空置率极高，基本无客流。入二层，二层商铺空置率极高，基本无客流。90商业商业定位模式定位模式成行成市成行成市（同系同类）（同系同类）完全补缺完全补缺（同系不同类）（同90、系不同类）扩大主题扩大主题（不同系不同类）（不同系不同类）海西第一滨江风情街海西第一滨江风情街商业街主题定位商业街主题定位91业态类型不同业态类型不同综合效应综合效应集聚人气、特色集聚人气、特色消费目的不同消费目的不同随机性、目地性消费兼容随机性、目地性消费兼容目的性消费目的性消费投资者眼中商业价值的核心是拥有庞大的消费群投资者眼中商业价值的核心是拥有庞大的消费群成熟地段客流优势成熟地段客流优势新区存在消费地段抗性新区存在消费地段抗性消费群导入消费群导入92集聚人气、目地性集聚人气、目地性消费的业态消费的业态专业市场专业市场名品折扣街名品折扣街白领休闲街白领休闲街推荐的混合业态推荐的混合业态特91、色酒吧街特色酒吧街特色餐饮街特色餐饮街利用地段优势，打造滨江特色酒吧一条街如茶艺、足浴、健身、瑜珈、美容等知名商家入驻应考虑好业态分区，消费次序和动线的关系如手机电脑街、服装批发街等，但会影响项目整体档次如台湾闽南风味餐饮等聚集换季名品折扣店为主的购物街1 12 23 34 45 56 6总体业态建议总体业态建议总体业态主要考虑到聚集人气和大面积商业的出租适用的问题，通过业态规划与购物总体业态主要考虑到聚集人气和大面积商业的出租适用的问题，通过业态规划与购物中心商业形成完全补缺。中心商业形成完全补缺。93面积分割建议面积分割建议 考虑到项目规划为两层独立商铺，根据市场上对两层商铺考虑到项目规划92、为两层独立商铺，根据市场上对两层商铺 的的经营案例，除非是商业楼形式通过大型扶梯连接尚可引导人流去经营案例，除非是商业楼形式通过大型扶梯连接尚可引导人流去二层消费，而商业街形式的二层单独经营效果均较差，同时如果二层消费，而商业街形式的二层单独经营效果均较差，同时如果二层单独经营还将与项目自营部分的商业形式产生重叠，故总体二层单独经营还将与项目自营部分的商业形式产生重叠，故总体建议采用一二层打通销售的面积分割形式。建议采用一二层打通销售的面积分割形式。建议第一种方式是以内外街为分割界限，将一、二层垂直捆建议第一种方式是以内外街为分割界限，将一、二层垂直捆绑销售；第二种方式是以二层跨内街或外街，一93、层在内街或外街绑销售；第二种方式是以二层跨内街或外街，一层在内街或外街的叠加分割方式。的叠加分割方式。94商业产品建议商业产品建议餐饮茶楼类餐饮茶楼类养生健身美养生健身美容会所类容会所类摆设精品类、摆设精品类、名品运动折扣类、名品运动折扣类、服饰旗舰店服饰旗舰店路段路段业态定位业态定位销售销售 方方式式面积面积沿鳌峰路 外街精品店单层 出售40-50平米沿鳌峰路 内街名品或运动折扣店、1、2层捆绑出售1层75-80平米2层115-130平米共180-210平米服饰店1层90-100平米2层140-150平米共230-250平米沿曙光路A段外街餐饮、茶楼、酒吧、咖啡吧单层100-120平米共2094、0-240平米沿曙光路A段内街单层130-150平米共260-300平米沿曙光路B段外街养身健身美容会所单层120-140平米共240-280平米沿曙光路B段内街单层150-180平米共300-360平米沿鳌峰路商业分割示意沿鳌峰路商业分割示意外街外街内街内街95客户定位客户定位关注硬件要素：地段潜力、产品尺度、商业形象关注软件要素：商业招商能力、开发商实力、品牌知名度对商业规模效应和未来商业发展趋势的判断成为决策的重要辅助参考因素置业关注置业关注置业关注置业关注35-45岁占较大比例主要职业为私企老板、个体经商者、海外华侨、处级以上公务员、公司中高层管理人员区域来源为公务员和公司管理人员多分95、布在市区，经商者和私企老板多分布在八县属性特征属性特征属性特征属性特征考虑到商铺面积分割在考虑到商铺面积分割在80-25080-250平方米，总价在平方米，总价在240-750240-750万，此类产品万，此类产品的意向客户是目前市场上的高端客群，有如下特点：的意向客户是目前市场上的高端客群，有如下特点：较强的经济实力，有敏锐的投资眼光，热衷投资对商业招商能力和开发商实力较看重获取信息渠道排序：朋友介绍、报纸、户外、电视等购买动机占比投资大于自营需求偏好需求偏好需求偏好需求偏好96销售次序建议销售次序建议 在持有商业的主力店在持有商业的主力店陆续进驻的情况下，配合陆续进驻的情况下，配合造势，采96、取大面积商铺先造势，采取大面积商铺先行的销售策略，将总价抗行的销售策略，将总价抗性最大的产品进行消化，性最大的产品进行消化，优先保证项目商业销售利优先保证项目商业销售利润的主体。润的主体。如持有商业主力店未如持有商业主力店未进驻即进行销售，则应考进驻即进行销售，则应考虑先推部分面积较小商铺虑先推部分面积较小商铺保证销售回款，而后适时保证销售回款，而后适时推出面积较大部分。推出面积较大部分。保证快速回款，降低资金风险的原则保证快速回款，降低资金风险的原则路段路段业态定位业态定位面积面积销售次序销售次序沿鳌峰路外街精品店40-50平米小面积产品可先行入市销售沿鳌峰路内街名品或运动折扣店1层75-897、0平米2层115-130平米共180-210平米待主力百货，商业运行公司入驻后，再行出售服饰店1层90-100平米2层140-150平米共230-250平米沿曙光路A段外街餐饮、茶楼、酒吧、咖啡吧单层100-120平米共200-240平米引进意向合作品牌，如星巴克、吉野家等，出售带租约商铺沿曙光路A段内街单层130-150平米共260-300平米沿曙光路B段外街养身健身美容会所单层120-140平米共240-280平米沿曙光路B段内街单层150-180平米共300-360平米97KPIKPI体系体系城市研究城市研究产品研究产品研究综合体案例借鉴综合体案例借鉴城市概况城市概况城市经济城市经济城市98、建设城市建设城市房地产城市房地产公公 寓寓商商 业业写字楼写字楼98福州写字楼市场总体分析总体市场布局福州行政规划中并没有很明确的CBD中央商务区的区域划分，但由于目前五四路、五一路沿线及其周边商业写字楼、酒店、展馆、金融、娱乐餐饮等大量性的集中，使其早已成为人们心目中的CBD核心商务区。99福州写字楼市场总体分析总体市场发展历程时间：上个世纪80年代代表事件：80年代初，外贸中心大厦（自用性质）面世。80年代末，国际大厦（经营性质高层纯写字楼）推出。意义：标志福州商业写字楼市场正式启动时间：上个世纪90年代初期代表事件：国贸广场销售价格飙升至12000元/平方米意义：凭借着当时良好的经济热潮99、，商业写字楼迎来了高峰期。时间：1993年-2004年前后代表事件：第一次的经济危机对正在起飞的写字楼市场迎头痛击，出现大量写字楼租金低迷，空置率高的市场特征。2000年后，市场开始小幅波动，中小户型住宅和SOHO型办公不断抢占写字楼市场份额。意义：写字楼市场随着经济的变化不断上下浮动，市场首次进入了调整期。时间：2004年-2008年代表事件：福州鼓楼区大力推行楼宇经济，利用产业集中，加强对写字楼的推动。05年开始，房地产市场进入高速上升期，加之经济活跃程度加深，写字楼连带复苏。意义：租售情况看好，空置率下降，写字楼土地市场放量，市场逐步复苏中。市场雏形快速发展波动调整逐渐复苏福州写字楼市场100、从上世纪80年代至2008年分别经历了市场雏形、快速发展、波动调整、逐步复苏的四个阶段。2009年开始，伴随着海西经济区概念的确立，福州城市经济将可能步入黄金发展阶段，写字楼市场将很有可能出现快速复苏乃至再度快速发展的阶段。100福州写字楼市场总体分析总体市场发展分析 一线写字楼租金水平(元/.月)商品房均价(百元/)R=福州市2008年三产GDP总量965.34亿元福州市一线写字楼70-90元/.月，这里取80元/.月。福州市2008年商品房均价为7102元/R=1.12城市写字楼发展水平评估模型上海北京广州天津武汉郑州南京青岛西安福州1.02.03.04.00100020003000400101、0R厦门三产三产GDPGDP总量总量(亿元亿元)写字楼写字楼整体容量整体容量1200大8001200中等3高23中等2较低福州第三产业GDP处于第三城市梯队的领先位置，略高于西安、南京等城市，但福州写字楼租金、价格和开发水平均还处于相对低谷，特别是价格仅略高或接近周边住宅价格。总体市场发展水平属于较低阶段，明显与城市经济规模不符。101福州写字楼市场总体分析福州写字楼市场按照行业分类可分为：甲级写字楼、准甲级写字楼、乙级写字楼、商住公寓等；截至2009年初，福州写字楼市场办公物业约130多个，其中甲级、准甲级、乙级写字楼项目有55个，甲级如环球广场、东煌大厦、平安大厦、置业大厦、中银大厦、力宝102、天马大厦、信和广场等，占总量的7-8%；准甲级、乙级写字楼和商务公寓项目有47个，占到总量的36%；剩余丙级的商住公寓占总量近57%。金融萧条期间，写字楼市场的两级分化的程度更明显，一方面，甲级维持着较高出租率；一方面，准甲级、乙级的出租率迅速下滑，租户出现向低租金商住公寓大量转移的趋势。项目区域租金租售情况环球广场（甲级）CBD核心区60-8090%东煌大厦（新建，甲级）CBD核心区70-9035%平安大厦（甲级）非CBD核心区50-7093%置地广场（甲级）CBD核心区50-7088%世界金龙大厦（准甲级）CBD核心区40-5072%榕城商贸中心（准甲级）非CBD核心区30-4576%三友103、大厦（乙级）CBD核心区25-3061%锦绣大厦（乙级）非CBD核心区20-2569%利嘉大广场（乙级）非CBD核心区30-4065%总体市场特征福州写字楼主要分为甲级、准甲级、乙级、商住公寓的产品类型，其中乙级、商住公寓占总量比例巨大，但该类物业租金、出租率大多不理想。相反甲级类写字楼数量较少，但目前受市场追捧度高，暂时仍无法满足高端客户的租赁需求。102总体市场特征福州写字楼市场总体分析在经历了1993-2004年市场调整后，福州写字楼开发进入了多年的沉寂期，近几年来市场新推的项目寥寥可数。但随着海西经济的发展，越来越多的开发企业关注商办市场后，目前福州写字楼市场待推量、待建量正处于历史高104、点，新一轮的写字楼开发热正蓄势待发。序号项目名称地址开发企业1佳盛广场六一中路28号运盛（上海）实业股份有限公司2友谊大厦六一环岛东南角福州华电房地产公司3信和广场五四路137号信和置业(福州)有限公司、正辉中国4恒力金融中心湖东路中段福建中旅房地产开发有限公司5创业中心大厦乌山西路鼓楼区人民政府6国际青年广场东街83号福建龙宇企业集团7华泉大厦华林路22号福建省福马置业发展有限公司8华夏大厦五一北路171号福建昌盛房地产开发有限公司9建福大厦古田路80号福建迅荣房地产开发有限公司10闽侨大厦五四路3号福州市东方旭日高尔夫房地产有限公司11外经贸广场湖东路199号福建东盛房地产有限公司12中盛105、天地五四路十九中旁福建中盛房地产建设有限公司13中旅城二期五四路128号福建中旅房地产开发有限公司、正辉中国14世茂国际中心八一七路世茂集团15亿力大厦排尾路亿力房地产开发有限公司 福州写字楼市场研究在建写字楼项目统计表103金融风暴的影响福州写字楼市场总体分析在这次席卷全球金融风暴影响后，月度新增楼宇企业数较金融风暴前有明显下降，但情况在3月后出现触底回升的迹象。同时金融风暴后，写字楼市场租户总体呈现原先“商贸旺租”向“现代服务业旺租”转变的现象。月份企业数 注册资金 租赁面积 生产性企业所占比例 商贸企业 所占比例 房地产企业所占比例 注册资金千万元以上2008.071435.72.761106、42.76646.264.2112008.081202.51.45949.24739.297.532008.091044.91.75754.83331.765.8122008.01-12128885.423.2566551.655242.8715.6/月均数据1071.96554662009.01-0459356.78.228648.224741.62810.2/月均数据1482.0571627 福州写字楼市场研究新增楼宇企业状况统计表104总体市场启发与预测福州写字楼市场总体分析 福州写字楼市场发展潜力巨大海西经济区蓄势待发，总体市场正处于快速复苏的阶段相比同经济规模城市，写字楼价格水平还明107、显处于低谷中低端项目充斥市场，高标准写字楼数量明显过于缺少 新一轮写字楼开发热即将出现在建、待建写字楼数量处于历史高点金融商办用地近期成交火爆国内外知名企业试水高标准写字楼开发 金融风暴的影响正迅速消退短暂的楼宇企业新增速度放缓后，在09年1季度便出现迅速好转 预测：福州写字楼市场正处于再次快速发展的初始阶段，合理制定写字楼开发计划，福州写字楼市场机会远大于风险。105福州甲级写字楼市场分析甲级写字楼分布项目建筑形态项目属性开发企业市场影响力环球广场高层在营中一线甲级写字楼集升房地产平安大厦高层在营中甲级写字楼平安物业投资置地广场高层在营中甲级写字楼武夷集团东煌大厦高层新建在营甲级写字楼东煌地108、产中银大厦高层新建在营甲级写字楼/力宝天马大厦高层新建在营甲级写字楼天马房地产开发有限公司信和广场（开发中）高层建设中甲级写字楼正辉中国中旅城2期（开发中）超高层城市综合体中旅地产/正辉中国世茂国际中心（开发中）超高层城市综合体，地标建筑群世茂集团亿力大厦高层规划建设中亿力房地产恒力金融中心高层规划建设中中旅地产福州甲级写字楼聚集性极强，多聚集在五一路、五四路、华林路、湖东路、CBD核心区，呈王字型分布形状。但随着未来甲级、5A级新项目的建成，目前福州顶级写字楼分布的格局不久将出现改变。福州写字楼市场研究在营、在建甲级、5A级写字楼统计表106福州甲级写字楼市场分析典型项目展示环球大厦区域位置109、：鼓楼区五四路158号办公面积：79000建筑层数：36层，裙楼6层立面风格：现代风格，石材与钢化玻璃为主标层面积：2200标准层高：3.6m最低净高：装修后，走道2.4m,办公室2.3m大堂层高：7.2-7.5m，双层大堂面积：200-300大堂风格：现代简约网络地板：有配置卫生间：公共区域设置空调方式：中央空调车位配置：临时停车4元/小时；地下停车位600-1000元/月，车位120个物业费：5元/月电梯配置：OTIS，A区:6部客梯,1部货梯;B区:2部客梯,1部货梯,2.5m/s物管公司：集升物业典型租户：马士基航运、摩托罗拉、诺基亚、飞利浦、甲骨文、IBM、香港航空16F万达项目环球110、租户.docx公摊率：A区38%，B区33%租赁情况：60-85元/月，90%107典型项目展示置地广场福州甲级写字楼市场分析区域位置：鼓楼区五四路89号办公面积：61000建筑层数：30层，裙楼5层立面风格：现代风格，石材与钢化玻璃为主标层面积：1680标准层高：3.6m最低净高：装修后，走道2.2m,办公室2.2-2.6m大堂层高：7.2m，双层大堂面积：200-300大堂风格：现代简约网络地板：有配置卫生间：公共区域设置空调方式：中央空调车位配置：5元/次（地下)/3元/次（地面）；车位800元/月，车位124个物业费：4元/月电梯配置：OTIS，6部客梯，1部货梯，2.5m/s物管公司111、：武夷物业典型租户：省工业设备安装公司（25F）武夷集团（33F）省建工总公(35-36F）万达项目置地租户.docx公摊率：35%租赁情况：60-85元/月，88%108典型项目展示平安大厦福州甲级写字楼市场分析区域位置：台江区五一中路88号办公面积：39000建筑层数：30层，裙楼4层立面风格：现代风格，石材与钢化玻璃为主标层面积：1300标准层高：3.6m最低净高：装修后，走道2.4m,办公室2.4-2.6m大堂层高：7m大堂面积：300-400大堂风格：现代简约网络地板：有配置卫生间：公共区域设置空调方式：中央空调，特灵车位配置：车位140个，临时停车4元/小时物业费：5元/月电梯配置112、：OTIS，4部客梯，2部货梯，2.5m/s物管公司：平安物业典型租户：平安人寿、招商银行、索尼（中国）有限公司、国信证券有限责任公司、阿里巴巴（中国）网络科技有限公司万达项目平安租户.docx 公摊率：35%租赁情况：60-70元/月，93%109区域位置：鼓楼区温泉街道五四路109号办公面积：39000建筑层数：30层，裙楼5层立面风格：现代风格，钢化玻璃为主标层面积：976标准层高：3.5m最低净高：装修后，走道3.2m,办公室2.4m大堂层高：3.4-3.6m大堂面积：200-300大堂风格：现代简约网络地板：有配置卫生间：公共区域设置空调方式：中央空调车位配置：5元/次,地下车位90113、个、地面车位18个物业费：5元/月电梯配置：OTIS，5部客梯，1部货梯，3.5m/s物管公司：东煌物业典型租户：中国石化公司(18-26F)、英大证券（5F）、深圳平安银行（1-5F）万达项目东煌租户.docx公摊率：35%租赁情况：70-90元/月，65%典型项目展示东煌大厦福州甲级写字楼市场分析110福州甲级写字楼市场分析热点在建项目世茂国际中心世茂天城项目是一个城市综合体项目，位于福州市中心茶亭公园边上，地处八一七路的中轴线上，上接东街口商圈，下连台江商圈，五一广场、于山风景区近在咫尺。项目共分为四个地块其中地块一为以近300米的高度问鼎“福建第一高楼”的世茂国际中心，地块二、三将建成114、6幢170多米的超高层公园景观住宅，地块四为茶亭公园的地下空间。地块一为群众路与广达路交叉处，将建成一幢近300米高的福建第一高楼世茂国际中心，包含五星级世茂洲际酒店、5A写字楼、商场和一幢7层的商业裙楼；地块二为广达路与国货路交叉处，将建成3幢170多米的超高层公园景观住宅及1幢2层的商业裙楼；地块三为儿童公园路与广达路交叉处，将建成3幢170多米超高层景观住宅；地块四为茶亭公园地下空间，负一层为福州首家女士主题百货，负二层为停车场。特征及卖点:福建第一楼，300米高度；海西第一街，核心商业圈；城市综合体，规模效应强；国际化外观，环保性建材；全程国际物管，戴德梁行；茶亭公园景观，环境优越；5115、A 级前瞻规划，顶级硬件标准，知名标志企业开发 在建中的世茂国际中心誉有“福建第一高楼”的光环,是福州历史上首个真正5A级规划建设的写字楼项目。世茂国际中心地处“海西第一街”的核心区位，首创聘请知名国际物管全程管理，尚未入市便早已吸引多方的关注。111典型项目研究福州甲级写字楼市场分析租赁企业类型占比金融类8%物流类2%中介咨询9%信息类10%广告传媒9%商务会展1%节能环保1%营销策划与管理2%设备安装与租赁1%地质勘查设计0%农业支撑1%生物技术1%其他8%商贸企业42%房地产业7%租赁企业类型主要租赁面积金融类150-200，银行保险大面积物流类300-500中介咨询150-300信息类116、120-200广告传媒120-300商务会展120-200节能环保120-200营销策划与管理150-500设备安装与租赁150-300地质勘查设计200-300农业支撑200-300生物技术200-300其他120-500商贸企业120-500房地产业500-1000 福州写字楼市场研究典型甲级写字楼租赁客户统计表福州甲级写字楼市场还未出现行业聚集型的专业写字楼，整体甲级写字楼的租户数量中仍以中小企业为主。但本次调研的典型项目租户质量明显高于中低端写字楼，中大型企业租赁总面积占比超半，入住的金融类、房地产类租户相对数量更多。租赁企业分类租赁面积占比国际企业、合资企业26%中大型民营企业24%117、中大型国营企业17%普通中小型企业33%112典型项目研究福州甲级写字楼市场分析目前在营的甲级写字楼相比乙级、商住公寓受到本轮金融风暴的影响较小，整体出租状况还维持在一个相对较好的水平。而新建在推的写字楼由于目前市场处于较低的价格阶段，一改以往的营销模式，目前主要采用整层出租的形式来运营。福州写字楼市场研究典型甲级写字楼销售运营状况表项目建筑形态项目属性成交运营状况 环球广场高层在营中一线甲级写字楼60-80元/，出租率90%，平安大厦高层在营中甲级写字楼50-70元/，出租率93%，置地广场高层在营中甲级写字楼50-70元/，出租率88%，东煌大厦高层新建在营甲级写字楼不对外销售，只整层招租118、；租金70-90元/，出租率35%信和广场高层新建在推甲级写字楼拟不对外销售，采用整层招租中旅城2期（开发中）超高层在建甲级写字楼预计2009年下半年入市，采用整层招租世茂国际中心（开发中）超高层在建5A级写字楼预计2010年上半年入市销售，预定15000-16000元/113典型项目研究福州甲级写字楼市场分析规划设计细项典型项目标准外立面风格现代风格，原外立面用材以干挂石材、钢化玻璃为主，新建项目现钢化玻璃幕墙为主，更具现代气息建筑层数在营典型项目主要是30-35层，新规划部分项目出现超高层的设计趋势标准层面积（）在营典型项目1000-2200，分割单元面积120-400为主层高（米）在营典119、型项目3.5-3.6m最低净高要求走廊在营典型项目2.4-3.2m办公室在营典型项目2.2-2.6m首层大堂面积（）在营典型项目200-400层高在营典型项目3.4-7m(单、双层）网络地板要求大部分有配备卫生间设置公共区域设置，男女分区，男区10-12，7-8电梯电梯数（部/幢）4-7部客梯，1-2部货梯速度（m/s）速度2。5-3.5m/s空调方式均配备有中央空调目前的在营典型写字楼规划设计主要以建筑外立面、大堂装饰提升租赁企业形象为主，但在软件配套、服务理念、实用性上与顶级商务中心还有一定差距。但随着新一轮开发热的到来，LED大屏幕、观景高速电梯、配套商务会所等配套设计将会塑造出福州新顶120、级写字楼。福州写字楼市场研究典型甲级写字楼规划设计情况表114总体市场启发与预测福州甲级写字楼仍然乐观海西经济区蓄势待发，经济正处于复苏阶金融风暴期间，甲级写字楼市场受影响较小，租赁情况依旧平稳甲级写字楼价格水平还明显处于低谷新一代顶级写字楼粉墨登台国内外知名企业试水高标准写字楼开发在建甲级写字楼较多，竞争势必拉高开发水准超高层、5A级写字楼首次登场，顶级标准再次拔高 中大企业租户的争夺即将拉开众多甲级项目拟将采用整层租赁的模式，均将中大企业作为引入重点国内外著名品牌企业入驻对于提升项目形象档次至关重要 预测：甲级写字楼依旧会受市场追捧，但新一代的写字楼将撰写顶级写字楼的标准，福州甲级写字楼市121、场将会良性竞争主导的竞争阶段。福州甲级写字楼市场分析115企业需求产品形态需求交通需求配套功能需求办公面积需求办公面积需求从企业发展的阶段来看，通常成长型企业的面积需求在150-300平米，扩展型300-500左右，成 熟 型 的 在 500-1200左右。满足企业公关、行政办公的企业行为随着产品的升级，逐渐步入高端写字楼开发新阶段，在这一阶段，为了展示企业的形象，气派、宏伟、标志性的高层、超高层写字楼将是首选。满足企业会议培训、商务谈判交流等的需求大堂：大堂的设计注重气派、富丽堂皇的空间营造感。会议室：在整栋楼提供公用的、有偿的会议室。休闲餐饮：在底层大堂设置西餐、咖啡吧等休闲餐饮类配套。智122、能化：符合相应等级办公的智能化配套。物业管理：人性化是办公物业管理的突破点。商业配套：满足办公群体的消费要求。满足战略管理、市场营销的企业行为金融类企业的商务交流比较多，因此便捷的交通和商务氛围显得非常重要。他们往往会选择一些CBD或者相关产业的聚集区。外贸、物流类企业更关注交流的便利。租赁客户需求研究企业客户选择写字楼物业往往是基于物业满足其自身的企业运营需求的程度，而不同行业、不同阶段的企业的运营需求又各有不同。我们将企业选择物业的运营需求划分为四大类，分别是产品形态需求、办公需求、交通需求、配套功能需求。写字楼物业客户分析116租赁客户需求研究为了进一步了解福州甲级写字楼项目租户中不同类123、型企业对于产品形态需求、办公需求、交通需求、配套功能的实际需求，我们通过电话拜访、约见拜访的方式初步对若干不同类型的企业进行了调查。国际、合资企业写字楼具体需求特征形象要求一般选择地标性的标志性建筑，以凸显企业形象硬件、物业要求对硬件设备、阳光生态、绿色环保、生态办公、智能化以及息化等的要求比较高;相对而言，要求停车位较多；对交通、电梯等待信时间、物业管理效率和服务质量等要求较高决策因素有聚集效应，愿意选择外资企业租赁或购买客户较多的写字楼；同时也受到外交政策或国际贸易环境等政治因素的影响，租赁较多使用面积要求购买或租赁面积通常中大搬迁因素一次装修成本高，不轻易搬迁其他因素频繁的国际业务与交往124、，对信息化的便利性与技术性要求高；要求能提供24小时商务条件；希望能提供国际级标准的写字楼物业管理与服务市场地位中央商务区顶级写字楼的重要客源之一中大型民营企业写字楼具体需求特征形象要求不太考虑地理位置、商务环境较差的区域硬件、物业要求品质、形象、物业管理等各方面的综合素质要求高.安全性要求比较高;对阳光生态、绿色环保、生态办公、智能化以及信息化等的要求相比而言，没有国际企业要求那样高购买决策因素比较谨慎，决策层次多，影响因素比较复杂;运营成本是影响其购买决策的最重要的因素；使用面积要求 购买或租赁面积中等为主搬迁因素不轻易搬迁，但相比国际、国营企业可能性略高其他因素深知其品牌与写字楼品牌的关125、系，希望办公场所能够展示其强大的实力；与国际大企业共驻一栋写字楼以展示其国际性市场地位CBD高档写字楼或泛CBD高档写字楼的重要客源写字楼物业客户分析117租赁客户需求研究写字楼物业客户分析中大型国营企业写字楼具体需求特征形象要求选择代表性建筑，以凸显企业形象硬件、物业要求品质、形象、物业管理等各方面的综合素质要求高.安全性要求比较高;对阳光生态、绿色环保、生态办公、智能化以及信息化等的要求相比而言，没有国际企业要求那样高购买决策因素 比较谨慎，决策层次多，影响因素比较复杂;使用面积要求 购买或租赁面积通常较大，但购买行为居多搬迁因素一次装修成本高，不轻易搬迁其他因素希望办公场所环境优美，写字126、楼软硬件条件能够展示其强大的实力与经营管理水平市场地位CBD高档写字楼或泛CBD高档写字楼的重要客源普通中小型企业写字楼具体需求特征形象要求因为自身实力弱，通常有行业或其他因素的扎堆效应和跟随效应,(由于福州市区交通等各项目配套主要集中,目前该类企业主要集中在市区各写字楼或者商住楼中)硬件、物业要求根据各个企业的行业特点，对写字楼的档次和硬件条件有不同的要求；有些行业对写字楼的形象和档次有要求;对写字楼的物业管理要求有高有低，根据行业不同而有差别购买决策因素价格是其选择写字楼十分重要的因素，甚至有时是决定性的因素；企业老总个人的意志和喜好决定购买决策；十分注重办公的运营成本，对空调、停车场等费127、用比较敏感使用面积要求 通常对这些写字楼的购买面积不大搬迁因素主要根据公司业务发展速度而定，搬迁较频繁其他因素对写字楼的面积划分与间隔十分重视，也重视写字楼面积的实际使用率市场地位中型企业喜欢挤在CBD中的小角落，让CBD成为其独特的实力名片118市中心中大型企业，写字楼的区域环境、硬件设施、办公面积等无法满足其企业形象的要求，需要向更高、更佳写字楼迁移城市中小企业的现有的办公条件无论是面积、环境还是档次上都无法满足企业自身发展的需求以及由于项目商业运营、娱乐休闲产业引导和产业聚集而吸引来的企业企业需求产品形态需求产品形态需求租赁客户定位通过对于项目自身属性重新审视，以及对于福州现有租赁需求的128、深入了解后，发现现有市场租户企业中注重写字楼产品形态需要、配套功能需求，弱化交通需求的企业客户更容易选择我们的写字楼物业。写字楼物业客户分析企业经营行为存在共性：战略管理 市场营销 会议培训 企业公关 行政办公 商务谈判租赁企业客户主要范围：外资、合资、中大型国有、中型民营、小型特色企业119写字楼物业客户分析销售客户定位项目写字楼物业的销售客户也主要分为投资性客户和自用性客户，但基于目前福州甲级写字楼市场价格处于低谷，建议项目营销采用整层出租引入知名企业客户、整层装修以快捷办公室出租给小型特色企业后带租约销售以争取更广的客源。投资性客户五区八县的中小企业主党政机关的中高层干部私营企业的中高管129、理人员归国华侨或涉外务工人士.特征：见多识广，对价格相当敏感，资产保值、增值为主要目的自用性客户中大型国营企业、中大型民营企业特征：价格敏感度适中，物业是否有助提升企业形象、运营成本是否合适是主要考虑的问题120写字楼物业定位分析写字楼物业市场定位通过对于项目潜在租赁、销售客户的需求分析，结合目前甲级写字楼市场的供应状况，为应对未来的同质项目竞争，建议建设甲级甚至5A高标准写字楼来塑造“福州城市新名片”。生态商务大楼高层建筑形态构筑项目区域标杆项目形象，办公大楼采用高科生态技术，突破传统的办公理念，打造生态商务理念。标志性建筑高层打造标志性建筑，树立江滨办公典范。塑造未来福州城市新名片 纯商务130、 生态型 标志性121写字楼物业定位分析万达写字楼项目 绿色商务新境界 魅力滨江新起点纯粹、完善的商务配套，让项目的活力体现在全天候24小时服务商务人士的商务办公充分利用项目独特的江滨优势，同时提供独一无二的的休闲区域项目定位福州城市新名片，不但要突出商务中心的地位，更应突出其与城市标志的差异项目作为滨江休闲商务新起点，全天候展示其独特的魅力写字楼物业开发主题122写字楼物业定位分析环球大厦置地广场平安大厦东煌大厦中旅城中旅城2 2期期世茂国际中心世茂国际中心写字楼物业开发建议福州现有的在营甲级写字楼外立面多以现代为主，用材多采用石材、钢化玻璃，但新建、拟开发的新甲级写字楼项目呈现出后现代风格131、趋势，外立面以钢化玻璃幕墙为主。建筑外观设计建议采用现代感强并具有强烈的感染力的外观形式，以便塑造“江滨地标建筑”。123写字楼物业开发建议写字楼物业定位分析项目写字楼物业的主要租赁对象设定为国内外中大型企业和小型特色企业，在开发细节上需要注意纯粹的商务氛围和完善的商务配套的营造。裙楼业态尽量要以服务商务谈判、商务会议、商务接待等为主，不应商业气息太过浓厚或嘈杂。124写字楼物业定位分析写字楼物业开发建议为吸引小型特色企业入租，扩大写字楼物业的客户群，建议进行整层装修后分割小单间以快捷办公的模式出租给小型特色企业，在开发建设方面建议注意快捷办公的需求。公共过道公共过道公共行政前台设备齐全的公用132、会议间公共洽谈室双人快捷办公室六人快捷办公室125写字楼物业定位分析写字楼物业深化建议为了配合国内外中大型企业和小型特色企业的入租，在考虑企业客户实际使用需求的同时，本项目写字楼物业规划设计需要更具有前瞻性、标志性，而在硬件配套方面需要与同等写字楼相比相近或具有一定的优势。规划设计细项建议标准外立面风格钢化玻璃幕墙，更具现代气息其他配制LED大屏幕，方便入住企业品牌宣传标准层面积（）单层1200，分割单元面积建议360、360、120、120、120、120层高（米）3.6m最低净高要求走廊2.6-2.8m办公室2.6m首层大堂面积（）300-400层高6.5-7m(双层）网络地板要求配备卫生133、间设置公共区域设置，男女分区，男区10-15，10-12电梯电梯数（部/幢）6部客梯，2部货梯（建议设置一部观景电梯）速度（m/s）3.5m/s空调方式配备中央空调126写字楼物业定位分析写字楼物业售价建议目前福州写字楼市场总体价格水平处于较低位置，相近位置的写字楼物业价格仅接近或略高于周边商品住宅项目售价。营销策略方面，建议整体招租80%后带租约销售甚至区域开发热度一定后入市。项目项目属性成交运营状况 环球广场在营中一线甲级写字楼二手成交单价1100013000元/平安大厦在营中甲级写字楼二手成交单价10000-11000元/置地广场在营中甲级写字楼二手成交单价1000011000元/力宝天马大厦在营中甲级写字楼二手成交单价900011000元/世界金龙大厦在营中准甲级写字楼二手成交单价800010000元/榕城商贸中心在营中准甲级写字楼二手成交单价80009000元/新侨联广场在营中准甲级写字楼二手成交单价80009000元/世茂国际中心（开发中）在建5A级写字楼预计2010年上半年入市销售，预定15000-16000元/本项目写字楼物业/12000-15000元/（具体根据入市情况确定）127