1、二零一零年一月二十日上海江桥万千百货规划定位报告一、市场调研二、项目定位三、总体规划四、与2011标准体系对比分析五、工作节点表目 录一、市场调研城市百货行业概况竞争对手调研目 录市场调研部分总市场调研部分总页数不超过页数不超过8 8页页项目概述项目概述1交通分析交通分析2l地理位置地理位置 地处上海市西北嘉定区江桥板块万达广场内，紧靠金沙江西路与华江路交界处，南对规划路、西面黄家花园路，毗邻普陀区、长宁区、闵行区。l概述概述 上海万千江桥店随万达广场落户在长三角沪宁发展轴上“虹桥交通枢纽”的核心位置。虹桥交通枢纽是大虹桥战略规划的核心，集合了航空、高速、城际铁路、磁浮、轨交、公交等多种交通方2、式，衍生60平方公里的综合功能拓展区。距离市中心人民广场直线距离仅约12公里，距中山公园仅约8公里。l万达广场项目概述万达广场项目概述 江桥万达广场是继五角场万达广场和周浦万达广场之后，万达集团在上海开发的第三个大型城市综合体。规划用地约18.63万，总建筑面积约55万，其中商业面积约21万。项目集中了城市公寓、商业广场、SOHO、餐饮酒吧街等多重物业类型。项目计划于2011年全线竣工。江桥万千概况江桥万千概况项目概述项目概述1交通分析交通分析2l交通枢纽交通枢纽快速干道：沪宁高速公路、A20外环线等轨道交通：根据上海市城市远景轨道交通建设规划（方案），江桥范围内：1.轨道13号线共设金华路站3、（金沙江西路、临洮路附近）黄家花园路站（金沙江西路、金运路口）两个站点，预计2013年可投入使用。2.轨道交通14号线共设星华路站（曹安公路、星华路附近）华江支路站（曹安公路、华江支路口）两个站点，预计2013年可投入使用。l公交线路公交线路（江桥万达广场周边公交车站的分布情况）1号站（华江路金沙江西路站）173路、安虹线（距万达广场约30米）2号站（金沙江西路华江路站）江桥1路、121路（距万达广场约150米）3号站（五四站）158路、南嘉线（距万达广场约200米）4号站地铁13、14号线（在建中）、地铁17号线（规划中）l建议建议对江桥万达周边公交线路的调查显示，目前6条线路虽离万达广场比4、较近，运营时间也较晚，但线路及站点仍然非常缺乏，建议未来与政府和公交公司沟通，增加公交线路，使项目公共交通得到改善。江桥万千交通状况江桥万千交通状况上海市百货行业概况上海市百货行业概况商圈概况商圈概况:上海的百货业历史悠久,自上世纪90年代以来,百货零售蓬勃发展,规模迅猛扩大，商场数量超过100家,2009年销售额突破300亿元，第一八佰伴、久光、上海新世界城位居销售前三甲。商圈名称商圈名称商圈名称商圈名称距江桥万千距江桥万千距江桥万千距江桥万千徐家汇商圈徐家汇商圈徐家汇商圈徐家汇商圈1111公里公里公里公里南京西路商圈南京西路商圈南京西路商圈南京西路商圈1212公里公里公里公里南京东路商圈南5、京东路商圈南京东路商圈南京东路商圈1515公里公里公里公里淮海路商圈淮海路商圈淮海路商圈淮海路商圈1313公里公里公里公里虹桥商圈虹桥商圈虹桥商圈虹桥商圈8 8公里公里公里公里陆家嘴商圈陆家嘴商圈陆家嘴商圈陆家嘴商圈1717公里公里公里公里中山公园商圈中山公园商圈中山公园商圈中山公园商圈9 9公里公里公里公里五角场商圈五角场商圈五角场商圈五角场商圈1919公里公里公里公里大华宝山商圈大华宝山商圈大华宝山商圈大华宝山商圈9 9公里公里公里公里中环百联商圈中环百联商圈中环百联商圈中环百联商圈5 5公里公里公里公里西郊百联商圈西郊百联商圈西郊百联商圈西郊百联商圈5 5公里公里公里公里上海市区百货商圈6、分布上海市区百货商圈分布 商圈分布商圈分布:主要竞争对手分析主要竞争对手分析中环百联东方商厦中环百联东方商厦西郊百联友谊商厦西郊百联友谊商厦中环百联商圈中环百联商圈 西郊百联商圈西郊百联商圈 位于上海市普陀区，沪宁高速公路与真北路中环线交，集百货、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型购物广场，其中，大型百货有中环百联东方商厦，属社区型商圈。位于上海西郊的长宁区新泾地区，是集百货、餐饮、休闲、娱乐为一体的又一大型购物中心，百货有西郊百联友谊商厦，属社区型商圈。序号序号序号序号商场名称商场名称商场名称商场名称开业时间开业时间开业时间开业时间经营面积经营面积经营面积经营面积商场定位商场定位商场定位商场定位消7、费人群消费人群消费人群消费人群所属商圈所属商圈所属商圈所属商圈销售（年度最新）销售（年度最新）销售（年度最新）销售（年度最新）1.1.中环百联东方中环百联东方商厦商厦2006.12.212006.12.212500025000中档中档社区型社区型中环商圈中环商圈4.44.4亿元亿元2.2.西郊百联友谊西郊百联友谊商厦商厦2004.12.22004.12.21000010000中档偏上中档偏上周边中高档周边中高档住宅区住宅区西郊商圈西郊商圈1.51.5亿元亿元竞争对手配套设施（所处位置及面积）竞争对手配套设施（所处位置及面积）竞争对手基础情况竞争对手基础情况序序序序号号号号商场名称商场名称商场名8、称商场名称总服总服总服总服务台务台务台务台VIPVIP中中中中心心心心残疾残疾残疾残疾人洗人洗人洗人洗手间手间手间手间母婴母婴母婴母婴室室室室改衣改衣改衣改衣处处处处名表名表名表名表维修维修维修维修中心中心中心中心首饰首饰首饰首饰维修维修维修维修中心中心中心中心皮鞋皮鞋皮鞋皮鞋维修维修维修维修中心中心中心中心顾客顾客顾客顾客休息休息休息休息区区区区儿童儿童儿童儿童活动活动活动活动区区区区停车停车停车停车场场场场1.1.中环百联东中环百联东方商厦方商厦1F/141F/141F/141F/14B1-4FB1-4F/3 F 3 F/10/101F/41F/41F/151F/15/1-1-4F/2049、F/20/B2/10B2/100000个个车位车位2.2.西郊百联友西郊百联友谊商厦谊商厦1F/91F/91F/91F/9B1-3FB1-3F/2F/102F/10/1F/71F/7B1/7B1/7/B1-B1-2F/802F/800 0个车个车位位主要竞争对手分析主要竞争对手分析主要竞争对手分析主要竞争对手分析竞争对手店庆情况竞争对手店庆情况序号序号序号序号商场名称商场名称商场名称商场名称店庆日店庆日店庆日店庆日SPSP活动活动活动活动PRPR活动活动活动活动店庆销售店庆销售店庆销售店庆销售1.1.中环百联东方中环百联东方商厦商厦1212月月2121日日福袋有礼、满额送券、特惠小礼包福袋有礼10、满额送券、特惠小礼包世界著名服饰品牌特卖世界著名服饰品牌特卖21002100万（万（3 3天）天）2.2.西郊百联友谊西郊百联友谊商厦商厦1212月月2 2日日服饰满服饰满300300立减立减150150、优惠随心选、优惠随心选300300元当元当420420元用、五五庆生大礼放元用、五五庆生大礼放送、会员积分送、会员积分5 5倍享倍享五周年文艺表演五周年文艺表演12001200万（万（5 5天）天）竞争对手促销活动情况竞争对手促销活动情况序号序号序号序号商场名称商场名称商场名称商场名称日期日期日期日期宣传媒体宣传媒体宣传媒体宣传媒体活动主题活动主题活动主题活动主题主力活动主力活动主力活动主11、力活动1.1.中环百联东方中环百联东方商厦商厦20102010年年9 9月月1111日日-20102010年年1010月月7 7日日DMDM宣传页、短宣传页、短信、地铁时代信、地铁时代报、电台报、电台东方商厦中环店金秋献礼东方商厦中环店金秋献礼活动期间，顾客凡当日单活动期间，顾客凡当日单柜消费累计满柜消费累计满300300立减立减150150元。元。2.2.西郊百联友谊西郊百联友谊商厦商厦20102010年年7 7月月3 3日日-20102010年年8 8月月8 8日日新闻晨报、新闻晨报、DMDM、短信、短信百联运动节百联运动节-申城盛会、乐申城盛会、乐游百联游百联满满300300立减立减1012、0100竞争分析竞争分析二、竞争对手分析：二、竞争对手分析：优势：优势：劣势：劣势：年销售额：年销售额：优劣势主要描述：优优劣势主要描述：优势品类、品牌、促销、势品类、品牌、促销、商务条件、装补等我商务条件、装补等我们可以人为努力改变们可以人为努力改变的方面的方面目 录二、项目定位定位分析（SWOT分析）项目定位本部分总页数本部分总页数不超过三页不超过三页SWOTSWOT分析分析优势劣势机遇威胁项目策略项目策略项目策略：项目策略：品牌策略：品牌策略：品类策略：品类策略：招商策略：招商策略：促销策略：促销策略：服务策略：服务策略：目 录三、总体规划品牌落位图标杆品牌1 1、1F1F方案（方案（B13、 B）柜位面积4560m 建筑面积：7300m 品牌数：82个 单柜面积：56m品牌落位图品牌落位图标杆品牌标杆品牌楼层楼层品类品类品牌数量品牌数量代表品牌代表品牌商场使用面积商场使用面积1F化妆品化妆品1515欧泊莱、欧莱雅、欧泊莱、欧莱雅、OLAYOLAY27672767黄金珠宝黄金珠宝1212周大福、老凤祥、老庙周大福、老凤祥、老庙钟表眼镜钟表眼镜3 3亨吉利、宝岛眼镜亨吉利、宝岛眼镜女鞋女鞋2929莱尔斯丹、莱尔斯丹、BELLEBELLE、TATATATA、星期六、哈森、星期六、哈森女包女包4 4PATTYPATTY、艾菲尔、艾菲尔楼层合计楼层合计63632F2F少女装少女装4343E14、SPRITESPRIT系列、系列、ONLYONLY、VERO MODAVERO MODA、艾格系列、艾格系列31813181配品配品8 8兰闺坊、兰闺坊、BETTY BOOPBETTY BOOP楼层合计楼层合计51513F淑女装淑女装3838亦谷、娇鼎、舒朗亦谷、娇鼎、舒朗31273127内衣内衣1515安莉芳、芬狄诗、古今、曼妮芬安莉芳、芬狄诗、古今、曼妮芬季节品季节品4 4皮皮狗、帝高皮皮狗、帝高配品配品7 7RIMERIME楼层合计楼层合计64644F4F男正装男正装2424TONY WEARTONY WEAR、沙驰国际、九牧王、沙驰国际、九牧王34173417男休闲男休闲1414ESP15、RITESPRIT、JACK&JONESJACK&JONES、SELECTEDSELECTED、马克华菲、马克华菲男配饰男配饰8 8三枪、宜而爽、三枪、宜而爽、ZIPPOZIPPO男鞋男鞋6 6卡帝乐、鳄鱼恤卡帝乐、鳄鱼恤男包男包6 6皮尔卡丹、比华利保罗皮尔卡丹、比华利保罗楼层合计楼层合计58585F5F运动运动1313NIKENIKE、NIKE 360NIKE 360、CONVERSECONVERSE、ADIDASADIDAS、PUMAPUMA27202720床用床用7 7淑女屋、雅芳婷、维科淑女屋、雅芳婷、维科家用家用2 2多样屋、骨瓷多样屋、骨瓷儿童儿童2929丽婴房、好孩子、丽婴房、16、好孩子、NIKE KIDSNIKE KIDS、博士蛙系列、智高乐高、博士蛙系列、智高乐高楼层合计楼层合计5151总合计总合计2872871521215212目 录四、与2011年标准体系对比分析综述品类布局对比分析商务条件对比分析品牌级次对比分析装修补贴对比分析综述综述综述阐述与标准综述阐述与标准的差异总体情况，的差异总体情况，让受众知道差异让受众知道差异最大方面是什么最大方面是什么 江桥万千的商务条件与标准的差异主要存在于合同保证金、常年管理费、VIP承担及物业管理费上。2011年商务条件标准中，合同保证金均为10000元，常年管理费为5000元，VIP均为承担，物业管理费均为20元。而江桥17、万千的预计商务条件中，合同保证金均为5000元，常年管理费A、B类品牌基本在2000-3000元，黄金钟表等品类VIP无法承担，运动等品类物业管理费为15元。由于周浦店是万达在上海开的第一家百货，在对新店的不了解、地理位置的偏僻及招商时又恰逢金融危机的种种因素影响下，当时的商务条件都无法达到较高的标准，大部分标杆品牌的商务条件均比上海市场要低。而江桥万千仅是上海地区的第二家门店，又与周浦店的开业时间相差仅仅1年多，在万千百货在上海地区尚未成熟，影响尚且不大的情况下，大部分品牌资源还是要依靠周浦店来进行支援，这样势必也导致江桥店多数品牌的商务条件需以周浦店为基础及依据，从而无法得到较大的提升。品18、类品类布局（面积）差异分析布局（面积）差异分析中品类规划所在楼层规划楼层序号大类中类面积占比规划面积规划占比面积差异比例差异1精品精品00.00%00.00%00.00%12珠宝5003.33%6334.16%1330.83%113钟表眼镜3502.33%3702.43%200.10%11小计小计8508505.67%5.67%100310036.59%6.59%1531530.92%0.92%1 11 14化妆品化妆品5003.33%3572.35%-143-0.98%11小计小计5005003.33%3.33%3573572.35%2.35%-143-143-0.98%-0.98%1 1119、 15女装少女270018.00%300219.73%3251.73%226淑女206013.73%233815.37%2781.64%337内衣3602.40%4783.14%1180.74%338季节品4603.07%1681.10%-292-1.97%339饰品2801.87%3222.12%420.25%2、32、3小计小计5860586039.07%39.07%6308630841.47%41.47%4714712.40%2.40%2 2、3 32 2、3 310男装男正11807.87%13348.77%1540.90%4411休闲9706.47%155810.24%5883.7720、%4412运动10807.20%10847.13%4-0.07%5513男配2101.40%1711.12%-39-0.28%44小计小计3440344022.93%22.93%4147414727.26%27.26%7077074.33%4.33%4 4、5 54 4、5 514皮具男鞋2701.80%2141.41%-56-0.39%4415女鞋13509.00%12328.10%-118-0.90%1116保健（租赁）3302.20%680.45%-262-1.75%边角处117箱包4803.20%2471.62%-233-1.58%手袋1、女包2、箱包4女包1、男包4小计小计2430221、43016.20%16.20%1761176111.58%11.58%-669-669-4.62%-4.62%4 4、5 51 1、4 418家用床用3802.53%4542.98%740.45%5519家用4402.93%1080.71%-332-2.22%5520儿童8505.67%10747.06%2241.39%5521家电（数码）2501.67%00.00%-250-1.67%5小计小计1920192012.80%12.80%1636163610.75%10.75%-284-284-2.05%-2.05%4 4、5 55 5总计总计1500015000100%100%1521215222、12100%100%212212有差异的有差异的品类标红品类标红品类品类布局（数量）差异分析布局（数量）差异分析序号大类中类数量占比规划数量 规划占比 数量差异 比例差异标准单柜面积规划单柜面积单柜面积差异1精品精品00.00%00.00%00.00%0 002珠宝102.92%124.10%21.18%50 5333钟表眼镜113.21%93.07%2-0.14%32 419小计小计21216.12%6.12%21217.17%7.17%0 01.05%1.05%82 82 949412124化妆品化妆品205.83%155.12%-5-0.71%25 24-1小计小计20205.83%5.23、83%15155.12%5.12%-5-5-0.71%-0.71%25252424-1-15女装少女5014.58%4314.68%-40.10%54 70166淑女3610.50%3812.97%72.47%57 6257内衣123.50%155.12%31.62%30 3228季节品102.92%41.37%-5-1.55%46 42-49饰品123.50%155.12%31.62%23 21-2小计小计12012034.99%34.99%11511539.25%39.25%4 44.26%4.26%210210227227171710男装男正164.66%248.19%83.53%74 24、56-1811休闲174.96%144.78%-3-0.18%57 1115412运动185.25%134.44%-5-0.81%60 832313男配123.50%82.73%-4-0.77%18 213小计小计636318.37%18.37%595920.13%20.13%-4-41.76%1.76%209209271271626214皮具男鞋102.92%62.05%-40.87%27 36915女鞋4011.66%289.56%10-2.10%34 461216保健（租赁）51.46%10.34%-4-1.12%66 68217箱包144.08%103.41%-4-0.67%34 2525、-9小计小计696920.12%20.12%454515.36%15.36%-22-22-4.76%-4.76%161 161 175175141418家用床用102.92%72.39%-3-0.53%38 652719家用102.92%20.68%-8-2.24%44 541020儿童205.83%299.90%84.07%43 37-621家电（数码）102.92%00.00%-10-2.92%25 0-25小计小计505014.58%14.58%383812.97%12.97%-13-13-1.61%-1.61%150 150 1561566 6总计总计343343100%100%29326、293100%100%-50-5044 44 53539 9有差异的有差异的品类标红品类标红商务条件差异分析商务条件差异分析不达标细分到不达标细分到品类层级即可，品类层级即可，不用细化到品不用细化到品牌牌大品类小品类品牌等级预计商务条件预计商务条件差异备注基本扣率重大活动管理费VIP承担物业管理费（元/平米/月）常年管理费合同保证金（元）化妆品化妆品A+经销18%/A经销18%/A联营14%/B18%1%/2030005000VIP标准为承担，常年管理费标准为5000元，合同保证金标准为10000元C20%1%/2050005000VIP标准为承担，合同保证金标准为10000元黄金珠宝黄金摆件27、金条3%/5000合同保证金标准为10000元投资金条0.8%/5000合同保证金标准为10000元裸钻A15%/5000合同保证金标准为10000元B18%/5000合同保证金标准为10000元C20%/5000合同保证金标准为10000元黄金A+7%/5000合同保证金标准为10000元A8%/2030005000VIP标准为承担，常年管理费标准为5000元，合同保证金标准为10000元B8%/2050005000VIP标准为承担，合同保证金标准为10000元江桥万千预计商务条件江桥万千预计商务条件商务条件差异分析商务条件差异分析大品类小品类品牌等级预计商务条件预计商务条件差异备注基本扣28、率重大活动管理费VIP承担物业管理费（元/平米/月）常年管理费合同保证金（元）黄金珠宝K金A+9%/5000VIP标准为承担，合同保证金标准为10000元A11%/2030005000重大活动管理费标准为1%，VIP标准为承担，常年管理费标准为5000元，合同保证金标准为10000元B13%/2050005000重大活动管理费标准为1%，VIP标准为承担，合同保证金标准为10000元C15%/2050005000重大活动管理费标准为1%，VIP标准为承担，合同保证金标准为10000元铂金A+7%/20/5000合同保证金标准为10000元A8%/2030005000重大活动管理费标准为1%，V29、IP标准为承担，常年管理费标准为5000元，合同保证金标准为10000元B10%/2050005000重大活动管理费标准为1%，VIP标准为承担，合同保证金标准为10000元商务条件差异分析商务条件差异分析大品类小品类品牌等级预计商务条件预计商务条件差异备注基本扣率重大活动管理费VIP承担物业管理费（元/平米/月）常年管理费合同保证金（元）黄金珠宝钻石镶嵌A+10%/20/5000合同保证金标准为10000元A13%/2030005000重大活动管理费标准为1%，VIP标准为承担，常年管理费标准为5000元，合同保证金标准为10000元B18%/2050005000重大活动管理费标准为1%，V30、IP标准为承担，合同保证金标准为10000元C20%/2050005000重大活动管理费标准为1%，VIP标准为承担，合同保证金标准为10000元珍珠、玉石、水晶A+13%/20/5000合同保证金标准为10000元A18%/2030005000重大活动管理费标准为1%，VIP标准为承担，常年管理费标准为5000元，合同保证金标准为10000元B20%/2050005000重大活动管理费标准为1%，VIP标准为承担，合同保证金标准为10000元C22%/2050005000重大活动管理费标准为1%，VIP标准为承担，合同保证金标准为10000元商务条件差异分析商务条件差异分析商务条件差异分析商31、务条件差异分析商务条件差异分析商务条件差异分析商务条件差异分析商务条件差异分析商务条件差异分析商务条件差异分析商务条件差异分析商务条件差异分析品牌级次差异分析品牌级次差异分析产品组品类A占比规划数量规划数量占比数量差异差异率B占比规划数量规划数量占比数量差异差异率C占比规划数量规划数量占比数量差异差异率精品部珠宝眼镜838%629%733%化妆品化妆品420%840%840%女装部女装1412%4638%6050%男装部男装914%2844%2641%皮具部皮具1217%2739%3043%家用部家用612%2244%2244%合计合计A A20%20%B B40%40%C C40%40%差异32、率是实际差异率是实际占比减去标准占比减去标准占比所得占比所得装修补贴装修补贴品牌品牌预计装补预计装补装补标准装补标准理由理由哈森10000080000舒朗100000无该品牌目前在上海市场属于A类，其余门店也均有装补NIKE匡威NIKE360400000300000因周浦店NIKE、匡威两个品牌有30万元装补，现江桥仍均为宝原公司代理销售，因此现3个品牌需装补40万元文字部分说明装补总额文字部分说明装补总额度，表格部分只需要将度，表格部分只需要将超出装补标准的品牌罗超出装补标准的品牌罗列，然后分析原因列，然后分析原因装补预算：装补预算：装补超标品牌装补超标品牌江桥万千装补总额度为297000033、元目 录五、工作节点表人员进度招商进度工程进度工作节点表工作节点表工作内容工作内容12月1月2月3月4月5月6月6/24开业招商工作招商工作组织架构组织架构工程部分工程部分隐蔽工程完成，并参与验收；乙装全面封板，包柱，铺设大理石地面；机电工程安装完毕。交接验收工作。人员招聘、培训，设备交接并熟悉现场；现场工程全部完工。负责验收交接工作。收银台、导示等集采项目完成。丙装工程前期审图，及办理相关进场手续。5月8日起开始丙装工程进场；工程配合各品牌公司现场装修工作。6月15日丙装工程完成；6月16日试营业正式营业前工程细节调整本节点为重大节点，本节点为重大节点，标注出招商、招聘筹标注出招商、招聘筹备周期，截止时间等备周期，截止时间等重大节点即可重大节点即可我们相信通过努力我们一定能我们相信通过努力我们一定能高质量按期开业，谢谢高质量按期开业，谢谢