1、宜兴万达广场宜兴万达广场前期商业市场调研及定位报告2011201120112011年年年年8 8 8 8月月月月21212121日日日日目目 录录一、城市概览（魅力展现等）一、城市概览（魅力展现等）二、区域介绍（区位优势等）二、区域介绍（区位优势等）三、城市商业（商圈概况等）三、城市商业（商圈概况等）四、项目分析（优势劣势等）四、项目分析（优势劣势等）五、项目定位（卖点提炼等）五、项目定位（卖点提炼等）六、品牌落位（业态规划等）六、品牌落位（业态规划等）一、城市概览一、城市概览1、城市卖点 2、总体介绍3、经济数据 4、结 论一、城市概览江苏省重点发展新兴中心城市，中国陶都和江南水城江苏省重点2、发展新兴中心城市，中国陶都和江南水城-中国中国 宜兴宜兴城市介绍 总体介绍：总体介绍：宜兴从宜兴从20012001开始参与全国县域经济基本竞争力评价，名次逐年上升，最开始参与全国县域经济基本竞争力评价，名次逐年上升，最近连续两年排名全国百强县第六；近连续两年排名全国百强县第六；20102010年完成年完成GDP805GDP805亿元，增速达亿元，增速达17.5%17.5%；宜兴市辖宜城街道等宜兴市辖宜城街道等4 4个街道、个街道、1414个镇，总面积个镇，总面积2038.72038.7平方公里；平方公里；至至20102010年末城市总人口：年末城市总人口：123123万；万；继继20062003、6年在全省率先全面建成小康社会之后，年在全省率先全面建成小康社会之后，20092009年又被评为首届全国年又被评为首届全国十大最具幸福感县级城市，宜兴已经成为全国幸福指数最高的地区之一。十大最具幸福感县级城市，宜兴已经成为全国幸福指数最高的地区之一。宜兴市是一座拥有宜兴市是一座拥有21002100余年城建史和余年城建史和70007000多年制陶史的名城，素有中国多年制陶史的名城，素有中国“环保之乡环保之乡”、“著名陶都著名陶都”、“教授之乡教授之乡”的美誉。宜兴地处长江三角洲太湖流域，隶属无锡市，距太湖的美誉。宜兴地处长江三角洲太湖流域，隶属无锡市，距太湖西西6464公里，与浙江、安徽两省接壤4、，是江苏省最南边的一个县级市；土地肥沃，气候温和，公里，与浙江、安徽两省接壤，是江苏省最南边的一个县级市；土地肥沃，气候温和，是江南著名的鱼米之乡。是江南著名的鱼米之乡。宜兴位于太湖西岸，地处苏浙皖三省交界、长三角腹地、沪宁杭三角几何中心，是江苏宜兴位于太湖西岸，地处苏浙皖三省交界、长三角腹地、沪宁杭三角几何中心，是江苏省确定重点发展的三级省确定重点发展的三级I I类新兴中心城市。全市总面积类新兴中心城市。全市总面积2038.72038.7平方公里，人口平方公里，人口105.73105.73万，下万，下辖辖2121个镇和个镇和1 1个国家级环保科技工业园。个国家级环保科技工业园。城市介绍城市竞5、争力城市竞争力（城市GDP对比、人均GDP、固定投资、社会零售消费总额）经济数据经济数据20102010年全市实现地区生产总值（年全市实现地区生产总值（GDPGDP）805.82805.82亿元，环比增长亿元，环比增长17.517.5%。按户籍人口计算人均地区生产总值按户籍人口计算人均地区生产总值7516375163元，环比增长元，环比增长18.1%18.1%。今年今年1-71-7月份，我市固定资产投资完成月份，我市固定资产投资完成218.29218.29亿元，同比增长亿元，同比增长20.2%20.2%。社会消费品零售总额社会消费品零售总额274.81274.81亿元，比上年增长亿元，比上年增6、长19.0%19.0%。城乡市场协同发展。城乡市场协同发展。县域经济基本竞争力蝉联全国第六位，入选县域经济基本竞争力蝉联全国第六位，入选福布斯福布斯20102010中国大陆最佳十强中国大陆最佳十强县级城市。县级城市。居民富裕程度居民富裕程度（人均工资水平历年增长对比、农民收入对比、人均可支配收入对比、人均实际消费支出对比）一、城市介绍一、城市介绍宜兴市职工平均工资为宜兴市职工平均工资为3885138851元。其中市区在岗职工平均工资为元。其中市区在岗职工平均工资为4970949709元，比上年元，比上年增长增长8.4%8.4%；宜兴市城镇居民人均可支配收入为宜兴市城镇居民人均可支配收入为2587、6925869元，同比增长元，同比增长11.5%11.5%；宜兴市农民人均纯收入达宜兴市农民人均纯收入达1267912679元，增长元，增长12.9%12.9%；20102010年，城镇人均住房建筑面积达到年，城镇人均住房建筑面积达到38.738.7平方米，比上年末增加平方米，比上年末增加2.12.1平方米平方米 ，98%98%的居民家庭拥有一套自主产权住房，的居民家庭拥有一套自主产权住房，42%42%的居民家庭拥有三居室及以上的住房的居民家庭拥有三居室及以上的住房 结结结结 论论论论宜兴已形成了以环保设备、电线电缆、精细化工、陶瓷、冶金、化纤织造、服装服饰为主的产业集群，以及包括机电、轻工、8、新材料、新能源等行业门类齐全、布局合理、协作配套能力较强的工业体系。宜兴是长三角的区域性交通枢纽，航空、铁路、公路、水路运输方便快捷。消费者对商品、服务的需求尚未得到充分满足，有广阔的市场前景。一、城市介绍一、城市介绍二、区域介绍二、区域介绍1、区域概况2、经济结构3、交通概况4、结论二、新庄镇介绍（东氿新城）二、新庄镇介绍（东氿新城）1 1、东氿新城概况、东氿新城概况新庄镇位于驰名中外的陶都,是宜兴市近年重点城市建设改造的区域之一。建材、环保、贸易等30多家外资企业落户于此。目前相关商服配套业不足，项目周边以新建、在建楼盘及工厂、作坊、修配业为主，已入住楼盘及居民相对匮乏。全镇辖区面积 449、 平方公里，现有11个行政村，2个社区居委会，总人口3.6万人，历史悠久，物产丰富，是典型的江南鱼米之乡。以东氿大道运河沿岸作为景观展示轴，延人民路打通城市主要发展，规划形成城市副中心。东临东氿大道，南到东虹东路，西至枫隐路，北到阳羡东路，距市中心步行街3公里。目标建设成为集都市休闲、购物娱乐、城市办公、商旅居住为一体的城市副中心。2 2、经济结构概况经济结构概况2.1 经济数据2010年全年完成地区生产总值805亿元，增长17.5%；财政总收入151.07亿元，增长44.5%；固定资产投资额完成360亿元，增长25.1%；城镇居民人均可支配收入25869元，增长11.5%；农民人均可支配收入10、13603元，增长10.3%，城镇登记失业率控制在2.5%；社会消费品零售总额达274.81元，比上年增长19%二、新庄镇介绍二、新庄镇介绍3.3.交通概况交通概况航空：距上海浦东国际机场170公里，南京禄口国际机场130公里，杭州国际机场160公里，常州机场70公里，无锡机场60公里。公路：锡宜高速、宁杭高速公路全线通车，宁杭公路、沪宁公路在街道郊会合。贯穿街道全境的常宜高速公路也正在建设之中，即将竣工通车。铁路：新建成的新长铁路贯穿宜兴市全境，宜兴站距离新庄6公里。水运：新庄街道濒临太湖，为江南水乡，河道纵横，水运极其便利，大船队可直达上海、江阴、张家港等大中型港口。贯穿新庄境内的芜申运河11、（安徽芜湖至上海）已于2005年7月改造后正式通航。二、西区介绍二、西区介绍 4.4.结结 论论区域经济对商业的影响区域经济对商业的影响：东氿新城与主城区紧密相连,很多资源可依托而生。东氿新城开发区强大的经济发展势头所产生的相应拉动力，势必带动东氿新城的发展。城东区已成为宜兴经济发展的新引擎。产业升级必将带来消费需求，城东的商业氛围也将日趋繁荣，随着商业配套的逐步开发成熟，宜兴城市核心东移趋势明显。区域交通对商业的影响区域交通对商业的影响:东氿新城目前已形成“两横四纵”的主干道格局，“两横”自东向西分别是庆源大道、阳羡东路，“四纵”从南到北分别是人民北路、荆邑北路、荆溪北路、东氿大道。这六条主12、干道把城区各部分紧密联系，便于规划设置商务、金融、办公及商业设施，同时又与主城区极具融通，进一步加强东氿新城以居住、休闲商业、商务办公等功能为主的城市副中心地位，与主城区形成功能互补、和谐发展局面。项目的机会项目的机会：项目所处城东区位于老城区人民路步行街核心商圈辐射边缘，商业布局处于空白点，随着东氿新城的进一步开发建设，项目前景十分看好。二、东区介绍二、东区介绍 三、城市商业三、城市商业1、全市商圈2、商圈分析3、商业网点4、重要商家（商场图&简介、各层品牌、各层租金、优势&劣势）5、分析综述（概述、对手规划布局、经营模式&租金分析、结论之市场空白点、结论之租金建议）6、本市品牌销售排名（餐13、饮、服装、配套）1 1、全市主要商圈分布图（标出项目所在位置）、全市主要商圈分布图（标出项目所在位置）例如：例如：三、城市商业三、城市商业宜兴万达宜兴万达华地百货华地百货华地百货华地百货新东方新东方百货百货蛟桥河蛟桥河步行街步行街大统华大统华新苏南新苏南百货百货人民路商圈东氿新城商圈 主要商圈名称概况分析居民生活水平及消费能力1、华地百货2、华地百货和信店3、新东方百货4、新苏南百货5、蛟桥河商业街形成于上世纪90年代，商业极其成熟，城市消费者认知度高，交通四通八达，宜兴商业企业位居于此。但业态极其单一，主要是以百货为主。宜兴城区范围内，人口数量近30万，人均月收入2500-4000元，月消费14、能力：1200元-1800元左右。工薪阶层居多。消费类型：除高收入人群以外，宜兴城区居民多以本土消费为主，理智消费群体相对偏少。私家车较多，交通便利，商圈高度成熟，没有区域限制，客流密集度高。三、城市商业三、城市商业2.2.商圈分析商圈分析三、城市商业三、城市商业3.3.主要竞争对手分布图主要竞争对手分布图华地百货华地百货华地百货华地百货和信店和信店新东方新东方百货百货蛟桥河蛟桥河步行街步行街大统华大统华新苏南新苏南百货百货宜兴万达宜兴万达待建商业待建商业新庄街道市中心传统商圈三、城市商业三、城市商业简介：宜兴华地百货于1994年12月18日开业，公司建筑面积38192平方米，经营面积224615、3平方米，是华地集团下第一家大型综合百货公司。目前公司拥有员工人数1500多名。未来几年，宜兴华地将进一步明确自身定位，实施“品牌化管理”战略，锁定中高端消费群体，进行楼层布局调改，加快品牌汰换速度，扩大女性品类贡献，引进follifollie、诺贝达、CR、1991、INSATIN、JORYA、MOJO、ANMANI、德诗等名品，提升高端女性消费，实现持续高增长。4.1 4.1 重要商家分析重要商家分析华华 地地 百百 货货 品品 牌牌 情情 况况楼层楼层品品 牌牌 名名 称称B1B1品牌鞋类、箱包：品牌鞋类、箱包：皮尔卡丹、金利来、沙驰、宾度、爱步、红蜻蜓、蜘蛛王、老爷车、富贵鸟、梦特娇、16、皮尔卡丹、金利来、沙驰、宾度、爱步、红蜻蜓、蜘蛛王、老爷车、富贵鸟、梦特娇、BATABATA、KISS CATKISS CAT、思加图、百丽、千百度、天美意、索菲娅、都市星期天、皇冠、威豹等、思加图、百丽、千百度、天美意、索菲娅、都市星期天、皇冠、威豹等1F1F精品服饰、黄金珠宝、钟表：精品服饰、黄金珠宝、钟表：都彭、华斯度、都彭、华斯度、CKCK、周大福、潮宏基、谢瑞麟、名牌、梅花、周大福、潮宏基、谢瑞麟、名牌、梅花、RADORADO、TUDORTUDOR、ROLEXROLEX、天梭、天梭、WATCHWATCH、伊丽莎白雅顿、欧珀莱、嘉娜宝、欧莱雅、美宝莲、玉兰油等、伊丽莎白雅顿、欧珀莱、嘉17、娜宝、欧莱雅、美宝莲、玉兰油等2F2F时尚少淑女装、女包、饰品：时尚少淑女装、女包、饰品：欧时力、艾格、艾雅、欧时力、艾格、艾雅、ONLYONLY、MIAMIAMIAMIA、百家好、百家好、VERO MODAVERO MODA、Mind BridgeMind Bridge、江南布衣、流行秀、劲草、江南布衣、流行秀、劲草、La gogoLa gogo、MIKEBANAMIKEBANA、TEENIE WEENIETEENIE WEENIE、沙驰、沙驰、COBOCOBO、美甲等、美甲等3F3F成熟女装、文胸、内衣：成熟女装、文胸、内衣：钡萱、娜尔思、雅莹、朗姿、珂莱蒂尔、欧迪芬、爱慕、曼妮芬、伊丝芬18、歌钡萱、娜尔思、雅莹、朗姿、珂莱蒂尔、欧迪芬、爱慕、曼妮芬、伊丝芬、歌帝、猫人、珍贝、贝加尔、金利来、梦特娇等帝、猫人、珍贝、贝加尔、金利来、梦特娇等4F4F男装、男鞋、箱包：男装、男鞋、箱包：等等WE.DELUREWE.DELURE、迪柯尼、凯莱露喜、曼哈顿、斯卡图、沙驰、凯撒大帝、古劳、雅、迪柯尼、凯莱露喜、曼哈顿、斯卡图、沙驰、凯撒大帝、古劳、雅戈尔、梦特娇、皮尔卡丹、金利来、花花公子、戈尔、梦特娇、皮尔卡丹、金利来、花花公子、JACK JONESJACK JONES、马克华菲、马克华菲、GXGGXG、暇步仕等、暇步仕等5F5F运动、休闲、童品：运动、休闲、童品：李宁、佐丹奴、李宁、佐19、丹奴、LEELEE、LEVISLEVIS、卡帕、阿迪达斯、耐克、乔丹、匹克、匡威、骆驼、卡帕、阿迪达斯、耐克、乔丹、匹克、匡威、骆驼、耐克、安踏、花花公子、特步、好孩子、丽婴房、耐克、安踏、花花公子、特步、好孩子、丽婴房、URQURQ、E-BABYE-BABY、巴拉巴拉、爱法贝、巴布豆、史努比、巴拉巴拉、爱法贝、巴布豆、史努比、米奇、米奇、TONYJEANSTONYJEANS等等2F2F东东华地家电城：华地家电城：主营空调、冰箱、燃具、电脑、数码、床品、电视、音响及小家电等主营空调、冰箱、燃具、电脑、数码、床品、电视、音响及小家电等4.2 4.2 重要商家品牌落位重要商家品牌落位三、城市商业三20、城市商业1.华地百货位于宜兴市中心核心商圈，是宜兴最具文化底蕴的零售商业基地。2.客层定位明确，动线规划合理，品牌组合优越。自1994年12月18日开业以来经营业绩良好，曾获得全国100名百货企业排名。3.交通便利，客流量大，影响力强。4.占有宜兴50%以上的持卡消费份额。1.业态相对单一，商厦经营体量较小（近2.3万平米），影响了诸多品牌的顺利入驻。2.开业时间较长，商场硬件老化，设备设施及品牌结构有待提升。3.由于物业自身受限，限制了餐饮、娱乐业态的入驻，降低了商厦的吸客能力，影响自身的发展。4.2010年销售额为7.2个亿，目前正在优化品牌结构。优势劣势4.34.3 重要商家优劣势分析21、重要商家优劣势分析华地百货华地百货三、城市商业三、城市商业三、城市商业三、城市商业简介：华地百货和信店是按照香港华地国际集团的连锁化标准规划、布局和经营管理的全方位大型百货商场。华地百货和信店位于宜兴市中心核心商圈，是宜兴最具文化底蕴的零售商业基地，有着自身独特的顾客群体和商圈优势。华地百货和信店自2004年11月20日正式开业以来，吸引了全市乃至周边的众地区多消费者。华地集团实现服务业企业上市“零突破”。财政收支快速增长。4.1 4.1 重要商家分析重要商家分析华华 地地 百百 货货 和和 信信 店店 品品 牌牌 情情 况况楼层楼层品品 牌牌 名名 称称1F1F黄金珠宝、女鞋：黄金珠宝、女鞋22、：益安、伊莲、潮宏基、梵迪、周大福、通灵、周大生、大汉玉库、玉满堂、益安、伊莲、潮宏基、梵迪、周大福、通灵、周大生、大汉玉库、玉满堂、CrocsCrocs、Sixty NineSixty Nine、CHRISEDAYCHRISEDAY、AEEAEE、MUXMUX、百丽、千百度、星期六、接吻猫、伊、百丽、千百度、星期六、接吻猫、伊 伴、花花公子、伴、花花公子、TATATATA、蜘、蜘蛛王、达芙妮等蛛王、达芙妮等2F2F少淑女装：少淑女装：艾格、艾格、ONLYONLY、米可班纳、百家好、米可班纳、百家好、VERO MODAVERO MODA、Mind BridgeMind Bridge、江南布衣、23、江南布衣、La gogoLa gogo、太平鸟、太平鸟、天恩、浪漫一身等天恩、浪漫一身等3F3F女装、饰品、床品、内衣文胸、箱包：女装、饰品、床品、内衣文胸、箱包：e-noone-noon、RICCIRICCI、遇见、德菲帝奥、易菲、名莎、婉甸、素图、遇见、德菲帝奥、易菲、名莎、婉甸、素图、似水年华、台绣、玲珑、斯尔丽、圣可尼、伊尔曼斯、羽衣甘蓝、迪昆希、孚日、凤凰、堂皇、梦兰、似水年华、台绣、玲珑、斯尔丽、圣可尼、伊尔曼斯、羽衣甘蓝、迪昆希、孚日、凤凰、堂皇、梦兰、三套车、恒源祥、圣布凡、猫人、爽竹、哥弟、雪竹、曼妮芬、曼诗婷、欧迪芬、思薇雅、芬迪诗等三套车、恒源祥、圣布凡、猫人、爽竹、哥弟24、雪竹、曼妮芬、曼诗婷、欧迪芬、思薇雅、芬迪诗等4F4F男装、男鞋、箱包：男装、男鞋、箱包：波司登、金利来、凯撒大帝、曼哈顿、法兰斯顿、七匹狼、梦特娇、保罗诗丹、花波司登、金利来、凯撒大帝、曼哈顿、法兰斯顿、七匹狼、梦特娇、保罗诗丹、花花公子、皮尔卡丹、沙驰、鳄鱼、太子龙、袋鼠、啄木鸟、蜘蛛王、骆驼、卡丹路、花公子、皮尔卡丹、沙驰、鳄鱼、太子龙、袋鼠、啄木鸟、蜘蛛王、骆驼、卡丹路、BOSSBOSS绅威等绅威等5F5F运动、休闲、童品：运动、休闲、童品：李宁、卡帕、阿迪达斯、耐克、乔丹、匹克、匡威、骆驼、耐克、安踏、花花公子、李宁、卡帕、阿迪达斯、耐克、乔丹、匹克、匡威、骆驼、耐克、安踏、花花公25、子、特步、汤尼俊士、马克华菲、特步、汤尼俊士、马克华菲、Jack JonesJack Jones、以纯、森马、邦威、以纯、森马、邦威、URQURQ、E-BABYE-BABY、巴拉巴拉、爱法贝、嗒、巴拉巴拉、爱法贝、嗒嘀哒、马拉丁、巴布豆等嘀哒、马拉丁、巴布豆等外铺外铺餐饮、配套餐饮、配套：味千、屈臣氏、：味千、屈臣氏、KFCKFC、金美萝、必胜客、通灵、金美萝、必胜客、通灵4.2 4.2 重要商家品牌落位重要商家品牌落位三、城市商业三、城市商业1.华地百货和信店位于宜兴市商业原始发源地及聚集地，位置优越。2.客层定位明确，动线规划合理，品牌组合优越。2004年11月20日开业以来经营业绩良好，26、曾获得全国100名百货企业排名。3.交通便利，客流量大，影响力强。4.占有宜兴20%以上的持卡消费份额。1.业态相对单一，商厦经营体量较小（2万平米），影响了优化业态结构，优质品牌入驻。2.开业时间较长，商场设备设施陈旧，缺乏管理，缺乏主流零售品牌。3.由于竞争百货公司较多，除餐饮及配套业态稍有亮点以外，竞争优势不明显。4.2010年销售额为3个亿，近年起以向餐饮业延伸为战略目标，对百货业暂时以守为主。优势劣势4.34.3 重要商家优劣势分析重要商家优劣势分析华地百货和信店华地百货和信店三、城市商业三、城市商业三、城市商业三、城市商业简介：新东方百货隶属新苏南商厦有限责任公司。集团公司下属；百27、货、房产置业、汽车等6大子公司。新东方百货地处江苏省宜兴市最繁华的商业中心人民中路，是一家集时尚百货、购物休闲为一体的综合性百货商场。公司成立于2004年，经营面积20000平方米，2010年销售额突破3亿元，实现了较好的利润回报。4.1 4.1 重要商家分析重要商家分析新新 东东 方方 百百 货货 品品 牌牌 情情 况况楼层楼层品品 牌牌 名名 称称1F1F周大福、老凤祥、美宝莲、玉氏春秋、接吻猫、老北京布鞋、梵迪、中国黄金、达芙妮、千百周大福、老凤祥、美宝莲、玉氏春秋、接吻猫、老北京布鞋、梵迪、中国黄金、达芙妮、千百度、百丽、星期六、奥康、奥卡索、度、百丽、星期六、奥康、奥卡索、miuum28、iuu、红蜻蜓、泊美、西村名物、红蜻蜓、泊美、西村名物、ZAZA、资生堂等、资生堂等2F2F岁月如歌、伊布都、岁月如歌、伊布都、azonaazona、ESES、拉夏贝尔、史努比、艾哲、艾格、天使园、拉夏贝尔、史努比、艾哲、艾格、天使园、ao2ao2、ONLYONLY、VERO VERO MODAMODA等等3F3F莱珂、迪贝斯、莱珂、迪贝斯、LEYLEY、雪中飞、七色秀、奥多拉、美仑美奂、雪竹、古今、牧迪、雪中飞、七色秀、奥多拉、美仑美奂、雪竹、古今、牧迪、chaberchaber、克、克里斯蒂娜、劲草、黎人坊、波司登、西纳维斯等里斯蒂娜、劲草、黎人坊、波司登、西纳维斯等4 4F F金利来、鳄29、鱼、金利来、鳄鱼、WORKFOXWORKFOX、BULOCKBULOCK、花花公子、花花公子、GOOD LUCKGOOD LUCK、佩雪斯、皮尔卡丹、佩雪斯、皮尔卡丹、AKAK、法撒、杰、法撒、杰亚克尼、亚克尼、VSKOMEVSKOME、BOSCEROBOSCERO等等5F5F耐克、阿迪达斯、以纯、百世吉、特步、匹克、美特斯邦威、安踏、卡帕、伊韵、李宁、耐克、阿迪达斯、以纯、百世吉、特步、匹克、美特斯邦威、安踏、卡帕、伊韵、李宁、Jack Jack JonesJones等等6F6FSantSant家纺、梦之语、堂皇、蓝丝羽、恒源祥、晚美、佳丽斯、蓝鸽、维科、红黄蓝童装、家纺、梦之语、堂皇、蓝丝30、羽、恒源祥、晚美、佳丽斯、蓝鸽、维科、红黄蓝童装、ABCABC、米菲、嗒嘀哒、圣布凡、今童王等、米菲、嗒嘀哒、圣布凡、今童王等BFBF主营：精品鞋类、箱包、针织服饰主营：精品鞋类、箱包、针织服饰4.2 4.2 重要商家品牌落位重要商家品牌落位1.地处宜兴原始商业发源地，客群定位模糊，九十年代初期传统百货。2.与澄江福地步行街、青果路美食街左右为邻，业态充分互补，项目位置相当优越。3.各楼层品牌布局合理，动线规划清晰，交通便利，客流量大，影响力大。4.占有本市大量年轻消费客群。1.商厦经营体量较小（2万平米），加之经营模式及物业面积所限，无法引进时尚、流行品牌的入驻。2.项目开业已久，设备设施陈31、旧，商场硬件老化，缺乏管理、严重影响了广场品质。3.由于百货公司物业条件的特殊性，影响了餐饮、娱乐业态的入驻，降低了项目的吸客能力，影响其自身更好的发展。优势劣势4.34.3 重要商家优劣势分析重要商家优劣势分析新东方百货新东方百货三、城市商业三、城市商业三、城市商业三、城市商业简介：开业于2008年5月1日，蛟桥河步行街地处宜城商业黄金地段，全长约520米，整条商业街基地面积约31139平方米,总建筑面积31519平方米,其中商业建筑面积22000平方米,地下建筑面积7203平方米,设计车位约200余个。步行街总体布局依次由河道向东西两侧展开,河道两侧共布局了7座单元商业建筑,其中河道南面432、座,北面3座,商业建筑错落有致,河道中间规划了3座人行桥。总投资近2.5亿元。整条步行街沿河两侧展开，分成东、中、西三段，休闲设施与商业设施有机结合，形成了一条滨水步道。4.1 4.1 重要商家分析重要商家分析蛟桥河步行街品牌情况蛟桥河步行街品牌情况楼号楼号品品 牌牌 名名 称称1 1号号楼楼森马、潮流前线、森林鸟、圣迪奥、摩高、娅茜私衣坊、态迪妮、森马、潮流前线、森林鸟、圣迪奥、摩高、娅茜私衣坊、态迪妮、SKYSKY发艺、阳光阿里、发艺、阳光阿里、SKYSKY发艺、汤姆狮游艺发艺、汤姆狮游艺2 2号号楼楼三福、三福、DHCDHC、阿维得、以纯、维尔曼、雷雨轩、豪客来、战锅策、阿维得、以纯、维33、尔曼、雷雨轩、豪客来、战锅策、DQDQ、酷芭芭、来伊份、雅、酷芭芭、来伊份、雅芳芳3 3号号楼楼通灵、老庙、上海老凤祥、中国黄金、浪漫光影婚纱摄影、名典通灵、老庙、上海老凤祥、中国黄金、浪漫光影婚纱摄影、名典4 4号号楼楼金夫人、韦伯英语金夫人、韦伯英语5 5号号楼楼美特斯邦威、太平鸟、恒记甜品、农业自主银行、双鹿羊毛衫、七公烤翅、吉缘精舍美特斯邦威、太平鸟、恒记甜品、农业自主银行、双鹿羊毛衫、七公烤翅、吉缘精舍6 6号号楼楼海澜之家、贝纳川、真维斯、木果果木、傣妹、啄木鸟、美国苹果、华伦天奴海澜之家、贝纳川、真维斯、木果果木、傣妹、啄木鸟、美国苹果、华伦天奴7 7号号楼楼麦当劳、江南小厨、鼎34、呱呱、麦当劳、江南小厨、鼎呱呱、RBRB奶茶、轩帝尼、阿迪达斯、耐克、西餐牛排奶茶、轩帝尼、阿迪达斯、耐克、西餐牛排4.2 4.2 重要商家品牌落位重要商家品牌落位三、城市商业三、城市商业1.蛟桥河步行街位于宜兴市最繁华街区-人民路与解放路商业街的交叉口，地理位置得天独厚，具备极高的先天人气指数及商业价值。2.步行街业态相对齐全，项目客群及功能定位清晰，吸客及聚客能力较强，形成以人的活动为主的综合休闲景观广场。3.餐饮、娱乐业态较多大大提升了广场的人气，保证广场长期经营收益稳定。4.饮食休闲娱乐业态规划于项目顶层，对人流起到拉动作用，店铺之间互动性强。1.商业集中度较高，加上缺乏新的商业增长点35、，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，零售业态较弱，缺乏发展空间。2.缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈。3、业态布局较乱，人流动线不清晰，达到性差，服装配套业态不具备优势，广场业态结构及品牌组合差强人意。优势劣势4.34.3 重要商家优劣势分析重要商家优劣势分析蛟桥河步行街蛟桥河步行街三、城市商业三、城市商业名称名称开业时间开业时间营业面积营业面积车位车位 客流、单价客流、单价华地百货华地百货19941994年年1212月月2 2.25.25万平方米万平方米地上地上8080个个每天每天2 2万人次万人次客单价：客单价：500-700500-700元元华地百货和华地百货和信店信36、店20042004年年1111月月2 2万平方米万平方米140 140 个个每天每天1 1.5.5万人次万人次客单价：客单价：400-500400-500元元新东方百货新东方百货20042004年年2 2万平方米万平方米260 260 个个每天每天1 1.3.3万人次万人次客单价：客单价：150-300150-300元元蛟桥河步行蛟桥河步行街街20082008年年5 5月月3.13.1万平方米万平方米120 120 个个每天每天1.1.5 5万万人次人次客单价：客单价：100-200100-200元元三、城市商三、城市商业业5 5、分析综述、分析综述5.1 5.1 竞争对手综述竞争对手综述名名37、 称称服装类占比服装类占比生活配套类综合占比生活配套类综合占比餐饮、娱乐、超市、家餐饮、娱乐、超市、家电类综合占比电类综合占比华地百货华地百货45%45%3030%2525%华地百货和信店华地百货和信店50%50%2929%2121%新东方百货新东方百货53%53%3232%1 15%5%蛟桥河步行街蛟桥河步行街35%35%25%25%40%40%三、城市商三、城市商业业5.25.2 竞争对手规划布局竞争对手规划布局名名 称称性性 质质 物业费物业费结算模式结算模式缴纳方式缴纳方式华地百货华地百货扣点扣点1 12 2%-25%-25%无无联营统一收银联营统一收银月结月结华地百货和信华地百货和信38、店店扣点扣点1 10 0%-23%-23%无无联营统一收银联营统一收银月结月结新东方百货新东方百货扣点扣点1 10 0%-22%-22%无无联营统一收银联营统一收银月结月结蛟桥河步行街蛟桥河步行街平均租金平均租金1F1F；7-127-12元元/平方米平方米/月月2F2F；5-75-7元元/平方米平方米/月月3F3F；3-53-5元元/平方米平方米/月月1 15 5元元/平方米平方米/月月租售结合租售结合押一付三押一付三三、城市商业三、城市商业5.35.3 竞争对手经营模式竞争对手经营模式序号序号品类品类品牌品牌品类品类品牌品牌品类品类品牌品牌品类品类品牌品牌1 1女装女装雅莹雅莹少淑女装少淑女39、装ELEL休闲休闲杰克琼斯杰克琼斯运动运动阿迪阿迪2 2女装女装TBF少淑女装少淑女装TEENIE TEENIE WEENIEWEENIE休闲休闲GXG运动运动三叶草三叶草3 3女装女装玛斯菲尔玛斯菲尔少淑女装少淑女装ONLYONLY休闲休闲马克华菲马克华菲运动运动耐克耐克4 4女装女装马天奴马天奴少淑女装少淑女装vero modavero moda休闲休闲LEELEE运动运动卡帕卡帕5 5女装女装歌力思歌力思少淑女装少淑女装ochily休闲休闲ck jeansck jeans 运动运动李宁李宁6 6少淑女装少淑女装艾格周末艾格周末休闲休闲太平鸟男太平鸟男运动运动3607 7少淑女装少淑女装江40、南布衣江南布衣运动运动匡威匡威8 8少淑女装少淑女装ES9 910106.16.1、城市重点品牌销售排名、城市重点品牌销售排名服装服饰类服装服饰类三、城市商业三、城市商业序号序号品类品类品牌品牌品类品类品牌品牌品类品类品牌品牌1 1金银珠宝金银珠宝通灵通灵内衣内衣黛安芬黛安芬眼镜眼镜宝岛眼镜宝岛眼镜2 2金银珠宝金银珠宝周大福周大福内衣内衣安莉芳安莉芳眼镜眼镜吴良材吴良材3 3金银珠宝金银珠宝潮宏基潮宏基内衣内衣曼妮芬曼妮芬眼镜眼镜张国荣张国荣4 4金银珠宝金银珠宝老凤祥老凤祥5 5金银珠宝金银珠宝中国黄金中国黄金6 6金银珠宝金银珠宝翠佛堂翠佛堂6.2 6.2 城市重点品牌销售排名城市重点品41、牌销售排名-配套类配套类三、城市商业三、城市商业6.6.3 3 城市重点品牌销售排名城市重点品牌销售排名-餐饮类餐饮类三、城市商业三、城市商业新芙蓉大酒店营业额500万/月瑞金酒店营业额400万/月阿英煲营业额120万/月阿瓦山寨营业额60万/月6.6.3 3 城市重点品牌销售排名城市重点品牌销售排名-餐饮类餐饮类渔蒙家火锅营业额60万/月水天堂营业额水天堂营业额5050万万/月月哇哇叫干锅营业额哇哇叫干锅营业额100100万万/月月韩林碳烤营业额60万/月四、项目分析四、项目分析1、项目优势2、项目劣势3、辐射范围4、周边交通（主要道路、公交、人流量测算）5、周边楼盘6、消费人群分析（数量、42、收入、消费特点附调研数据）品牌优势：万达的品牌影响力以及全国各地已开业万达广场良好的经营情况，将会得到宜兴市民认可和信赖业态优势：宜兴商业目前多以单一业态为主，万达广场开业后将是目前宜兴商业规模最大、规划定位最佳、业态互补最全、品牌业种最优的消费场所 优势优势分析分析时间优势：宜兴目前还没有真正意义上的购物中心，宜兴万达广场将开创先河，提升当地商服业格局市场需求：宜兴现有商业项目多为90年代20世纪的传统百货公司，近年华地、新苏南项目虽均已翻新，但由于物业原因，仍存在人流动线不佳、停车位紧张、设备设施老话、物业品质较差、缺乏管理等现象，消费者对综合体项目存在强烈需求服务优势：万达具有最专业的管43、理团队、完善的物业服务、强势的媒体推广营销、人性化的服务、品质化的设备设施、四季如春、外景内置的购物环境、将对传统商圈造成冲击，改变宜兴市民的消费习惯1 1、优势分析、优势分析四、项目分析四、项目分析区位优势：宜兴地理条件特殊，中心城区与万达项目所在的东氿新城区车程距离仅3公里，交通快捷便利百货劣势：竞争压力大，核心商圈百货集中，影响力根深蒂固租金劣势：竞争对手租金及商务条件优于本项目缺乏商业氛围：宜兴消费理念比较落后，对商业、品牌理解不强劣势劣势分析分析竞争者压力：2公里范围集中了宜兴5家商场及室外步行街宜兴持购物卡消费比重大，此消费群体较难争取2 2、劣势分析、劣势分析四、项目分析四、项目44、分析3.3.项目辐射范围（项目辐射范围（3-53-5公里）公里）四、项目分析四、项目分析3公里范围公里范围到达市中心到达市中心5公里公里范围内范围内宜兴万达广场宜兴万达广场4.14.1、周边主要道路、周边主要道路四、项目分析四、项目分析宜兴万达广场宜兴万达广场所在位置所在位置绿色箭头为项目绿色箭头为项目绿色箭头为项目绿色箭头为项目周边主要道路周边主要道路周边主要道路周边主要道路序号序号序号序号车次车次车次车次始发站始发站始发站始发站时间时间时间时间站点站点站点站点行程行程行程行程1 15 5阳泉菜场阳泉菜场-公交三公交三场场5 5；50-1850-18；30304848站站3232公里公里2 45、27 7金三角车站金三角车站-汽车汽车南站南站5 5；30-1830-18；00002626站站1616公里公里3 38 8金三角车站金三角车站-汽车汽车南站南站5 5；30-1830-18；00003636站站2626公里公里4 41212金三角车站金三角车站-金三金三角车站角车站5 5；30-1830-18；00004545站站2121公里公里4.4.4.4.周边主要公交周边主要公交周边主要公交周边主要公交四、项目分析四、项目分析44四、项目分析四、项目分析5.5.周边楼盘分析周边楼盘分析建筑名称建筑名称建筑名称建筑名称物业类别物业类别物业类别物业类别物业档次物业档次物业档次物业档次建筑面46、积建筑面积建筑面积建筑面积（平米）（平米）（平米）（平米）户数（户）户数（户）户数（户）户数（户）人口数估计（个）人口数估计（个）人口数估计（个）人口数估计（个）东氿一号东氿一号东氿一号东氿一号住宅住宅住宅住宅中、档中、档中、档中、档32000032000032000032000015001500150015006000600060006000融创氿园融创氿园融创氿园融创氿园住宅住宅住宅住宅中档中档中档中档250000250000250000250000280028002800280012000120001200012000东湖公馆东湖公馆东湖公馆东湖公馆住宅住宅住宅住宅中档中档中档中档14347、162.8143162.8143162.8143162.83803803803801600160016001600逸品尚东逸品尚东逸品尚东逸品尚东住宅住宅住宅住宅中档中档中档中档3642213642213642213642213773773773771500150015001500金色阳光金色阳光金色阳光金色阳光住宅住宅住宅住宅中档中档中档中档8000080000800008000012001200120012006500650065006500天氿御城天氿御城天氿御城天氿御城住宅住宅住宅住宅中档中档中档中档701500701500701500701500118118118118500500548、00500五、项目定位五、项目定位1、定位结论2、目标消费者概述3、服装服饰消费群4、配套消费群4、餐饮消费群宜兴万达广场低档社区步行街1、档次低，不好管理2、品质差，影响品牌形象纯高端购物中心引领潮流时尚、品质消费高中档步行街家庭式购物为主中档步行街1.11.1 定位分析定位分析五、项目定位五、项目定位家庭式购物为主中档步行街？纯高端的购物中心？商业发展迅猛，此定位已不能满足全客层消费者需求新商业网点发展迅速，此定位抗风险能力低项目商圈人群为中、高端消费人群，此客群属重点消费客群不能舍弃高端品牌,宜兴普通消费者认知度低，市场狭小针对追求时尚的年轻人群，目前宜兴各百货商场定位模糊，时尚潮流商品49、老化、主流品牌缺乏。都在翘首一个真正意义的定位时尚的购物场所1.2 定位分析：五、项目定位五、项目定位家庭消费市场 以稳定工资收入为主的家庭式人群占主导地位时尚潮流消费 根据调查宜兴消费主体人群为18-40岁占整体48%，人均收入3,000-4,000占整体47%1.3 定位提炼五、项目定位五、项目定位引领潮流时尚、注重品质消费高中档的购物中心万达业主及项目周边人群引领时尚潮流消费的人群以家庭消费为主的人群政府部门、时尚白领高品质消费人群溧阳中高消费人群目标消费人群宜兴消费人群溧阳消费人群2.1 目标消费者概述五、项目定位五、项目定位300-1000元1000-2000元2000元以上300元50、以下2万以下2-5万元5-10万元10万以上0%20%40%60%80%100%120%客单占比年龄层占比年收入占比30%10%10%50%70%50%12%20%30%8%10%300-1000元1000-2000元2000元以上300元以下18岁以下18-35岁36-50岁2万以下2-5万元5-10万元10万以上3、服装服饰消费者描述五、项目定位五、项目定位300-1000元1000-2000元2000元以上300元以下2万以下2-5万元5-10万元10万以上0%20%40%60%80%100%120%客单占比年龄层占比年收入占比30%10%55%70%10%20%5%10%50%30%151、0%300-1000元1000-2000元2000元以上300元以下18岁以下18-35岁36-50岁2万以下2-5万元5-10万元10万以上4、配套消费者描述五、项目定位五、项目定位0%20%40%60%80%100%120%客单占比年龄层占比年收入占比20%40%30%20%35%20%30-60元60-100元100元以上30元以下20岁以下20-30岁40岁以上2万以下2-5万元5-10万元10万以上20%15%25-40岁5、餐饮消费者描述，例：五、项目定位五、项目定位10%50%30%10%六、品牌落位六、品牌落位1、楼层主题2、业态占比3、各层落位品牌饕餮美食汇饕餮美食汇定位中档52、中高档，以传统中高端餐饮为主：小南国、外婆家、阿英煲、望湘园、海鲜自助餐厅、日式料理、韩国料理、休闲茶餐厅、时尚概念餐厅、特色餐饮、休闲水吧等；精品流行馆精品流行馆定位中档、中高档，以休闲运动、活力动感、流行时尚女装为主，配套项目（餐饮、美容美发、佩饰、儿童、音像、箱包、鞋帽、家居饰品、男士配件、腕表、冰激淋）如茶餐厅、西式快餐、中式快餐等；时尚名品街时尚名品街定位中档、高档，以前卫、时尚、潮流、性感女装为主。配套项目（数码、手表、咖啡、家居生活、甜品水吧、佩饰、眼睛、面包、护肤彩妆）。餐饮如西式快餐、中式快餐为主；1.1.楼层主题定位楼层主题定位六、品牌落位1 12 23 32.2.业态占53、比业态占比配套20%餐饮45%服装35%六、品牌落位六、品牌落位六、品牌落位六、品牌落位品类品类品类品类占比占比占比占比1F1F1F1F品牌建议品牌建议品牌建议品牌建议时尚服装50%ZARA、HM、CA、pb、str、roem、basichuose、MOTIVI、asobilo、jackjones、selected、G-star、Ochirly、Tennie Wennie、江南布衣、雅莹配饰15%通灵、樊迪、亨得利、时间区、xoxo、萱子、餐饮30%星巴克、肯德基、必胜客、一茶一坐、85C、breadtalk、味千拉面、棒约翰、DQ、满记甜品、时尚集成店5%SEPHORA、六、品牌落位六、品牌54、落位品类品类品类品类占比占比占比占比2F2F2F2F品牌建议品牌建议品牌建议品牌建议时尚服装45%ZARA、HM、CA、asobilo、only、veromoda、5+、HOT WIND、GXG、太平鸟男女、mindbridge男女、gxg、雅莹配饰20%巴黎三城、巴黎三城、LOVELY LACELOVELY LACE、crocscrocs、乐扣乐扣、王磊形象、乐扣乐扣、王磊形象设计、时尚美甲、星动力、阿吉豆、林青轩设计、时尚美甲、星动力、阿吉豆、林青轩餐饮25%星巴克、肯德基、必胜客、麦当劳、一茶一坐、棒约翰、味千拉面时尚集成店10%屈臣氏、sasa、苹果体验店、酷动数码、爱乐游58品类品类品类品类占比占比占比占比3F3F3F3F品牌建议品牌建议品牌建议品牌建议餐饮100%小南国、外婆家、阿英煲、望湘园、蕉叶、银鲨海鲜自助、大渔铁板烧、禾绿寿司、西堤牛排（西域牛排）、德斯堡、哇哇叫、晋家门、汉拿山、塔克、蓝焰铁板、香籁、嬉湘记、东北风、老妈米线、德庄、诚记港式茶餐厅六、品牌落位THANKSTHANKS