1、Click to edit Master subtitle style太仓万达广场太仓万达广场前期商业市场调研及定位报告2011201120112011年年年年6 6 6 6月月月月1 1 1 13 3 3 3日日日日目目 录录一、城市概览（魅力展现等）一、城市概览（魅力展现等）二、区域介绍（区位优势等）二、区域介绍（区位优势等）三、城市商业（商圈概况等）三、城市商业（商圈概况等）四、项目分析（优势劣势等）四、项目分析（优势劣势等）五、项目定位（卖点提炼等）五、项目定位（卖点提炼等）六、品牌落位（业态规划等）六、品牌落位（业态规划等）一、城市概览一、城市概览1、城市卖点 2、总体介绍3、经济数2、据 4、结 论一、城市概览德企之乡、德企之乡、江南水城、名人谷地、金色太仓江南水城、名人谷地、金色太仓-中国中国 江苏江苏 太仓太仓一、城市介绍 2.2.总体介绍总体介绍 20 201010年全国县域经济基本竞争力排名中排名年全国县域经济基本竞争力排名中排名“第七第七”世界世界500500强企业太仓占强企业太仓占1616席席 全年证券交易额全年证券交易额503.72503.72亿元，股票交易活跃，期末证券开户数亿元，股票交易活跃，期末证券开户数4214542145户。户。全市下辖全市下辖7 7个镇、个镇、3 3区区 20102010年常住人口达年常住人口达81.0981.09万人万人,户籍人口3、户籍人口47.0147.01万人，外来人口万人，外来人口34.0834.08 太仓是吴文化的发祥地之一，总面积太仓是吴文化的发祥地之一，总面积822.9822.9平平方公里，其中水域面积方公里，其中水域面积285.9285.9平方公里，长江面平方公里，长江面积积173173平方公里。位于江苏省东南部，长江口南平方公里。位于江苏省东南部，长江口南岸，东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海，岸，东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海，西连西连昆山昆山，北接，北接常熟常熟。“金三角金三角”几何中心，几何中心，历来是大江南北的重要交通枢纽和江海联运、历来是大江南北的重要交通枢纽和江海联运、江河换装的天然良4、港，是长江下游地区最佳港江河换装的天然良港，是长江下游地区最佳港址之一。址之一。被誉为国家卫生城市、国家园林城市、被誉为国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市和国家生态城市称号。港口国家环保模范城市和国家生态城市称号。港口城市太仓，有锦绣江南城市太仓，有锦绣江南“金太仓金太仓”、上海浦东、上海浦东“后花园后花园”之誉，是江苏省经济最为发达的县之誉，是江苏省经济最为发达的县(市市)之一。太仓气候宜人、物产丰富，是典型之一。太仓气候宜人、物产丰富，是典型的江南鱼米之乡的江南鱼米之乡。一、城市介绍3.13.1城市竞争力城市竞争力（城市GDP对比、人均GDP、固定投资、社会零售消费总额）3 3、5、经济数据、经济数据20201010年地区生产总值年地区生产总值730.32730.32亿元，比上年增长亿元，比上年增长15.815.8%城市人均城市人均GDPGDP；9013490134元，比上年增长元，比上年增长12.912.9%固定资产投资总额；固定资产投资总额；335.45335.45亿元，比上年增长亿元，比上年增长18%18%，增速高于苏州，增速高于苏州1 1个百个百分点。分点。房地产投资总额；房地产投资总额；63.0463.04亿元，比上年增长亿元，比上年增长53.6 53.6%社会消费品零售总额；社会消费品零售总额；141141亿元，比上年增长亿元，比上年增长17%17%3.23.6、2居民富裕程度居民富裕程度（人均工资水平历年增长对比、农民收入对比、人均可支配收入对比、人均实际消费支出对比）一、城市介绍一、城市介绍20201010年城镇职工年平均工资年城镇职工年平均工资4 402610261元，比上年增长元，比上年增长11.65%11.65%城镇居民人均支配收入城镇居民人均支配收入3062930629元，比上年增长元，比上年增长12.12.1%1%农民人均纯收入农民人均纯收入1466214662元，比上年增长元，比上年增长13%13%城乡居民人均储蓄余额城乡居民人均储蓄余额4747247472元，比上年增长元，比上年增长15.81%15.81%城镇居民家庭恩格尔系数为城镇7、居民家庭恩格尔系数为3 34.0%,4.0%,农村居民家庭恩格尔系数为农村居民家庭恩格尔系数为35.35.30%30%城镇居民人均住房面积城镇居民人均住房面积3 39.59.5平米，农村居民人均住房面积平米，农村居民人均住房面积76.376.3平米平米4.4.4.4.结结结结 论论论论太仓属于工业港口城市，外企、上市公司、民营企业较多，居民相太仓属于工业港口城市，外企、上市公司、民营企业较多，居民相对富裕，具有一定的中高档消费基础。对富裕，具有一定的中高档消费基础。二三产业为支柱产业，其中工业、高新技术、化工、建筑业比重大，二三产业为支柱产业，其中工业、高新技术、化工、建筑业比重大，大型企业较8、多，从业人口多，职工收入相对稳定且高于平均工资水大型企业较多，从业人口多，职工收入相对稳定且高于平均工资水平，对平，对 中高档消费起引导作用。中高档消费起引导作用。消费者对商品、服务的需求尚未得到充分满足，有广阔的市场前景。消费者对商品、服务的需求尚未得到充分满足，有广阔的市场前景。一、城市介绍一、城市介绍二、区域介绍二、区域介绍1、区域概况2、经济结构3、交通概况4、结论二、区域概况二、区域概况 1 1、区域介绍、区域介绍城厢镇为太仓市府所在地，是全市政治、经济、文化中心。全镇区域面积126平方公里，常住人口15万人，下辖4个街道办事处，2个社区居委会，6个行政村。是底蕴深厚的文化之乡，也是9、长三角新兴的工业城镇。是太仓市近年重点旧城改造的区域之一。目前相关配套不足，项目周边以工厂、企业、作坊业为主，已入住楼盘及居民相对匮乏。城厢镇区位优势得天独厚，与上海仅有一河一路之隔，东靠太仓经济开发区，南临上海嘉定，西接昆山。至上海、苏州市中心均为50公里左右，到上海虹桥机场仅半个小时车程，一小时可达浦东国际机场，距上海国际航运中心北翼配套港-太仓港18公里。境内交通便捷，航运发达，沿江高速、苏昆太高速、204国道、339省道和盐铁塘、新浏河穿境而过。近年来，城厢镇-“大力推进城市化，全力发展内外资”，全镇拥有规模企业104家，已成为国内国际资本投入的高密度地区之一。逐步建成了以204国道为10、轴心的西部商贸物流带，城镇建设日新月异，目标建设成为集都市休闲、城市行政办公、居住为一体的城市副中心。2 2、经济结构概况经济结构概况2.1 经济数据按照在地统计口径，2010年全年完成地区生产总值730.23亿元，增长15.8%；财政总收入180亿元，增长23.4%，城镇居民人均可支配收入30629元，增长12.1%；城镇登记失业率控制在2.25%。社会消费品零售总额达141元，比上年增长17%。二、太仓介绍二、太仓介绍3.3.交通概况交通概况高速方面：区域内公路网健全，有高速方面：区域内公路网健全，有204204国道，国道，339339省道，省道，338338省道，沿江高速，苏昆太高速。省11、道，沿江高速，苏昆太高速。机场方面：上海虹桥机场（距机场方面：上海虹桥机场（距3535公里约半小时车程），上海浦东机场（约公里约半小时车程），上海浦东机场（约7575公里，约一小时车程），新辟美国公里，约一小时车程），新辟美国洛杉矶杉矶等国际国内航线洛杉矶杉矶等国际国内航线8 8条，台湾航线增至每周条，台湾航线增至每周2 2班，与高雄港缔结合作港。班，与高雄港缔结合作港。水路方面：太仓港为江苏省长江五大内河港之一，水路方面：太仓港为江苏省长江五大内河港之一，“区港联动、虚拟口岸区港联动、虚拟口岸”快速通关模式联动区域拓展至南京、快速通关模式联动区域拓展至南京、无锡、常州、南通等地。全年完成集装12、箱吞吐量无锡、常州、南通等地。全年完成集装箱吞吐量221221万标箱、货物吞吐量万标箱、货物吞吐量80588058万吨，分别增长万吨，分别增长46.1%46.1%和和56.1%56.1%。公交方面：干支线公交方面：干支线2929条，太仓车站、五洋商城、南京路、人民路、郑和路、上海路、县府街、毛太路、为主要条，太仓车站、五洋商城、南京路、人民路、郑和路、上海路、县府街、毛太路、为主要客运重叠站。客运重叠站。二、区域介绍二、区域介绍 4.4.结结 论论区域经济对商业的影响区域经济对商业的影响：太仓市虽然规划7个镇，3个开发区，但最重要的还是市中心的城厢镇，以及太仓未来重点发展的陆渡镇区域，与市政府13、和主城区紧密相连,很多资源可依托而生。城厢镇强大的经济发展势头所产生的相应拉动力，势必带动片区的发展。高标准的产业配套先行，城厢镇已成为太仓经济发展的新引擎。产业升级必将带来消费需求，随着商业配套的逐步开发成熟，太仓城市核心倾斜趋势明显。区域交通对商业的影响区域交通对商业的影响:城厢镇目前已形成“三纵三横”的主干道格局，“三纵”自东向西分别是上海路、郑和路、滨河路。“三横”从南到北分别是东仓路、东亭路、太平路。这六条主干道把城西片区各部分紧密联系，便于规划设置商务、金融、办公及商业设施，同时又与主城区极具融通，进一步加强城城厢镇以居住、休闲商业、商务办公等功能为主的城市副中心地位，与主城区形成14、功能互补、和谐发展局面。项目的机会项目的机会：项目所处城厢镇位于老城区人民路步行街核心商圈辐射边缘，商业布局处于空白点，随着城厢镇的进一步开发建设，项目前景十分看好。二、区域介绍二、区域介绍 三、城市商业三、城市商业1、全市商圈2、商圈分析3、商业网点4、重要商家（商场图&简介、各层品牌、各层租金、优势&劣势）5、分析综述（概述、对手规划布局、经营模式&租金分析、结论之市场空白点、结论之租金建议）6、本市品牌销售排名（餐饮、服装、配套）1 1、全市主要商圈分布图（标出项目所在位置）、全市主要商圈分布图（标出项目所在位置）三、城市商业三、城市商业太仓市目前有一个市级商圈太仓市目前有一个市级商圈人15、民路人民路商圈，百货店及商业街均集中于此，没商圈，百货店及商业街均集中于此，没有其他规模商圈有其他规模商圈商业规划：商业规划：以人民路、太平路、郑和路、上海路为以人民路、太平路、郑和路、上海路为轴线建设轴线建设“H”H”形的市级商业中心。形的市级商业中心。-市级商贸中心位于城区新城中心西部，市级商贸中心位于城区新城中心西部，结合结合其它公共设施统一布置。其它公共设施统一布置。-居住区级商业设施应结合居住区规划居住区级商业设施应结合居住区规划统一。统一。文体规划：文体规划：文化娱乐用地：规划文化中心两处，一文化娱乐用地：规划文化中心两处，一处为处为宋文治艺术管，位于城区西部，设置太宋文治艺术管，16、位于城区西部，设置太仓市博物馆、展览馆、图书馆、文化馆、仓市博物馆、展览馆、图书馆、文化馆、艺术馆、音乐厅剧院等配套设施相对匮艺术馆、音乐厅剧院等配套设施相对匮乏。区级文化娱乐设施结合区级商业设乏。区级文化娱乐设施结合区级商业设施设置欠缺。施设置欠缺。体育用地：城区内目前除一所高尔夫球体育用地：城区内目前除一所高尔夫球场外，暂无其他综合性体育赛事单位或场外，暂无其他综合性体育赛事单位或项目，文体娱乐活动场所匮乏。项目，文体娱乐活动场所匮乏。主要商圈名称概况分析居民生活水平及消费能力人民路商圈1、华联商厦2、新世界百货3、南洋广场4、华旭广场形成于上世纪90年代，商业相对成熟，城市消费者认知度高17、，交通四通八达，太仓商业四大企业位居于此。但业态极其单一，主要是以百货为主，室外步行街尚未成熟。太仓城区范围内，人口数量近18万，人均月收入1300-3400元，月消费能力：700元-1600元左右。工薪阶层居多。消费类型：除高收入人群以外，太仓城区居民多以本土消费为主，消费群体相对理性。私家车较多，交通便利，商圈较为成熟，没有区域限制，客流密集度高。三、城市商业三、城市商业2.2.商圈分析商圈分析三、城市商业三、城市商业3.3.主要竞争对手分布图主要竞争对手分布图太仓万达广场太仓万达广场太仓万达广场三、城市商业三、城市商业简介：太仓华联商厦有限公司创比于1994年9月，营业面积15000平方18、米，经营品牌：天梭、梅花、百里、tata、Fiod、lapapayo、欧珀莱、凌志、艾格、Eland、阿玛施、沙驰、斯卡图及一线运动等品牌已悉数进驻，是全国县级城市中营业额较高的百货店之一。4.1 4.1 重要商家分析重要商家分析4.2 4.2 重要商家品牌落位重要商家品牌落位三、城市商业三、城市商业华华 联联 商商 厦厦 品品 牌牌 情情 况况楼层楼层品品 牌牌 名名 称称B1FB1F优质良品、家丽物美、北京同仁堂、优质良品、家丽物美、北京同仁堂、THERMOSTHERMOS、五芳斋、飞利浦、九阳豆浆机、五芳斋、飞利浦、九阳豆浆机1F1F周大福、亚一进店、潮宏基、周大福、亚一进店、潮宏基、N19、UOVANUOVA、梵迪、梵思汀、梵迪、梵思汀、SONGSONG体验店、欧珀莱、欧莱雅、体验店、欧珀莱、欧莱雅、DHCDHC、薇姿、露得清、玉兰油、佰草集、天梭、西铁城、依波路、梅花、百丽、薇姿、露得清、玉兰油、佰草集、天梭、西铁城、依波路、梅花、百丽、TATATATA、天美惠、天美惠、星期六、康莉、哈森、骆驼、星期六、康莉、哈森、骆驼、SKAPSKAP、Hush PuppiesHush Puppies、La La pagayopagayo、FIDOFIDO、BOSSSUNWEN BOSSSUNWEN 2F2FElandEland、ESES、VeromodaVeromoda、百家好、思莱德、贝20、拉维拉、艾格、艾格博妮、艾格周末、凤禧、百家好、思莱德、贝拉维拉、艾格、艾格博妮、艾格周末、凤禧、黛安芬、安莉芳、曼妮芬黛安芬、安莉芳、曼妮芬3F3F维格娜丝、维格娜丝、EPEP、哥弟、佐丹奴、高氏杰、粉红玛俐、阿玛施、南卡、牧迪、瑞琦、三枪、哥弟、佐丹奴、高氏杰、粉红玛俐、阿玛施、南卡、牧迪、瑞琦、三枪、爱谱诗、鄂尔多斯、蒙古王爱谱诗、鄂尔多斯、蒙古王4 4F FG&SG&S、JACKJONESJACKJONES、LEELEE、路易诗兰、雅戈尔、沙驰、斯卡图、路易诗兰、雅戈尔、沙驰、斯卡图、DEONDEON、迪迪博尔、梦特娇、金、迪迪博尔、梦特娇、金利来、七匹狼、波司登、马克华菲、九牧王、比21、华丽保罗、普拉歌世、开开、杉杉利来、七匹狼、波司登、马克华菲、九牧王、比华丽保罗、普拉歌世、开开、杉杉5F5FNIKENIKE、耐克、耐克360360、阿迪达斯、新百伦、耐克童装、阿迪童装、李宁、米奇童装、依恋童装、阿迪达斯、新百伦、耐克童装、阿迪童装、李宁、米奇童装、依恋童装、巴布豆、巴布豆、ABCABC童鞋、斯乃纳童鞋、丽婴房童品、好孩子童品、大圣玩具、小霸王系列、罗莱、童鞋、斯乃纳童鞋、丽婴房童品、好孩子童品、大圣玩具、小霸王系列、罗莱、水星家纺水星家纺1.项目位于太仓核心商圈，拥有国际品牌及时尚流行服饰，消费群稳定。2.客层定位明确，动线规划合理，品牌组合优越。荣获诚信经营示范企业称号22、。3.交通便利，客流量大，具有较强影响力。4.占有太仓60%以上的持卡消费份额。1.业态相对单一，商厦经营体量较小（9500平方米），影响了诸多品牌的顺利入驻。2.开业时间较长，商场硬件老化，设备设施及品牌结构有待提升。3.由于物业自身受限，限制了餐饮、娱乐业态的入驻，降低了商厦的吸客能力，影响起自身发展。4.2010年销售额为突破2个亿，自10年起以向高端品牌延伸为战略目标，对百货业暂时以守为主。优势劣势4.34.3 重要商家优劣势分析重要商家优劣势分析华联商厦华联商厦三、城市商业三、城市商业三、城市商业三、城市商业简介：太仓新世界百货02年8月经改制成立，於2002年12月28日重新装修开23、业，营业面积6000平方米，主要品牌：潮宏基、老庙黄金、Swatch、欧珀莱、BeLLE、沙驰、花花公子、TANGY、鳄鱼、BOTON、童装及一线运动品牌。曾获得江苏省服务诚信企业”、“市价格AA级诚信企业”、等殊荣。连续八年“零投诉”企业称号。4.1 4.1 重要商家分析重要商家分析新新 世世 界界 百百 货货 品品 牌牌 情情 况况楼层楼层品品 牌牌 名名 称称1F1F美宝莲、羽西、欧莱雅、薇姿、美宝莲、羽西、欧莱雅、薇姿、ZAZA、自然堂、潮宏基、上海老庙黄金、中国黄金、星期天、自然堂、潮宏基、上海老庙黄金、中国黄金、星期天、BeLLEBeLLE、同仁堂、同仁堂等等2F2F艾格、艾格、S24、HOWLONGSHOWLONG、班努尔、伊布、班努尔、伊布、PGNCPGNC、西纳维斯、黛安芬、梦特娇、九牧王、郑尔多斯、西纳维斯、黛安芬、梦特娇、九牧王、郑尔多斯等等3F3F鳄鱼、梦特娇、九牧王、花花公子、威鹏、金利来鳄鱼、梦特娇、九牧王、花花公子、威鹏、金利来等等4 4F F耐克、阿迪、花花公子、耐克、阿迪、花花公子、李宁李宁、匡威、骆驼、美津浓、童装匡威、骆驼、美津浓、童装等等4.2 4.2 重要商家品牌落位重要商家品牌落位1.项目地处太仓原始商业发源地，中低层客群定位，主营中低档服装服饰。2.与南洋广场、华旭广场左右为邻，业态充分互补，项目位置相当优越。3.持续八年无投诉示范企业，拥有25、本市大量中年消费客群。1.商厦经营体量较小（6000平方米），加之规划定位、经营模式、物业面积、管理混乱等诸多原因，无法引进时尚、流行品牌入驻。2.项目设备设施陈旧，商场硬件老化，严重影响了广场品质。3.各楼层品牌布局混乱，动线规划模糊，购物环境低劣。4.由于百货公司物业条件的特殊性，影响了餐饮、娱乐业态的入驻，降低了项目的吸客能力，影响其自身更好的发展。优势劣势4.34.3 重要商家优劣势分析重要商家优劣势分析新世界百货新世界百货三、城市商业三、城市商业名称名称开业时间开业时间营业面积营业面积车位车位 客流、单价客流、单价华联商厦华联商厦19941994年年9 9月月1.51.5万平方米万平26、方米无无每天每天0.80.8万人次万人次客单价：客单价：500-700500-700元元新世界百货新世界百货20022002年年1212月月60006000平方米平方米无无每天每天0.50.5万人次万人次客单价：客单价：2 200-00-4 40000元元南洋广场南洋广场20200808年年1010月月2121日日1414万平方米万平方米地下地下12001200个个每天每天1.31.3万人次万人次客单价：客单价：100-100-30300 0元元华旭广场华旭广场20201111年年5 5月月3 3万平方米万平方米地下地下600600个个每天每天0.40.4万万人次人次客单价客单价100-20027、100-200元元三、城市商三、城市商业业5 5、分析综述、分析综述5.1 5.1 竞争对手综述竞争对手综述名名 称称服装类占比服装类占比生活配套类综合占比生活配套类综合占比餐饮、娱乐、超市、家餐饮、娱乐、超市、家电类综合占比电类综合占比华联商厦华联商厦5555%3030%1 15 5%新世界百货新世界百货6262%3838%0 0%南洋广场南洋广场4040%2525%3535%华旭广场华旭广场5050%3737%1313%三、城市商三、城市商业业5.25.2 竞争对手规划布局竞争对手规划布局名名 称称性性 质质 物业费物业费结算模式结算模式缴纳方式缴纳方式华联商厦华联商厦扣点扣点1 12 228、%-25%-25%无无联营统一收银联营统一收银月结月结新世界百货新世界百货扣点扣点15%-28%15%-28%无无联营统一收银联营统一收银月结月结南洋广场南洋广场沿街沿街 300300元元/月月.平米平米1F 180/1F 180/月月.平米平米2F 120/2F 120/月月.平米平米12/12/平米平米自主收银自主收银每季度每季度华旭广场华旭广场沿街沿街 300300元元/月月.平米平米1F 150-1801F 150-180元元/月月.平米平米2F 60-100/2F 60-100/月月.平米平米8 8元元/月月.平米平米自主收银自主收银小于小于5050米年米年结；其余为结；其余为一个季29、度一个季度三、城市商业三、城市商业5.35.3 竞争对手经营模式竞争对手经营模式序号序号品类品类品牌品牌品类品类品牌品牌品类品类品牌品牌品类品类品牌品牌1 1女装女装哥弟哥弟少淑女装少淑女装ELEL休闲休闲杰克琼斯杰克琼斯运动运动阿迪阿迪2 2女装女装EP少淑女装少淑女装TEENIE TEENIE WEENIEWEENIE休闲休闲GXG运动运动三叶草三叶草3 3女装女装雅莹雅莹少淑女装少淑女装ONLYONLY休闲休闲马克华菲马克华菲运动运动耐克耐克4 4女装女装V-GRASS少淑女装少淑女装vero modavero moda休闲休闲斯莱德斯莱德运动运动卡帕卡帕5 5女装女装阿玛施阿玛施少淑女30、装少淑女装ochily休闲休闲GY 运动运动李宁李宁6 6女装女装天意天意少淑女装少淑女装太平鸟女太平鸟女休闲休闲playboyplayboy运动运动3607 7少淑女装少淑女装江南布衣江南布衣休闲休闲LEELEE运动运动匡威匡威8 8少淑女装少淑女装ES9 9少淑女装少淑女装艾格周末艾格周末1010少淑女装少淑女装播播6.16.1、城市重点品牌销售排名、城市重点品牌销售排名服装服饰类服装服饰类三、城市商业三、城市商业序号序号品类品类品牌品牌品类品类品牌品牌品类品类品牌品牌1 1金银珠宝金银珠宝周大福周大福内衣内衣黛安芬黛安芬眼镜眼镜宝岛眼镜宝岛眼镜2 2金银珠宝金银珠宝中国黄金中国黄金内衣内31、衣安莉芳安莉芳眼镜眼镜吴良材吴良材3 3金银珠宝金银珠宝通灵通灵内衣内衣曼妮芬曼妮芬眼镜眼镜张国荣张国荣4 4金银珠宝金银珠宝老凤祥老凤祥内衣内衣浩沙浩沙5 5金银珠宝金银珠宝上海老庙黄金上海老庙黄金内衣内衣梦特娇梦特娇6 6金银珠宝金银珠宝翠佛堂翠佛堂6.2 6.2 城市重点品牌销售排名城市重点品牌销售排名-配套类配套类三、城市商业三、城市商业6.6.3 3 城市重点品牌销售排名城市重点品牌销售排名-餐饮类餐饮类三、城市商业三、城市商业大渔铁板烧营业额：70万/月营业面积：1200平米 客单价：60元胖墩石锅烤肉营业额：60万/月营业面积：780平米客单价：150元三、城市商业三、城市商业营32、业额：200万/月营业面积：1800平米客单价：100元碧宫海鲜酒楼战国策创意火锅餐厅营业额：30万/月营业面积：200平米客单价：:85元四、项目分析四、项目分析1、项目优势2、项目劣势3、辐射范围4、周边交通（主要道路、公交、人流量测算）5、周边楼盘6、消费人群分析（数量、收入、消费特点附调研数据）品牌优势：万达的品牌影响力以及全国各地已开业万达广场良好的经营情况，已得到太仓市民认可和信赖业态优势：太仓商业目前多以单一业态为主，万达广场开业后将是目前太仓商业规模最大、规划整合最佳、业态互补最全、品牌业种最优的消费场所 优势优势分析分析时间优势：太仓目前还没有真正意义上的购物中心，太仓万达广33、场将开创先河，提升当地的商服业格局市场需求：太仓现有商业项目多为90年代20世纪的传统百货公司，华旭、南洋室外广场项目缺乏品牌号召力及影响力，定位、规划缺乏专业性，目前品牌结构及营运管理不佳，项目尚未成熟，形成气候，02年华联项目虽均已翻新，但由于物业原因，仍存在业态单一、人流动线不佳、设备设施陈旧，物业品质较差等现象，消费者对综合体项目有很强需求服务优势：万达具有最专业的管理团队、完善的物业服务、强势的媒体推广营销、人性化的服务、品质化的设备设施、四季如春、外景内置的购物环境、将对传统商圈造成冲击，改变太仓市民的消费习惯1 1、优势分析、优势分析四、项目分析四、项目分析区位优势：太仓地理条件34、特殊，原始商业中心与万达项目所在的区域车程距离仅2.5公里，交通快捷便利百货劣势：竞争压力大，核心商圈百货集中，影响力根深蒂固租金劣势：竞争对手租金及商务条件优于本项目缺乏商业氛围：太仓消费理念比较落后，对商业、品牌理解不强劣势劣势分析分析竞争者压力：3公里范围集中了太仓2家商场及2家步行街项目太仓持购物卡消费比重大，此消费群体较难争取2 2、劣势分析、劣势分析四、项目分析四、项目分析3.3.项目辐射范围（项目辐射范围（3-53-5公里）公里）四、项目分析四、项目分析4.14.1、周边主要道路、周边主要道路四、项目分析四、项目分析序号序号序号序号车次车次车次车次始发站始发站始发站始发站时间时间35、时间时间站点站点站点站点行程行程行程行程1 1100100车站车站华盛园华盛园18:15-20:5018:15-20:502323站站1212公里公里2 2101101五洋商城五洋商城-武圣钢梁武圣钢梁6 6：15-18:0015-18:002929站站16.916.9公里公里3 3102102车站车站东仓花园东仓花园6:20-18:006:20-18:002020站站9.59.5公里公里4 4105105车站车站-锦绣南门锦绣南门6:10-18:006:10-18:002020站站11.311.3公里公里5 5106106五洋商城五洋商城-板桥板桥6:10-18:006:10-18:002236、22站站9.99.9公里公里6 6109109五洋商城五洋商城-新塘新塘6:45-19:456:45-19:453838站站2323公里公里7 7112112车站车站-蓬朗蓬朗6:10-18:006:10-18:003131站站1919公里公里4.4.4.4.周边主要公交周边主要公交周边主要公交周边主要公交四、项目分析四、项目分析38四、项目分析四、项目分析5.5.周边楼盘分析周边楼盘分析建筑名称建筑名称建筑名称建筑名称物业类别物业类别物业类别物业类别价格（元价格（元价格（元价格（元/每平米每平米每平米每平米建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积（万平（万平（万平（万平米）米）米）米）户数（户）户数37、（户）户数（户）户数（户）位置位置位置位置华旭财富中心华旭财富中心华旭财富中心华旭财富中心住宅住宅住宅住宅12000-12000-12000-12000-1300013000130001300014141414164164164164太仓市新华西路太仓市新华西路太仓市新华西路太仓市新华西路8 8 8 8号号号号新湖邻里商业广新湖邻里商业广新湖邻里商业广新湖邻里商业广场场场场 住宅住宅住宅住宅45004500450045003.63.63.63.6215215215215太仓市富豪工业太仓市富豪工业太仓市富豪工业太仓市富豪工业区建业路区建业路区建业路区建业路28282828号号号号上海国际广场上38、海国际广场上海国际广场上海国际广场住宅住宅住宅住宅8500-100008500-100008500-100008500-100004.54.54.54.5520520520520上海东路上海东路上海东路上海东路1 1 1 1号号号号怡景怡景怡景怡景住宅住宅住宅住宅88008800880088007.67.67.67.6398398398398太平南路西太平南路西太平南路西太平南路西星光码头星光码头星光码头星光码头住宅住宅住宅住宅55005500550055004.64.64.64.6178178178178经济开发区兴业经济开发区兴业经济开发区兴业经济开发区兴业路路路路15815815815839、号号号号华源上海城华源上海城华源上海城华源上海城住宅住宅住宅住宅70007000700070004 4 4 4150150150150太仓滨河路太仓滨河路太仓滨河路太仓滨河路88888888号号号号板桥财富广场板桥财富广场板桥财富广场板桥财富广场住宅住宅住宅住宅48004800480048004.34.34.34.3251251251251板桥镇四通路板桥镇四通路板桥镇四通路板桥镇四通路森茂国际汽车广森茂国际汽车广森茂国际汽车广森茂国际汽车广场场场场住宅住宅住宅住宅800080008000800016161616882882882882宁波一路宁波一路宁波一路宁波一路俊园时代广场俊园时代广场俊40、园时代广场俊园时代广场住宅住宅住宅住宅75007500750075001.71.71.71.7335335335335东仓南路西东仓南路西东仓南路西东仓南路西五、项目定位五、项目定位1、定位结论2、目标消费者概述3、服装服饰消费群4、配套消费群4、餐饮消费群 太仓万达广场低档社区步行街1、档次低，不好管理2、品质差，影响品牌形象纯高端购物中心引领潮流时尚、品质消费高中档步行街家庭式购物为主中档步行街1.11.1 定位分析定位分析五、项目定位五、项目定位家庭式购物为主中档步行街？纯高端的购物中心？商业发展迅猛，此定位已不能满足消费者需求新商业网点发展迅速，此定位抗风险能力低项目商圈人群为中端消费41、人群，此客群属重点消费客群不能舍弃高端品牌,太仓普通消费者认知度低，市场狭小针对追求时尚的年轻人，目前所有商业定位不清晰，时尚潮流的商品老化、缺乏新意。都在翘首一个真正意义的定位时尚的购物场所1.2 定位分析：五、项目定位五、项目定位家庭消费市场 以稳定工资收入为主的家庭式人群占主导地位时尚潮流消费 根据调查太仓消费主体人群为18-35岁占整体48%，人均收入2,700-3,400占整体49%。1.3 定位提炼五、项目定位五、项目定位引领潮流时尚、注重品质消费高中档的购物中心万达业主及项目周边人群引领时尚潮流消费的人群以家庭消费为主的人群政府部门、时尚白领高品质消费人群常熟高消费人群目标消费人42、群太仓消费人群常熟消费人群2.1 目标消费者概述五、项目定位五、项目定位六、品牌落位六、品牌落位1、楼层主题2、业态占比3、各层落位品牌饕餮美食汇饕餮美食汇定位中档以上，海鲜自助餐厅、日式料理、韩国料理、时尚江鲜餐厅、特色餐饮、休闲水吧。精品流行馆精品流行馆定位中、中高档，休闲运动、活力动感流行时尚女装为主，配套项目（餐饮、美容美发、佩饰、儿童、音像、箱包、鞋帽、家居饰品、火机、腕表、冰激淋）如茶餐厅、西式快餐、中式快餐等；时尚名品街时尚名品街定位中、高档前卫、时尚、潮流、性感女装为主。配套项目（数码、手表、咖啡、家居生活、甜品水吧、佩饰、眼睛、面包、护肤彩妆）。餐饮如西式快餐、中式快餐为主；43、1.1.楼层主题定位楼层主题定位六、品牌落位1 12 23 32.2.业态占比业态占比配套18%餐饮51%服装31%六、品牌落位六、品牌落位六、品牌落位六、品牌落位品类品类品类品类占比占比占比占比1F1F1F1F品牌建议品牌建议品牌建议品牌建议时尚服装50%ZARA、pb、str、roem、basichuuse、MOTIVI、asobilo、jackjones、selected、G-star、Ochirly、Tennie Wennie、江南布衣、雅莹配饰15%通灵、时间区、xoxo、萱子、餐饮30%星巴克、肯德基、必胜客、一茶一坐、85C、breadtalk、味千拉面、棒约翰、DQ、满记甜品、44、时尚集成店5%SEPHORA、六、品牌落位六、品牌落位品类品类品类品类占比占比占比占比2F2F2F2F品牌建议品牌建议品牌建议品牌建议时尚服装42%ZARA、asobilo、only、veromoda、5+、HOT WIND、GXG、太平鸟男女、mindbridge男女、gxg、配饰20%巴黎三城、巴黎三城、LOVELY LACELOVELY LACE、crocscrocs、乐扣乐扣、王磊形象、乐扣乐扣、王磊形象、时尚美甲、星动力、阿吉豆、点睛阁时尚美甲、星动力、阿吉豆、点睛阁餐饮30%肯德基、必胜客、一茶一坐、棒约翰、时尚集成店8%屈臣氏、酷动数码、爱乐游49品类品类品类品类占比占比占比占比3F3F3F3F品牌建议品牌建议品牌建议品牌建议餐饮100%银鲨海鲜自助、禾绿寿司、西域牛排、德斯堡、晋家门、汉拿山、塔克、蕉叶、蓝焰铁板、外婆家、香籁、嬉湘记、东北风、老妈米线、德庄、诚记港式茶餐厅六、品牌落位THANKSTHANKS