1、2011-12-8深度观点深度观点深度观点深度观点深度观点深度观点吉林省深度房地产营销策划有限公司吉林省深度房地产营销策划有限公司红旗街万达广场同德路商业街全程建议报告红旗街万达广场同德路商业街全程建议报告吉林省深度房地产营销策划有限公司第一部分：经典步行街欣赏第一部分：经典步行街欣赏第二部分：万达同德路商业街概况第三部分：万达同德路商业业态规划定位第四部分：第二部分：万达同德路商业街概况第三部分：万达同德路商业业态规划定位第四部分：步行街市场招商纲要第六部分：万达同德路商业街经济分析第十部分：商业街的建筑设计要素第五部分：第六部分：万达同德路商业街经济分析第十部分：商业街的建筑设计要素第五部2、分：商业管理模式第七部分：万达同德路商业街招商执行第八部分：成功商业街建筑规划设计原则第九部分：国内外特色商业街设计案例第七部分：万达同德路商业街招商执行第八部分：成功商业街建筑规划设计原则第九部分：国内外特色商业街设计案例第十一部分：商业街商业氛围的营造第十一部分：商业街商业氛围的营造目录目录吉林省深度房地产营销策划有限公司第一部分：经典步行街欣赏第一部分：经典步行街欣赏吉林省深度房地产营销策划有限公司通透式步行街吉林省深度房地产营销策划有限公司室内步行街吉林省深度房地产营销策划有限公司中式室外步行街吉林省深度房地产营销策划有限公司欧式室外步行街吉林省深度房地产营销策划有限公司现代时尚室外步3、行街吉林省深度房地产营销策划有限公司现代时尚室外步行街吉林省深度房地产营销策划有限公司专业市场室外步行街吉林省深度房地产营销策划有限公司第二部分：万达同德路商业街概况第二部分：万达同德路商业街概况吉林省深度房地产营销策划有限公司红旗街万达广场计划总投资26亿元，项目总占地面积4.8万平方米，总建筑面积约31.75万平方米，建筑高度100米；地上33层，地下2层。结构形式：商业综合体框架；居住区为框简、框剪。为万达集团旗下最新的第三代城市综合体产品，将颠覆城市商业格局，推进商圈升级换代，打造全新的城市地标性建筑，成为长春商业地产的“定海神针”和长春第一家“城市综合体”。项目2009年5月10日开4、工建设，2010年10月29日已盛装开业。红旗街万达广场大型商业集群建筑面积约16万平方米，高层都会级住宅、精装公寓约14万平方米，包含1200套精装公寓、903套投资型住宅以及77套铂金商铺。目前为城市新贵们提供时尚空间，带来国际水准的生活享受。万达携手世界500强企业打造国际级生活享受，率顶级零售巨头、国际化影音基地、时尚购物商场等缔造城市“24小时不夜城”，成为引领长春市新都市生活的先行者和新城市品质生活的代表。红旗街万达广场坐拥核心商圈、超大体量、首座城市综合体业态规划，万达广场携手中国最具潜力的时尚连锁百货万千百货，中国第一五星级国际影城万达国际影城，全球第一零售商、全国最大量贩式连5、锁KTV大歌星KTV，奥运电子合作商、全国最大室内电玩城大玩家超乐场，中国最大家电连锁国美电器，中国第一连锁超市华润万家超市。万达广场还成功地与国际国内知名品牌，如：百胜餐饮（肯德基、必胜客）、汉拿山、巴贝拉、时尚服饰品牌绫致、GXG、太平鸟等，生活配套类如屈臣氏、热风等12家品牌签约，其中有70%以上的品牌均是首次登陆长春；万千百货也成功地与百丽、欧莱雅、EXR、耐克等国际国内24家知名品牌达成合作。吉林省深度房地产营销策划有限公司同德路商街吉林省深度房地产营销策划有限公司优惠政策，政府大力支持项目开发，市场操作空间巨大核心商圈，周边超市、购物广场、零售店铺林立，商业氛围浓厚，是红旗商圈的消6、费核心带如织人流，欧亚超市、巴黎春天购物广场等带来滚滚人流，商业圈正日益走向繁荣完美结构，大开间、短进深，缓步行进式休闲商业街，带来完美的购物休闲空间前景广阔，周边商业项目带动日渐增多的人气、商业前景无可限量政府支持地利天成人气如虹丽质天生潜力无限项目核心竞争力吉林省深度房地产营销策划有限公司不在城市主干道，主题？卖点？周边的环境影响（同德路南侧现状）。二层商铺使用，商铺集中，数量多。产权人多，可持续发展的问题。项目面临的问题我们工作的关键不在城市主干道，主题？卖点？周边的环境影响（同德路南侧现状）。二层商铺使用，商铺集中，数量多。产权人多，可持续发展的问题。项目面临的问题我们工作的关键项目发7、展策略及定位对现有街区的重新规划项目招商策略经营管理模式项目发展策略及定位对现有街区的重新规划项目招商策略经营管理模式吉林省深度房地产营销策划有限公司第三部分：万达同德路商业业态规划定位第三部分：万达同德路商业业态规划定位吉林省深度房地产营销策划有限公司市场？市场？满足社区生活的需要；进驻商业发展的前瞻性、赢利性和持续经营性；目标客流与商流的来源；吸纳与聚散功能的具备；周边商业形态的互补性；交通动线的组织；满足社区生活的需要；进驻商业发展的前瞻性、赢利性和持续经营性；目标客流与商流的来源；吸纳与聚散功能的具备；周边商业形态的互补性；交通动线的组织；考虑因素考虑因素物业形态物业形态地理位置地理位8、置体量规模体量规模社区商业社区商业滨江商业滨江商业规模商业规模商业商铺布局商铺布局条状临街商业条状临街商业人流与交通人流与交通吸纳性商业吸纳性商业商业价值的提炼商业价值的提炼项目商业定位与规划项目商业定位与规划项目商业定位与规划项目商业定位与规划吉林省深度房地产营销策划有限公司商业价值的提炼商业价值的提炼+区域外向性商业区域外向性商业基于本项目现实情况，我们从两方面着手提炼本项目商业价值，发掘切入点。基于本项目现实情况，我们从两方面着手提炼本项目商业价值，发掘切入点。便利超市店、美容美发店、洗染店、银行、社区医疗门诊、甜品店、早餐店、花店、药店、送水站、五金店、VCD出租店便利超市店、美容美发9、店、洗染店、银行、社区医疗门诊、甜品店、早餐店、花店、药店、送水站、五金店、VCD出租店主题特色型商业（以特色商业街形式出现）主题特色型商业（以特色商业街形式出现）商业功能定位社区服务的配套性商业社区服务的配套性商业主题特色商业的附属联带补充型商业主题特色商业的附属联带补充型商业周边大型专业市场的寄居型商业周边大型专业市场的寄居型商业 商业功能定位（整体规划）商业功能定位（整体规划）主题特色型商业定位（市场启动切入主题特色型商业定位（市场启动切入点）点）集聚和吸纳客流集聚和吸纳客流基于主题商业氛围的营造，对消费功能及客流的补充基于主题商业氛围的营造，对消费功能及客流的补充万达广场内专业卖场的差10、异性补充万达广场内专业卖场的差异性补充社区生活消费的满足社区生活消费的满足功能吉林省深度房地产营销策划有限公司 主题特色型商业定位万达广场引擎商业服务功能万达广场引擎商业服务功能融合精品专卖、美容、休闲、餐饮、娱乐等业态，集综合商业、特色商业、配套商业于一体的集成商业街。融合精品专卖、美容、休闲、餐饮、娱乐等业态，集综合商业、特色商业、配套商业于一体的集成商业街。目前传达传达客流吸纳？客流聚散？商业市场？客流吸纳？客流聚散？商业市场？剥离出一种特色业态集成新主题特色商业街新主题特色商业街某一类特色业态的集成商业街。（通过此主题特色街市场切入，拉动整个项目的商业启动）某一类特色业态的集成商业街。11、（通过此主题特色街市场切入，拉动整个项目的商业启动）我们期望传达传达明确的目标客流引纳；单类业态集成形成的客流聚散；业态集成形成的规模化市场；明确的目标客流引纳；单类业态集成形成的客流聚散；业态集成形成的规模化市场；吉林省深度房地产营销策划有限公司主题特色商业街建议主题特色商业街建议酒吧街酒吧街酒吧街酒吧街+精致情调餐饮街精致情调餐饮街区别于万达广场的大型餐饮集合；区别于万达广场MALL购物中心的集合模式；同德路沿线形成差异的商业定位，作为此沿线商业带的特色商业补充；充分利用地理和环境特性，与市内其他同类型商业集合形成差异；区别于万达广场的大型餐饮集合；区别于万达广场MALL购物中心的集合模式12、；同德路沿线形成差异的商业定位，作为此沿线商业带的特色商业补充；充分利用地理和环境特性，与市内其他同类型商业集合形成差异；精致情调餐饮街精致情调餐饮街吉林省深度房地产营销策划有限公司根据商业功能定位所作出的四大功能细分进行规划：（比例待定）根据商业功能定位所作出的四大功能细分进行规划：（比例待定）主题特色商业街主题特色商业街酒吧街酒吧街酒吧街+精致情调餐饮街酒吧街+精致情调餐饮街精致情调餐饮街精致情调餐饮街业种：娱乐俱乐部业种：娱乐俱乐部/会所、会所、KTV歌城、酒吧、啤酒馆、酒廊、清吧、慢摇吧、热舞吧等。类似对象：歌城、酒吧、啤酒馆、酒廊、清吧、慢摇吧、热舞吧等。类似对象：Falling爱上13、真爱、纽卡斯尔、爱尔兰、至尚、小青蛙、彩虹爱上、真爱、纽卡斯尔、爱尔兰、至尚、小青蛙、彩虹业种：咖啡西餐厅、私坊菜馆、异域餐饮、概念餐厅等即具情调氛围、餐饮文化和时尚装修的个性时尚化餐厅。类似对象：韵苑业种：咖啡西餐厅、私坊菜馆、异域餐饮、概念餐厅等即具情调氛围、餐饮文化和时尚装修的个性时尚化餐厅。类似对象：韵苑G3餐饮天地、餐饮天地、Face.Julia概念餐厅、布衣阿努概念餐厅、布衣阿努业种：一个主题下的两种业态集成的组合，业种为前两者综合。类似对象：同前。业种：一个主题下的两种业态集成的组合，业种为前两者综合。类似对象：同前。主题商业的补充主题商业的补充业种：火锅店、中餐厅、茶楼、西餐14、厅、夜宵店、足浴保健等。说明：基于主题市场商业氛围的形成，其他类型商业有刻意营造、也有自然形成，业种：火锅店、中餐厅、茶楼、西餐厅、夜宵店、足浴保健等。说明：基于主题市场商业氛围的形成，其他类型商业有刻意营造、也有自然形成，业种：商务休闲茶楼、足浴保健、美容美体、健身中心、娱乐城等。说明：主题商业氛围的形成，对消费客流形成吸纳，同时也对其他关联商家也会形成刺激。业种：商务休闲茶楼、足浴保健、美容美体、健身中心、娱乐城等。说明：主题商业氛围的形成，对消费客流形成吸纳，同时也对其他关联商家也会形成刺激。业种：前两者综合；说明：此两种商业形态的集成，不会形成相互排斥。反而会促进形成规模化效果，客流相15、互吸纳、聚散。业种：前两者综合；说明：此两种商业形态的集成，不会形成相互排斥。反而会促进形成规模化效果，客流相互吸纳、聚散。项目业态业种规划项目业态业种规划项目业态业种规划项目业态业种规划吉林省深度房地产营销策划有限公司解决问题的思路与方法解决问题的思路与方法资料收集资料收集实地调研实地调研问卷调查问卷调查客户访谈客户访谈市场分析市场分析项目条件及相关案例分析项目条件及相关案例分析发展定位发展定位价格定位价格定位产品定位产品定位功能功能/业态定位业态定位目标客户定位目标客户定位规划设计建议规划设计建议主题主题我们的专业经验我们的专业经验吉林省深度房地产营销策划有限公司缤纷名店街主题购物街品牌折16、扣街韩国风情街休闲娱乐街流行风情街万达广场室内商街服装、皮革、鞋类品牌店、工艺、礼品、珠宝、化妆品、美容美甲、食品、花卉、电器、音像等等，点缀部分韩国特色商品，韩国元素包装、工艺、礼品、珠宝、化妆品、美容美甲、食品、花卉、电器、音像等等，点缀部分亚洲各国特色商品，多国元素包装、以中国各地美食小吃为主，兼有韩国日本料理烧烤和异域风情美食、设休闲中心、桑拿中心、KTV飚歌城、迪士科演艺广场，以招商为主，如果销售则为单层整体销售万达广场室内商街吉林省深度房地产营销策划有限公司一个传统又新颖的概念，正越来越多地闯进人们的视野商圈经济。商圈经济是区域经济发展的领跑者，是区域经济的一个重要组成部分；是资金17、流、信息流、人才流的洼地，是带动和促进全区经济增长的极核；商圈经济的发展直接关系到经济发展的速度和质量。良性背景定位陷阱在“良性”发展的社会宏观背景下，项目定位往往会被盲目抬高，以至于给招商带来压力；过高定位所而带来的成本过高和品牌效应难保障的弊病，且不适应市场基本要求；不适应市场的定位会减少“红旗街”固有的、自发所形成的人流量，为其它街道的发展提供条件。定位导论定位以市场为本渐进是发展之本吉林省深度房地产营销策划有限公司概念亮点用文化和时尚助推城区化发展进程【概念立足点】文化链是城区永续开发、良性发展的基本根源，是一个城市固有的特色。文化链是城区永续开发、良性发展的基本根源，是一个城市固有的18、特色。文化是长久而稳定的，时尚是短暂而善变的；文化是深厚的，时尚是肤浅的；文化是普遍的，时尚是独特的；文化是中规中矩的，时尚是富于创造的。人们所生活的城区，不仅是文化生活区，更是时尚地。时尚链是城区步入国际化、社会化发展的特色元素，是人民财富的方向标。时尚链是城区步入国际化、社会化发展的特色元素，是人民财富的方向标。红旗商圈的发展与建设是将独特的文化氛围与个性的时尚消费结合的过程，只有这产才能把握市场的发展契机。红旗商圈的发展与建设是将独特的文化氛围与个性的时尚消费结合的过程，只有这产才能把握市场的发展契机。吉林省深度房地产营销策划有限公司项目服务的人群主要分为三类：周边常住居民、万达因定商户19、定期的购物游客等。我们认为主要消费群消费的休闲性、体验式休闲性、体验式较强，在经济高速发展的背景下急需建设一个舒适优雅的购物环境、轻松休闲的消费享受地带。以开放式、多层次的空间开放式、多层次的空间为特色，倡导以人为本的购物环境，通过街区式街区式商业布局、户外步行街道以及店招、店饰等细节，创造一个时尚的购物购物环境。购物环境。铺位采用多种类、多样化、多组合、多级化的店铺组合多组合、多级化的店铺组合，最大限度的吸引各大等级的品牌商家入驻，从而为各类群居民家庭生活、学业生活、务农劳作、商务工作的提供消费需求。时尚的消费模式时尚的购物环境时尚的品牌商家时尚品牌商汇吉林省深度房地产营销策划有限公司体验20、式商业体验式商业与一般传统商业的区别在于它的消费互动性强，他的重要是重要再生体验，重在情感消费，你可以购物，也可以随便看看，随便吃吃，这是一种全新的都市化消费模式；体验式消费体验式消费不是以购物为消费目的，它在传统的功能基础上，集餐饮、娱乐及其他休闲娱乐等业态，打造一种以休闲娱乐与购物相结合的区域商业旗舰，不仅要满足大众的物质需求，更要着眼于满足大众日益增强的精神和文化需求。体验式消费量贩式、折扣型小商品种类仓储式的供消模式不同与仓库，将二作为原料储备库和再加工基地，从而创作出款式类同、但细节各样款式类同、但细节各样的时尚商品。量贩的概念是平价的、折扣的，为中低价格中低价格带的商品为主的，符合21、绝大多数的消费群体的，综合型商业经营。变目的型消费为体验式消费通过业态品牌打造、物业细节上的时尚点缀，吸引更多的时尚类人群来此逛逛、看看、玩玩。适当加入娱乐设备在部分运动类、保健类购物区域中，适当加入一些小型运动器械，以增加人群在中的购物时间。时尚的消费模式吉林省深度房地产营销策划有限公司时尚的品牌商家二层组合的商业布局设计，更有利于店家与商家之间协调，自由划分，轻松经营，方便于不同品牌的商家需求。“以街旺铺，以铺养商”的黄金组合成就商品与消费、餐饮与服务兼顾的综合化业态发展；以一层汇集人流的沿街铺面，带动二层的金铺价值，通过多重组合扩大营业面积，如图书批发美容美发、洗浴足浴等的业态；基本单元22、内街商铺内街商铺外街商铺外街铺面内街铺面内街铺面文化时尚的业态服务类的业态实现“多业态、差别化、综合主题性”的商业步行街。吉林省深度房地产营销策划有限公司1、风格定位：现代简约2、功能定位：综合消费3、档次定位：高中低端4、主题定位：时尚生活案名：万达伊斯蒂拉商街体验万达缤纷生活体验万达缤纷生活展现长春商娱风采展现长春商娱风采营销主题诉求内容多元多元.体验体验.互动互动.丰富丰富.活力活力.快乐时尚商街（快乐时尚商街（City walk）1、王者之姿、展现现代风尚2、现代时尚、体现都市潮流3、婉约温馨、流动青春魅力4、宛若天成、彰显文化底蕴定位综合定位万达同德路商街吉林省深度房地产营销策划有限23、公司补缺（配套）本项目先期应该走以满足周边生活配套，填补商业空白为发展主战略。后期以转移争夺市区内名品店、品牌店为主策略。最终以业态、产品的规划，竖立项目的独特形象。本项目先期应该走以满足周边生活配套，填补商业空白为发展主战略。后期以转移争夺市区内名品店、品牌店为主策略。最终以业态、产品的规划，竖立项目的独特形象。本项目先期应该走以满足周边生活配套，填补本项目先期应该走以满足周边生活配套，填补商业空白为发展主战略。后期以转移争夺市区商业空白为发展主战略。后期以转移争夺市区内名品店、品牌店为主策略。最终以业内名品店、品牌店为主策略。最终以业态、产品的规划，竖立项目的独特形象。态、产品的规划，竖立24、项目的独特形象。?弥补项目周边商业功能的缺失，满足次级商圈功能扩张需求?为住宅和周边日常生活消费提供服务。?逐步转移周边客群商业消费习惯，成为新区域的商业中心、对长岭县有主要特点的商家进行引进。?争夺市区内品牌店及其所有商客资源。成为次消费的商业中心?争夺周边楼盘的消费需求，商业街差异化功能定位商业街差异化功能定位转移（特色店）争夺（品牌店）吉林省深度房地产营销策划有限公司5、功能定位【最终功能模型】总体功能定位为：一个集购物、休闲、文化、娱乐等为一体的体验式风情商业街其 风 情 商 业 街 区 功 能服装饰品一条街美食小吃一条街文化珠宝一条街家居装饰一条街生活百货一条街服装、饰品、手表、皮鞋25、化妆品、内衣、儿童装、皮具、箱包等。地方餐馆、小吃、半成品、小型百货超市。运动产品、中西药店、银行电信、手机五金、美容足浴、美发美容、婚纱礼品，售票中心及相关服务中心。字画古玩、珠宝玉器、儿童玩具、现代艺术品、小型书屋、书报亭。床上用品、卫浴用品、窗帘家饰、灯饰、家电用品。吉林省深度房地产营销策划有限公司第四部分：第四部分：步行街市场招商纲要吉林省深度房地产营销策划有限公司档次、规模辐射面、客户档次、规模辐射面、客户档次、规模辐射面、客户档次、规模辐射面、客户D.吸纳量估算吸纳量估算C.项目经营方向项目经营方向B.盈利发展潜力盈利发展潜力A.行业发展前景行业发展前景定位方案定位方案定位方案定26、位方案定位考虑因素与逻辑框架吉林省深度房地产营销策划有限公司1、核心招商周期：、核心招商周期：2011年年12月月16至至2012年年4月月16，共，共4个月个月2、招商时间及招商目标、招商时间及招商目标开业时间开业时间项目项目最低开业率最低开业率完成任务时间完成任务时间社区店社区店90%90%2012.42012.4名品店名品店95%95%2012.32012.3特色店特色店80%2012.62012.62012年4月28日2012年4月28日核心招商周期/目标吉林省深度房地产营销策划有限公司招商阶段划分及招商阶段目标第一阶段：项目定位及业态划分期（第一阶段：项目定位及业态划分期（2011.27、12.16-2011.12.31）1 调查市场，根据市场分析，确定项目的可行性2 调查市场，根据经营业态分析，确定经营业态的可能性3 调查周边地市，进行分析为将来招商做好前期铺垫工作4 根据工作需要增加招商人员，做好市场分析和调研工作5 依托大市场为基础，了解客户资源，与商户建立关系为招商搭建长桥第二阶段：制定招商政策与文件（第二阶段：制定招商政策与文件（2012.1.12012.2.20）1阶段目标：结合项目自身特点，调查周边市场及以未来招商的产区或专业市场，依据实际需要制定招商条件以及各种法律文件，同时依据项目需要，寻找招商合作伙伴2 工作重点 完成招商准备工作（法律文件宣传物料部分人员组28、织媒体宣传计划现场包装）做好相关招商准备，组建公司招商团队调查周边地区，了解与掌握重点客户，为启动招商作好准备吉林省深度房地产营销策划有限公司第三阶段：重点商户招商（第三阶段：重点商户招商（2012年年2月月26日日2012年年3月月1日）日）1阶段目标：组建招商团队，面向全市开展招商的前期工作抓大放小，重点击破，猎杀羊头，完成具有强大示范效应的商户入住，为招商销售开盘火爆开局奠定基础2 工作重点 结合老市场的商家，触动新市场 在各专业市场和生产区猎取有羊头效应的商家 配合销售工作，做好自营户与投资客接待与委托招商工作积极接触第三方具有羊头效益或龙头效果的商家入住协助招商四）第四阶段：全面招商29、（四）第四阶段：全面招商（2012.3.12012.4.1）1阶段目标：通过开盘前后的第一时段优惠，通过羊头商家重点引爆，开展全面销售和招商工作，完成第一阶段的商家招商目标，清理自营户与投资客，针对委托铺位进行招商工作2 工作重点 4月1日以前首批进驻商家签约手续办理清理自营户与投资户的铺位明细确定仓储物流的规划招商工作举行中型规模（200人左右）招商销商推介会，举行商户小规模（500人以内）招商联谊会吉林省深度房地产营销策划有限公司第五阶段第五阶段:开业阶段开业阶段(2012.4.28-2012.5.8)1阶段目标阶段目标利用上一阶段的招商成果和影响力进行深度、广度招商完成招商铺位利用上一阶30、段的招商成果和影响力进行深度、广度招商完成招商铺位85%，同时重点跟进专业市场，然后以内触外的招商策略把不稳定的商家拉过来，同时重点跟进专业市场，然后以内触外的招商策略把不稳定的商家拉过来团队全部搭建完毕团队全部搭建完毕动员商家装修，对剩余空铺招商，保证开业饱和度2 工作重点工作重点商户签约工作商户签约工作市场经营班子搭建市场经营班子搭建组建第一届商户经营管理顾问委员会第一次会议，市场经营管理组建第一届商户经营管理顾问委员会第一次会议，市场经营管理 全面动员商户进场装修，进行开业筹备利用热烈的装修场面，完成最后的招商工作加大力度做最后招商收尾工作，为开业冲刺商户进场装修、布展、试营业第一届商户31、经营管理顾问委员会第二次会议，市场商业经营公司开业大演习吉林省深度房地产营销策划有限公司1.招商筹备：项目定位市场调研招商商务条件招商物料准备租金、租赁年限、免租期限、租金递增率物业管理费物业图纸、租赁合同、租赁意向书、物业管理合同或条例招商流程招商流程：吉林省深度房地产营销策划有限公司2.客户签约：（重点客户全流程，一般客户无中间意向部分流程）工程整改要求客户签订租赁意向客户签订租赁合同及物业管理合同签订租赁意向并缴纳保证金客户邀约与接待招商条件的告知与客户要求收集招商条件谈判客户要求谈判其他个案要求客户提供装修方案及图纸工程部审核客户按审核结论修改图纸直至审核通过，并在约定时间装修完毕开业32、确定商务条件并通过工程部、物业管理部审核签订合同并缴纳合同款租赁合同复印件、物业管理合同复印件、装修图纸复印件分别由运营公司、物业及工程部留底吉林省深度房地产营销策划有限公司3.客户装修与进场开业：物业交付客户装修客户进场开业招商部按合同约定协助客户通过工程整改流程工程部进行工程整改，物业部配合工程部整改完毕，物业部负责与客户办理物业交付手续，并收取约定的应收费用。装修过程相关问题由物业部负责解决，招商部负责协调物业与客户的关系工程部、物业部对装修效果进行监督。运营部负责协调客户开业相关事宜运营部、物业部、招商部相关人员到场祝贺吉林省深度房地产营销策划有限公司招商策略：招商策略：1.业态选择要33、满足零售：娱乐：餐饮=52%:30%:18%的业内公认的产业经营黄金比例。2.业态选择在功能和形式上要做到同业差异化，异业互补化。3.在业种布局上要注意人流动线的设计，不留商业死角。4.在运营上要懂得放水养鱼，要先做人气，再做生意。5.招商以主力店先行。6.招商对象以高附加值商户为主，其它商户为重点补充。7.招商节点安排：招商前期，着重对目标业态的摸底，汰选。通过访谈，介绍项目基本情况，了解目标客户对本项目的看法，并进行汇总。根据招商进度及商家装修进度，确定开业日期。8.充分利用租金价格杠杆，针对重点目标客户采取灵活策略。9.成立商业运营管理公司，为商铺的增值提供软件保障。吉林省深度房地产营销34、策划有限公司第五部分：第五部分：商业管理模式吉林省深度房地产营销策划有限公司商业管理模式建议当前形式考虑引进管理公司或借鉴管理模式，现提出三种方案以供参考：方案一：方案一：全权委托商场经营管理公司进行管理。全权委托商场经营管理公司进行管理。特点：但限于商铺分割销售、项目业态复杂找有经验的管理公司能很好的执行商场经营很管理。方案二：方案二：寻求合作机构，进行管理的软输出。寻求合作机构，进行管理的软输出。特点：以合作的方式，寻求有品牌的商业公司，采取管理软输出分方式（如管理顾问等），既能保证商业运营，又能降低双方的风险。方案三：方案三：甲方组建商场经营公司。甲方组建商场经营公司。吉林省深度房地产营35、销策划有限公司商业管理公司招商部招商部（职能：负责对外招商）商场经营部商场经营部（职能：负责商场的经营管理）物业部物业部（职能：负责保洁、安防、水电维修等）商业管理公司基本业务构架吉林省深度房地产营销策划有限公司运营管理运营管理商业街需有一个经营管理机构组织、协调和规划，把一系列业态店组织在一起，提供饮食、休闲、娱乐、购物等各种服务的一站式消费中心。商业街所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，形象上统一性。由此我们可以看出，商业街不是一个简单的分散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体，整体运营管理相对普通MALL来说要求更高36、。任何一种商业形式都是建立容易管理难。商业街更是如此。商业街管理包括物业管理、租户管理、营销管理和财务管理等。1.物业管理的目标是为入租店铺和来商业街的顾客提供一个舒适而又安全的环境，具体内容包括卖场环境设备的维护、安全保卫管理等。2.租户管理的目标是造就优良的店铺，具体内容包括教育辅导、经营分析、店铺调整、调节管理等。3.营销管理的目标是提升商业街的客流量和销售额，具体内容包括对各店铺进行营销支援并举办统一的促销活动。4.财务管理的目标是使商业街和入租店铺取得良好效益，具体内容包括收取租金和各项费用，控制开支，协助有关部门进行效益评估和店铺指导。5.商业街需按“统一管理，分散经营”原则经营。37、“统一管理”，要求商业街必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理。“分散经营”，是商业街对消费者和经营者间的交易提供场所，但商业街的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。吉林省深度房地产营销策划有限公司商业街的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业街招商销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格38、委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。2、“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。管理公司负责为商业街策划好1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。3.“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。商业街的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。吉林省深度房地产营销策划有限公司第六部分：万达同德路39、商业街经济分析第六部分：万达同德路商业街经济分析吉林省深度房地产营销策划有限公司财务分析与建议财务分析与建议外侧商街十年租金回收推算表第一年第一年(2012)第二年第二年(2013)第三年第三年(2014)第四年第四年(2015)第五年第五年(2016)第六年第六年(2017)第七年第七年(2018)第八年第八年(2019)第九年第九年(2020)第十年第十年(2021)初期培育期發展期成熟期元/月初期培育期發展期成熟期元/月2.002.202.502.803.203.604.004.505.005.503.53租金总额2.202.502.803.203.604.004.505.005.50340、.53租金总额73000十年平均租金80300912501022001168001314001460001642501825002007501288450十年平均租金803009125010220011680013140014600016425018250020075012884501.十租走勢分析1.十租走勢分析4.846.906.405.905.405.004.504.003.703.404.846.906.405.905.405.004.504.003.703.403.20租金总额元/月成熟期發展期培育期初期116800十年平均租金第十年租金总额元/月成熟期發展期培育期初期116800十41、年平均租金第十年(2021)第九年第九年(2020)第八年第八年(2019)第七年第七年(2018)第六年第六年(2017)第五年第五年(2016)第四年第四年(2015)第三年第三年(2014)第二年第二年(2013)第一年第一年(2012)内侧商街十年租金回收推算表12410013505014600016425018250019710021535023360025185017666001241001350501460001642501825001971002153502336002518501766600吉林省深度房地产营销策划有限公司2、免租期与装修期2、免租期与装修期业种装修优惠期免租42、优惠期备注生活配套个月个月中型餐饮2-3个月个月其它装修1-3个月个月较早入场的商户原则上可把优惠期顺延至所有配套齐全后起算租。500平米以上可适当方宽免租优惠期，公共事业部分原则上只有装修优惠期;如有大中型餐饮及娱乐可适当免租到一(免租期)吉林省深度房地产营销策划有限公司第七部分：万达同德路商业街招商执行第七部分：万达同德路商业街招商执行吉林省深度房地产营销策划有限公司招商策及执计划招商策及执计划1招商处布置建议2招商策略及计划拟定3招商团队组建4招商时间节点管控5招商制作物设计完稿6业态组合面积调控7业态业种调整建议8人气店招商9招商工作推展执行1招商处布置建议2招商策略及计划拟定3招商团43、队组建4招商时间节点管控5招商制作物设计完稿6业态组合面积调控7业态业种调整建议8人气店招商9招商工作推展执行吉林省深度房地产营销策划有限公司招商及相关文件1、招商手册2、招商流程3、招商须知4、业态规划图5、认租申请书6、招商优惠政策7、招商租控原则8、资质审核表9、租赁合同10商户管理公约吉林省深度房地产营销策划有限公司第八部分：成功商业街建筑规划设计原则第八部分：成功商业街建筑规划设计原则吉林省深度房地产营销策划有限公司X短街短街X窄道窄道X曲径曲径X共享共享X焦点焦点X交通交通X停车停车X文化文化X氛围氛围吉林省深度房地产营销策划有限公司第九部分：国内外特色商业街设计案例第九部分：国内44、外特色商业街设计案例吉林省深度房地产营销策划有限公司一、日本多摩南大一、日本多摩南大La Fete TamaLa Fete Tama多摩法國購物城（La多摩法國購物城（LaFete Tama）按照法國南 部城鎮風貌進行設計的名 牌特價商品購物中心，营 业面积约）按照法國南 部城鎮風貌進行設計的名 牌特價商品購物中心，营 业面积约2.5万平方米主要經銷商品：名牌時 裝、兒童服裝、包、鞋、服飾用品、雜貨、體育用品、戶外用品，商店數目万平方米主要經銷商品：名牌時 裝、兒童服裝、包、鞋、服飾用品、雜貨、體育用品、戶外用品，商店數目75家实景照片实景照片吉林省深度房地产营销策划有限公司1、开放的街道1、45、开放的街道吉林省深度房地产营销策划有限公司2、标志物2、标志物实景照片实景照片吉林省深度房地产营销策划有限公司3、公共设施3、公共设施吉林省深度房地产营销策划有限公司4、天桥、标牌等4、天桥、标牌等吉林省深度房地产营销策划有限公司二、北京苹果二十二院街区位：北京CBD核心区东南，距国贸桥600 米；住区总建设规模近70万平方米；商业由苹果商业街和 苹果二十二院街组成，建筑面积约8万平方米。实景照片实景照片吉林省深度房地产营销策划有限公司三、上海新天地三、上海新天地功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到46、 达上海的中外游客客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到 达上海的中外游客提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的一体的“一站式一站式”消费的场所消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点 希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点 希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必47、到之地天地建成来上海必到之地一个国际交流和聚会的地点 里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会一个国际交流和聚会的地点 里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会实景照片实景照片吉林省深度房地产营销策划有限公司实景照片实景照片吉林省深度房地产营销策划有限公司四、万科东莞运河东四、万科东莞运河东1号商业街号商业街1、320米临街商业。1、320米临街商业。看得到尽头的是街景，看不到尽头的是财富。看得到尽头的是街景，看不到尽头的是财富。2、8.1米超高层高。东莞商业罕有2、8.1米超高层高。东莞商业罕有8.1米层高，最大化增加经营空间的高附加值，节约经营成本。米层高，最大化增加经营空间的高附加值，节48、约经营成本。3、二层商铺街铺化。临街大铺由一楼入口直接连通，享受尊贵的独立客户通道。在二层同样获得街铺的价值，生意当然更上一层楼。3、二层商铺街铺化。临街大铺由一楼入口直接连通，享受尊贵的独立客户通道。在二层同样获得街铺的价值，生意当然更上一层楼。4、超值商业建筑。部分临街大铺赠送超大面积露台，不仅拥有更多的额外经营面 积，更为不同的品牌商家，创作 别具一格的特色空间。、超值商业建筑。部分临街大铺赠送超大面积露台，不仅拥有更多的额外经营面 积，更为不同的品牌商家，创作 别具一格的特色空间。吉林省深度房地产营销策划有限公司实景照片实景照片吉林省深度房地产营销策划有限公司第十部分：商业街的建筑设计49、要素第十部分：商业街的建筑设计要素吉林省深度房地产营销策划有限公司历史文化与建筑风格的传承1、天际线2、外立面3、建筑细部及材质的运用4、地面铺装、门窗、雨蓬、挑檐、灯具、栏杆吉林省深度房地产营销策划有限公司外商业街的建筑细节表现外商业街的建筑细节表现挑檐挑檐/雨蓬雨蓬/铁艺铁艺/壁灯壁灯/旗帜旗帜/招牌装饰构件招牌装饰构件吉林省深度房地产营销策划有限公司第十一部分：商业街商业氛围的营造第十一部分：商业街商业氛围的营造吉林省深度房地产营销策划有限公司1、1、广告柱、广告牌、招牌广告柱、广告牌、招牌2、2、灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程3、旗帜等软装饰3、旗帜等50、软装饰4、4、花坛、雕塑等小品花坛、雕塑等小品5、5、电话亭电话亭6、6、凉亭、座椅 路牌凉亭、座椅 路牌吉林省深度房地产营销策划有限公司1、商业氛围营造具象表现地面铺装、花艺、壁灯、装饰构件1、商业氛围营造具象表现地面铺装、花艺、壁灯、装饰构件吉林省深度房地产营销策划有限公司2、商业氛围营造具象表现小品2、商业氛围营造具象表现小品吉林省深度房地产营销策划有限公司3、商业氛围营造具象表现3、商业氛围营造具象表现文化景观文化景观吉林省深度房地产营销策划有限公司4、商业氛围营造具象表现4、商业氛围营造具象表现/配套性设施配套性设施邮箱、电话邮箱、电话亭、路牌、垃圾桶亭、路牌、垃圾桶吉林省深度房地产51、营销策划有限公司5、商业氛围营造具象表现5、商业氛围营造具象表现/配套性设施配套性设施休闲椅、吊床休闲椅、吊床吉林省深度房地产营销策划有限公司6、商业氛围营造具象表现6、商业氛围营造具象表现灯光工程灯光工程吉林省深度房地产营销策划有限公司7、商业氛围营造具象表现7、商业氛围营造具象表现灯具灯具吉林省深度房地产营销策划有限公司8、公共广告位的设立8、公共广告位的设立广告柱、立柱广告、广告牌、立柱招牌、立面招牌广告柱、立柱广告、广告牌、立柱招牌、立面招牌吉林省深度房地产营销策划有限公司9、商户招牌的设立9、商户招牌的设立墙面招牌、立面招牌、立柱招牌、门头招牌墙面招牌、立面招牌、立柱招牌、门头招牌吉林省深度房地产营销策划有限公司10、街区园林绿化10、街区园林绿化吉林省深度房地产营销策划有限公司11、商业单元设计11、商业单元设计吉林省深度房地产营销策划有限公司地址：湖西路333号 电话0431-88060006 13804378118 Email-地址：湖西路333号 电话0431-88060006 13804378118 Email-THANK YOUTHANK YOU六合同辉地产专业服务机构六合同辉地产专业服务机构