1、【五洲国际五洲国际】苏州市好望角投资顾问有限公司 二0一二年六月十二日南通南通336省道汽车城项目定位报告省道汽车城项目定位报告报告总纲报告总纲BAOGAOZONGGANG壹、南通汽车市场分析叁、基地条件分析贰、南通住宅市场分析肆、项目定位现现 状状现现 状状剖剖 析析定定 位位伍、产品规划及建议谋谋 定定壹壹.南通汽车市场分析南通汽车市场分析1.新车销售市场分析2.汽修与汽配市场分析3.汽车用品与美容市场分析1 1、新车销售市场分析1 1.1.1 新车销售分布格局新车销售分布格局 336 省 道永兴路青年路啬园路星湖大道1 1、零星分布、零星分布 +小规模分布；小规模分布；2 2、业态杂乱，2、规划落后；、业态杂乱，规划落后；3 3、未来沿星湖大道，往东发展、未来沿星湖大道，往东发展。经销商主要经销商主要买地自建买地自建1 1.2.2 经营物业持有形式经营物业持有形式1 1.3.3 经营面积及占地规模经营面积及占地规模4S4S店占地面积店占地面积4000-8000 M M2 21 1.4 .4 购车消费模式购车消费模式家家家家家家 展销中心展销中心 4S4S占占购车消费模式传统，缺少现代模式。4S4S店店店店南通南通 新车销售市场新车销售市场 总结总结1、购车消费模式传统，货比三家费时，家家 4S 4S 形式为主；2、经营场所以买地方式为主，本项目4S招商、卖地收益收益不大；3、目前3、4S店大都由政府规划政府规划组建，卖地招商。本项目4S店规划可以 少做少做 或 改做改做2 2、汽修与汽配市场分析2 2.1.1“汽修汽修/汽配汽配”市场分布市场分布 永兴汽车城永兴汽车城分布于永兴大道汽车城内以及沿外环区域分布于永兴大道汽车城内以及沿外环区域主要业态：汽车4S店、汽配、汽修、汽车美容用品等，其中汽配与汽修占量较大。汽配汽修集中在汽配汽修集中在“永兴永兴汽车城汽车城”，垄断垄断市场。市场。2 2.2.2“汽修汽修/汽配汽配”规模及趋势规模及趋势汽修汽配市场规模集中，影响较大。汽修汽配市场规模集中，影响较大。汽配占78%，汽修占22%；受场地及交通限制，汽修数量较少汽修数量较少，4、汽修未来有较好较好的发展空间。2 2.3 .3 市场布局特点及趋势市场布局特点及趋势两个业态相对独立，但又相互支撑。布局要求不同，可独立规划，布局要求不同，可独立规划，但要着重考虑便利与互通。但要着重考虑便利与互通。2 2.4 .4 经营状况经营状况辐射范围广，经营较好。市场无空置，无转让。辐射范围广，经营较好。市场无空置，无转让。需要改进部分停车条件停车条件物流配套物流配套仓储条件仓储条件市场管理市场管理2 2.5.5 现状及需求现状及需求汽配市场需要改进的因素汽配市场需要改进的因素汽修市场需要改进的因素汽修市场需要改进的因素2 2.5.5 现状及需求现状及需求店店内内仓仓储储其其他他仓仓储5、储店店内内仓仓储储其其他他仓仓储储汽配市场仓储面积分布汽配市场仓储面积分布汽修市场仓储面积分布汽修市场仓储面积分布汽配市场仓储方式汽配市场仓储方式汽修市场仓储方式汽修市场仓储方式仓储仓储面积偏小，陈旧的店内仓储已不能满足需求。不能满足需求。2 2.6.6 汽配店格局及趋势汽配店格局及趋势 开间尺寸分布开间尺寸分布进深尺寸分布进深尺寸分布高度尺寸分布高度尺寸分布开间要求不高，开间要求不高，4-84-8米，大的米，大的1010米；米；进深进深6-126-12米，大的进深米，大的进深1212米；米；高度在高度在5 5米左右，主要便于仓储用途。米左右，主要便于仓储用途。2 2.7.7 汽修店面格局及趋6、势汽修店面格局及趋势开间尺寸分布开间尺寸分布进深尺寸分布进深尺寸分布高度尺寸分布高度尺寸分布开间进深要求较高，开间进深要求较高，开间开间6-86-8米，进深米，进深8-158-15米，米，利于汽车入店修理；利于汽车入店修理；高度高度5-65-6米，米，但目前有些店铺未能达到要求。但目前有些店铺未能达到要求。2 2.7.7 汽修汽修/汽配店面格局及趋势汽配店面格局及趋势汽配客户入住意愿度汽配客户入住意愿度入驻本项目的意愿度：入驻本项目的意愿度：明确入驻的明确入驻的45%45%，可能入驻的可能入驻的24%24%。汽配汽修商家意愿较强烈！汽配汽修商家意愿较强烈！汽修客户入住意愿度汽修客户入住意愿度27、 2.8.8 汽修及汽配商家对新市场的需求比例汽修及汽配商家对新市场的需求比例1）总计数量667家，其中78%为汽配，22%为汽修；2）汽配经营面积（开间4-8米及10米，进深6-12米及12-15米）主力经营面积约为30-120平方米；3）汽修经营面积（开间6-10米，进深8-15米），约为50-150平方米；4）按照“汽配客户明确进驻48.7%，可能进驻22%”以及“汽修客户 明确进驻35.7%，可能进驻28.5%”的比例，来估算：意向商家约为 436436 家，其中：汽配351351 家，经营面积 1 14.24.2 万平方米；汽修8585 家，经营面积 0.40.4 1.3 1.3 万8、平方米。合计需求经营面积约为 1.4-5.51.4-5.5 万平方米。2 2.9.9“汽修汽修/汽配汽配”市场总结市场总结 现状利好：南通汽修汽配市场集聚度较高，并具备了较强的辐射能力以及较好的经营状况；外溢强烈：根据调研，该类市场正处于飞速上升阶段，但出于项目规划以及交通、物流、仓储等不利因素的影响，大部分客户有向外拓展经营的想法；潜需明显：除了目前在经营的商家，由于受到店面量体的限制，有大量的迫切希望进入市场的潜在商家没有合适的经营场地，目前只能处于等待状态；外区域引入条件成熟：随着南通经济的快速发展，汽车产业的迅速壮大，周边区域的汽车商家急于进入市场。根据目前的现有商家，以及对市场潜在商9、家和周边城市经营商家的进入，预计可支持8-108-10万平方米万平方米的汽修汽配市场量体。3 3、汽车用品及美容市场分析3 3.1.1 汽车用品及美容市场分布汽车用品及美容市场分布 主要业态为：汽车美容、装潢用品、汽车改装等汽车用品及美容汽车用品及美容市场量体与数量不大，但从运营情况来看，需求较为旺盛需求较为旺盛。永新汽车城永新汽车城新都汇新都汇汽车用品一条街分布于永兴大道汽车城内区域分布于永兴大道汽车城内区域3 3.2.2 汽车用品及美容市场规模及趋势汽车用品及美容市场规模及趋势汽车用品与美容市场规模较小，处于起步阶段；未来市场潜力较大未来市场潜力较大。3 3.3.3 布局特点及趋势布局特点10、及趋势中高端市场发展迅速，市场形象市场形象要求越高越高。3 3.4.4 市场经营状况市场经营状况经营状况良好，客户主要来自城区城区以及周边县市周边县市；新都汇系新项目，还未进入实质性运营，但商家对未来经营状况比较乐观比较乐观。销售客户来源销售客户来源经营状况经营状况3 3.5.5 商店格局及要求商店格局及要求开间6-86-8米，挑高夹层为仓储夹层为仓储；交通方便，可入店作业。入店作业。开间开间进深进深高度高度3 3.6.6 商家对新市场的需求比例商家对新市场的需求比例1）总计数量42 家；2）面积（开间8米，进深12米）约 60-100 平方米；3）按照明确进驻47%，可能进驻20%来计算总计11、：本案汽车用品及美容商家约24 家。需求进驻面积约为：1440-4500 平方米。2 2年内愿意拓展经营情况年内愿意拓展经营情况意愿进驻我们项目客户情况意愿进驻我们项目客户情况店铺层数店铺层数3 3.7.7 汽车用品及美容市场总结汽车用品及美容市场总结 现状利好：南通汽车用品及美容市场集聚度较高，并具备了较强的辐射能力以及较好的经营状况，并出现了新兴的新都汇汽车美容及用品一条街；外溢强烈：根据调研，尤其是永兴汽车市场中该类市场运营正处于飞速上升阶段，但出于项目规划以及交通、物流、仓储等不利因素的影响，大部分客户有向外拓展经营的想法。根据初步推测估算，目前意愿进驻我们项目的客户需求体量将达到近512、000平方米；未来发展需求总量在1-1.5万平方米。贰贰.南通住宅市场分析1、南通住宅市场宏观分析2、南通住宅市场现状3、开发区住宅市场分析1 1、南通住宅市场宏观分析当前重点继续区域限购，二套以上限贷继续区域限购，二套以上限贷下调存款准备金率遏制房价抬头，政策延续性的保证遏制房价抬头，政策延续性的保证针对实体经济，尤其是中小企业首套房贷利率下调信贷定向宽松对象，楼市成交稳定器短期内调控的重点，延续2011年强行压制的思路，为长期房地产调控机制的建立赢得时间信贷定向松绑，顺应刚需，短期内一定程度上稳住楼市长期措施长期措施土地供应量，供应结构调整保障房入市，棚户区改造等房税体系，推进房产税进展房13、税体系，推进房产税进展住房信息系统建设速度加快住房信息系统建设速度加快目前调控仍为目前调控仍为“时间换空间时间换空间”思路，即首套刚需首先松绑稳定大市，思路，即首套刚需首先松绑稳定大市，默许鼓励自住的微调政策，着眼于政策的延续和长效措施的持续跟进默许鼓励自住的微调政策，着眼于政策的延续和长效措施的持续跟进1.1.1 1 宏观政策现状宏观政策现状20112011第四季度第四季度 20122012第一季度第一季度20122012第二季度第二季度20122012第三季度第三季度20122012第四季度第四季度地方与中央博弈，限贷、限价政策为主，限购可能性较小地方与中央博弈，限贷、限价政策为主，限购可14、能性较小市区土地成交主要集中于保障性用房，保障房入市后，市区土地成交主要集中于保障性用房，保障房入市后，后期市场将出现结构性价格下跌，刚需需求受到冲击。后期市场将出现结构性价格下跌，刚需需求受到冲击。预计后期价格得到控制，南通限购预计后期价格得到控制，南通限购令实现度较低，以限价、限贷为主令实现度较低，以限价、限贷为主价格趋于控制，政策重新对市场保价格趋于控制，政策重新对市场保持严谨，市场量价保持平衡。持严谨，市场量价保持平衡。市场刚需市场进一步放量，中高市场刚需市场进一步放量，中高端市场保持当前平缓态势端市场保持当前平缓态势全年房地产资金压力仍然较大，首套房放宽、二套以全年房地产资金压力仍然15、较大，首套房放宽、二套以上继续限贷款上继续限贷款南通市南通市20112011年区拆迁安置计划新开工年区拆迁安置计划新开工280280万平方米万平方米南通楼市后续整体谨慎，调控将保持延续性，以限价、保障房政策替代限购南通楼市后续整体谨慎，调控将保持延续性，以限价、保障房政策替代限购1.1.2 2 政策趋向政策趋向预判：预判：2012年：上半年大市，资金压力较轻，价格配合之下楼市整体稳定；下半年大市，2012年年中报表会对部分房企的下半年销售计划带来恶化调整，价格松动幅度加大，小盘价格走低跟进。对于南通而言，作为市场起伏不大的三线城市，预计将跟随大市。而南通前期近乎停滞的市场会使部分楼盘因资金回笼16、要求，在近期率先调整价格换取成交量。上半年上半年下半年20112011年年下半年20122012年年买卖双方相互观望价格破底，回笼资金资金压力减轻，楼市企稳业绩平淡，策略调整降价策略再现1.1.3 3 市场趋向市场趋向因资金回笼要求，调整价格策略换取成交量是未来趋势因资金回笼要求，调整价格策略换取成交量是未来趋势2 2、南通住宅市场现状n2011年112月，南通商品住宅供应量迅速攀升，较2010年住宅供应量上涨72%。成交方面不升反降，2011年普通住宅去化126.41万方，全市区月均去化10.53万方，市场供求比达到历史性的1.89；n2012年3月，南通市场迎来一轮明显回升，成交量重新回到17、12.74万方。该月成交“回暖”，主要得益于首套房利率松绑，政策鼓励刚需的大背景之下，南通项目大面积启动一波降价潮，深度优惠折扣、低价新盘频现市场，刺激了市场刚性需求的释放，而就4、5月份南通市场形势看，上半年以价换量仍将持续。南通市场供大于求态势仍旧明显，去化压力较大；南通市场供大于求态势仍旧明显，去化压力较大；20122012年年1 1季度，南通市场打破僵季度，南通市场打破僵持进入持进入“以价换量以价换量”时代，折扣降价频现并仍将持续，刚需释放成为成交主力时代，折扣降价频现并仍将持续，刚需释放成为成交主力2.2.1 1 供求关系表现供求关系表现板块名称板块名称港闸区港闸区主城区主城区新东区18、新东区新城区新城区开发区开发区板块定位传统产业中心对外交通中心商业中心景观中心新产业中心行政中心景观中心新产业中心板块优势规划建设加快产业优势明显配套成熟景观优势明显产业导入力度大环境建设良好规划利好环境优美景观建设力度大产业导入力度大板块劣势区域形象较差环境过于拥挤开发量不足配套不足配套不足配套不足交通不便主力产品类型多层、小高层小高层、高层小高层、别墅小高层、高层别墅、小高层主力需求类型刚性需求投资型投资型改善型刚性需求改善型投资型改善型改善型刚需及投资型品质定位中低端中高端中端高端景区：高端园区：低端南通市区将以高端产品为主的市场，客户建议改善为主；南通市区将以高端产品为主的市场，客户建19、议改善为主；南通经济开发区，购房产业人口需求为主，目前需求类型以中低端刚性需求为主南通经济开发区，购房产业人口需求为主，目前需求类型以中低端刚性需求为主锡通科技园区作为新兴的发展板块，先期房地产发展模式将与开发区类似，锡通科技园区作为新兴的发展板块，先期房地产发展模式将与开发区类似，将以区域产业需求以及刚需为主导，逐步吸引外部客群以及投资客。将以区域产业需求以及刚需为主导，逐步吸引外部客群以及投资客。2.2.2 2 板块发展特征板块发展特征开发区以低价撬开市场开发区以低价撬开市场主城区该板块是各项配套设施最为齐全的地段，目前该区市场呈现供应量不大、价格稳定的态势。由于区域推盘量不大，价格稳定在20、高位。港闸区该区域规划为南通市综合性的新城区，这里云集了众多批发市场、家居和装修市场，随着北城大桥的通车，拉近了市中心与城北的距离。该区域价格与其他板块相比有一定优势。新东区该区域为城市发展新兴区域，土地供应量大，交通便利。在中青年购房客户中认知度较高。开发区该区域是南通市未来的重点发展区域。但目前各项配套设施正在完善中，形成人气尚需时日。港闸区板块港闸区板块价格：价格：9000-100009000-10000元元/存量：存量：2350023500套套关键词：开发量大，中低端、公寓关键词：开发量大，中低端、公寓主城区板块主城区板块价格：价格：12500-2300012500-23000元元/（21、其（其中中2300023000是藏珑精装修的价格。）是藏珑精装修的价格。）存量：存量：12931293套套关键词：可开发量小，高端、关键词：可开发量小，高端、公寓公寓开发区板块开发区板块价格：价格：6500-75006500-7500元元/存量：存量：1618316183套套关键词：开发量大，中、低端公关键词：开发量大，中、低端公寓寓新城区板块新城区板块价格：价格：9000-140009000-14000元元/存量：存量：35723572套套关键词：可开发量较小，中关键词：可开发量较小，中高端、公寓高端、公寓城东区板块城东区板块价格：价格：6500-80006500-8000元元/存量：存量：22、1032210322套套关键词：开发量大，中低端、关键词：开发量大，中低端、公寓公寓2.2.3 3 板块价格特征板块价格特征3 3、开发区住宅市场分析楼盘楼盘占地面积占地面积（万方）（万方）建筑面积建筑面积（万方）（万方）容积容积率率物业类型物业类型面积范围面积范围（平米）（平米）主力面积主力面积（平米）（平米）成交价格成交价格（元（元/平米）平米）华润橡树湾19.7442.25小高层、高层、别墅90-17092、130高层6500景瑞18号2032.81.72高层、叠加高层92-144叠加153-198高层92、125叠加180、195高层5600-7300叠加12000-19000优山美地23、名邸15.839.22.48小高层、高层92-17692-98、1117400中港翡翠城1435.42.5高层87-140877100炜赋星湖邻里610.751.76小高层、高层90-13690报价8800n开发区板块市场已进入深度调整，受市场恶化以及韩华企业入驻的双重压力，华润橡树湾、景瑞18号在2012年后，价格策略迎来重大调整，目前主力成交均价均降至6500元/平米左右，至此开发区市场格局发生重大转变。区域公寓主力均价也降至6500-7400元/平米；n从产品类型上看，区域仍主要以公寓为主，主力面积为90-98平米两房和120-140平米三房。市场环境恶化，开发区板块主动寻求降价跑量，板24、块均价降至市场环境恶化，开发区板块主动寻求降价跑量，板块均价降至6500-75006500-7500元元/M2/M2。3.3.1 1 价格行情汇总价格行情汇总总总 建建 面面44万平方米占地面积占地面积19.7万平方米容容 积积 率率2.25绿绿 化化 率率40%产品组合产品组合别墅、小高层、高层在售产品在售产品高层：92、130平米双拼350 平，联排265平独栋：480-550平米建筑风格建筑风格法式古典外立面外立面主体石材开发商开发商华润置地景观设计景观设计贝尔高林开盘时间开盘时间2011.2装修标准装修标准毛坯项目特色项目特色华润橡树湾产品系列：法式石材立面打造、宫廷园林设计、中央景观25、轴、5000平米法式宫廷会所3535333337373636434339393838454549494141404046465050在售在售已售已售未售未售项目进度：33、35、43#三幢高层，以及少量一期余房；一期房源正进行外立面施工，预计2013年1月底之前交房。价格动态：43#楼为近期成交主力，推出均价6500元/平米的特价房，价格范围为5000-7000元/平米；33、35#价格范围依然维持在7000-9000元/平米之间；联排均价22000-23000元/平米。在在售售凭借品牌和强势产品力，一度为南通凭借品牌和强势产品力，一度为南通20112011上半年热盘，区域上半年热盘，区域环境26、恶化后陷入停滞，目前通过局部降价，销售得以重启。环境恶化后陷入停滞，目前通过局部降价，销售得以重启。3.3.2 2 个案表现个案表现华润橡树湾华润橡树湾45454343464648484949在在售售已已售售总总 建建 面面32.8平方米占地面积占地面积19.12平方米容容 积积 率率1.72绿绿 化化 率率35%产品组合产品组合高层、叠加在售产品在售产品2R:95平米；3R:128平米4R:148平米建筑风格建筑风格芝加哥美学建筑的高层及宫廷式的叠加外立面外立面基座石材，主体真石漆开发商开发商景瑞景观设计景观设计上海奥雅设计有限公司开盘时间开盘时间2011.6装修标准装修标准毛坯项目特色项目27、特色景瑞高品质项目，大面积集中绿化，新古典主义风格立面，社区会所及其主题庭院，一流的样板段展示项目进度：43、45、49#三幢高层为在售主力，部分46、48#余房在售；目前在售楼幢仍处于主体施工阶段。价格动态：43、45、49#楼，以搜房团购形式变相降价，价格5600-7300元/平米，成交均价在6500元/平米左右。叠加产品，面积153-198平米，价格12000-19000元/平米，按揭97折，全款95折优惠。面临与橡树湾同样的环境问题，面临与橡树湾同样的环境问题，20112011下半年成交逐步下半年成交逐步下滑；近期通过团购形式降价换取一轮快速去化。下滑；近期通过团购形式降价换取一轮快速28、去化。3.3.2 2 个案表现个案表现景瑞景瑞1818号号191921212020总总 建建 面面39.2万平方米占地面积占地面积15.8万平方米容容 积积 率率2.48绿绿 化化 率率32%在售产品在售产品小高层、高层96-176建筑风格建筑风格法式风格外立面外立面基座石材，主题面砖开发商开发商南通融邦房地产有限公司景观设计景观设计美国HOOP建设开盘时间开盘时间2011-7装修标准装修标准毛坯项目特色项目特色优山美地升级版，中轴对称式的规划和景观打造，新古典主义立面项目进度：19、20、21#三幢高层、小高层在售，目前仍为一期销售阶段。价格动态：对外报均价8300元/平米，目前购房享受9折29、优惠，折后均价7400元/平米。【优山美地名邸优山美地名邸】优山美地品质升级版，优山美地品质升级版，20112011下半年开盘，持下半年开盘，持续优惠维持成交，目前面临华润、景润降价后的竞争冲击。续优惠维持成交，目前面临华润、景润降价后的竞争冲击。3.3.2 2 个案表现个案表现优山美地名邸优山美地名邸3 34 49 92 2在在售售总总 建建 面面35.4万方占地面积占地面积14.15万方容容 积积 率率2.5绿绿 化化 率率32%建筑风建筑风格格西班牙外立面外立面基座石材+真石漆开发商开发商南通中港置业有限公司景观设计景观设计南京嘉顿景观开盘时开盘时间间2011.10装修状况毛坯项目特项目30、特色色主打西班牙风格元素，皇家园林景观，超高性价比项目动态：一期2、3、4、9#四幢高层在售。面积范围在89-140平米之间，87平和110平最低5800元/平起，117平最低6000元/平，现购房全款97折，按揭99折优惠，成交均价7100元/平米。【中港翡翠城中港翡翠城】主打性价比但缺乏营销力，开盘即以主打性价比但缺乏营销力，开盘即以“7 7”字头价字头价格示人但效果不理想，原价格优势在华润、景润冲击下丧失殆尽。格示人但效果不理想，原价格优势在华润、景润冲击下丧失殆尽。2 2、3 3、4 4、9#9#房型房型户型面积户型面积（）（）总配比情况总配比情况去化情况去化情况总套数总套数比例比例去31、化套数去化套数去化率去化率2-2-12-2-187-8887-8828128149%49%727226%26%3-2-111010218%1212%3-2-21179617%1010%3-2-1120173%00%3-2-1125173%00%4-2-21406010%813%合计合计573573100%100%10210218%18%3.3.2 2 个案表现个案表现中港翡翠城中港翡翠城项目项目项目后续供应项目后续供应华润橡树湾项目目前剩余体量33万方，在售主力户型92、130景瑞18号目前剩余体量27万方，在售主力户型95、125、144星湖邻里剩余2.4万方，主力面积90、136，年内基本32、结束中港翡翠城目前剩余体量25万方，在售主力户型90-140优山美地名邸剩余体量34万方，主力户型92-176人和家园全装修，主力面积110-118，6月开盘，体量3.3万方，预计主力周期1年幸福天地总体量23万方，主力户型90-140，预计6、7月开盘13年3季度13年2季度13年1季度12年4季度12年3季度12年2季度12年1季度13年4季度14年3季度14年2季度14年1季度15年1季度15年2季度14年4季度开发区板块持续大量供应，本案完全规避开发区牵制有较大难度，对本案开发区板块持续大量供应，本案完全规避开发区牵制有较大难度，对本案而言，应主要根据大市环境变化，结合项目自身情况，找33、准合适定位。而言，应主要根据大市环境变化，结合项目自身情况，找准合适定位。3.3.3 3 开发区板块后续竞争开发区板块后续竞争农场农场新新开开竹竹行行小小海海狼狼山山海门海门5%5%开发区客户开发区客户65%65%市区客户市区客户15%15%其他五县市客户5%外地客户10%开发区客群主要以地缘性的客户为主，包括了产业客户以及本地刚需等开发区客群主要以地缘性的客户为主，包括了产业客户以及本地刚需等客户，并以价格、产品优势吸纳了部分城区以及周边县市的客户。客户，并以价格、产品优势吸纳了部分城区以及周边县市的客户。3.3.4 4 开发区板块客户构成开发区板块客户构成叁叁、项目立基条件分析1、城市发展34、与规划分析2、地块现状分析1 1、城市发展与规划分析南通2009年GDP总量为2872.80 亿元，位居苏州、南京、无锡之后江苏省第四名，人口总量762.66万，人均GDP为40192元；GDP总量为长三角第三阶城市之首（领先于绍兴、常州、台州、嘉兴、扬州、镇江等）长三角16城市GDP增长率，南通以14.0%排在第一，连续三年发展居长三角之首；南通，一个长三角发展最快长三角发展最快的城市苏通大桥苏通大桥标志着南通正式进入了上海市“1小时都市圈”南通，一个江海交汇的现代化国际港口城市现代化国际港口城市国家战略级规划国家战略级规划拉动城市发展沿海空间发展格局：以连云港、盐城和南通三市市区为依托，促35、进要素聚集，加快城市化进程；以沿海地区主要交通运输通道为纽带，进一步强化腹地产业优势，注重发展特色产业，形成“三极一带多点”的空间开发格局。1 1、1 1 城市背景城市背景 1 1、2 2 城市发展城市发展东南方向为主导东南方向为主导 港闸开发区港闸开发区利用岸线资源，大力发展临港工业在改善传统工业的基础上，积极发展高新技术完善城市配套公共设施新区核心区新区核心区建立体育会展、商务金融等设施大力推进大学城的建设完善城市道路网和基础设施建设中心区绿化及商贸区建设东部开发区东部开发区要点建设轻纺、染织工业基地促进物流基地的形成完善水电等基础设施加快城市道路的建设经济开发区中心区经济开发区中心区大力36、推进出口加工产业区建设继续建设长江国际纤维工业园完善大型城市公共设施的建设加快配套的居住小区江海港区江海港区全面推进造纸项目的建设尽快启动长江国际新材料工业园发挥交通区位优势，发展物流产业基础设施建设适当超前中心城区中心城区南通市核心区域，传统商业中心区域，以商业和住宅为主，目前土地供应稀缺锡通科技园区锡通科技园区充分发挥无锡、南通两地优势，合作共建区域内建设一个高水平的产业新区和商务新城产业新区和商务新城1 1、3 3 锡通科技产业园发展规划锡通科技产业园发展规划项目用地用地面积：334.9亩用地性质：商住用地发挥无锡、南通两地优势，在发挥无锡、南通两地优势，在合作共建区内，建设一个高水合作37、共建区内，建设一个高水平的平的产业新区产业新区和商务新城。和商务新城。发挥龙头项目的责任，打造可发挥龙头项目的责任，打造可持续发展的产业基础，提升产持续发展的产业基础，提升产业园的形象和土地价值。业园的形象和土地价值。2、地块现状分析2 2、1 1 区位及交通区位及交通22KM18KM12KM通州区崇川区海门区位：战略核心要地，扼守三市中心高地。交通：水、陆便捷畅通。2 2、2 2 现状及属性现状及属性地块地块地块西边厂房地块西边厂房西侧银杏路西侧银杏路东边空地东边空地锡通大道锡通大道竹松路和西边厂房竹松路和西边厂房东南边厂房东南边厂房地块北边厂房及民宅地块北边厂房及民宅现状：城市开发延伸地段38、，片区初步规划阶段，无已开发或在开发商业或住宅项目，无成形产业支持，居住人口稀少。属性：40万方大型商住混合项目。2 2、3 3 项目属性总结项目属性总结地块价值点：开发初期，潜力大、成本低核心价值导向：顺应区域发展规划，力争地块价值最大化。肆肆、项目定位1、板块大定位2、项目商业定位3、项目住宅定位1、板块大定位一站式、规模化、多元化一站式、规模化、多元化辐射整个苏北的汽车贸易城辐射整个苏北的汽车贸易城1 1、1 1 大战略定位大战略定位南通汽车市场：传统模式已不能满足市场的发展，更具规模，南通汽车市场：传统模式已不能满足市场的发展，更具规模，更具档次、更具档次、更具服务、更具配套的市场将成39、为发展趋势更具服务、更具配套的市场将成为发展趋势顺应区域发展规划，引导新兴产业发展趋势顺应区域发展规划，引导新兴产业发展趋势锡通科技园：一个高水平的产业新区和商务新城锡通科技园：一个高水平的产业新区和商务新城南通汽配汽修市场集中化、规模化明显，但已明显陈旧并不能南通汽配汽修市场集中化、规模化明显，但已明显陈旧并不能满足经营及市场需求。满足经营及市场需求。南通汽车用品与美容市场：需求旺盛，并呈现出高端化、个性南通汽车用品与美容市场：需求旺盛，并呈现出高端化、个性化、规模化发展趋势。化、规模化发展趋势。城市定位城市定位项目使命项目使命整车市场整车市场汽配汽修汽配汽修美容用品美容用品五洲使命五洲使命40、项目作为科技园区先期重点项目，品牌与价值力尤为重要。五项目作为科技园区先期重点项目，品牌与价值力尤为重要。五洲国际作为全国商业集团，理应承担起城市开发领导者洲国际作为全国商业集团，理应承担起城市开发领导者定位依据：定位依据：1 1、1 1 大战略定位大战略定位辅辅助助功功能能主要汽车贸易功能主要汽车贸易功能贸易办公配套设施（办公设施，交易通关等）贸易办公配套设施（办公设施，交易通关等）其它综合服务（政府沟通、物业、保安）其它综合服务（政府沟通、物业、保安）配件贸易配件贸易二手车零售二手车零售新车销售新车销售(含进含进口车口车)配件零售配件零售二手车批发二手车批发汽车主题公园汽车主题公园/汽车品41、牌展示汽车品牌展示汽车维修、美容汽车维修、美容旅游接待基础设施（交通，餐饮，旅游购物等）旅游接待基础设施（交通，餐饮，旅游购物等）汽车汽车物流物流汽车博览汽车博览/会展会展1 1、2 2 功能定位功能定位约约20002000亩亩打造苏北、甚至整个江苏最大的汽车贸易基地，以336省道为轴心向两边扩张，整体规模达到2000亩。1 1、3 3 规模定位规模定位2 2、项目商业定位“五洲国际汽车城五洲国际汽车城 ”整车销售、汽车配件整车销售、汽车配件汽车修理、汽车装潢汽车修理、汽车装潢四位一体的经营模式四位一体的经营模式2 2、1 1 项目商业定位项目商业定位汽车贸易城启动初期的发展需要汽车贸易城启动42、初期的发展需要汽车贸易城启动初期的发展需要汽车贸易城启动初期的发展需要南通汽车市场的发展需要南通汽车市场的发展需要南通汽车市场的发展需要南通汽车市场的发展需要地块自身因素的限制地块自身因素的限制地块自身因素的限制地块自身因素的限制2 2、2 2 项目商业定位依据项目商业定位依据3 3、项目住宅定位市场运行层面市场运行层面区域竞争层面区域竞争层面客户需求层面客户需求层面项目属性层面项目属性层面p宏观政策严厉性将延续，市场很难在短期内迎来突发的转机，机会宏观政策严厉性将延续，市场很难在短期内迎来突发的转机，机会点在于首置与首改型产品（政策有所放松）。点在于首置与首改型产品（政策有所放松）。p南通整43、体往东南发展趋势不可避免，锡通作为新兴的刚起步发展区南通整体往东南发展趋势不可避免，锡通作为新兴的刚起步发展区域，竞争主要来自于开发区板块，故项目在吸纳部分该区域的客源层域，竞争主要来自于开发区板块，故项目在吸纳部分该区域的客源层上需要有差异化的核心竞争力。上需要有差异化的核心竞争力。p南通客户地缘性表现强烈，锡通科技园的未来产业发展以及区域配南通客户地缘性表现强烈，锡通科技园的未来产业发展以及区域配套发展都将激发大量的地缘客户，依靠区域潜力、交通、产品与价格、套发展都将激发大量的地缘客户，依靠区域潜力、交通、产品与价格、品质优势，将能吸纳部分外区域客群。品质优势，将能吸纳部分外区域客群。p项44、目目前远离城市中心，属于规划中锡通科技园区核心发展版图，项目目前远离城市中心，属于规划中锡通科技园区核心发展版图，作为区域内第一个（含）住宅项目，需要有准确的定位以及亮点来吸作为区域内第一个（含）住宅项目，需要有准确的定位以及亮点来吸引市场关注。引市场关注。项目定位层面项目定位层面p需要考虑这样一些因素：城郊第一个住宅项目、新兴空白区域、小需要考虑这样一些因素：城郊第一个住宅项目、新兴空白区域、小交通相对不便利、周边环境效应没显现、配套不足、汽车城的配套住交通相对不便利、周边环境效应没显现、配套不足、汽车城的配套住宅、地缘客户主要由周边拆迁户、科技园及开发区刚需客群、部分投宅、地缘客户主要由周45、边拆迁户、科技园及开发区刚需客群、部分投资客等。资客等。3 3、1 1 住宅定位思考住宅定位思考优点优点劣势劣势市场标竿型市场标竿型创新型产品1、以产品优势树立项目高档形象2、以产品优势树立价格标竿3、口碑佳，易树立品牌1、前期投入大、资金压力较大市场普及型市场普及型大众型产品1、客户选择面大2、在产品品质的基础上，以价格来引爆市场1、难以突破市场竞争2、品牌树立困难3、利润上会有所损失市场稀缺型市场稀缺型绝对差异化1、产品特别致使客户层明确1、抗风险能力弱市场挑战者市场挑战者不管市场需求如何1、客层明确1、抗风险能力很差3 3、2 2 住宅发展战略定位住宅发展战略定位地产项目核心竞争力矩阵 46、3 1 4 2（社会资源）客观性主动式被动式主观性产品服务人文环境（新进者）（品牌）（自然、区位潜力）产品环境服务3 3、3 3 住宅发展突破口住宅发展突破口项目突破点：产品环境服务项目的发展战略：引领新区域、产品创新、占领空白整体价值定位方向：以优质国际化社区为蓝本；以国际化、时尚化、格调化为方向；以项目产品优势及区域未来发展潜力体系为载体；打造南通锡通科技园精英社区，引领锡通新的生活方式3 3、4 4 住宅价值定位住宅价值定位新南通新南通新锡通新锡通新都市新都市精致生态宜居府邸精致生态宜居府邸3 3、5 5 住宅形象定位住宅形象定位伍伍、规划与产品建议1、大规划建议3、商业规划建议4、住宅47、规划建议5、价格及租金建议2、本案整体规划1 1、项目整体规划建议1 1、大规划建议1 1.1.1 大规划建议大规划建议迪斯尼乐园汽车主题公园4S店及汽车博览会展中心汽车仓储物流汽修汽修汽配中心汽配中心二手车交易中心汽车定损验车/考试2 2、一期地块整体规划建议2 2、本案整体规划银银杏杏路路18F为主高层住宅区，局部区域楼层可下调 336 省省 道道10080米汽车展销中心3F中央商务区（商业街区）中央商务区（商业街区）3-4F商业占地：商业占地：70%70%住宅占地：住宅占地：30%30%（仓储物流区需另行考虑）（仓储物流区需另行考虑）景景 观观 阻阻 隔隔 区区18F为主高层住宅区，局部48、区域楼层可下调3F中庭中庭3F3F3F中庭中庭3F立立体体停停车车平平台台入口一入口一立立体体停停车车平平台台入口二入口二商业街入口商业街入口商业街入口商业街入口2 2.1.1 本案整体规划本案整体规划3F3F中庭中庭中庭中庭中庭中庭中庭中庭中庭中庭1F1F美容、美容、2/3F2/3F汽配汽配1F1F美容、美容、2/3F2/3F汽配汽配汽修一条街汽修一条街汽汽 修修 一一 条条 街街汽修一条街汽修一条街2 2.2.2 一期地块初步经济指标一期地块初步经济指标产品形态建筑面积产品形态建筑面积普通住宅13万商务酒店0.8万汽配10万商业配套2.8万汽修美容5万酒店公寓1.3万展销中心2万合计 3549、 万实际容积率：约实际容积率：约1.58（计容容积率：约（计容容积率：约2.0）3 3、一期地块商业规划建议3 3、商业规划建议3 3.1.1 中央商务区规划建议中央商务区规划建议中央商务区（商业街区）中央商务区（商业街区）LOFT酒店式公寓（18F）商务酒店（10F）大型餐饮区（3-4F）大型休闲娱乐区（3-4F）主力开间在6-8米，进深12米左右的沿街商铺（2-3F）主力开间在6-8米，进深12米左右的沿街商铺（2-3F）中央商务区早期功能为项目自身提供完善的商业配套，后期将中央商务区早期功能为项目自身提供完善的商业配套，后期将作为区域的商业中心，辐射整个锡通开发区。因此我们建议在作为区域50、的商业中心，辐射整个锡通开发区。因此我们建议在商业街区的两端规划档次相对较高，形象较好的商务酒店和大商业街区的两端规划档次相对较高，形象较好的商务酒店和大型餐饮娱乐区。内部规划购物、便利餐饮等配套商铺。型餐饮娱乐区。内部规划购物、便利餐饮等配套商铺。LOFTLOFT酒店式公寓层高酒店式公寓层高5.65.6米，开间米，开间3.63.6米，进深米，进深9 9米，过道米，过道1.81.8米，单边布局。米，单边布局。3 3.2.2 汽修、汽配及美容模块规划建议汽修、汽配及美容模块规划建议一层一层规划建议规划建议沿主干道建议以汽车美容为主。保证良好的对外形象。过道过道:宽度宽度2米米100米80米中庭挑51、空中庭挑空汽车通道汽车通道:宽度宽度12米米汽车通道汽车通道:宽度宽度12米米汽汽车车通通道道:宽宽度度12米米汽汽车车通通道道:宽宽度度12米米汽修、装潢门面：开间8-10米，进深8米，层高5.8米44米24米一层停车平台汽修、装潢门面：开间8-10米，进深8米，层高5.8米3 3.3.3 汽修、汽配及美容模块规划建议汽修、汽配及美容模块规划建议二二/三层三层规划建议规划建议过道过道100米80米中庭挑空中庭挑空汽配店面：开间4-5米，进深6-8米，层高5.4米44米24米二、三层停车平台天桥天桥天桥天桥天桥天桥天桥天桥3 3.4.4 汽修、汽配及美容模块规划建议汽修、汽配及美容模块规划建议52、过道过道100米80米中庭挑空中庭挑空设立屋顶停车场，货梯直通屋顶44米24米三层楼顶停车平台通车通车通车通车天桥天桥天桥天桥通车通车通车通车天桥天桥天桥天桥三层屋顶三层屋顶处理建议处理建议3 3.5.5 立体停车平台规划建议立体停车平台规划建议180米50米停停车车位位停停车车位位停车位停车位停停车车位位停停车车位位180米50米停车位停车位停停车车位位停停车车位位停车位停车位停停车车位位停停车车位位180米50米停车位停车位停停车车位位停停车车位位停车位停车位停停车车位位停停车车位位180米50米停车位停车位停停车车位位停停车车位位停车位停车位停停车车位位停停车车位位10米一层一层一层一层53、二层二层二层二层三层三层三层三层四层四层四层四层上车通道上车通道停车位停车位下车通道下车通道上车通道上车通道下车通道下车通道上车通道上车通道下车通道下车通道上车通道上车通道下车通道下车通道4 4、住宅规划建议产品类型面积范围需求房型比例（小）高层公寓产品50-75首置、投资230%80-90首置、投资、首改2+140%100-110首改、再改3+120%120-130再改3+110%低密度产品电梯洋房80-90首置、投资250%100-120再改330%120-130再改、投资320%p产品类型为：（小)高层+电梯洋房（电梯洋房只做点缀）p主力面积：（小）高层（平米）、电梯洋房（平米）项目小面54、积产品线，稀释和规避了市场竞争风险；产品风格和品质独树一帜，明显区隔周边项目，产品的高综合质素将为项目占位市场打下坚实的基础。4 4.1.1 面积配比建议面积配比建议奇偶层赠送空中花园奇偶层赠送空中花园2+1-2-2，108平米，奇数层赠送面积平米，奇数层赠送面积23平米平米,偶数层赠送面积偶数层赠送面积26平米平米偶数层双层挑高空中花园可以隔成上下两个房间全赠送赠送一半奇数层双层挑高空中花园位置奇数层奇数层双层挑高双层挑高偶数层偶数层双层挑高双层挑高4 4.2.2 户型设计建议户型设计建议高附加值户型参考高附加值户型参考89平方米79平方米4 4.2.2 户型设计建议户型设计建议送入户花园送55、入户花园90平米左右户型，“红色部分”为赠送空中花园，并解决中间套采光与通风高附加值户型参考高附加值户型参考4 4.2.2 户型设计建议户型设计建议意意大大利利托托斯斯卡卡纳纳风风格格我们建议我们建议我们建议我们建议意大利托斯卡纳风格意大利托斯卡纳风格5 5、地块价格及租金建议5 5.1.1 一期地块价格及租金依据说明一期地块价格及租金依据说明关于住宅与酒店式公寓售价：关于住宅与酒店式公寓售价：主要参考南通开发区住宅市场行情；市场未来趋势因素；本案适合走低价高品质路线。关于商业售价：主要根据我们的调研关于商业售价：主要根据我们的调研 永兴及周边区域汽车市场租金行情集中在50-80元/平方米/月56、；另外海门汽车城目前租金约为10-20元/平方米/月，售价为1-3层4000-5000元/平方米；考虑到本案目前的自身因素，先期租金不易过高，以培育市场为主。5 5.1.1 一期地块价格及租金初步建议一期地块价格及租金初步建议产品形态销售均价租金普通住宅4500-5000元/汽配（2-3F）5500-6000元/1年免租，2-3年平均租金20/月汽修、美容（1F）7500-8000元/1年免租，2-3年平均租金30元/月精装酒店公寓6000-6500元/配套商业（1-3F）6000-6500元/展销中心1年免租，2-3年平均租金30/月配套酒店4000-4500元/5 5.2.2 一期地块整体销售资金回笼一期地块整体销售资金回笼产品形态建筑面积（万）销售均价（元/）销售金额（万元）普通住宅134500500061750汽配（2-3F）105500600057500汽修、美容（1F）57500800038750精装酒店公寓1.3600065008150配套商业（1-3F）2.86000650017500配套酒店0.8400045003400展销中心2合计18，7050 万元万元报告结束报告结束感谢各位领导，请予指教。感谢各位领导，请予指教。