1、日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.0日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.0目录释释义义.5 5第一部分第一部分项目概况项目概况.6 6（一）项目名称.6（二）项目建设地点.6（三）项目类型.6（四）项目实施机构.6（五）本项目建设内容.6（六）项目投资规模.7（七）项目主要产出指标.8三、项目 PPP 运作方式.9四、项目基本分配框架.10五、项目投融资结构安排.13（一）项目总投资及资金来源.13（二）项目公司设立.14(三)项目建设资金融资方式.14(四)项目直接介入权约定.14六、项目回报方式.14第第二二部分部分 项目定性评价项2、目定性评价.1616一、项目定性评价基本指标及权重.16(一）项目基本评价指标.16（二）补充评价指标.19二、物有所值定性分析的组织实施.20（一）项目定性评价专家评审情况.20（二）项目物有所值定性评价打分.21（三）项目定性评价打分汇总.28（四）项目物有所值定性评价结论.30第第三三部分部分 项目物有所值定量评价项目物有所值定量评价.3131一、项目测算相关假设.31日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.0(一）财务测算期间.31（二）项目主要建设投资成本支出.31（三）运营期运营维护管理费用支出.31（四）贷款利率.31（五）项目使用者付费收入测算.32（六3、）项目增量超额收入分享机制.33（七)税费安排.34（八）项目无形资产（特性经营权）摊提折旧安排.34二、项目物有所值定量分析.34（一）项目定量分析步骤.34（二）PSC 值计算.35（三）设定项目参照假定原则.35（四）项目评价参数指标假定.35（五）项目政府可行性缺口补助费用计算方法和依据.37（六）项目运营期成本费用估算.41（七）利润与利润分配表.43（八）计算初始 PSC 值.44（九）竞争性中立调整值.44（十）项目风险承担成本.44（十一）项目 PSC 净现值.45（十二）项目 PPPS 净现值.46（十三）项目物有所值量值和指数计算结果.46三、物有所值定量计算结果.53第六4、部分第六部分 项目物有所值评价结论项目物有所值评价结论.5454附件 1：物有所值专家评审会议纪要.55日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.0释释义义在本报告中，除非另有说明，下列简称具有以下所规定的含义：政府和社会资本合作模式PPP 模式日照市人民政府地方政府山东省日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目本项目山东省日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目初步实施方案初步方案关于加强地方政府性债务管理的意见43 号文关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知76 号文关于深化预算制度改革的决定45 号文关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知113 5、号文关于开展政府和社会资本合作的指导意见2724 号文关于规范政府和社会资本合作合同管理工作的通知156 号文基础设施和公用事业特许经营管理办法25 号令政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引21 号文PPP 物有所值评价指引(试行)167 号文关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知42 号文国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知51 号文关于在公共服务领域深入推进政府和社会资本合作工作的通知90 号文关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知91 号文财政部关于印发政府和社会资本合作项目财政管理暂行办法的通知92 号文日照市城6、市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.06第一部分项目概况一、项目基础信息一、项目基础信息（一）项目名称（一）项目名称山东省日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目（以下简称“本项目”）（二）项目建设地点（二）项目建设地点日照市城市公园及绿化工程项目主要有市民公园（铁路公园）新建项目、海曲公园改建项目、城市绿化提升项目三个子项目组成，建设地点如下：市民公园（铁路公园）新建项目位于东港区兖石铁路北侧，迎宾路南侧，临沂路至旭阳路段；海曲公园改建项目位于日照市海曲中路以南，公园路以东，海曲公园区域；潮石路道路绿化工程，起点位于东港区与市北开发区交界，终点位于市区山海路与北京路交叉口；7、（三）项目类型（三）项目类型市政园林基础设施新建项目（四）项目实施机构（四）项目实施机构日照市住房和城乡建设局（五）（五）本项目建设内容本项目建设内容1、市民公园（铁路公园）建设工程日照市市民公园（铁路公园）项目全长 7 公里，总用地面积约120 万平方米，总建筑面积 11000 平方米。市民公园主要分为海绵怡趣区、全民悦炼区、陶风留韵区、画韵凝彩区四个区域，结合海绵城市设计理念，建设生态水体、园林绿化、景观工程、活动场地、道路日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.07场地铺装，配套建设景观建筑、服务建筑及辅助用房。主要进行违章建设拆除，结合现状防洪排水沟渠，建设可蓄8、水、渗水、净水的生态水体景观；铺设透水步道和活动场地，结合周边道路场地竖向整理地形，对原有绿化结构进行调整完善；提升绿化景观，完善服务功能，配套建设环卫、照明、健身、休闲设施等。2、海曲公园改建工程日照市海曲公园改造工程项目占地 220 亩，在原有公园基础上进行改造建设。项目以整合海曲公园现状资源，融入海曲文化，拓展游赏空间，提升景观品质，丰富儿童娱乐活动功能，打造集生态、文化、休闲、娱乐、健身于一体的综合性公园。主要建设内容包括新建地上建筑 3500 平方米，地下停车场 3500平方米。改造建设敞开式公园主入口、主入口停车场、曲水迎宾、游客服务中心、西次入口、纪念廊、林荫展示与休闲场地、十二9、生肖广场、公园主园路、西部北次入口、公园管理用房、儿童游乐场、码头、湖心岛、茶园、禅味茶庭、椭圆形草坪、动物园入口、游客观赏通道、海曲廊桥、状元双亭与长廊、东部北次入口、嵌草台阶、疗养花园、花溪、大草坪、老年人健身场地、红枫岗，原动物园区域改造建设开放式运动场，建设九人足球场一处、篮球场二处、门球场一处，配套建设环卫、照明、健身、休闲设施等。3、潮石路道路绿化工程日照市潮石路道路绿化工程全长 15.3 公里，绿化面积 80 万平方米，中央绿化分隔带 6 米，对道路两侧各 23 米进行绿化，配套建设公厕、停车场、驿站等基础服务设施。（六六）项目投资规模）项目投资规模依据日照市住建局提供 日照市潮10、石路道路绿化工程可行性研究日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.08报告、日照市海曲公园改建工程可行性研究报告、日照市市民公园（铁路公园）建设工程可行性研究报告中项目综合概算表，本项目纳入 PPP 项目投资总金额（静态）78467 万元(项目最终投资金额以施工图最终批复为准），建设期利息 1509 万元，项目动态投资总额 79976 万元。（七七）项目主要产出指标）项目主要产出指标表 1-1 市民公园（铁路公园）建设工程主要产出指标序号序号项目主要产出内容项目主要产出内容单位单位数量数量1建设用地面积M212000002总建筑面积M2110003地上建筑面积M211011、003.1景观建筑M280003.2服务建筑M220003.3辅助用房M210004总绿地面积M210750004.1绿地M28550004.2水体M21950005道路及铺装面积M21200005.1特色景观步道M2300005.2自行车路M2200005.3园路M2140005.4场地铺装M2360005.5停车场M220000表 1-2 日照市海曲公园改造项目主要产出指标日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.09序号序号项目主要产出内容项目主要产出内容单位单位数量数量1建设用地面积亩2202总建筑面积M270002.1计容建筑面积M235003地上建筑面积M2312、5003.1新建建筑M235004地下建筑面积M235004.1地下停车M235005景观改造M21427036运动场建设M220232表 1-3 潮石路道路绿化工程主要产出指标序号序号项目主要产出内容项目主要产出内容单位单位数量数量1建设用地面积M28000002总建筑面积M26003地上建筑面积M26003.1配套建筑M26004总绿地面积M28000004.1路侧绿化带M26960004.2中央隔离带M2860004.3林间道路M260004.4停车场M2120004.5驿站M228000三、项目三、项目 PPPPPP 运作方式运作方式本项目作为存量改建+新建项目，可采用“ROT+ROT13、+BOBOT T”的运作模日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.010式，由项目公司承担项目的融资、建设、运营、维护及期满移交等工作。由政府方通过向项目公司支付购买服务费用的方式购买项目公司为维持项目可用性所需要承担的投资、运营维护服务。四、项目四、项目基本基本分配框架分配框架本项目的核心风险分配框架如下：1、融资、建设、运营、维护等风险主要由社会资本方承担；2、政策、法律变更、设计等主要由政府承担；3、不可抗力风险等由政府和项目公司合理共担。结合本项目的实际情况，对于本项目 PPP 风险分配方案建议具体如下表所示，其中：“”表示研究成果对该风险的分配建议。图 1-414、 风险分配基本框架图层级风险类别政府承担项目公司承担宏观层风险政治政局不稳定政治抵制或敌对资产征用或国有化政府失信政府决策效率低行政区划调整法律法律变化税收政策变化行业法规变化土地供给政策、环境保护政策合同文本与法律法规的冲突劳工争端日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.011市场金融市场低效率通货膨胀率变动利率变动汇率变动市场需求不足同质项目竞争人力/设备价格上涨自然不可抗力自然条件气候环境中观风险设计设计质量技术标准未通过后期设计变更融资融资可行性担保不能的风险偿债风险/流动性风险社会资本方破产融资机构介入权行使对投资者吸引力高融资成本建造政府行为导致的审批延误工15、艺技术水平低下劳资设备获取场地可用性日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.012施工准备相关风险，如水、电、道路条件等配套安排土地使用政府提出工程变更工程合同变更工期超期建设、采购成本超支工程质量施工安全施工现场环境保护考古文物保护工程承包商违约自行提出工程变更并导致的成本增加完工风险运营运营费用过高政府方承诺的支付风险维修更新成本过高运营效率低下运营收入不足收费变更风险运营安全运营设备故障运营管理能力不足日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.013政府回购股权或者资产行政部门罚款或者考核不达标运营维护成本超支计划外重大修缮项目运营环境保护微16、观层面风险关系组织和任命风险责任风险分配不当合作权利分配不当合作中沟通不畅第三方分包商、供应商违约备注：风险分担细则及主体责任，以 PPP 合同及补充协议约定关于风险分担与违约责任的约定内容为准。本项目的参与方主要包括：1、政府方，具体为代表政府组织实施本项目的日照市住建局及相关职能部门和政府机构。2、项目公司，即通过政府采购等合法途径选定的设立项目法人。3、其他参与者，即建设单位、设计单位、融资机构、保险公司等其他参与者，通过项目公司与其他参与者的合作，将承担项目的主要风险，并通过合作将部分风险分散至其他参与者。4、具体风险分配细则由项目实施机构和项目公司签署的 PPP 项目合同及相关补充协17、议进行确认。非因政府方原因造成的工期延误、资金不到位等原因，政府方不承担相应的风险责任。五五、项目投融资结构安排、项目投融资结构安排（一）项目总投资及资金来源（一）项目总投资及资金来源日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.014根据项目可研预测，本项目总投资金额（静态）78467 万元，动态投资金额 79976 万元,其中建设期利息费用 1509 万元。据 2015 年9 月 9 日国务院关于调整和完善固定资产投资资本金制度的通知（国发【2015】51 号）的规定，项目资本金为 20%。结合本项目实际建设投资需求考虑，本项目资本金为项目总投资的 30%，即 2399318、 万元；申请银行贷款 55983 万元。（二）项目公司设立（二）项目公司设立本项目由中选社会资本方和政府方出资代表（日照市财金投资集团有限公司）共同出资设立项目公司，项目公司拟股权比例：政府方（日照市财金投资集团有限公司）货币出资 1200 万元，股权比例 5%，社会资本方货币出资 22793 万元，股权比例 95%。由项目公司负责本项目的融资、建设、运营及维护工作。(三三)项目建设资金融资方式项目建设资金融资方式项目建设资金由项目公司采用自有资金、股东借款、金融机构贷款等方式筹措项目资金。(四四)项目直接介入权约定项目直接介入权约定为保障项目融资方的利益，当项目出现重大经营或财务风险，威胁或19、侵害债权人利益时，债权人可依据项目协议中的直接介入条款代为行使项目公司股东权利和经营管理权利，要求项目公司改善管理、增加投入，或指定日照市住建局认可的合格机构接管项目。六、项目回报方式六、项目回报方式本项目属于准经营性项目，具有部分可经营性收益，但不足以收回项目投资运营成本，因此，本项目的收益回报方为“可行性缺口补可行性缺口补助助”的方式。本项目从建成投入使用后，政府在运营期内每年按项目可用性和运营绩效服务费支付给项目公司，项目公司实现合理的投资日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.015回报收益。日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.01620、第二部分 项目定性评价本项目定性评价分析的目的，在于通过定性分析，重点关注项目采用 PPP 模式与采用政府传统投资和采购模式相比能否增加公共供给、优化风险分配、提高效率、促进创新和公平竞争；通过从项目全生命周期整合程度、风险识别与分配、绩效导向与鼓励创新、潜在竞争程度、政府机构能力、项目融资可行性、固定资产相关度及项目预期使用寿命长短、全生命周期成本预测准确性、行业示范性等角度综合评价分析，项目采用 PPP 模式的可行性。一、项目定性评价基本指标及权重一、项目定性评价基本指标及权重按照财政部 关于印发的通知（财金2015167 号）中列明的基本指标及其权重确定。定性评价重点关注项目采用政府和社21、会资本合作模式与采用政府传统模式相比能否增加供给、优化风险分配、提高运营效率、可融资性、促进创新和公平竞争等。我公司基于相关法律政策文件，选取了定性评价基本指标包括全生命周期整合程度、风险识别与分配、绩效导向与鼓励创新、潜在竞争程度、政府机构能力、可融资性等六个基本指标和预期使用寿命长短、全生命周期成本测算准确性、行业示范性等三个补充指标进行评价，并针对本项目在评分标准及叙述上酌情进行调整。(一）项目基本评价指标一）项目基本评价指标1.1.全生命周期整合程度全生命周期整合程度全生命周期整合程度指标主要考核在项目全生命周期内，项目设计、投融资、建造、运营和维护等环节能否实现长期、充分整合。日照市22、城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.017PPP模式产生物有所值的一个重要机理就是整合项目的各个阶段（设计、建造、融资、维护、运营）。一般来说，整合的潜力越大，产生物有所值的可能性越大，越适合于 PPP 模式。因此，整合程度越高，得分越高。政府与社会资本的合作中，物有所值的重要依据就是将风险分配给更能承担风险的角色，社会资本在设计、建造、融资、维护和运营等方面相对政府更加专业、擅长，因此整合到一个合同中更适合应用PPP 模式。2.2.风险识别与分配风险识别与分配风险识别与分配指标主要考核在项目全生命周期内，各风险因素是否得到充分识别并在政府和社会资本之间进行合理分配。付款23、机制和合同条款是否能激励良好的风险管理。一般来说，PPP模式将一些风险分配给社会资本，它可以更好地管理这些风险，从而降低政府的项目总成本。因此，风险分配越合理，得分越高。PPP 强调专业的人做专业的事，在公共服务产品领域，将风险分配给专业的社会资本，更容易实现物有所值。3.3.绩效导向与鼓励创新绩效导向与鼓励创新绩效导向与鼓励创新指标主要考核是否建立以基础设施及公共服务供给数量、质量和效率为导向的绩效标准和监管机制，是否落实节能环保、支持本国产业等政府采购政策，能否鼓励社会资本创新。基于产出绩效的合同对可交付成果的规定达到什么程度。合同中用产出说明，而不是投入要求，只规定交付什么，而把如何交付24、的问题留给社会资本，为创新提供更广的机会。一般来说，社会资本的创新与公共部门需求的规定性是否相关，对可交付成果的规定越少，日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.018社会资本的创新空间越大，越有利于采用 PPP 模式。因此，创新潜力越大，得分越高，比如本项目就将项目的设计（优化）、投资、建设、运营管理等全部委托社会资本方提供综合全面的养护服务，因此对项目的创新和绩效导向提供了更好空间和机会，有利于项目的绩效导向与鼓励创新。同时 PPP 模式要求公共部门改变管理方式，从基于传统的投入的方法改为绩效管理。建立并监测关键绩效指标（KPI）是绩效合同管理的关键。公共部门必须能25、够用产出或绩效的方式阐明其所需的最低运行和维护标准，并对其进行监测。因此，鼓励创新和绩效导向指标越明确具体，得分越高。基于产出绩效的合同符合 PPP 购买服务的导向，而传统采购重建设轻运营，项目投入管理经常导致超支，而项目效果难以达到预期。因此，基于产出绩效的合同更符合物有所值，绩效产出和指标是物有所值的重要实现方式。4.4.潜在竞争程度潜在竞争程度潜在竞争程度指标主要考核项目内容对社会资本参与竞争的吸引力。有多少社会资本具备提供和维护这类资产的能力。注重社会资本的实力有两个重要的原因：（1）确保投标竞争环境；（2）确保有私营部门履行职能和管理风险。一般来说，有能力投标人越多，竞争越激烈，获得26、物有所值的可能性越大。因此，有能力参与的企业越多，得分越高。一般来说，PPP 项目目标产出的物有所值更依赖于私营部门的竞争，如缺乏市场竞争，则 PPP 项目难以做到物有所值。日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.0195.5.政府机构能力政府机构能力政府机构能力指标主要考核政府转变职能、优化服务、依法履约、行政监管和项目执行管理等能力。项目实施机构是否具有 PPP 项目的管理能力和相关经验是评价政府管理能力的关键指标，注重公共部门的实力有两个重要的原因：（1）确保项目运作的成功；（2）确保公共利益得到保护。因此，政府管理 PPP 项目的能力越强，得分越高。6.6.项目27、可融资性项目可融资性可融资性指标主要考核项目的市场融资能力。主要考察 PPP 项目的市场融资能力。融资能力越强，得分越高。（二）补充评价指标（二）补充评价指标1.1.全生命周期成本预测准确性全生命周期成本预测准确性全生命周期成本的大部分（主要涉及建造和长期运营维护成本）是否可以在合理假设和历史数据的基础上进行量化。在 PPP 模式中，全生命周期成本是确定特许经营期的长短、付费的多少、政府补贴等重要依据。因此，全寿命期成本预测越准确，得分越高。PPP 项目要想实现物有所值，应进行全生命周期的成本管理（特别是运营维护期成本），成本降低是实现物有所值的关键之一。2.2.预期使用寿命长短预期使用寿命长28、短资产使用寿命长的项目可以采用较长的合同，合同期长使公共部门可以从社会资本的效率和创新中获得更多的好处，社会资本也从较长的合同期中获得更多的收益。一般来说，资产使用寿命越长的项目越适合于 PPP 模式。因此，使用寿命越长，得分越高。日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.0203.3.项目规模大小项目规模大小新建项目的投资或存量项目的资产公允价值规模越大，项目前期交易成本占比越低，此外项目投资规模越大，对社会资本方的吸引力越大，一般来讲，项目投资规模越大，越适合采用 PPP 模式，因此，规模越大，得分越高。二二、物有所值定性分析的组织实施、物有所值定性分析的组织实施项目29、定性分析评价的组织实施由项目本级财政局会同行业主管部门组织专家小组实施。（一）项目定性评价专家评审情况（一）项目定性评价专家评审情况根据项目具体情况，由本级财政局组织了由五名专家组成的评审专家组，实施项目物有所值定性评价评审，包括财政、资产评估、会计、金融等经济方面专家，以及行业、工程技术、项目管理和法律方面专家等多个领域专家，并现场选取专家组长，主持本项目的定性评价评审工作。专家名单及专业领域情况如下：表 2-1：专家信息表日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.021（二）项目物有所值定性评价打分（二）项目物有所值定性评价打分专家在充分讨论项目情况后，按照指标对本项30、目进行评分，收集以下专家评分表。表 2-2：PPP 项目物有所值定性分析专家评分表日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.022日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.023日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.024日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.025日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.026日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.027日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.028（三）项目定性评价打分汇总（31、三）项目定性评价打分汇总针对每个指标求专家评分的总分，计算每个指标对应的平均分，再按照平均分乘以对应指标权重，计算加权得分，得到项目物有所值定性评价评分结果如下：日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.029表 2-3：PPP 项目物有所值定性分析专家意见表日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.030（四）项目物有所值定性评价结论（四）项目物有所值定性评价结论项目本级财政部门会同行业主管部门严格按照财政部 关于印发的通知（财金2015167 号）中相关要求和程序进行了物有所值定性评价分析，先做出以下定性分析结论。本项目定性分析评分结果得分高于 32、60 分的基本要求，因此本项目定性评价结论为通过物有所值定性评价。日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.031第三部分 项目物有所值定量评价物有所值定量评价是在假定采用 PPP 模式与政府传统投资方式产出绩效相同的前提下，通过对 PPP 项目全生命周期内政府方成本的净现值（PPP 值）与公共部门比较值（PSC 值）进行比较，判断 PPP模式能否降低项目全生命周期成本。本项目为政府与社会资本合作项目，社会资本方通过项目自有资金、股东借款、金融机构项目贷款等方式筹资建设，在相关假设下，进行本项目财务分析，计算项目本身的财务收支与项目收益状况，对本项目的财务状况做出评价。一33、项目测算相关假设一、项目测算相关假设(一）财务测算期间一）财务测算期间本项目特许经营期限暂定为 15 年，建设期 1 年.项目竣工后特许经营期 14 年，即本项目的财务测算计算期为 2018 年至 2031 年。（二）项目主要建设投资成本支出（二）项目主要建设投资成本支出本项目静态投资总额为78467万元(项目最终投资金额以施工图最终批复为准）,建设期利息 1509 万元，动态总投资 79976 万元，其中项目资本金约为 23993 万元，项目贷款资金约为 55983 万元。（三）运营期运营维护管理费用支出（三）运营期运营维护管理费用支出本项目运营维护管理成本费用主要包括项目职工工资福利支出34、护险维修养护费用、绿化维护费用、项目特性经营权摊提折旧费用及日常设施维护成本、水电气、绿化维护、财务成本费用等成本支出。（四）贷款利率（四）贷款利率日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.032中国人民银行最近调整五年以上贷款年利息率为 4.9%（2015年 10 月 24 日人民币贷款基准利率），综合考虑项目周期、社会资本信用水平等因素，预计贷款利率应适当上浮 10%即贷款利率按 5.39%估算。（五）（五）项目项目使用者付费使用者付费收入收入测算测算本项目根据项目可行性研究报告中估算预计可经营性项目由潮石路驿站租赁费用、停车场、沿路广告费等收入；海曲公园服务用房租35、赁费、空余场地租赁费、地下停车场收费、广告费等收入；市民公园项目服务用房租赁费、停车场收费、临时场地出租等部分组成，预计项目年经营性收入约 407 万元，项目合作期限内，预计可经营性项目总收入为 5698 万元（数据以最终实际审计运营数据为准）。表 3-1 可经营性项目收入估算项目数量（人次/平米）单价（元/次/平米）年运营收入（万元/年）运营期运营收入合计（万元）潮石路运营收入45630驿站租赁收入200010020280配套车位停车收入50000315210定制广告位收入10140海曲公园改造工程运营收入1862604服务用房租赁收入350016056784游乐场地租赁收入5000200136、00地面停车位停车收入50000315210公园广告位、临时活动场地收入15市民公园（铁路公园）项目收入1762464服务用房租赁收入15000100150配套停车位收入2000036临时场地出租收入20合计4075698日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.033项目采购阶段社会资本方可经营性报价最低不低于项目采购阶段社会资本方可经营性报价最低不低于 407407 万万/年，年，如项目经第三方审计后实际运营收入低于如项目经第三方审计后实际运营收入低于 407407 万万/年或社会资本方投年或社会资本方投标报价金额，则政府方计算项目可行性缺口补助按标报价金额，则政府方37、计算项目可行性缺口补助按 407407 万万/年或社会年或社会资本方投标报价金额扣除。资本方投标报价金额扣除。（六）（六）项目增量超额收入分享机制项目增量超额收入分享机制为鼓励社会资本方深挖项目可经营性收益，本方案设置项目超额收入奖励政策，在项目可经营性收入超出社会资本方投标报价最低年使用者收入金额后，增量超额部分按四个等级（等级 1 超额比例范围100%-120%、等级 2 超额比例范围 121%-150%、等级 3 超额比例范围151%-200%、等级 4 超额比例范围超 200%），执行增量超额收益分享机制（等级 1 项目公司与政府方按增量部分 10%：90%分享增量收益、等级 2 项目38、公司与政府方按增量部分 15%:85%分享增量收益、等级 3项目公司与政府方按增量部分 20%:80%分享增量收益、等级 4 项目公司与政府方按增量部分 25%:75%分享增量收益），鼓励项目公司运营团队精细化管理，实现降本增收，落地增效。表 3-2 超额收益分享机制等级基本考核运营收入金额（万/年）超额收入增长率预估年运营收入预估超额收入项目公司增量部分奖励比例（%）政府增量分享比例（%）01234571407100%-120%407-4880-8110%90%2121%-150%489-61082-20315%85%3151%-200%611-814204-40720%80%日照市城市公园39、及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.0344超过 200%超过 814407 以上25%75%（七七)税费安排税费安排本项目工程建设进项增值税税率 11%，销项增值税税率 6%，城建税 7%，教育附加费 3%，地方教育附加费 2%；地方水利建设基金 1%，企业所得税按 25%提取。（八）（八）项目无形资产（特性经营权）摊提折旧安排项目无形资产（特性经营权）摊提折旧安排根据财政部 2008 年 8 月 7 日印发的 企业会计准则解释第 2 号中规定，“在通常的 BOT 项目的会计核算中，对于项目公司根据 BOT合同约定基于其支付的工程价款向政府或公众应当收取的对价，应当确认为金融资40、产或无形资产，而项目公司在建造过程中向第三方施工企业支付的工程价款等支出，应当作为取得上市金融资产或无形资产的成本进行确认”。本项目建设投资费用列入无形资产费用，并按十四年运营期等额直线方式摊提完成，年摊提费用为 5627 万元，合计摊提费用为 78776 万元（扣除政府方股权出资 1200 万元）。二、项目物有所值定量分析二、项目物有所值定量分析（一）项目定量分析步骤（一）项目定量分析步骤根据项目相关假定条件，对本项目的投资回报、现金流状况进行测算，并展开项目识别阶段物业所值定量分析评价，作为本项目前期识别决策参考依据。物有所值定量分析是在假定采用 PPP 模式与政府传统投资和采购模式的产出41、绩效相同的前期下，通过对 PPP 项目全生命周期内政府支出成本的净现值（PPP 值）与公共部门比较值（PSC 值）进行比较，判断 PPP 模式能否降低项目全生命周期成本。日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.035物有所值定量分析的主要步骤包括：1.根据参照项目计算 PSC 值；2.根据影子报价和实际报价计算 PPP 值；3.比较 PSC 值和 PPP 值，计算物有所值量值和指数，得出定量分析结论。（二）（二）PSCPSC 值计算值计算PSC 值是指政府采用传统采购模式提供与 PPP 项目产出说明要求相同的基础设施及公共服务的全生命周期成本的净现值。初始 PSC 值=42、（参照项目项目建设净成本-资本性收益净现值）+（参照项目运营净成本-第三方收入净现值）PSC 值=初始 PSC 值+竞争性中立调整值+可转移风险承担成本+自留风险承担成本（三）设定项目参照假定原则（三）设定项目参照假定原则设定参照项目遵循如下原则：1.参照项目与 PPP 项目产出说明要求的产出范围和标准相同；2.参照项目与 PPP 项目财务模型中的数据口径保持一致，项目采用政府付费模式，财务收入参照项目行业数据并结合实际适当调整；3.参照项目采用基于政府现行最佳时间的、最有效和可行的采购模式；4.参照项目的各项假设和特征在计算全过程中保持不变。（四）项目评价参数指标假定（四）项目评价参数指标假43、定1.资本结构：政府资本和社会资本的建设成本、资本性收益、运营维护成本、第三方收入、其他成本等计算，应按照出资比例计算，本项目采用部分 R0T+BOT 模式建设，项目建设成本 79976 万元（含建日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.036设期利息 1509 万元），项目资本金为 23993 万元，占项目总投资 30%，其中政府方出资1200万元，占股 5%和社会资本方出资 22793 万元，占股 95%；2.资本性收益：本项目的收益回报方为“可行性缺口补可行性缺口补助助”。项目合作期满后，由项目公司将本项目所有资产无偿转让给政府或政府指定的机构，因此本项目无资本性44、收益；3.折现率选择：依据财政部政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引（财金201521 号）第十七条：“年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份，并参照同期地方政府债券收益率合理确定”，结合本项目实际，折现系数参照 2016 年山东省政府专项债权（十二期）通知公告，证券编码“107050”,证券简称“山东 1611”,票面利率 3.27%,并在此基础上考虑风险转移溢价、融资成本等因素，本方案折现率设定为 4.0%。在项目采购阶段由社会资本方对项目年度折现率进行报价，已经确定，项目合作期内不做调整。4.投资回报率选择：本方案社会资本方建设资金投资回报率暂定上限 6%。5.项目运营补贴周期设定：45、根据上述折现系数为 4.0%，本方案考虑社会资本方有施工利润，项目合理利润率暂不计算。经对项目投资现金流量测算分析，项目在 15 年特许经营周期内项目投资财务（所得税前）内部收益率为 5.93%，所得税前财务净现值为 4997 万元。项目投资回收期（所得税前）10.29，高于银行基准利率，本方案具有一定吸引力，可行性强，结合项目维修周期和使用寿命，本项目合作期 15 年（建设期 1 年、运营期 14 年）；6.政府自留风险承担成本包括政府按比例承担的法律、政策、不可抗力、最低需求等风险等所支出的成本。日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.037（五）项目政府可行性缺口46、补（五）项目政府可行性缺口补助助费用计算方法和依据费用计算方法和依据项目公司通过运营期内政府可行性缺口补助收回投资并获得合理投资收益，本项目采用可行性缺口补助付费模式，项目运营期间，政府承担可行性缺口补助付费责任，政府每年直接付费数额包括：可用性付费、运营绩效付费等。政府政府可行性可行性缺口缺口补助补助=可用性服务费可用性服务费+运维服务费运维服务费使用者付费使用者付费项目可用性投资回报付费=项目年均实际建设投资费用（A/P，项目资金回报率，项目资金回报周期）项目建设投资资金 78776 万元（扣除政府股东出资 1200 万，最终以审计金额为准）。项目投资回报率=6%（最终以社会资本方中标数据47、为准）项目投资回报周期=14 年注：中标报价项目全部建设成本静态总额、项目资金投资回报率、项目投资回报周期（财政运营补贴周期）等指标作为社会资本方中标不可变量指标。政府可用性服务费用在项目政府付费期限内不做调整。运维服务费运维服务费=年度运营成本年度运营成本*（1+1+合理利润率）合理利润率）年度运营成本：按园林维护等级标准（潮石路绿化工程二级维护标准、海曲公园、市民公园按一级维护标准），本方案暂按园林维护标准一级 10 元/平米/年，二级 8 元/平米/年估算，最终以社会资本方中标数据为准。合理利润率：因园林维护等级标准定额中已经考虑合理利润，因此本方案不考虑合理利润率。当年使用者付费金额当48、年使用者付费金额：本方案当年使用者付费金额根据可行性日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.038研究报告数据，暂按 407 万/年估算，最终以社会资本方中标数据为准。项目全部建设成本：PPP 社会资本方在项目竣工验收后三个月内完成项目决算资料，并报政府指定审计机构开展项目工程决算审计，经决算审计后项目全部建设成本金额作为政府可用性付费依据。日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.039表 3-3项目政府可行性补助支付金额序号项目合计费用占比/资金回报率/折现率计算过程建设期运营期123456789101112131415一项目建设投资合计79949、76100%1+2+3+4799761建安工程费3765147.08%376512工程建设其他费用3755446.96%375543预备费32624.08%32624建设期利息费用15091.89%1509二资金筹措79976100%1+2799761项目资本金2399330.00%239932项目融资贷款5598370.00%55983三社会资本实际建设年均成本78776扣除政府方股权出资1200 万元056275627562756275627562756275627562756275627562756275627四项目可用性付费1101766.00%等额本息公式0847584758475850、4758475847584758475847584758475847584758475日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.040五运营成本付费费用30125014232208220822082208220822082208220822082208220822082208六使用者付费5698407407407407407407407407407407407407407407七项目财政购买支付合计143078可用性+运营-使用者付费09491102761027610276 10276 102761027610276 10276 10276 10276 10276 10251、7610276八项目财政购买支付净现值1036464.00%折现后净值087759135878484468121780975097220694266756418617159345706日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.041（六）项目运营期成本费用估算（六）项目运营期成本费用估算PPP 项目运营期总成本包括维护修理费、职工薪酬、其他费用等。公园、设备等工程投资将成本分摊至运营期内。表 3-4 项目运营期年总运营成本费用估算表序号项目合计运营期201820192020202120222023202420252026202720282029203020311项目运营成52、本费用合计30125014232208220822082208220822082208220822082208220822081.1市民公园(铁路公园）年运营成本费用7711171117111711171117111711171117111711171117111711.2海曲公园改造年运营成本费用2753473473473473473473473473473473473471.3潮石路绿化工程年运营成本费用3776896896896896896896896896896896896892运营期贷款利息2263103017280225862371215519401724150912931078853、626474313特许经营权摊销计提费用78776056275627562756275627562756275627562756275627562756274总成本费用合计131532010068106371042110206999097749559934391288912869784818266日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.0421、项目人员薪资及福利费用：本项目拟定员 53 人，其中管理人员 5 人，人均薪资及福利 4.56 万元，维护人员 48 人，人均薪资及福利 3.42 万元，合计人员薪资及福利费用 186.96 万元年。2、项目水、电动力费用：本项54、目年消耗水 288207.55 吨，按每吨4 元估算，年消耗水费合计 115.28 万元。本项目年用电量为 182.99万千瓦时，按每千瓦时单价 0.8 元估算，年电费约 146.39 万元。3、项目日常维护费用（绿地、苗木、广场、水面等），海曲公园项目、市民公园（铁路公园）项目按日照市园林绿化养护管理标准（试行）办法规定“一级”标准养护，潮石路道路绿化项目按按日照市园林绿化养护管理标准（试行）办法规定“二级”标准养护，根据日照市园林局提供一级养护质量标准费用 10.0 元/（/年）元，二级养护取费标准维护费用 8 元/（/年），本项目年维护养护费用约 1569.24 万元（最终以竣工验收面积55、重新计算为准）。项目质保期1 年，质保期内园林绿化维护费用按 50%估算。4、工程维修费用、设施维修费及其它费用：年其它费用预计189.95万元。综上述，本项目运营期内年运营成本费用合计 30125 万元。5、项目无形资产摊提折旧费用：本项目建设投资费用列入无形资产费用，并按十四年运营期等额直线方式摊提完成，年摊提费用为5627 万元，合计摊提费用为 78776 万元。6、项目运营期贷款利息费用：项目贷款利率按五年期中长期基准利率 4.9%上浮 10%（即 5.39%）测算，按十四年还款测算，合计项目运营期贷款利息费用合计 22631 万元，年均贷款利息费用 1617 万元。经测算，本项目十四56、年经营总成本合计为 132732 万元，年均总运营成本为 9481 元。日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.043（七）（七）利润与利润分配表利润与利润分配表表 3-5利润与利润分配表单位：万元序号项目合计建设期运营期201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031一营业收入140355 09338100781007810078100781007810078100781007810078100781007810078100781政府可行性补助134980 0895496949694969496957、49694969496949694969496949694969496942使用者付费53750384384384384384384384384384384384384384384二项目总成本费用131532 0100681063710421102069990977495599343912889128697848182668050三项目经营成本3012514232208220822082208220822082208220822082208220822082208四营业税金及附加7950000000000000263532五利润总额80280-730-558-343-127883045197358、595011661381159715501496六弥补以前亏损-730-1288-1631-1758-1670-1366-847-112838七所得税200700000000210291345399387374八净利润6021-730-558-343-127883045197357418741036119811621122日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.044（八）计算初始（八）计算初始 PSCPSC 值值初始 PSC 值=（建设成本-资本性收益）+（运营维护成本-第三方收入）+其他成本1.建设成本：本项目总投资 78776 万元（扣除政府股东出资 1200万）59、，一年建设完成。2.资本性收益：0 万元3.运营维护成本：项目运营期内的管理费用、维护费用、财务费用等。项目运营成本根据本项目自身情况确定费用取值，经测算，本项目运营维护成本约 30125 万元，运营期融资成本 22631 万元，设备更新再投资费用 0 万。4.第三方收入：第三方收入暂定为 5698 万元（后期按实际运营核算）。5.其他成本：本项目暂不考虑（未纳入项目建设成本的咨询服务费用、项目配套建设成本费用等）其他成本。纵上述，项目初始 PSC 值=125834 万元。（九）竞争性中立调整值（九）竞争性中立调整值竞争性中立调整值是为了消除政府传统采购模式下公共部门相对社会资本所具有的竞争优60、势，主要包括政府比社会资本少支出的土地费用、行政审批费用、增值税及附加、所得税等有关税费。本项目竞争性中立调整值 2802 万元，其中增值税及附加 795 万元，企业所得税 2007 万元。（十）项目风险承担成本（十）项目风险承担成本由于项目的风险概率和风险后果值难以预测，因此风险承担成本结合本项目实际，按照可转移风险、自留风险进行分类，采用分类比日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.045例法进行测算。通常风险承担成本不超过项目建设运营成本的 20%，可转移风险承担成本占项目全部承担成本的比例为 70%85%。风险承担成本=(项目建设成本+项目运营维护成本）x 风险61、承担比例结合本项目的实际情况，项目建设成本为 78776 万元（动态投资）(项目最终投资金额以施工图最终批复为准），暂估建设期项目风险发生比例 5%，合计建设期风险成本为 3939 万元。本项运营维护期风险成本按本项目运营成本的 10%估算，本项目运营维护成本合计为 30125 万元，暂估项目运营期风险成本为 3013万元.不可抗力风险成本按项目建设运营期总投资的 1%估算，不可抗力风险成本为 1089 万元。结合风险分配原则和框架，本项目建设期和运营期风险成本按社会资本方 80%，政府方 20%的比较进行合理分担。不可抗力风险成本由社会资本方、政府方按 50%：50%的比例分担。因此本项目政62、府方承担自留风险成本大约 1935 万元；社会资本方承担可转移风险成本约 6106 万元。（十一）项目（十一）项目 PSCPSC 净现值净现值初始 PSC 值=125834 万元，运营维护成本 30125 万元，建设成本 78776 万元，第三方收益（使用者付费）5698 万元，融资成本 22631万元，资本性收益 0 万元，竞争性中立调整值（企业增值税及附加、所得税）2710 万元，可转移风险成本 6106 万元，自留风险成本 1935元，PSC 值=136585 万元，PSC 净现值（IC=4.0%）为 119663 万元。日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.063、46（十二）项目（十二）项目 PPPSPPPS 净现值净现值PPPS 值=项目政府付费现值 143078 万元+股权支出成本 1200 万元+政府自留风险成本 1935 万元=146213 万元，PPPS 净现值（IC=4.00%）为 106478 万元。（十三）项目物有所值量值和指数计算结果（十三）项目物有所值量值和指数计算结果物有所值定量分析的结果，通常以物有所值量值或物有所值指数的形式表示。1.PSC1.PSC 值计算过程：值计算过程：经测算，本项目（同类参照项目）初始 PSC 现值、竞争中立调整现值、风险调整值和 PSC 现值如下：本项目（同类参照项目）初始 PSC 现值=（初始 PS64、C 建设净成本-资本性收益净现值）+初始 PSC 运营维护净成本-第三方基本收入净现值PSC 现值=初始 PSC+竞争中立调整+风险调整表 3-6：PSC 计算表项目具体内容金额（万元）参照项目初始 PSC建设净成本78776资本性收益0初始 PSC 运营维护净成本30125第三方基本收入净现值5698其它成本（融资成本）22631维持运营再投资（设备更新）0初始 PSC 值小计125834竞争中立调整各项税收净现值2710行政审批费用净现值0土地费用净现值0日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.047竞争性中立小计2710风险调整转移风险净现值6106自留风险净现值65、1935小计8040PSCPSC 值=初始 PSC+竞争中立调整+风险调整136585日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.048表 3-7 政府传统采购模式下公共部门比较值（PSC 值）序号项目合计建设期运营期2017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311初始 PSC 值125834 78776403446034387417239563741352533103094287926632447223220161.1运营维护成本3012501423220822082208220822082208266、2082208220822082208220822081.2建设成本78776787761.3资本性收益00000000000000001.4第三方收入569804074074074074074074074074074074074074074071.5其它成本（融资成本）22631030172802258623712155194017241509129310788626474312161.6设备更新费用00000000000000002竞争性中立调整值27100000000002102913453996208453可转移风险承担成本610635451211881881881881881881867、81881881881881881883.1建设期风险成本39393939000000000000003.2运营期风险成本301301422212212212212212212212212212212212212213.3不可抗力风险成本10897881422222222222222222222222222日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.0494自留风险承担成本1935118236555555555555555555555555555PSC 值136585 8350241904846463044154199398437683552354634133251309068、309531046折现率4.00%7折现系数0.960.920.890.850.820.790.760.730.700.680.650.620.600.580.568PSC 净现值119663 8029138744308395836283319302727532496239622172031185517871723日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.0502.PPP2.PPP 值计算过程：值计算过程：PPP 值是指政府实施 PPP 项目所承担的全生命周期成本的净现值。PPP 值可等同于 PPP 项目全生命周期内股权投资、运营补贴、风险承担和配套投入等各项财政支出责任69、的现值，参照政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引（财金201521 号）及有关规定测算。PPP 值=股权投资+运营补贴+风险承担+配套投入（1 1）股权投资）股权投资本项目全部由社会资本方和政府方共同投资，项目资本金为23993 万元，占项目总投资 30%，项目公司拟股权比例：政府方（日照市财金投资集团有限公司）货币出资 1200 万元，股权比例 5%，社会资本方货币出资 22793 万元，股权比例 95%。（2 2）运营补贴）运营补贴本项目部分设施场地为可经营性项目，因此项目为“可行性缺口可行性缺口补补助助”模式，因此本项目未来财政购买服务支付数额。经计算，本项目在运营期政府累计支付 70、143078 万元。（3 3）风险承担）风险承担本项目承担风险成本采用比例法计算。本项目风险按社会资本方方承担 80%可转移风险成本，政府方承担 20%自留风险成本，不可抗力风险由社会资本方和政府方按 50%比例分担，因此本项目政府方承担自留风险成本大约 1935 万元；社会资本方承担可转移风险成本约6106 万元。（4 4）配套投入）配套投入本项目全部由社会资本方投资建设，政府方不存在有相应的配套投入支出，因此本项目配套投入支出为 0。日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.051经测算本项目 PPP 值如下：PPP值=股权投资净现值+运营补贴净现值+风险承担净现值+71、配套投入现值=1200+143078+1935+0=146213 万元，PPP 净现值（IC=4.0%）106478 万元。日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.052表表 3 3-8 8 政府实施政府实施 PPPPPP 模式下支出测算（模式下支出测算（PPPPPP 值）值）序号 项目合计建设期运营期2017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311政府建设运营成本144278120094911027610276102761027610276102761027610276102761027610272、7610276102761.1政府购买服务支出14307809491102761027610276102761027610276102761027610276102761027610276102761.2股权支出成本12001200000000000000001.3配套支出00000000000000001.4资本性收益00000000000000001.5其它成本00000000000000002自留风险承担成本1935118236555555555555555555555555553PPP 值146213238195271033110331103311033110331103311033173、1033110331103311033110331103314折现率4.00%5折现系数0.960.920.890.850.820.790.760.730.700.680.650.620.600.580.566PPP 净现值106478229088089184883184918165785175497259697967116453620559665736日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.053三、物有所值定量计算结果三、物有所值定量计算结果综合上述 PSC 值和 PPP 值的分析，计算得到项目全生命周期 PSC值和 PPP 值，并进行分析比较。具体计算结果见下表：74、表 3-9：物有所值指标分析表物有所值指标分析表项目PSC项目PPP 值初始 PSC125834股权投资1200竞争性中立调整2710运营补贴143078风险调整转移风险6106风险承担1935风险调整自留风险1935配套投入0总计136585总计146213psc 净现值119663PPP 净现值106478物有所值量（PSC-PPP 值）万元13186物有所值指数%11.02%根据物有所值评价要求，当物有所值评价量值和指数为正时，说明项目事宜采用 PPP 模式，否则不适宜采用 PPP 模式。物有所值量值和指数越大，说明 PPP 模式替代传统采购模式实现的价值越大。本项目物有所值量值和指数均为正，说明项目适宜采用 PPP 模式。日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.054第六部分 项目物有所值评价结论根据财金2014113 号文、财金201521 号、财金2015167 号要求，本项目以定性评价和定量评价两种方式进行了论证，最终项目定性评价加权得分高于 60 分和定量评价物有所值量值 13186万元，物有所值指数 11.02%，均大于 0，通过对政府和社会资本合作实现了物有所值，本项目物有所值论证结果为通过。日照市城市公园及绿化工程 PPP 项目物有所值评价报告 V10.055附件附件 1 1：物有所值专家评审会议纪要：物有所值专家评审会议纪要