1、今年冲刺来得早绿城翡翠湖玫瑰园9-12月推广方案风至飞扬创意二部20140915按2014年，房地产市场来了一次汹涌且猝不及防的转变。最核心的转变反映在供求关系上：由于积累的大量供应集中释放，房地产由资源稀缺变成资源过剩，相当大比例的市场供应过剩。反映在营销上，则是由过去等客上门变成主动出击“瓜分”客户。而手段上，则体现在更加倚重互联网及与之相关的资源或渠道。总之，这一年战战兢兢，成交较好来的困难也显得异常脆弱。各大房企及项目在任何时候都像冲刺期一样神经紧绷。对于玫瑰园来说，今年要提前准备，因为冲刺来得早。营销任务梳理高层公寓9#楼王开盘去化；所有剩余房源的去化平层官邸渠道与老带新为主，推广配2、合进行剩余房源的去化法式别墅以全新的形象面市，通过全方位且有侧重点的推广争取去化高层公寓部分gaocenggongyu基本情况梳理9月20日9#楼王开盘10月1日国庆节可作为重要营销节点问题探究截止到9月10日，玫瑰园所开楼栋中余房总量为401套，加上9#所开房源，总数将达575套。除却9月20日开盘，在之后的三个月推广中，玫瑰园没有既定的营销节点剩余房源多无营销节点核 心 策 略持续优惠营造节点策 略 解 读持续优惠营造节点在供求双方博弈的白热化阶段，一定程度的优惠成为促进成交的突破口。玫瑰园近阶段成交良好一定程度上有赖于以活动的方式释放优惠。根据项目实际，结合各月特征，制造人为节点，将活动3、与优惠置于各阶段营销大主题之下。阶 段 划 分9.179.209.219.289.2810.510.1210.1210.1910.2611.0111.0112.0112.011.011.01营销主题央座9号倾城绽放“狂欢玫瑰园”十一特惠购房节“20年，奔向更好”玫瑰园限时钜惠周主题活动报广十一系列活动【恐龙展、拉斯维加斯、烧烤节、音乐节等】特斯拉试驾彩跑阶段口号央座9号巅峰钜献巅峰绿城一步到位“感恩玫瑰园”年终回馈月“健康玫瑰园”特惠月-户外网络微信电梯轿厢开盘热销及十一活动邀约十一活动邀约十一后热销针对整盘，剩余房源的客户邀约针对整盘，剩余房源的客户邀约针对整盘，剩余房源的客户邀约热销、十一4、活动邀约、产品信息释放热销、阶段主题、产品信息释放-开盘前播报开盘后热销十一预热十一活动播报十一预热十一活动播报针对整盘，剩余房源的客户邀约-第 一 阶 段央座9号倾城绽放9.17-9.28报 广开盘热销开盘热销 问鼎合肥问鼎合肥央座9号倾城绽放 1小时劲销1亿自然，两千亩翡翠湖天然氧吧，收藏一幕惊叹；纯正，12万平米顶级法式宫廷园林，无处不瞰景；贴心，拥有健康、少儿及老年三大活动中心的高品质居住区；优质，绿城育华幼儿园、一六八玫瑰园学校，12年教育黄金链；稀缺，廿年品牌保证，世界级楼王杰作，盛世绽放；140-205m限量奢景大宅恭迎品鉴【国庆七天乐，精彩不停歇国庆七天乐，精彩不停歇】玫瑰园里5、，惊现侏罗纪恐龙、赌城拉斯维加斯，快来开启冒险之旅吧！玫瑰园里，惊现侏罗纪恐龙、赌城拉斯维加斯，快来开启冒险之旅吧！还有美味诱人的烧烤、零距离的音乐等着你！还有美味诱人的烧烤、零距离的音乐等着你！网 络央座9号开盘热销1亿狂欢玫瑰园十一特惠等你来140-205m限量奢景大宅一步到位微 信天王虽然没来，但楼王来了。【合肥近期疯传王力宏要来，但后被证实为小道消息】然后列举项目价值点，展示“王”者与众不同的风度。王者降临，开盘倒计时，只有x天了，你造么？开盘前利用汪峰对头条的反应，释放热销信息。强调手快有，手慢无，至尊楼王必须疯抢。说明热销源自品质的几个要点。以及买房守则NO.1：房价比你工资长得快6、！【头条】你造吗？楼王开盘遭疯抢，1小时劲销1亿！开盘后第 二 阶 段“狂欢玫瑰园”十一特惠购房节9.29-10.12十 一 系 列 活 动主题活动一：恐龙展恐龙展在多个楼盘都被很成功的运用。翡翠湖玫瑰园的兄弟单位台州玫瑰园几个月前曾举办过一场恐龙展，展览效果超过预期。当时台州正值梅雨季节，细雨绵绵仍没能阻止客户看展的热情。在展览期间大量客户到访，成交方面也达到一个小高潮。主题活动二：拉斯维加斯盛典拉斯维加斯盛典属于售楼处经典的暖场活动，其参与感、趣味性强，能很好烘托现场气氛。主题活动三：烧烤节主题活动四：音乐节网 络国庆七天乐玫瑰园热销1亿巅峰绿城 一步到位140-205m限量奢景大宅恭迎品7、鉴微 信带小侠们看恐龙，带妈仪嗒嗒来户外烧烤节，妈仪再也不会说我侠们不会安排假期，不懂四啦！上班太累想散心，上学太闷想玩耍，闲的无聊没去处？关注绿城玫瑰园十一出行指南，十一一起行动吧！为什么恐龙这么受孩子们的喜爱让我们不得而知啊！恐龙更具备想象空间，诱导孩子去给它更多的想象。户外烧烤节，竞选最佳户外氧气家庭！带上妈仪嗒嗒小侠们，一起来玩吧！这里有吃有玩最美场地的电音盛宴，暂时逃离尘世间把自然音乐和欢乐气氛融合，拥抱这一年一度的盛大节日。人生大赢家，拉斯维加斯大家乐！我知道怎么能得到更多硬币哦，我知道如何抓等多的娃娃哦，我还知道篮球怎么能投的准，打渔怎么能打更多，哦我知道的太多了来吧，等下期，我8、就把教程告诉你“十一出行指南”一大波活动来袭，并且有大恐龙惊现玫瑰园！第 三 阶 段10.29-10.31“20年，奔向更好”玫瑰园限时钜惠周主 题 活 动主题活动一：特斯拉试驾特斯拉在豪车界代表的是尊贵、前卫、智慧。一方面和玫瑰园项目精神契合，另一方面特斯拉拥有超高人气，备受成功人士尊崇。举办特斯拉展览及试驾，定会取得良好效果。主题活动二：彩跑“彩色跑”(Color Run)被称为“地球上最快乐的5公里赛跑”，目前国内有两家的发起人。2013年胜美广告策划并承办的“彩色跑”以强势力量在广州1、深圳2、福州3三大城市接力开跑，吸引了数百万人来参与，引起了多家媒体的重点关注。2014年，彩色跑再9、续精彩，设置广州、福州、深圳、惠州、厦门、东莞、海口七个站，举行数十场的大规模彩色跑活动。另外是北京奥运城市发展促进中心、IMG公司2013年引进的“the color run”活动在北京园博园举行，并成为园博园每年的固定项目。彩色跑活动主旨推崇全民健身运动，结合社会潮流，以绿色 健康运动的宗旨号召高校学生及社会全体通过慢跑这一具有青春、活力、健康的运动方式强健身心，以提倡全面运动将健康生活传递给周围每一个人！五颜六色健康出彩的生活新方式。报 广巅峰绿城巅峰绿城一步到位一步到位引领合肥高端人居典范自然，两千亩翡翠湖天然氧吧，收藏一幕惊叹纯正，12万平米顶级法式宫廷园林，无处不瞰景贴心，拥有健康10、少儿及老年三大活动中心的高品质居住区优质，绿城育华幼儿园、一六八玫瑰园学校，12年教育黄金链稀缺，廿年品牌保证，世界级楼王杰作，盛世绽放140-205m限量奢景大宅恭迎品鉴户 外电 梯 轿 厢微 信特斯拉君：你们都表抢！专心点你们的赞！早点把我带回家！来吧，来玫瑰园试驾了特斯拉主打产品Model S吧！你造吗，除了转动方向盘、踩油门、刹车这类基本操作外，Model S其他的一切都包裹在IT外衣内。比如，你想要开好特斯拉，至少还得会用iPad，知道怎么在屏幕上完成几乎所有的操作。你，准备好了吗特斯拉有些太超前了。就好比所有人都在用键盘时，鼠标突然出现，难免会让人无所适从。这对于一些攒着大把钞票11、的传统生意人来说，可能会是个相当痛苦的过程呢。【整体控制】一个手刹按钮找半天玫瑰园才不会这样，超完整的园区服务体系，你想要什么服务都有呢【影音视听】浏览器支持视频播放在线视频？有了优美的景色谁还想躲在家里上网看电视翡翠湖玫瑰园有着得天独厚的自然条件，坐落在景色宜人的翡翠湖风景区，享有2000亩的翡翠湖和翡翠公园【地图导航】特大液晶屏做导航使用特大？来看玫瑰园，占地500余亩，其中（高层）项目总占地面积约223亩，法合占地约220亩，学校占地约60亩。项目东至云外路，西接九龙路和丹霞磬苑，北至繁华大道，南临环翠路，地理位置优越，距市中心车程约15分钟，30分钟可以到达市区任何一个位置。【无线网络12、】特斯拉公司为每一部Model S提供了4年免流量服务才4年啊，玫瑰园为业主提供12年的教育黄金链，足不出户尊享幼小初，才是真真极好的呢！活动时间：报名时间：无知少年请看以下内容，注意，可能看完了就没名额了以下是彩跑简介Color run 怎么玩以下是彩跑玩法我们送你1参加彩跑者送白体恤；2 从头道脚最炫的色彩；3 最好的运动热情和美丽心情4参加彩跑者买高层有优惠价，并送礼；5 坚持完全程者（跑，走，溜达，被抱着的宝宝皆可）送玫瑰园彩跑徽章一枚色彩跑最后两百个名额！快抢啊！第 四 阶 段11.01-11.30“健康玫瑰园”特惠月优惠建议：“健康大礼包”赠送免费体检血压仪血糖仪跑步机第 五 阶 13、段12.01-12.31“感恩玫瑰园”年终回馈月优惠建议：“年终感恩大礼包”乐视70寸大屏彩电任天堂体感游戏机IPHONE6徽商徽商玫瑰沙龙规划玫瑰沙龙规划另 附大家大家 专访专访主题：我们为什么选择我们为什么选择翡翠湖翡翠湖？绿城集团营销总监虞沁文谈玫瑰园择址由绿城集团营销总监虞沁文先生谈绿城玫瑰园择址合肥翡翠湖的原因，以及过程中的曲折和坚持选择于此的所付出的艰辛。讲述为了匹配这片土地的价值，对产品打造的要求等。玫瑰玫瑰 花语花语翡翠湖上翡翠湖上 王者玫瑰王者玫瑰软性美文，讲述绿城玫瑰园择址翡翠湖的20个美丽理由。大家大家 专访专访主题：玫瑰园里玫瑰园里 水墨合院水墨合院邀请徽籍画家，从绘画14、的美学角度解读玫瑰园法式合院。为产品背书。玫瑰玫瑰 花语花语从一片叶子从一片叶子读懂院子里的春夏秋冬读懂院子里的春夏秋冬合院生活美文。描述合院中的生活图景，在合院中读懂人生况味，就如由一片叶子读懂四季。第五期徽商玫瑰沙龙第六期徽商玫瑰沙龙小报规划小报规划另 附栏目版面栏目版面栏目名称栏目名称栏目内容栏目内容第一版第一版【刊首】本期导读本期导读各大版块标题各大版块标题湖、家、城市湖、家、城市（区域）第二版第二版【玫瑰专题】当理想建筑未来当理想建筑未来绿城品质生活解读绿城品质生活解读第三版第三版第四版第四版【玫瑰动态】解密绿城楼王热销之谜解密绿城楼王热销之谜第五版第五版狂欢玫瑰园狂欢玫瑰园 十一嗨15、翻天十一嗨翻天巅峰绿城巅峰绿城 一步到位（余房去化）一步到位（余房去化）第六版第六版【玫瑰杂谈】名车智慧先驱名车智慧先驱特斯拉特斯拉第七版第七版健康这点事儿健康这点事儿第八版第八版【刊尾】余房去化报广（剩余房源）余房去化报广（剩余房源）法式别墅部分fashibieshu合院价值梳理体系私家庭院布局，完全私密，窗窗观景大面宽，单层面积雍容，体现富贵奢华品味低层高，极致亲地，与自然紧密贴合世界景观大师LSI国内独家作品，传达艺术生活理念精装庭院，满足对花园的无尽想象人车分流，把地面还给生活一亩一栋，真正的家族居所0.55极低容积率，更舒适的生活体验绿城优质园区服务，带给家人全面的关爱绿城 中国高端16、物业精耕者 业内品质标杆私密围合庭院将私人空间扩展到家门口地王之上寻得圈层精神归属湖居哲学丰润至臻至善之心合肥唯一千万级别墅奢华地位不言而喻品质历经千锤百炼销冠地位持续卫冕十六大前沿科技系统闪耀人生智慧光芒五星级规格会所从容悦享优雅人生一站式教育学区，让您孩子尊享最理想的名校教育第一梯度第二梯度第三梯度排他性产品本身服务定 位千万级珍藏城市独栋推 广 语东情西韵墅立传奇第一阶段主推世界观中国心备选阅尽世界回归中国一墅千树院藏千秋第二阶段VI系 统主推VI系 统备选推 广 节 奏 划 分10.1910.191.011.01阶段口号定位9.179.17第一阶段第二阶段东情西韵墅立传奇项目定位、阶段17、推广语、核心价值点的阐述千万级珍藏城市独栋一墅千树院藏千秋报广户外微信小楼书社区道旗渠道活动陈帅佛大师风水讲座、马未都鉴宝项目定位、阶段推广语的阐述从品牌、院子、位置等五方面解读第一梯度价值仅给出形式建议项目定位、阶段推广语、核心价值点的阐述给出方向性建议项目定位、阶段推广语、核心价值点的阐述陈帅佛大师风水讲座、马未都鉴宝项目定位、阶段推广语的阐述全方位解读第二三梯度价值-第 一 阶 段调 性 稿第一阶段东情西韵东情西韵墅立传奇墅立传奇千万级珍藏城市独栋绿城，中国高端物业精耕者，业内品质标杆。在城市优质地段，建筑真正住得进去的别墅。玫瑰园，0.55极低容积率，一亩一栋，真正的家族居所。它独创的18、私密围合庭院，将隐私空间扩展到家门口。在地王之上，层峰人士不仅可寻得圈层精神归属，还有2000亩翡翠湖大美湖景丰润您至臻至善之心。户 外第一阶段微 信 规 划品 牌9.17-9.21合肥地产界“奢侈品”大盘点用奢侈品类比。首先介绍LV、GUCCI等大牌奢侈品的理念、做工、工艺等，然后对奢侈品的特征及判断标准进行总结。最后，得出在这种判断标准下，合肥地产界“只有绿城建造的玫瑰园法式别墅”能称得上奢侈品的结论。品 牌9.22-9.28中国房企巨头品牌特征汇总其他地产品牌对比。总结龙头房企基本特征，比方万科建刚需盘，龙湖园林节省成本等，最后强调绿城从成立伊始就专注开发高端盘，在高端盘领域是专家，是标19、杆，是第一。院 子惊天内幕：90%的独栋别墅都是假独栋主要讲院子的私密性。给出独栋别墅的标准，讲明最重要的一点就是极度私密。有私家庭院的房子才能保证极度私密，拥有私家庭院的法式合院才是真独栋。私密性9.29-10.5庭院的22种玩法目的是最大限度挖掘并向客户传递院子的实用价值，描绘在院子里的美好生活。针对老人、小孩、男主人、女主人、日常交际等不同方面给出院子用法：如变身高尔夫练习场、攀岩场地、SPA场所、儿童游乐场等。位 置从居住位置的选择看人品根据合肥各区居住数据总结区域特征，如北部都是IT男，东北部都是工薪阶层等。最后回归到项目，点明合肥富豪都住地王。院 子更多生活乐趣版块10.6-10.20、12世界顶级豪宅都在哪儿挖掘世界名人的顶级豪宅，总结规律。世界级豪宅非依山即傍水，讲述法式合院的湖边故事，凸显法式合院的湖居价值。位 置谁能给富人安全感？以一项社会调查开头，得出结论：市郊别墅里的富人其实并不安全也没有安全感。相反，法式合院得天独厚的优越位置使之成为唯一能住的进去的别墅。安全位 置环境10.13-10.19周星驰为什么会得罪人星爷一直赚取着众人的眼球，最近一篇为什么那么多人黑周星驰的帖子又将他推向了舞台中央。为什么周星驰会得罪人？因为他对作品极度负责，要求奇高，成绩斐然，使人不能望其项背。玫瑰园亦如此。销 冠圈子里的那些事儿结合社会热点：娱乐圈里是非多，不是吸毒就是嫖娼。富豪圈21、子则时刻都在交流如何资产保值升值。玫瑰园成为销冠说明是大部分富豪认可的资产，圈子里的人认可，自己就应该出手。唯 一 千 万 级 别 墅园 区 道 旗小 楼 书形式一形式二渠 道 建 议人海战术【向合肥排名前100名企业家递名片、递资料】做透巡展【高尔夫球会系列巡展、商会联谊】业内专项接待【安排专员进行市调接访】利用资源型人士【领导推荐、领导介绍、上门拜访】影响力较大的微信公众号合作【转发并评价项目微信】活 动 建 议陈帅佛风水讲座陈帅佛，中国风水协会主席，李嘉诚御用风水大师万达地产、保利地产等数百家国际知名企业风水及发展预测顾问邀请陈帅佛先生为业主进行风水讲座每位业主可限量携两名好友参加讲座讲22、座邀请业主人数不宜过多，每次三至四组即可，突出尊贵感马未都古董收藏沙龙马未都，古董收藏专家、鉴定专家可以邀请马未都先生和业主共进午餐，聊古董收藏，并为业主收藏藏品进行估价每位业主可限量携两名好友参加讲座讲座邀请业主人数不宜过多，每次三至四组即可，突出尊贵感第 二 阶 段调 性 稿第二阶段一墅千树一墅千树院藏千秋院藏千秋千万级珍藏城市独栋绿城，中国高端物业精耕者，业内品质标杆。在城市优质地段，建筑真正住得进去的别墅。玫瑰园，0.55极低容积率，一亩一栋，真正的家族居所。它独创的私密围合庭院，将隐私空间扩展到家门口。在地王之上，层峰人士不仅可寻得圈层精神归属，还有2000亩翡翠湖大美湖景丰润您至臻23、至善之心。户 外第二阶段微 信 规 划10.20-1.01世界只有2种人，住玫瑰园合院和住其他房子的买苹果手机和不买苹果手机的人LSI设计的房子和其他杂牌设计的房子买合院和不买合院的（精装庭院）一种不看价钱，一种只看价钱园 区各流行版本的园区服务享受甄嬛版：这里的服务真真极好的。台湾版“你造吗，玫瑰园园区服务超棒的耶！TVB版：做人呢，最要紧的就是开心。古龙版:：江湖上都流传着他的传说。绿城版：完备园区服务体系，管家式服务，真正的家族居所。精 装 庭 院服 务 系 统买好房就像娶到一个好媳妇儿赏心悦目，里外均美观（私家庭院布局，窗窗观景）私密的关系，独一无二相处给人极度的舒适，贴近生活、贴近自24、然真实，而不是高冷型的（亲地性）能够每日相伴、伴随一生的好房子一 亩从“大”看潮流的发展Iphone的屏幕一代一代地变大，尺度雍容，才会体现富贵奢华的感觉。同样的，人居也走在大尺度面宽的风潮中。宽阔的生活区域，配合法式典雅的风格，给人一种肃然起敬、优雅高贵的尊贵礼遇（一亩一栋、低容积率。）私 家 庭 院一 栋低 容亲 地 性积 率心随家动，你的心有多大，就会住多大的家里每个人的内心里每天都要承载很多东西：快乐、伤心、迷茫只有内心足够强大，才能守住人生的幸福。房子够大，才能守住家里的幸福。采用大横向格局，以大尺度面宽，居住者带来了更加舒适的居住体验。（大面宽）大 面 宽人 车人车分流，把地面还给25、生活诗意的周末生活应该是：自然醒，一切格外清净，有的只有家人的欢笑声，一家人白天快乐地出游，晚上回来准备一顿丰盛的晚宴但是！当车鸣声在你的窗边响起时，你是否在为甜蜜的美梦被吵醒而烦躁？当夜晚远光灯照在你家的庭院时，你是否在为刺眼的车灯打扰到温馨的晚餐而无奈？改善：环境-人车分流能腾出更多空间做绿化，增加人均绿化率。噪音-地面没有行车，杜绝噪音污染。空气-地面没有行车，没有尾气排放。安全-孩子园内上学，一点都不担心交通事故！还有行动迟缓的老人和缺乏安全意识的儿童，都大受其益。交通堵塞-规划合理的地下停车场，让您开车更无障碍，避免了小区堵车上班迟到。分 流遇到这样的男人就嫁了吧首先给出好男人的若干26、个标准：身体健康，头脑灵活，上的厅堂，下的厨房最后落实到项目：如果他住在有双会所的房子里那就嫁了吧，因为他一定是个高富帅。十 六理科男眼里的玫瑰园从理科男的角度，用精准的数据对十六大科技系统进行分析，详细讲解科技系统的实用性。会 所大 科 技 系 统平层官邸部分pingcengguandi大 平重新命名将“平层官邸”改为用更高层次的建筑形态进行命名，让客户从心理觉得购买的产品是别墅。层 别 墅绝对的稀缺余数不多，即将售罄，增加卖压感大平层自身特点（纯石材立面、十字户型、居住舒适度等）现房不用等赠送中央空调和地暖各种优惠措施价 值 排 序推 广市场无供应合肥仅余18席主 题顶级空间艺术大师谈软装27、（服务老业主，增加老带新）邀请李嘉诚御用风水师陈帅佛老师，安排私人风水讲座（针对合院与平层官邸的客户，挖掘老客户的圈层，强调机会难得，每人只可带两位朋友同行）推 广 战 术网络释放推广主题户外（项目周边单留一块推广平层官邸）微信（安排三至四次排期）针对平层官邸的派单设计圈层活动渠 道 拓 展唤醒已沉睡的来访客户，电开告知优惠（包括合院与平层的未成交客户）购买银行VIP客户数据库，电开与银行合作的渠道拓展，利益分配与浙江商会、安徽商会合作的渠道拓展优 惠 建 议新客户购买赠送十万元大礼包【包含苹果电脑、体感车、乐视超级电视等】老带新成交新客户赠送十万元大礼包；老业主赠送苹果电脑或IPHONE6老业主重复购买赠送十万元大礼包或总房款直接减免十万元THANKS