1、以以 极极 致致 向向 极极 致致 献献 礼礼With the ultimate gift to the ultimate 绿城翡翠湖玫瑰园整合推广思路 ROSEGARDON对于极致成就的最好献礼，无疑只能是与之相符的事物，换言之以极致来向极致献礼以极致来向极致献礼是对生命中辉煌的最好回报是对生命中辉煌的最好回报对那些创造奇迹的人们，他们所需要的就是那份与之相应的非凡，与其成就和格调合拍的至高享受，那才是世界对他们的完美回报。ROYAL SALUTE题外话题外话NO.1 为什么几乎所有人都知道珠穆朗玛峰？NO.2 为什么迪拜塔的高度引发全球媒体的关注？NO.3 为什么福布斯排行榜从来都是眼球的2、重心？如果如果珠穆朗玛峰不是地球的最高峰珠穆朗玛峰不是地球的最高峰相信没有多少人向往甚至知道If Qomolangma is not the worlds highest peak Mount Everest,nobody will know it.如果如果迪拜塔不是全世界的最高的建筑迪拜塔不是全世界的最高的建筑相信全球媒体不会对他特别厚爱以至全球20亿人观看直播If the Burj Dubai is not the worlds tallest building如果如果福布斯没有世界首富排行榜福布斯没有世界首富排行榜这本财经杂志大概还是默默无闻If Forbes is not the wo3、rlds richest list一个发生在星河湾的故事一个发生在星河湾的故事胡卫军：55岁 男 包头稀土有色金属集团副总购买理由：最开始是想在北京为女儿买一套居所，听朋友推荐说星河湾是北京品质最好的楼盘，后来到星河湾看到实景还真不错就买了。与生俱来吸引力吸引力传播力传播力形象力形象力极致的力量 The power of Ultimate翡翠湖玫瑰园之前这片土地上没有真正意义上的千万级中国顶级别墅翡翠湖玫瑰园之前全国GDP水平相近的城市几乎没有千万级中国顶级别墅20092009年，合肥市年，合肥市GDPGDP排名第排名第4949位位 ，年度产值为，年度产值为1664.841664.84亿元亿元4、 石家庄、太原、郑州、昆明、西安等二线省会城市与合肥市年度产值石家庄、太原、郑州、昆明、西安等二线省会城市与合肥市年度产值相似，没有价格超过相似，没有价格超过600600万的别墅。万的别墅。翡翠湖玫瑰园之前世界范围内的湖岸从来都是生长顶级豪宅但在合肥，还是首次翡翠湖玫瑰园之前玫瑰园家族里法式排屋产品线没有千万级翡翠湖玫瑰园之前中国住宅对法式建筑的研究还停留在貌似翡翠湖玫瑰园之前法式合院从未出现，甚至合院都只是几家共同的院子有一种极致，可以改写历史有一种极致，可以改写历史There is a extreme,you can rewrite history改写历史，是机遇，亦是挑战在合肥，TOP级5、别墅市场没有坐标系甚至同级别城市也没有Rewrite history,is an opportunity,but also a challenge硬指标硬指标销售任务销售任务2020亿亿 核心目标核心目标 推售房源推售房源法式合院：76735平米，196套 去化去化70%70%平层官邸：19530平米，67套 去化去化70%高层：40000平米，约267套 去化去化70%如别墅和官邸分别按30000元/平米和25000元/平米计算，可售金额约为27.88亿如高层按8000元/平米计算，可售金额约为3.2亿全年可售金额全年可售金额3131亿亿软目标软目标品牌影响力品牌影响力 核心目标核心目标（16、）全国一线豪宅的提及率（2）安徽TOP级豪宅的绝对知名度（3）TOP级豪宅价值体系的建立（4）客户美誉度与忠诚度的建立 核心困难核心困难（1 1）千万级别墅首次面市，如何试探及触动市场？）千万级别墅首次面市，如何试探及触动市场？（2 2）示范区呈现前，如何实现旺销？）示范区呈现前，如何实现旺销？（3 3）法式合院）法式合院&平层官邸平层官邸&高层，关系如何处理？高层，关系如何处理？核心优势核心优势 极致。价格极致。价格极致。地王极致。地王极致极致。品牌品牌极致。翡翠湖极致。翡翠湖极致。法式合院极致。法式合院极极 致致与生俱来吸引力吸引力传播力传播力形象力形象力极致。地王极致。地王极致极致。品牌7、品牌极致。翡翠湖极致。翡翠湖极致。法式合院极致。法式合院核心优势核心优势极致极致。品牌品牌极致。翡翠湖极致。翡翠湖极致。法式合院极致。法式合院核心价值核心价值极致。地王极致。地王“地王”的光环VS极致的信仰极至。地王极至。地王极致极致。翡翠湖翡翠湖极致。法式合院极致。法式合院核心价值核心价值极致。品牌极致。品牌极致。品牌极致。品牌绿城品牌15年高端物业营造者玫瑰园家族系杭州九溪玫瑰园安徽八年耕耘一路高端上海玫瑰园青山湖玫瑰园千岛湖玫瑰园TOP级作品：桃花源、玫瑰园、御园、留庄、长沙青竹园绿城品牌绿城品牌玫瑰园族系品牌玫瑰园族系品牌VS结论制造。玫瑰家族下的光环取舍。玫瑰园族系品牌 绿城品牌 借8、势。玫瑰园家族的家族人物的光环，玫瑰园家族人物金庸先生上海玫瑰园上海玫瑰园九溪玫瑰园九溪玫瑰园千岛湖玫瑰园千岛湖玫瑰园南京玫瑰园南京玫瑰园翡翠湖玫瑰园在家族中如何突围？翡翠湖玫瑰园在家族中如何突围？How to break through 翡翠湖玫瑰园翡翠湖玫瑰园玫瑰家谱玫瑰家谱核心差异点：法式合院玫瑰核心差异点：法式合院玫瑰Rose Garden Family Tree极至。地王极至。地王极致极致。品牌品牌极致。法式合院极致。法式合院核心价值核心价值极致。翡翠湖极致。翡翠湖极致。翡翠湖极致。翡翠湖Extreme jade Lake湖面947亩，为古梗水库改建而成。经开区大学城，安徽大学(磬苑9、校区)、合肥工业大学物物精精跟随世界濒临灭绝的鸟类，择地而居浓郁的人文氛围，大学环抱翡翠湖岸建国迎宾馆，国家级元首接待 神秘的政治氛围，如北京玉泉山世界级的居住环境，湖居人生红胁蓝尾鸲、树鹨、鸲姬鹟珍稀鸟类的天堂 湖岸，从来不缺乏故事与光环湖岸，从来不缺乏故事与光环Lake,never short of stories and halo极致。翡翠湖极致。翡翠湖Extreme jade Lake依依山山临临湖湖靠靠海海世界级的豪宅从来都和湖在一起世界级的豪宅从来都和湖在一起纽约长岛纽约长岛“三湖别墅三湖别墅”摘取美国十大豪宅桂冠的是位于纽约长岛的“三湖”别墅，以里面的三个大大的清水湖泊命名，湖面10、波光粼粼，胜似海景。这座豪宅标价7,500万美元，现任主人是地产大亨爱德华格登的遗孀谢丽尔格登。比尔盖茨的湖边豪宅比尔盖茨的湖边豪宅盖茨的豪宅位于美国西雅图的华盛顿湖畔，价值盖茨的豪宅位于美国西雅图的华盛顿湖畔，价值2 2亿美金。亿美金。极致。翡翠湖极致。翡翠湖Extreme jade Lake湖居人生湖居人生别样才智别样才智梭罗是美国超验主义作家。他于1845年春天，在老家康科德城的瓦尔登湖瓦尔登湖边建起一座木屋，过起自耕自食的生活，并在那里写下了著名的瓦尔登湖瓦尔登湖一书。瓦尔登湖，滋养艺术的灵感瓦尔登湖，滋养艺术的灵感相比而言，海与河寓意相比而言，海与河寓意“奔波奔波”，湖却寄人终生。，11、湖却寄人终生。Sea and river meaning rush,but send a lifelong Lake极至。地王极至。地王极致极致。品牌品牌极致。翡翠湖极致。翡翠湖核心价值核心价值极致。法式合院极致。法式合院极致。法式合院极致。法式合院Ultimate French courtyard中国首席 法式合院绿城产品研发中心 法式建筑研发最前沿合院：骨子里的中国情节，私密/内向，四水归堂的堪舆之说西方建筑 中国内涵极致。法式合院极致。法式合院Ultimate French courtyard世界观 中国心世界观世界观极致。法式合院极致。法式合院Ultimate French court12、yard 法式建筑以欧洲文艺复兴式为代表，具有较强的装饰性和艺术性，能体现出法兰西民族的浪漫主义色彩和审美倾向。其基本特征为三段式立面，“孟莎式”坡屋顶，牛腿窗式，拿破仑头盔式老虎窗。立面常用爱奥尼克柱、科林斯克柱、陶立克柱等立柱装饰，显得华贵端庄，较有贵族气。世界观世界观极致。法式合院极致。法式合院Ultimate French courtyard合院极致。法式合院极致。法式合院Ultimate French courtyard中国心中国心合院我国传统的庭院住宅从表面上看是一种建筑形式，但实际上它已经超越了形式范畴，而是蕴涵着深厚的文化因素，体现着系统化的居住结构，已经衍化为一种居住文化。老13、子“万物负阴而抱阳，冲气以为和”是对这一传统居住模式的经典表述。中国从南到北最适宜居住的就是庭院式住宅主要建筑面南背北，四面围合，前低后高，中间空虚，围合成一个负阴抱阳，藏风聚气的居住空间，成为“顺四时而适寒暑，和喜怒而安居处，节阴阳而调刚柔”的“阴阳之枢纽”，人居其中，头顶青天，脚踏实地，前有屏，后有靠，中庭有回旋，极具安全依托之感。合院园解外面是“口”字型的围墙，中国园林必须有围墙的包围；“口”字中间是“袁”字，上面的是“土”，就是土地和山石，中间的一个小“口”，是水池，下面的“衣”字，代表的是植物。象形文字“园”字把中国园林住宅的基本要素都尽数收入。中国心中国心极致。法式合院极致。法式合14、院Ultimate French courtyard汪曾祺汪曾祺说：“理想的住家是独门独院”。四世同堂，在一座天圆地方的全封闭式四合院里其乐融融.极致。合院情节极致。合院情节Ultimate French courtyard王受之王受之说：”作为中国人，我喜欢中国形式的建筑，其中很重要的一个元素，就是院落了。“何家槐何家槐写道：精彩的不是故居，而是故居的院落。那个在故居外的庭院风景如画，种植着由波兰各地捐献的名贵花草树木，院内竖立着肖邦的雕像。溪水潺潺，琴声悠悠，吸引了不少游客前来休闲、散步。核心策略核心策略Core Strategy核心核心困难困难核心核心优势优势核心策略核心策略Core S15、trategy形象力=影响力=一切以以极极致致制制造造极极致致影影响响力力核心策略核心策略Core Strategy制制 造造 高高 端端 物物 业业 的的 神神 秘秘 光光 环环核心策略核心策略极致。表现策略极致。表现策略极致。客户策略极致。客户策略极致。服务策略极致。服务策略极致。现场策略极致。现场策略极致。活动策略极致。活动策略核心策略核心策略极致。客户策略极致。客户策略极致。服务策略极致。服务策略极致。现场策略极致。现场策略极致。活动策略极致。活动策略极致。表现策略极致。表现策略LOGOLOGO优化方案优化方案LOGO优化方案产品定位中国首席法式合院别墅推广SLOGAN世界观中国心备选16、SLOGAN泊心泊湖泊天下核心策略核心策略极致。表现策略极致。表现策略极致。服务策略极致。服务策略极致。现场策略极致。现场策略极致。活动策略极致。活动策略极致。客户策略极致。客户策略有一定实力的企业家/私营企业主/百强企业高管/政府官员本案为他们提供顶级的居住体验顶级的居住体验多次置业、一定海外生活经验，对生活品质有更苛刻要求的人群本案为他们提供期待已久的居所期待已久的居所迅速富裕起来的体育、演艺、文化明星/能源性行业老板本案为他们提供进阶升级、标定身份的居所进阶升级、标定身份的居所本项目目标客群参照棠溪人家（之前总价最高的别墅）客群，主体分为如下三类本项目目标客群参照棠溪人家（之前总价最高的17、别墅）客群，主体分为如下三类客户锁定客户锁定典型客户样本典型客户样本2009CCTV中国经济年度人物评选推举人：尹同耀1962年11月生，安徽巢湖人1980年-1984年就读于安徽工学院（现合肥工业大学）汽车制造专业，1984年进入中国第一汽车集团公司红旗轿车厂任工艺员；1989年10月-1991年10月，赴德国、美国学习，并参与一汽-大众的前期准备工作；1991年10月-1996年11月，在一汽-大众汽车有限公司任总装车间主任兼物流科科长，曾获一汽“十大杰出青年”称号。奇瑞汽车掌门人奇瑞汽车掌门人尹同耀尹同耀生于安徽生于安徽学于安徽学于安徽成于安徽成于安徽客户策略客户策略看得见的阶层看不见的18、阶层成交客户中的另一种主力阶层榜样领袖的力量“暗线“拓展“明线“标榜重点打击意见领导者（重点打击意见领导者（opinion leaderopinion leader）是形成口碑的捷径）是形成口碑的捷径 消费者的消费行为往往参照消费者的消费行为往往参照与自身相同或略高的阶层。即他所从属的圈子或他所他所从属的圈子或他所 向往的圈子的消费行为。向往的圈子的消费行为。我们在推广中重要的是打击参照群体中的意见领导者，意见领导者，从而进一步影响数量众多的同类人群和追随者。实例一 陈逸飞对于棕榈泉国际公寓的部分业主而言即承担了意见领导者的角色。实例二 新城国际的销售顾问常常用普华永道高层主管是其业主来暗示消19、费者。客户策略客户策略寻找项目性格与客户性格的交集寻找项目性格与客户性格的交集 当消费者的个性与项目所体现出的个性特征有效对接，可以帮助客户通过产品来 证明自己的品味、教养时，关注度和偏好就会增加。本案诉求追求极致以及”世界观 中 国心的“产品性格，注定同样追求极致的客群会有偏好。实例 星河湾对细节品质的执着是项目最为突出的性格，因为细节使整体得以保障。安利（中国）日用品有限公司总裁黄德荫，非常赞赏一句英语谚语“God is in the detail.”。“对细节的偏执对细节的偏执”是其对自我的性格认同。当星河湾品牌形象与客户的 自我印象重合后，他会主动为项目下诸如细致、有品味、附加值高的判20、断。客户策略客户策略客户拓展战术客户拓展战术瞄准安徽籍瞄准安徽籍成功人士成功人士安徽籍成功人士安徽籍成功人士 军政界军政界重点打击渠道：安徽驻京办机场Z73/Z74高级软卧包厢翡翠湖迎宾馆胡锦涛吴邦国李克强张平温宗仁：上将 安徽巢湖人 原军事科学院政委 丁文昌：上将 安徽宿州人 原空军政委 不完全统计，安徽籍全国省委副书记级干部13人，省党委级干部10人，国家级干部20人安徽籍军政要员，上将4人，中将16人，少将22人安徽籍成功人士安徽籍成功人士 商界商界重点打击渠道：安徽商界风云人物DM直投活动营销机场希尔顿酒店祝义才：江苏雨润食品集团董事长 安徽桐城人 张近东：苏宁电器集团董事长 安徽合肥21、人 王传福：比亚迪股份（汽车 电池）有限公司董事长、总裁王传福杨元庆：安徽合肥人 联想集团（电子科技，不包括神州数码）董事长(现任)安徽籍成功人士安徽籍成功人士 演艺演艺/体育界体育界重点打击渠道：活动营销（爱心公益基金，如嫣然天使基金）祖海：蚌埠人.中国民歌“四小花旦”之一.蒋雯丽：蚌埠人.影星周涛：周涛：淮南人淮南人李小璐：李小璐：安徽安庆人安徽安庆人核心策略核心策略极致。表现策略极致。表现策略极致。客户策略极致。客户策略极致。现场策略极致。现场策略极致。活动策略极致。活动策略极致。服务策略极致。服务策略翡翠湖玫瑰园贵宾的法国波尔多酒庄翡翠湖玫瑰园贵宾的法国波尔多酒庄拉菲酒庄拉菲酒庄Cha22、teau Lafite RothschildChateau Lafite Rothschild（波尔多）（波尔多）拉菲-罗斯柴尔德酒庄是波尔多最著名，也是世界上最著名的酒庄和顶级酒。早在18世纪初，拉菲酒庄遍闻名欧洲。在1855年波尔多历史上首次正式认定的分级中，拉菲酒庄贵为一级首位，其地位至今没有改变，拉菲酒也历来位于最具收藏价值的葡萄酒之顶。翡翠湖玫瑰园贵宾的世界裁缝翡翠湖玫瑰园贵宾的世界裁缝瑞邦洋服这样的高级量身定制品牌店，裁缝通常在裁剪之前有60多个尺寸和身体细节需要测量，然后经过200多道工序制作完成，这些精细化、个人化的服务是任何成衣品牌都不能匹及的。翡翠湖玫瑰园翡翠湖玫瑰园“贵宾23、的世界包厢计划贵宾的世界包厢计划”在公关活动中（或每月一次）以抽奖的形式选出翡翠湖玫瑰园的超VIP级贵宾，赠送其国内外知名演出、赛事的贵宾入场券。国内部分如：2010年亚洲区的f1赛车上海站（2010年4月）国际部分如：法国钢琴家荷夫毕劳特音乐会演出（2010年5月）2010年南非世界杯决赛（2010年6月）核心策略核心策略极致。表现策略极致。表现策略极致。客户策略极致。客户策略极致。服务策略极致。服务策略极致。活动策略极致。活动策略极致。现场策略极致。现场策略现场的神秘光环现场的神秘光环极致的投入极致的投入不经意处的反差效果传奇的故事性传奇的故事性利于口碑传播的故事极致的震撼极致的震撼NO。24、1养有小蓝鲨的售楼处养有小蓝鲨的售楼处在售楼处的一面墙采用海底世在售楼处的一面墙采用海底世界的方式，放养小蓝鲨等相对界的方式，放养小蓝鲨等相对稀有的海底动物。稀有的海底动物。案例：北京顶级豪宅紫玉山庄，草坪上放养黑白天鹅、长颈鹿等NO。2比普通房间更大的卫生间比普通房间更大的卫生间不起眼处的极致奢华，反差效果最明显。不起眼处的极致奢华，反差效果最明显。案例：兰会所厕所里那只纯银打造的天鹅龙头说明了一切，当然还是五个颜色不一的独立房间，四周全是镜面。在角落有一个方形的白色马桶，马桶旁边有一个单人沙发。NO。3270度弧形影院度弧形影院3D立体宣传立体宣传片片样板示范区呈现之前的杀手锏样板示范区呈25、现之前的杀手锏通过通过3D的渲染实现高空俯视翡翠湖，及项目的渲染实现高空俯视翡翠湖，及项目中轴线的效果，包括庭院的空间展示中轴线的效果，包括庭院的空间展示影院预算：200万NO.4触摸式触摸式3D沙盘沙盘区隔于一般的项目，在沙盘展示等细节体现区隔于一般的项目，在沙盘展示等细节体现不同不同奢侈品牌署名创作LVLV定制的样板间定制的样板间NO.6顶级古董走廊顶级古董走廊案例：星河湾与奢侈品牌联盟合作，打造奢案例：星河湾与奢侈品牌联盟合作，打造奢侈品展示区，侈品展示区，NO.5售楼处随手读物，世界各国杂志售楼处随手读物，世界各国杂志核心策略核心策略极致。表现策略极致。表现策略极致。客户策略极致。客户26、策略极致。现场策略极致。现场策略极致。服务策略极致。服务策略极致。活动策略极致。活动策略极致。活动策略极致。活动策略掷地有声掷地有声影响力影响力价值背书价值背书跨界营销跨界营销可以这样说，我们的客户可能是奥迪或宝马的拥有者，法拉利的追随者，业余爱好或许是收藏，收藏好年份的法国小产区红酒，轩尼诗干邑他也并不排斥，没准儿饕餮世界各国美食是他一生的最大的享受，购买别墅只是他生活中很小的一部分，我们更应关注他生活的全部我们需要跨界我们需要跨界赢在执行赢在执行当然，从想到做，完成销售任务才是关键，当然，从想到做，完成销售任务才是关键，2010年全年营销工程节点第一批第一批别墅面市别墅面市10月月售楼处样27、板示范区呈现3 3月初月初营销推广全面启动临时销售中心启用1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月翡翠湖玫瑰园翡翠湖玫瑰园概念导入概念导入法式合院法式合院产品解读产品解读实景体验实景体验生活方式生活方式新闻发布会新闻发布会平层官邸平层官邸第二批别墅第二批别墅面市面市【2010年推广节奏】极致的信仰概念导入1-4月硬目标：到访120组极致的玫瑰园产品解读 5-9月硬目标：到访300组开盘去化：80%极致的阶层全景体验10-12月 NO.1NO.1NO.2NO.2NO.3NO.3硬目标：到访450组软目标：高端形28、象初步建立安徽第一豪宅提及率圈内达到90%软目标：中国首席法式合院的绝对地位树立以法式合院带动平层官邸的销售软目标：顶级生活方式的典范第一阶段2010年1月2010年4月 第一阶段第一阶段 阶段策略：通过系列高端事件引发市场好奇，关注，口碑。核心战术：联合国人居奖评奖（事件营销）翡翠湖生态论坛（事件营销）机场户外/户外/杂志/报广/网络/软文翡翠湖玫瑰园DISCOVERY城城市市与与湖湖共共生生人居生态可持续发展论坛人居生态可持续发展论坛时间：时间：20102010年年3 3月月传播口号：生态传播口号：生态 引导城市变革引导城市变革由绿城集团发起，着眼于中国城市化、工业化快速发展的态势下，对资29、源与环境的“掠夺”式开发利用，所带来的对环境的严重破坏所产生的人口增长、资源短缺、环境污染等为主要特征的中国城市普遍“生态危机”，并以此将翡翠湖玫瑰园作为样板模式推向中国城市生态发展的头羊位置。联合国人居奖（中国）最佳范例奖联合国人居奖（中国）最佳范例奖已获奖项目：御园 星河湾 润泽庄园2008年设立的“联合国人居奖(中国)最佳范例奖”是继“联合国人居署迪拜国际范例奖”后设立的又一针对城市建设可持续发展、绿色生态人居方面的全球荣誉。操作时间：2010年4月核心内容：1、重视国际奖项却不仅仅是奖项本身，更重视国际的认可和肯定；2、前期新闻事件的炒作，从参选到入围再到获奖的全过程“新闻事件性”炒作30、是重中之重；3、邀请国际专家实地考察，从气候条件（纬度、温度、湿度）、环境条件、体量、产品规划、园林景观、别墅居住空间等展开高峰论坛。翡翠湖玫瑰园翡翠湖玫瑰园操作时间：2010年1月-3月核心内容：1、专业摄制组团队跟踪以DISCOVERY的科学方法拍摄“法式合院”的研发全过程，用图像真实地记录建筑立面线脚、开窗推敲的思考；2、跟踪拍摄“法式合院”的选材先料全过程的取舍 报广报广&杂志杂志 玫瑰园之前，何谓别墅？玫瑰园之前，何谓别墅？八皖滋长灿烂历史，却没有与之匹配的居住形态。实际上，如今的所谓别墅，都被奢靡蒙蔽了光华。属于别墅的气宇非凡、心境高远、极致风华、不俗格调的人类居住与生活的梦想，只31、适合与懂得别墅的真正知己琴瑟合鸣。还好，翡翠湖畔，一场纯粹的别墅盛筵即刻上演。绿城翡翠湖玫瑰园，法式合院别墅，泊湖、归墅、心高远。玫瑰园之外，亦无别墅！玫瑰园之外，亦无别墅！人生就像建筑历史的作品演绎，在某种意义上，居住空间的品质，直接地，就是生命品味的表征。华贵只是形式，神韵才是精髓。别墅，理应是名利场上滤过浮华的精神交际。绿城翡翠湖玫瑰园，法式合院别墅，泊湖、归墅、心高远。玫瑰归来不看墅。玫瑰归来不看墅。从法兰西的黄金时代参详建筑的精髓，从八皖的灿烂历史沉淀生活的真谛，然后，在翡翠湖畔的人杰地灵中再现。绿城翡翠湖玫瑰园，法式合院别墅，泊湖、归墅、心高远。户外户外&围挡围挡 围挡围挡户外效果32、示意 系列系列楼书楼书 天阙规矩四季礼制美匠概念篇建筑篇园林篇家族篇细节篇第二阶段2010年5月2010年9月 第二阶段第二阶段 阶段策略：围绕“世界观中国心”的核心概念，制造法国文化与中国文化特别独特的徽文化在翡翠湖玫瑰园的碰撞，利用人文、历史、政治影响力背书本案内涵。核心战术：世界非物质文化遗产“徽州三雕”献礼翡翠湖（跨界营销）翡翠湖玫瑰园世界包厢计划法国钢琴家荷夫毕劳特音乐会演出（2010年5月）2010年南非世界杯决赛（2010年6月）“游船听戏”签约仪式/“嫣然爱心基金”天使行动 机场户外/户外/杂志/报广/网络/软文 文化营销世界盛装的中国心 文本营销玫瑰沙龙 世界非物质文化遗产世33、界非物质文化遗产“徽州三雕徽州三雕”献礼翡翠湖献礼翡翠湖操作时间：2010年5月核心内容：1、邀请“徽州三雕”的传承人王金生先生为翡翠湖庭院定制“三雕艺术珍品”，契合“世界观 中国心”的核心概念。2、全程报道王金生先生的创作过程和创作灵感。3、邀请媒体/业内人士/艺术家从各自角度评论此事，炒作。翡翠湖玫瑰园世界包厢计划翡翠湖玫瑰园世界包厢计划法国钢琴家荷夫毕劳特音乐会演出（2010年5月）2010年南非世界杯决赛（2010年6月）核心内容：1、从第一批下定的VIP客户抽取5人到法国享受翡翠湖的首次世界包厢活动。2、从成交的第一批客户抽取5人到南非观看世界杯决赛3、邀请媒体全程跟踪报道翡翠湖翡翠34、湖 “游船听戏游船听戏”首批客户签约仪式首批客户签约仪式核心内容：1、邀请牡丹亭戏剧组到翡翠湖上搭台表演，第一批成交客户游船听戏。3、邀请媒体全程跟踪报道操作时间：2010年7月“嫣然爱心基金嫣然爱心基金”慈善晚宴慈善晚宴核心内容：1、与李亚鹏及其太太王菲名下的公益基金“嫣然爱心基嫣然爱心基金金”共同向可爱天使献爱心2、由绿城筹办爱心晚会，并邀请徽籍艺人同台献爱心。3、媒体全程跟踪报道操作时间：2010年8月玫瑰沙龙玫瑰沙龙名利场名利场 掠过浮华的精神交际掠过浮华的精神交际沙龙是意大利语,原意为大客厅,进入法国后引申为贵妇人在客厅接待名流或学者的聚会。第一个举办文学沙龙的是德.朗布依埃侯爵夫人35、（1588-1655）。她出身贵族，因厌倦烦琐粗鄙的宫廷交际，但又不愿意远离社交，于是在家中举办聚会。报广报广&杂志杂志 中国人物中国人物世界舞台世界舞台是戏？又怎及一日间全球阅历是戏？又怎及一日间全球阅历模仿或者投射，角度岂能并论？模仿或者投射，角度岂能并论？无须仰望，这个世界自有舞台上演无须仰望，这个世界自有舞台上演形于西形于西 成于中成于中以西方的礼仪，或是东方的神韵，交换世人赞叹以西方的礼仪，或是东方的神韵，交换世人赞叹精通于建筑，或是精通于生活，极致处难免殊途同归精通于建筑，或是精通于生活，极致处难免殊途同归无须想象，这便是他们的世界无须想象，这便是他们的世界世。界。湖。院世。界。湖36、。院在湖的背后，在院的背后，亦或在风云背后在湖的背后，在院的背后，亦或在风云背后东西方不约而同，大人物的视野总要围合东西方不约而同，大人物的视野总要围合无须拜访，中国人的院子里自有世界无须拜访，中国人的院子里自有世界 户外户外&围挡围挡 围挡一围挡二围挡三第三阶段2010年10月2010年12月 第三阶段第三阶段 阶段策略：实景体验“现场的力量”，运作高规格的影响力公关，形成名利场。核心战术：中法文化交流会 法国奢侈品系列展 “玫瑰园”著名法国浪漫电影巡演 “玫瑰沙龙”法国美食饕餮 “玫瑰园”国家大剧院音乐会 机场户外/户外/杂志/报广/网络/软文 文本营销玫瑰沙龙 本次提案重点回顾：本次提案37、重点回顾：1 1个核心：个核心：【极致极致】3 3大路线：品牌路线大路线：品牌路线 产品路线产品路线 阶层路线阶层路线3 3大主题：极致的信仰大主题：极致的信仰 极致的玫瑰园极致的玫瑰园 极致的阶层极致的阶层3 3大阶段：口碑场大阶段：口碑场 观摩场观摩场 名利场名利场 资源整合资源整合 拍摄公司推荐：公司名称公司名称北京甲上图片摄影有限公司北京甲上图片摄影有限公司摄影师李惠民1961年生于台湾;1985年赴日本就读东京摄影专门学院1988年准入日本URBANE-PUBLICITY摄影公司;1991年回台湾成立不古摄影工作室;2002年10月来到北京成立北京甲上图片摄影有限公司至今从台湾到北京38、十几年一直从事商业摄影，具有丰富的专业经验和高配合度，拍摄的内容包含产品，人物等多个方面，根据客户的不同需求能采取多种执行方式，参与拍摄的工作曾经在广告节上多次获奖，曾经服务过的客户有：中国移动、北京网通、麦斯威尔、雀巢、伊力、蒙牛、康师傅系列、一汽大众、TOYOTA、CANON、NOKIA、OLMPUS、LG、IBM、联想、索爱、三星、北京啤酒、青岛啤酒、芬必得、好奇、等等、北京北京CLASSCLASS北京.朱雀门北京星河湾样板间北京星河湾样板间北京朱雀门样板间北京朱雀门样板间北京途睿文化发展有限公司北京途睿文化发展有限公司本公司专业从事商业广告摄影，本公司专业从事商业广告摄影，拥有国家高级39、摄影师资质的资深摄影师、一流的设备拥有国家高级摄影师资质的资深摄影师、一流的设备两套仙娜两套仙娜4X54X5英寸大画幅专业座机，哈苏，宾得中画幅专业相机英寸大画幅专业座机，哈苏，宾得中画幅专业相机及数字影像专业设备，大功率专业灯光。及数字影像专业设备，大功率专业灯光。拥有影视拥有影视/广告的服装、化装、道具、美术制景等专业团队，拍广告的服装、化装、道具、美术制景等专业团队，拍摄人物、建筑、地产、家具、时装、食品、产品等专业广告，摄人物、建筑、地产、家具、时装、食品、产品等专业广告，同时拍摄企业画册、宣传片，拥有丰富的经验及独特的见解。同时拍摄企业画册、宣传片，拥有丰富的经验及独特的见解。中兴百40、货中兴百货中兴百货中兴百货中兴百货中兴百货太立德仁公关顾问传播机构太立德仁公关顾问传播机构太立德仁公关顾问传播机构，是国内成立较早的公关公司之一，太立德仁公关顾问传播机构，是国内成立较早的公关公司之一，成立于成立于19931993年，通过持续年，通过持续1616年的努力，目前已经发展成为集网络推广、年的努力，目前已经发展成为集网络推广、活动公关双向整合的大型综合活动公关双向整合的大型综合PRPR服务供应商之一。服务供应商之一。自成立之日起，太立德仁公关顾问传播机构就已卓越的前瞻性视角自成立之日起，太立德仁公关顾问传播机构就已卓越的前瞻性视角和大胆的开拓创新精神，缔造了一个又一个公关神话，和大胆41、的开拓创新精神，缔造了一个又一个公关神话，凭借原创性的策略指导，专业的公关服务团队，凭借原创性的策略指导，专业的公关服务团队，强有力的执行力与控制力和强大主流的媒体资源，强有力的执行力与控制力和强大主流的媒体资源，以地产行业为主，并涉及汽车、以地产行业为主，并涉及汽车、IT IT、医药、消费品、制造业、医药、消费品、制造业体育等行业为近百家跨国公司或知名企业体育等行业为近百家跨国公司或知名企业提供具有国际水准的市场行销和公关顾问服务；提供具有国际水准的市场行销和公关顾问服务；也为政府、非盈利机构提供高效能本地化公关策略、行销咨询服务。也为政府、非盈利机构提供高效能本地化公关策略、行销咨询服务。42、服务项目深圳观澜湖第41界高尔夫球锦标赛上海皇都花园上海皇都花园2008PRADA2008PRADA新品发布新品发布太立德仁太立德仁奢侈品资源奢侈品资源珠宝系列CARTIERMONT BLANC PIAGETBOUCHERONCHRISTOFLE周大福周大福HARRY WINSTONTIFFANYCHAUMET QEELINPOMELLTOMIKIMOTOT S LSWAROVSKI服饰系列GUCCIEMPORIO ARMANIDIORBURBERRYCHANELHERMESPRADAVERSACED&G手表系列Vacheron ConstantinGUESSBoucheron Mont Bl43、ancPARMIGIANI IWC International Watch Co.PIAGETCartier Bvlgari 名车系列B M WMERCEDES-BENZPORSCHEBENTLEYBUGTTIFERRARIROLLS ROYCELAMBORGHINIJAGUARLAND ROVER雪茄系列BOLIVARMONTECRISTOPARTAGASH.UPMANNROMEO JULIETAHOYO DE MONTERREY名酒系列ABSOLUTHENNESSYCHIVASMARTELLREMY MARTINJACK DANIELS 其他其他古董古董艺术品艺术品豪宅豪宅高尔夫高尔夫顶级44、会所顶级会所豪华游艇豪华游艇私人飞机私人飞机美食美食3D公司推荐：水晶石数字科技有限公司水晶石数字科技有限公司水晶石数字科技有限公司成立于水晶石数字科技有限公司成立于 1995 1995 年年旗下拥有旗下拥有 1414家分公司，家分公司，4 4 家海外办事处以及中国区家海外办事处以及中国区1010家销售分部，家销售分部，员工员工25002500余人余人服务客户来自：政府部门服务客户来自：政府部门 、企业、企业 设计、艺术设计、艺术 、房地产、房地产、影视传播、影视传播、展览馆、博物馆展览馆、博物馆第二十八届奥运会第二十八届奥运会图形图象总承包商图形图象总承包商水晶石地产类水晶石地产类弧幕影院成45、功案例弧幕影院成功案例龙龙湖湖地地产产颐颐和和原原著著感谢聆听！备注：合肥市排名第49位，年度产值为1664.84亿元 石家庄、太原、郑州、昆明、西安等二线省会城市与合肥市年度产值相似，没有价格超过600万的别墅。合肥市场分析社区主要配套社区主要配套马场、网球运动中心、星级度假酒店、高尔夫球场、会所、马场、网球运动中心、星级度假酒店、高尔夫球场、会所、商业街、儿童公园、国际教育学校等。商业街、儿童公园、国际教育学校等。基地面积基地面积3021亩地，亩地，1200亩做住宅，亩做住宅，1800亩做公园。亩做公园。规划用途规划用途住宅、公园、商业住宅、公园、商业交房时间交房时间09年年1月月30日交46、房。日交房。（一期）（一期）容积率容积率0.52绿化率绿化率50%（一期）（一期）规划户数规划户数一期一期240户，整个户，整个2000户左右。户左右。户型面积户型面积208-363主力户型主力户型208-230建筑密度建筑密度30%总计可售套数总计可售套数241可售面积可售面积21755可售套数可售套数72售价售价9000元元联排：联排：8500元元双拼：双拼：9500-10000元元总价区间总价区间180-250万元为主万元为主少量少量250-320万元万元销售率销售率70%优劣势分析优劣势分析优势：优势：1、纯别墅社区，产品均为联排、双拼，无公寓，规划、纯别墅社区，产品均为联排、双拼，无47、公寓，规划1800亩大型城市公园，依托南淝河并引入亩大型城市公园，依托南淝河并引入河水打造天然水景，马场、网球运动中心、星级度假酒店、高尔夫球场、会所、商业街、儿童公河水打造天然水景，马场、网球运动中心、星级度假酒店、高尔夫球场、会所、商业街、儿童公园、国际教育学校等，将马术、高尔夫、网球、野营、郊野垂钓、拓展运动等生活元素集为一体，园、国际教育学校等，将马术、高尔夫、网球、野营、郊野垂钓、拓展运动等生活元素集为一体，与别墅融合。与别墅融合。2、户型优势：、户型优势：200-250平米主力户型，地中海风格私家花园、多重庭院、空中入户、内天井设计。平米主力户型，地中海风格私家花园、多重庭院、空中48、入户、内天井设计。劣势：劣势：1、环境：目前周边环境较差，无可借助环境资源，自身环境均为人工打造。、环境：目前周边环境较差，无可借助环境资源，自身环境均为人工打造。2、交通：道路交通条件差，且周边为工业和农村，无高档社区，开发别墅条件不足。、交通：道路交通条件差，且周边为工业和农村，无高档社区，开发别墅条件不足。绿色港湾社区主要配套社区主要配套幼儿园，会所，商业幼儿园，会所，商业学区未定学区未定基地面积基地面积344 亩亩规划用途规划用途别墅别墅高层高层交房时交房时间间2009年中旬年中旬容积率容积率0.7绿化率绿化率40%规划户规划户数数206户型面积户型面积220-250平米平米主力户型主49、力户型220-250平米平米建筑密建筑密度度总计可售套总计可售套数数206可售面积可售面积50000平米平米未来可未来可售套数售套数128售价售价9000总价区间总价区间180-230万元万元已推房已推房源销售源销售率率80%优劣势分优劣势分析析优势：优势：1.交通便利交通便利 整个地块位于当涂路与南淝河路交叉口，周围望江路、马鞍山路、东流整个地块位于当涂路与南淝河路交叉口，周围望江路、马鞍山路、东流路等交叉，毗邻左右，目前共计有四趟公交线路途经，分别是路等交叉，毗邻左右，目前共计有四趟公交线路途经，分别是17、152、123、133路。路。2.区位成熟区位成熟 周边众多小区，其中不乏成熟大盘50、，如万振逍遥苑、元一柏庄、海顿公周边众多小区，其中不乏成熟大盘，如万振逍遥苑、元一柏庄、海顿公馆、碧湖云溪等，合家福超市较近，家乐福驱车大约馆、碧湖云溪等，合家福超市较近，家乐福驱车大约15分钟。分钟。劣势：区域周遍居住环境较差，污染严重，不符合高档项目定位条件。小区没有配劣势：区域周遍居住环境较差，污染严重，不符合高档项目定位条件。小区没有配套的学校（仅有幼儿园），也没有确定具体的学区，是较明显的劣势。套的学校（仅有幼儿园），也没有确定具体的学区，是较明显的劣势。玫瑰绅城社区主要配套社区主要配套幼儿园、游泳池、会所幼儿园、游泳池、会所基地面积基地面积140140亩亩规划用途规划用途住宅、商业51、住宅、商业交房时间交房时间0909年底年底容积率容积率2.52.5多层多层1.01.0绿化率绿化率40%40%规划户数规划户数20002000户户户型面积户型面积82-14782-147主力户型主力户型多层为多层为125-147125-147平米平米底层顶层加赠送面积底层顶层加赠送面积约约300300平米平米建筑密度建筑密度总计可售套总计可售套数数100100可售面积可售面积约约1400014000平米平米可售套数可售套数5 5售价售价85008500总价区间总价区间120-160120-160万元万元销售率销售率95%95%优劣势分优劣势分析析优势：优势：1 1、区域成熟配套，满足既想享受别52、墅级生活，又想享受城市配套的心理。、区域成熟配套，满足既想享受别墅级生活，又想享受城市配套的心理。2 2、赠送面积多，底层赠地下室和花园，顶层赠阁楼，平层赠入户花园和空中庭院。、赠送面积多，底层赠地下室和花园，顶层赠阁楼，平层赠入户花园和空中庭院。3 3、总价适中，以类别墅产品满足人们低总价高享受心理。、总价适中，以类别墅产品满足人们低总价高享受心理。劣势：劣势：1.1.社区定位中小户型为主，人群杂，缺少别墅人群纯粹感。社区定位中小户型为主，人群杂，缺少别墅人群纯粹感。2.2.多层洋房与高层规划上混杂，没有独立私密性。多层洋房与高层规划上混杂，没有独立私密性。幸福里社区主要配套社区主要配套幼儿53、园、豪华会所、商业街幼儿园、豪华会所、商业街基地面积基地面积213亩亩规划用途规划用途住宅住宅交房时交房时间间2010年底年底容积率容积率首期首期1.7绿化率绿化率51%规划户规划户数数3500（一期大（一期大户型户型690套）套）户型面积户型面积222、306平米平米主力户型主力户型222、306平米平米建筑密建筑密度度总计可售套总计可售套数数690套套200平米平米以上户型以上户型可售面积可售面积可售套可售套数数300售价售价5000（毛坯）（毛坯）7000（精装）（精装）总价区间总价区间110-210万元万元销售率销售率大户型大户型60%优劣势分优劣势分析析优势：优势：1、中国房地产知名54、企业。、中国房地产知名企业。2、容积率适中，会所及景观样板实景呈现，户型设计较好。、容积率适中，会所及景观样板实景呈现，户型设计较好。3、低价入市策略。、低价入市策略。劣势：劣势：1、中低档楼盘板块，周边自然环境无明显优势、中低档楼盘板块，周边自然环境无明显优势2、单价低，但户型面积大，总价偏高、单价低，但户型面积大，总价偏高恒大华府 社区主要配套社区主要配套大型商业、会所、游泳池大型商业、会所、游泳池基地面积基地面积71.371.3亩亩规划用途规划用途住宅住宅交房时交房时间间20102010年年容积率容积率3.43.4绿化率绿化率45%45%规划户规划户数数12001200户型面积户型面积155、80-270180-270平米平米主力户型主力户型220-240220-240平米高层复平米高层复式式建筑密建筑密度度总计可售套总计可售套数数152152套套220-240220-240平米户型平米户型可售面积可售面积3600036000平米平米可售套可售套数数3838售价售价61006100元元总价区间总价区间100-150100-150万元万元销售率销售率一期基本售罄一期基本售罄优劣势分优劣势分析析优势：优势：1 1、自然景观优势明显，拥有、自然景观优势明显，拥有20002000亩翡翠湖景观，区域旅游游乐资源丰富，徽园、亩翡翠湖景观，区域旅游游乐资源丰富，徽园、海洋世界、欢乐谷等等海洋世界56、欢乐谷等等2 2、路网畅通，交通便利、路网畅通，交通便利3 3、项目拥有规模商业配套、项目拥有规模商业配套4 4、户型设计创新，空中连廊设计，一层大开间挑空引、户型设计创新，空中连廊设计，一层大开间挑空引入泛会所概念，少有的客厅大开间设计，面宽达到入泛会所概念，少有的客厅大开间设计，面宽达到7-87-8米米劣势：劣势：1 1、品牌吸引力号召力较低、品牌吸引力号召力较低2 2、项目受地块限制，规模较小，、项目受地块限制，规模较小，5 5幢幢19-3219-32层高层建筑层高层建筑3 3、项目配套较少，配套硬件设施缺乏、项目配套较少，配套硬件设施缺乏一方 城 社区主要配套社区主要配套会所，中西餐57、厅，棋牌室，咖啡厅健身馆会所，中西餐厅，棋牌室，咖啡厅健身馆基地面积基地面积13.813.8万平米万平米规划用途规划用途联排别墅，双拼别联排别墅，双拼别墅，独栋别墅。墅，独栋别墅。交房时交房时间间2010-03-312010-03-31容积率容积率0.590.59绿化率绿化率55%55%规划户规划户数数116116栋栋232232户户户型面积户型面积240240850850主力户型主力户型250250建筑密建筑密度度总计可售套总计可售套数数232232可售面积可售面积8000080000可售套可售套数数232232售价售价13000-2100013000-21000总价区间总价区间50050058、万万销售率销售率暂定暂定11.811.8开盘开盘优劣势分优劣势分析析优势：优势：1 1、纯别墅项目，没有多层和高层，符合高端客户对于项目客群纯粹的要求。、纯别墅项目，没有多层和高层，符合高端客户对于项目客群纯粹的要求。2 2、滨湖新区是合肥居住的热点新区，市政配套和教育、医疗等配套较为完善。、滨湖新区是合肥居住的热点新区，市政配套和教育、医疗等配套较为完善。3 3、距离城市的交通便捷，约、距离城市的交通便捷，约3030分钟可达主城区，时间成本不高。分钟可达主城区，时间成本不高。劣势：劣势：1 1、开发商缺乏开发经验，之前开发项目为低端低价项目、开发商缺乏开发经验，之前开发项目为低端低价项目观湖苑，缺乏高端物业观湖苑，缺乏高端物业营造经验和设计经验。营造经验和设计经验。2 2、品质把控能力不足，施工企业均为二流企业。、品质把控能力不足，施工企业均为二流企业。3 3、项目设计风格为中式徽派建筑，不符合大多数主流客户对于西式建筑风格的向、项目设计风格为中式徽派建筑，不符合大多数主流客户对于西式建筑风格的向往和追求，难以实现较高售价。往和追求，难以实现较高售价。棠 溪 人 家