1、襄阳高新区科技园建设（一期）襄阳高新区科技园建设（一期）PPPPPP 项目项目实施方案实施方案实施机构：襄阳高新技术产业开发区管理委员会咨询机构：深圳市海德伦工程咨询有限公司二零一六年十二月襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案1/69实施方案编制依据实施方案编制依据本方案旨在通过对襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施的背景、目标和原则、项目边界条件和财务分析、项目关键问题、法律协议等内容的研究，从政府的角度审慎地分析研究此次 PPP 运作能够达到的主要目的和存在的主要问题，为政府相关领导的决策提供参考，最终确定本项目实施的关键内容。本方案的编制依据如下：有关法律法规文件标准2、：有关法律法规文件标准：中华人民共和国预算法；中华人民共和国政府采购法；基础设施和公用事业特许经营管理办法；国务院关于加强城市基础设施建设的意见（国发201336号）国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见（国发201460 号）；国务院办公厅转发财政部 发展改革委 人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知（国办发201542 号）；财政部关于推广运用政府和社会资本作模式有关问题的通知（财金201476 号）；财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案2/69通知（财金2014113 号）；财政3、部关于印发的通知（财库2014215 号）；国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见（发改投资20142724 号）;财政部关于印发（政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引）的通知（财金201521 号）；关于市政公用领域开展政府和社会资本合作项目推介工作的通知（财建201529 号）；关于进一步共同做好政府与社会资本合作（PPP）有关工作的通知（财金201632 号）；襄阳市总体规划(2011-2020 年)；襄阳科技城控制性详细规划；襄阳市国民经济与社会发展第十三个五年规划纲要；关于印发关于支持襄阳科技城建设发展的实施意见的通知；投资项目可行性研究报告编制指南(中国国际工程咨4、询公司编著)；国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)；湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表(2013 年)；襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案3/69 湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表(2013 年)；湖北省安装工程消耗量定额及统一基价表(2013 年)；襄阳科技城起步区二期项目资料：襄阳科技城起步区二期项目资料：关于襄阳科技城项目立项批复襄高审批发2016150 号(襄高经发2013129 号）；襄阳科技城项目用地红线图;襄阳市城乡规划局关于科技城二期的规划意见；襄阳科技城项目土地使用权证；关于襄阳高新科技有限公司襄阳科技城建设项目环境影响报告书的批发(5、襄高审批发201510 号）；襄阳科技城起步区二期建设项目可行性研究报告及批复(襄高审批发2016156 号）；关于襄阳高新投资有限公司襄阳科技城起步区二期建设项目节能评估报告的审查意见(襄高审批发2016177 号）；襄阳高新创意产业园项目资料：襄阳高新创意产业园项目资料：关于襄阳高新创意产业园项目立项的批复襄高审批发2016150 号；襄阳市城乡规划局 关于办理襄阳高新科技园建设项目高新创意产业园的规划意见；襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案4/69关于襄阳高新创意产业园项目土地用地意见的函；襄阳高新创意产业园项目用地红线图、；关于襄阳高新投资开发有限公司襄阳高新创意产业园项6、目环境影响报告表的批复(襄高审批发2016161 号）；襄阳高新创意产业园建设项目可行性研究报告及批复(襄高审批发2016155 号）；关于襄阳高新投资有限公司襄阳高新创意产业园项目节能评估报告的审查意见(襄高审批发2016178 号）；其他相关资料其他相关资料 关于成立高新区科技园 PPP 项目领导小组的通知(襄高管发201628 号）；关于授权襄阳高新投资开发有限公司开展襄阳高新区科技园PPP 项目前期工作的通知(襄高管函201690 号）；关于 10 月 25 日党工委管委会重大问题集体决策会议纪要（201635 号）；关于高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案（讨论稿）征求意见的7、专题会议纪要（201629 号）；关于襄阳高新科技园建设 PPP 项目关于开展物有所值评价和财政承受能力论证的函(襄高管函2016143 号）；襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案5/69 襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目财政承受能力论证意见的报告（襄高财文201646 号）；关于襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目物有所值评价和财政承受能力论证申请的复函（襄财函2016164 号）；关于召开襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案（讨论稿）征求意见专题会议的函 市发改委、财政局、国土局、规划局、建设局、环保局（区建设局代）关于襄阳高新区科技园建设（一期）PPP8、 项目实施方案征求意见表；高新技术产业开发区管委会关于审查襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案的请示(襄高管文2016137 号)；襄阳市人民政府常务会议纪要（第 18 期）；项目单位提供的其他资料；项目周边现场勘察资料。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案6/69目目录录第一章 项目概况.8一、项目基本情况.8（一）项目实施背景.8（二）项目名称.10（三）建设地点.11（四）建设年限.12（五）项目建设内容.12二、投资规模.15三、政府和社会资本合作（PPP）模式的必要性及可行性.15（一）项目采取 PPP 模式的必要性.16（二）项目采取 PPP 模式的可行性.9、17四、PPP 模式及合作范围.17五、资金来源.18六、项目实施机构.18七、政府出资代表.19第二章 风险分配基本框架.20一、PPP 模式风险分担.20二、PPP 模式风险分担的基本原则.20三、本项目风险分担的基本框架.21四、本项目主要风险分析.23第三章 PPP 项目运作方式.27一、项目运作模式.27二、政府付费机制.30第四章 交易结构.32一、投融资结构.32（一）投资结构.32（二）融资安排.34（三）项目公司组建情况.35二、项目付费机制.36（一）付费机制的分类.36（二）项目自身付费机制.37（二）股东回报机制.41三、相关配套安排.41四、支付保障.42第五章 合同10、体系.43一、合同体系组成.43（一）引入社会资本阶段.43（二）项目公司组建及开展工作阶段.43（三）合同主要内容.44二、权利义务边界.45（一）项目公司投资建设经营权内容.45（二）项目运营维护内容.46襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案7/69（三）项目前期工作.46（四）项目用地及资产权属.46（五）高新区管委会的主要权利与义务.47（六）襄阳高投和高科公司的主要权利和义务.48（七）社会资本的主要权利和义务.49（八）权益转让.50第六章 监管架构.51一、参与主体.51二、授权关系.51三、监管方式.52第七章 绩效考核标准及要求.53一、建设期绩效考核.53二、运11、营维护期绩效考核.54三、激励相容机制.55第八章 社会资本方采购方式选择.56一、采购前期工作.56二、社会资本的选择方式.56三、本项目投标报价竞争条件.57四、投资人资格审查.57（一）资格预审评审办法.57（二）投资人资格审查条件.57五、投标评审细则.59第九章 PPP 项目财务测算分析.62一、财务测算的目的.62二、财务测算边界条件.62五、可行性缺口补助测算.68襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案8/69第一章第一章 项目概况项目概况一、项目基本情况一、项目基本情况（一）项目实施背景（一）项目实施背景1、襄阳市基本情况、襄阳市基本情况图 1：襄阳市区位图襄阳市交通12、优势突出，自古即为交通要辏。素有“南襄隘道”、“南船北马”、“七省通衢”之称。历来为南北通商和文化交流的通道。现在的交通也很发达，已形成汉丹、焦柳、襄渝 3 条铁路大动脉交汇于市区，3 条国道公路贯通市区，公路在境内连成网络，汉水、南河、唐白河等 5 条河道全年通航，襄阳和老河口两座飞机场连接空中走廊的立体交通网络。即“一条汉江、两座机场、三条铁路、四通八达公路网”，尤其以市区为中心的孝襄、襄十、襄荆和魏樊四条高速公路襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案9/69呈“十”字形与周边城市相联，基本可与 1000 公里左右的大城市朝发夕至，500 公里内与长沙、西安、郑州、合肥、成都、重13、庆联通，是一个贯穿南北、承东启西的重要交通枢纽，300 公路内经济辐射武汉、宜昌、南阳、安康、十堰、随州、荆州、荆门、孝感。2、襄阳高新区基本情况、襄阳高新区基本情况襄阳高新技术产业开发区（以下简称“襄阳高新区”）是 1992 年11 月经国务院批准设立的国家级高新区。2005 年，经省委、省政府批准，将原高新区与原汽车产业开发区合并组建新的高新区。2012年，市委、市政府将深圳工业园移交高新区托管，形成了现在的规模。目前，高新区下设“一区三园”，即襄阳科技商务区和高新技术产业园、汽车工业园、深圳工业园，辖团山、米庄两个镇和刘集、紫贞、七里河、东风四个街道办事处。通过机构改革，三个园区和各自所14、处的团山镇、米庄镇、刘集办事处进行合并，实现了园区、镇（街道）一体化。经过二十余年的建设发展，全区面积由建区之初的 7.5 平方公里扩大到 200 平方公里，常住人口由 3.2 万人增加到 20 万人，各类注册企业由 17 家发展到 10134 家，营业总收入由 3.7 亿元增长到 2753亿元，GDP 由 1.35 亿元增长到 875 亿元。共有来自美、日、法、英、韩、新加坡、香港、台湾等 20 多个国家和地区的企业进区投资，工业企业 1958 家，规模以上企业 333 家，高新技术企业 181 家，上市公司 6 家，“新三板”挂牌公司 7 家，有法国标致雪铁龙、美国德纳、美国康明斯、日本日15、产、新加坡佳通等世界五百强投资企业 24 家，总产值过百亿元的企业 4 家，过 50 亿元的 6 家，过 10 亿元的 35 家。拥有国家新型工业化产业示范基地、国家创新型特色园区、国家新能源汽车关键部件创新型产业集群试点、国家产业促进科技服务体系试襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案10/69点等 22 张国牌。聚集了全市 100%的百亿企业和 67%的过 50 亿元企业、80%的上市公司、84%的博士硕士、68%的高新技术企业，为全市经济社会发展作出了重要贡献，已成为襄阳市高新技术产业的聚集区、新兴产业的引领区、科技创新的示范区、高端人才的集中区、体制机制改革的先行区，在全国 16、147 家国家级高新区中的地位和影响力不断提升。襄阳是中部地区为数不多的现代制造业发展迅速的非省会城市，其 20 多年发展的契机得益于抓住了汽车产业重新布局快速发展的国家战略。如今，随着中国制造 2025 国家战略的推进，襄阳再次以其完备的制造业基础以及行业特征占据了发展的有利位置，但是与此同时襄阳也面临着来自全球的各种挑战，如何完善现有产业的协作与整合，如何营造更好的产业发展环境，如何营造新的增长核心与持续的发展引擎，是摆在我们政府面前的一个重要课题。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目，包括襄阳高新创意产业园和襄阳科技城起步区二期两个子项目，既涵盖了优势产业的深化发展与配套完善，也包括17、了新产业群体的引导引进。本项目的建设是襄阳高新区完善城市功能、弥补城市短板、发展高科技和战略新兴产业，促进城市发展的重要项目。（二）项目名称（二）项目名称襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目（下称“项目”或“本项目”）。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案11/69（三）建设地点（三）建设地点本项目拟建于襄阳市高新区，其中襄阳高新创意产业园位于城市外展的第一圈层，具体位于内环路以西，台子湾路以北，樊八号路以南，规划支路以东；襄阳科技城起步区二期位于机场路以南，无锡路以北，襄阳大道以西，西经五路以东。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案12/69（四）建设年限（四）建18、设年限项目建设工期为 24 个月，计划在 2016 年 12 月开工，2018 年 12月完工。各子项目单独计算工期，建设期均为 24 个月，具体以各子项目实际开工时间为准，各子项目完工后即进入运营期。（五）项目建设内容（五）项目建设内容本项目主要建设内容包括襄阳高新创意产业园和襄阳科技城起步区二期两个子项目。项目占地约 3780 亩（其中云湖生态功能区占地 3000 亩），总建筑面积 94.2 万平方米。表 1.1 襄阳高新区科技园项目（一期）基本情况表序号序号项目名称项目名称占地面积占地面积（亩）（亩）建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）1襄阳高新创意产业园3765300002襄阳科技城起19、步区二期3404412000合计3780942000各项目具体情况如下：1、襄阳高新创意产业园、襄阳高新创意产业园本项目占地约 376 亩，总建筑面积 53 万平方米，总投资约 17.2亿元。根据园区功能，园区的建设内容分为 5 个专业功能区，1 个综合服务区。5 个专业功能区具体为：工业设计及咨询服务创意区、文化艺术创意区、智能制造创意区、云谷智慧创意区、定制服务创意区。表 1.2 襄阳高新创意产业园项目基本情况表序号序号项目名称项目名称建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）1工业设计及咨询服务创意区450002文化艺术创意区550003智能制造创意区180000襄阳高新区科技园建设（一期）P20、PP 项目实施方案13/694云谷智慧创意区1200005定制服务创意区600006综合服务区70000合计5300002、襄阳科技城起步区二期、襄阳科技城起步区二期襄阳科技城总体规划面积 10 平方公里，襄阳科技城起步区规划占地 1000 亩，分三期建成。其中，一期中试产业园已于 2016 年 4 月28 日正式开园投入运营。襄阳科技城起步区二期建设内容包括综合产业园（北区）、软件产业园、生物医药产业园、综合产业园（南区）、电子信息产业园、行政服务与总部运营区和云湖生态功能区建设等。襄阳科技城起步区二期项目总投资约 18.5 亿元，总占地面积为3404 亩（其中云湖生态功能区占地 3000 21、亩），总建筑面积 41.2 万。其中：综合产业园（北区）、软件产业园、生物医药产业园、电子信息产业园、综合产业园（南区）五个专业化运行园区占地面积为 305 亩，总建筑面积为 30.86 万；公共服务与总部运营区占地面积 99 亩，总建筑总面积约 10.34万；云湖生态功能区占地面积 3000 亩，主要进行环湖绿道和景观建设，计划投资 0.7 亿元。各项目具体情况如下：表 1.3 襄阳科技城起步区二期项目情况汇总表序号序号项目名称项目名称占地面积占地面积（亩）（亩）建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案14/691综合产业园（北区）4946000222、软件产业园68686003生物医药产业园67740004综合产业园（南区）51560005电子信息产业园70640006公共服务与总部运营区991034007云湖生态功能区3000/合计3404412000（1）综合产业园（北区）。）综合产业园（北区）。综合产业园（北区）占地面积 49 亩，建筑总面积 4.6 万平方米，框架结构，用途为专业化园区。（2）软件产业园软件产业园。软件产业园占地面积 68 亩，建筑总面积 6.86万平方米，框架结构，用途为专业化园区。（3）生物医药产业园生物医药产业园。生物医药产业园占地面积 67 亩，建筑总面积 7.4 万平方米，共 11 栋楼，均为框架结构，用途23、为专业化园区。该地块西接西经五路，南接规划支路，东边边界距离西经五路 300 米，北边边界距离规划支路 220 米。（4）综合产业园综合产业园（南区南区）。综合产业园（南区）占地面积 51 亩，建筑总面积 5.6 万平方米，共 6 栋楼，均为框架结构，用途为专业化园区。该地块西接西经五路，北接规划支路，东边边界距离西经五路210 米，南边边界距离规划支路 200 米。（5）电子信息产业园电子信息产业园。电子信息产业园占地面积 70 亩，建筑总面积 6.4 万平方米，共 8 栋楼，均为框架结构，用途为专业化园区。该地块西接西经五路，北接综合类产业园，东边边界距离西经五路310 米，南边边界距离规24、划支路 370 米。（6）公共服务与总部运营区。）公共服务与总部运营区。行政服务与总部运营区占地面积99 亩，建筑总面积 10.34 万平方米，共 7 栋楼。该地块东接西经四路，北接规划支路，西边边界距离西经四路 210 米，南边边界距离规划支襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案15/69路 300 米。（7）云湖生态功能区云湖生态功能区。云湖生态功能区占地面积 3000 亩，一期主要进行环湖绿道和景观建设，计划工程投资约 0.7 亿元。该地块西接西经四路，北接规划支路，东接襄阳大道，南接无锡路。襄阳高新区科技园建设（一期）项目规划设计贯彻海绵城市理念；注重环境保护，实施雨污分流，25、与城市市政排水体系对接。二、投资规模二、投资规模根据襄阳高新创意产业园建设项目可行性研究报告和襄阳科技城起步区二期建设项目可行性研究报告，项目总投资 357469.66万元，其中工程费用 283742.82 万元，工程建设其他费 34655.02 万元，预备费 25471.82 万元，建设期利息 13600 万元。具体投资构成如下：表表 1.4：项目投资构成表：项目投资构成表本项目具体建设内容以行政许可确认的规划设计方案为准，具体投资额以项目公司实际投入并经政府指派的审计机构审计确认为准。三、政府和社会资本合作（三、政府和社会资本合作（PPP）模式的必要性及可行性）模式的必要性及可行性襄阳高新26、区 20 多年的发展历程表明，靠创新驱动、人才引领才序号序号项项 目目投资额（万元）投资额（万元）总投资比例总投资比例1建设投资343869.6696.20%1.1工程费用283742.8279.38%1.2工程建设其他费用（含土地费用）34655.029.69%1.3预备费25471.827.13%2建设期贷款利息13600.003.80%3总投资357469.66100.00%襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案16/69能促进经济的持续健康发展。本项目是襄阳高新区完善城市功能、弥补城市短板、发展高科技和战略新兴产业的重要项目，也是襄阳高新区实现新跨越的现实需要。本项目投资金额27、大，建设时间紧，采取政府和社会资本合作（PPP）模式建设能够减轻高新区财政支出的压力，实现多个项目同时建设，以加快项目进度，保证项目建设品质。（一）项目采取（一）项目采取 PPP 模式的必要性模式的必要性（1）创新投融资体制，减轻政府财政支出的压力近几年，国家财政部和发改委大力推荐 PPP 模式，先后发布了 关于推广运用政府与社会资本合作模式的有关问题的通知（财金201476 号）、关于印发政府与社会资本合作模式操作指南（试行）的通知（财金2014113 号）、关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知（国办发201542 号）等文件，将公共服务领域项目作为适宜采取 PPP 模28、式的项目进行推广。本项目投资规模大，实施周期长，融资渠道窄，投资风险大，融资成为项目建设的最大瓶颈。通过 PPP 模式，创新投融资体制，引入社会资本投资，可缓解政府建设资金的不足，形成多元化、可持续的资金投入机制；另一方面，通过各种方式支持和引入社会资本的项目，可强化社会资本的信心。（2）促进政府职能转变，改善监管机制，提高项目运作效率本项目采取 PPP 模式，襄阳高新区管委会及相关部门由过去园区及配套设施的提供者变成了一个监管者，从而减少政府对微观事务的过度参与，将更多的精力投入到项目建设规划、履约管理和监督工作中，实现政府职能的有效转变，有利于政府简政放权。同时以公开、公平、公正的原则选择29、社会资本，可充分发挥社会资本方在市场化模襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案17/69式运作下的优势。（3）创新合作机制，提供优质公共服务且降低项目全生命周期的成本项目采取 PPP 模式，可以通过公开招标、竞争性磋商等方式选择资金实力雄厚、建设及运营经营丰富、管理体制完备的社会资本参与项目投资运营管理。项目运营过程中，政府按照 PPP 合同的约定，通过绩效考核机制促使项目公司提供优质公共服务。PPP 合同通过利益共享、风险共担、超额利润等机制，使得项目整体成本控制在相对合理的水平，减少开发效果与政府规划背道而驰，从而降低项目全生命周期的成本。（二）项目采取（二）项目采取 PPP 模30、式的可行性模式的可行性近年来，襄阳高新区基础设施及园区配套设施建设规模不断扩大，城市建设投入也呈逐年增加的趋势，推出一大批重点项目设施建设，依靠传统的银行融资等模式难以在短时间内大规模推进城市基础设施、产业园区和园区配套设施建设，制约了高新区的进一步发展。采取 PPP 模式可以减少政府负债，减轻政府集中支付压力，进一步拓宽高新区城市建设融资渠道。与此同时，襄阳高新区财政收入增长较快，财政实力进一步增强，且本项目物业租售能产生一定的经营收入，管委会财政有实力承担本项目政府可行性缺口补助的相关支付义务，采取 PPP 模式具备可行性。四、四、PPP 模式及合作范围模式及合作范围本项目拟通过公开竞争的31、方式选择社会资本方后与政府出资代襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案18/69表共同出资成立项目公司，襄阳高新技术开发区管委会（以下简称“襄阳高新区管委会”）授予项目公司独家的建设运营权，在项目合作期内由项目公司负责本项目的融资、投资、建设、设备购置、运营、管理和维护工作；项目公司通过项目运营收入和高新区管委会支付的可行性缺口补助回收投资并获得合理回报；合作期满后，项目公司将本项目范围内所属的全部资产和资料无偿移交给高新区管委会或管委会指定机构。本项目政府和社会资本合作范围为项目初步设计概算批复的全部投资，具体投资额以项目公司实际投入并经政府指派的审计机构审计确认为准。五、资金来源32、五、资金来源本项目的建设资金由项目公司全部投入，由项目公司的资本金和项目公司的银行贷款两部分组成。根据国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知（国发201551 号）规定，解决当前重大民生和公共领域投资项目融资难、融资贵问题，增加公共产品和公共服务供给，本项目的项目资本金按项目总投资的 20%考虑，剩余 80%建设资金由项目公司作为融资主体进行融资。项目公司融资能力不足部分，股东双方按照股权比例为项目公司融资或提供担保，以确保建设资金及时到位。六、项目实施机构六、项目实施机构襄阳高新技术开发区管委会（以下简称“襄阳高新区管委会”）为本项目实施机构，统筹协调负责项目准备、采购、监管及33、移交工作。具体负责（或授权相关主体负责）本项目社会资本方的选择、制定社襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案19/69会资本准入条件和标准，负责与项目公司签订 PPP 合同；在项目实施周期内对项目公司的投资、融资、建设、运营、维护、移交等进行监督管理；可选择专业咨询公司为项目实施进行技术、法律、招标、合同等方面提供咨询意见等。七、政府出资代表七、政府出资代表襄阳高新区管委会授权襄阳高新投资开发有限公司（以下简称“襄阳高投”）和襄阳高新科技有限公司“高科公司”）为项目的政府出资代表，与中选社会资本方合资成立 SPV 公司（以下简称“PPP 项目公司”）。政府出资代表通过高新区管委会授权34、，在 PPP 项目执行阶段依法参股 PPP 项目公司，并监督社会资本的出资和履约情况，在项目实施周期内按照项目公司章程开展工作。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案20/69第二章第二章 风险分配基本框架风险分配基本框架一、一、PPP 模式风险分担模式风险分担“风险共担、利益共享”是 PPP 项目运作的基本原则，而传统观点认为“采用 PPP 模式就是要把尽量多的风险转移给私人部门”和“承担较多的风险就可以获得较多的回报(从而把承担风险看成是获得高额回报的机会)”是不合理的。在现实操作中，让社会资本承担其无法承担的风险，一旦风险发生时又缺乏控制能力，这必然会降低社会资本提供公共设施或35、服务的效率和增加控制风险的总成本。由此可见，最优的风险分配并不是将所有风险都转移给社会资本方，而是寻求一种方案实现政府方和社会资本方的总管理成本最小化。因此，在 PPP实际运作中必须合理分担项目风险。二、二、PPP 模式风险分担的基本原则模式风险分担的基本原则根据 财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知（财金2014113 号），PPP 项目应当按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，在政府和社会资本间合理分配项目风险。原则上，项目设计、建造、财务和运营维护等商业风险由社会资本承担，法律、政策和最低需求36、等风险由政府承担，不可抗力等风险由政府和社会资本合理共担。PPP 合同中风险分配的基本原则包括：襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案21/69（1）承担风险的一方应该对该风险具有控制力、最有效率；（2）承担风险的一方能够将该风险有效应对、合理转移（例如通过购买相应保险）；（3）承担风险的一方对于控制该风险有更大的经济利益或动机；（4）如果风险最终发生，承担风险的一方不应将由此产生的费用和损失转移给合同相对方。三、本项目风险分担的基本框架三、本项目风险分担的基本框架基于以上原则，综合考虑双方风险承受和管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等因素，本项目的风险分担基本框架如下：表表 37、2.1：本项目风险分担基本框架：本项目风险分担基本框架风险因素风险因素风险分担风险分担应对措施应对措施政府信用风险政府承担在 PPP 合同中明确政府付费支出的责任，将政府付费纳入政府年度财政预算和中长期财政规划，完善相关程序，增强支付保障。政府干预风险政府承担PPP 项目合同明确双方的权责，对政府的监管方式予以清晰化。建设运营 权收回/国有化风险政府承担在 PPP 合同中明确退出机制和项目终止时的补偿办法。征地/场地可及性风险政府承担协议中明确约定由政府方负责土地征用、房屋拆迁补偿工作，并取得项目建设用地使用权。融资风险社会资本承担社会资本应拓宽融资渠道，保持与金融机构良好关系，协议中明确融资38、完成的期限。工程建设造价风险项目公司承担项目工程建设费用、以及除 PPP 合同、工程总承包合同明确约定应由政府方相关主体承担的费用襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案22/69外，均由项目公司承担。项目公司须做好项目工程造价成本控制。社会资本承担主要责任。工程可用性质量风险项目公司承担项目公司对工程建设质量管理负责，政府委派第三方监理单位对施工过程进行监督管理，但第三方出具的验收报告并不减轻项目公司对工程质量的责任。社会资本承担主要责任。工程进度及完工风险项目公司承担本项目工程进度完工风险主要由项目公司承担，如未能按进度完成质量合格工程，则承担因此造成的违约责任。如因政府方原因造成39、进度延误的责任，则豁免项目公司违约责任。项目运营风险项目公司承担合作期限内由项目公司负责建筑物及相关设施的运营维护，高新区管委会按照约定向项目公司提供可行性缺口补助；同时协议约定绩效考核的关键指标，政府根据绩效考核情况支付运营维护绩效服务费。土地使用风险项目公司承担政府出资代表以土地使用权作价入股 PPP 项目公司，在项目合作期内，项目公司拥有本项目建设用地使用权。项目公司可使用本项目用地为本项目建设进行融资。项目公司不得改变土地用途。防洪、水土保持、环境保护风险项目公司承担项目公司施工过程中应严格按照各相关部门的文件意见、指示和规范要求，负责项目施工过程中、施工后运维阶段的防洪、水土保持、环40、境保护等工作。通货膨胀风险政府和社会资本共担协议中规定合理的调价公式，将价格与一定的CPI 涨幅挂钩。文物保护风险政府和社会资本共担项目 PPP 合作启动之前的文物勘探和保护工作由政府负责；项目合作期间在项目现场发现的疑似文物，项目公司应采取合理的预防措施，防止其职员、劳工或其他人员移动或损坏任何此类物品，襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案23/69并及时通知襄阳高新区管委会及其他相关单位，由此发生的费用由政府方按规定进行补偿。利率风险政府和社会资本共担政府保留对于融资利率的监管权，保障本项目使用利率水平最优惠的融资贷款方式；政府承担项目融资过程中的利率变动风险，当利率变动持续时41、间超过约定的，将启动政府付费调价机制。项目审批风险政府和社会资本共担项目前期建设前的审批由政府方负责；建设施工期、运维期相关审批工作由项目公司负责。政策和法律变更风险政府和社会资本共担本级政府可控的政策和规章管理条例变动风险由政府承担，中央和上级政府政策变更项目公司需遵照执行，项目公司应加强政策预判，制定预案。不可抗力风险政府和社会资本共担在协议中设置合理合法的不可抗力条款，对发生的后果承担进行明确。项目公司应为项目设施购买相关保险，用以灾害后项目设施的修复。四、本项目主要风险分析四、本项目主要风险分析项目 PPP 风险分配需要根据项目实际情况，以及各方的风险承受能力，在谈判商讨的过程中确定。42、本项目主要风险的分担安排如下：1、征地拆迁实施风险、征地拆迁实施风险本项目涉及土地征用、房屋征收工作，此部分风险应当由政府承担，社会资本不承担因征地拆迁造成的风险。2、项目融资风险、项目融资风险本项目融资风险主要由社会资本承担，社会资本应拓宽融资渠道，保持与金融机构良好关系。投标阶段社会资本必须提供能证明其融资能力的相关文件，PPP 协议中明确融资交割完成的期限。本项目襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案24/69由政府方在招标文件中明确未来项目公司建设期资金成本率（包括资本金和债务融资）的控制水平为“不超过同期中国人民银行 5 年期以上贷款基准利率的 120%，即 5.88%”。43、3、项目工程建设投资风险、项目工程建设投资风险本项目涉及的工程建设投资额较大，对于工程造价的控制至关重要，项目工程建设投资风险主要由项目公司承担。本项目政府与项目公司共同承担市场价格风险，并按照约定的方式进行调整。本项目工程建设费用、以及除 PPP 合同和工程总承包合同明确约定应由政府方相关主体承担的费用外，均由项目公司承担。项目公司须做好项目工程造价成本控制。4、工程可用性风险、工程可用性风险本项目投资建设范围内的建筑物及相关设施的可用性风险基于项目设计和工程建设质量，社会资本不具备确认设计适用性的管理能力，因此项目设计的适用性管理由政府承担，而工程建设质量管理由社会资本承担。政府委派第三方44、监理单位对施工过程、竣工验收、项目到期移交验收进行监督管理，政府通过完工竣工验收、运营阶段考核以及移交验收确认项目的可用性，但第三方出具的验收报告并不减轻项目公司对工程建设质量负责。5、工程进度及完工风险、工程进度及完工风险本项目工程进度完工风险主要由项目公司承担，如未能按进度完成质量合格工程，则承担因此造成的违约责任。如因政府方原因造成进度延误的责任，则豁免项目公司违约责任。6、项目运营风险、项目运营风险襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案25/69本项目合作期限内由项目公司负责建筑物及相关设施的运营维护，但由于产业园区本身具备公共产品（服务）和私人物品（服务）的双重属性，园区的45、运营受高新区产业发展和招商引资等政策影响较大，高新区管委会按照约定方式向项目公司提供可行性缺口补助。同时，项目协议中约定绩效考核的关键指标，政府根据绩效考核情况支付政府年度运营维护绩效服务费。7、项目土地使用风险、项目土地使用风险政府出资代表以土地使用权作价入股 PPP 项目公司，在项目合作期内，项目公司拥有本项目建设用地使用权。项目公司可使用本项目用地为本项目建设进行融资。项目公司不得改变土地用途。8、防洪、水土保持、环境保护风险、防洪、水土保持、环境保护风险项目公司施工过程中应严格按照各相关部门的文件意见、指示和规范要求，配合相关部门负责项目施工过程中、运维阶段的防洪、水土保持、环境保护等46、工作。9、文物勘探和保护风险、文物勘探和保护风险施工前的文物勘探和保护工作由政府负责。项目 PPP 合作期间，在项目现场发现所有化石、硬币、有价值的物品或文物、建筑结构以及具有地质或考古价值的其他遗迹或物品，项目公司应采取合理的预防措施，防止其职员、劳工或其他人员移动或损坏任何此类物品，并及时通知高新区管委会会及其他相关单位，由此发生的费用由政府方按照规定对项目公司进行补偿。10、利率风险、利率风险因利率变动属项目公司非可控因素，利率变动风险由项目公司与政府双方共担。本项目将建立利率变动的政府付费调价机制，实现政襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案26/69府与社会资本的风险分摊。47、当项目合作期内利率变动持续时间且变动幅度超过约定范围，将启动政府可用性付费调价机制。11、项目审批风险、项目审批风险项目施工建设前的审批由政府方负责取得以促进项目尽早开工建设，但项目公司必须满足取得审批的条件。项目公司成立后建设施工期、运维期相关审批工作由项目公司负责。12、政策变动风险、政策变动风险政策变动风险指由于项目公司外部法律环境发生变化或法律主体的作为及不作为、政府政策变化等，而对项目公司带来负面法律责任或后果的可能性。本项目属于产业园项目，涉及项目建设及运营环节的国土、税务、环保等方面法律法规的不利变化将导致项目公司额外支出增加。本级政府可控的政策和规章管理条例变动风险由政府方承担48、，中央和上级政府政策变更项目公司需遵照执行自行承担，项目公司应加强政策预判，制定预案。13、通货膨胀风险、通货膨胀风险通货膨胀风险是指由于项目成本物价指数变动而引起的产品、服务价格、成本变动而带来的风险，与利率风险一样属于项目公司难以控制的系统性风险。本项目通货膨胀风险由政府与项目公司共担，PPP 协议中规定合理的调价公式，将运营维护绩效服务费价格与一定的 CPI 涨幅挂钩，每隔 3 年调价一次。费用由政府方按规定进行补偿。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案27/69第三章第三章 PPP 项目运作方式项目运作方式一、项目运作模式一、项目运作模式1、PPP 运作模式运作模式PPP 49、是“Public-Private-Partnerships”的简写，译为“公私合作制”，是公共部门通过与私人部门建立一种伙伴关系来提供公共产品或服务的一种方式。根据财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知（财金2014113 号）“PPP 项目运作方式主要包括委托运营、管理合同、建设-运营-移交(BOT)、建设-拥有-运营（BOO）、转让-运营-移交(TOT)和改建-运营-移交(ROT)等。具体运作方式的选择主要由收费定价机制、项目投资收益水平、风险分配基本框架、融资需求、改扩建需求和期满处置等因素决定。”2、产业园区的公共产品和服务属性、产业园区的公共产品和服务属性在新型城50、镇化建设背景下，根据当前我国各地的产业园区设计和建设情况，结合联合国环境规划署的定义，对产业园区可做出这样的定义：是指一个国家或地区的政府通过行政或者市场化等多种手段，划出一块区域，制定长期和短期发展规划和政策，建设和完善适于相关产业的企业进驻和发展的各种环境，使之成为产业集约化高、产业特色鲜明、集群优势明显、功能布局完善的现代化产业的有效载体。产业园区是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列重要使命。因此，产业园区具有很强的社会公益性，具有明显的公共产品与服务属性。首先，产业园区的设立具有较强的政府主导意识。产业园襄阳高新区科技51、园建设（一期）PPP 项目实施方案28/69区建设资金需求量大、建设周期较长、产业招商难度大，而且投资回收期相对较长，因此社会资本较难主动进行真正的产业园区建设运营，通常都是由政府以行政主导的方式进行规划、建设等。其次，产业园区的经济社会效应具有公共产品的非排他性。相较于园区开发运营所带来的物业出售、租金等直接收益，产业园区更大的意义在于对城市的产业聚集、生产及服务产值贡献、地方财税收入贡献、社会就业吸纳等社会经济效益。而且这样巨大的经济社会效应，是对整个城市区域的贡献，由此带来的周边环境改善，土地和物业的增值，换言之产业园区的开发效益让周边其他的个人、单位在不用支付对价的情况下共享，即具备公52、共产品和服务的属性。3、本项目、本项目 PPP 运作模式运作模式本项目建设内容包括产业园区内的厂房、办公及相关配套服务设施、以及园区配套的道路、绿化等，项目物业类型较多，运营期通过物业销售或租赁能够产生一定的运营收入，但由于项目本身具有很强的公共产品和服务的属性，受高新区招商引资和产业发展等政策因素影响较大。为引进优质企业落户或吸引高新技术人才，项目设施将可能以较低价格或者无偿提供给入园企业使用，将会给项目公司的运营带来一定的不确定性和不利影响。根据本项目基本情况，结合国家有关于 PPP 的政策及运作实务，本项目宜采取政府可行性缺口补助的方式运作方式，项目建成后由高新区管委会和项目公司负责本项53、目招商工作。社会资本方积极配合并争取外资进入襄阳高新区科技园。在社会资本方的选择过程中，要重点考察社会资本方引进外资的能力。项目公司进行园区企业导入，并负责园区的运营、管理和维护工作。高新区管委会按照约定方式向项目公司提供可行性缺口补助。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案29/69具体运作模式为：由襄阳高新区管委会作为本项目实施机构，负责（或授权相关单位）通过公开竞争方式确定本项目社会资本方，并授权襄阳高投和高科公司作为政府出资代表与社会资本方共同出资设立 PPP 项目公司，襄阳高新区管委会与项目公司签立 PPP 项目合同，约定在 PPP 合作期内由项目公司负责本项目的融资、投资54、建设及运营维护等。项目公司通过项目运营收入和高新区管委会支付的可行性缺口补助收回投资并获取合理回报。本项目合作期设定为 15 年，其中建设期 2 年，运营期 13 年。本项目 PPP 合作期结束后项目公司将项目所有资产无偿移交给高新区管委会或其指定的相关部门。具体的项目结构见下图所示：图图 2：项目：项目 PPP 模式流程图模式流程图4.项目合作期限项目合作期限根据基础设施与公用事业特许经营管理办法（发改委财政部住建部交通部水利部中国人民银行六部委令第 25 号）的规定，“基础设施和公用事业特许经营期限应当根据行业特点、所提供公共产品或服务需求、项目生命周期、投资回收期等综合因素确定，最长不55、超过襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案30/6930 年。”根据本项目基本情况及综合考虑多项因素，建议本项目合作期限确定为 15 年（含建设期 2 年）。主要考虑的因素如下：（1）本项目潜在社会投资者一般主要为大型建筑类企业集团，根据调研其可接受的合作期限多为10-15年。本项目若合作期限过长，可能无法吸引有效的参与者，不能使得社会资本充分竞争，达到降低政府付费的目的。（2）期限的长度应该与财政的承受水平相匹配。项目合作期越长则年度财政需承担支出越少，但合作期内政府支付总额越多。（3）根据财政部关于进一步做好政府和社会资本合作项目示范工作的通知（财金201557 号），原则上申请56、入库示范项目的基本条件之一为项目合作期限原则上不低于 10 年。（4）本项目合作期限的长度能使投资人着眼于项目公司的长期投资、运营维护和发展，避免短期行为。因此，结合本项目实际情况，适当考虑分摊投资成本、为投资者提供适当盈利空间等因素，拟定：本项目的项目合作期限为 15 年，其中建设期暂定 2 年，具体以施工合同工期为准；运营期自项目完工之日起 13 年。二、政府付费机制二、政府付费机制由于本项目的社会公益性，以及公共产品和服务的属性，本项目付费机制为政府可行性缺口补助，项目公司通过项目运营收入和高新区管委会支付的可行性缺口补助收回投资和获取合理回报。其中，项目公司在运营期需收回的建设运营服务57、费包括可用性服务费和运营襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案31/69维护绩效服务费两个部分：1、可用性服务费、可用性服务费项目可用性服务费，是指政府依据项目公司所提供的项目设施或服务是否符合合同约定的标准和要求来付费，只要项目公司所提供设施或服务符合合同约定的性能标准即可获得付费。本项目可用性付费，主要是项目公司按照设计标准和政府要求完成襄阳高新创意产业园和襄阳科技城起步区二期项目投资建设，并确保项目在运营期内满足高新区管委会对项目的可用性要求。可用性服务费以项目建设期总投资为依据，并按照一定的投资回报率计算得出。2、运营维护绩效服务费、运营维护绩效服务费运营维护绩效服务费，是指58、项目公司为维持本项目可用性之目的按照绩效标准所提供的运营维护服务而获得付费，具体运营维护内容包括两个部分：一是配合高新区管委会进行园区招商和企业导入，并获取相应的运营收入；二是负责本项目范围内建筑物、构筑物、设备设施及其他公共空间的物业管理、维护和维修，包括但不限于清扫保洁、日常保养、安保、消防，定期巡查检查，小修保养，信息服务，水电气通讯等公用工程的管理维护、项目园区内运行管理以及应急抢险。运营维护绩效服务费主要包括本项目划定范围内的运营维护和养护成本、税费及必要的合理回报。3、政府可行性缺口补助、政府可行性缺口补助在项目运营期内，当项目公司任何运营年度经营收入不能满足项目公司当年度可用性服59、务费和运营维护绩效服务费时，高新区管委会对项目公司提供可行性缺口补助。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案32/69第四章第四章 交易结构交易结构一、投融资结构一、投融资结构（一）投资结构（一）投资结构1.项目公司设立项目公司设立襄阳高新区管委会授权襄阳高投公司和襄阳高科公司与经公开招标程序确定的社会资本共同出资成立本项目的 PPP 项目公司（SPV）。2.项目公司股权结构项目公司股权结构根据 财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知（财金2014113 号），社会资本可依法设立项目公司，政府可指定相关机构依法参股项目公司。在本项目中，高新区管委会可指定襄阳高投公60、司和襄阳高科公司依法参股 PPP 项目公司，通过政府与社会资本进行股权合作，以更好地实现 PPP“风险共担、利益共享”机制，这主要基于以下考虑：（1）降低社会资本投资负担政府出资参股，有助于降低社会资本的总体资金负担，有效提高项目公司的资本金实力，保障项目公司的资金支付能力，使得项目抗风险能力大大增强。（2）优化项目协调机制政府参股可以提升项目公司的透明度，降低社会资本对政府或第三方的协调难度，优化项目内外部协调机制。（3）强化政府监管职能作为股东角色参与项目公司的投资、襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案33/69建设、运维、管理等决策，有助于在行政监管之外增强政府方在股东管理、61、风险控制等监管方面的作用，引导项目公司注重公众利益。根据财政部PPP 项目合同指南（试行）的说明，为了充分发挥社会资本的积极性，政府及其所属机构在项目公司的股权比例应当低于 50%，不直接参与经营管理。结合 PPP 项目的运作经验及以往案例，政府出资人在项目公司的股权比例通常为 10%-49%之间。鉴于本项目 PPP 运作特征，结合一般潜在投资者意愿，建议高新区参股比例为 30%。即项目公司股权结构为：襄阳高投公司和襄阳高科公司占股 30%、社会资本方占股 70%。3.项目资本金项目资本金根据 国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知（国发201551 号）规定，解决当前重大民生和62、公共领域投资项目融资难、融资贵问题，增加公共产品和公共服务供给，本项目的项目资本金按项目总投资的 20%考虑，股东双方按照股权比例筹集和足额投入项目资本金。按照项目总投资 357469.66 万元计算，本项目资本金约 71493.93 万元。其中，襄阳高投公司和襄阳高科公司出资 30%（21448.18 万元），社会资本方出资 70%（50045.75 万元）。4.出资方式出资方式襄阳高投公司和襄阳高科公司以项目建设用地使用权和现金方式出资，其中：本项目建设用地使用权作价金额不超过 18720 万元，不足部分以现金方式出资（2728.18 万元）；社会资本方须以现金方式出资 50045.75 63、万元。项目建设用地使用权在项目公司成立后 1 个月内办理完成土地使用权转移手续。襄阳高投公司、襄阳高科公司和社会资本的现金出资根据项目建设进度和融资需要在项目建设过程襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案34/69中分期到位。（二）融资安排（二）融资安排1.融资方式融资方式资本金以外的部分（项目总投资的 80%）由项目公司负责融资，融资主体为项目公司，项目公司可以项目土地使用权、在建工程和项目未来收益权（经营收入和政府可行性缺口补助）作为融资担保，融资担保不足时，双方股东按股权比例为项目公司融资提供必要的担保。项目融资主要由社会资本方负责牵头落实，可通过银行贷款、股东借款、其它金融机64、构融资等方式完成。图图 3：项目融资结构图：项目融资结构图2.融资资金到位计划融资资金到位计划项目公司应根据项目投资进度计划投入落实融资到位，确保项目建设进度不受资金影响，在项目融资资金无法按时到位时，股东双方应按照股权比例筹集资金投入，确保项目进度。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案35/69（三）项目公司组建情况（三）项目公司组建情况1、股东会架构、股东会架构项目公司股东由襄阳高投、高科公司和经公开招标程序选择的社会资本组成，股东按出资比例享有表决权。股东会职权应由代表三分之二以上表决权的股东表决通过。对项目公司经营方针、董事监事的选举更换、担保、资产处置、总承包施工合同等重65、大决策以及涉及社会公共利益的事项，必须经由全体股东表决通过。2、董事会架构、董事会架构董事会由五名董事组成，襄阳高投和高科公司委派两人，社会资本委派三人。董事长由社会资本委派，董事长是项目公司的法定代表人。3、监事会架构、监事会架构项目公司设监事会。监事会由三名监事组成，其中襄阳高投和高科公司共同委派一名，社会资本委派一名，职工监事一名。4、管理机构架构、管理机构架构项目公司设立经营管理机构，负责日常经营管理工作。经营管理机构由高级管理人员组成，包括总经理一人，由社会资本方委派；财务总监一人，由社会资本方委派；副总经理若干（分管工程、合约、人事等方面），由双方协商确定。5、项目公司存续期限、项66、目公司存续期限项目公司的存续期限原则上与政府和社会资本的合作期限应保持一致。本项目公司为专为项目成立的独立法人，其存在期限至项目襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案36/69合作期结束，且完成清算之日止。二、项目付费机制二、项目付费机制（一）付费机制的分类（一）付费机制的分类根据财政部关于规范政府和社会资本合作合同管理工作的通知（财金2014156 号）的附件PPP 项目合同指南第三章，“项目付费机制，主要包括政府付费、使用者付费、可行性缺口补助，由项目自身经营属性所决定。”PPP 项目的行业、运作方式及具体情况的不同，需要设置不同的付费机制。项目付费机制决定了社会投资者的回报方式67、及稳定性，是 PPP 项目运作成功的关键。根据项目自身经营属性，项目总体付费机制有三种：表表 4.1：PPP 项目付费机制项目付费机制项目项目收入来源收入来源收入形式收入形式适用项目类型适用项目类型使用者付费消费者最终由消费者直接付费购买公共产品和服务经营性项目（燃气、自来水）可行性缺口补助消费者&政府由政府以财政补助、股本投入、优惠贷款和其他优惠政策的形式，给予社会资本或项目公司经济补助准经营性项目(污水处理、垃圾处理等)政府付费政府政府直接付费购买公共产品和服务，主要包括可用性付费、使用量付费和绩效付费非经营性项目（市政道路、环境治理本项目物业的出售和出租可以带来一定的经营收入，但由于本项68、目属于襄阳高新区完善城市功能、弥补城市短板，发展战略新兴产业和高科技产业的重要项目，具有很强的公共产品和服务的属性，项目的经营收入受高新区产业发展和招商引资等政策的影响较大。同时，本项目自身经营收入无法满足项目下面公司投资回收和合理投资回报的需求。因此，本项目采用政府可行性缺口补助的方式实施。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案37/69图图 4：项目付费机制示意图：项目付费机制示意图同时，结合本项目实际情况，本项目的付费机制主要包括项目自身的投资付费机制和项目公司股东的投资回报机制两个层面。（二）项目自身付费机制（二）项目自身付费机制项目建成后高新区管委会（或其指定部门）牵头和项69、目公司负责本项目招商工作，社会资本方积极配合并争取引进外资进入本项目。项目公司进行园区企业导入，并负责园区的运营、管理和维护工作。项目公司在运营期内通过获取经营收入和高新区管委会支付的可行性缺口补助收回投资并获取合理回报。项目公司在运营期内须收回的建设运营服务费包括可用性服务费和运营维护绩效服务费两部分内容。1、可用性服务费可用性服务费可用性服务费包括两个部分：一是项目建设期总投资，即项目公司建设期的总投资支出；二是按照约定的投资回报率计算的项目投资回报。（1）项目建设期总投资襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案38/69项目建设投资包括工程费用、工程建设其他费用等项目公司投入的全70、部费用以及相应的资金成本。其中：工程费用包括项目初步设计概算批复的全部建筑安装工程费，按照国家和湖北省、襄阳市相关定额和计价规范及取费文件为依据计取并须经襄阳高新投资公司、项目公司与社会资本方谈判确定。最终以项目公司实际投入并经高新区管委会指派的审计机构审计确认为准。工程费用在项目完工后的 13 年内每年年中等额收回，每年须收回金额=工程费用/13。工程建设其他费以项目公司实际投入金额为准，并以项目工可批复的金额作为项目公司出资上限，超出部分由高新区管委会承担。工程建设其他费在项目完工后 5 年内每年年中等额收回，每年收回金额=工程建设其他费/5。建设期资金成本，项目公司在建设期的全部投入（包71、括工程费用和工程建设其他费）按照年资金成本率不超过同期中国人民银行 5年期以上贷款基准利率的 120%（即 5.88%），以资金实际占用时间计算资金成本，建设期只计息不支付。建设期资金成本在项目完工后一个月内一次性收回。（2）运营期投资回报项目完工后即进入运营期，运营期投资回报以未支付的工程费用和工程建设其他费为基数，按照年投资回报率不超过 7%计算当期投资回报，投资回报在每年度末收回。（3）可用性服务费测算根据襄阳高新创意产业园建设项目可行性研究报告和襄阳科技城起步区二期建设项目可行性研究报告，本项目总投资襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案39/69357469.66 万元，不72、含建设期利息的建设投资 343869.66 万元，其中工程费用 283742.82 万元，工程建设其他费 34655.02 万元，预备费25471.82 万元。项目建设期资金成本率暂按上限 5.88%，运营期投资回报率暂按上限 7%进行初步测算，项目公司在项目运营期须收回的可用性服务费总额为 508706.85 万元，项目公司各年度须收回的可用性服务费如下：表表 4.2：项目公司可用性服务费回收计划：项目公司可用性服务费回收计划单位：万元单位：万元年份年份工程费用工程费用工程建设其他费工程建设其他费建设期资金成本建设期资金成本及投资回报及投资回报合计合计2019 年年23197.938459.73、3143182.4174839.652020 年年23197.938459.3120746.8752404.112021 年年23197.938459.3118530.8650188.102022 年年23197.938459.3116314.8547972.092023 年年23197.938459.3114098.8445756.092024 年年23197.9312178.9135376.842025 年年23197.9310555.0633752.992026 年年23197.938931.2032129.132027 年年23197.937307.3530505.282028 年年274、3197.935683.4928881.422029 年年23197.934059.6427257.572030 年年23197.932435.7825633.712031 年年23197.93811.9324009.86合计合计301573.10301573.1042296.5642296.56164837.19164837.19508706.85508706.85（备注：上述费用中将预备费按（备注：上述费用中将预备费按 70%、30%分别计入工程费用和工程建设其他分别计入工程费用和工程建设其他费）费）各年度具体金额应按社会资本投标报价和经审计确认的项目总投资计算得出。建设期资金成本以资金实75、际占用时间计算。2、运营维护绩效服务费、运营维护绩效服务费运营维护绩效服务费根据项目公司当年度实际运营成本，并考虑相关税费和合理回报确定。其中，合理回报暂按 7%考虑，当年运营维护绩效服务费=年度运营成本（1+7%）。根据襄阳高新创意产襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案40/69业园建设项目可行性研究报告和襄阳科技城起步区二期建设项目可行性研究报告测算数据，本项目运营期第 1-4 年每年经营成本加绩效为 4287.05 万元，第 5-9 年每年经营成本加绩效为 4846.49 万元，第 10-13 年每年经营成本加绩效为 5410.10 万元。经初步测算，项目运营期 13 年运营76、维护绩效服务费总额为 63021.06 万元。具体金额应以当年度经审计确认的实际运营成本为准。2、政府可行性缺口补助、政府可行性缺口补助当项目公司在运营期内任何年度经营收入不能满足项目公司可用性服务费和运营维护绩效服务费回收时，高新区管委会就不足部分向项目公司提供可行性缺口补助。高新区管委会当年度需提供的可行性缺口补助金额计算方式如下：第n年可行性缺口补助=第n年可用性服务费+第n年运营维护绩效服务费-第 n 年经营收入其中：（1）第 n 年可用性服务费即为项目公司第 n 年须收回的工程费用、工程建设其他费、建设期资金成本和运营期投资回报，具体按照前述方式计算；（2）第 n 年运营维护绩效服务77、费为第 n 年经审计确认的项目公司实际运营成本及相关税费和合理回报，具体按照前述方式计算；（3）第 n 年运营收入为经审计确认的第 n 年项目公司实际取得的全部经营收入，包括物业租赁收入、销售收入、物业管理收入以及与本项目相关的其他全部经营收入。高新区管委会每年具体需提供的可行性缺口补助金额需根据社会资本投标报价、经审计确认的项目总投资以及项目运营期实际运营收入测算得出。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案41/69（二）股东回报机制（二）股东回报机制1.政府及政府方股东的回报机制政府及政府方股东的回报机制1）襄阳高投和高科公司对项目公司投入的建设投资支出，按照持股比例参与项目公司78、收益分配，获得合理的投资回报及利润分红。2）当项目运营期出现超额收益时，用于冲减高新区管委会当年可行性缺口补助，即高新区管委会当年须提供的可行性缺口补助金额相应减少。2.社会资本方股东回报机制社会资本方股东回报机制1）社会资本方对项目公司投入的建设投资支出，按照持股比例参与项目公司收益分配，获得合理的投资回报及利润分红。2）社会资本应具备相应的施工总承包资质、能力及经验，可以通过与项目公司签署施工总承包合同的方式获得相应的施工利润。工程计价按照国家和湖北省、襄阳市相关定额和计价规范及取费文件为依据计取，并须经襄阳高新投资公司、项目公司谈判确定。三、相关配套安排三、相关配套安排考虑到本项目政府出79、资代表已取得本项目部分建设用地使用权，剩余项目建设用地使用权仍由政府出资代表通过公开方式取得，并以土地使用权作价出资，将项目建设用地使用权转让至 PPP 项目公司名下，政府出资代表应保证本项目建设用地上不存在抵押等第三方可以主张的任何其他权利。同时，高新区管委会应完成与本项目配套的道路、水、电、气等接驳，使本项目具备可用性要求。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案42/69四、支付保障四、支付保障为明确政府可行性缺口补助资金的来源，增强社会资本参与本项目的积极性，政府需将各年度须支付的可行性缺口补助列入高新区财政预算，同时出具下列文件：1、在本项目 PPP 协议签署前，由高新区管委80、会同意将项目可行性缺口补助资金纳入高新区年度财政预算和中期财政规划，并出具相关文件和履行相应的审批程序。根据国务院关于实行中期财政规划管理的意见（国发20153 号），地方各级政府要实行中期财政规划管理，遵循“实施滚动调整”“强化约束机制”等基本原则，即：按照三年滚动方式编制，第一年规划约束对应年度预算，后两年规划指引对应年度预算。年度预算执行约束后，对后两年规划及时进行调整，再添加一个年度规划，形成新一轮中期财政规划。2、襄阳市政府和高新区管委会同意本项目以 PPP 方式实施的会议纪要或决议文件；3、高新区财政局根据市政府和高新区管委会的相关文件，同意将项目可行性缺口补助资金列入财政预算安排81、，并出具相关文件。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案43/69第五章第五章 合同体系合同体系一、合同体系组成一、合同体系组成（一）引入社会资本阶段（一）引入社会资本阶段本阶段主要有以下两个合同：1）襄阳高投、高科公司与社会资本签署合资协议，在项目公司成立时进行签署，明确襄阳高投、高科公司与中标的社会资本在项目公司中的出资、管理、收益分配等权利和义务；2）高新区管委会与项目公司签署 PPP 合同，在项目公司成立后签署，明确整个项目合作期内合同双方主体的权利和义务，是整个项目合同体系的核心。（二）项目公司组建及开展工作阶段（二）项目公司组建及开展工作阶段项目公司与施工单位签署施工总承82、包合同，此外还涉及到融资合同、保险合同、设备采购合同等。图图 5：项目合同体系：项目合同体系襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案44/69（三）合同主要内容（三）合同主要内容1、PPP 项目合同PPP 项目合同 是政府方与项目公司依法就项目合作所订立的合同，其目的是在政府方与项目公司之间合理分配项目风险，明确双方权利义务关系，保障双方能够依据合同约定合理主张权利，妥善履行义务，确保项目全生命周期内的顺利实施。项目合同是其他合同产生的基础，也是整个 PPP 项目合同体系的核心。PPP 项目合同主要内容包括：项目名称和内容，授予项目公司建设运营权的方式、范围和期限，项目公司经营范围、注83、册资本、股东出资方式、出资比例，投融资期限和方式，政府购买服务的数量、质量和标准，收益获取方式，风险分担，应急预案和临时接管预案，项目合作期届满后移交方式、程序和要求，争议解决方式，以及需要明确的其他关键事项。2、合资合同合资合同 是政府指定的出资代表与中标社会投资人签订的合作协议，以明确双方的合作关系，详细约定双方有关项目合作的关键权利义务，其不仅包含了PPP 项目合同的相关内容，同时包含在特许经营期间社会投资人作为项目公司股东应当承担的相关权利义务。合资合同通常包括以下主要条款：项目公司的设立和融资、项目公司的经营范围、股东权利、履行 PPP 项目合同的股东承诺、股东的商业计划、股权转让、84、股东会、董事会、监事会组成及其职权范围、利润分配、违约、终止及终止后处理机制、不可抗力、适用法律和争议解决等。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案45/693、施工总承包合同施工总承包合同 是项目公司与中标的具备施工能力的社会资本签订的合作协议，以明确双方职责，详细约定双方有关施工总承包的关键权利义务。施工总承包合同通常包括以下主要条款：施工安全、治安保卫和环境保护、进度计划、保函、项目开工和竣工、工程质量要求和保障、试验和检验、计量与支付、工程进度付款、工期延误、合同变更、工程竣工结算、最终清算、竣工验收、质量保证金、缺陷责任与保修责任、索赔、保险、不可抗力、违约、适用法律和争议85、解决等。二、权利义务边界二、权利义务边界（一）项目公司投资建设经营权内容（一）项目公司投资建设经营权内容襄阳高新区管委会作为本项目实施机构与项目公司签署 PPP 合同，并授予项目公司以下投资建设经营权：1、项目公司负责本项目的投融资、建设及运营维护等全部工作，并获取合理投资回报；2、在项目合作期满时，将整体项目资产和资料完好、无偿移交给高新区管委会或其指定单位。3、本项目采用投融资和施工总承包一体化招标，通过一次招标的方式选择具备建筑工程施工总承包壹级（及以上）资质的社会资本。社会资本除与政府指定出资代表合资设立项目公司外，还为项目公司提供施工总承包服务，由项目公司与中标社会资本直接签署施工总86、承包合同，无需再进行招标。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案46/69（二）项目运营维护内容（二）项目运营维护内容本项目建成后由高新区管委会（或其指定部门）牵头和项目公司负责本项目招商工作，社会资本方积极配合并争取引进外资进入本项目。项目公司进行园区企业导入，并负责园区的运营、管理和维护工作。项目公司具体运营维护工作内容主要包括两个方面：一是协助高新区管委会进行园区招商和企业导入，并获取相应的经营收入；二是负责本项目范围内建筑物、构筑物、设备设施及其他公共空间的物业管理、维护和维修，包括但不限于清扫保洁、日常保养、安保、消防，定期巡查检查，小修保养，信息服务，水电气通讯等公用工程87、的管理维护、项目园区内运行管理以及应急抢险。（三）项目前期工作（三）项目前期工作本项目前期工作主要由襄阳高投和高科公司负责推进，待项目公司成立后，由襄阳高投和高科公司逐步将相关成果和程序性文件移交给项目公司。前期工作费是指本项目前期工作时发生的各项费用，包括咨询、规划、环评、可研、设计等前期支出。由相关付款单位先行垫付，待项目公司成立后据实核算，纳入项目总投资额，并将前期垫付款返还相关付款单位（票据由相关付款单位提供）。项目公司成立后，按合同进度需继续支付的前期工作费用，仍由垫付单位先行垫付，项目公司按约定返还垫付单位。本项目部分土地征地拆迁工作已完成，未完成部分的征地拆迁工作继续由高新区管委88、会负责。（四）项目用地及资产权属（四）项目用地及资产权属结合本项目实际情况，考虑到本项目政府出资代表已取得本项目襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案47/69部分建设用地使用权，剩余项目建设用地使用权仍由政府出资代表通过公开方式取得，并以土地使用权作价出资，将项目建设用地使用权转让至 PPP 项目公司名下，政府出资代表应保证本项目建设用地上不存在抵押等第三方可以主张的任何其他权利。本项目建设期内投资建设形成的项目资产，以及本项目运营期内因更新重置或升级改造投资形成的项目资产，在项目合作期内归属项目公司所有。项目合作期满整体资产移交给高新区管委会，资产归属襄阳高新区管委会所有。（五）89、高新区管委会的主要权利与义务（五）高新区管委会的主要权利与义务1.主要权利主要权利1）对项目公司投融资情况、建设资金到位情况及支付使用情况全过程进行监督的权利；2）设备、材料的采购依法应当招标的，项目实施机构有权对此进行监督；3）有权在本项目工程建设期要求项目公司提交建设相关文件（包括但不限于施工文件、建设进度和质量控制报告等）并对项目设施的建设进行监督；4）在运营期届满时，有权无偿取得本项目的项目设施；5）在项目公司严重违约时，有权提前收回投资、建设的权利，并终止 PPP 项目合同；6）按照有关法律法规和政府管理的相关职能规定，行使政府监管的权力；7）有权行使项目合同约定的相关权利。2.主要90、义务主要义务襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案48/691）在本项目建成后，负责按约定及时足额向项目公司支付可行性缺口补助；2）负责落实相应的政府付费保障措施；3）应保持项目公司的投资、建设、运营维护的权利在项目实施期内始终有效，维护其权利的完整性和独占性；4）负责（或授权相关主体）完成项目立项、规划、环评等前期手续的申报和审批工作；5）协助项目公司办理各类建设手续的申报和审批工作；6）负责完成相应的征地拆迁工作；7）协助项目公司落实可享受的优惠政策；8）在政府方严重违约、项目公司提前终止 PPP 合同的情况下，有义务接收项目公司移交的项目资产；9）依据适用法律规定和 PPP 合91、同约定对项目公司进行监督检查时，不应不合理地干预项目的正常建设和运营维护；10）政府相关职能部门应行使法律、法规及 PPP 项目合同赋予的其他权利并履行其规定的其他义务。（六）襄阳高投和高科公司的主要权利和义务（六）襄阳高投和高科公司的主要权利和义务1.主要权利主要权利1）对项目公司经营情况进行监管的权利；2）参与项目公司经营管理中重大决策的权利；3）按照股权比例参与项目公司收益分红的权利；4）合资经营协议中约定的其他权利。2.主要义务主要义务1）按项目公司股权比例及时履行出资的义务，并在约定时间内襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案49/69完成项目建设用地使用权转让登记工作；292、）协助支持项目公司完成项目的行政许可及相关审批的义务；3）协助社会资本完成项目融资工作，必要时，提供相应的担保；4）协助项目公司落实国家法规及政策给予的优惠政策；5）协助项目公司与政府方进行协商的义务；6）合资经营协议中约定的其他义务。（七）社会资本的主要权利和义务（七）社会资本的主要权利和义务1.主要权利主要权利1）拥有本项目的投资、建设、运营维护的权利，负责项目的投融资、建设，并依据相关合同约定取得项目经营收入和高新区管委支付的可行性缺口补助，用以回收投资并获得合理回报；2）为项目融资之目的，可以利用本项目相关的权利和资产进行融资的权利；3）若社会资本拥有项目建设要求相应的资质、能力及经验93、等，可和项目公司依法签定施工总承包合同直接参与本项目施工的权利；4）依据相关协议享有的其他权利。2.主要义务主要义务1）按在项目公司中的持股比例，及时足额投入项目建设资金；2）牵头负责项目公司融资工作，确保项目建设资金充足；3）负责按适用法律的要求及时办理项目建设的各项前期手续；4）积极配合政府相关职能部门及项目实施机构的监督、检查等活动；5）负责按照规定的规模、标准及进度完成项目建设，并严格管控项目建设成本；襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案50/696）负责项目的竣工验收和移交，并依法承担相应的质量责任；7）负责按照国家法律法规的规定，做好项目运营和维护的工作；8）协助高新区94、管委会进行园区招商和企业导入；9）依据相关协议应承担的义务。（八）权益转让（八）权益转让项目公司获得本项目投资建设经营权后，为了保证项目公司的稳定经营，应对社会投资人享有的项目公司股权变更作如下约定：a.项目竣工结算后两（2）年内，社会投资人不得将其在项目公司中拥有的股权或权益进行转让，除非这种转让为中国法律所要求，或是法院、法庭或具有适当管辖权的政府部门所命令的转让。b.项目竣工结算两（2）年后，经高新区管委会事先书面同意，社会投资人可以转让其在项目公司的股权，在同等条件下，高新区管委会享有优先购买权。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案51/69第六章第六章 监管架构监管架构一95、参与主体一、参与主体本项目 PPP 参与主体主要包括襄阳高新区管委会及授权部门、政府出资人代表及社会投资人。本项目参与主体的具体职能见下表所示：表表 6.1：本项目参与主体职能：本项目参与主体职能项目参与主体项目参与主体主体职能主体职能襄阳高新区管委会及授权部门PPP 项目实施机构，完成项目识别、准备、采购、执行和移交等全部工作；PPP 合作授权主体，授予项目公司（SPV）投资建设经营权；项目公司（SPV）建设与运营服务的管理监督方之一；本项目 PPP 合同签署方之一；项目采购方；政府出资人履行政府参股项目公司（SPV）出资义务主体；代表政府对项目公司（SPV）持股；项目公司（SPV）股东协96、议的签署方之一；社会投资人履行控股项目公司（SPV）出资义务主体；负责项目投融资、建设、运营、管理全过程以及期满之后的移交；接受襄阳市政府及相关部门的监督与管理。二、授权关系二、授权关系本项目需明确授权高新区管委会作为项目实施机构，由项目实施机构与项目公司签订 PPP 合同，授予项目公司投资、融资、建设、运襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案52/69营维护本项目的权利。项目公司通过项目经营收入和高新区管委会支付的可行性缺口补助，收回投资并获得合理回报。本项目需授权襄阳高投和高科公司作为政府出资代表，履行政府参股项目公司（SPV）出资义务主体，与社会资本共同组建项目公司，实现国有资97、产的保值增值。三、监管方式三、监管方式项目监管方式主要包括对项目 PPP 合同的履约管理和行政执法监管。在项目合作期内，高新区管委会有权要求项目公司定期或不定期的向其报告工程建设进度、投资情况等。同时，高新区管委会可自行或委托第三方机构对工程建设质量进行监理，参与竣工验收，组织竣工审计。高新区管委和和相应的行政主管部门分别根据 PPP 合同和相关法律法规的规定对项目公司的投资、建设、运营及维护的水平进行监管、考核，并对项目公司出现的所有违约情形处以违约金或进行行政处罚。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案53/69第七章第七章 绩效考核标准及要求绩效考核标准及要求本项目采用“基于可98、用性的绩效合同”方式开展 PPP 运作。该方式是国际通行的“绩效合同”方式和“可用性合同”方式的组合，适用于同时包含投资建设和运营维护内容的本项目。“基于可用性的绩效合同”应确保本项目工程能够按照要求的标准完成建造，并通过良好的运营维护服务满足园区入驻企业的具体功能需求，如安全性、经济性等。本项目可用性考核体系包含两个方面，分别为建设期绩效考核指标和运营维护期绩效考核指标。一、建设期绩效考核一、建设期绩效考核本项目建设期绩效考核是以项目建成后的可用性为标准，考核结果由下表各项指标完成情况来决定。指标类别指标类别指标要求指标要求质量质量需符合建筑设计防火规范（GB50016-2014）、办公建筑99、设计规范（JGJ67-2006）、民用建筑设计通则（GB50352-2005）、屋面工程质量验收规范（GB50207-2012）、给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-2008）等，并做到一次性验收合格。工期工期开工日：以监理工程师的开工令为准。竣工验收日：单项工程自前述实际开工时间起不超过2 年环境保护环境保护项目环境保护达到 PPP 合同中约定的标准和要求。安全生产安全生产参照 JGJ59-2011建筑施工安全检查标准和建筑设计防火规范（GB50016-2014）等。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案54/69若国家、省、市出台具体考核办法或新的相关规范，则上表中与100、之不一致的、未作约定的或约定不明的，以国家、省、市出台标准为准进行调整并执行。当项目公司达成上表所述指标要求时，即可获得项目可用性服务费；当上表所述指标要求在未达成时，高新区管委会可根据 PPP 项目合同相关约定要求项目公司承担相应违约责任。二、运营维护期绩效考核二、运营维护期绩效考核由于本项目能自营获得收益，运营维护期绩效考核主要针对项目公司年度运营成本，以项目公司年度运营成本为基准考核运营维护绩效服务费，考核指标分为四个层级：前三级基本考核指标全部达标，项目公司可获得当年度全部运营成本及合理回报，不达标的按照考核办法核减基准运营维护绩效服务费（最多核减至 70%）；第四级为奖励考核指标，达101、标的按考核办法增付奖励运营维护绩效服务费（最多增付 10%）。第一级（80%）：考核本项目范围内建筑物、构筑物及其附属设施、道路、排水、绿化等的维护，需符合相应的维护技术规范。第二级（10%）：考核安全管理和突发事件管理，需符合JGJ59-2011 建筑施工安全检查标准和建筑设计防火规范（GB50016-2014）等。第三级（10%）：考核环境保护，须达到 PPP 合同中约定的标准和要求。第四级（10%）：考核利益相关者满意度，高新区管委会可聘请第三方机构对园区入驻企业进行公共调查，满意度达到 100%。运营维护期内，高新区管委会主要通过常规考核和临时考核的方襄阳高新区科技园建设（一期）PPP102、 项目实施方案55/69式对项目公司服务绩效水平进行考核，并将考核结果与运维绩效付费相关联。常规考核每季度进行一次，在项目公司向高新区管委会提交季度运维情况报告后 5 日内进行，并在 7 日内完成。高新区管委会需提前 48 小时通知项目公司开始考核的时间，项目公司在高新区管委会的监督下，在规定的考核现场对建筑物、构筑物及附属设施等表面设施进行物理检查。对于运维服务绩效未能达到绩效标准要求的，高新区管委会将根据绩效考核办法核减运营维护绩效服务费；对于项目公司怠于或延误修复缺陷的，高新区管委会可根据 PPP 项目协议相关约定提取项目公司提交的运营维护保函中的相应金额。高新区管委会可以随时自行考核项103、目公司的运维服务绩效，如发现缺陷，则需在 24 小时内以书面形式通知项目公司。项目公司在接到高新区管委会的书面通知后，应在绩效考核要求的时间内修复缺陷。临时考核结果一般不作为项目公司违约情形处理，除非临时考核发现的缺陷会导致园区的可用性破坏、企业工作和生产秩序收到严重影响，或存在重大安全隐患。三、激励相容机制三、激励相容机制本项目的运营维护绩效服务费根据前述运维绩效等级指标，设置一定的奖励比例，仅达到一级目标的，仅按当期基于绩效的运营服务费的 80%进行核算；达到第二级指标的，按当期运营服务费的 90%进行核算；达到第三级指标的，按当期全部运营服务费核进行算；达到第四级指标的，按当期运营服务费104、的 110%进行核算。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案56/69第八章第八章 社会资本方采购方式选择社会资本方采购方式选择一、采购前期工作一、采购前期工作根据财政部关于规范政府和社会资本合作合同管理工作的通知（财金2014156 号），政府和社会资本合作模式操作指南（试行）（财金2014113 号），政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引（财金201521 号）以及湖北省和襄阳市相关规定，本项目采购前期工作有：1、本项目由高新区管委会发起，襄阳市人民政府已同意该项目以 PPP 模式建设，并明确襄阳高新区管委会为本 PPP 项目实施机构；2、襄阳市财政局已会同高新区财政局及相105、关部门对项目开展项目的物有所值评价和财政承受能力论证；3、该项目已纳入财政部 PPP 综合信息平台；4、项目实施机构已会同咨询机构编制实施方案，并报同级政府审批。二、社会资本的选择方式二、社会资本的选择方式经高新区管委会批准，本项目采用公开招标的方式选择社会资本。本项目采用投融资和施工总承包一体化招标，通过一次采购的方式选择具备相应投融资能力且具备建筑工程施工总承包壹级（及以上）资质的社会资本。社会资本除与政府指定出资代表合资设立项目公司外，还为项目公司提供施工总承包服务，无需再进行招标。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案57/69三、本项目投标报价竞争条件三、本项目投标报价竞争106、条件社会资本对本项目建设期资金成本率、运营期的投资回报率进行报价。为控制本项目成本，在本项目招标过程中对投标人的报价进行上限控制：1、投标人建设期资金成本率的报价不超过同期中国人民银行 5年期以上贷款基准利率的 120%（即5.88%）；2、投标人项目运营期投资回报率的报价不得超过 7%（即7%）。四、投资人资格审查四、投资人资格审查（一）资格预审评审办法（一）资格预审评审办法本项目将依法进行资格预审，资格预审采取有限通过的原则，选择不超过 9 家符合条件的社会资本参与项目投标。有 9 家以上的社会资本参与资格预审的，则按照资格预审的评分办法，评分在前的 9 家社会资本通过资格预审；当合格申请107、人数量达到 3 家但不足 9 家时，全部合格申请人皆可参加下一轮投标；项目通过资格预审的社会资本不足 3 家的，招标人将在调整资格预审公告内容后重新组织资格预审；项目经重新资格预审后合格社会资本仍不够 3 家的，可以依法变更采购方式。（二）投资人资格审查条件（二）投资人资格审查条件PPP 模式的重要内容之一在于社会投资人要有较强的投融资能力，能够在规定的期限内完成项目投资建设，同时能够协助高新区完成项目运营期企业招商工作，实现企业导入。在投资人的选择上，容襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案58/69易由于信息不对称或潜在投资者有意回避等相关问题，导致业主对潜在投资人实际情况掌握不108、完全，从而造成较大的风险。因此，应对本项目的意向投资人进行资格审查，根据项目的具体情况在注册资本、自有资金规模、财务状况、商业信誉、资质等方面对意向投资人设置一定的准入条件。根据本项目建设规模以及项目的交易结构设计，潜在投资人应具备以下条件：1、中国境内外注册的具有独立法人资格企业，具有合法有效的企业法人营业执照。2、财务要求（1）企业注册资本金不低于 16 亿元（16 亿元）人民币；（2）截止 2015 年 12 月 31 日，企业净资产不低于 20 亿元（20 亿元）人民币，以经审计的财务报表为准；（3）截止 2015 年 12 月 31 日，企业资产负债率不高于 80%（80%），以经审109、计的财务报表为准；（4）具有与本项目相应的投融资能力，具有银行出具的在有效期内不低于 50 亿元（50 亿元）人民币的授信额度（以授信合同或银行出具的证明为准）；（5）2015 年度财务报告应当经具有法定资格的中介机构审计并出具标准无保留意见，财务状况良好，没有处于财产被接管、冻结、破产或其他不良状态、无重大不良资产或不良投资项目；（6）商业信誉良好，在经济活动中无重大违法违规行为，近三年内（如申请人成立不足三年，应自成立之日起）财务会计资料无虚假记载、银行和税务信用评价系统中无不良记录。（如为联合体投标，则财务要求考察联合体中承担投融资责任的成员单位）襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目110、实施方案59/693、投融资业绩近 3 年在中国境内至少具有一个投资规模不低于 15 亿元以 PPP方式投融资参与的投资项目业绩（不限类别、独立投资或联合投资），PPP 模式范畴包括 BOT、BOO、TOT、ROT、BOOT、BT 等。（如为联合体投标，则投融资业绩指标考察联合体中承担投融资责任的成员单位）4、资质条件社会资本须具备建设行政主管部门核发的建筑工程施工总承包壹级（及以上）资质，具有年检有效的安全生产许可证。（如为联合体投标，资质条件考察联合体中承担施工任务的成员单位）5、关于联合体投标的要求（1）本项目接受联合体投标。（2）联合体各方应签订联合体协议书，明确联合体牵头人和各方权利111、义务。（3）联合体各方不得再以自己名义单独或组成其他联合体参与本项目投标。（4）若投标人为联合体，则联合体中承担投融资任务的一方需满足本项目关于财务及投融资业绩的要求。6、其他要求为满足襄阳高新区招商引资的需求，如社会资本在本项目 PPP项目公司注册资本金中提供外资，可作为本项目社会资本采购评分的加分项。五、投标评审细则五、投标评审细则通过资格预审的申请人可以参与本项目投标，本项目将采用综合襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案60/69评分法对投资人提交的投标文件进行评审。本项目采用综合评分法进行评标，对投标人投标文件的各项内容进行综合评审后，以评标总得分最高的投标人作为中标候选人112、。本项目分别从：投标人的财务指标、投资业绩、融资方案、工程建设方案和投标报价五个方面进行综合评审。目前我们就评审细则提出如下建议供参考：1、分值构成、分值构成本项目评标总分为 100 分，其中财务指标 30 分、企业投资业绩5 分、融资方案 25 分、工程建设方案 10 分、投标报价 30 分。2、评标基准价计算方法、评标基准价计算方法评标基准价的计算以经评标委员会一致认定满足招标文件要求，且去掉一个最高报价和最低报价之后的算术平均值为评标基准价。3、评分标准、评分标准序号序号评分因素评分因素评分标准评分标准1财务指标（若投标人为联合体，则由联合体中的投融资人提供）（30 分）企业注册资本（8113、 分）企业注册资本金不低于 16 亿元。注册资本金 16 亿元（含）25（含）亿元得 4 分；注册资本金 25 亿元35（含）亿元得 5 分；注册资本金 35 亿元45（含）亿元得 6 分；注册资本金 45 亿元55（含）亿元得 7 分；注册资本金 55 亿元以上得 8 分。企业净资产（8 分）截止 2015 年 12 月 31 日，经审计的年度财务报表中净资产不低于人民币 20 亿元：20（含）亿元30（含）亿元得 6 分；30 亿元40（含）亿元得 7 分；40 亿元以上得 8 分。企业资产负债率（10 分）截止 2015 年 12 月 31 日，经审计的年度财务报表中资产负债率不高于 8114、0%：75%（含）80%（含）得 5 分；70%（含）75%得 6 分；65%（含）70%得 7 分；60%（含）65%得 8 分；55%（含）60%得 9 分；55%以下得 10 分。融资授信额度（4 分）有金融机构开具的50亿元及以上授信额度证明得2分；有省级以上金融机构开具的 50 亿元及以上的授信额度证明得 4 分。此项累计最高 4 分。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案61/692企业投资业绩（若投标人为联合体，则由联合体中的投融资人提供）（5 分）类似项目投资业绩（5 分）（1）近 3 年在中国境内具有一个投资规模不低于 15亿元以 PPP 方式投融资参与的投资项目业115、绩（不限类别、独立投资或联合投资，PPP 模式范畴包括 BOT、BOO、TOT、ROT、BOOT、BT 等）：得 2 分；（2）另有 1 个以 PPP 方式投融资参与的投资项目业绩，可以加分，此项累计最高得分 3 分，具体如下：投资项目规模 20（含）亿元30（含）亿元：得 1 分；投资项目规模 30 亿元40（含）亿元：得 2 分；投资项目规模 40 亿元以上：得 3 分。3融资方案（25 分）资金筹措方案和资金投入计划（5 分）资金筹措方案严密、可靠、有效、可行，资金投入计划合理可行，结合工程进度合理安排得分 35 分；方案基本可行，得分 02 分引入外资（20 分）能够提供国内其他地区项116、目公司注册资本外资部分达到 10000 万美元的相关证明材料的得 20 分。4工程建设方案（10 分）施工方案与技术措施（3 分）施工方案科学合理，有针对性，得分 23 分；施工方案一般，基本满足要求，得分 01 分进度计划保证措施（3 分）保证措施得当，得分 23 分；保证措施基本满足要求，得分 01 分质量管理体系与措施（2 分）质量管理，保证体系措施合理、得当，得分 02 分安全、环境保护管理体系与措施（2 分）安全与环保体系完善，措施合理、得当，得分 02 分5投标报价（30 分）项目建设期资金成本率（10 分）各个有效报价的得分，以评标基准价为标准进行比较：1、每少于评标基准价 1 117、个百分点扣 0.5 分，以此类推，扣完为止。2、每多于评标基准价 1 个百分点，扣 1 分，以此类推，扣完为止。运营期投资回报率（10 分）各个有效报价的得分，以评标基准价为标准进行比较：1、每少于评标基准价 1 个百分点扣 0.5 分，以此类推，扣完为止。2、每多于评标基准价 1 个百分点，扣 1 分，以此类推，扣完为止。工程建筑安装费计价下浮率（10 分）各个有效报价的得分，以评标基准价为标准进行比较：1、每少于评标基准价 1 个百分点扣 0.5 分，以此类推，扣完为止。2、每多于评标基准价 1 个百分点，扣 1 分，以此类推，扣完为止。上浮为废标。最终评审细则由项目实施机构襄阳高新技术开118、发区管委会会同招标机构确定。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案62/69第九章第九章 PPP 项目财务测算分析项目财务测算分析一、财务测算的目的一、财务测算的目的本次财务预测算是以襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目相关调研资料及合理假设为基础，分析项目的经济状况，测算项目未来运营收入及政府可行性缺口补助金额，优化本项目的风险分配机制，以便于政府决策。二、财务测算边界条件二、财务测算边界条件1、本项目总投资 357469.66 万元，不含建设期利息的建设投资343869.66 万元，其中工程费用 283742.82 万元，工程建设其他费34655.02 万元，预备费 2547119、1.82 万元。在测算过程中，预备费的 70%作为工程费用考虑，预备费的 30%作为工程建设其他费考虑。2、项目自有资金 71493.93 万元，占项目总投资的 20%。其中政府出资代表出资约 21448.18 万元，占 30%；社会资本出资 50045.75万元，占 70%。3、项目合作期 15 年，其中建设期暂定 2 年，运营期 13 年。4、项目资本金在项目建设期内根据项目建设进度逐步到位。5、建设期资金成本率暂按投标上限 5.88%测算。6、运营期投资收益率暂按投标上限 7%测算。7、经营收入根据襄阳高新创意产业园建设项目可行性研究报告和襄阳科技城起步区二期建设项目可行性研究报告，项目120、建成后，襄阳高新创意产业园计划出售面积 15 万平方米，科技城二期计划出售面积襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案63/6912 万平方米，其余均用于租赁。参照周边工业厂房市场价格，本项目销售价格按 3,500 元/m2计算，销售从第 2 年开始，第 2 年销售面积 9 万平方米，第 3 年销售面积 18 万平方米。则第 2 年销售收入为 31,500 万元，第 3 年销售收入为 63,000 万元。襄阳高新创意产业园、科技城二期租赁价格为 25 元/（月），每 5 年递增 10%-20%，物业管理收入按照 5 元/计，则第 1-4 年每年经营收入 24,060 万元，第 5-9 121、每年经营收入 28,092 万元，第 10-13每年经营收入 32,124 万元。8、运营成本根据襄阳高新创意产业园建设项目可行性研究报告和襄阳科技城起步区二期建设项目可行性研究报告,依据投资项目可行性研究指南及投资项目经济咨询评估指南，按照生产要素法估算总成本费用。各项的详细估算方法如下：（1）外购原材料、燃料动力费项目为地产租赁经营，无生产，不考虑原材料购置，主要考虑运营期电、水、燃气等资源消耗支出，用房内的资源消耗由租户自付，建设方主要考虑公共区域水电气费。预计项目达产年水电气等能源消耗费用支出约 180 万元。（2）职工薪酬本项目建成后，拟安排管理人员 50 人，配备保安、保洁、维修工122、等员工约 50 人。管理人员人均薪酬按 4,000 元/人月估算，保安、保洁等其他人员人均薪酬按 2,500 元/人月估算，并按每 4-5 年增长 10%进行测算。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案64/69（3）维护修理费年维护修理费按固定资产折旧费 15%估算。（4）其他费用1）其他制造费用：项目无生产设施，不考虑制造费用。2）其他管理费用：包括房产税和其他管理费。房产税以租金收入为基数，按 12%征收。其他管理费，预计正常年支出约 120 万元。3）其他营业费用：主要包括招商、宣传推广等相关费用，运营后每年按 150 万元预估。经测算，本项目运营期第 1-4 年每年经营成本123、加绩效 4287.05 万元，第 5-9 年每年经营成本加绩效为 4846.49 万元，第 10-13 年每年经营成本加绩效为 5410.10 万元。襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案65/69表表 9.1：经营收入估算表：经营收入估算表单位：万元单位：万元序号项目可租售面积合计2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年一销售收入2700009450031500630001.1创意产业园150000单价35003500销售面积15000050000100000剩余比例销售金额5250124、017500350001.2科技城二期120000单价35003500销售面积1200003760080000剩余比例销售金额420001376028000二出租收入672000291720184081840818408184082244022440224402244022440264722647226472264722.1创意产业园380000单价25.0025.0025.0025.0030.0030.0030.0030.0030.0035.0035.0035.0035.00出租比例100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%出租金125、额177840113761137611376113761368013680136801368013680159601596015960159602.5科技城二期292000单价325.0020.0020.0020.0020.0025.0025.0025.0025.0025.0030.0030.0030.0030.00襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案66/69出租比例13.00100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%出租金额11388070087008700870087608760876087608760105121126、05121051210512三物业管理收入7347656525652565256525652565256525652565256525652565256523.1物业管理面积9420009420009420009420009420009420009420009420009420009420009420009420009420003.2物业管理费标准65.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.005.00四合计459696.0031500.0087060.0024060.0024060.0024060.0028092.0028092.00127、28092.0028092.0028092.0032124.0032124.0032124.0032124.00表表 9.2：成本费用估算表：成本费用估算表单位：万元单位：万元序号项目名称合计第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年第 10 年第 11 年第 12 年第 13 年第 14 年第 15 年一外购原材料、燃料动力费23401801801801801801801801801801801801801801水电气费2340180180180180180180180180180180180180180二职工薪酬5592.63903903903904294294128、29429429471.9471.9471.9471.91管理人员3441.6240240240240264264264264264290.4290.4290.4290.42保安、保洁等员工2151150150150150165165165165165181.5181.5181.5181.5三固定资产折旧费82994.736384.216384.216384.216384.216384.216384.216384.216384.216384.216384.216384.216384.216384.21四摊销费1无形资产摊销2其他资产摊销襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案67/69129、五维护修理费用12449.19957.63957.63957.63957.63957.63957.63957.63957.63957.63957.63957.63957.63957.63六利息支出七其他费用38516.42478.962478.962478.962478.962962.82962.82962.82962.82962.83446.643446.643446.643446.641其他制造费用2其他管理费用36566.42328.962328.962328.962328.962812.82812.82812.82812.82812.83296.643296.643296.643296130、.642.1房产税35006.42208.962208.962208.962208.962692.82692.82692.82692.82692.83176.643176.643176.643176.642.2其他管理费15601201201201201201201201201201201201201203其他营业费用1950150150150150150150150150150150150150150八总成本费用141892.9210390.810390.810390.810390.810913.6410913.6410913.6410913.6410913.6411440.3811440.131、3811440.3811440.38九经营成本58898.193766.593766.593766.593766.594529.434529.434529.434529.434529.435056.175056.175056.175056.17十经营成本加绩效63021.064287.054287.054287.054287.054846.494846.494846.494846.494846.495410.105410.105410.105410.10襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案68/69五、可行性缺口补助测算五、可行性缺口补助测算结合本实施方案第四章本项目可用性服务费测132、算以及本项目可行性研究报告中对运营成本、运营收入的数据进行测算，高新区管委会每年度需向项目公司提供的可行性缺口补助金额测算如下：表表 9.3：政府可行性缺口补助金额测算：政府可行性缺口补助金额测算（单位：万元）（单位：万元）年份工程费用工程建设其他费资金成本及投资回报运维绩效服务费项目公司收回资金合计项目经营收入可行性缺口补助2018 年31500-2019 年23197.938459.3143182.414287.0579126.70870602020 年23197.938459.3120746.874287.0556691.16240602021 年23197.938459.3118530133、.864287.0554475.152406023613.022022 年23197.938459.3116314.854287.0552259.152406028199.152023 年23197.938459.3114098.844846.4950602.582809222510.582024 年23197.9312178.914846.4940223.332809212131.332025 年23197.9310555.064846.4938599.482809210507.482026 年23197.938931.204846.4936975.62280928883.622027 年2134、3197.937307.354846.4935351.77280927259.772028 年23197.935683.495410.1034291.53321242167.532029 年23197.934059.645410.1032667.6732124543.672030 年23197.932435.785410.1031043.823212402031 年23197.93811.935410.1029419.96321240合计合计301573.10301573.1042296.5642296.56164837.19164837.1963021.0663021.06571727.92135、571727.9245969645969611115816.145816.14上述测算中项目公司每年收回资金总额以及政府可行性缺口补助金额测算均基于本项目可行性研究报告数据，具体金额以及可行性缺口补助金额要根据中标的社会资本投标报价、经审计确认的项目总投资以及各年度实际运营收入，按照本实施方案的交易结构、回报机制进行测算得出。其中，2030 年、2031 年项目经营收入超过项目公司收回资金，襄阳高新区科技园建设（一期）PPP 项目实施方案69/692030 年超出资金为 1080.18 万元，2031 年超出资金为 2704.04 万元，项目公司经营收入超过部分全部上缴政府，共计上缴资金 3784.22 万元，政府可行性缺口补助实际资金为 112031.92 万元。