1、三亚海岳兴隆养生谷大湖湾项目整合推广,2009/06/29,海岳兴隆养生谷项目整合推广计划书,Strategy Ad.Planning,创造力 证明上层建筑，因高度而改变。,PART 1。海南旅游经济发展趋势,国际化趋势：日韩游人自06年开始登岛参与高尔夫旅游；08年增幅明显，致使球场爆满，酒店房价备受推高；国际高端品牌酒店纷纷进驻打造更高档次酒店。,三亚商品房均价逐年增长：06年5130元/平米；07年4月已达7178元/平米；07年11月已突破8100元/平米；06-07年五星级酒店入住率已达到80%以上；08年初三亚市区内已没有低于7000元的房子。,亚龙湾房价走高：07年平均房价已突破2、1100元/天；08年春节房价海景标准间达8000-10000元；五号别墅四房超过3万元/晚；少量产权酒店均价达5万元/平米，非海景公寓1.4-1.5万/平米、别墅1.8-4万/平米不等。此房价依托三亚品牌以及成熟的酒店和城市度假配套氛围，升值潜力巨大。,2008年4月中旬，国务院批准：“自由旅游岛”4个免税配额对海南旅游未来，走向更高层次的国际化发展，提供积极的推动效果。,“美丽国事、休闲国事”2008年四月，博鳌亚洲论坛期间，中共中央总书记胡锦涛提出,海南东环铁路2007年9月29日开工，2011年9月建成投运，项目投资约202亿元；海口直达三亚约需90分钟左右。“一日生活圈”是东环铁路通3、车运营后的新生活概念。,琼海、五指山、东方三民用机场 2020年前开工,2008年北京奥运圣火中国境内传递从三亚开始,海口、三亚黄金地段地价猛涨 海甸岛一块20亩地拍出222万元/亩高价；亚龙湾升值潜力巨大，地价或突破400万元/亩；2008年海口地王新港片区拍出318万/亩的高价，三亚地王海坡区二线地区的地王拍出762万/亩的新记录。三亚获中国地产最具投资潜力城市奖 三亚以其独具特色的城市魅力和城市发展潜力，在博鳌举行2007博鳌房地产论坛上，一举夺得“中 国地产二十年最具投资潜力城市”大奖。2007年三亚固定资产投资85亿元构建美丽三亚 三亚市发改局获悉，今年三亚全社会固定资产投资规模计划4、将达85亿元，比去年增加14亿余元，创 下历史最高水平，主要集中在城市基础设施、基础产业、公共设施等领域。2007年的三亚将迎来大开发、大建设、大发展时期。,泛三亚概念：,香水湾、海棠湾、清水湾、石梅湾、神州半岛、新博鳌板块已全面拉开全新旅游规划建设,后三亚时代,06年，开发重点在三亚，代表作：亚龙湾公主郡，山海天，三亚湾新城07年，开发重点在东沿线，代表作：东和福湾，富力湾08年，开发重点仍然以东沿线为主，代表作：雅居乐清水湾，09年，开发重点以新博鏊（中信千舟湾，宝莲城）、石梅湾华润艾美酒店、西线龙沐湾，海南的开发热潮进入了后三亚时代。,后三亚时代的几个特征,A：“海景房”随处可见。B：豪5、宅从临海别墅走向“山地别墅”。C：品牌发展商时代到来，置业者将越来越注重品牌实力与信用。D：大众媒体日渐式微，小众媒体日趋主流，消费者需要细致深入的沟通。,战略意义 颠覆性思考,PART2。兴隆养生谷项目,“颠覆性思考”*既然非地产，既然非广告，对此案的内涵与核心价值的解读 将变成一次充满挑战和冒险而有趣的思想之旅，此案的目的 在于探索突破性的挑战，那么让我们一起开始我们颠覆性的 思考过程。,颠覆思考一：地位之最*随着后三亚时代的来临，房地产的发展重心发生了偏移。目前着 重打造一个观光度假相结合的新型特色旅游区，突出地区和产品 的差异性。以差异化的个性旅游产品，尽快与三亚建立的“均赢”伙伴关系6、，主动融入大三亚旅游圈。,“兴隆养生谷项目”成为东沿线及至于新海南的代表*三亚已经不是三亚，三亚是品牌发展商实力的集结。1、三亚湾：鲁能集团 三亚湾2、亚龙湾：中粮集团 亚龙湾会公主郡3、土福湾：重庆东和 海南福湾4、鹿回头：中国爱地 半山半岛5、大东海：鲁能集团 山海天6、清水湾：雅居乐150亿滨海新城区7、香水湾：富力湾,颠覆思考二：城市价值之最*对房地产而言，有3个价值体系：项目价值、区域价值、城 市价值，城市价值远远大于区域价值，区域价值远远大于项 目价值，因而，突出城市价值是战略主题，突出项目价值是 战术主题。“东沿线发展联盟”则是战略主题；,颠覆思考三：案名之最不是卖点是地位。由于7、这是海岳再次开发的大规模旅游地产 项目，因此项目的名称就变得事关重大，其不仅仅是体现关于产品本身的卖点，而是控制市场的地位，建立市场高度，一听到名字就让人全心关注。项目的最大价值点是品牌影响力。,大湖湾*本案的重大特点在于除了外围的山海资源外，我们拥有湖 景资源，形成了看山、看海、看湖的三重景观，大湖湾把 项目的气势与独特的自然条件做了一个集结，同时结合湾 的概念，把项目依托的海湾资源表达到位,雨林海*本案最大的特点除了湖之外，大面积的热带雨林也是本项 目最为核心的攻击点。“雨林海”是把项目的两大特色做了 最直接的表达，利于传播与理解。雨林很好的诠释出热带 雨林的地理文化属性，即原生、自然的生8、态环境；雨林跟 海的结合，体现了雨林如山湖林海的丰富茂盛，也把项目 离海距离不远的联想进行了表达；自然环境与海资源的联 想合二为一。,艾斯比索 艾斯比索原自特别之意。在这里的运用，更强调的是不同 而极具特点的生活方式。人们来到这里，享受到的是独特 的度假感受。因此选用艾斯比索这一特殊的度假方式。,颠覆思考四：主题之最*主题的确定，是对项目概念的一种表达，同时也是对客群的 界定最高级的荣誉属于最高级的单纯，最简单的概念中 往往包含着最丰富的内涵，仁者见仁，智者见智，当单纯到一 种极致的时候，概念会赋予其内涵以光芒和荣耀。,大湖湾；湖的态度 海的假期。雨林海：在0，618处转身。艾斯比索：度假是一9、种心灵的感动,颠覆思考七：视觉之最,方案NO.1,方案NO.2,方案NO.3,方案NO.4,方案NO.5,产品定位,别墅时代的景观价值分类,湖景别墅 海景别墅 山景别墅 高尔夫别墅,景观的权衡,高端定位“5星级别墅区”*兴隆养生谷必须从兴隆跳出来，决不能与其他竞 争对手处于统一阵营；而海南到目前为止还没 有一个5星级酒店服务的别墅社区，因此，我们 项目需要启动五星服务促动项目整体的高端定位；,1、三大旅游板块：位于海南三大旅游区的石梅湾区域，100亿神州半岛，带动区域发展。2、从容便捷交通：距三亚50分钟车程，距海边仅五分钟 车程，仅25分钟达三亚凤凰机场。3、五星配套优势：八家五星级酒店，五10、家高尔夫球场。4、山湖海园汇聚：23万和40万两大湖泊，300万 兴隆热带花园，地块内自然水塘面积 约12万，三面环山，具有丰富的热 带雨林资源。5、超级综合大盘：5000亩，容积率不到0.3，绿化率达 60%以上，独栋、合院、洋房、酒店、会所、商业街等。,产品价值体系：世界湾山湖谷别墅群,PART3。项目沟通与执行,圈层营销为主：与客户沟通上，以圈层沟通为主，建议成立自己的俱乐部，结合发展商资源组织权益，如游艇会，高尔夫球会等，在预售证到位之前积累诚意客户。,客户,活动与直接营销,小众传播,大众媒体,特别体验,“感受度假的途中”,心情被途中的风景融化，度假是自然心情的回归；热带雨林，淳朴回归11、，风景一路伴你度假。,全面营造尊贵体验，彰显山水别墅的自然之美。配合：从三亚到项目途中的感受；出一本视觉思想文集一路。,高额定金既然我们是高端产品，为什么不 给客户一些信心，选 择高额定金，既能够快速回笼资金，又能够提高市场影响力，在短时间内抓住准客户群；根据客户积累量把金额定在30万元；享有优先选房等优惠措施。,【事件1：热带雨林文化节】,时间：10月4日产品发布会暨别墅开始认筹。建议：项目最大的价值在于自然环境的优越。热带雨林，橡胶园，山景，湖景，海景融合了本案最大的价值。因此，在产品发 布会之际，举办热带雨林文化节，植入当地民俗民风，最 大程度的呈现项目的自然之美。,项目展示,体验资源展12、示,星级服务展示,高速桥洞的进入展示示范,桥洞和私家路的包装充分营造本项目的进入的私密性和尊崇感；,围墙包装,地盘包装注重细节,围墙、小品等的设计体现品质感；,入口广场,精致的小品、富有异域风情的广场空间，营造着休闲写意的生活氛围。,售楼处会所展示,会所、样板房尽量保持与外部空间 的连贯性，使客户充分接受热带 雨林与山景的气息；使客户充分体验未来生活的意境；,售楼处展示,情景模型：利用多媒体手段制作情景模型，展示本项目在不同自然条件下的别样风情（如白天、夜晚、云雾缭绕等）；同时利用声光电多媒体技术重点表现本项目的山水资源，如流动的活水、山间浮云、溪涧鸟鸣、儿童嬉戏等欢笑声等效果；（详见主体模型13、制作建议）电动分户型：洽谈区建议摆放迷你户型模型，客户可围坐在模型四周，模型展示台设计为自动旋转，可控制转动，以创新的展示方式吸引客户；（详见营销中心设计建议）,个性板房展示,邀请香港个性室内设计师，营造动人样板房。,利用硬件展示本项目的品质，建议采用高标准的硬件设施，如24小时集中热水供应系统，分户独立中央空调，新一代全方位智能化系统等。,工程样板房展示,园林展示：满目皆美,现场景观道路及其园林景观的营造。,水景氛围营造,眼观之处，魅力动人。,回归自然休闲活动,与水果园联系组织客户前去采摘热带水果，钓鱼等，充分享受都市繁华之外的另一种生活。,现场包装,现场一定要体现出艺术品味的包装气质。,现14、场指示,不仅起到指示作用，而且还要美观精致。,1、销售现场的“必杀”项目别墅产品的特性，注定了项目只能是少数人享受的；因此我们的销售接待就不象大众化的楼盘，会出现人头涌涌的场面，我们项目的客户是少而精，现场 的人流会相对较少；人流虽少，但目标客户群对于销售的贴身性、服务性会要 求很 高，因此在销售接待环境和线路的设计上，要符合目标群的个性 化要求。,2、销售接待线路的安排：销售接待中心外（停车场）接待前台 小型接待及展示 厅 第一、三维动画演示室（项目整体）第一、模型 展示室（区域环境）第二、模型展示室（社区）第二、三维动画演示室（会所、配套 建筑设计说明（展板、实 物）（上二楼样板区）装修材15、料展示墙 样板房 销 售洽谈区。,3、销售团队,服装风格统一、讲究;关键是工作人员的精神面貌和服务意识。,4、现场服务人员,吧台品质的保证现场客户服务经理,5、物管形象,按照国际标准“金钥匙”服务体系，进行星级酒店式物业管理。管家24小时值班制，每位管家负责照顾一定数量的业户，并在住宅大堂专设一个尊贵服务中心，作为管家们接待业主的窗口。“金钥匙”管家服务内容包括物业管理日常服务，如清洁服务、绿化服务、绿化设计、绿化养护咨询及绿化保养服务、公共秩序管理服务等，以及增值服务、特约服务、理财咨询、商务服务、健康管理服务、家居维修服务、社区文化活动设计等。,方案一：聘请品牌物管公司进行管理；方案二：发16、展商自己组建物管队伍，聘请品牌物管为物管团队进行高品质高标准的培训。,整合攻击战略2009年7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 攻击点1 攻击点3 攻击点6 攻击点9 攻击点12 酒店事件 大师事件 媒体事件 现场事件 销售事件“洲际签约”“大师观点”“联名推荐”“示范区开放”“一线别墅 限量发售”攻击点2 攻击点4 攻击点7 攻击点10 登记事件 冠名事件 航线攻击 专项推广事件“三亚展场 热带雨林文化节 联合旅行社 客户认购登记”“杂志广告”攻击点8 攻击点11 圈层攻击 产品攻击 攻击点5“高尔夫球会”“高端定制”岛外事件 推广 说明会“金茂大厦巡展”,感谢聆听,