1、房地产公司物业服务管理制度（装修、费用等）编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录第一章 物业概况3第二章 业户服务指南4第三章 业户接收所购物业入住流程5第四章 业户须知6第五章 物业管理日常服务25第六章 装修程序及装修规定34第七章 物业管理费用47第八章 物业服务手册之实施49第九章 常用通讯录52第一章 物业概况1.0简介由房地产开发公司和中物业发展公司联合开发。该项目位于金融贸易区，规划用地153.6亩。社区规划为连排别墅，空中花园，电梯公寓。整个小区依山而建，居高望远，建筑物错落有致，具有典型山地建筑风2、格。项目周边直接机场高速、长高速及多条城市快速车道，以社区为中心形成了优良的交通网络。随着市政规划的深入实施，北作为未来的行政、金融及商业中心，正是国际大都会形象的核心所在。而所属地块，由于机场路将其与普通住宅小区自然区隔，再加上与金紫山市级机关住宅楼、驻领事区、各类外商驻机构、新徒步商业中心、各类金融银行机构、公检法行政机构等为邻，因而具有优越的国际化素质。建筑总面积189612平方米，建筑密度20%，建筑容积率1.784，绿地面积42473平方米，绿化率60%，地下停车场面积9201平方米，汽车停车位426辆。小区配有儿童天地、老人休闲平台、青年健身中心、高档会所等，以及设置有小区宽带网等3、系统，使生活的艺术在诗一般的环境中完美再现。2.0物业管理公司聘请国际知名物业公司为小区提供物业管理实务。国际物业公司由香港的梁振英测量师行、新加坡的戴玉详产业咨询公司、以及英国上市公司DTZ组成，把三方各自在亚欧的优势联成一体，于二零零零年一月一日合并成立一家专业、全面的房地产公司，公司旨在为客户提供全球如一的高素质服务选择。在全球三十一个国家一百二十个城市雇有六千五百名员工，业务范围遍及欧洲、中东、非洲、亚太地区。在中国大陆，在北京、上海、广州、深圳、大连、天津、成都、杭州设有分公司。在香港、台北及中国大陆超过三十个城市管理着接近一千五百万平方米不同类型的优质物业及设施。第二章 业户服务指4、南1.0接到建设开发商通知后的业户，凭建设开发商签发的收楼通知书和业户联络资料登记表，到物业管理处咨询相关交接手续，同时签订区域防火责任书，临时管理公约（如前期售房时未签订）等，并领取相关表格。2.0交接验房业户持收楼通知书 ，由物业管理处工作人员陪同看、验房屋、办理交接房屋手续，抄写水、电、气表底数，填写单元验、收楼交接书。3.0收费开单业户凭收楼通知书到物业管理处财务部缴纳所收费用及预支费用，其相关费用交纳清楚后，物业管理处财务部将向其开具所收费用的发票、收据。4.0发放钥匙房屋验收完毕由业户签署业户收楼确认书，同时可领取钥匙。5.0验收遗漏申报及其它问题业户对验房交接中发现的房屋质量问题5、，填写遗漏工程记录表，进行申请登记、约定时间、限期整改。同时，业户应在其搬迁日程确定后到物业管理公司管家部办理有关搬迁手续。第三章 业户接收所购物业入住流程 业户 【1】 售楼部 【2】 管理处验收楼资料 【3】 验收单元并填写有关表格交回管理处送开发整改 不合格 【8】合格 【4】业户相关协议及填写有关表格 【5】 财务部收取入住相关费用交收完毕整理各种资料、表格交汇 【6】发放物业服务守则等资料 【7】签收钥匙及填写有关表格第四章 业户须知1.0总则1.1业户对其购买的物业（房屋）拥有占有、使用、收益、处理等权利（如房产权、出售、赠与、交换、遗赠及继承），但土地所有权仍归国家。1.2业户应6、按收楼通知书的约定时间，按时到物业管理处办理交收钥匙及所购物业等事宜。同时，业户应负责对其接收物业（房屋）的设备进行认真检验并核实所有设施、装修等是否合格，并在交接记录上签字认可。1.3业户在验收其所购物业（房屋）时，如发现遗漏或与您签订的购房合同有不相符合情况，请将遗漏情况填写在遗漏工程记录表中，于物业验收后七日内交物业管理处办理，本公司将根据表中有关遗漏或缺陷等问题，通过发展商向承建单位寻求解决（如非技术性问题，工作人员将以妥当方式向业户进行解释），逾期未申报遗漏工程记录表者则视为业户已确认其所购物业（房屋）之设施，设备及装修已经妥善，不必跟进处理。1.4业户所购的物业（房屋）仅作业主临时7、公约指定用途，而不可用作货仓，工厂或其它用途。1.5业户不可对其所购物业（房屋）作出任何结构及外观（如：窗户、阳台、外墙等）的人为更改，应维护其物业的外观整齐、美观。同时，不可霸占公共空间，妄顾公德。1.6业户进行装修、维修等工程，以不妨害其建筑结构、公共设施及他人权益为原则。进行该项工作前需先获得物业管理处批准，并缴纳有关押金及费用。1.7凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，物业管理处除要求停止及恢复原貌外，同时保留报告政府有关部门并要求其赔偿、罚款等权利。1.8空调应安装在规定的预留位置。2.0房屋建筑 房屋的建筑层高3.0m，屋顶采用平顶并有消防疏散平台，进户门采用金嗓子防盗门8、厂生产的高级防盗门，门窗为塑钢平开、推拉门窗，地面为水泥砂浆找平层，内墙采用水泥砂浆找平、钢护栏及扶手，外墙采用外墙真石漆涂料。根据户型建筑面积配置了不同的客厅、餐厅、厨房、卫生间和卧室，每种户型都融汇了我们对生活、事业的刻意追求，每种户型都能开窗见景。 室内和楼梯地砖地面上，不要残留洗衣粉和皂液，避免地面遛滑摔倒，造成人身伤害。 使用的塑钢门窗，绞链不灵活时，在绞链处滴点优质机油，即可灵活开启。3.0房屋结构3.1房屋结构形式为异形（框架）柱和六度抗震设防，结构满足国家现行设计规范和抗震设防的要求：施工中，通过施工单位、项目部技术把关，监理公司的严格监理及本公司的三重技术监督，以及市质监站一9、丝不苟的检查和质量评定，可安心使用，高枕无忧。3.2使用注意事项 观景大窗和观景阳台不要猛烈的撞击，尤其是小孩更要注意不要往外翻爬，避免伤害他人和自己。 楼地面（含露台、阳台）的承载力是有一定限度的，故在使用中不应将超常重物集中堆放。 未使用燃气炉时，应将燃气阀门关闭。 全家外出时，将室内防盗装置（选配红外线探头）上的ON/OFF钮按下，或通过遥控器进行布防；当回家时一定要撤防后再开门，以免误报。4.0防盗系统4.1进户门安装的是金嗓子防盗门厂生产的高级双层防盗门，夹层内有填充料充实，免去敲门咚咚的响声，并在门的一侧安装有电子门铃，让人感受到体贴入微。4.2室内安装了可视对讲电话，对来访者门卫10、要求与业户对话，您可通过荧光屏识别对方身份，确定是否让其入内；另外，可通过此电话与楼宇监控中心直接对话。4.3室内别墅区设有一套家庭安保系统，根据户型设计留有红外线监控探头装置，选配到探头后，在外出时，可按下室内机的ON/OFF钮，或通过遥控器进行布防。此时如有非法侵入您的防区将会报警，报警信息会自动传送至管理公司，服务助理人员接警后，在第一时间内赶到报警点进行处理。当您回家时一定要先撤防再开门，以免误报（此系统设备的使用请阅产品说明书）。4.4室内设置有一个紧急按钮，为遇意外情况或需要求助时，只需按下铵钮，服务助理人员将会在第一时间内赶来救助。 为了保证你能方便、正确地安装使用防盗系统，请你11、在开始装修时与物业管理处联系，物业管理处将派专业技术人员到现场对防盗系统的安装给予指导。4.5注意事项： 电子门铃使用直流5#干电池，响声渐小时说明电池电压较低，将室内门铃凸出部分轻轻向外拉动，即可更换电池。 家庭安保系统的开关使用手动方式。可视对讲电话的荧光屏用干布擦净表面，请勿使用挥发油、稀释剂，及硬物刮伤或擦伤。 紧急按钮禁止小孩玩耍，避免出现误报，影响救助。5.0水电气配置5.1给排水系统室外总平面给水管选用孔网钢带塑料复合管，室内选用川路厂的PP-R管，特点：采用热融连接，无污染，耐压高。5.2注意事项 如您家冷热水混合龙头在开始使用时水量小，请用扳手将水嘴取下，有可能水中杂物堵塞了12、滤网，将滤网拆下清洗，重新装好即可恢复正常出水。 冷热水混合水具在使用时不应用力过重，否则会损坏阀芯，或造成漏水；冷热水混合龙头、坐便器或接水管若出现漏水时，使用工具或直接将角阀向反时针方向旋转关闭，然后再维修和更换。 角阀、洗衣机或拖布池专用水嘴若出现漏水时，则请在水表处关闭室内总阀，进行检修。 地漏返臭（夏季较为突出），请检查地漏水封盖是否盖好，或水封圈内的水是否蒸发干了，若是无水则加水在水封圈内盖好即可。 排水时不能拆除地漏栅格和水封盖，以免杂物、线团和发丝挂在管道壁边造成堵塞；使用后的卫生巾不得置于下水管内排走。 台盆不排水时，首先检查台盆下的P型排水管存水弯部份，拆除存水弯管，看是否13、在此有杂物堵塞；若下段堵塞，或地漏排水不畅，不得使用电动疏通器或金属条用力下通，避免造成管道破裂，而应通知物管公司派人清理。 如你家水具出现不出水情况，请检查水表前阀门是否已打开，台盆或其它洁具下的角阀是否已打开。5.3自来水由中法供水公司输送自来水，通过二次加压到各户。5.4燃气为凯源石油天然气公司输送的天然气。若气表或表前管道出现故障，我们会及时与燃气公司联系排除故障。5.5电由供电局供电，实行一户一表制。每户配置10-40（A）三相电表，别墅、跃层为1060（A）三相电表。屋内只安装一个弱电箱，强电箱根据户型不同分别设置。当室内开关、插座均无电，或其中一回路无电时，请检查户内配电箱门内断14、路器是否跳闸，若断路器置于OFF处，将它上推至ON即可；若推上仍然跳闸，可检查此回路的断路现象，判断故障原因，若是不能排除，则可报请物管公司维修（装饰更改了线路，或更换了开关插座不在此列）。室内增设照明和插座请在室内就近处的照明、插座接线盒内搭接，不得从户内配电箱内搭接；增设的插座不能在照明回路中搭接，避免出现家用电器漏电造成的危险。配电箱的门锁钥匙由物管公司专业管理人员保管，需要在配电箱内检查时，请通知物管公司专业人员维修。6.0综合布线系统 小区的综合布线系统是采用高质量的标准线缆及相关插件，在建筑物内组成标准、灵活、开放的传输系统，它既可以传输数据、语言图象及其它控制信号，又可以与建筑物15、外部的信息通信网络互连，因而成为一种能够适应信息网络时代的建筑物“信息高速公路”，它是智能建筑的必备基础设施之一。7.0安全、防火管理规定7.1小区内所有常住人员，入住时均需到物业管理处保安部办理业主出入卡，填写有关业户资料。业户雇请保姆或临时人员需到物业管理处保安部登记并办理临时出入证；若属市主城五区外人口还应到有关部门办理暂住人口登记证。7.2外出时请妥善收藏贵重物品并锁好门窗。7.3小区内不得留宿不明底细的人员。7.4不得聚众赌博、打架、斗殴、严禁卖淫、嫖娼、吸毒和租售违禁出版物。7.5严禁移动、拆除、破坏消防设施。7.6严禁在小区内燃放烟花爆竹，请安全使用水、电、气等设备、设施。7.716、严禁携带枪支、弹药等危险物品进入小区。7.8大件、贵重物品离开小区须持有关证明到物业管理处保安部办理有关手续后方可放行。8.0公共设备、设施管理8.1任何人不得损坏和擅自改动公共设备、设施，违者赔偿；情节严重者将承担法律责任。8.2公共设备、设施更新所发生的费用，从受益人的公共设备、设施维修储备基金中支付；若维修储备基金不足，其不足部分由受益人按建筑面积或管理份额分摊，并重新交足规定的维修储备基金。9.0水、电、气使用管理规定9.1不得擅自改动原设计安装的给排水管道、阀门、主供电线路，若确需改变，应向物业管理处工程部申报批准后，按相关规定实施。9.2严禁改动燃气管道。9.3下水道造成堵塞、室内17、线路、燃器具等出现故障，切勿擅自拆卸作业，应及时向物业管理处工程部提出申请，由专业人员进行维修、更换，其所发生的费用由业户自理。9.4擅自维修和更换水、电、气设备、设施造成经济损失和人身事故，责任者自负。9.5不得损坏水、电、气等计量设备，违者按有关规定承担责任。9.6安装空调和大功率家用电器必须到物业管理处工程部申报，获准后按相关要求实施，严禁超负荷用电。9.7请按时缴纳水、电、气费。10.0电梯使用管理规定10.1进入电梯内禁止吸烟、吐痰、涂污和乱扔杂物。10.2禁止儿童在电梯附近嬉戏玩耍，儿童乘电梯，应由成年人陪同。10.3不允许装运易燃、易爆危险品，如遇特殊情况需经物业管理处管家部批准18、，并采取安全保护措施，有专人护送方可装运。10.4不允许客梯搬运货物、垃圾等，如特别需要，应报请物业管理处管家部同意并专人监督使用。10.5不允许开启轿箱顶部的安全窗和安全门以作装运物品等用途。10.6乘电梯时，不可将身体倚靠轿门，进出时不允许长时间站在门洞中间，以免阻挡电眼。10.7电梯出现下列故障，应及时报告物业管理处管家部：门的开和关失去控制；运行时有明显的速度异常；运行时有异常的振动和响声 ；有漏电现象。11.0电信、电视、网络使用管理规定11.1严格遵守邮电部门关于电话安装使用等有关规定。11.2收视设施已接至各户，不得再安装任何室外天线和擅自更改线路、插座位置及数量。11.3不得更19、改网络系统的线路。11.4网络系统的维修，请及时向物业管理处工程部提出申请，严禁私自维修。11.5网络浏览，请按系统提示正确操作。11.6请按时缴纳电视收视费和网络使用费。12.0环境、绿化管理规定 12.1请您将生活垃圾袋装好后每天早上10:00前、中午2:00前、晚上8:00以前放于户外规定地点；装修垃圾亦应放于小区指定地点。12.2请勿将杂物投入下水道，否则发生堵塞由责任者自费疏通。12.3请勿随地吐痰和乱丢杂物；所有废弃物品应自行予以妥善处理，不得造成环境污染。12.4请爱护环卫设施，损坏者照价赔偿。12.5屋顶平台绿化、美化应符合小区整体环境要求。12.6不得在单元内饲养家禽、牲畜或20、任何宠物，但领有政府有关饲养宠物的许可证及健康证明书并得到管理者书面许可者除外。已获准饲养的宠物必须在饲养人的监管下（栓养）方可使用公共地方；若宠物对物业内行人造成伤害或对公共设施设备造成损坏及污染，其主人须承担完全责任。12.7为保持环境宁静，业户请勿在晚上10时至上午8时期间玩弄乐器及音响器材等，甚至搓麻将或其它发出噪音的消遣，以免滋扰邻居，引起纠纷。12.8严禁乱刻、乱画。12.9严禁破坏绿地、花草树木。13.0交通管理规定13.1所有车辆未经许可，不得进入本物业管理小区范围。13.2进入小区内的车辆必须服从安全人员的管理停放到车库内，并按规定的线路限速行驶，不准鸣笛，严禁乱停乱放。1321、.3业户的机动车辆和非机动车请到物业管理处保安部办理登记手续，领取有关证、卡。13.4外来车辆进出小区时，请在门卫处登记，由门卫处指定车辆停放车库的地方。13.5车辆停放后，请锁好门窗，贵重物品请勿放于车内，由此造成的损失由车主自负。13.6漏油、漏水的车辆不得进入停车场（库）。13.7如原有登记车牌号码有变动，请到物业管理处保安部办理变更登记。14.0紧急情况处理14.1如发生火警，情况许可下，请尽量进行下列步骤以挽救或减轻灾害：保持镇静；拨打119电话；打破就近的火警铃玻璃；通知物业管理处或就近人员；关闭电力总闸 ；用灭火器灭火；勿搭乘电梯；尽量贴地爬行，用湿布遮面；如身处火场上层，应寻找22、就近消防通道逃往下层。14.2如遇天然气泄漏，应尽可能按以下方法采取措施：若您身处现场，应立即关闭随身一切电器（如：手机、BP机等）；设法通知物业管理处或就近人员，做好消防安全预防措施；在不危及您人身安全的情况下，请尽量将现场附近的门、窗立即打开；切勿开关任何电器设备（如电灯、门铃等）；在安全及可能的情况下，对受害人员提供帮助；请立即离开事故现场。14.3如遇大风、雷暴，请做好下列措施：不到户外走动；关好门窗；不接触金属器械或设备；不使用有线通讯设备。14.4停电注意事项：立即向物业管理处监控中心报告；保持镇定，避免使用明火照明；必要时准备手电、应急灯等放于室内，以备偶然停电；停电时，请勿使用23、电梯；14.5遭遇盗窃或抢劫的防范及处理：如遇盗窃或抢劫，请就近向物业管理处保安部报案并保持现场；如有可疑事件，请立即通知就近安全服务助理；如发现窃贼，请立即通知就近安全服务助理，并协助扭送当地派出所；尽可能地与安全人员配合，并请尽量准确详细地叙述、记录事件。14.6伤病人员急救：家中若出现急性伤病人员，请按一下家中紧急按扭或电话与物业管理处监控中心联系请求援助；及时采取自救措施；如遇心脏病人，让其保持镇定，免受刺激；必要时拨打“120”，并准确详细地叙述伤病人员住址和联系电话。15.0需要维修的情况 塑钢门窗关闭不严，胶带脱落。 天棚抹灰脱落。 管道堵塞，排水不畅。 墙、地砖空鼓、起翘。 室24、内配电箱断路器无电。 厨房煤气泄漏，泄漏装置失灵。 楼地面或管道浸水。 家庭安保系统失灵。 可视对讲电话无声无影。 综合布线紊乱。 光纤电视无信号。第五章 物业管理日常服务1.0安全保卫1.1小区实行封闭式管理。1.2实行24小时红外监控、门岗和巡视制度。1.3对外来人员、车辆实行登记及凭证出入制度，并在小区内设有警戒点。 1.4对各重要部位、公共场所进行监测，并做好值班记录。1.5注意发现问题和可疑情况，及时采取有效措施进行解决。1.6实行区域防范和周界巡逻相结合，确保安全。1.7监控中心实行专人管理和定期检修，使其始终保持良好工作状态。1.8如发生一般违法行为，组织力量进行调查处理，对发生25、的刑事案件或民事纠纷，协助公安机关侦破处理。1.9配合当地公安部门和办事机构做好社会治安综合治理工作。2.0消防管理2.1定期检查、测试自动报警器和灭火系统，防、排烟设备和消火栓等，对于失灵或损坏的消防设施设备，及时予以维修和更换。2.2严格控制易燃、易爆、有毒等物品进入小区范围内，严禁焚烧可燃物品和燃放烟花爆竹，对吸烟、用火、用电、用气加强管理，杜绝一切火灾隐患。2.3定期举行消防知识宣传，贯彻消防法规，提高消防意识，提高消防责任制，层层落实，责任到人。3.0房屋及设备、设施的维修、管理3.1保障房屋完好无损，定期检查、维护，做到维修及时，保质保量。3.2保障所有设备、设施（智能网络综合布线26、闭路电视、通讯线路、供电、供气设备和线路、给排水系统、消防设施、监控设备等）始终处于良好的运行状态。3.3所有设备、设施均由专业技术人员定岗负责，一遇故障，及时排除。4.0环卫、绿化管理4.1小区内道路、楼道、绿化带、园艺设施、水景、广场等公共区域实行专人负责，定时打扫，垃圾清运及时。4.2排污、排水管道定期疏通，保障畅通无阻。4.3搞好公共绿化，保护优美环境。4.4确保公共区域内无污物、杂物，保证环境清新、整洁。4.5做好灭鼠、灭蚊等除“四害”工作。5.0车辆管理5.1设立行驶路线、限速标志及相关装置。5.2进出车辆实行严格的自动化管理。5.3专人指挥停放车辆，保障车辆停放有序，进出小区畅27、通无阻。5.4控制易燃、易爆等危险品进出停车场，确保安全，杜绝事故隐患。6.0综合服务6.1本物业管理公司除为业户提供安全、车辆、绿化、卫生等高标准服务外，还将根据业户的需要，逐步提供下列服务：有偿（收费）服务：a 家居设施维修包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修等。b家居清洁服务包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。c 家居杀虫服务包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。d 家政服务包括：提供私人管家、秘书、保卫、保姆、家教、绿色植物租摆服务、私人PARTY准备、衣物及家居用品的洗涤服务，以及提供文书文件打复印、装订、传真、翻译等商务服务。e租28、赁服务包括：物业出租、转让、市场调查。无偿（免费）服务：A、下列服务项目由管理公司代为联系、组织相关公司及服务机构进行服务，管理公司不另加收服务费：家电维修保养；冷气机月保；代为洗衣服务；代为订票（类似酒店商务中心的服务）；送餐服务；代为提供鲜花、礼仪服务；家居室内设计、装璜；家居布艺设计；家居绿化设计；保险业务；法律咨询；私人健康护理；旅游咨询（包括：旅游景点路线介绍、代办签证等）；汽车美容（包括：汽车清洗、打腊、吸尘、洗车、厢、装饰等）。B、下列服务项目由管理公司直接提供的服务，管理公司不另加收服务费：免费为业户提供水电气室内安全检查；免费为业户提供电脑网络系统检查；免费为业户提供厨卫下水29、管道、排烟管道检查；免费为业户提供灯泡、小五金件的更换工作，有关零配件由业户自己购买或由管理公司按成本价收取；免费为业户处理多余大件家具或弃置对象；免费为业户递送大件包裹到户；免费为短期外出的业户提供单元安全管理；免费为短期外出的业户提供宠物，观赏动物等看管服务，有关食品及用品由业户自己购买或由管理公司按成本价收取；免费为外出业户提供邮件、信函保管服务；免费为业户提供方便:借用小型常用维修工具给有需要的业户。6.2有偿服务项目及收费标准（计价单位：人民币元）序号维修内容单位人工费单价材料费(按市场价)备注一电气维修材料自备1换日光灯管支免材料自备2换日光灯起辉器只免材料自备3换日光灯镇流器只免30、材料自备4换普通灯泡只免材料自备5换配电插座开关只免材料自备6换电烤箱灯泡只5.00材料自备7换空气开关只10.00材料自备8基本电力检查次10.00材料自备9检查电话线路次10.00材料自备10换电话插座只免材料自备11换电视终端插头只免材料自备12修电源接线板只5.0013普通灯具安装套20.00灯具材料自理14安装豪华吊灯套50.0015调频电视次免二门窗维修1换大门铰链（木质）副20.00序号维修内容单位人工费单价材料费(按市场价)备注2换门吸副免材料自备3安装拉手只免材料自备4换厨门铰链（木质/塑质）副15.00材料自备5换防盗扣副免材料自备6安装猫眼只免材料自备7换信箱锁把免材料自31、备8调换窗扣只免材料自备9调换门扣只免材料自备10换大门（木质）扇20.00材料自备11换门锁套5.00材料自备12换锁头只5.00材料自备13换闭门器副5.00材料自备14调换窗帘龙骨米6.00按市场价15更换玻璃块10.00小于1平方米16维修窗门扇8.00三洁具维修1安装浴帘杆根5.00材料自备2安装毛巾架(单根)根5.00材料自备3安装毛巾架(组合)套10.00材料自备4更换龙头阀芯只10.00按市场价5更换龙头只5.00按市场价6更换台盆只25.00材料自备7更换马桶、水箱套50.00材料自备8维修水箱只10.00换零件另计9更换马桶盖板块5.00材料自备10疏通马桶拆装套20.0032、80.0011疏通浴缸排水只20.0080.0012疏通脸盆排水只10.0040.0013疏通地漏只10.0040.00四厨具维修1换天燃气橡皮管根免材料自备2水龙头小修支免换小橡皮3换天燃气开关只5.00材料自备4检修排气扇台10.00换零件另计5更换磁砖5.00材料自备55m2以下序号维修内容单位人工费单价材料费(按市场价)备注6检修脱排油烟机台25.00换零件另计7更换水龙头只5.00材料自备五其它1安装门挂钩只免材料自备2挂画（1.0m1.0m以下）幅10.00材料自备3挂画（1.0m1.0m以上）幅20.00材料自备4铺设地毯m210.00地毯自备5平顶粉刷m25.00材料自备6内墙33、粉刷m24.00材料自备7修理地板m210.00材料自备六家政服务1地板清洗20平方米间15.00一般清洗2地板清洗20平方米间20.00一般清洗3地板打固体蜡m24.00含材料费4地板打水晶蜡m25.00含材料费5毛晴地毯清洗m23.00含材料费6羊毛地毯m25.00含材料费7代订机票、火车票次免提前三天通知8代叫出租车次免9电话叫醒服务次免10钥匙短期托管次免11投递信函、信件次免12借常用工具次免13卫生间清洗间/次50.00浴地、马桶、镜子、地面、墙面等14厨房清洁间/次30.00地板、墙面、盆、柜等15抽油烟机清洗台20.0030.0016排气扇清洗台20.0017冰箱除霜清洗台2034、.0018微波炉清洗台10.0019煤气灶与烤箱清洗台15.0020厨柜清洁套20.00序号维修内容单位人工费单价材料费(按市场价)备注21玻璃清洗m23.0022家具上蜡套30.00标准5件套23单人沙发清洗只30.00皮制上蜡24三人沙发清洗只50.00皮制上蜡25全套清洁卫生100平方米每月600.00每周二次26露台清洁（大）次30.0027阳台清洁（小）次20.0028电脑打字（A4）张5.0029复印（A4）（B5）张0.5030复印（A3）张1.0031资料翻译100字3032私人PARTY策划、组织准备次材料自备33衣物/家居用品代洗、代送件免送出洗，人工费免，另议34代订、送35、鲜花次免35代购、代送粮油、副食、蔬菜等次免编制说明：1、表内人工费单价可根据业户意见双方议价或进行适当调整。2、材料费价格根据实际安装的品牌、国产或进口和市场价波动而定价和调整。3、物业管理处未储备的材料将按市场价加收5%的购买、运输费。4、材料品牌将根据业户使用的品牌来购置,以上备注中所列材料品牌及费用仅供参考。6.3服务质量要求A. 服务基本原则a 对业户一视同仁，不分种族、民族、国别、贫富、亲疏 ，不以貌取人；b. 礼貌待人，对业户礼貌、热情、友好；c. 诚信无欺，对业户诚实，公平交易；d. 尊重民族习俗，不损害民族尊严；e. 遵守国家法律、法规，保护业户合法权益。B. 服务基本要求a36、. 服务人员统一着装，挂牌上岗，仪容仪表端庄、大方、整洁，符合上岗要求；b. 服务人员表情自然、和蔼、亲切，提倡微笑文明服务；c. 举止文明、仪态端庄、主动服务，符合岗位规范；d. 语言文明、礼貌、简明、清晰；e. 对业户反映的情况及提请咨询的有关问题，耐心解释及时处理，不推诿应付。第六章 装修程序及装修规定一、二次装修程序所有业户在装修前均须留意并遵守以下条款。1.0 单元移交1.1 业户正式签署购房合同后，根据合同约定的入住日期至管理处管家部办理收楼。收楼时，业户应全面查验单元内的设施、装饰和附属物是否完好，领取单元钥匙，在管家部提供之物业交收表上签字认可。1.2 业户若发觉其单元之设施、37、装饰和附属物有损坏和缺陷之处，请在物业交收表上注明，或于收楼后七日内以书面形式通知管家部，以便管家部尽快安排开发商施工单位整改或替换。逾时之报告,将视为普通物业报修，管家部将按报修制度进行维修。2.0 装修申请业户需填妥及交回分发之装修申请表及装修管理协议予管家部。3.0 装修图则及更改工程为保证公共设施及结构安全，业户必须按政府消防部门之规定向管理处呈交两份其单元之装修图则、装修用料及机电技术资料等予管理处审批，未得到管理处管家部书面批准前，任何时候有关之二次装修工程不得开展。3.1 则之需求详情如下：3.1.1 室内平面图清楚显示：室内平面之布置。任何重型装置达到或超过规定重量，并标明有关38、装置之尺寸、重量等详细资料。任何提升地面工程。任何附加之卫生间。室内装饰大样图。3.1.2 电力分布图及简图清楚显示：总配电盘，分区配电盘之位置、类别和功率。3.1.2.2 总耗电量之计算。3.1.2.3 总配线图、简图并具备详细技术资料。3.1.3 给排水图清楚显示：给排水管之接驳位置及水管之尺寸。水管之管线分布图。卫生间地面所采用防水物料之详情。3.2 业户须填妥及交回分发之装修技术资料表格，并与装修图则一并交回管理处。4.0 装修管理费及押金4.1 业户须在装修工程开展前由装修单位向管理处支付装修管理费及押金。4.2 装修完工，验收合格后三个月，经工程部审核，押金在扣除一切应付费用后（如39、有）将不计利息发还予有关装修单位。5.0 业户聘用装修承包商装修工作开展5天前，业户与其指定之装修承包商向管理处提供营业执照、资质、负责人及装修人员身份证复印件、照片2张，必须与管理处签订装修管理协议及填妥所有参与装修工作人员名单并交回管理处，业户须保证及指示所聘用之工人在执行装修工程时与工程部员工充分合作，以免影响日常操作。业户指定聘用之装修承包商必须持有政府有关部门规定及认可之有效施工营业证明文件，方可展开其装修工程。装修工作开展前，所有施工人员需向管理处申请工人出入证，每个出入证押金￥_20元_，遗失补办20元/个 ，同时应按装修的建筑面积缴纳装修施工单位装修施工单位管理服务费。在进入物40、业范围时，工人必须佩带临时出入证，但管家部有最终决定权可以不批准持证人士进入小区工作。工人出入证于施工工程完毕离开时须交回管理处保安部，遗失扣发每个￥_20元_，押金于工程完毕后发还施工单位。为确保所有公共设施能正常使用及避免系统受到有意或无意破坏，所有有关电力分布系统及给排水系统之增加、删除及改动等工程或其他与物业系统连接上的工程都必须由管理处批准。有关各业户需注意并向管理处申请的有关设施及系统，详列如下：5.1 电力分布系统5.1.1 临时电源安装包括电表、临时线、开关插座组合等。5.1.2 永久电源之安装、走道吊顶内电线槽（如需要）等。5.2 公共天线系统有关接驳电视系统现已从弱电间接驳41、到业户单元内。如业户需要另外增加其它接收天线须报管理审批，同时须报有关政府职能部门审批，在得到管理处同意后方能安装。5.3 给排水系统5.3.1 墙身开孔以便接驳排水管穿越及其修补。5.3.2 在排水管及给水管安装接驳口以便业户自行接驳。5.4 电话5.4.1 由弱电间至单元内电话系统之线管或线槽。5.4.2 电话线路之接驳（由电话公司执行）。5.4.3 室内电话系统线管之布置及安装由业户自行安排，但须符合电话公司的穿线要求。以上工程必须由管理处批准后及聘用合格之承包商执行。6.0 二次装修流程图业户二次装修流程图业户申请室内装修1缓批准管家部2工程部3批准保安部4财务部5施工7工程部负责检查42、及监督工程6向管家部申报完工8管家部、工程部、检查单元装修检查单位9退还押金6.1 业户在二次装修前，须向管家部领取装修申请表提请。6.2 向工程部提交有关资料及图纸。6.3 获得上述部门批准后，在管家部办理装修手续，签订装修管理协议，填写相关表格。6.4 获得上述部门盖章及批阅后须拿取有关证明到财务部交付以下款额： 装修押金；6.4.2 工人出入证押金； 装修施工单位管理服务费（按装修的建筑面积计收）； 购、租灭火器费用（如需要管理处代为购买）； 建渣清运费。6.5 一切文件及款项缴交及审批后，管家部发放装修许可证、工人出入证。6.6 施工期间，由管家部/工程部共同监督及检查整个工程；另业户43、向管家部提交以下申请表：货物出入放行申请表大件货物出入放行/使用电梯申请表装修期间加班申请表6.7 施工完毕，装修单位申报完工：管家部/工程部进行验收/填写验收表施工单位提交竣工图6.8 财务部：退回工人出入证押金（待施工单位交回许可证及出入证）退回装修押金 （视施工情况及有否损坏公共设施及公共地方）7.0 总 结最后，管理处再次提醒各业户只在下列情况下，装修工作方能展开。管理处已书面发出批准“装修许可证”。所有有关费用已经缴付。所有工程并没有和国家建筑标准有任何抵触。签订“装修管理协议”。遵守“装修守则”。二、装修守则业户必须督促其承包商的施工人员在装修时留意及遵守以下规则：1.0 装修时间44、1.1 避免装修噪声影响其他业户的学习和休息，装修时间规定如下：1.1.1 周一至周五08：0012：00，14：0019：00为正常装修时间，在此期间可进行有噪音及异味之装饰、装修。1.1.2 周六、日原则不予装饰、如属收尾（无噪音、震动及异味等）工程，可根据施工项目提前向管理处提出书面申请。 国家法定假日（元旦、五一、十一、春节）期间一律停止装饰、装修。1.1.4 每日装饰、装修时间不得超过9小时，除正常装修日之外，其余时间需超时工作须事先向管理处提出书面申请，获批准后方可加班。1.1.5 凡属超出正常装饰、装修时间之外提出的加班申请时间，均应属于无噪音、无震动、无强烈气味或对其他业户滋扰45、的工程，如有违反，管理处有权让其停止施工和处罚违约金。2.0 装修注意事项2.1 装修方案不能自行确定，否则施工不当破坏结构安全，造成漏水、电源断路等，导致不能正常使用和影响他人房屋的使用。请在装修房屋时，事先征得管理处的同意，需要改变房屋结构时，必须报经所在区房地产管理部门审核。2.2 装修施工不要自行组织非专业人员和无装修资质许可证的单位承揽，避免施工不当造成房屋危害，破坏房屋各类设施，日后无法维修。请委托专业装饰公司施工。2.3 不得在砼墙、板、梁上打洞，不得改动外墙观感；不得在楼地面（找平面层除外）上凿槽敷设管线，以免破坏结构安全。2.4 改动线路，在天棚、墙和地面上凿孔应在物管专业人46、员的指导下施工，否则会破坏室内设施的管线，影响正常使用。2.5 燃气表及管道不得改动，否则会造成漏气，带来火灾或危及人身和财产安全。2.6 墙上凿槽应避开管线、承重砖墙，横向不得水平凿槽，宜采用斜线凿槽，深度不大于30mm，否则会给结构安全带来隐患，破坏室内设施。2.7 室内管线敷设较多，对弱电部分的防盗、综合布线、光纤电视、通讯线路、燃气探测报警和计量等系统不得改动，以免造成系统破坏和无法使用。2.8 电源线路的增改不得在表前进行，只能在室内接线盒中搭接，否则会导致计量系统的紊乱和影响公共环境。2.9 安装厨、卫墙、地砖或卫生洁具，应保护好已施工的防水层，若有损伤作好止水处理，不得造成漏水，47、影响他人的使用或间隔墙另侧潮湿，影响使用。2.10 室内下水管道留有检查孔，不得封闭、拆除，不得改小管径或置于墙内敷设；屋顶下水的排气管不得堵塞，否则会影响正常使用。2.11 装饰废弃物（如：建渣、油漆废料和生活垃圾等），不得倒入下水道内放水冲洗，杂物会沉淀在管道存水湾处或管壁粘有凝固物，避免造成管道堵塞，影响正常使用。2.12 露台、阳台不准封，且露台、阳台和窗外不得安装防盗网。2.13露台、阳台不准封，且露台、阳台和窗外不得安装防盗网。3.0 结构地面/分隔墙卫生间、厨房及阳台地面和墙身现已做好防水，请业户在装修时不要破坏这些地方，否则造成楼下漏水。不得在结构地面及分隔墙进行挖空、钻孔等破48、坏性工程。此等工程如造成漏水情况，业户需为此等行为负责。4.0 改建及还原工程业户在装修中不得损坏承重梁、承重墙和防水部份，如业户有上述行为，管理处有权要求业户对所有装修工程进行更改或还原，如该工程影响楼宇设施、装修结构，即使该工程在管家部批准下已完成，管家部会发出书面通知，业户须在一个月内完成此等工程及缴付有关费用。如业户未能在指定时间内完工，管家部会安排该项工程而所需费用将会由业户承担。5.0 外加设备/物件等在未得到管理处事前批准之前，业户不得任意安装诸如空调机、花架、天线、雨篷等物件于楼宇外墙及屋顶之上。室外机的穿墙孔必须在管理处指定下进行作业，并妥善处理好冷凝水的排放位置，安装好以后49、恢复外墙色调，保持外墙的美观统一性。6.0 防盗窗、遮雨棚住宅配备有先进的防盗系统和露台设有足够的排水系统，为了保证外观完美和统一，请业户不要安装防盗窗、遮雨棚。7.0 大门灯饰所有走廊及楼梯均已装上足够灯光，为保持走廊之观瞻起见，业户请勿在大门及走廊加设任何灯饰。8.0 广告招牌在未得管家部批准前，为保持小区生活舒适，业户绝对不得展示、悬挂任何带有广告性质的招牌（包括窗户内部）。9.0 物业公共设施活动检修口、渠盖、门、百页等都不得安装或放置任何物品以影响正常开启。请勿把装修垃圾及装修建材堆放在公共区域，以免影响其他业户的行走和阻碍消防。10.0 排水系统10.1 业户不得对楼宇公共设施的消50、防栓、设备及其它设施等作出或增加接驳等工程。业户不得倾倒污水于公共地方或其他排水设备等。并须对此行为所作出之破坏而进行赔偿。10.2 业户在进行卫生间、厨房装修中，凡是落水管上有检查口的地方，业户应留出检查口的位置，以便于管理处维修。10.3 现水管其材料为PP-R能承受1.2MPa的压力，请业户勿随意取掉。11.0 室内环境业户需对其装修所带出之影响及其装修而造成单元内室内环境之改变而负责。12.0 消防安全在装修工作展开前及在装修期间，业户必须在施工现场放置最少一个手提式灭火器。灭火器数量按单元大小而有所增减。基本上要求单元内每一百平方米便需放置一个灭火器。所有购、租此等灭火器的费用将由业51、户承担。如采用挥发性油漆或易燃液体须提供排气扇，将室内的气体排出户外以免引起火灾。如需动用明火、烧焊，须提前向管家部申报。不准在动用明火时，同时使用易燃、易爆物品。13.0 装修材料的搬运和垃圾清运13.1 业户的装修材料、工具、垃圾和废料等不得堆放在公共部位。运送时应将垃圾、废料用袋装好，严格按照管理处指定的线路行走，对经过的走廊的地面和墙面应采取适当的保护措施，若有损坏或污染，必须负责修复和清洁，并赔偿相应损失。业户的装修材料业户应自己加强管理，避免丢失。13.2 业户需按规定自行安排把装修产生的垃圾和废料等运送到管理处指定的垃圾收集站或委托管理处处理。13.3 若有货运卡车装卸货物，必须52、事先通知管理处，经管理处同意后方能驶入，装卸完毕后迅速离开，尽量减少对其他业户的影响。13.4 凡是楼梯过道上有绿化和提示牌的地方，请业户搬运物品时要小心，不要损坏。14.0 政府法例业户需对其装修所涉及有关政府部门审批的项目自行申请并遵守各部门发出之指引和规定。15.0 装修施工人员纪律业户需对其聘请的装修承包商所有施工人员的行为加以约束并负责，施工人员必须遵守有关管理规定。15.1 装修人员进出物业区域必须凭装修工人出入证，严禁装修人员家属进入物业区域。15.2 装修人员不得在物业区域内饮食、留宿，更不能酗酒、赌博及进行其他违法活动。15.3 装修人员必须统一佩戴出入证，并尽量保持衣装整齐53、，不得赤足、赤身，不得随地吐痰；不得在公共区域抽烟，不得大声喧哗打闹，不得乱扔垃圾。15.4 装修人员须文明使用卫生间，防止卫生间下水道堵塞。15.5 装修人员严禁进入除装修单元和指定通道以外的公共区域及其他单元。15.6 装修人员运送货物、垃圾时如遇其他客户，必须礼让，避免弄脏他人衣物。15.7 装修人员离开装修单元时，须关闭所有单元门窗、水龙头、电源开头。15.8 装修人员不得在装修区域抽烟，严防火灾。业户需对管家部颁布的装修管理规定熟悉及遵守。管家部有权对违反规定者要求停止工作及截断其单位之电力供应。管家部不会对此行为所引起的其他后果负责。第七章 物业管理费用1.0为保障各业户在所购物业54、的长远利益，以达到其投资保值增值的目的，各业户应严格按照业主临时公约中有关约定，承担其物业的保养、维修及日常管理相关费用，以及业户名下单元需付的税项、水、电、气、视、讯等费用，有关大修理基金、公共设施费用、押金和其它应分摊的费用。同时，物业管理和其它公共区域的保养、清洁、维修、照明、垃圾清理以及消防、安全自动系统的检修保养等费用。此外，物业管理处的行政及管理费用和员工的薪金、福利等亦包括在内。所有支出均由各业户按比例分摊。2.0管理费是保持业户所属物业正常使用的必备条件。故各业户务必按规定准时缴纳。管理费用将以人民币为结算币种。其收取方式包括：2.1现金；2.2转帐支票；2.3银行代收。3.055、业户应于每月一日至十日内或之前缴付当月管理费，每逾期一日将加收应付金额的千分之三（3）作为滞纳金；逾期一个月或以上仍未缴清者，物业管理处将采取包括（但不限于）停电、停水及法律等措施，直至业户缴清所欠管理费及滞纳金为止。4.0业户入住时须按临时管理公约规定预缴管理费费用（金额相等于该单元的3个月管理费），物业专项维修基金及其它由物业管理处制定的合理费用，按临时管理公约及相关规定执行。5.0如公共设施/小区道路等大型工程费用，应按比例由各业户共同分担。6.0管理帐目收支情况将由物业管理处按时公布。若管理费不足应增付各项开支时，各业户须按比例支付未足之数。若有盈余，则拨转至下年度帐目。7.0各业户如56、有业权更改，请及时以书面形式通知物业管理处。其管理费及其它有关费用押金可转名予新业户，各业户应于业权转让时将有关费用结算清楚。第八章 物业服务手册之实施业户部分或全部实施此物业服务手册相等于对此手册之条款全部接受。管理处保留解释及修改条文及规定的权利，一切修改将会书面通知各业户垂注。对此手册及其他事项需要协助，请联络物业管理处各所属部门。联系电话：尊敬的业户，欢迎您入住，请您在入住中仔细阅读物业服务手册，为了您的家人、整个小区的安全，确保物业保值、增值，请您理解、配合、支持房地产公司物业管理处的工作。第九章 常用通讯录1.0物业管理处地址：市北区红锦大道金山路3号电话：传真：邮编：2.0紧急电话：查号台-火警台-报警台-医疗急救-交通事故-电话障碍台-疫情-急救药品-3.0投诉电话：市长公开电话社会客运监督旅游投诉消费者投诉工商局投诉自来水投诉电业局公开电话电信用户投诉燃气投诉医疗投诉环保投诉医药投诉火车站路风投诉交通管理局公开电话4.0医院类：（附近医院）解放军324医院第一人民医院红旗河沟医院中医院中医院观音桥门诊5.0学校类：（附近学校）6.0常用服务电话火车时刻民航班机港口客运出租汽车长途汽车天气预报日报晚报晨报法制报社电视台电视二台有线电视一台有线电视三台广播电台路灯管理邮政编码查询台7.0餐饮、娱乐乐园酒楼绿色世界高尔夫练习场农贸市场