1、房地产公司物业管理制度（费用、税收等）编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 第一节 物业管理概述四、业主的建筑物区分所有权物权法规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。(一)专有部分的所有权业主转让建筑内专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位。(二)共有部分的共有权物权法规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地2、或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”【例题】物业服务用房属于业主共有。( ) 建筑区划内车位、车库的所有权归属依据物权法确定，具体如下：(1)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；(2)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；(3)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。【例题】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权( )。A.属于房地产开发企业 B.属于业主共有C.属于物业服务企业 D.归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定【3、答案】D【例题】占用业主共有道路而增设的的车位，属于( )。 A.买受人所有 B.业主共有C.房地产开发企业所有 D.房地产开发企业与业主共有【答案】B(三)共有部分的共同管理权业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。改建、重建双2/3，其他双1/2其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。【例题】业主选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。( )第二节 物业管理的基本制度一、业主大会制度条例确立4、了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。条例规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。二、管理规约制度条例规定，管理规约对全体业主具有约束力。三、物业服务招投标制度住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。六、住宅专项维修资金制度条例规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修5、期满后(交付使用后保修期内)物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。【例题】住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设施设备交付使用后的维修和更新、改造，不得挪作他用。 ( ) 【例题】业主交存的住宅专项维修资金属于( )所有。A.业主 B.业主大会 C.业主委员会 D.物业服务企业【答案】A第三节 物业运营维护费用一、物业服务收费(二)物业服务收费的价格管理方式物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。(四)物业服务收费的费用构成实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务收费酬6、金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。【例题】实行包干制的物业服务费，其构成不包括( )。A.物业服务成本B.法定税费C.物业服务企业的酬金D.物业服务企业的利润【答案】C物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。【例题】物业共用设施的更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。( )实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。三、住宅专项维修资金的使用住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用7、设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。双2/3同意第十章 房地产税收制度与政策第一节 税收制度概述二、税收制度及构成要素(一)纳税人(课税主体)纳税人负税人纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人；负税人是实际负担税款的单位和个人。(五)附加、加成和减免纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。1.附加和加成是加重纳税人负担的措施对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10%，加二成8、等于加正税的20%，依此类推。加成附加：加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，附加则不一定。【例题】加成征收只是针对特定的纳税人，附加是对所有纳税人加征。( ) 2.减税、免税以及规定起征点和免征额是减轻纳税人负担的措施【例题】减税、免税以及规定起征点和免征额是减轻纳税人负担的措施。( ) (六)违章处理纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。【例题】在下列行为中，属于犯罪的有( BC )。A.欠税一般违章 B.偷税违法犯罪 C.抗税违法犯罪 D.退税 E.漏税一般违章第二9、节 房产税房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。一、纳税人产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。自2009年1月1日起，外商投资企业，外国企业和组织以及外籍个人，依照房产税暂行条例缴纳房产税。【例题】外商投资企业可以不缴纳房产税。( ) 三、计税依据对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%30%后的余值为计税依据(房产原值房产余值)。【例题】经营性自用的房产缴纳房产税的计税依据是( C )。A.房产原值 B.房产净值 C.房产余值 D.房产市场价格对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地房产的租金水平，确定一个标准租金额按租计征。四、税率房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。【例题】对于出租的房产，房产税按照房产租金收入计征，税率为12。 ( ) 五、纳税地点和纳税期限房产税按年计征，分期缴纳。