1、房地产公司营销费用控制管理制度附表编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 营销费用管理规定1、 总则1.1为统一xx集团营销费用管理口径、规范营销费用管理流程，以提高营销费用使用效率与成效。1.2适用于xx集团及下属地区公司。2、 定义2.1营销费用指为产品的销售、推广、与营销售后服务而发生的费用。2.2营销费用的分类依据费用与项目的关系可分为项目营销费用与综合营销费用，直接为特定项目营销服务、能直接计入项目的属于项目营销费用，通过间接方式为项目营销服务、不能直接计入项目的属于综合营销费用（具体分类参见营销费用分类指引）32、 权责3.1集团品牌营销部负责营销费用的目标管理、目标考核。3.2地区公司营销管理部负责营销费用预算编制及总体控制。3.3集团财务审计部配合集团品牌营销部进行营销费用的目标管理。配合集团品牌营销部进行营销费用的目标考核。3.4地区公司财务管理部、造价合同部为营销费用总体控制的配合、监督责任部门。4、 营销费用的管理4.1目标管理目标的确定.1各地区公司应按项目、年度分别编制营销费用预算。（相关表格见附件一）.2项目整体性营销费用总额由各地区公司根据项目销售额的1.53拟定并分期分营销阶段进行分解，报集团审批后确定。.3营销费用预算由地区公司营销管理部拟订，经专题会议讨论（财务管理部、合同造价3、部须参加）、总经理审核同意后确定。.4新项目整体性营销费用预算在项目营销策划方案中上报。年度营销费用预算随年度经营计划完成，并在年度经营计划经集团总裁签发后，将年度营销费用预算报集团品牌营销部备案。目标的调整.1项目、年度营销费用总额一经确定，除非项目定位、项目方案设计发生重大调整、年内新增计划外项目，否则不得进行调整。超额使用须事先提交申请，说明原因，经地区公司财务管理部、造价合同部审核后，地区公司总经理同意上报集团，集团品牌营销部、财务审计部、营销线、财务线职能分管总裁审核、总裁批准后方可调整并使用。.2不同项目的营销费用总额不能串用；同一项目不同阶段营销费用总额，前期费用如有节余可用于后4、期，但后期没有发生的费用不能提前使用。.3在项目营销提前完成的情况下，应调减营销费用控制额度或停止相应费用额度支出。目标的跟踪.1地区公司财务管理部应按季度通报各责任部门营销费用额度使用情况，对超额或可能超额情况及时予以提醒、警报。地区公司营销管理部在市场推广季报中进行费用使用情况的汇总。.2地区公司营销管理部应随时跟踪、按季度分析营销费用预算执行情况，发现问题及时解决。目标的考核.1营销费用按部门、项目、年度进行考核。各地区公司应根据责任划分，明确纳入各部门考核的费用范围，并使各项费用均纳入考核之中。.2营销费用考核包括但不限于下列指标，突出关注营销业绩、营销费用计划执行情况和营销费用使用效5、果，并将考核结果与年度绩效考核挂钩：销售费用率营销费用发生额/销售额100营销费用预算发生率（营销费用发生额/营销费用预算）/（实际销售面积/计划销售面积）100（虽未支付，但已签约合同额等费用计入营销费用发生额）.3按项目分解营销费用额度及分析、考评营销费用时，综合营销费用可按销售金额比例在各项目之间分摊。4.2责任管理地区公司营销管理部为营销费用总体控制责任部门，负责根据营销计划编制营销费用预算并分解额度，实施、跟踪、督促营销采购的询价议价及合同的洽谈拟订，会同相关部门进行营销费用分析等。 地区公司财务与合同造价部门为营销费用总体控制的配合、监督责任部门，主要协助完善营销费用管理、审核营销6、费用预算及相关合同、分解控制额度。其中财务管理部负责营销费用的归集与核算等，合同造价部侧重合同、成本的审核与监控。地区公司建筑设计部、工程技术部为专项营销费用控制的相关责任部门，主要对营销设施设计、建造、装修涉及的招投标、采购询价议价、合同洽谈拟订、费用结算及工期、质量、效果、过程等进行控制，并进行相关费用分析。4.3过程控制营销类采购、印刷与营销设施设计、建造、装修等尽量应通过招投标、长期合作，建立集团或区域性战略合作伙伴，实行集中采购、印刷等。（具体参见营销协作单位管理规定）营销费用的支付、报销应做到事前申请，合同、发票、验收单、结算单等资料齐全、手续完备。地区公司营销管理部应会同相关部门7、根据项目效应节奏确定与营销绩效匹配的额度支付比例，有效控制营销费用的使用、支付进度，避免和防止营销费用浪费和超支。4.4专项管理营销场所及设施工程性费用.1营销场所及设施建设的设计、建造、装修必须实行招标、签订合同，禁止不签合同、不提供设计与施工图纸就进行施工。.2尽可能利用已交付使用的项目用地投建实景样板房，根据需展示户型及其销售进度，综合考虑样板房投建数量和展示时间，避免发生不必要的重复投建、拆除和场地租赁费用。需投建临时性卖场、样板间应在项目营销策划方案中提出。.3样板间装修、装饰、资产购置的额度标准应参照同类楼盘同档次样板间装修、装饰、购置资料，结合项目具体情况确定。样板间装修、装饰、8、购置完成后，应建立包括实景图片在内的样板间数据资料库。.4样板间的装修和装饰除满足展示效果要求外，应考虑实用性，符合交付使用标准，计算整体出售回收率和装修费用年损失率，并将其作为考核指标。整体出售回收率样板间整体出售收入/样板间成本费用支出100装修费用年损失率（1样板间装修出售回收率）/年限（整体出售回收率和装修费用年损失率的计算应扣除可移动家电）.5样板间宜采取拍卖方式整体出售，其不可动装修、装饰部分应根据其成本、展示时间长短、完好程度等作价出售。作价应由地区公司营销管理部会同建筑设计、工程技术、合同造价、财务管理部共同确定，并报总经理审批同意后实施。作价收入扣除营业税费并按10比例计提保9、修、维修、返修费用后，可全额抵补该项目该期营销费用。营销类采购费用.1物品采购应按“广泛询价、货比三家、就地就近”的原则选择商家，优化性价比，减免运费、途中损耗等。工程性采购应实行招标。具备集中采购条件的应集中采购。.2事先提供包括采购清单在内的采购计划，报经批准后严格按清单采购。采购清单应列明物品名称、品牌、规格、型号、产地、采购地点、数量、单价或限价、采购批次及相应时间、付款方式、运输方式、用途等相关内容。.3地区公司营销管理部应建立建全营销类商家档案资料，积累各档次物品基本资料，把握市场价格，并及时将优秀单位（商家）推荐加入合格供方库（具体参见营销合作单位管理规定）。.4营销类物品要充分10、利用商家资源，优先考虑争取、利用家居经销商等提供免费展品，或租借商家展品。已购置可周转使用或重复利用的物品应避免重复购置。.5家用电器等大宗物品购置应考虑可重复利用、尽量能在不同销售期或不同项目间移动、修复、周转使用，提高其利用率。.6地区公司营销管理部应根据本规范及有关规定制定或修改包括营销类物品购置、验收、登记、保管、使用、维护、移交、处理等内容在内的专项管理办法，明确相关流程和责任。.7已购置的营销类物品要从数量、质量、价值等方面严格履行验收、登记、移交、盘点手续，建立有关台帐，保证帐务相符。（相关表格参见附件二）.8可出售样板间整体出售时，除可移动家电外，其他家私和装饰品应根据其成本、11、展示时间长短、完好程度等整体作价出售给客户。.9不能整体作价出售且不可周转使用的家私、装饰品，可由设计部列出清单，经地区公司组织营销、财务等有关部门确认后进行拍卖。.10作价依据及其审批件、实际拍卖清单及其相关资料应在地区公司成本管理部存档。.11作价收入和拍卖收入按10比例计提保修、维修、返修费用后，可全额抵补该项目该期营销费用。广告类费用.1充分发挥规模集中效应，与当地主要媒体、独家经营的媒体公司合作，建立、保持长期合作关系。尽可能以公司名义签订年度协议，约定计费方式、价格和支付方式。.2按实际需要采取分期付款。活动类费用.1地区公司营销管理部应提前提交营销活动具体计划，明确费用明细及其付12、款时间与方式，经职能分管领导审核，报总经理同意后执行。.2政府、媒体组织的主题活动，应落实其目的、费用要求等情况，综合分析评价其对集团品牌形象、项目营销的影响，由地区公司营销管理部报职能分管领导审核，由总经理决定是否参加。其他营销费用.1根据政府有关法规政策应支付的租售交易费、产权登记费、备案费、空置房物业维修基金等，应纳入营销费用额度和计划内。.2水电气量差补贴、专线车运营补贴、物业管理费惠让、完工物业维修费及陪付费等售后费用、空置房物业管理费、样板间开放和项目开盘及交付时物业管理公司配合费、空置房物业管理费和物业维修基金，根据政府有关法规、集团物业与地产相关业务操作规范、地产与物业公司相关13、协议规定执行，纳入营销费用计划内。.3日常人工、行政、财产等营销类费用，根据集团有关管理制度规定执行，纳入营销费用额度和计划内。5相关文件5.1营销协作单位管理规定5.2公司年度经营计划6相关表单6.1 项目年营销费用计划表6.2 公司营销类物品登记表附件一：项目年营销费用计划表费用名称第一季度第二季度第三季度第四季度销售目标（万平米万元）营销费用总额一、销售费用1、行政管理费用2、营销推广费用媒介广告费电视广播互联网报纸杂志路牌灯箱公交广告道旗直邮其他推广活动费品牌建设与维护费销售代理费及佣金策划及咨询费销售资料及咨询费销售模型及效果图费小计3、售后服务费用4、其他合计其中：xx会 二、开发14、间接费1、卖场费用2、样板间费用3、销售环境改造费合计填表说明： 1、 表中计划与实际营销费用发生额均以当季度内签订的合同总额为准。2、 xx会等综合费用分摊类的费用，以该项目应分摊数额为准。附件二：公司营销类物品登记表部门名称： 编号：物品名称组团采购部门用途楼栋采购人类别房号验收部门合同编号其他地点验收人单位购入时间管理部门数量型号管理人单价规格使用部门金额材质使用人项目购入地点备注期数商家名称规章制度立项申请单 编号: 营销规定013A0 2006年5月29日 申请单位/部门集团本部/品牌营销部制度名称营销费用管理规定层级第二层级起草人黄磊指导人钟益明分管总裁李宝库申请原因及依据 为统一xx集团营销费用管理口径、规范营销费用管理流程，以提高营销费用使用效率与成效，申请编制营销费用管理规定。依据万科集团营销费用管理规定。申请制度的主要内容营销费用管理规定编制目的，营销费用定义及分类，营销费用管理相关职能部门职责，营销费用管理内容，包括：目标管理（目标确定、目标调整、目标跟踪、目标考核）、责任管理、专项管理。申请部门意见分管总裁批准内部评审员审阅意见总裁（董事长）审阅意见