房地产公司运营营销费用采购管理制度办法操作规范全套资料（共39套打包）

1、万科企业股份有限公司 编号 密级 名称 营销费用分类管理规范（试行版） 版本 第 1 页 /共 9 页 编制 更 改 审 核 批 准 生效期 2014 年 1 月 1 日 营销费用分类管理规范（试行版）营销费用分类管理规范（试行版） 营销费用包括公司口营销费用和项目口营销费用。 PART PART 公司口营销费用公司口营销费用 公司口营销费用包括 4 个科目费用：行政性费用、品牌建设费用、市场研究费用、公共关系行政性费用、品牌建设费用、市场研究费用、公共关系 维护费用。维护费用。 一、行政性费用：一、行政性费用：营销系统人员的人工行政费用，包括：。

2、 第 1 页 共 1 页 *招标采购招标采购评标分析报告评标分析报告 一、一、 招标概况：招标概况： 招标范围： 付款方式： 二、二、 招标及发标：招标及发标： 招标及发标情况描述 三、三、 目标成本及评标决策标准目标成本及评标决策标准 目标成本: 决策标准： 四、四、 投标单位概况：投标单位概况： 五、五、 技术标：技术标： 六、六、 市场情况市场情况 1 1、 XXXX 市场其他房地产开发商的相关资源合作情况市场其他房地产开发商的相关资源合作情况 公司 合作单位 价格 合作情况 2 2、 万科其他公司合作情况万科其他公司合作情况 公司 合。

3、万科企业股份有限公司 编号 VK-TY/Q-13-F2 密级 名称 展示标准化指引 之 红线外不利因素公示标准化要求 版本 A/0 第 1 页 /共 6 页 编制 更 改 审 核 批准 生效期 2012 年 11 月 14 日 红线内不利因素公示红线内不利因素公示标准化要求标准化要求 一、不利因素公示原则一、不利因素公示原则 1. 不利因素需用文字明确其位置及可能产生的影响，文字应全面、真实，不应刻意淡化 不利因素或转换为有利销售的描述； 2. 对市场、学校及通讯发射（接收）装置等难以确定影响性质的场所及基础设施因素， 可不评述其影响，但应告知具体方位； 3. 与。

4、万科企业股份有限公司 编号 VK-TY/Q-13-F1 密级 名称 展示标准化指引 之 红线外不利因素公示标准化要求 版本 A/0 第 1 页 /共 6 页 编制 更 改 审 核 批准 生效期 2012 年 11 月 14 日 红线外不利因素公示标准化要求红线外不利因素公示标准化要求 一、不利因素公示原则一、不利因素公示原则 1. 不利因素须用文字明确其位置及可能产生的影响，文字应全面、真实,不应 刻意淡化不利因素或转换为有利销售的描述； 2. 对市场、医院、学校、寺庙及高压线、变电站、无线通讯基站等难以确定影 响性质的场所及基础设施因素，可不评述其影响，但须告。

5、万科企业股份有限公司 编号 密级 名称 营销采购管理指引（试行版） 版本 第 1 页 /共 10 页 编制 更 改 审 核 批 准 生效期 2014 年 1 月 1 日 第 1 页 共 10 页 营销采购管理指引（试行版）营销采购管理指引（试行版） 1. 目的目的 规范营销采购业务操作、降低采购经营风险、提高采购效益、提升采购管理效率。 2. 范围范围 本办法适用于万科企业股份有限公司所开发项目营销管理涉及的市场研究、 宣传推广、 销售活动、 销售代理、物业管理、专项服务等业务的采购。 3. 定义定义 3.1. 供应商是指提供项目营销所需产品或服务的企业，包括市。

6、万科企业股份有限公司 编号 VK-TY/Q-13-F5 密级 名称 展示标准化指引之万科客户关系中心介绍公示标准化 要求 版本 A/0 第 1 页 /共 3 页 编制 更 改 审 核 批准 生效期 2012 年 11 月 14 日 万科客户关系中心介绍公示标准化要求万科客户关系中心介绍公示标准化要求 一、公示标准化要求一、公示标准化要求 万科客户关系中心介绍由标题、正文和落款三部分组成，各部分标准化要求 如下 1、 标题 统一采用“万科客户关系中心介绍”作为标题，不得有任何改动。 2、 正文 正文分为服务范畴、投诉渠道和职业道德举报专线三部分，均为固定内容，包。

7、 第 1 页 共 1 页 XX 项目项目 XX 采购方案采购方案 (模板) 一、一、 采购说明采购说明 1、 采购项目范围： 2、 项目周期： 3、 预计金额： 4、 付款方式： 5、 采购方式： 二、二、 市场现状市场现状 （略）（略） 三、三、 资源情况资源情况 （略）（略） 四、四、 拟邀请单位拟邀请单位 序号 单位名称 状态 经验 联系人 电话 1 XX 公司 试用 2 XX 公司 试用 3 XX 公司 合格 4 XX 公司 试用 五、采购要求五、采购要求 六、六、 确定合作单位原则确定合作单位原则 七、七、 采购时间安排计划采购时间安排计划 。

8、万科企业股份有限公司 编号 VK-TY/Q-13-F4 密级 名称 展示标准化指引之万科物业介绍公示标准化要求 版本 A/0 第 1 页 /共 3 页 编制 更 改 审 核 批准 生效 期 2012 年 11 月 14 日 万科物业介绍公示标准化要求万科物业介绍公示标准化要求 一、公示标准化要求一、公示标准化要求 万科物业介绍由标题、正文和落款三部分组成，各部分标准化要求如下: 1、 标题 统一采用“万科物业介绍”作为标题，不得有任何改动。 2、 正文 正文分为万科物业介绍、收费标准和投诉建议渠道三部分，万科物业介绍部分没 有标题，内容为标准范本，不得更改；收。

9、万科企业股份有限公司 编号 VK-TY/Q-13-F3 密级 名称 展示标准化指引之车位公示标准化要求 版本 A/0 第 1 页 /共 3 页 编制 更 改 审 核 批 准 生效期 2012 年 11 月 14 日 车位公示标准化要求车位公示标准化要求 一、一、车位公示车位公示原则原则 1、 分期开发的项目，应注明车位公示的范围，如“XX 项目第 X 期”； 2、 考虑到部分项目存在当期车位比低于规划要求的最低车位比的情况，概况 表中车位数量信息需填写楼盘的总规划车位比和当期的车位数量； 3、 租售说明中须包括车位是否可办理产权、后期的租售方式； 4、 不能明确的信息。

10、 万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司 项目销售法律风险检查报告 【检查项目】 【检查时间】年月日-月日 【检查目的】 【检查范围】 【检查人】 【总结人】 【项目概况】 【风险评级说明】共分四级： 事件发生的概率高且造成后果严重，必须高度重视，并立即采取改进行动； 事件发生的概率高但损失一般，或概率一般但发生后损失重大，应非常重视， 并在近期内改进； 事件发生的概率和造成损失一般，应引起重视，并加强管理； 事件发生的概率和造成损失均较低，可适当关注，在今后工作中不断完善。 【主要风险提示】 一、土地闲置可能。

11、 *公司公司考考察报告察报告 考察时间：考察时间： 考察对象：考察对象： 参加人员：参加人员： 目录目录 1. 考察背景考察背景 考察目的： 入围单位选择条件： 2. 公司考察公司考察 2.1. 基本情况基本情况 2.1.1. 资信 2.1.2. 组织架构与核心成员 2.1.3. 类似业绩 集团公司近两年业绩 公司名称 开始合作时间 终止时间 项目名称 备注 集团公司与万科合作经历 公司名称 开始合作时间 终止时间 项目名称 备注 XX 公司今近两年业绩： 公司名称 开始合作时间 终止时间 项目名称 备注 XX 公司与万科合作经历 公司名称 开始合作时间 终止时间 项。

12、编号： 确定确定供应商审批表供应商审批表 项目名称项目名称 采购方式采购方式 邀请招标 竞争性谈判 直接委托 零星采购 评审原则评审原则 过程简介过程简介 评审内容评审内容 评审意见评审意见 营销采购营销采购 决策委员决策委员 会会会签会签 “营销采购小组”所在部门 负责人（根据实际情况修改） 成本部经理 营销部经理 营销分管领导 成本分管领导 公司总经理 。

13、编号：VK-CW/Q-10-F2 销售特例统计表销售特例统计表 项目： 日期： 单位：元 客户名称 房号 面积 （m2） 一般折扣价 特批折扣 金额 实际成交价 最终批 准人 说 明 总价 单价 总价 单价 合计 注：本表所统计的销售特例包括：销售给关系客户、内部职 。

14、编号：VK-CW/Q-10-F1 销售特例审批表销售特例审批表 编号： 日期： 经办人： 客户姓名 认购时间 项目/区（苑） 单元号 面积（m2） 付款方式 一次 按揭 其他 特例类别 关系客户认购 内部职员认购 公开发售价（元） 大写： ￥： 所选付款方式应享 受折扣 （金额、比例） ￥： 比例： 特批折扣 （金额、比例） ￥： 比例： 实际成交价（元） 大写： ￥： 申请理由 申请部门 销售部门 财务部门 主管副总 总经理 。

15、万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司 编号编号 VK-WY/T-10-F4 密级密级 名称名称 销售合同附件物业服务部分（示范文本） 版本版本 A/1 第 1 页 共 10 页 编制编制 更改更改 审核审核 批准批准 生效期生效期 2009 年 3 月 16 日 使用说明使用说明 、本示范文本适用于万科物业接管万科地产开发（含万科地产 并购）的项目，各一线地产公司和物业公司必须参考使用，使用方法 参见与房屋买受人/业主签订物业服务相关法律文件指引 ，使用时 可结合当地政策法规及项目实际情况补充，约定的内容应与前期物 业服务合同的内容保持一致。 2、本。

16、万科企业股份有限公司 编号 密级 名称 营销费用与采购管理办法（试行版） 版本 第 1 页 /共 11 页 编制 更 改 审 核 批 准 生效期 2014 年 1 月 1 日 1 营销费用与采购管理办法（试行版）营销费用与采购管理办法（试行版） 1.1. 目的目的 统一集团营销费用管理口径，通过规范营销类采购业务模式，系统性降低营 销采购风险，提高集团营销费用和采购管理水平，提升营销费用使用效益，增强 集团营销竞争力。 2.2. 适用适用范围范围 本办法适用于集团各一线公司。 3.3. 管理管理原则原则 3.13.1 真实性真实性 真实性是营销费用管理的基础，是。

17、第一条 为了规范互联网广告活动， 保护消费者的合法权益， 促进互联网广告业的健康发展， 维护公平竞争的市场经济秩序，根据中华人民共和国广告法(以下简称广告法)等法律、 行政法规，制定本办法。 第二条 利用互联网从事广告活动，适用广告法和本办法的规定。 第三条 本办法所称互联网广告，是指通过网站、网页、互联网应用程序等互联网媒介，以 文字、图片、音频、视频或者其他形式,直接或者间接地推销商品或者服务的商业广告。 前款所称互联网广告包括： (一)推销商品或者服务的含有链接的文字、图片或者视频等形式的广告; (二)推销商。

18、 1 / 5 地产委托物业营销案场综合服务合同（示范文本）地产委托物业营销案场综合服务合同（示范文本） 编号编号： VK-WYTX09-F5 版本：版本：A/0 生效期：生效期：2011 年 9 月 1 日 序号序号： 甲方：XX 万科房地产有限公司（以下简称地产） 乙方：XX 万科物业服务有限公司（以下简称物业） 根据中华人民共和国合同法之有关规定，为了合理的整合资源，规范双方之义务并 保障双方权益，经甲乙双方友好协商，就甲方委托乙方实行营销案场物业综合服务事项，特 订立以下合同条款。 一、一、 服务项目：服务项目： 甲方及其控股公司所开发的_。

19、中华人民共和国著作权法 （年月日第七届全国人民代表大会常务委员 会第十五次会议通过 根据年月日第九届全国人民 代表大会常务委员会第二十四次会议关于修改中华人民共和国著 作权法的决定修正） 目 录 第一章 总 则 第二章 著 作 权 第一节 著作权人及其权利 第二节 著作权归属 第三节 权利的保护期 第四节 权利的限制 第三章 著作权许可使用和转让合同 第四章 出版、表演、录音录像、播放 第一节 图书、报刊的出版 第二节 表 演 第三节 录音录像 第四节 广播电台、电视台播放 第五章 法律责任和执法措施 第六章 附 则 第一章 总 则 第一。

20、商品房销售管理办法 中华人民共和国建设部令 第 88 号 商品房销售管理办法已于 2001 年 3 月 14 日经建 设部第 38 次部常务会议审议通过，现予发布，自 2001 年 6 月 1 日起施行。 部 长 俞正声 二一年四月四日 第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据中华人民共和国 城市房地产管理法 、 城市房地产开发经营管理条例 ，制定本办法。 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。 第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 本办法所称商品房现售， 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商。

21、 1 万科万科营销系统“营改增”工作指引营销系统“营改增”工作指引 （V2 版） 2016 年 04 月 29 日发布 2 V2（0429 版）更新说明（比对版）更新说明（比对 V1-0421 版）版） 1. 新增营销相关行业 “营改增”前后税率情况比对一览表，详见 1.1.4 2. 新增增值税下的法律责任和开票操作岗位要求，详见 1.8 3. 新增按揭计算基数与按揭财务凭证说明 2.6 4. 新增现房销售相关税率说明及关注要点提示，详见 2.9.3 5. 新增房屋转让（二手房）与租赁纳税情况说明，详见 2.10.1-2.10.2 6. 修改 5 月 1 日后房款发票开具的类型说明：部分城市可能允。

22、编号：VK-FK/Q-12-F1 特特 别别 提提 示示 本期建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素 为帮助客户慎重选购房屋，现提示购房人在签署法律文件前特别注意以下事项： 1、本小区内规划有市政道路一条，苑幢、苑幢的朝路单位可能会受到噪 音等影响。 2、本小区红线内现规划有以下公共配套设施，在符合国家标准的前提下，仍可能对相 邻的住宅产生影响： 1）第幢西南角米内规划有一个垃圾中转站、占地面积平方米； 2）第 幢南方米内规划有一垃圾房； 3）第栋北侧米内规划有一化粪池及一个公厕 4）一期规划有地面集中停车场个，分别具体。

23、第 1 页，共 12 页 销销售售法法律律风风险险检检查查指指引引手手册册 检检查查 范范围围 检检查查内内容容序序号号检检查查要要点点检检查查评评估估整整改改建建议议 整整改改反反馈馈 项项 目目 背背 景景 资资 料料 土土地地使使用用权权转转让让合合同同 1 是否已取得完整土地权利，是否有摘牌成交确认书（挂牌土地）、 土地使用权出让合同（土地使用权转让合同）、土地证 2 合同中规定的建设指标（容积率、绿化率等）以及配套建设指标（ 如会所、居委会用房、物业管理用房、民警室等），公司是否按其 规定报批复及建设 3 如未按合。

24、公公司司季季度度（半半年年）营营销销费费用用统统计计表表 单单位位：万万平平米米，万万元元 公公司司整整体体情情况况分分项项情情况况 公公司司总总销销售售面面积积销销售售面面积积 公公司司总总销销售售金金额额销销售售金金额额 营营销销费费用用合合计计营营销销费费用用 营营销销费费用用分分类类统统计计 综综 合合 性性 营营 销销 费费 用用 品品牌牌建建设设费费 小小计计 品牌宣传费 品牌活动费 品牌策划费 集团品牌宣传费用 集中卖场设置费 市市场场研研究究费费 小小计计 客户细分研究费用 市场研究费用 公公共共关关系。

25、 城市商品房预售管理办法（全文） 中华人民共和国建设部令中华人民共和国建设部令 第第 131131 号号 建设部关于修改的决定已于 2004 年 7 月 13 日经建设 部第 41 次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。 部长汪光焘 二四年七月二十日 建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定 建设部决定对城市商品房预售管理办法（建设部令第 95 号）作如下修改： 一、将第四条第三款中的“城市、县人民政府”改为“市、县人民政府”。 二、第六条修改为：“商品房预售实行许可制度。开发企业。

26、万万科科集集团团营营销销费费用用分分类类表表格格 一一、公公司司口口营营销销费费用用 1 1、行行政政性性费费用用人工费用 行政费用 财产费用 2 2、品品牌牌建建设设费费用用集团品牌宣传费用 集团品牌策划费用 3 3、市市场场及及客客户户研研究究费费用用客户研究费用 市场研究费用 项目专项研究费用 4 4、公公共共关关系系维维护护费费用用媒介维护费用 危机公关处理费用 二二、项项目目口口营营销销费费用用 1 1、媒媒介介广广告告费费 影视 电台 网络 报纸 户外广告 杂志 数据库营销 媒体评奖费用 其他 2 2、策策划划及及咨咨询询。

27、各公司各公司： 随着房地产调控政策的持续深入及房地产市场各种不可预见因素影响，2012 年公司在 销售及业绩增长方面都面临着巨大的挑战。 在此环境下， 成本费用的有效管控和经营效能的 提升愈显重要。但在费用管理方面我们仍存在较多问题，从内部来看费效比正逐年下降（费 用增加，创造利润减少），从外部看公司费用率远高于优秀同行水平。为进一步提高管理及 营销费用的管控水平，根据集团要求，请各公司认真研究并贯彻落实“零基预算”工作，按 照最新的运营情况及计划重新制定 2012 年管理费用及营销费用预算，总部将根据各公司上 报。

28、营营销销费费用用预预算算编编制制表表 费费用用大大类类 （二二级级科科目目，2 2个个） 费费用用类类别别 （三三级级科科目目，1515个个） 细细分分科科目目 （四四级级科科目目，3939个个） 全全口口径径营营销销费费用用合合计计 一一、公公司司口口营营销销费费用用 公公司司口口营营销销费费用用 1 1、行行政政性性费费用用（3 3） 营营销销系系统统人人员员的的人人工工行行政政费费用用 人工费用 行政费用 财产费用 2 2、品品牌牌建建设设费费用用（2 2 ） 一一线线公公司司为为做做进进行行品品牌牌建建设设发发生生的的相相 关。

29、关于在各种销售活动中禁止使用优惠抵用券的通知关于在各种销售活动中禁止使用优惠抵用券的通知 各一线公司: 优惠抵用券（即公司印制的可以抵减公司收入的书面凭证，持有人在购买万 科产品或服务时可抵减现金使用） 具有面额大、 可流通、 易仿造等特点， 在设计、 审批、印制、发放、保管、回收等环节均容易出现管理漏洞，存在较高的财务风 险。集团近期出现的与车位券相关的重大舞弊事件，给公司造成了巨大损失。鉴 于此， 经总部相关专业部门研究，并报总裁办公例会审议通过以下决议： 1、禁止使用优惠抵用券，包括记名和不记名抵用券；。

30、 参参 考考 案案 例例 一、一、 深圳四季花城学校改制问题深圳四季花城学校改制问题 深圳四季花城项目配套学校，由布吉镇政府委托深圳实验学校办学，性质为国有民办。 由于学校收费标准较高， 部分业主子女不得不选择在外就学， 业主认为子女没有享受到义务 教育的权利；自 01 年期起，曾多次由管理处联合居委会、社区党总支、业委会向政府转达 花城业主要求将花城实验学校由民办改为公办的意见， 但政府教育部门迟迟未做协调。 直至 05 年 4 月 15 日，龙岗区教育局明确告知花城学校不进行改制，业主对此非常不满，自发形 成组织，并拟聘。

31、 万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司 关于防范二套房认定标准引发法律纠纷的风险提示 编号：1003 各一线公司：各一线公司： 2010 年 5 月 26 日，住建部、中国人民银行、银监会联合下发了关于规范 商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知，明确规定第二套住房应依 据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房 数量认定，并重申了对外地居民贷款购房的相关限制，可能对我们的销售工作产 生不利影响。 结合近期部分公司因住房贷款政策变更引发的客户退定、 退房纠纷， 我们判断随着房地产市场调。

32、 风险管理部法务室 关于房屋买卖合同中不应约定购房人单方解除权的关于房屋买卖合同中不应约定购房人单方解除权的风险风险提示提示 编号：0801 2008 年 10 月 8 日 一、问题描述一、问题描述 近期，在总部组织的销售法律风险检查中，发现个别公司在房屋买卖合同中 有“出卖人或买受人如果因为自身原因单方提出解除合同，则应与对方签订补充 协议且向对方支付总房款 %的违约金”的约定。 二、风险判断二、风险判断 尽管该条文是以双方签订补充协议为前提， 但难免被客户理解为只要承担了 约定的违约金，就有权单方面解除买卖合同。在目前房。

33、第1页，共24页 集团商标管理规范修订要点建议 张伟 法务部总经理 第2页，共24页 主品牌 基本使用原则建议 主品牌仅可在传统业务范围内使用，拓展业务原则上不使用万科主品牌 传统业务：住宅地产、物业管理服务 拓展业务：传统地产业务之外的其它业务，包括商业、办公、产业、物 流、教育、养老、医疗等 鼓励新业务打造自己的品牌 新业务经营主体的名称（商号）不使用主品牌，新业务经营过程中不直 接使用主品牌 可以类似于“万科集团成员企业”的形式进行品牌弱背书 在传统业务范围内，增加对授权主体的要求 只有万科方能够控制楼盘质量和。

34、 集团法务室 关于商业配套宣传的风险提示关于商业配套宣传的风险提示 编号：0906 2009 年 5 月 22 日 一、问题描述一、问题描述 住宅项目销售前，公司通常会对商业配套部分的功能、商家作宣传，以增加 产品卖点。 经济危机之后， 有的项目原定的商家毁约， 使我方对客户的宣传落空。 另有个别项目，未与商家达成协议就在楼盘上宣传某某将进入经营等，引起该商 家的不满，指责公司侵犯名称权。 二、风险判断二、风险判断 1 1、说明和允诺具体确定的，构成合同内容，不能兑现说明和允诺具体确定的，构成合同内容，不能兑现时公司有违约风险。

35、 关关于于严防泄露严防泄露和非法获取和非法获取客户客户个人信息个人信息的的风险提示风险提示 编号：0904 2009 年 3 月 23 日 一、问题描述 最近，刑法修正案（七） 公布，新设了“侵犯个人信息罪” ，个人信息 保护法也正在制定之中。这表明个人信息被泄露的侵权案件已经引起社会的普 遍关注。房地产开发商和物业公司也是公众关注的焦点之一，时有业主对开发企 业群发短信的销售广告行为投诉，怀疑公司从非法途径获得其个人资料； 也有业 主投诉物业公司将其住址、电话等信息提供给装修、家居用品等商家，使其生活 受到很大干扰。 个人。

36、 万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司 关于不得违法销售车位的风险提示 编号：1001 2010 年 3 月 10 日 一、问题描述一、问题描述 近期发现，个别公司为了促进车位销售，存在违法操作的现象：一是向业主 和购房人（以下统称“业主”）以外的人销售车位；二是以车位向无房屋产权的 施工单位抵工程款；三是超过规划的车位配置比例向业主销售车位（在车位比不 大于 1 时，向一个业主销售个以上车位）；四是向员工促销车位。这些做法都 违反了物权法，存在较大风险。 二、风险判断二、风险判断 物权法规定：“建筑区划内，规划用于停放。

37、万科企业股份有限公司 编号 名称 版本 第 1 页 共1页 编制 更改 批准 生效期 2008年8月11 日 万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司 关于装修合同的风险提示关于装修合同的风险提示 各地产经营单位： 近期南京部分项目出现了因买卖合同附加装修合同引发的风险事件。其背景 是：由于南京市对商品房实行价格管制，为了实现房屋的市场价值，公司会与客 户另签一份委托装修合同，其中约定了每平方米 2000 元的装修标准。现部分客 户质疑该装修标准货不对版，要求重新评估装修价格；另有部分客户提出解除委 托装修合同。 类似风险事件可能。