1、华润置地有限公司 二零一六年九月 项目档次判定及初步产品标准设计管理指引 培训 目录|CONTENT 一、指引位置及目的（指引位置，指引内容，指引目的 ，指引权责划分） 二、指引输入、输出关键点（阶段划分与其他分册逻辑 ；阶段一：政府要点，与产品建议匹配；阶段二：市场 解读：市场趋势、竞品对标、客户敏感点、成本投入、 限额指标精益化判断） 三、指引流程关键点（有大区运营主责） 四、指引成果关键点(产品包，选配） 指引位置及目的 CHAPTER I I 本指引适应范围：适用于华润置地所有销售类住宅项目 本指引主要内容：规定并说明了项目档次和相关重要配置标 准判定的标准流程，各职能部门所需提供的输2、入条件和输出 成果，对应阶段的标准工作周期，以及最终成果的评价标准。 指引输入&输出关键点 CHAPTER 阶段划分&与其他分册逻辑： 阶段划分： 土地获 取阶段 启动会 阶段 产规阶 段 方案评 审阶段 施工图 阶段 施工阶 段 阶段一：土地获取至启动会 阶段二：启动会至产品规划建议书 成果对应：项目启动会 成果对应：项目产品规划建议书评审 与其他分册逻辑： “项目档次判定及初步产品标准”配合第三分册“筛选比选方案”共同支持“启动会”一级管控 节点评审，配合“概念方案设计”支持“产品规划建议书评审”一级管控节点评审。若因总部管控 要求导致启动会、产品规划建议书、方案设计评审要求有所改变，则此3、指引相关输出条件、输入成 果也需做出相应调整。 综合政府规划要点与营 销的产品建议，匹配相 应的项目档次： 序号 阶段名称 提供者 输入 流程 输出 接收人 1 阶段一 大区设计 管理部 经过公司决策的关于项目档次的相 关判定结论,包含如下内容：1：是 否参评绿色建筑评价体系/绿色建 筑申报星级2：是否实施住宅产业 化/住宅产业化实施比例及标准3： 是否实施户内精装修/实施面积和 标准 项目档次判定 操作流程 华润置地项目档次 判定标准表（设计 部分） 大区运 营管理 部 2 阶段二 总部战略 管理部/大 区投资运 营管理部 项目启动会的批复意见中的如下部 分：1:项目档次结论2:产品线结论 4、3:需在项目总体档次结论突破的分 项指标结论4:绿色建筑申报星级结 论5:住宅产业化实施结论6:户型精 装结论 初步产品标准 制定流程 华润置地住宅项 目初步产品标准控 制表 1、大区 设计管 理部2、 大区合 约管理 部 大区营销 管理部 项目初步定位报告中的如下部分： 1：客户描述2：客户关注点/敏感 点结论（通过竞品比对等方式）3： 建议的成本投入项 市场解读： 根据项目城市的市场趋 势，对标标杆竞品，结 合客户敏感点、成本投 入以及集团限额指标对 项目进行精益化判断， 形成初步的产品标准结 论 土地获 取阶段 启动会 阶段 启动会 阶段 产规阶 段 指引流程关键点 CHAPTER 项目5、档次判定及初步产 品标准由大区投资运营部大区投资运营部 主责，设计管理部配合主责，设计管理部配合， 工作流程详见图 流程图 表2 项目档次判定及初步产品标准工作周期 阶段 环节 具体工作内容/工作方式说明 主责岗位 参与岗位 该环节的标准作业时间 土地获取后至启 动会 1 填写项目档次判定表（设计部分） 大区设计管理部 大区营销管理部 3 2 大区/项目群评审 大区设计管理部负责人 &大区管理层 1 启动会至概念设 计阶段 1 填写初步产品标准控制表 大区设计管理部 大区营销管理部/ 合约管理部 10 2 大区/项目群评审 大区设计管理部负责人 &大区管理层 4 标准工作周期表规定了 流程图中6、各个工作环节的标 准工作时间，作业时间均以 自然日计。若在项目实际操 作过程中出现特殊项目情况 ，由大区设计负责人或其授由大区设计负责人或其授 权代表权代表同意后可进行调整。 标准工 作周期 指引成果关键点 CHAPTER 此项工作的成果主要为 形成两项标准表，其一 为华润置地项目档次判华润置地项目档次判 定标准表（设计部分）定标准表（设计部分） ，其二为华润置地住宅华润置地住宅 项目初步产品标准控制项目初步产品标准控制 表表 附表3.1 华润置地住宅项目档次判定标准表（设计部分） 项目名称: 项目 整体定档结果 （营销填写） 业态组合（大 区营销管理部 填写） 是否精装 （大区营销 管理部填7、写） 容积率（大区 设计管理部填 写） 户内精装修 标准（大区 营销管理部 填写） 产品线（大区 设计管理部填 写） 城市等级 （大区营销 管理部填写） 绿色建筑星级 （大区设计管 理部填写） 工业化比例 （大区设计 管理部填写） 序 号 突破基础定档分项 标准(如有) 超标/不达标情况说明 1 大区营销管理部提 出需求，大区设计 管理部负责与总部 产品管理部/工程管 理部下发标准核对 2 附表3.2 华润置地住宅项目初步产品标准控制表 项目概况 项目名称 项目整体档次 业态组合 户内精装修标准 抗震烈度 城市等级 产品线 地下车库柱网 建筑风格 覆土厚度 物业类型 分项 产品标准描述 住宅/销售 公寓 启动会批复中批 准的突破项 层高 外饰面标准 户内装修标准 电梯选型标准 销售商业/ 写字楼 启动会批复中批 准的突破项 层高 外饰面标准 户内装修标准 地下车位 层高 土建交付标准 储藏室 土建交付标准 指引成果 产品包及 选配 根据项目定档和初步产 品标准判定的范围，形 成可选配的产品包可选配的产品包，如 固定标准的精装修可选 配产品项、绿建二、三 星可选配项等。