1、内部资料 严禁外传 1内部资料 严禁外传分享集团评价土地的两大核心工具内部资料 严禁外传 2土地获取的两大核心评判标准土地获利倍数利润率同行房企成就共享IRRVS.内部资料 严禁外传 3第一部分实现成就共享是获取土地的前提内部资料 严禁外传 4快速周转开发思路背后的经营哲学短周期的产品长周期的产品快速周转的本质：可预知的市场不可预测的市场让资金飞起来降低市场风险内部资料 严禁外传 5实现快速周转的核心工具1年内实现集团自有资金投入全部回笼成就共享内涵集团实现快速周转的指挥棒是？成就共享！项目累计回笼资金(自有资金投入+自有资金按年折算后的金额30%）暗含快速周转要求成就共享不仅是一个评判标准，2、更是一套综合管理工具。提供激励考核导向内部资料 严禁外传 6高周转在投资上如何落地集团评判一个项目是否做到高周转，关键要从三个指标进行落实。三个关键指标现金流回正时间预售节点管控产品销售速度高周转实质是追求资金的高周转，核心是如何最大程度减少自有资金的占用，使其收益最大化。实施567制度。要求项目拿地后立即进场施工，5个月开盘，6个月现金回笼，7个月达到资金平衡；实施789制度，首期要推出80%的货量，一周内去化达到70%，一个月内去化90%。当然更鼓励日光盘。内部资料 严禁外传 7现金流一年累计回正时间是神马？现金流一年累计回正=销售收入-投入-支出0现金流一年累计回正=销售收入+合作方投入3、+银行贷款+施工方垫款+-自有投入-支出0内部资料 严禁外传 8缩短现金流回正时间在投资阶段的落实措施三个落实措施少投入晚投入早回收1.合作方出地，双方按比例出建安费或我司出建安费；2.一级开发，由合作方代垫前期开发费。如荆州海子湖；3.与同行合作，更要与上下游合作。施工方、信托基金；4.避免合作方不对等支出或占用我司资金的行为。1.竞买保证金尽量少付，付款期尽量拉开；2.公开市场合理利用游戏规则，保留拆迁物，合理延期付款；3.二手地收购，在争取付款时点与地价的合理平衡；4.减免优惠政策的落实。1.确保溢价款返还有保障、方式要合法及合理；2.争取能以协议或合同明确约定，确保溢价款及时返还，不拖4、欠。内部资料 严禁外传 9缩短现金流回正时间在投资阶段的项目案例案例：山东临朐项目少投入项目总占地360亩，首期挂牌195亩，地价140万每亩，总地价2.74亿元。模式：招拍挂，新设公司合作拿地支付方案：1、对于首期出让的土地，除了2000万元由我司负责投入，剩余的地价款均由合作方投入，双方投入款均视为双方对合资公司的股东借款；2、事实上：对于合资公司我司出资人民币510万元，占51%股权，乙方出资人民币490万元，占49%股权。且股权、章程均支持我方对项目的控制，可将项目的销售业绩并入上市公司。不足之处，后期实施中略有变动内部资料 严禁外传 10缩短现金流回正时间在投资阶段的项目案例案例：福5、建永春项目晚投入永春项目在二期地购买前与政府签订协议，若未净地交付延付土地款。交地时35KV高压线未迁移，部分房屋尚未拆迁完毕，我司延迟交付土地款项。内部资料 严禁外传 11缩短现金流回正时间在投资阶段的落实措施（溢价款）周口、文登、南充项目早回收溢价款用于项目基础设施建设（周口项目）溢价款用于公建配套建设费用（文登项目）财政奖励：南充项目规费减免：仪征项目1234内部资料 严禁外传 12缩短现金流回正时间在开发阶段的落实措施三个关注点缩短审批时间确保顺利收地争取政策便利成立政府专门工作小组，兰州新城项目；开通报批报建的绿色通道。尽量净地出让；挂牌文件明确约定交地时间，或二手地地价款支付要与关6、键节点相对应；明界限，显风险，把围墙围起来；切割办证，提前落实开发贷现金流回转（蓬莱项目）不出证，但出复印件，让我们提前办理报批手续。内部资料 严禁外传 13缩短现金流回正时间在销售阶段的落实措施莫总提前预售的思路及落实提前预售提“早”预售提前开盘卖多少，建多少，不积存适销对路，调整规划降低预售门槛资金提早回笼科学组织，缩短工期加快资金周转落实方式会议纪要补充协议备忘录内部资料 严禁外传 14第二部分土地获利倍数大起底内部资料 严禁外传 15破解土地获利倍数的真面目什么是土地获利倍数？土地获利倍数的本质是静态利润率。土地获利倍数=利润/土地资金投入利润率=利润/项目总收入VS.内部资料 严禁外7、传 16为什么我们关心土地获利倍数自有资金土地资金投入：前期自有资金+施工方垫款+预售回款+其它投入：中后期强调土地获利倍数，实质上是反映公司的经营理念：把自有资金的效用发挥到极致，用最少的自有资金，撬动最大的生意，博取最大的利润。内部资料 严禁外传 17土地获利倍数应该怎么算土地获利倍数=利润/地价土地获利倍数=利润/地价中自有投入考虑：地价中自有投入=地价-借入，会得到必须强调自有资金！内部资料 严禁外传 18新公式：旧有观念的颠覆土地获利倍数=利润/(地价-借入)颠覆旧有评价观念解决高价地不敢拿的问题内部资料 严禁外传 19那么高价地是如何获取？提高土地获利倍数是跨越投资门槛必经之路例：8、400万每亩的高价地，若项目亩产利润100万元，能不能拿？土地获利倍数=100/400=0.25假设其中300万是借来的，那么土地获利倍数=100/（400-300）=1目前要求：勾地等非公开渠道项目土地获利倍数不低于0.5；公开招拍挂的项目土地获利倍数不低于0.4无法通过通过要求注：暂不考虑利息问题。内部资料 严禁外传 20投资实务中，高价拿地解决两种思路我司最佳方案是建安费用由合作公司对外融资;其次是我司出建安费用；但前提是市场容量大，去化也快。合作方出地借信托基金的钱买地，即名为股权实为债权的合作关系，前提是市场容量大，去化快，资金成本也便宜。案例：云南昆明旧改项目。借钱买地内部资料 严禁外传 21我们需要什么样的资金借款偿还必须要在项目现金流回正之后，用项目净现金流偿还还款时限要求债务资金利率必须低于项目息税前收益率资金利率低内部资料 严禁外传 22结论只要是地价款可以借到，高地价的项目是可以做！畏高是可以，但我们不应恐高，只要是合适的资金安排，今年高地价的项目将不再是我们的心病。只要措施得当，我们照样可以创造出高地价，高土地获利倍数，高周转的“三高”新的投资经营模式！内部资料 严禁外传 23方法得当，舞台更大！内部资料 严禁外传 24感谢聆听！