1、内部资料 严禁外传 1内部资料 严禁外传分享集团评价土地的两大核心工具内部资料 严禁外传 2土地获取的两大核心评判标准土地获利倍数利润率同行房企成就共享IRRVS.内部资料 严禁外传 3第一部分实现成就共享是获取土地的前提内部资料 严禁外传 4快速周转开发思路背后的经营哲学短周期的产品长周期的产品快速周转的本质：可预知的市场不可预测的市场让资金飞起来降低市场风险内部资料 严禁外传 5实现快速周转的核心工具1年内实现集团自有资金投入全部回笼成就共享内涵集团实现快速周转的指挥棒是？成就共享！项目累计回笼资金(自有资金投入+自有资金按年折算后的金额30%）暗含快速周转要求成就共享不仅是一个评判标准，2、更是一套综合管理工具。提供激励考核导向内部资料 严禁外传 6高周转在投资上如何落地集团评判一个项目是否做到高周转，关键要从三个指标进行落实。三个关键指标现金流回正时间预售节点管控产品销售速度高周转实质是追求资金的高周转，核心是如何最大程度减少自有资金的占用，使其收益最大化。实施567制度。要求项目拿地后立即进场施工，5个月开盘，6个月现金回笼，7个月达到资金平衡；实施789制度，首期要推出80%的货量，一周内去化达到70%，一个月内去化90%。当然更鼓励日光盘。内部资料 严禁外传 7现金流一年累计回正时间是神马？现金流一年累计回正=销售收入-投入-支出0现金流一年累计回正=销售收入+合作方投入3、+银行贷款+施工方垫款+-自有投入-支出0内部资料 严禁外传 8缩短现金流回正时间在投资阶段的落实措施三个落实措施少投入晚投入早回收1.合作方出地，双方按比例出建安费或我司出建安费；2.一级开发，由合作方代垫前期开发费。如荆州海子湖；3.与同行合作，更要与上下游合作。施工方、信托基金；4.避免合作方不对等支出或占用我司资金的行为。1.竞买保证金尽量少付，付款期尽量拉开；2.公开市场合理利用游戏规则，保留拆迁物，合理延期付款；3.二手地收购，在争取付款时点与地价的合理平衡；4.减免优惠政策的落实。1.确保溢价款返还有保障、方式要合法及合理；2.争取能以协议或合同明确约定，确保溢价款及时返还，不拖欠。内部资料 严禁外传 9缩短现金流回正时间在投资阶段的项目案例案例：山东临朐项目少投入项目总占地360亩，首期挂牌195亩，地价140万每亩，总地价2.74亿元。模式：招拍挂，新设公司合