1、1投资的工匠精神第二季从评审角度看投资的四个维度之第三集：效益维度201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518四个维度土地市场效益风险201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益维度静态回报盈利水平净利率一二线：8%三四线：10%动态流向综合指标年化自有资金回报率成就共享门槛30%集团平均水平62、7%关注点：售价合理性（市场维度）成本合理性（参照对比）大宗资产（车位、自持）溢价算法（票据、溢价）关注点：资金流入+流出？净利率 X 地货比 X 资金杠杆 X 占用时间行政事业性收费红线外市政投入桩基工程公建配套要求财务费用核心诉求：首年资金回正，持续回正，后续溢价，提高静态回报。201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益维度土地招拍挂二手缺票项目VS不做预期+净利率满足要求足票含税价已超越土拍市场微信公众号：房地产干货资料2017053、182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益维度思考：经过过去一年房价的快速上涨，某市房价由7000元已经涨到了13000元，虽然调控声音不断，但招拍挂市场依然火爆，在对于此市场，是拼了命去举牌，还是去拿一块缺票的二手土地？（开发成本按5000计算）假设：【A方案】以7000元/平举牌获取，【B方案】谈了一块二手地4000元（但只有1000的票据）。微信公众号：房地产干货资料分析：售价15000的情况下：A方案净利润8.52%，B方案6.83%-A方案4、胜出，拿直接招拍挂去B方案悲催了，才支付了4000元，怎么就比不过人家7000元的呢？而且同样的售价，利润还没A方案高，究竟B方案是什么？问题出在哪？其实B方案都交土增税和增值税去了，售价1.5万/平时，他的盈利能力等同于招拍挂拿了一块7400元/平的土地。-此谓“XX价格下的【足票含税价】”疑问：4000元的地在这个市场上，因为缺票就被判死刑吗？就没有投资价值吗？才4000元？比在市场上的招拍挂要便宜很多！就是算账难！假设：市场再也上涨不去了，上不了15000元/平，只能卖12000元/平。分析：A方案，楼面7000元/平，亏本-4%。B方案净利率0.36%，盈亏平衡-B方案胜出，能保本。点5、评：B地块因缺票问题，需要它有高额利润，难！除非做税筹！但要它做亏，也难！此类项目，利润不高，但抗风险能力强！201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益维度土地招拍挂二手缺票项目VS不做预期+净利率满足要求足票含税价已超越土拍市场不做预期，拿不到地做了预期，地拿了，运营压力大谁在拿地？有钱、缺地，走在断货路上的高利润难，但最起码可保本微利形成安全的货量储备.微信公众号：房地产干货资料提高年化自有资金回报率-建议继续关注招拍挂，重心放在二手6、收并购201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益维度年化自有资金回报率=净利润年化自有资金年化自有资金回报率=净利润地价收入收入X自有资金地价X自有资金X占用时间自有资金X年化自有资金回报率=XX占用月数12X净利率地货比自有资金杠杆综合性指标201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效7、益维度年化自有资金回报率=XX占用月数12X净利率地货比自有资金杠杆10%8XXX12.5200%=核心重点1、深耕，挖掘劳斯莱斯，寻找好地块2、勇敢，敢于定价，敢于拿好地项目名称年化自有资金回报率净利率地货比自有资金杠杆资金占用（12月/占用月数）永州项目1183%13.62%10.783.222.5（12/4.8）常德300%13.96%5.601.512.5（12/4.7）十里江湾231%8.80%9.841.082.5（12/4.9）怀化946%10.52%11.5717.8（12/1.5）2017051820170518201705182017051820170518201705188、201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益维度年化自有资金回报率=XX占用月数12X净利率地货比自有资金杠杆10%8XXX12.5200%=净利率=核心重点1、深耕，挖掘劳斯莱斯，寻找好地块2、勇敢，敢于定价，敢于拿好地3、控制，控制大宗资产的利润占比4、数量，受规模体量限制，需多个劳斯莱斯项目：集团的重点投资方向，需要“深耕”、“勇敢”、“控制”、“数量”微信公众号：房地产干货资料收入-成本收入=收入(已售)-成本（已售）收入+收入(未售)-成本（未售）收入10%=10亿-9亿10亿=9亿(已售)8亿（已售）10亿+1亿(未售车位9、)1亿（未售车位）10亿110+“0”利润？10-1=0=侵蚀利润201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益维度年化自有资金回报率=XX占用月数12X净利率地货比自有资金杠杆20%3XXX100.3180%=一二级联动项目：注意利用资金组合，形成高杠杆，弥补占用时间微信公众号：房地产干货资料以深圳某项目为例：熟化时间长，自有资金占用长：40个月资金杠杆高：10倍，以5亿自有资金撬动50亿土地一长一短：有效弥补具体贷款类型贷款利息年利率贷款10、期限并购贷4.9%3年委托贷款4.76.5%3年私募债6.5%1.5年盲投基金6.5%5年城镇化贷款5.2%5年信用债6.57.3%6个月1年201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益维度年化自有资金回报率=XX占用月数12X净利率地货比自有资金杠杆5%2XXX3390%=如上，10%X4 降低至 5%X2，降低4倍，必须从后面提升，最终年化自有资金汇报率稳定在90%如上，用1/3的自有资金撬动地价，并用4个月时间实现资金回笼；类似项目可11、能出现在收并购项目，利润率虽然低，但可通过上述途径弥补；如成功项目周边的土地，可借用原有项目的资金优势及展示区货量组织优势实现，进一步提高回报率利润低的项目：必须运用资金组合方案，在定价上必须做到客观合理，确保资金快速回笼微信公众号：房地产干货资料201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益维度年化自有资金回报率=XX占用月数12X净利率地货比自有资金杠杆10%4XXX1280%=如何判断地价的合理性？售价 X 75%土地+开发成本例：9012、00 X 75%3000 +3750净利率10%8%要求，则调为80%快速反推可承受地价当机立断转换谈判思路如何判断溢价的合理性？基本无利润可图除非做税筹溢价 售价 X 27%例：3600 13000 X 27%201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益维度年化自有资金回报率=XX占用月数12X净利率地货比自有资金杠杆10%4XXX1280%=如何提高？自有资金杠杆=自有资金地价1、一方出地、一方出建设资金2、地价（溢价）通过销售回款支付13、（利润倾斜分配、优先分配）4、使用资金组合减少自有资金投入微信公众号：房地产干货资料3、部分地价折算成物业，后期以物业相抵201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518三、效益维度年化自有资金回报率=XX占用月数12X净利率地货比自有资金杠杆10%4XXX1280%=如何提高？1、提前售、优化工期，早开盘2、前置资金组合方案，快放款3、预售资金不受监管，促回款4、能分期付款则分期，缓支付若6个月为正常水平“2”，则提前2个月，系数为“3”对应增加4014、%，滞后2个月为“1.5”对应降低20%-提前一天与滞后一天，并非等比关系，是一条曲线，越往前，提升倍数越高。-也是集团追求高周转的核心诉求，充分理解主席所说的【每提前一天增加的费用与产生效益】0.05.010.015.0051015占用月数12201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518感谢聆听！微信公众号：房地产干货资料201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518201705182017051820170518