1、案例一：D2地块项目投资决策汇报案例一：D2地块项目投资决策汇报土地获取类型：村居留用地挂牌转让土地获取类型：村居留用地挂牌转让201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509二、项目各项指标及成就共享概览（D2地块）获取方式（及说明）勾地（村留用地）跟进团队FZ区域开发团队：FZ区域本期地价4.42亿本期面积111.9亩每亩地价394.8万/亩容积率2.96楼面地价2000元/方土地摘牌过户时间2016年2月5日土地款支付节奏2016年2月5日，502、%，2.21亿元2016年5月1日，50%，2.21亿元规划容积率2.96 折合楼面价2000元/方项目货量20.8亿元29.1万首年预售货量及占比6.2亿元8.3万31.5%首期首年认购金额及占比5.6亿元7.5万90%成就共享4669万土地获利倍数0.60净利率13.09%后续可获取面积0亩净利润额2.73亿首次开工时间2016年2月5日首次预售时间2016年10月1日首次竣工交楼时间2018年8月1日12个月投入自有资金4.82亿元净回笼集团资金0.65亿元首次竣工交楼金额3.88亿元成就共享实现日期2017年2月4日成就共享计提比例20%首期成就共享奖励金额960万元2017050923、017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509二、项目各项指标概览（D2地块）产品类型售价（元）单方土地成本（元）单方建造成本（元）单方其他（元）单方净利（元）亩产利润（万元）高层(精装修)7,500 1,861 3,613 1,221 806 176 底商18,000 6,113 3,209 4,800 3,878 258 地下车位4,450 2,612 997 841 总体情况7,150 2,000 3,346 868 936 244 201705092017054、0920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509三、项目基本情况区位及交通条件交通节点距离（km）时间（分钟）路况街道办25良好A镇商业中心12良好B镇城区57良好市场定位：目标市场为A A镇及B B街道。项目类型为刚需及改善型。A镇镇商业中心商业中心B街道街道老城区老城区在建区在建区人民医院人民医院街道办D2地块地块20170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509205、17050920170509三、项目基本情况地块基本信息（D2地块）占地：总面积111.9亩地块一：103.1亩地块二：8.8亩容积率：综合2.96地块一：3.0地块二：2.5地价：394.8万元/亩总价：4.42亿元楼面地价：2000元/付款时间:2016.2.5 付50%2.21亿元2016.5.1 付50%2.21亿元建筑密度：30%建筑限高：地块一100米地块二30米公建配套：地块二需设置用地面积不少于2000平方米且对外开放的社会公共停车场车位配比：1.0个车位/100是否符合土规：符合是否符合城规：符合是否具备开工条件：具备地块一地块一地块二地块二201705092017050926、0170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509四、开发条件土地利用总体规划、城市总体规划林业规划、报批、征地、补偿情况开发条件具体情况重要情况说明市政配套满足情况周边雨污排水，临水临电、永久水铺设至地块周边，永久电需从距地块6公里世龙站接驳，总费用约850万元是否符合土地利用总体规划符合是否符合林业规划不涉及是否符合水利等其他专项规划不涉及地块现状规划用途商住报批情况已完成报批征地情况已完成征地补偿情况摘牌前完成清表工作201705092017050920170509201705097、20170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705091、土地市场情况五、城市经济与房地产发展：D2地块地块在建区在建区人民医院人民医院B镇街道办城南B1-1号地块摘牌单位：个人成交日期：2014-2 地块面积：41.06亩容 积 率：不高于4.0成交价：2.2亿元，535.8万/亩楼面地价：2009元/立交5号地块（需配建酒店）摘牌单位：保利置业成交日期：2013-1 地块面积：257.6亩容 积 率：不高于2.8成交价：6.97亿元，270.6万/亩楼面地价：1450元/西边地块摘牌单位：新润建房产有限公司成交日期：8、2011-12 地块面积：18亩容 积 率：不高于3.0成交价：0.67亿元，372.2万/亩楼面地价：1850元/城北地块摘牌单位：万科成交日期：2010-1 地块面积：120.9亩容 积 率：不高于3.0成交价：2.4亿元，198.5万/亩楼面地价：993元/2017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092、住宅市场情况五、城市经济与房地产发展：在建区在建区人民医院人民医院伦教街道办保利占地257.6亩，容积率2.8，总建面48万，开盘时间2019、4年10月，主力面积80140，至今共推出1496套单位，销售约1050套单位，去化7成，毛坯均价6700元/。尚湖湾占地55亩，容积率3.8，总建面13万，开盘时间2011年2月，主力面积80120，至今共推出1288套单位，基本售罄，今年5月将推出最后一栋单位，毛坯均价6600元/，已售罄。万科占地120.9亩，容积率3.0，总建面24万，开盘时间2011年，主力面积80120，至2288套单位，基本售罄，精装均价6800元/。D2地块地块201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201710、05092017050920170509六、项目定位-市场、客户、产品及价格定位项目定位：刚需型项目定位：刚需型/改善型改善型街道办D2地块地块第一目标市场：A街道客户；第二目标市场：B街道客户。第一目标市场A街道19.5万人区域房价毛坯6500元/第二目标市场B街道40.4万人区域房价毛坯9000元/201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509七、重要事情补充地块属村居留用地，需经公开市场挂牌出让。合作单位新地块属村居留用地，需经公开市场挂牌出让11、。合作单位新AB集团参与前期土地一级整理，享有土地款返还。AB集团参与前期土地一级整理，享有土地款返还。现AB集团提出以不低于2000元/楼面地价出让地块。现AB集团提出以不低于2000元/楼面地价出让地块。若挂牌成交价格低于2000元/，需由我司补齐差价,AB集团提若挂牌成交价格低于2000元/，需由我司补齐差价,AB集团提供差价发票（建筑发票），若挂牌成交价格高于2000元/，则供差价发票（建筑发票），若挂牌成交价格高于2000元/，则溢价部分50%返还我司溢价部分50%返还我司.微信公众号：房地产干货资料.微信公众号：房地产干货资料。20170509201705092017050920112、705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509案例一 D2 地块合作协议 甲方：AB 投资有限公司 乙方：地产有限公司鉴于：根据甲方AB投资有限公司与A镇街XX股份合作经济社签订的XX股份合作经济社征地留用地处置合作协议约定，甲方取得 A 镇街 D2 地块（以下简称“目标地块”）的合作开发权并已完成 D2 地块的前期开发工作，可以推出市场公开交易。甲乙双方现就目标地块的进一步开发进行合作的相关事宜达成本协议，供双方共同信守：一、目标地块概括 总面积：74604.98；地址：位于 A 镇 XXXX 以南；13、宗地号：2015-001；规划条件编号：X 规条件（2015）001 号。二、合作方式：（一）甲乙双方同意在目标地块楼面地价为 2000 元/，容积率 2.96，总价为 4.416615亿元的基础条件上开展合作。（二）乙方同意上述协议价，并承诺于目标地块推出市场进行公开交易时以乙方的名义参与竞投，交易过程中，若乙方成功竞得该地块，乙方除承担公开交易土地出让金外，还承担税费包括土地转让契税、合同印花税、土地转让服务费；甲方承担挂牌文件上要求的代村支付的其他交易税费（包括且不限于营业税、土增税、企业所得税、堤围费、印花税等，税费为成交价的 13.72%，下称“代缴税费”）。具体竞投的要求如下：1、14、当现场除乙方以外的竞投者所举的最高竞拍价低于 2000 元/时，乙方必须（继续）参与竞投（举牌），直至乙方竞投成功；2、若现场除乙方以外的竞投者所举的最高竞拍价高于2000元/时，乙方可根据自身实际情况决定是否继续参与竞投（举牌）。（三）若乙方中标目标地块，且其成交价低于 2000 元/时，乙方同意补足 2000 元/201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509和成交价之间差额的 80%（“差价款”）给甲方，甲方无须提供发票，按协议第二条第（二）点15、约定，甲方须承担挂牌文件要求竞得人代村支付的代缴税费，乙方在甲方完成缴纳代缴税费后，向甲方支付差价款，如甲方不能按乙方要求支付代缴税费，影响到乙方项目报建时，乙方可在支付甲方的差价款中扣除，用于支付代缴税费，如代缴税费金额高于差价款时，甲方须在乙方完成代缴税费缴纳后 3 日内，向乙方支付代缴税费扣除差价款后的费用，无论任何原因如有逾期，则每逾期一天甲方按应付款金额的 0.1赔偿乙方；如差价款金额高于代缴税费时，乙方在甲方完成代缴税费缴纳后 3 日内支付甲方差价款，无论任何原因如有逾期，则每逾期一天乙方按应付款金额的 0.1赔偿甲方。（四）若乙方中标目标地块但成交价高于 2000 元/的，成交价16、高出 2000 元/的部分扣除相应比例的政府规费（包括且不限于由转让人承担的补交土地出让金及契税、营业税、土增税、企业所得税、堤围费、印花税等）)后的款项称为“溢价款”，此溢价款在分配给土地原权属方（XX 股份合作经济社）20%后，剩余的款项由甲乙双方按 50%分配，乙方分成的 50%溢价须在土地竞拍完成后 40 天内由甲方支付给乙方，无论任何原因如有逾期，则每逾期一天甲方按乙方应分配“溢价款”金额的 0.1赔偿乙方。（五）若乙方因现场竞投者所举的最高竞拍价高于 2000 元/而退出竞投（举牌），最终由其他竞投者中标时，成交价高出 2000 元/的部分扣除相应比例的政府规费（由转让人承担的补交17、土地出让金及契税、印花税）)后的款项称为“溢价款”，此溢价款在分配给土地原权属方（XX股份合作经济社）20%后，剩余的款项由甲乙双方按 50%分配，乙方分成的 50%溢价款，须在土地竞拍完成后 40 天内由甲方支付给乙方，无论任何原因如有逾期，则每逾期一天甲方按“溢价款”金额的 0.1赔偿乙方。(六)甲方负责督促村居在挂牌过程中完成土地清表平整工作，在土地成交日起 5 天内将乙方划定的首期开发区域（详见附件 2）以净地形式交付土地给乙方，地块其他区域在土地成交日起 15 天内以净地形式交付给乙方。无论任何原因、无论哪个区域土地的交付若有逾期，则每逾期一天甲方按土地成交总价 0.1的金额赔偿乙方18、。三、履约保证金（一）为保证本协议顺利履行，以 A 镇街道 XX 股份合作经济社（土地转让人）名义开设三方共管账户，由乙方支付 2500 万元作为履约保证金，该履约保证金由甲方、乙方、A 镇街道 XX 股份合作经济社（土地转让人）三方共管，由乙方管理支付 KEY，共管期限一个月，共管期间利息归乙方所有（若因土地转让人原因导致乙方未能收回相关利息，则由甲方按照中国人民银行同期贷款基准利率支付乙方）。（二）若乙方违约不参与竞投或乙方外的竞投者所举的最高竞拍价低于 2000 元/时乙2017050920170509201705092017050920170509201705092017050920119、7050920170509201705092017050920170509方不继续参与竞投（举牌）的，甲方有权单方解除本协议并没收乙方支付的全部履约保证金。（三）若乙方因现场竞投者所举的最高竞拍价高于 2000 元/而退出竞投（举牌），最终由其他竞投者中标时，甲方同意在拍卖结束后 5 个工作日内解除三方共管账号，履约保证金本金及利息全额退还乙方。若因土地转让人与甲方，双方或者任一方不配合完成共管解除手续导致履约保证金本金及利息逾期退还的，每逾期一天，甲方需按保证金总额的千分之一向乙方支付滞纳金；若逾期超过 60 天的，甲方除退还乙方保证金及利息外，还需向乙方支付1000万元的违约金。（四）甲方20、与乙方签订本协议后，不得再与第三方就进一步合作开发目标地块的事宜进行洽谈或签订有关协议。四、违约责任 未经另一方同意，一方不得擅自终止本协议，由于一方违约，致使本协议不能履行或不能完全履行时，另一方有权解除本协议。在守约方解除本协议的情况下，违约方除应赔偿守约方的损失外，还应向守约方支付违约金 5000 万元。五、保密义务 甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本意向书过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料予以保密。未经该资料和文件的提供方同意，另一方不得向任何人泄 露或用于本协议以外的任何目的，但法律法规另有规定或双方另有约定的除外。否则，违约方需赔偿守约方因此而造成的一切直接损失和间接损失（包括律师费、诉讼费等相关费用）。六、本协议未尽事宜，由双方协商解决，协商不成的，任何一方均有权向目标地块所在地法院起诉解决。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效，并具有同等法律效力，至双方履行完各自的权利义务之日终止。任何经双方确定并签署的补充协议与本协议具有同等法律效力。甲方：乙方：代表：代表：日期：日期：201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509201705092017050920170509