1、 对工程相关方质量管理要求1. 编制依据对工程相关各方(指开发商、设计、监理及承包商)的质量管理要求编制依据如下：(1) 建筑法(1997年11月主席令第91号)；(2) 建设工程质量管理条例(2000年1月国务院令第279号)(3) 工程建设监理规定(建监1995第737号文)；(4) 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定(建设部建房1998102号）；(5) 建设工程监理规范(GB50319-2000)(6) 商品房销售管理办法(2001年建设部令第88号)(7) 房屋建筑工程施工旁站监理管理办法(试行)(建市2002189号)(8) 建设工程项目管理规范(GB/T50322、6-2006)；(9) 建筑工程施工质量评价标准(GB/T50375-2006)；(10) 房屋建筑工程质量保修办法(2000年建设部令第80号)；(11) 关于加强住宅工程质量管理的若干意见(建质200418号)。各利润中心参照当地省、市建设主管部门的工程建设质量管理要求法规，对本要求进行补充和完善。2. 开发商的管理2.1 开发商(建设单位)的总体质量管理责任(1) 建设单位是住宅工程质量的第一责任者，对建设的住宅工程的质量全面负责；(2) 建设单位应设立质量管理机构并配备相应人员，加强对设计和施工质量的过程控制和验收管理；(3) 在工程建设中，要保证合理工期、造价和住宅设计标准，不得擅自3、变更已审查批准的施工图设计文件等；(4) 要综合、系统地考虑住宅小区的给水、排水、供暖、燃气、电气、电讯等管网系统的统一设计、设计施工，编制统一的管网综合图，在保证各专业技术标准要求的前提下，合理安排管线，统筹设计和施工；(5) 依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标，各单位资质应符合要求。不得将建设工程肢解发包。(6) 建设单位必须向有关的勘察、设计、施工、监理等单位提供与建设工程有关的原始资料，原始资料必须真实、准确、齐全；(7) 按照合同约定，由建设单位采购建筑材料、建筑构配件和设备的，建设单位应当保证建筑材料、建筑构配件和设备符合设4、计文件和合同要求；(8) 不得任意压缩合理工期，不得明示或暗示设计单位或施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量；(9) 建设单位应当将施工图设计文件报政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查，施工图设计文件未经审查批准的，不得使用；(10) 在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督及安全监督手续。(11) 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用；(12) 建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工5、验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案.2.2 工程(质量)管理实施规划(1) 新开发项目应对当地工程建设质量情况进行调研，根据调研、项目定位确定工程质量目标、标准；(2) 对当地工程建设、环境保护、建筑节能、质量管理等方面的法规收集齐全，有工程适用法律、法规符合度评审记录；(3) 与当地建设(质量)主管部门加强沟通，熟悉当地建设工程质量监督管理程序；(4) 制订项目工程(质量)管理实施规划，内容包括项目工程建设质量目标、难重点分析及管理对策、业主工程管理组织机构、工程项目管理架构、对设计/监理/承包商的责任划分及管理要求、外部协调方案、标段划分、总控计划、施工总平面管6、理、营销配合、验收及移交等。2.3 组织机构(1) 根据工程管理实施规划及工程实际，配置合适的项目工程质量管理组织机构；(2) 应制订各工程管理岗位的质量管理职责。2.4 合约管理(1) 制订工程质量标准、管理要求，列入监理、承包商、供应商招标文件及合同中；(2) 对供应商/承包商的工作结合部位、竣工验收、完工清洁、交接、成品保护等工作内容、责任应描述清晰，避免灰色地带；(3) 应对投标单位要求针对工程的特点、难重点及质量控制关键提交具体的施工方案和质量保证措施；(4) 分期开发建设工程选择的监理、设计及承包商，有相应的总结、评价记录。2.5 管理协调(1) 督促设计、监理、承包商及供应商健全7、工程质量保证体系；(2) 有监理每月质量报告，对月报需要发展商处理的问题填写监理月报审核处理意见表，及时跟进解决相关问题；(3) 不定期召开专业协调会议，并有专业协调会议记录；(4) 参加监理例会，针对各方提出的需业主协调配合解决的问题，有工作安排及专人跟进落实；(5) 与当地建设主管部门保持畅顺的沟通；(6) 与当地市政管理部门保持畅顺的沟通，及时取得市政供水、供电、电信、排水、环境等许可及接驳、验收使用手续。2.6 质量管理(1) 需业主委托的第三方质量检测项目，如试桩、钢结构检测等，有安排计划，提前确定检测项目及单位，不影响工程进展；(2) 业主供应材料设备的，应保证材料设备符合设计文件8、合同要求及满足国家相关质量要求；(3) 参与重大质量事故的处理，有调查分析处理报告、有对相关责任单位及责任人的处理意见；(4) 各利润中心应在总包商竣工后对小业主交楼前，应对工程质量状况进行最终的判断，质量达不到标准、易产生大量小业主投诉的应当整改合格后再交楼；(5) 督促承包商及时提交工程质量保修书；(6) 工程保修期满，应组织物业公司、监理、承包商进行保修期满验收，工程质量缺陷整改完成或进行处理后才能向承包商支付保修金。2.7 验收及移交管理(1) 参与主体结构中间、分部分项工程及各种专项验收；(2) 组织竣工验收；(3) 重要质量施工节点，业主工程师要参加验收及见证，如重要隐蔽工程、窗9、框塞缝、防水施工、淋水蓄水试验等；(4) 组织项目部与物业公司提前商定物业移交方案，并对监理及承包商进行交底；(5) 组织监理、承包商等各相关单位进行分户验收；(6) 组织制订住宅使用说明书、住宅质量保证书，在住宅交付使用时提供给小业主；(7) 精装修工程的质量保证书包括装修明细表、装修平面图和主要材料及部品的生产厂家。(8) 应对物业管理公司相关人员进行工程管理、调试及维修的培训；(9) 组织工程实体由总包商向物业公司的移交工作；(10) 组织向小业主的交楼工作；(11) 对移交小业主时发现的质量缺陷有限期整改安排，有分析总结改善安排；(12) 负责小业主要求维修及投诉问题的跟进解决。2.810、 样板管理(1) 制订材料设备样品、样板及施工样板管理计划，并协调各相关方执行，原则上可见工程均应确认样板，包括外墙砖、石材、墙地砖、门窗、百叶窗、栏杆、烟道、管井门、水表箱、配电箱、门槛石、屋面砖、精装修材料、室外灯具、信报箱等；(2) 有存放材料、设备样板/样品/样本的样板间；(3) 有施工样板、竣工样板房验收审批记录，；(4) 对监理、承包商有交楼样板间的交底；(5) 用作销售的样板房的，应注意需说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；(6) 精装修样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量。交付给购房者的装修质量，不应低于样板间的质量水平。作为装修质量的衡量标准，样板间在购11、房者入住之前不宜拆除。2.9 图纸及变更管理(1) 向设计单位提交住宅工程设计指引；(2) 有要求设计单位图纸供应的计划；(3) 及时汇总业主、监理、施工各方意见提交给设计单位并要求设计跟进处理；(4) 条件允许时提早征求物业管理公司意见和要求提供给设计单位跟进；(5) 制订有图纸及变更管理制度，收发登记记录齐全；(6) 有最新图纸清单，作废图纸有标识；(7) 图纸变更管理规范，有清单，内部审批规范；(8) 工程管理人员熟悉施工图纸及变更，对承包商按图施工情况进行检查落实。2.10 工程资料(1) 法规要求发展商具备的各项资料如勘察、物探、规划许可证、施工许可证、质监委托等整理齐全；(2) 要12、求监理及承包商工程档案整理与工程同步，及时与政府档案管理部门沟通，竣工后及时取得备案证书。3. 对设计的管理3.1 设计单位的总体质量管理责任(1) 勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计、并对勘察、设计的质量负责。注册建筑师、注册结构工程师等注册执业人员应当在文件上签字，对设计文件负责；(2) 设计单位应当就审查合格的施工图设计文件向施工单位作出详细说明；(3) 设计单位应严格执行国家有关强制性技术标准，注重提高住宅工程的科技含量；(4) 设计单位要坚持以人为本，注重生态环境建设和住宅内部功能设计，在确保结构安全的基础上，保证设计文件能够满足对日照、采光、隔声、节能、抗震、自13、然通风、无障碍设计、公共卫生和居住方便的需要，并对容易产生质量通病的部位和环节，尽量优化细化设计作法。3.2 图纸管理(1) 招标图、施工图出图及图纸会审进度符合工程开发进度需要；(2) 施工图纸满足强制性国家标准要求，如通道宽度、栏杆高度、净空高度、消防要求等；(3) 图纸响应置地住宅工程质量标准，各专业图纸相互协调一致；(4) 施工图纸设计深度符合建筑工程设计文件编制深度规定(2003年版)(建质(2003)84号发布)。3.3 节点设计(1) 施工图要求反映详细节点构造，能满足施工要求，便于现场操作及质量控制；(2) 结构及建筑说明要详细，对工程重点部位及重要分项，要细化节点。节点图多标14、注，尽量避免过多引用地区标准图集节点；(3) 初装饰(也称粗装修)交楼，在墙面、地面、门口、门窗等部位应注意调整标高、尺寸余量；(4) 对有防水防渗漏要求的节点应重点考虑，如阳台、屋面泛水高度、卫生间墙体下部200mm高采用砼结构、外墙要有防渗设计，卫生间尽量采用降板设计，降板处宜设置排水设施。(5) 外墙砌筑材料选用多孔砌块、空心砖时应有可靠的防渗漏设计要求；(6) 无外窗的卫生间，应设置有防回流构造的排气通风道，并预留安装排风机械的位置和条件；(7) 出屋面排气帽、排气管要设计防碰撞措施。(8) 要有较完善的抗裂缝设计要求及节点。3.4 设计交底及图纸供应(1) 设计交底及图纸会审应认真组15、织，尽量在开工前将全部图纸问题消化解决，避免过程中返工及过程中仓促协调影响工程进展。(2) 施工图供应要对应工程进展有一定的提前量，给消化图纸及施工准备预留合适的时间。(3) 针对“三边”工程，有相应快速的设计协调机制。3.5 设计协调及配合(1) 设计单位应明确负责统一沟通协调的主管人员，负责及时沟通各专业设计之间的问题及图纸与现场存在的矛盾；(2) 根据业主要求，设计单位要做好承包商深化图纸的审核；(3) 在工程施工至基础、正负零结构、转换层结构、大跨结构、应用新技术的结构等关键部位时，设计人员应深入现场进行检查指导；4. 对监理的管理4.1 监理单位的总体质量管理责任(1) 监理单位应当16、依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任；(2) 未经监理工程师签字，建筑材料、建筑物配件、设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工；(3) 应针对工程的具体情况制定监理规划和监理实施细则，按国家技术标准进行验收，工序质量验收不合格的，不得进行下道工序；(4) 要将住宅工程结构质量、使用功能和建筑材料对室内环境的污染作为监理工作的控制重点，并按有关规定做好旁站监理和见证取样工作，特别是要做好厕浴间蓄水试验等重要使用功能的检查工作。4.2 组织架构(1) 项目监理机构设置、监理人员专业能力满足工程投17、标承诺及实际工程需要；(2) 总监理工程师、总监理工程师代表、专业监理工程师、监理员等监理主要管理岗位执业资格满足要求。4.3 监理大纲、规划及实施细则(1) 要求编制并上报监理大纲、监理规划和实施细则，结合工程难重点对渗漏、门窗、观感、公共区域装修等工程部位制订具体的监理细则；(2) 严格依据监理大纲、规划和细则进行现场监理。4.4 质保体系审查(1) 工程开工前，总监应审查承包单位现场项目管理机构的质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系，确能保证工程项目施工质量时予以确认。包括以下内容：a) 质量管理、技术管理、质量保证的组织机构；b) 质量管理、技术管理制度；c) 专职管理人员和特种作18、业人员的资格证、上岗证，如项目经理、项目总工、质检负责人、质检员等管理人员以及电焊工、砼工、测量工等专业特殊工种等。(2) 审查分包单位的资格；(3) 审查工程质量检验、试验单位的资质。4.5 技术管理(1) 对设计交底、图纸会审、图纸核定、图纸变更有系统的监理管理；(2) 审查承包商的开工报告、施工组织设计、技术方案、质量计划、进度计划；(3) 对建设部建质(2004)213号文件规定的危险性较大工程应督促承包商或相关单位编制专项施工方案及组织专家论证；(4) 制订停工待检点、见证检查点等，对关键施工工序认真把关。4.6 过程监理(1) 落实总监、总监代表、监理工程师分级质量监控管理，重点项19、目总监必须参加把关；(2) 按要求进行巡视、平行检验、旁站；(3) 应按照房屋建筑工程施工旁站监理管理办法(试行)及结合置地工程质量管理要求，严格旁站监理制度。对砼浇筑、防水、窗缝填塞、外墙外窗淋水、屋面灌水等关键部位、关键工序的施工质量实施全过程现场跟班的监督活动；(4) 总监理工程师应定期组织召开工地例会，会议纪要有监理公司负责起草，并经与会各方代表会签；(5) 及时向业主提交监理月报、监理工作阶段报告、专题报告和项目监理工作总结。4.7 质量验收(1) 对进场材料设备要有检查验收记录，进场检验不合格材料要有监理见证退场记录；(2) 对各专业承包商间工作面的移交进行质量验收；(3) 做到每20、户检查验收，有记录；(4) 对出现的质量缺陷，应及时下发监理工程师通知，要求承包单位整改，并检查整改结果。较重要的缺陷整改要附上照片、资料等；(5) 发现施工存在重大质量隐患，可能造成质量事故或已经造成质量事故时，应及时下达工程暂停令，要求承包单位停工整改。整改完毕经复查符合规定要求后，及时签署工程复工报审表。下达工程暂停令和签署工程复工报审表，宜事先向建设单位报告。(6) 重要的工程质量隐蔽验收工序要有照片；(7) 对防水、隔音等功能性检查要有记录；(8) 对需要返工处理或加固补强的质量事故，应责令承包单位报送质量事故调查报告和经设计单位等相关单位认可的处理方案，监理公司应对质量事故的处理过21、程和处理结果跟踪检查和验收。监理公司应及时向建设单位提交有关质量事故的书面报告。4.8 保修期间的监理服务(1) 制订保修期监理服务计划，报业主审批；(2) 定期提交工程保修报告，对建设单位提出的质量缺陷进行检查和记录，对承包单位进行维修的工程质量进行验收，合格后予以签认；(3) 督促承包商做好保修服务；(4) 与业主联合对承包商进行保修期满验收。5. 对承包商(施工单位)的管理5.1 承包商(施工单位)的总体质量管理责任(1) 施工单位对建设工程的施工质量负责，施工单位应当建立质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人；(2) 建筑工程实行总承包的，工程质量由工程总承包单22、位负责，总承包单位将建筑工程分包给其他单位的，应当对分包工程的质量与分包单位承担连带责任。分包单位应当接受总承包单位的质量管理。(3) 施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。施工单位在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的，应当及时提出意见和建议；(4) 施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定的，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，检验应当有书面记录和专人签字；未经检验和检验产不合格的，不得使用；(5) 施工单位必须建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，作好隐蔽工程的质量检查和记录。隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知23、建设单位和建设工程质量监督机构；(6) 施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在建设单位或者监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测；(7) 施工单位应当建立、健全教育培训制度，加强对职工的教育培训，未经教育培训或者考核不合格的人员，不得上岗作业；(8) 施工单位应严格执行国家建筑工程施工质量验收规范，强化施工质量过程控制，保证各工序质量达到验收规范的要求；(9) 施工单位要制定本企业的住宅工程施工工艺标准，结合工程实际，落实设计图纸会审中保证施工质量的设计交底措施，对容易产生空鼓、开裂、渗漏等质量通病的部位和容易影响空气质量的厨房、卫生间管材等环节，采24、取相应的技术保障措施；(10) 施工人员对施工出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。5.2 资质及组织机构(1) 承包商合同施工范围应在其资质等级许可的范围内；(2) 外地承包商应在本地取得准入许可手续；(3) 承包商项目组织机构设置健全，满足投标承诺及工程实际需要；(4) 承包商质量及安全管理岗位设置满足国家及合同要求；(5) 项目经理、副经理、总工、质检负责人、质检员、特殊工种等主要质量管理人员及工人做到持证上岗；(6) 对承包商应建立分层次解决问题的协调管理渠道，明确承包商项目经理、公司主管工程领导、公司法人代表或总经理三级协调人员。5.3 技术管理(1) 承25、包商有详细具体、操作性强、指导性强的施工组织设计/施工方案，难重点分析及对策制订到位，并经报审批准；(2) 对关键质量工序应编制专项施工方案或作业指导书，认真组织技术质量交底；(3) 最新图纸及变更管理到位，作废图纸及变更标识清晰；(4) 根据工程合同要求，对置地住宅工程重点关注的渗漏、观感、净空尺寸、门窗等方面有操作性强的技术质量管理措施；(5) 承包商应配备专业技术人员进行深化设计，按照要求完成机电预留洞图、机电综合布线图、设备安装大样图、饰面板(砖)装饰排板图、装修排版图等深化设计图，并向监理、设计及业主申报审批；(6) 总包商应制订工程分户验收、消防验收、初验、竣工验收及交楼方案，分户26、验收及交楼方案得到业主审批。5.4 样板管理(1) 应制订材料/设备样品、样本及工程施工样板实施计划，计划得到监理/业主批准；(2) 应设置工程材料设备样板间；(3) 严格执行样板引路制度；(4) 交楼样板间应在粗装修开始前完成，并经监理/业主审查验收通过，严格按照样板间标准组织施工。5.5 质量保证(1) 总包商制订有创优计划/方案，有质量目标及工程质量标准，有质量管理制度，内部奖罚机制；(2) 创优工程与当地建筑业协会等部门沟通及时，阶段验收与工程进度同步；(3) 各检验试验器具、计量器具齐全，合格；(4) 有定期工程质量自评报告及改进计划；(5) 工程质量事故按照“四不放过”的原则进行处27、理，即事故原因不查清楚不放过、事故责任者未受到处理不放过、事故整改措施不落实不放过、事故教训不吸取不放过。(6) 三检制度落实到位，记录齐全；(7) 承包商应实行现场旁站管理，质检人员能深入现场进行质量监控；(8) 进场材料按照要求向监理进行报验，批准后才能使用，进场及检验试验记录齐全，不合格的材料监理见证退场记录齐全；(9) 对监理发出的监理工程师通知整改及时，回复记录齐全；(10) 对建设质量主管部门(质监站)发出的监督意见书、责令整改通知单整改及时，回复记录齐全；(11) 质保资料记录齐全，工程档案资料的收集整理与工程同步。5.6 验收及移交(1) 样板外墙、外窗淋水试验合格，工程完工初28、验前整体外墙淋水试验合格；(2) 按照合约要求，毛坯房交楼做好各类预埋机电管线的标识；(3) 编制住宅使用说明书，报监理业主审批；(4) 按照交楼方案做分户验收及移交工作；(5) 移交物业管理公司时，承包商应对物业管理人员进行相关交底及培训。(6) 对交楼时物业公司、小业主提出的工程质量缺陷认真及时整改。5.7 工程保修(1) 总包商应制订工程保修方案，并经监理业主审查批准；(2) 承包商应及时向业主提交工程质量保修书；(3) 总包商在保修期间应定期与物业管理公司沟通，定期向监理及业主提交工程维修报告，完成责任范围内的保修工作；(4) 紧急工程保修事项，由业主物管部门立即进行，并拍照记录从承包29、商保修金中扣除相关费用；(5) 工程保修期满前，承包商应向业主提出书面保修期满验收申请，在物业管理公司、业主验收合格后可申请退还保修款。6. 对供应商的管理(如电梯、对讲电话、开关面板、墙地砖等)6.1合约管理(1) 业主采购供应的材料、设备的经销商或厂家应具备该产品生产或经销的资质；(2) 应划分供应商、收货方的责任，明确数量及质量的验收方法、交货地点及保管要求；(3) 投标时或订货前，供应商应提交样品、样板或样本，并经业主审核确认。6.2订货、交货及验收(1) 根据工期要求确定交货时间，供应商按照约定交货期组织生产安排；(2) 业主有专人协调交货事宜，跟踪从生产、发货、交货、验收移交等事宜。6.3技术服务(1) 供应商应做好技术指导服务，特殊产品的厂家技术人员对承包商进行使用技术交底指导；(2) 必要情况下，可约定厂家人员对施工安装过程进行指导或监控。6.4保修(1) 应明确供应商的保修责任；退还保修款时，应取得物业管理公司或承包商的意见。(2)12