1、 华润置地住宅工程后评估编制指引华润置地住宅工程后评估编制指引 （V1.0V1.0）CRLD/EM QP017-2015 华 润 置 地 有 限 公 司 发 布 2015-04-30 发布 2015-04-30 实施 华润置地住宅工程后评估编制指引 V1.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited。46 楼 46F,电话 Tel:传真 Fax:网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 1/14 目目 录录 1 编制目的.2 2 适用范围.2 3 术语介绍.2 4 编制依据.2 5 住宅项目工程后评估编制指引.3 5.1 项目概况.3 5.2 工程管理实施规2、划执行情况.3 5.3 计划与进度管理总结.7 5.4 质量管理总结.9 5.5 项目安全文明管理.11 5.6 项目主要参建方的管理.11 5.7 后评估总结.11 附：住宅工程后评估管理办法.12 华润置地住宅工程后评估编制指引 V1.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited。46 楼 46F,电话 Tel:传真 Fax:网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 2/14 1 编制目的 为客观、全面地评价项目工程管理实施情况，对“工程管理实施规划”等前期策划文件中制定的目标与最终实际完成情况进行对比分析，同时对开发过程中突出的经验与教训进行提炼总结，3、并进行推广，实现项目管理工作的持续改进，特编制华润置地住宅工程后评估编制指引（V1.0）。同时，本指引对住宅项目工程后评估的编制内容进行了统一、规范，对住宅项目工程后评估的编制、评审、备案及应用推广的要求进行明确，以便于规范项目后评估工作的开展，使各住宅项目的后评估成果在后期工程管理中有更大的参考价值。2 适用范围 适用于华润置地所有住宅项目的后评估管理。3 术语介绍 项目后评估：指项目交付后或一个分期交付后，项目管理团队对项目实施全过程进行回顾与分析，总结项目开发的经验、教训，从而为提高后续项目开发效率和经济效益预估提供重要的信息依据。示范区后评估：指项目首期示范区施工完成后，通过与示范区前4、期策划目标进行比较，对示范区阶段性复盘，从而明确产品推向市场的潜在风险。4 编制依据 1)项目总控计划 2)项目设计文件 3)项目工程管理实施规划 4)华润置地工程高品质标准（V2.0）及局部修订 5)华润置地销售物业计划管理指引 6)华润置地工程进度计划管理指引（V1.0）7)住宅总包工程工料规范（V2.0）8)住宅公共区装修工程工料规范（V1.0）9)华润置地住宅工程开发周期基准（V2.0）10)华润置地住宅工程质量检查与评价标准及局部修订 11)华润置地开发成本管理制度 12)华润置地招采管理制度 华润置地住宅工程后评估编制指引 V1.0 华润置地有限公司 China Resources5、 Land Limited。46 楼 46F,电话 Tel:传真 Fax:网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 3/14 13)华润置地统一分判方案（2013 年 9 月版）14)华润置地安全管理制度 15)其他相关资料 5 住宅项目工程后评估编制指引 5.1 项目概况 5.1.1 项目位置 此部分应包含所在项目的具体位置描述。如：南京悦府位于南京市建邺区应天大街，湖西街，所街，云锦路交汇处。5.1.2 项目定位及主要技术经济指标 此部分应包含所在项目的主要经济指标描述。如：南京悦府三期延续一期，二期定位，精装交付。三期用地占地 26481.91m2，建设项目包含 4 栋高层住宅，建筑面6、积约 84520.15m2。其中 9#楼 33 层，建筑面积约*；10#楼 32 层，建筑面积约*；11#楼 33 层，建筑面积约*；12#楼 33 层，建筑面积约*。5.1.3 工程标段划分 此部分应包含所在项目的标段划分情况，并附图示意。如：常州 CIC 项目 3 期 A 地块分三期开发，其中 3.1 期（A-1 地块)由 7 栋 11F小高层和两栋 33F 高层及地下车库组成。5.1.4 参建单位信息 此部分应包含所在项目的各标段确定的土方、护壁、降水、总包、监理、安装、门窗幕墙、精装及园林单位等。5.2 工程管理实施规划执行情况 5.2.1 项目主要策划目标的达成情况 1、进度目标的达7、成情况 此部分主要介绍前期策划进度目标的完成情况和主要影响因素。2、质量目标的达成情况 此部分主要介绍策划质量目标、质量奖项的完成情况。3、安全管理目标的达成情况 华润置地住宅工程后评估编制指引 V1.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited。46 楼 46F,电话 Tel:传真 Fax:网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 4/14 此部分主要介绍策划安全目标、安全管理奖项的完成情况。5.2.2 施工重难点分析与应对措施执行情况 此部分应包含该项目管理实施规划中重点、难点问题分析的准确性及应对措施的实际执行进行情况，且还需包含项目实施工程中是否有新8、增加的难点及相关应对措施。另外，关于项目开发过程中应对地质情况、周边施工环境、配套设施等因素影响的具体对策进行说明。如南京浦口华润国际社区一期施工重难点为：第一，工期要求紧张。从拿地到开盘 9 个月，但中间经历青奥会与春节，青奥会要求全市停工，正式开工 9 月 1 日。（后评估当中应对赶工措施及效果进行分析）第二，地质情况复杂。地块现场为苍莽野地，原状为堆坡、草木、水塘、洼地混杂。且现场水位较高，土体含水量较大。施工前提前开展场地平整工作，破除场地中草木，水塘抽水后清运淤泥。场地周边开挖沟槽，蓄水后进行抽水，降低场地内水位。（后评估对采取的措施进行分析总结）第三，场地转换。现在场地内土方处理：9、E 地块、D 地块施工前提前平整，D 地块、E 地块土开挖后堆于 C 地块用于晾晒，后期用于地块内回填、种植。减少土方运输量。(后评估对采取的措施进行分析总结）第四，首期开盘的风险点 前期开发安排：由于集团决策，土地款在元旦之后付清。但目前土地证、规划许可证及施工许可证等相关证照无法办理，由此会带来被举报、桩基检测和基坑监测无法申报、质安监站未介入桩基及基础验收困难等风险。因此，需开发部门先与市质监部门先行沟通，提前介入。同时要求项目严格控制施工质量，保证安全文明措施。设计出图计划：项目首期方案需按集团、规划局的意见进行调整，对出图造成极大影响，导致施工单位定标时间、工程进度受影响。实际对策是10、设计、合约、工程充分沟通，形成共同行动计划，标明关键线路，各部门严格按照计划进行。由于客观原因滞后时，合理压缩设计、招标和施工工期，有序交叉，确保进度目标的完成。（后评估中应对类似上述风险控制情况进行分析总结）。5.2.3 总平面规划布置分析总结 1、临时水电布置情况 华润置地住宅工程后评估编制指引 V1.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited。46 楼 46F,电话 Tel:传真 Fax:网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 5/14 对施工现场临时水电布置情况及提供的接驳点位置是否满足现场施工需要做出分析总结。2、临建区规划实施情况 临建规划应11、考虑临建区的市政管线问题，以及各地区对临建的具体要求。临建区的使用时间要根据项目的开发时限和总的开发进度综合考虑，尽量避免二次搭设临建。此处对搭设情况是否满足要求进行总结。3、场地开口及场内外交通组织 附图说明工程管理实施规划中场地开口布置和场内外的交通组织和实际情况对比图。工程管理实施规划布置图 实际布置图 此处对布置图中差异部分进行分析说明。4、主要机械设备布置及进出场计划 序号 主要机械设备名称 预计使用时间 实际使用时间 备注 1 2 对机械利用率是否达到最大化，对提前规划确定大型机械的基础位置、做法及对机械设备布置时是否考虑到后续施工完成后的拆除便利等问题进行分析总结。5、材料堆场及12、加工场布置 1）对材料堆场的位置是否便于材料运输和装卸和项目开发过程中关于减少二次搬运的方法进行分析总结。2）对材料堆场地势选取地点是否适当、回填土是否夯实、排水设施设置是否满足要求和加工场场地硬化情况分析总结。3）对材料的堆放是否留有通道和通道是否符合安全、防火的各项要求进行分析总结。华润置地住宅工程后评估编制指引 V1.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited。46 楼 46F,电话 Tel:传真 Fax:网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 6/14 6、场内土方平衡策划达成情况 1）对方案阶段进行的土方平衡测算、优化方案与设计协调情况总结。213、）对场地内设置回填土临时堆放区域是否合理进行总结。分期开发或占地面积大的项目，临时堆土点可设置在相邻、后开发的区域内；一次性开发且同时占地面积小的项目，临时堆土点可设置在工期短、晚开工的栋号。3）总结分析雨季过程中临时堆土具体做法及效果。其中，地势较高的堆土点或堆土较高的部分，雨季前要做好临时支护，以保证安全和避免水土流失影响地势较低部位的结构施工。4）分阶段总平面图布置情况：对施工总平面图进行动态管理及分阶段调整布置情况分析总结并附图说明。5.2.4 验收组织与管理规划达成情况 序号 验收项 时间节点 实际完成时间 注意事项 1 （验收核心注意点）2 后评估中需要明确的验收，包括但不限于以下14、内容：1、过程验收：指项目施工过程中对基础、主体结构等分部、分项工程的质量验收。2、专项验收：需要政府相关管部门参与的验收，如消防、电梯、燃气、环保、档案、规划、人防、绿化、卫生、交警、气象等。3、竣工验收：指项目部组织的，由政府质检部门、设计单位、承包商、监理单位等参加的综合验收。4、交接验收：是指项目通过政府主管部门认可的竣工验收并已具备交付使用的条件下，由项目部、物业组织的由承包商向公司移交的过程。5、项目竣工规划的总结。此部分需分析项目开工前期各专项验收策划方案的落实情况。包括是否分段验收、验收的组织策划、各专项验收之间的逻辑关系及矛盾点的对策。此外，还应说明各专项验收策划需求时间及实15、际情况的差别。5.2.5 可视化管理达成情况 对项目执行过程中文化宣传可视化、目标导向可视化、信息传达可视化和管理行为可视化等 4 个方面的使用、设置情况进行分析总结，重点突出可视化管理亮点。华润置地住宅工程后评估编制指引 V1.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited。46 楼 46F,电话 Tel:传真 Fax:网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 7/14 5.3 计划与进度管理总结 5.3.1 工程总进度计划达成情况 大区及城市公司应按照 2014 年 3 月下发的华润置地销售物业计划管理指引和 2014 年 4 月下发的华润置地工程进度计划16、管理指引（V1.0）要求，确保工程的一、二级关键管控节点和三级关键节点按计划完成。为了更好地对工程施工进度进行过程控制，在工程开工以前项目部需编制工程总进度计划，以便对各项工程的进度节点、施工顺序进行细化分解和合理安排。总进度计划必须包含以下节点的达成情况。编号 计划指引编号 节点级别 内容 计划开始时间 实际开始时间 计划完成时间 实际完成时间 备注 1 P1007 一级 总包单位确定 2 P1008 一级 销售开盘 3 P1009 一级 竣工备案 4 P2011 二级 桩基施工单位确定 5 P2018 二级 工程管理实施规划编制完成 6 P2020 二级 建筑工程施工许可证取得 7 P2017、21 二级 开工 8 P2022 二级 销售展示区开放 9 P2023 二级 结构出正负零 10 P2024 二级 达到预售条件 11 P2027 二级 主体结构封顶 12 P2028 二级 景观单位确定 13 P2029 二级 精装修单位确定 14 P2030 二级 外立面单位确定 15 P2031 二级 外立面呈现 16 P2032 二级 小市政开工 17 P2033 二级 消防验收完成 18 P2034 二级 规划验收完成 19 P2035 二级 清水房交付 20 P2036 二级 精装房交付 21 三级 桩基工程（含工程桩、围护桩）施工 22 三级 土方开挖,围护支撑 23 三级 地下18、主体结构施工 24 三级 地上主体结构施工 25 三级 第一台电梯安装完成 26 三级 外立面施工 27 三级 公共区精装施工 28 三级 精装房精装施工 29 三级 小市政施工 30 三级 园林施工 31 三级 完成小市政各系统与 华润置地住宅工程后评估编制指引 V1.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited。46 楼 46F,电话 Tel:传真 Fax:网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 8/14 大市政、楼内系统接驳 32 三级 正式水接通 33 三级 正式电接通 34 三级 燃气开通 此处对上表内容进行总结，分析节点滞后或者提前对工程的影响19、。以上一二级节点对应华润置地销售物业计划管理指引，不允许调整；三级节点大区可根据实际情况进行增加。5.3.2 各参建方进场计划 序号 承建商 定标时间 计划进场时间 实际进场时间 备注 1（桩基）2（总包）3（门窗）4（外立面）根据合约分判规定，此处对前期策划的项目所有承建商的定标计划和进场时间与实际定标时间和进场时间进行对比，分析总结实际进场时间与计划进场时间差异的原因及造成的影响。5.3.3 甲供材进场计划 序号 甲供材料设备名称 计划进场时间 实际进场时间 备注 1 2 根据合约分判，对列入甲供范围的材料、设备的计划进场时间与实际进场时间做出对比，分析总结实际进场时间与计划进场时间差异的20、原因及造成的影响。5.3.4 主要进度纠偏措施达成情况 在项目实施过程中，由于外部及内部原因，项目实际进度与计划难免会有偏差。此处主要针对资源投入不足、承包商管理能力不够、设计图纸供应不及时、材料定样拖延、施工方案与工艺审批延迟、甚至工程款支付不及时等问题制定的纠偏措施实施情况及纠偏效果进行分析总结。5.3.5 主要施工阶段工效统计 在后评估文件中，此部分需分析项目主要施工阶段的实际工效和施工降效的主要原因。例如：在桩基阶段的日平均成桩量；土方开挖阶段的日平均出土量；结构 华润置地住宅工程后评估编制指引 V1.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited。4621、 楼 46F,电话 Tel:传真 Fax:网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 9/14 施工阶段，地下室结构楼层及地上标准层、非标层具体的施工效率；安装工程与装饰工程的相应平均施工工效等。5.4 质量管理总结 5.4.1 工程总体质量分析 此部分对项目质量合格情况进行总结，总结内容包括质检部门检测情况，第三方检查情况，交房 3 个月内保修情况。其中交房 3 个月内保修分析包含但不限于客户敏感点（例如渗漏、空鼓等）维修情况、维修的及时情况、施工单位配合情况等内容。5.4.2 施工组织质量分析 此部分应包含三个方面。1、项目部组织结构分析，对人员配备及各部门协同支持情况做出总结；列出部门组22、织管理架构图并分析各个部门之间的协同情况。2、对质量管理体系完整性和制度执行情况进行分析总结；注重质量管理体系的执行情况。3、对主要承包方和监理的管理制度的完善情况分析总结。5.4.3 质量主要控制要点及措施执行情况 此部分应包含但不限于以下三个方面。1、方案审查 项目部对本项目要求承包商编制的施工方案的执行情况进行总结评价。原则上现场施工重要部位及关键工序，承包商均需报送专项施工方案。2、工程交底 参照 2015 年 4 月下发的华润置地工程交底管理指引（CRLD/EM QP015-2015）进行交底，并对具体内容、交底过程及交底效果进行总结。3、样板管理；1)销售样板房 对毛坯房交楼的销售23、样板房与实际交楼毛坯房结构的不同之处和标识情况进行总结；对最终交付给客户的装修质量与销售样板房的质量水平对比情况进行总结。其中，精装房交楼的销售样板房要真实地反映装修档次和装修施工质量。2)施工工艺样板 施工工艺样板是为明确细部节点特别是质量关键节点而制作的样板，主要目的 华润置地住宅工程后评估编制指引 V1.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited。46 楼 46F,电话 Tel:传真 Fax:网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 10/14 是为了发展商、监理、承包商统一工艺做法，保证工程质量。列表说明本项目的施工工艺样板计划与实际完成情况对比。24、序号 工艺样板名称 样板确 认部门 样板验 收部门 样板设 置部位 样板计划 完成时间 样板实际 完成时间 1 2 3)交楼样板房 交楼样板房是为统一交楼标准而制作的样板房，是为了统一发展商、监理、承包商的竣工验收标准，同时可以检验承包商的质量水平，及时发现质量缺陷和施工图纸存在的问题。此内容应包括承包商是否按照合同及发展商要求进行交楼样板房的施工，同时总结分析后期施工与交楼样板匹配情况。5.4.4 质量过程控制与验收 1、质量关键点监控 项目部对质量关键点系统梳理分析，针对质量关键点的实际监控情况和监控效果进行分析总结。2、施工工序控制及验收 要求所有的工序开始之前，必须报监理工程师同意；工25、序完成之后，必须报监理工程师检查验收。将施工验收及工序控制与进度款支付结合起来，出粮时检查各控制表格的签字情况，对未按以上要求办理或违反上述规定者，拒绝出相关工程量的进度款。列表说明本项目主要的施工工序及其管控重点。序号 施工工序名称 管控重点 执行情况 备注 1 2 3、关键工序检查点 对重要部位及关键工序，一方面，总结分析方案审查及技术交底现场执行层的执行情况；另一方面，总结分析对重要部位及关键工序的联合验收情况。本处可应参照2015年4月下发的 华润置地住宅工程关键工序检查点实施细则（CRLD/EM QP016-2015），列表说明本项目的关键工序检查点实施方案与具体实施情 华润置地住宅26、工程后评估编制指引 V1.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited。46 楼 46F,电话 Tel:传真 Fax:网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 11/14 况的对比。5.5 项目安全文明管理 5.5.1 安全文明管理制度相关情况 此部分包含对总部及大区EHS管理体系的执行情况及自身安全文明管理制度建立及运行情况进行总结。5.5.2 文明工地情况 此部分对省市等各级文明工地评选情况进行总结，同时对项目文明施工情况进行反思评估。5.5.3 安全事故情况 此部分对安全事故的预防及处理进行总结。5.6 项目主要参建方的管理 此部分需分析项目总承包商、27、专业分包商及独立承包商之间的配合施工情况。可以从组织管理、进度管理、质量管理、安全管理及其他与工程相关方面的管理维度进行展开；从而突出各承包商的强项与弱点，突出承包商管理成功和失败的管理经验，以便于后开发项目参考使用并进行有针对性的管理。此外，此部分需针对各参加方的成本管理与变更管理进行总结分析，梳理各参建方在成本控制与变更索赔方面的经验，同时总结开发商在成本控制与反索赔方面的经验教训，以便于后开发项目参考使用并进行有针对性的管理。5.7 后评估总结 5.7.1 经验与措施 此部分着重对该项目形成的具有代表性的做法进行经验总结，对好的做法提出推广措施，对不好的做法提出规避措施。5.7.2 问题28、及成因 此部分着重对项目前、中、后期出现的问题进行分析总结，找到问题发生的根本原因，并提出相应解决方案，以便于在后期项目当中予以规避。此部分着重对公司设计、合约、开发、工程等业务流程提出建设性意见或建议。华润置地住宅工程后评估编制指引 V1.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited。46 楼 46F,电话 Tel:传真 Fax:网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 12/14 附：住宅工程后评估管理办法 1 后评估要求 1.1 编制机制 对于首期项目后评估，由大区工程管理部发起，并由项目总牵头，城市公司工程管理部与项目部参与，并成立后评估工作小组，在29、规定时间内完成后评估文件的编制工作。对于非首期项目后评估，由城市公司工程管理部发起，并由项目总牵头，项目部参与，并成立专门工作小组，在规定时间内完成后评估编制工作，大区工程管理部对编制过程与成果文件进行帮助指导。对于示范区后评估，由城市公司工程管理部或项目部负责编制。1.2 评审机制 对于首期项目后评估，大区工程管理部联合大区设计管理部、合约管理部组成后评估评审小组，在编制完成后一周内组织评审会议。评审小组须站在科学、合理的角度对项目进行客观分析，评审过程中与城市公司及项目部充分沟通得出公正一致的评估结论，并形成纪要文件。对于非首期项目后评估，项目部与城市公司相关职能部门组成评审小组，在编制完30、成后一周内组织评审会议。评审小组在科学、合理的角度对项目进行客观分析，过程中各部门充分沟通得出公正一致的评估结论，并形成纪要文件。对于示范区后评估，由项目部与城市公司相关职能部门组成评审小组，在编制完成后一周内组织评审会议。评审小组须站在科学、合理的角度对项目进行客观分析，形成纪要文件。以上各阶段后评估编制部门按照评审结论进行修改，完成后报相关部门备案，备案完成后工程后评估编制、评审工作即结束。1.3 应用机制 项目各级后评估工作完成后两周内将相关成果输出给大区工程管理部，大区工程管理部负责后评估文件备案并在整个大区内进行推广。若干项目后评估完成后，大区工程管理部组织相似项目交流探讨经验教训，31、将交流成果写入大区工程管理经验库或大区工程管理缺陷库，并将经验库与缺陷库在大区内共享。1.4 后评估反馈机制 华润置地住宅工程后评估编制指引 V1.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited。46 楼 46F,电话 Tel:传真 Fax:网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 13/14 后评估内容须包含对设计、合约、工程等业务流程存在的缺陷提出意见和建议，大区后评估评审小组将根据所提意见和建议，并参照实际情况对相关流程进行优化。2 编制、评审及备案时间要求 2.1 示范区后评估 示范区后评估编制工作须在示范区完工（即具备对外开放条件）后 1 个月之内启32、动，启动 2 个月后完成对后评估文件的评审及备案工作。2.2 项目后评估 项目后评估编制工作须在交付后 3 个月内启动，在项目交付后 6 个月内完成后评估文件的评审、备案及推广工作。3 编制组织及评审流程 3.1 涉及部门及职责 总部工程管理部负责抽检项目后评估工作的实施情况。大区工程管理部负责所有后评估的备案工作。大区工程管理部负责首期项目后评估报告编制的组织管理工作与评审工作。大区工程管理部负责组织各专业各部门后评估同时进行，有利于各部门之间沟通交流；大区工程管理部负责组织各级后评估成果在大区内交流学习，为大区内其他项目开发建设提供经验。大区其他职能部门配合参与工程后评估相关工作。城市公司33、工程管理部负责项目非首期及示范区后评估报告编制的组织管理工作，同时负责落实后评估推广交流内容。城市公司其他职能部门配合参与工程后评估相关工作。项目部负责项目管理过程中各项基础资料的收集、整理及总结，并参与编制各级项目后评估文件。此外，项目部需及时组织对大区内流转的其他项目后评估文件的学习，使项目开发建设的经验教训及时落地。3.2 后评估推广评审流程 华润置地住宅工程后评估编制指引 V1.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited。46 楼 46F,电话 Tel:传真 Fax:网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 14/14 时间 交 付后3-4个月 交 付后5-6个月 交 付后4-5个月 组织项目总结（首期）组织项目总结（非首期）汇总工作总结 组织编写项目后评估总结报告 组织项目总结会议 组织评审 参与工作总结，提供数据 编写相关工作总结 参与总结会议 大区工程管理部 城市公司工程管理部/项目部 城市各职能部门（设计部、合约部、招采部等）组织后评估推广交流会 落实后评估推广内容 总部工程管理部 抽检执行情况 项目后评估文件备案