1、内部资料 严禁外传 1 投资过程中 需要关注的财务资金指标 投资管理中心 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 2 从财务、运营、成本、营销、设计的专业领域，到投资的宏观视野，不是单纯工作内容的变化，而是工作面的扩展。我们在投资时，需要形成一幅图画，将项目从无到有建设起来，不仅需要熟识获取土地或工程开发的具体环节，还需要关注公司经营的方方面面，包括公司的成立、运营和注销等全过程。 前 言 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 3 目录 二、成就共享计划 三、盈利能力指标 四、现金流指标 五、定价和成本 一、投资测算总表 六、投资决策意见表 七、投资测算要点 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传2、 4 一、投资测算总表 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 5 主席关注什么？ 为什么五次亲自调整总表？ 总表的结构 总表的结构 成就共享计划 财务指标 现金流表 产品定价情况 产品成本情况 一、投资测算总表 如何迅速抓住投资的关键指标 以做出决策？ 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 6 总表的数据来源 规划 地价、容积率、建筑密度、建筑限高 收入 货量、产品结构、定价、去化率 成本 建造成本 利润及现金流 净利润率、土地获利倍数、IRR 付款、回笼、贷款、税费 投资部门、规划部门 工程造价部门 营销部门 财务资金部门 一、投资测算总表 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 7 二、成就3、共享计划 实现净利润和周转速度的均衡 以获取最高的自有资金回报 - 成就共享的核心理念 快速开工 快速开盘 快速资金回笼 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 8 成就共享奖励金额 （亿元） 净利润（亿元） 开发周期（年） 土地款总额 土地款支付节奏 土地摘牌过户时间 项目总货量 （亿元，万） 首次预售总货量 （亿元，万） 首期开盘认购金额 （开盘1个月内，亿元） 首次开工时间 首次预售时间 首次竣工交楼时间 12个月投入自有资金 回笼集团资金 首次竣工交楼金额 成就共享实现日期 成就共享计提比例 首期成就共享奖励金额 每期实现激励金额（亿元）: XXXX年6月30日 XXXX年6月30日 X4、XXX年6月30日 XXXX年12月31日 XXXX年12月31日 XXXX年12月31日 成就共享奖励金额 （亿元） 二、成就共享计划 净利润（亿元） 影响成就共享金额的最重要指标 开发周期（年） 影响现金流出和 流入的总体节奏 净利润、现金流、时间点 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 9 成就共享奖励金额 （亿元） 净利润（亿元） 开发周期（年） 土地款总额 土地款支付节奏 土地摘牌过户时间 项目总货量 （亿元，万） 首次预售总货量 （亿元，万） 首期开盘认购金额 （开盘1个月内，亿元） 首次开工时间 首次预售时间 首次竣工交楼时间 12个月投入自有资金 回笼集团资金 首次竣工交楼金额5、 成就共享实现日期 成就共享计提比例 首期成就共享奖励金额 每期实现激励金额（亿元）: XXXX年6月30日 XXXX年6月30日 XXXX年6月30日 XXXX年12月31日 XXXX年12月31日 XXXX年12月31日 二、成就共享计划 土地款总额 土地款支付节奏 地价、拆迁补偿费、溢价和多缴纳的税款 大部分情况下全部需要自有资金投入；考虑如何争取延期支付或不支付 项目总货量 （亿元，万） 项目体量界定净利润和去化量的最大值 首次预售总货量 （亿元，万） 直接影响首年回笼自有资金的数额，7？9 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 10 成就共享奖励金额 （亿元） 净利润（亿元） 开发周6、期（年） 土地款总额 土地款支付节奏 土地摘牌过户时间 项目总货量 （亿元，万） 首次预售总货量 （亿元，万） 首期开盘认购金额 （开盘1个月内，亿元） 首次开工时间 首次预售时间 首次竣工交楼时间 12个月投入自有资金 回笼集团资金 首次竣工交楼金额 成就共享实现日期 成就共享计提比例 首期成就共享奖励金额 每期实现激励金额（亿元）: XXXX年6月30日 XXXX年6月30日 XXXX年6月30日 XXXX年12月31日 XXXX年12月31日 XXXX年12月31日 二、成就共享计划 12个月投入自有资金 自有资金占用越少 成就共享压力越小 提前预售的重要性 回笼集团资金 销售收入监管资7、金 - 自有资金投入额 成就共享实现日期 不仅回笼全部自有资金，还能覆盖年化自有资金的内部计息的时间点 成就共享计提比例 用首年实现销售货量的预计净利润计算 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 11 三、盈利能力指标 获取方式 - 每亩单价(万元) - 亩数 - 容积率 - 总地价（万元） - 楼面地价（元） - 亩产利润（万元） - 土地获利倍数 - 销售净利率 - 总可售面积(万) - 总销售收入(万元) - IRR - 土地获利倍数 每亩单价(万元) 若是股权收购项目，需要填写含税单价（包含土地税票不足虚增的税费） 合作项目中，需要填写我司实际支付的土地价款 总地价（万元） 若是股权收8、购项目，需要填写含税土地获利倍数（地价中包含土地税票不足虚增的税费） 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 12 四、现金流指标 项目 合计(亿元） 资金平衡时间 （XXXX年XX月） 12个月 （周期年） 24个月 36个月 48个月 资金流量 销售回笼 融资收支 开发付款 需要减去预售款监管额 销售回笼 融资收支 融入金额偿还时流出金额 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 13 五、定价和成本 产品类型 首期定价（元/） 参考楼盘1 参考楼盘2 参考楼盘3 定价理由 超豪 双拼(毛坯) 高层(精装修带地下室) 小高层(精装修) 多层（精装修） 底商 商业中心 地下车位 总体情况 首期定价9、（元/） 最近的、销量最好的、 类似的、拦截项目 “首期”开盘价格 需要考虑促销打折活动和车位券的影响 参考楼盘2 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 14 五、定价和成本 产品类型 售价（元） 单方土地成本（元） 单方建造成本（元） 单方其他（元） 单方净利（元） 亩产利润（万元） 超豪 - - - - - - 双拼(毛坯) - - - - - - 高层 (精装修带地下室) - - - - - - 多层（精装修） - - - - - - 底商 - - - - - - 地下车位 - - - - - - 总体情况 - - - - - 售价（元） 均价，需谨慎考虑开盘后的去化期间，价格是否可以一10、直保持高增长 单方建造成本（元） 前期工程成本、建筑安装成本、 基础设施成本、公共配套设施成本、利息成本和开发间接费用 单方其他（元） 营业税金及附加、 土地增值税、所得税和销管费 亩产利润（万元） 与每亩地价比较，可以直观判断土地获利倍数 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 15 六、投资决策意见表 开发团队本期占地（亩）每亩单价（万）楼面价(元/)高层（毛坯/装修）双拼产品3产品4产品5城区人口（万）人均GDP（元）各项存款余额（亿）项目定位开盘工期计划开盘时间产品类型货量及占比（万方/%）单方售价（元）单方土地成本（元）单方建造成本（元）单方其他（元）单方利润（元）超豪（毛坯）联排（毛11、坯）双拼（毛坯）高层（精装）多层（毛坯）底商阳光车库总体情况净利润（亿元）利润率IRR成就共享日期首期成就共享金额预售保证金监管情况预售保证金监管情况城市基本情况城市基本情况（刚需性、改善性、度假型）人均可支配收入（元）其他说明（是否为百强县，省域经济排名）城市均价（元/）总人口（万）GDP（亿元）经济效益经济效益成就共享成就共享获取方式项目情况项目情况土地现状项目位置亩产利润（万元）展示区开放工期杨主席杨主席三、跟进团队意见（区域/投资团队填报）三、跟进团队意见（区域/投资团队填报） 开发团队意见（接管区域填报） 开发团队意见（接管区域填报）四、投资管理中心意见（投资管理中心填报）四、投资管12、理中心意见（投资管理中心填报） 评审组长（签字）： 中心总经理（签字）： 评审组长（签字）： 中心总经理（签字）：五、集团投资决策委员会代表意见五、集团投资决策委员会代表意见朱荣斌联席总裁朱荣斌联席总裁预售条件落实情况预售条件落实情况 提前预售 提早预售_(填具体预售条件）莫斌总裁莫斌总裁土地获利倍数奖励金额计划土地获取时间计提比例二、项目经济效益及成就共享情况（区域/投资团队填报）二、项目经济效益及成就共享情况（区域/投资团队填报）总销售收入（亿元）产品情况产品情况 年 月， %， 亿； 年 月， %， 亿。（文字描述，后附项目区位楼市图）项目背景土地出让方/合作方我方拟占权益（%）项目指标13、项目指标容积率本期地价（亿）土地款支付节奏（只能选3、4、5、6个月）XXX项目投资决策意见表XXX项目投资决策意见表一、项目基本情况（区域/投资团队填报）一、项目基本情况（区域/投资团队填报）跟进团队总占地（亩）内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 16 六、投资决策意见表 展示区开放工期 （只能选3、4、5、6个月） 开盘工期 计划土地获取时间 计划开盘时间 以上时间节点可以基本确定到资金流出和流入的时间，从而影响到成就共享的实现。 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 17 六、投资决策意见表 预售条件落实情况 提前预售 提早预售 _(填具体预售条件） 预售保证金 监管情况 预售条件落实14、情况 限制预售款回笼时间 预售保证金监管情况 限制预售款回笼金额 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 18 七、投资测算要点 地价 规划 销售 成本 工程款 资金 利润 敏感性 总体 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 19 1. 依据 2. 实例 3. 总裁指示工作 （一）成就共享相关指标 七、投资测算要点 集团成就共享计划激励制度（试行） 蕉岭项目2012年6月5日摘牌，11月24日开盘，历时5个月零20天。 如获取的土地最终不能实现成就共享计划的，区域总、项目总将被追责、受罚。 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 20 1、成就共享股权金额 2、激励实现时间及金额 1、首年投入自有15、资金 2、首年回笼集团资金 1、首次预售时间 2、首次预售货量 3、开盘首月货量 成就共享 相关指标 激励 销售 资金 进度 （一）成就共享相关指标 1、首次开工时间 2、首次竣工时间 3、首次竣工货量 七、投资测算要点 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 21 七、投资测算要点 （二）初步规划 初步 规划 1、楼面地价 2、产品配比 3、开发进度 4、预售条件 5、地价支付 6、 公共配套 测算的起点和基础！ 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 22 七、投资测算要点 容积率等规划指标如何规定？ 1、楼面地价 溢价收购的土地如何计算楼面地价？ （二）初步规划 内部资料 严禁外传内部资料 16、严禁外传 23 七、投资测算要点 最高容积率的配比未必有最大的利润 什么产品卖的又快又好？ 最大利润配比未必有最快的回笼效果 2、产品配比 做足容积率 “又快又好” 利润最大化 （二）初步规划 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 24 七、投资测算要点 3、开发进度 首次 竣工 首次 开盘 首次 开工 什么样的地不能马上开工建设？ 100多亩的地需要开发5年吗？ 该地块的全部销售周期、开发周期 （二）初步规划 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 25 七、投资测算要点 预售条件是实现资金首年正回笼的重要影响因素之一 4、预售条件 不同产品的预售条件：例如低层别墅封顶；多层1/5；高层洋房017、； （二）初步规划 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 26 七、投资测算要点 分期付款分块拿证分批预售及申请贷款？ 土地款分期支付对项目资金流的影响? 直接返还还是其他方式返还？ 5、地价支付 土地使用证 延期支付 溢价返还 （二）初步规划 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 27 七、投资测算要点 有哪些基本公共配套需要考虑？ 售楼部都是必备的公配吗？ 幼儿园的配置政府是否有明确标准？ 6、公共配套 必备公配？ 售楼部 幼儿园 （二）初步规划 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 28 七、投资测算要点 提示1 1 签约 提示2 提示3 投资测算中的签约与去化率？ 签约与推售货量的关系18、？ 是否考虑尾货或积压货量的影响？ 车位出租收入是否考虑？ 商铺的长租收入？ （三）销售预测 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 29 七、投资测算要点 不同产品 2 定价 时间趋势 对比 例如：高层和多层？ 上升或是下降？ 周边市场定价的对比 （三）销售预测 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 30 七、投资测算要点 回笼比例 3 回笼 开售与回笼 回笼方式 季度回笼比例如何确定？ 首年的季度回笼率并非所有年份的回笼率？ 开售时间对季度回笼比例的影响？ 自有资金购房、商业按揭购房、公积金贷款购房、分期付款购房对回笼的影响？ （三）销售预测 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 31 七、19、投资测算要点 竣工验收 4 收楼 回笼方式 对确认收入、对工程款、对施工进度的时间界定。 楼宇竣工验收、会计确认收入、业主收楼的区别 （三）销售预测 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 32 七、投资测算要点 （四）开发成本 1、前 期 工 程 2、建 筑 安 装 3、基 础 设 施 4、公 共 配 套 5、贷 款 利 息 6、开 发 间 接 费 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 33 七、投资测算要点 1、前期工程 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、 报建、七通一平等前期费用. 常见问题： （1）人防易地建设费 （2）土石方工程 （3）设20、计费 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 34 七、投资测算要点 2、建筑安装 指单体土建、安装、装修发生的成本. 常见问题： （1）桩基础 （2）装修 （3）石材 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 35 七、投资测算要点 3、基础设施 指室外小区管网布置、园林绿化、小区道路等建设项目. 常见问题： （1）道路建设 （2）园建绿化 （3）偏远地区的市政 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 36 七、投资测算要点 4、公共配套 指室外公共服务设施： 幼儿园 售楼部 变配电房 常见问题： （1）总分结合控制 （2）人防车位 （3）学校（收入？） 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 37 21、七、投资测算要点 5、贷款利息 含利息、财务顾问费、安排费、咨询费等。 常见问题： （1）贷款利率 （2）利息总额 （3）内部计息？ 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 38 七、投资测算要点 6、开发间接费 指定期结转到开发成本的间接费用。含现场管理部门发生的费用，包括项目管理部、保安部、绿化部、家政部等部门。 常见问题： 开发间接费的比例？ 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 39 七、投资测算要点 （五） 付款进度 工程进度 质保金 实际结算进度 基准工期 关键节点工期 施工间歇期 开发成本付款填写需要对工程结算相当了解！ 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 40 七、投资测算要点22、 基准工期 产品 标准 工期 低层 天然基础、无地下室 11个月 超豪 一层地下室、外墙挂石 16个月 多层洋房 一层地下室、装修 13个月 18层洋房 一层地下室、装修 16个月 30层洋房 二层地下室、装修 22个月 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 41 七、投资测算要点 关键节点工期标准 节点 工期 高层洋房（带地下室）正负零 不迟于主体结构封顶倒推算至正负零时间前完成（按5.5天/层计） 主体结构封顶 不迟于计划交楼时间前210天完成；高层洋房18层，不迟于计划交楼时间前300天完成 土建移交装修作业面完成 不迟于计划交楼时间前120天完成 室内装修工程完成 不迟于计划交楼时间前23、30天完成 市政、园艺、绿化工程完成 不迟于计划交楼时间前30天完成 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 42 七、投资测算要点 施工间歇期 地区、季节 间歇期 南方地区春节 假期一个月 北方地区冬歇期 沈阳11月1日至次年4月1日，内蒙古地区11月1日至次年4月15日，绥化10月15日至次年4月15日，满洲里10月15日至次年4月20日，天津11月15日至次年3月15日，山东一般1月初至3月初约60天 雨季 3、4月、6月、7月 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 43 七、投资测算要点 1、利润的计算 净利润 利润 总额 收入 成本 税金 费用 销售费用 管理费用 财务费用 营业外收支24、 企业所得税 （六）利润表 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 44 七、投资测算要点 2、主要指标 1 4 3 2 亩产利润 土地获利倍数 销售净利率 产品净利率 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 45 七、投资测算要点 3、常见问题 增值税？ 营业税？ 企业所得税？ 房产税？ 费用率： 5%？ 3%？ 9%？ 别墅 高层 车位 A 税费 C 产品 B 费用 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 46 七、投资测算要点 （七）现金流表 净现金流量 收入 销售收入 取得贷款 支出 土地款 开发成本 税金 销管费 归还贷款 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 47 七、投资测算要点 1、25、特别的支出 代建支出 酒店支出 其他垫付款 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 48 七、投资测算要点 2、受限资金（如预售款监管、外汇管制） （1） 预 售 款 监 管 银行保函 保证金方式 封闭使用 无监管 （2） （3） （4） 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 49 七、投资测算要点 3、内部收益率 资金流的波动及贷款对资金流的波动及贷款对IRR的影响的影响 过高 负值 无解 IRR 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 50 七、投资测算要点 1、土地敏感性分析 土地招拍挂预计有利润底线，特别是有竞争者时，进行的土地压力测试 2、售价敏感性分析 对市场预期趋势或售价判断出现较大26、不确定性时 3、成本敏感性分析 预期材料价格在开发期内会出现较大波动时测算 （八）敏感性分析 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 51 七、投资测算要点 项目的整体评判 评判的标准 成就共享？ 销售净利率？ IRR？ 现金流？ 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 52 七、投资测算要点 1、对房地产开发过程缺乏了解 2、对所投资项目的基本情况缺乏了解 3、对公司的架构和如何获取工作协助缺乏了解 4、对测算表中所体现的领导要求及测算原理缺乏了解 5、对投资国家的政策不了解，对国际税收及外汇政策不了解。 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 53 总结 投资，不仅是买地那么简单。投资人员需要预期到目标地块对公司的运营、工程施工管理、产品定价、成本把控、现金流入流出、利润水平的高低等各方面的影响。简而言之，投资人员必须要有足够的责任心，以成就共享为导向，谨慎研判投资业务的每一个细节。 内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传 54 感谢聆听！ 内部资料 严禁外传