1、0 /共54页项目概况与价目概况与价值判断判断获取方式与取方式与风险防范措施防范措施目目录1 /共54页示例内容示例内容项目区位：准确描述目区位：准确描述项目具体位置目具体位置区位示意区位示意图关注内容：关注内容：项目区位，宗地所处城市、行政区域、非行政区域的地理位置图形内容形内容说明：明：大市区图内的相对位置，并标注公里数局域图内定性表述宗地所处具体位置、相邻主要干道、与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离可采用文字辅助说明过往常往常见问题：城市相对位置不清晰缺少主要位置参照物相关相关说明明2 /共54页示例内容示例内容地表地表现状：投状：投资人人员必必须完成完成实地勘察，地勘察，对红线范2、范围位置清晰位置清晰图形内容形内容说明：明：通过示意图展现项目四至的情况并配有四至的外围照片文字描述四至利弊及未来改变可行性过往常往常见问题：未实际勘察红线及周边红线标识存在误差相关相关说明明四至范四至范围示意示意图3 /共54页示例内容示例内容地表状况：完成地表状况：完成对地表可地表可见物的物的调查了解及相了解及相应处理方案理方案图形内容形内容说明：明：地表现状是否有建筑物，保留或待拆（标注位置、面积）查清宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘，目前用途及未来规划高压线的跨越幅度及下埋可行性是否有林木、青苗，是否完成相应补偿过往常往常见问题：未实际勘察红线及周边红线标识存在误差相关相关3、说明明地表状况示意地表状况示意图4 /共54页示例内容示例内容地下状况：完成地址勘察、地下状况：完成地址勘察、对地下构筑物的地下构筑物的调查了解及相了解及相应处理方理方案案关注内容：关注内容：地质条件、地下管网及其他地下工程；为准确成本预估做准备图形内容形内容说明：明：查清地下管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等地质条件对未来施工的影响评估通过管网图查清地下管线、电缆的具体走向填海、填湖地块，需取得相关地质勘探资料地块红线外地下存在对项目规划有影响的设施，如政府其他市政设施、轨道交通、水源地等相关相关说明明地下情况示意地下情况示意图宗地四个角均有水源地，按照环评要求，304、0米范围内不得建造化粪池5 /共54页示例内容示例内容交通状况：目前交通状况：目前项目交通及公交目交通及公交线路的通达性，未来路的通达性，未来项目周目周边交通交通的的规划情况划情况关注内容：关注内容：宗地出行主要依靠的交通方式,分析现有及规划中的交通捷运系统等规划地铁、轻轨线路与项目的关系及实现时间道路交通完善程度及未来对便捷性的影响不利影响：项目临近规划的轨道交通、立交桥等可能对项目造成的噪音、景观等影响相关相关说明明交通示意交通示意图6 /共54页示例内容示例内容周周边环境及生活配套：境及生活配套：关注内容：关注内容：对周周边环境及配套境及配套设施清施清晰摸晰摸查；为进行行PIE价价值判断5、做准判断做准备关注内容：关注内容：包括项目周边教育、医疗、商业、文体、公园、大市政等的分布周边配套须注明特征，如学校、医院的等级，商业的规模等对以上各项配套，须落实具体实现时间相关相关说明明周周边环境及生活配套示意境及生活配套示意图7 /共54页示例内容示例内容周周边产业及就及就业情况：情况：对于新城区需要全面分析于新城区需要全面分析关注内容：关注内容：产业情况、就情况、就业人群的人群的规模及目前居住需求的解决方式模及目前居住需求的解决方式相关相关说明明8 /共54页示例内容示例内容红线外不利因素：外不利因素：对项目开目开发潜在潜在风险提前防范提前防范在距离在距离红线1000米范米范围内（重大6、不利内（重大不利因素不限距离），包括但不限于以下因素不限距离），包括但不限于以下事事项：噪音：机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、车站、货场污染：造纸厂、化工厂、橡胶厂、废品站、产生烟雾和扬尘的场所恶臭：垃圾场、污水河/塘/沟渠宗教：庙宇、教堂、清真寺禁忌：殡仪馆、火葬场、公墓、监狱或看守所、刑场危险物：高压电线路、核电站、油气库站、弹药库等辐射性：微波通道、无线通讯基站环境变迁：规划中的公路、道路、高架桥建设；绿地、水面、树林等改变现状附位置关系附位置关系图、具体影响分析、具体影响分析相关相关说明明范例范例市市粪渣无害化渣无害化处理厂理厂&市病死畜禽市病死畜禽处理厂理厂项目西南面较远7、处规划有一个粪渣无害化处理厂以及一个市病死畜禽处理厂，但两处理厂均位于山窝中，中间隔着高山，距项目直线距离约1.5千米。且按照规划为无害处理厂，对项目的影响将会减至最低。1.5千米千米9 /共54页示例内容示例内容大市政配套：大市政配套：对项目开目开发成本外部影响因素充分成本外部影响因素充分计算算关注内容：关注内容：供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。燃气：现有管线、管径、上源位置、8、距宗地距离、接口位置。供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附附图：说明上述配套明上述配套设施的管施的管线走向、走向、容量和接口位置，及未来容量和接口位置，及未来规划划扩容和容和增加的情况增加的情况相关相关说明明配套管配套管线现状示意状示意图10 /共54页示例内容示例内容投投资环境概况：境概况：对当地政策及近期当地政策及近期变化化进行行综述述当地政策影响分析当地政策影响分析限购、限贷、限价、市场监管、预售监管、物业管理费标准（新城市)等政府特殊政策或要求预售政策、建设标准保障房配建政策定价政策及当地特殊性要求相关相关说明明11 /共54页示例内容示例内容土地价土地价9、值判断：判断：结合片区合片区PIE模型，模型，对项目做基本目做基本评判判针对主流市主流市场地地块，可以从，可以从PIE对应的三个方面的三个方面进行考行考虑，形成，形成对地地块优劣的初步劣的初步评价：价：土地评价得出的是土地定性的描述，旨在从PIE的维度区分土地的优劣区域和一线公司可根据城市实际情况，对各项指标的表述修订和落实结合土地属性合土地属性对项目目进行完整的定性行完整的定性判断判断相关相关说明明12 /共54页获取方式与取方式与风险防范措施防范措施项目概况与价目概况与价值判断判断项目目经营与与资金解决方案金解决方案目目录补充：充：战略契合度及其他信息略契合度及其他信息附附项目背景目背景资10、料清料清单：出：出让文件（公开）、国土文件（公开）、国土证、出、出让合同、合同、规划要点、法院判决划要点、法院判决书（如有），其他批文（如有）、公司（如有），其他批文（如有）、公司审计报告等的文件名称及文号；相告等的文件名称及文号；相应文件打包与可文件打包与可研研报告一并上告一并上传平台。平台。土地土地权属状况与背景：完善基属状况与背景：完善基础工作，注重排工作，注重排查项目背景目背景资料料分析内容及示例分析内容及示例13 /共54页14 /共54页获取方式与取方式与风险防范措施防范措施一手地一手地（招拍挂、策略挂牌及与政府勾地等）二手地二手地（如与合作方共同完成的勾地、股权收购、在建工程等）11、合作方式（合作方背景、主要合作条款）风险防范措施15 /共54页示例内容示例内容土地土地获取方式及取方式及时间：一手地主要关一手地主要关键时间节点点与政府勾地：与政府勾地：需补充约定内容，以及策略条件设置相关相关说明明出让方式：（拍卖、挂牌、招标）公告时间：2011年1月30日挂牌报名截止时间：3月3日16:00保证金截止时间：3月3日16:00现场竞买时间：3月6日9:30未竞得保证金返还时间： 3月11日土地出让合同签署时间：4月11日前交地时间：6月30日前交地条件：三通一平竞买保证金：80000万元底价: 23.6亿元，楼面地价8000元/平方米地价支付节奏:16 /共54页示例内容示12、例内容公告及合同主要内容：公告及合同主要内容：公告文件内容，主要建公告文件内容，主要建设、规划等特划等特殊性要求和策略挂牌条件等殊性要求和策略挂牌条件等相关文件相关文件须上上传平台平台土地出土地出让合同合同开竣工时间要求户型限制要求地价支付条件及延付的相应罚则其他特殊性要求如存在勾地、托底如存在勾地、托底单位，位，须说明相关明相关背景背景相关相关说明明17 /共54页示例内容示例内容报名及潜在名及潜在竞争者情况：争者情况：报名及潜在名及潜在竞争者的背景情况争者的背景情况参与的参与的动因及出价能力判断因及出价能力判断相关相关说明明18 /共54页示例内容示例内容招招标项目目评标标准及分析：准及分13、析：评标标准具体方式及得分原准具体方式及得分原则综合合报名情况名情况进行分析行分析相关相关说明明19 /共54页获取方式与取方式与风险防范措施防范措施合作方式（合作方背景、主要合作条款）风险防范措施二手地二手地（如与合作方共同完成的勾地、股权收购、在建工程等）一手地（招拍挂、策略挂牌及与政府勾地等）20 /共54页示例内容示例内容土地手土地手续状况：关状况：关键文件文件须核核查真真实性性简述述项目来源及目来源及过程程关注内容：关注内容：项目开发主体的变化过程（可用文字表述项目的前期出让、办证、过户等历程）判断项目闲置风险及是否有相关延期批文项目国土、规划和建设（在建工程）的面积差异，并判断补缴14、土地出让金的金额相关相关说明明包含但不限于下述文件：包含但不限于下述文件：建设用地规划许可证、国有土地使用权出让合同(如有开竣工要求，须在备注栏标注时间）、建设用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证及相关批文等21 /共54页示例内容示例内容项目公司状况：目公司状况：须完成工商局的相关完成工商局的相关查询项目公司情况：目公司情况：项目公司股权结构项目公司所有股东对资产处置的态度、处置方式及特殊约定（如国有企业需公开挂牌）是否存在其他权益方或有影响的第三方（某公司获取新项目获取过程中，发现存在股东外第三方通过协议约定对项目拥有权益）土地实际控制人的背景在在项目前期尽早15、了解上述情况目前期尽早了解上述情况相关相关说明明22 /共54页示例内容示例内容尽尽职调查情况：在情况：在协议谈定前，尽可能完成尽定前，尽可能完成尽职调查，并反映到，并反映到协议中；如未完成尽中；如未完成尽职调查的的项目，目，须严谨表述各前提条件表述各前提条件关注内容：关注内容：土地法律手续是否完善成本情况及构成已签署合同情况及解决方案（尤其关注已签署的工程、设计、物业服务等合同）其他资产情况公司债务状况及或有负债风险外部专业意见及结果一线公司相应的结论上述内容如不能通上述内容如不能通过事前尽事前尽职调查予以确予以确认，也需要在，也需要在谈判判过程程中逐步落中逐步落实，并作，并作为合作前提条合16、作前提条件件相关相关说明明23 /共54页示例内容示例内容土地土地获取方式：取方式：阐述述获取方式、程序和取方式、程序和细节，付款与付款条件需重，付款与付款条件需重点点说明明土地使用土地使用权获取方式取方式简述述（关键流程及要素表述）土地土地获取程序取程序 以流程图说明土地使用权取得的基本环节、时间和条件说明尤其涉及合作、二手交易项目、勾地项目，应与协议一一对应常常见问题：部分公司错误的将土地获取流程简化为项目过会时间表地价构成及支付地价构成及支付节奏奏地价构成（指真实完全地价，包含现金对价、实物对价、以利润形式支付的对价、溢价产生的税费以及其他代建义务等）表格说明总价、付款进度、支付金额和付17、款条件（包含保证金、诚意金、共管资金、委托贷款等）存在溢价项目，处理方案需提前与集团财务、税务部门沟通相关相关说明明土地获取流程图示意24 /共54页获取方式与取方式与风险防范措施防范措施合作方式（合作方背景、主要合作条款）风险防范措施二手地（如与合作方共同完成的勾地、股权收购、在建工程等）一手地（招拍挂、策略挂牌及与政府勾地等）25 /共54页示例内容示例内容合作方式合作方式合作方背景合作方背景简述述主要合作条款主要合作条款合作比例操盘条件并表条件资金统筹条件管理人成本投资及利润分配原则商标与品牌许可条款其他特殊条款相关相关说明明26 /共54页获取方式与取方式与风险防范措施防范措施合作方式（合作方背景、主要合作条款）风险防范措施二手地（如与合作方共同完成的勾地、股权收购、在建工程等）一手地（招拍挂、策略挂牌及与政府勾地等）27 /共54页示例内容示例内容项目目风险与防范：与防范：对交易前后各交易前后各类风险作作谨慎慎评估，确保估，确保资金安全，金安全，避免潜在避免潜在风险影响影响项目运目运营存在存在风险状况状况包括但不限于付款风险、税务风险、合作方履约能力风险、经营管理风险、收益分配风险、二手地闲置风险等明确具体风险内容，如拆迁需要明确拆迁量及拆迁周期防范措施，除采取措施外，须量化导致项目成本变化情况风险自自查相关相关说明明