1、万国万国 首府广场定价首府广场定价及推盘策略汇报及推盘策略汇报一、定价策略定价思路：一、根据产品的商业价值将产品进行分区细分。二、将细分后的产品与三门当地城市的租金体系进行对比。 （参考慈溪新天地、上林坊,宁波天一广场的租金布局比例）三、参考宁波、台州县级城市的租金与售价之间的关联度四、通过投资回报率来定售价。五、通过成本法来验证销售价格与成本之间的关系。一、根据产品的商业价值将产品进行细分。第一梯队：第一梯队：沿人民路商业街区，人气最旺，参考附近商业租金。第二梯队第二梯队：对面为人民广场，为单面街。商业价值与人民路有一定差距。第三梯队第三梯队：超市出入口商业,依托超市出口人流, 商业价值次之2、。第四梯队第四梯队：中庭内街商圈，商业氛围相对超市出入口商业较弱。第五梯队：第五梯队：车行入口商业,北侧可以开门,商业可视性较高.第六梯队第六梯队：内街商业,可视性不高.第七梯队第七梯队： 3层商业, 双首层商业概念,价值略低.第八梯队第八梯队： Z北外侧商业,可视性差,通达性差,商业价值弱.第九梯队第九梯队：4层商业，为大板块商业，商业价值最弱。适合引进卖场和咖啡等商业。3F:第七梯队第一梯队第五梯队 第八梯队第二梯队第三梯队第四梯队第六梯队4F:第九梯队参考三门的租金体系10-1310-131-1.51-1.54-54-5三门商业街区租金体系租金（元租金（元/ / 天）天）7-87-82.3、5-32.5-3从三门的租金体系发现，均为1F商业。本项目的产品特征：1+2F。租金缺乏依据。-参考周边县市区的案例。慈溪、台州县市区主要街道的租金体系通过比较发现：2F的租金很低。1通2出租的商铺与1F的商铺租金比率为（1.38-1.07）：1。因此在考虑本项目租金定价时，也将2F作为1F的附加产品。按照1.2-1.3：1的系数来确定。第一梯队：人民路外街产品。第一梯队：人民路外街产品。产品类型：1+2F，面宽：3.8m 进深：14m 单层面积：主力60平方（单层面积），边套：86平方、65平方 层高： 1F: 4.2m 2F: 3.6m 总量：20间，共2462平方（单层面积1231平方）对比：人民路商铺对比理由：都属于同一条街区上。而且是三门最热闹的街区，最有可比性。由上表并结合宁波周边县市租金体系1通2商铺与1F商铺的租金比率可以得出人民路外街产品租金为12-13元/天第二梯队：南