1、收入利润作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人2008.6.30B/0完善细部描述2009.12.4B/1结合大禹行动2011.11.30C/0根据新的授权制度文件修改2012.7.18D/0根据2012架构调整修订1.目的规范集团各下属房地产公司收入的性质，按照收入确认的原则，合理地确认和计量各项收入，正确计算开发项目的利润。2.适用范围适用于集团各下属房地产公司的收入、利润管理及核算。3.术语与定义3.1收入：收入，是指企业在日常活动中所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入，包括销售商品收入、劳务收入、让渡资产使用2、权收入、利息收入、租金收入、股利收入等，但不包括为第三方或客户代收的款项。3.2 利润: 利润是指企业一定时期内的经营成果。会计理论中，对于利润的含义有着不同的理解，大致有两种观点：一种观点认为利润即营业利润，只有那些由本期生产经营活动所带来的利润才属于本期利润，至于由非经营活动（如投资活动等）所带来的收益和前期的调整项目则单独列示，这是一种狭义的理解；另一种观点认为利润即全部利润，它是指根据企业在某一特定期间的经济交易所确认的企业资产净变动额作为该期间的利润额，它既包括企业由经营活动所带来的利润，也包括企业由非经营活动带来的利润和前期的调整项目，这是对利润概念广义的理解。按照我国企业会计制度3、的规定，目前在会计实务中对利润的理解是广义上的。利润是企业在一定时期内的全部收入抵减全部支出后的差额，它反映了企业经营管理的综合成果，是企业经济效益的最终体现。企业利润的实质是物质生产部门为社会创造的一部分价值，以及企业职工从事生产性劳动为社会所创造的那部分价值的货币表现。4. 工作流程4.1房地产销售收入的核算4.1.1核算范围4.1.1.1 房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、 配套设施销售收入,以及出租开发产品所取得的租金收入；4.1.1.2 集团及下属公司出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面4、积内的安置房产权款和增加面积的房产款，在房地产销售收入核算范围内；4.1.1.3 出售自用的作为固定资产核算的房产不是房地产销售收入的核算对象。4.1.2 房地产销售收入的确认原则4.1.2.1自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据企业会计准则-收入进行。房地产销售收入的确认必须同时满足以下五个条件： A 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；B 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；C 收入的金额能够可靠的计量； D 相关的经济利益很可能流入企业； E 相关的已发生或将发生的成本能够可靠的计5、量。4.1.2.2开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现；4.1.2.3开发产品在不同销售方式情况下收入的确认：A 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现；B 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；C 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；D 采6、取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：a) 采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；b) 采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品7、清单之日确认收入的实现；c) 采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入8、的实现；d) 采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定进行处理。E 将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固9、定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。4.1.2.4开发产品预租收入的确认问题新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。4.1.3房地产销售收入的核算4.1.3.1 集团公司开发项目在收入确认前所收到的预售款暂记入“预收帐款”科目；4.1.3.2 集团公司因预收款而交纳的营业税费等暂在“应交税费一应交营业税”等科目核算；4.1.3.3 集团公司在促销时收到的购房订金在“其他应付款”10、科目；4.1.3.4 开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。借记“预收帐款”、“应收帐款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；4.1.3.5 出售周转房的收入核算先按周转房的摊余价值，借记“开发产品”科目，贷记“周转房”科目再按购销合同中双方签订的价格，借记“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时结转其销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目；4.1.3.6 旧城改造中的回迁房收入，包括拆迁面积内补偿部分和增加面积部分的价款收入，作为集团公司的经营收入，借记“预收帐款”等科目，贷记“主营11、业务收入”科目；4.1.3.7 采用分期收款方式销售房地产收入的核算A 分期收款发出商品，即开发产品已经交付，房款分期收回（通常为超过3年）；B 在办妥移交手续后，将“开发产品”直接结转成本；C 如果延期收取的房款具有融资性质，其实质是企业向购房方提供免息的信贷时，企业应按应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额，借记“长期应收款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”、“未实现融资收益”科目；D 应收的合同或协议价款的公允价值按商品现销价格计算确定；E 应收的合同或协议价款与其公允价值之差，应在合同或协议期间内，按应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销，冲减财务费用；F按开12、发产品实际应结转金额，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。4.1.3.8 集团公司与其他开发企业之间签订项目开发合同，合资开发项目收入的核算：A 如合同规定按投资额分配开发产品的，分出去的开发产品不作为房地产销售收入；B如分享合资开发项目利润的，集团公司作为主办方，合资开发的所有开发产品对外出售（包括合资方购买的）均作为房地产销售收入核算；C集团公司与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，不论合同规定分配开发产品或分享合资开发项目利润，所开发的所有开发产品对外出售或分配给其他合资各方，均作为集团公司的房地产销售收入核算。D 集团公司收到出资各方的资金先作“预收帐款”处理13、。4.1.3.9 集团公司为顺利售出房盘、地产，尽快回收投资，对不同支付方式规定了不同程度的现金折扣，作为“财务费用”核算，不影响集团公司销售收入金额的确认。购买方出于种种原因对已购置的房地产要求退货，经集团公司同意后作相应账务处理。如果销售退回发生在企业确认收入之前，则无需进行账务处理；如果企业确认销售收入之后发生销售退回的，不论是当年销售的，还是以前年度销售的，除特殊情况外，一般应冲减退回当月的销售收入，同时冲减退回当月的销售成本；如该项销售已经发生现金折扣或销售折让的，应在退回当月一并调整；如果是销售退回发生在资产负债表日后至财务报告批准报出日之前，则应调整报告年度利润表的收入、成本等，14、并相应调整报告年度的应纳税所得额以及报告年度应缴的所得税等；4.1.3.10 集团公司采用售后租回方式销售房地产的，应根据合同或协议条款判断所售房产是否满足收入确认条件。如果售后租回属于融资交易，则不能确认房地产销售收入，收到的房款应确认为负债；售价与开发产品成本之差应采用合理的方法进行分摊，作为折旧费用或租金费用的调整。如果有确凿证据表明认定为经营租赁的售后租回交易是按公允价值达成的，销售的商品可以按售价确认房地产销售收入，同时结转相应的成本；4.1.3.11 集团公司采用售后回购方式销售房地产的，应根据合同或协议条款判断所售房产是否满足收入确认条件。如果售后回购属于融资交易，则不能确认房地15、产销售收入，收到的房款应确认为负债；回购价格大于原售价的差额，应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。如果有确凿证据表明售后回购交易满足收入确认条件的，销售的房地产可以按售价确认房地产销售收入，同时结转相应的成本，回购的房地产作为购买商品处理；4.1.3.12 如购销合同中有销售退货条款的，根据以往经验能够合理估计退货可能性且确认与退货相关负债的，应在符合房地产销售确认条件的情况下确认房地产销售收入；若不能合理估计退货可能性的，应在退货期满时确认房地产销售收入。4.2房地产利润的核算4.2.1 利润是指集团公司在一定会计期间的经营成果，包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。16、4.2.1.1 营业利润=营业收入-营业成本-营业务税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用-资产减值损失+公允价值变动收益（-公允价值变动损失）+投资收益（-投资损失）；4.2.1.2 利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出；4.2.1.3 净利润=利润总额-所得税费用。4.2.2 利润核算明细项目说明4.2.2.1 投资收益，是指集团公司或各下属房地产公司对外进行投资所获得的经济利益；4.2.2.2 营业外收入和营业外支出，是指集团公司或各下属房地产公司发生的与日常活动无直接关系的各项收支。营业外收入主要包括：非流动资产处置利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、政府补助、盘盈利得、17、捐赠利得等。营业处支出主要包括：非流动资产处置损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、公益性捐赠支出、非常损失、盘亏损失等；4.2.2.3 营业外收入和营业外支出应当分别核算，并在利润表中分列项目反映。营业外收入和营业外支出还应当按照具体收入和支出设置明细项目，进行明细核算；4.2.2.4 所得税费用，是指企业应计入当期损益的所得税费用。所得税的计算处理方法如下：A 集团公司及各下属房地产公司采取资产负债表债务法核算所得税费用；B当期所得税是指企业按照税法规定计算确定的针对当期发生的交易和事项，应交纳给税务部门的所得税金额，即当期应交所得税；C 应纳税所得额=会计利润+按照会计准则规定计入利润表但计税时不允许税前扣除的费用+（-）计入利润表的费用与按照税法规定可予税前抵扣的金额之间的差额+（-）计入利润表的收入与按照税法规定应计入应纳税所得额的收入之间的差额-税法规定不征税收入+（-）其他需要调整的因素；D递延所得税是指按照所得税准则规定当期应予确认的递延所得税资产和递延所得税负债金额，但不包括计入所有者权益的交易或事项的所得税影响；E所得税费用为当期所得税及递延所得税二者之和。5支持性文件无6相关记录无