1、关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释 与 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释 两个物业管理最新司法解释 司法解释的概念和性质 司法解释是由最高人民法院针对司法过程中具体运用法 律、行政法规问题所作的解释 中华人民共和国人民法院组织法第三十三条明确规 定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用 法律、法令的问题，进行解释。” 法律由全国人大及其常委会颁布 法令国务院令，即行政法规 司法解释不得与宪法、法律、行政法规冲突，否则冲突 部分无效 在司法工作中具体应用法律、法令的问题包 括： 第一，对法律、法令规定不够具体明确而使理解 和执行有困难的问题进行2、解释 第二，由于情况的变化，对某类案件的处理依据 因有不同理解而需作出解释 第三，为统一审理案件的标准而就某一类具体案 件说明应如何理解和执行某些法律、法令规定 第四，对各司法机关之间应如何依据法律、法令 规定的精神相互配合审理案件进行解释 在我国，从法理上广义的司法解释就是指由最高人民法院 和最高人民检察院对审判和检察工作中具体应用法律问题 所作的具有普遍司法效力的解释司法解释的形式分为“解 释”、“规定”、“批复”三种 司法解释是国家最高司法机关对司法工作中具体应用法律 问题所做的解释 司法解释分为最高人民法院的审判解释、最高人民检察院 的检察解释和这两个机关联合作出的解释 审判解释和检察3、解释有原则性分歧时，应报请全国人大常 委会解释或决定 物业管理的司法解释 最高人民法院民事审判第一庭起草了关于审 理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释、关于审理物业服务纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释 这两部司法解释分别经最高人民法院审判委员 会第1464、1466次会议通过，与2009年5月 25日颁布，2009年10月1日实施 两个司法解释修订稿数十次易稿 时间长：2003年国务院物业管理条例出 台后，最高人民法院就展开了制订司法解释工 作，历时6年，备受社会各界关注 立法慎重：经公开征求对司法解释修改建议、 最高人民法院审判委员会第1464、1466次会议 通过等程4、序，数十次易稿 范围广：涉及业主、业主大会、业主委员会、 开发商、物业服务企业等多方利益 均衡利益：各方利益的博奕 关于审理建筑物区分所有权 纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释 司法解释之规定 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保 护当事人的合法权益，根据中华人民共和国物 权法等法律的规定，结合民事审判实践，制定 本解释。 不动产所有权的构成 建筑物区分所有权的构成 业主的建筑物区分所有权 中华人民共和国物权法第六章 专有部分享有所有权。 俗称“专有权、私有权” 专有部分以外的共有部分享有共有 权。因这种共有为“按份共有”故亦 称“共用部分的持份权” 专有部分以外的共有部分享有共同 管5、理的权利。也称“业主大会组织的 成员权” 建筑物区分所有权的法律关系 专有部分 建筑物 物权关系 基地 共用部分（共有部分） 所有权 使用权（地上权、租赁权等） 业主大会（区分所有权人集会） 建筑物区分所有权管理人业主委员会 管理组织 规范基础 业主、物业使用人 管理服务人（物业管理公司） 物权法-国家基本法律 物业管理条例-国家行政法规 物业管理司法解释 各地方物业管理法规及国家各部委行政规章 管理规约（业主公约) 业主大会决议、决定 物业管理条例确立的基本制度 1. 业主大会制度 2. 业主公约制度 3. 物业管理招投标制度 4. 物业承接验收移交制度 5. 物业管理企业资质管理制度 6.6、 物业管理专业人员职业资格制度 7. 住房专项维修资金制度 司法解释第一条规定 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专 有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占 有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认 定为物权法第六章所称的业主。 没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观 上实际交付了房屋的,房屋购买者仍然是房屋所有权人-符合 物权法之第十五条规定 但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押 不得对抗善意第三人 登记并非取得所有权，登记只能取得所有权证书 对于不动产物权： 7、其依法律行为而发生变更者，按照物权法不动产统 一登记规定，即无论其所有权的移转，担保物权、 或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，均须经 登记，始生效力-物权法之第九条规定 非依法律行为而取得不动产物权，如买卖、赠与、 继承、遗赠、拍卖、夫妻共有、合法建造、强制执 行、公用征收、法院判决、仲裁委裁决等，非经登 记，不得处分-物权法之第十五条以及第二章第 三节之规定 2011-02-2317 中华人民共和国物权法第二章第三节之规定： 第三节其他规定 第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民 政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭 的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效8、时发生效力。 第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受 遗赠开始时发生效力。 第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭 物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动 产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的， 未经登记，不发生物权效力。 业主的概念 业主与非业主使用人身份界定 业主中华人民共和国物权法规定的建筑物区分所 有权人 物业管理条例规定的房屋所有权人 非业主使用人物业使用人、住户、租户等 不动产所有权按国际惯例以产权证书确认 没有办理产权证书签订了售房合同发展商将客观 上已经交付了房屋 业主 业主非业主的界定9、严格以产权证书（或售房合同）和中 华人民共和国婚姻法界定 中华人民共和国婚姻法之规定 中华人民共和国婚姻法-作为国家基本法律规定了夫妻 共有财产和夫妻个人财产 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共 同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定 的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 既然是夫妻共同所有，那么无论是否产权证书有无署名夫妻双方 理所当然就应该都是所有权人，即都应该是业主 第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产： （一）一方的婚前10、财产； （二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补 助费等费用； （三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产； （四）一方专用的生活用品； （五）其他应当归一方的财产。 理所当然，房屋所有权作为夫妻个人财产，一方是所有权人， 另一方则是非所有权人 即一方作为所有权人自然就是业主。而另一方非所有权人自然 就应该是非业主 第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前 财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。 约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法 第十七条、第十八条的规定 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双 方具有约束力 11、夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻 一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所 有的财产清偿 这里说明作为夫妻业主资格可以依法转化，只要有书面明确约定 即可 业主身份的确认 1.房屋所有权证书登记人，通过查询不动产登记确认； 2.房屋买卖合同的合法买受人，以开发商交付房屋所有权的行 为确认； 3.房屋继承人和受遗赠人，以继承和受遗赠开始时确认； 4.房屋合法建造人，以事实行为成就时确认； 5.人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定 生效赋予房屋所有权； 6.房屋所有权作为夫妻双方共同财产所有人 司法解释第二条之规定 建筑区划内符合下列条件的房屋，12、以及车位、摊位等特 定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规 划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物 权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界 址，能够排他私用的空间范围 “（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具 有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成 为特定业主所有权的客体。”这三者是任何一个满足即可 司13、法解释第三条之规定 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以 下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结 构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公 共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间 等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部 分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用 权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇 公共道路、绿地占地除外。 专有部分与共用部分之范围界定 确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用： 内容：专有部分专项服14、务、特约服务 共用部分常规服务 责任：专有部分业主自己负责 共用部分物业管理公司、业主大会及业主委员 会分别负责 费用：专有部分业主自己承担 共用部分物业管理费、专项维修资金、业主大 会及业主委员会决议的分摊 权利与义务不同 有利于解决纠纷 墙 体 地 板 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成 的立体空间 天 花 墙 体 中 心 线 专有部分之中心说 墙 体 地 板 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间 天 花 墙 体 中 心 线 专有部分之空间说 专有部分之最后粉刷层说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层 所围成的立体空间 最后粉刷层也称为15、抹灰层或批宕层 各种管线的共用部分与专有部分划分 专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他 性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设 施和管线接驳终端以内的相关设备设施 共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以 外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使 用的场所、空间、设备、设施 司法解释存在的问题 公共照明、公共通行（第三条）、公共通道（第十五条） -逻辑错误，混淆了公有制与私有制之界限。在建筑 物区划内应当是大家业主共同拥有和共同使用，即共用 或共有场所、共用或共有设备 具有构造上的独立性-有的专有部分并非具备构造上 的独立性 能够登记成为特定业主所16、有权的客体-由于现行房产 登记要求四至合围、2.2米层高的限制，许多专有部分 并非可以进行产权登记 根据规划列入该特定房屋买卖合同中的楼顶平台、露 台-楼顶平台、露台应当属于大家业主之法定共用 部分 物权法应规定哪些国家财产？ 国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权法规定非经 营性国家财产，经营性国家财产由公司法等规定 物权法应当规定的非经营性国家财产，分为： 1、公有物（国家所有国家使用的财产），包括国家机关办公设 施（如人民大会堂）；军事设施、武器、装备等；矿藏、土 地、山脉、水流、海域等 2、公用物（国家所有公众使用），包括道路、机场、车站、码 头、公立公园、公立博物馆、公立图书馆、17、公立学校、公立 医院等 公用物也是任何个人、任何单位无法排他地占有和消费的物品 公共、公用-公有制范畴-国家所有公众使用 共用、共有-私有制范畴-业主共同使用、共同所有 共用部分是建筑物区分所有权核心重要问题 共用部分的是物业管理存在的基础与根源 市政设施、设备之供电、供水、供热、供气、有线电视设 施属于国家所有公众使用或市政公用事业单位所有-即 公共、公用设施设备-可以成为供电、供水、供热、供气、 有线电视设施等市政垄断企业之专有部分 得为单独所有权之标的 专有部分要件：构造上及使用上独立性 使用专用 共用（约定） 区分所有 建筑物范围：专有部分及市政设施以外之其他部分 不属于专有部分之附属18、物 一 体依约定：无约定依专有部分比例 性共用部分持分占有作为分担共用部分负担的准则、依据 基地 使用 特色 共用（原则） 专用（法律、规约、约定） 不得分割 不得单独处分，共用部分持分权应随 专有部分所有权之转移而转移 不得独立办理产权登记 绿地、道路、场所、设施、设备之所有权 屋 顶 外 墙 地 下 室 外 墙 停 车 位 D E FC 2011-02-23 B A 楼 梯 2011-02-2336 2011-02-2337 2011-02-2338 司法解释第四条之规定 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿 利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，19、不应认定为侵 权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 赋予了业主合理安装太阳能热水器、外挂式空调主机、加装防盗网、封闭 阳台的权利 合理需要应该从维护建筑物的安全、外观美观以及大家业主共同利益的角 度加以充分考虑 即不得影响建筑物整体结构、不得破坏或干扰建筑物外观美观、不得破坏 或干扰建筑物的规划要求、不得影响消防安全、不得超出建筑物负荷、不 得侵害相邻业主的利益 广告牌、商业招牌（除了挂本大厦的招牌外）的安装对业主合法权益构成 了侵害，属于共用部分专用权的范畴 合理使用应该遵循下列原则： 1.合理原则 无论是专有部分所有权还是共用部分的共有权利在行使权利 中，都必须把握在合20、理的限度内，不得滥用权利损害其他区分 所有权人的利益 如，不得在装修和使用中纯粹或截断支撑承重和抗震结构的墙 体、梁柱、天花或地板；不得超出建筑物楼板允许的使用负荷 安装过重的大理石、花岗岩地板；不得超负荷安装重型机器等 2.整体利益优先原则 维护建筑物整体的安全性、完整性、外观美观性并保持其良好 状态 维护全体业主的共同利益 3.多数原则 对于涉及大家共同利益的事项，尤其是共用部分的利用和收益的处分，应 当以绝大多数业主（即区分所有人）的同意，通过业主大会以民主协商的 方式共同决策 4.不得侵犯个人根本利益原则 虽然可通过多数原则就业主共同利益和共用部分进行共同决策，但在决策 中还应该特别注21、意不得假借维护大家业主共同利益为由侵犯个人根本利益 侵犯个人根本利益本质上是一种权利的滥用，是多数人的暴政行为。涉及 个人根本利益的行为一般都是不可调和的对抗性矛盾，是对个人人身、财 产的严重侵犯，本质上往往也存在着一定程度的违法性 无论是在专有部分的使用，还是在共用部分的使用，都不得侵犯个人根本 利益 应禁止多数人的暴政，禁止以侵犯个人根本利益为代价的多数人滥用权力 5.约定原则 即按照契约自由原则，对于涉及共用部分之专用权，应当通过 合同进行约定 约定之前必须按照中华人民共和国物权法第七十六条规定 征得建筑面积过半数、总人数过半数之业主同意 当然合同约定应当首先遵守管理规约，遵守业主大会决22、议，不 得影响建筑物的正常使用和安全运行，不得影响相邻业主的利 益 2011-02-2343 2011-02-2344 2011-02-2345 2011-02-2346 司法解释第五条之规定 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租 等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条 第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽 车的车位、车库与房屋套数的比例。 中华人民共和国物权法第七十四条“应当首先满足业主的 需要”的规定本身是一个矛盾的规定-购买车位、车库之所有 权人是否属于业主？ 车位、车库之优先购买权 物权法23、第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车 的车位、车库应当首先满足业主的需要。” 这条本身与物权法第七十条所规定的“经营性用房等专有部 分享有所有权 ”矛盾 作为车位、车库本身就是属于经营性用房，何况还有一个“等”的 概念在起作用 拥有车位、车库所有权自然也是业主，不过是车位、车库之业主 而已 拥有车位、车库之业主，自然就可以满足其业主的需要 会所、车位、车库、人防工程、架空层等之所有权 屋 顶 外 墙 地 下 室 外 墙 停 车 位 D E FC B A 楼 梯 司法解释第六条之规定 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共 有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七24、 十四条第三款所称的车位。 中华人民共和国物权法第七十四条第三款：“占用业主 共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主 共有。 ” 比较忠实的解释了业主共有车位的概念 建筑区划内的车库、车位 规划中的车库、车位非规划的车库、车位 地下、半地下车库 物业服务企业增加的开发商增加的业主增加的 机械车库露天车位非露天车库 非人防车位 人防车位 架空层车库 露天车位 物权法第七十四 条第三款归全体 业主共有 独立车库 人民防空法第五条谁开发谁收益 物权法第一百一十六条天然孳息 由用益物权人获得，谁投资，谁 建设谁所有。同时要满足物权法 第四十四条战争等紧急情况下之 征用 车位归属 物权法第七25、十四条 第二款开发商可以 出售、附赠、出租 车位、车库之所有权 物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽 车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出 租等方式约定。” 关键词: 规划-以政府规划许可证为准 当事人-所有权的初始获得、创设获得、原始获得与继 受获得 等方式约定-有约定即OK 独立式住宅附设的车位、车库 地下（人防）停车位 规划内的露天车位 架空层停车位 2011-02-2354 2011-02-2355 司法解释第七条之规定 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、 处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约 依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定26、为物权 法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共 同管理权利的“其他重大事项”。 司法解释存在的问题 有关共有和共同管理权利的其它重大事项-这个面 是非常宽广的，如还应该包括占用、挖掘属于业主共 有的道路、场地、绿地等，承接、查验、办理移交共 用部分，改变建筑物区分所有权之专有部分用途，对 物业管理费、专项维修资金进行审计等 等 物权法第六章规定的面积和人数的确定 物权法第七十六条规定 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （27、五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三 分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他 事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 的业主同意。 66.67% 33.33% 原物业管理条例的2/3投 票权 物权法的双2/3投票 权 所有权人2/3决策权的变化： 业主共同决定的专项维修资金，物权法使三分之二决策方法 发生根本变化： 66.67% 33.33% 66.67% 33.33% 赞成 反对或弃权 赞28、成 反对或弃权 赞成 反对或弃权 实名制 决策的项目也发生变化 1. 2. 3. 4. 内容也发生了根本变化： 原物业管理条例第十二条规定： 制定和修改业主公约 制定和修改业主大会议事规则 选聘和解聘物业管理企业 专项维修资金使用和续筹方案的决定 必须经物业管理区域全体业主所持投票权以上通过 物权法修改为： 1. 2. 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 改建、重建建筑物及其附属设施 决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二 以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 所有权人“双过半”决策权的变化： 25.10% 24.90% 50.00% 同意反对或弃权不参加 50.10%429、9.90% 同意反对或弃权 原条例的“双过半”： 物权法的“新双过半”： 业主共同决定的事项，物权法使与原物业管理条例中双过半决策 方法发生根本变化： 50.10%49.90% 同意反对或弃权 为了给以后的司法审判保留有效证据，双过半投票权决策应该实行实名制 1. 2. 内容也发生了根本变化： 原物业管理条例第十二条规定： 业主大会会议应当有物业管理区域内持有以上投票权的业主参 加 业主大会作出决定必须经与会业主所持投票权以上通过 即业主大会作出一般事项决定、决议，应当有12以上投票权业主参加， 并经参加业主之中投票权12以上同意通过 物权法修改为： 1. 2. 3. 4. 5. 制定和修改业30、主大会议事规则 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总 人数过半数的业主同意 司法解释第八条之规定 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面 积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权 登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖 合同记载的面积计算； （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 不动产登记薄记载的面积以及实测面31、积可以是建筑面积，也可以是使用面 积、套内建筑面积 当面积不一致的应该核算成为建筑面积，以保持统一一致性 建筑面积、套内建筑面积与使用面积： 按照房产测量规范（中华人民共和国国家标准 GB/T17986- 2000，国家质量技术监督局2000年2月22日发布， 2000年8月 1日实施 ）要求： 8 房产面积测算 81 一般规定 811 房产面积测算的内容 面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算 两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、 产权面积、使用面积等测算。 812 房屋的建筑面积 房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影 面积，包括阳台、挑廊32、地下室、室外楼梯等，且具备有上 盖，结构牢固，层高220m以上(含220m)的永久性建筑。 813 房屋的使用面积 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的 内墙面水平投影计算。 814 房屋的产权面积 房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认 定。 81 房屋的共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 82 房屋建筑面积测算的有关规定 821 计算全部建筑面积的范围 a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建 筑面积的总和计算。 b)房屋内的夹层、插33、层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在220m 以上部位计算建筑面积。 c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、 大厅内的回廊部分，层高在220m以上的，按其水平投影面积计算。 d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然 层计算面积。 e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在220m以上的楼梯间、水箱间、 电梯机房及斜面结构屋顶高度在220m以上的部位，按其外围水平投 影面积计算。 f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 2011-02-2366 g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有34、上盖和柱的走廊，均按 其柱的外围水平投影面积计算。 i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 j)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在220m以上的， 按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计 算。 k)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围 水平投影面积计算。 l)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积 计算。 n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其 高度在220m以上部位的外围水平面积计算。 o)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积35、。 822计算一半建筑面积的范围 a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影 面积的一半计算。 b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖 水平投影面积的一半计算。 c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计 算。 823不计算建筑面积的范围 a)层高小于220m以下的夹层、插层、技术层和层高小于 220m的地下室和半地下室。 b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、 勒脚、台阶、无柱雨篷等。 c)36、房屋之间无上盖的架空通廊。 d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐 的平台。 f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。 i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 房产测量规范(附录B) 成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊 ： B1 成套房屋建筑面积的测算 B1.1 成套房屋的建筑面积 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体 面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 B1.2 套37、内房屋使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面 积按以下规定计算: a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫 生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。 b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使 用面积。 d)内墙面装饰厚度计入使用面积。 B1.3 套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支 撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分 隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套 内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内38、墙体面积。 B1.4 套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积按8.2的规定计算。 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计 算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台 按水平投影的一半计算建筑面积。 司法解释第九条之规定 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下 列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一 人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以 及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。 业主人数的规定违反基本常识与逻辑 应规定为“对于自然人以人头计数，对于39、法人、组织以独立法人、 独立组织的独立个数计数”！ I. 业主总人数的确定 未婚人士 产权证书拥有者 已婚，属于夫妻 个人财产 已婚，属于夫妻 共同财产 夫妻产权证 书署名者 夫妻产权证 书未署名者 未拥有产权证书者 签订了售房合同并获得实际 交付房屋的购房者 司法解释存在的问题 业主人数，按照专有部分的数量计算-由于夫妻共有 财产所有权以及合伙人共有财产的存在，那么总人数自 然就不能仅仅以专有部分数量统计，应该按照人头计 数，这是所有权决定一切的物权原则所决定的！ 建设单位未出售的专有部分，按一人计算-那么这显 然与“按照专有部分的数量计算”自相矛盾 司法解释第十条之规定 业主将住宅改变为经40、营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经 有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危 险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。-将行政管 理之矛盾转化为民事权利，从根本上禁止住改商 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行 为进行抗辩的，人民法院不予支持。-禁止多数人的暴政，禁止 以侵犯个人根本利益为代价的多数人滥用权力 住宅变成经营性用房在行政审批之前增加了前置条件 住 宅 1、遵守法律、行政法 规和管理规约 2、经所有有利害关系 的业主同意 经营性 用房 行政 审批 司法解释第十一条之规定 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当 认41、定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划 内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明 其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。 -利害关系 明确化 有利害关系-这个范围是无法穷尽列举！ 关键所在-遵循“谁主张，谁举证”之原则！ 利害关系本质上侵害的是权利人的个人根本利益！ 司法解释第十二条之规定 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者 违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规 定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大 会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。-及时行使撤 销权 司法解释存在的问题 作出决定之日42、起一年内-凭什么要限制一年内？如果业主大会、 业主委员会作出要求大家骑在你头上拉屎拉尿的决定，你只能在 一年内撤销？ 由于物权侵害行为具有持续性、长久性，不适合设定撤销时效的 限制，应该直接采用物权法第七十八条规定，不需要另外作 出解释 司法解释第十三条之规定 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民 法院应予支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委 员会的决定及会议记录； （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； （五）其他应当向业主公43、开的情况和资料。 -业主之知情权的规定 司法解释第十四条之规定 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用 功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处 分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除 合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他 用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举 证责任。 -符合物业管理条例第五十五条之规定 司法解释第十五条之规定 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管 理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，44、实施 下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损 害他人合法权益的行为”： （一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防 设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者 妨碍建筑物正常使用； （二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建 筑物外观； （三）违反规定进行房屋装饰装修； （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者 其他共有部分。 司法解释第十六条之规定 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使 用人的，参照本解释处理。 专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管 理规约、业主大会或者业主委45、员会依法作出的决定，以及其与业 主的约定，享有相应权利，承担相应义务。 -对物业使用人的解释 2011-02-2382 司法解释第十七条之规定 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价 格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。 -对建设单位的扩张性解释 司法解释第十八条之规定 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议 的，应当以法律、行政法规为依据。 -强化法律、行政法规的审判依据 2011-02-2383 司法解释第十九条之规定 本解释自2009年10月1日起施行。 因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件， 适用本解释。 本解释施46、行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照 审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。 -本司法解释适用之时效 再审案件不适用司法解释之规定，为物业服务企业抗辩司法解释 提供了条件 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释 疑难问题解答 1、没有产权证书是否是业主？开发商是否可以成为业主？ 司法解释第一条规定，业主分为以下几种： 1）依法登记取得所有权证的房主； 2）根据物权法第二章第三节规定（事实行为）取得建筑物专有部分所 有权的房主；包括：开发商、生效法律文书确定的房主、房屋继承 人或被遗赠人等； 3）已经合法占有房屋，但尚未办理产权登记的购房人。 2、哪些是业主47、的专有部分？ 司法解释第二条规定： 1）具有构造上的独立性，能够明确区分； 2）具有利用上的独立性，可以排他使用； 3）能够登记成为特定业主所有权的客体的房屋、车位、摊位等特 定空间均应当认定为业主的专有部分。 3、露台是否属于业主的专有部分？ 司法解释第二条第二款规定，露台属于业主的专有部分必须符合以下条 件： 1）规划上专属于特定房屋， 2）建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中。 4、业主专有部分之特定空间如何认定？ 司法解释第二条第二款规定，建筑区划内车位、摊位等特定空间， 应当认定为物权法第六章所称的专有部分 ， 其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能48、 够排他私用的空间范围。为方便理解，司法解释进行了适当列 举，即车位、摊位等。 5、建筑物的共有部分有哪些？ 司法解释第三条规定，建筑物的共有部分包括： 1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部 分； 2）通道、楼梯、大堂等公共通行部分； 3）消防、公共照明等附属设施、设备； 4）避难层、设备层或者设备间等结构部分； 5）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用或者 其他人所有的场所及设施等； 6）建筑区划内的土地（整栋建筑物的规划占地或者城 镇公共道路、绿地占地除外）。 实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的 除物权法第六章规定的法定共有部分，司法解释还就天然共有部分 49、作出了明确规定 天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，且一般也不具备登 记条件，但从其属性上天然属于共有部分，包括建筑物的基本结构 部分、共用通行部分、共用设施设备部分和共用空间等 司法解释明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解 决审判实践中的纠纷。 因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即 为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定。 满足下列两个条件的应当认定为共有部分： 1.不属于业主专有部分 2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有 6、业主是否有权合理使用共有部分？ 司法解释第四条规定：业主基于使用自己的专有部分的合理需要，有权50、 无偿利用屋顶、外墙面等共有部分。 7、开发商是否有权将车位卖给非业主？ 根据物权法第七十四条的规定：规划用于停放汽车的车位、车库应当首 先满足业主的需要，此外，才可以将车位车库处分给非业主。 司法解释第五条规定，只要开发商已经按照规划确定的车位、车库与专 有部分的比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业 主的，就认为其已经“首先满足业主的需要了”，其余的车位、车库就 可以处分给非业主。 8、业主共有道路或场地增设的车位应归谁所有？ 根据物权法第七十四条第三款的规定：如果该车位是在规划的车位之外 的，应属业主共有。规划之内则属于开发商专有部分，即归属于开 发商所有。 9、业主共同决