1、物业接管验收物业接管验收 CB Richard Ellis | Page 2 培 训 大 纲 一、接管的准备工作一、接管的准备工作 二、正式接管二、正式接管 三、接管验收与竣工验收的区别三、接管验收与竣工验收的区别 四、接管验收的主要项目四、接管验收的主要项目 五、遗留问题的确认五、遗留问题的确认 六、接管验收的标准六、接管验收的标准 七、接管验收应遵循的原则七、接管验收应遵循的原则 八、接管验收时应准备的工具八、接管验收时应准备的工具 九、存在的常见质量问题分析九、存在的常见质量问题分析 CB Richard Ellis | Page 3 接管验收的作用接管验收的作用 通过接管有关物 业文件2、资料，可 以摸清物业的性 能与特点，预防 管理中可能出现 的问题，计划安 排好各项管理， 充分发挥社会化 、专业化、现代 化的管理优势。 促使开发企业 按标准进行设 计和建设，达 到工程质量要 求，减少日常 管理过程维修 养护工作量。 通过接管验收 和接管合同的 签订，实现权 利和义务的转 移，在法律上 界定清楚各自 的义务和权利。 CB Richard Ellis | Page 4 一、接管验收的准备工作一、接管验收的准备工作 1. 派出专业技术人员前往工地现场了解情况，制定好接管验收计 划。 2. 定期对施工现场进行检查，认真填写现场检查记录表现场检查记录表，及 时进行总结归纳，并向开发商3、及相关单位反映发现问题并协商解 决办法。 3. 提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工 作，做到心中有数。 CB Richard Ellis | Page 5 一、接管验收的准备工作一、接管验收的准备工作 4. 准备好接管验收记录表格 5. 事先协调开发商、总包，制定关于接管验收后遗留问题的处理方 法及进场整改须遵守的管理规定，并签订遗留问题处理协议。 6. 成立物业接管小组 7. 前期资料的提供 8. 安全接管 CB Richard Ellis | Page 6 二、正式接管工作二、正式接管工作 1. 待四方验收合格后开发商、物业公司、总包及监理公司开始正式进 行接管工作。 4、2. 接管工作主要分设备、钥匙的实物接管及资料的接管。 3. 在正式接管前三天请开发商通知物业公司进行预检，待物业公司预 检完成后，再正式进行三方接管验收工作，届时物业公司将出详细 接管计划及时间安排。 4. 设备、钥匙的实物接管逐层进行，验收完项目马上封闭，物业公司 负责管理（整体接管验收结束前，现场的成品保护责任及安全责任 由总包负责），资料的接管同步进行。 CB Richard Ellis | Page 7 二、正式接管工作二、正式接管工作 5. . 设备试运行设备试运行 物业公司协同安装公司对设备进行试运行测试。 6. 6. 遗漏问题及缺损项目的整改遗漏问题及缺损项目的整改 总包负责对5、遗漏问题及缺损项目的整改， 并会同各方与物业公司 进行复验。 7. . 物业材料的接管验收物业材料的接管验收 发展商委托物业管理时需向物业管理公司 移交相关资料 CB Richard Ellis | Page 8 7.1 7.1 物业产权资料：物业产权资料： a) 项目开发批准资料； b) 规划许可证； c) 投资许可证； d) 土地使用合同； e) 建筑开工许可证； f ) 用地红线图； CB Richard Ellis | Page 9 7.2 7.2 综合竣工验收资料：综合竣工验收资料： a) 竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工 程各专业竣工图及地下管线综6、合布置竣工图）； b) 建设工程竣工验收证书； c) 建设消防验收合格证； d) 公共配套设施综合验收合格证； e) 供水合同； f) 供电协议书、许可证； g) 供气协议书、许可证； h) 有线电视合格证； i) 通信设施合格证； j) 电梯准用证； CB Richard Ellis | Page 10 录用面谈程序与内容 7.3 7.3 施工设计资料：施工设计资料： a) 地质报告书； b) 全套设计图纸； c) 图纸会审记录； d) 设计变更通知单； e) 工程预决算报告书； f) 重要的施工会议纪要； g) 隐蔽工程验收记录； h) 沉降观测记录； i) 其他可能会影响将来管理的原始记7、录。 CB Richard Ellis | Page 11 7.4 7.4 机电设备资料机电设备资料 a) 机电设备出厂合格证； b) 机电设备使用说明书（要求有中文）； c) 机电设备安装、调试报告； d) 设备报修卡、保修协议。 CB Richard Ellis | Page 12 1 1、接管验收接管验收 是企业行为，是物业管理企业代表全体业主根据物业管理委托 合同，从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，对物业委托方委 托的物业进行质量验收。 2 2、竣工验收、竣工验收 是政府行为，房地产开发项目和任何建设工程的竣工验收由 政府建设、行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设8、计质 量进行全面检验和质量评定。 三、接管验收三、接管验收 CB Richard Ellis | Page 13 1.1.楼宇本体硬件设施：楼宇本体硬件设施： 主体结构、楼地面面层及基层、内墙面、顶 棚、卫生间及阳台地面、门及窗、楼梯及扶 手、木装修工程、饰面及油漆、电器插座、 有线电视、开关、灯具、水表、电表、燃气 表、卫生洁具、给排水设备设施、门铃及对 讲电话等。 四、验收接管的主要项目四、验收接管的主要项目 CB Richard Ellis | Page 14 2. 2. 公共配套设施：公共配套设施： 天台、散水坡、避雷设施、路灯及装饰灯、绿化、道路、 室外消火栓、楼宇标志、垃圾站、停车9、场、沟井、护 坡及挡土墙、台阶及踏步、水池及水箱、招牌及广告 牌等。 四、验收接管的主要项目四、验收接管的主要项目 CB Richard Ellis | Page 15 3. 3. 机电设备：机电设备： 电梯设备 变配电设备 中央空调设备 消防监控设备 给排水设备 保安监控设备（同消防监控设备） 四、验收接管的主要项目四、验收接管的主要项目 CB Richard Ellis | Page 16 1. 对验收资料中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管 验收小组应当将问题逐项记录接管验收资料遗留问题登记表 中，并交发展商及施工单位相关人员签字确认。 2. 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格10、等问题，接管验收小 组应当将问题逐项记录在接管验收设施设备问题登记表中， 请发展商及施工单位相关人员签字确认。 五、遗留问题的确认五、遗留问题的确认 CB Richard Ellis | Page 17 五、遗留问题的确认五、遗留问题的确认 3. 对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐。 4. 对物业硬件设施、设备遗留问题，接管验收小组应当协调发展 商及施工单位明确解决时间，并跟进解决。 5. 未能按时解决而影响物业管理的问题，按遗留问题处理协议 处理,和备忘录交总办归档长期保存。 CB Richard Ellis | Page 18 六、接管验收的标准六、接管验收的标准 土建11、结构检验土建结构检验 （1）主体结构 （2）外墙不得渗水 （3）屋面 （4）楼地面 （5）装修 CB Richard Ellis | Page 19 六、接管验收的标准六、接管验收的标准 水电设备设施的现场验收水电设备设施的现场验收 （1）供配电系统的现场验收 （2）中央空调系统通风工程部分的现场验收 （3）消防系统的现场验收 （4）运输设备的现场验收 （5）管道燃气系统的现场验收 （6）电信系统的现场验收 （7）有线电视网的现场验收 （8）闭路监控系统等的现场验收 （9）给排水系统的现场验收 CB Richard Ellis | Page 20 市政设施验收市政设施验收 （1）道路 （2）砂12、井 （3）供水管道 （4）化粪池 （5）红线内 六、接管验收的标准六、接管验收的标准 CB Richard Ellis | Page 21 七、接管验收应遵循的原则七、接管验收应遵循的原则 1.1.从细从严原则从细从严原则 2.2.在处理验收中的质量问题应把握的原则在处理验收中的质量问题应把握的原则 2.1 原则性与灵活性相结合 2.2 细致入微与整体把握相结合 CB Richard Ellis | Page 22 八、验收时准备的工具八、验收时准备的工具 （1） 试电笔、带二相三相插头和电源显示开关的插座（插入屋内 各个电源插座检查电源是否已全部接通） （2）钢卷尺 （3）小锤子 （4） 电13、筒 （5） 抹布 （6） 盛水器具 （7） 计算器 （8） 笔 、纸 CB Richard Ellis | Page 23 八、验收时准备的工具八、验收时准备的工具 （9）易贴便条一叠 （写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人 员查找） （10）小镜子: 观察难以看到的地方，如门底是否上油漆 。 （11）纸巾: 检查马桶排水功能，喉管是否渗水 （12）铝梯 （13）报纸，塑料袋: 做闭水试验。 CB Richard Ellis | Page 24 九、存在的常见质量问题九、存在的常见质量问题 1. 1. 给排水系列给排水系列： 包括水管、水龙头、水表是否完好；下水道是否有建筑垃14、圾堵塞；马桶、 地漏、浴缸排水是否畅通、有无泛水现象等。 2. 2. 门窗系列：门窗系列： 包括框架是否平整、牢固、安全；门窗是否密缝、贴合；门锁、窗钩有 无质量问题；玻璃是否防水密封等。 3. 3. 墙面、屋顶、地板系列：墙面、屋顶、地板系列： 包括是否平整、起壳、起砂、剥落；有否裂缝、渗水；瓷砖、墙砖、地砖 贴面的平整、间隙、虚实等。 CB Richard Ellis | Page 25 九、存在的常见质量问题九、存在的常见质量问题 4. 4. 墙面、屋顶、地板系列：墙面、屋顶、地板系列： 包括是否平整、起壳、起砂、剥落；有无裂缝、渗水；瓷砖、墙砖、地 砖贴面的平整、间隙、虚实等。 5 515、. . 公共设施及其他：公共设施及其他： 包括垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗花、电话电线、天 线、信箱等。 CB Richard Ellis | Page 26 现现 场场 检检 查查 记记 录录 表表 CB Richard Ellis | Page 27 资料名称问题简述备注 接管验收资料遗留问题登记表接管验收资料遗留问题登记表 验收人： 确认人： NO： 接接 管管 验验 收收 资资 料料 遗遗 留留 问问 题题 登登 记记 表表 CB Richard Ellis | Page 28 答问环节答问环节 Thank you for your participation!Thank you for your participation!