1、森林半岛物业服务费测算说明一、住宅区概况：森林半岛项目总规划开发26.57万平方米，其中一期开发情景别墅66套，叠加别墅28套，共30830平方米。小高层35270平方米，临街小高层14566平方米，商业5000平方米，54836共平方米。二、物业服务人员配置：由于森林半岛项目一期分别墅区与小高层区，现根据小区实际情况进行人员配置，设小区管理处主任1名、微机管理员1名、公共秩序管理员大班长1名、门岗12名（三班运转）、监控人员3名（三班运转）、厨师1名。别墅区按照服务要求，设公共秩序管理员21人（定岗6名，巡逻1名，三班运转），保洁员2人，维修工2人，管理员5人。小高层区域设公共秩序管理员182、人（巡逻3人，地下停车场3人，三班运转）保洁员10人，维修工7人（水2人，电2人，电梯2人，水泵1人），管理员2人。三、根据郑州市物价局、郑州市房地产管理局郑价公（2004）2号文件中的有关规定，物业服务费用有下列各项构成：1、管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用： 3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：9、法定税费；10、物业管理企业的利润。四、共用部分各项费用标准测算：1、共用服务人3、员的工资：序号项目人数月工资标准年工资总额备注1管理处主任1291635000由别墅和小高层按面积进行分摊，其中别墅分摊 36%，分摊金额为66168元。小高层分摊64%，分摊金额为117632元。2微机管理员11000120003公共秩序管理员大班长1850102004公共秩序管理员156501170005厨师180096006合计191838002、共用人员的社会保险和按规定提取的福利费：序号项目测算依据测算结果（元/年）备注1社会保险按所有人员工资总额的32.63%计算，其中养老24.23%、医保8%59974按面积进行分摊，别墅分摊36%，分摊金额为36491元。小高层分摊64%，分摊4、金额为64872元。2福利费按所有人员工资总额的14%计算257323培训费按工资总额的1.5%计算27574加班费公共秩序管理员每人每年加班10天，其余人员按每人每年加班5天，每天按40元计算。72005服装费服装两年更换一次，春秋季按200元/套，夏季按100元/套，每人按每季两套。57006合计1013633、共用的公共区域秩序维护费序号项目按以往实际发生情况为测算依据测测算结果（元/年）备注1装备费300元/人年4800按面积进行分摊，别墅分摊2304元，小高层分摊4096元。2人身保险费100元/人年16003合计64004、办公费用：序号项目按以往实际发生情况为测算依据测算结果（元5、/年）1交通费500元/月6000按面积进行分摊，别墅分摊 30816元，小高层分摊54784元。2电话费500元/月60003低值易耗办公用品费300元/月36004社区活动费500元/月60005节日布置费6000元/次，每年2次120006办公水电采暖费每月按1000元计算120007不可预见费按管理成本的3%计提400008合计856005、物业固定资产折旧：按每月1000元测算，别墅分摊360元，小高层分摊640元。五、别墅区物业服务费测算明细：1、服务人员的工资：序号项目人数月工资标准年工资总额测算结果元/月备注1公共秩序管理员216501638002保洁工2500120003管理6、员51000600004维修工2900216005工资分摊部分661686合计283235680.87462、社会保险和按规定提取的福利费：序号项目测算依据测算结果（元/年）测算结果元/月1社会保险按所有人员工资总额的32.63%计算，其中养老24.23%、医保8%839902福利费按所有人员工资总额的14%计算360363培训费按工资总额的1.5%计算38614加班费公共秩序管理员每人每年加班10天，其余人员按每人每年加班5天，每天按40元计算。102005服装费服装两年更换一次，春秋季按200元/套，夏季按100元/套，每人按每季两套。90006分摊费用364917合计1795780.487、533、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：按建设部房地产业司主编的中国物业管理从业人员岗位培训指定教材上的有关要求作为测算依据。以住宅每平方米建筑成本为基数，一期建筑成本为1600元/平方米，普通多层住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成本的15%计取，折旧年限按25年计算，每月/每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。（1100元/15%）（25年12月）40%=0.22元/月4、物业管理公共区域清洁卫生费用：序号项目按以往实际发生情况为测算依据测算结果（元/年）测算结果元/月1清洁工具费200元/人年4002化粪池清淘费7000元/年70008、3垃圾外运费7车/月,125元/车100004消杀费50元/户年47005合计221000.05975、物业管理公共区域绿化养护费用：200002.2元/年=44000元/年（2.2元/年为目前郑州物业管理行业的对外承包价）测算结果：44000元/年12月30830=0.1189元/月6、物业管理公共区域秩序维护费序号项目按以往实际发生情况为测算依据测测算结果（元/年）测算结果元/月1装备费300元/人年63002人身保险费100元/人年21003分摊费用23044合计107040.02897、别墅区办公费用30816元/年，测算结果为0.0833元/月。8、别墅区物业固定资产折旧费用为4329、0元/年，测算结果为0.0117元/月。9、利润：按8%的利润率测算1238=696477元/年8%=55718元/年测算结果：55718元/年12月30830=0.1506元/月10、法定税费年交税费：1239=752195元/年5.5%=41371元/年测算结果：41371元/年12月30830=0.1118元/月11、上述合计：序号项目金额（元/月）1管理服务人员的工资0.87462社会保险和按规定提取的福利费0.48533物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用0.224物业管理公共区域清洁卫生费用0.05975物业管理公共区域绿化养护费用0.11896物业管理公共区域秩序维护费010、.02897办公费用0.08338物业管理企业固定资产折旧0.01179利润0.150610法定税费0.111811合计2.144812、物业共用设施设备及公众责任保险费用：（国家规定的公众责任保险标准为2%5%）2.1448元/月308303.5%.=2314元/月测算结果：2314元/月30830=0.0751元/月13、内部管理费：森林半岛项目的物业管理将作为物业公司内部一个独立核算的部门，其内部管理、对外沟通、协调、财务任由物业公司总部进行配合和支持，因此项目按行业规定要承担10%的内部管理费。（2.1448元/月+0.0751元/月）10%=0.222元/月15、综上所述，森林半岛别11、墅区物业服务费取费标准为：2.1448元/月+0.0751元/月+0.222元/月=2.4419元/月六、小高层区物业服务费测算1、服务人员的工资：序号项目人数月工资标准年工资总额测算结果元/月备注1公共秩序管理员156501170002保洁工10500600003管理员21000240004维修工7900756005分摊工资部分1176326合计3942320.59912、社会保险和按规定提取的福利费：序号项目测算依据测算结果（元/年）测算结果元/月1社会保险按所有人员工资总额的32.63%计算，其中养老24.23%、医保8%902552福利费按所有人员工资总额的14%计算387243培训费12、按工资总额的1.5%计算41494加班费公共秩序管理员每人每年加班10天，其余人员按每人每年加班5天，每天按40元计算。98005服装费服装两年更换一次，春秋季按200元/套，夏季按100元/套，每人按每季两套。102006分摊费用648727合计2180000.33133、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：按建设部房地产业司主编的中国物业管理从业人员岗位培训指定教材上的有关要求作为测算依据。以住宅每平方米建筑成本为基数，一期建筑成本为1600元/平方米，普通多层住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成本的15%计取，折旧年限按25年计算，每月/每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设13、备的维修保养费按月折旧费的40%提取。（1200元/15%）（25年12月）40%=0.24元/月4、物业管理公共区域清洁卫生费用：序号项目按以往实际发生情况为测算依据测算结果（元/年）测算结果元/月1清洁工具费200元/人年20002化粪池清淘费12000元/年120003垃圾外运费13车/月,125元/车200004消杀费10元/户年38005合计378000.05745、物业管理公共区域绿化养护费用：200002.2元/年=44000元/年（2.2元/年为目前郑州物业管理行业的对外承包价）测算结果：44000元/年12月54836=0.0669元/月6、物业管理公共区域秩序维护费序号项目14、按以往实际发生情况为测算依据测测算结果（元/年）测算结果元/月1装备费300元/人年54002人身保险费100元/人年18003分摊费用40964合计112960.01727、小高层区办公费用54784元/年，测算结果为0.0833元/月。8、小高层物业固定资产折旧费用为7680元/年，测算结果为0.0117元/月。9、利润：按8%的利润率测算1238=925720元/年8%=74058元/年测算结果：74058元/年12月54836=0.1125元/月10、法定税费年交税费：12310=999778元/年5.5%=54988元/年测算结果：54988元/年12月54836=0.0836元/月15、11、上述合计：序号项目金额（元/月）1管理服务人员的工资0.59912社会保险和按规定提取的福利费0.33133物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用0.244物业管理公共区域清洁卫生费用0.05745物业管理公共区域绿化养护费用0.06696物业管理公共区域秩序维护费0.01727办公费用0.08338物业管理企业固定资产折旧0.01179利润0.112510法定税费0.083611合计1.60312、物业共用设施设备及公众责任保险费用：（国家规定的公众责任保险标准为2%5%）1.603元/月548363.5%.=3077元/月测算结果：3077元/月54836=0.0561元/月13、内部管理费：森林半岛项目的物业管理将作为物业公司内部一个独立核算的部门，其内部管理、对外沟通、协调、财务任由物业公司总部进行配合和支持，因此项目按行业规定要承担10%的内部管理费。（1.603元/月+0.0561元/月）10%=0.1659元/月15、综上所述，森林半岛别墅区物业服务费取费标准为：1.603元/月+0.0561元/月+0.1659元/月=1.825元/月