1、房地产开发项目的成本管理房地产开发项目的成本管理 Cost control in real estate project PART.1 3 PART.1 前言 在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向 越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能 力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排 序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市 场份额。特别是在工业企业2、中，目前这种趋势已经慢延到高场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高 投入、高成本的房地产开发企业。投入、高成本的房地产开发企业。 在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团 和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越 来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的 房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现 端倪。端倪。 成本控制力的竞争。 开头语3、开头语 当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越 严重的情况下，我们房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力严重的情况下，我们房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力 与企业的成本控制息息相关，不注重成本控制的企业都将被淘汰出与企业的成本控制息息相关，不注重成本控制的企业都将被淘汰出 局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目 前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。 在外来资本和一些资本雄4、厚的外行企业（大型企业集团和上市在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市 公司）的不断涌入，特别是在当前房地产调加压、政策越来越规范，公司）的不断涌入，特别是在当前房地产调加压、政策越来越规范， 技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续 提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现 端倪。端倪。 房地产企业竞争房地产企业竞争 成本控制力的竞争成本控制力的竞争 4 利利 润润 时间时间 ( (年年) ) 拿地就赚钱 阶段阶段1 1： 资5、源时代资源时代 阶段阶段2 2： 产品时代产品时代 阶段阶段3 3： 品牌时代品牌时代 客户关注质量客户关注质量 公司关注成本公司关注成本 关注关注 品牌与形象品牌与形象 理念与价值观理念与价值观 成成 本本 领领 先先 战战 略略 成本领先战略是现阶段房地产企业重要的竞争手段成本领先战略是现阶段房地产企业重要的竞争手段 内部资料，机密 房地产开发项目的成本管理房地产开发项目的成本管理 Cost control in real estate project 房地产开发项目成本管理中存在的主要问题房地产开发项目成本管理中存在的主要问题 一 房地产成本控制体系的建立房地产成本控制体系的建立制度保障6、体系？制度保障体系？ 房地产成本控制的主要措施房地产成本控制的主要措施怎么去控制？怎么去控制？ 房地产开发项目成本管理内容房地产开发项目成本管理内容控制什么？控制什么？ 二二 三三 四四 内部资料，机密 房地产开发项目的成本管理房地产开发项目的成本管理 Cost control in real estate project 房地产开发项目成本管理中存在的主要问题房地产开发项目成本管理中存在的主要问题 一 房地产开发成本管理现状 一一 二二 房地产开发成本管理中的几个问题 房地产企业在成本管理三大误区 三三 四四 到底谁是成本控制的核心部门？ 4 一、房地产开发成本管理现状 目前我们绝大多数开发7、企业成本控制的通常做法是：目前我们绝大多数开发企业成本控制的通常做法是： 大多数的房地产公司都设有一个预算审核部门或合约部大多数的房地产公司都设有一个预算审核部门或合约部 门，负责项目的预算、结算和工程招标，而成本管理基本都门，负责项目的预算、结算和工程招标，而成本管理基本都 归属于财务部门，但财务部门对具体的工程预结算却并不是归属于财务部门，但财务部门对具体的工程预结算却并不是 很懂行，也就更难把握成本的降低点在哪里。很懂行，也就更难把握成本的降低点在哪里。 房地产开发的周期很长，如果被问及一个项目工程设计房地产开发的周期很长，如果被问及一个项目工程设计 甚至施工过半时的成本是多少，完工后的8、总成本又是多少，甚至施工过半时的成本是多少，完工后的总成本又是多少， 许多开发商都难以回答清楚。房地产开发的成本管理包括置许多开发商都难以回答清楚。房地产开发的成本管理包括置 地、设计、施工、市场、销售、物业、融资（资本运营）等地、设计、施工、市场、销售、物业、融资（资本运营）等 多个环节，从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周多个环节，从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周 期一般需持续两三年的时间，导致成本核算难度增强；另期一般需持续两三年的时间，导致成本核算难度增强；另 外，投资地域的扩大和开发面积的剧增，令成本的构成更加外，投资地域的扩大和开发面积的剧增，令成本的构成更加 多样9、化。更使房地产开发成本控制难度越来越大。多样化。更使房地产开发成本控制难度越来越大。 房地产开发成本管理中的几个问题 5 1 1、缺乏全面规范的目标成本管理体系：、缺乏全面规范的目标成本管理体系： 成本控制就是项目实施过程的支成本控制就是项目实施过程的支 出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系；出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系； 2 2、成本控制忽视重点：、成本控制忽视重点： 只重视只重视“显性成本显性成本”的控制，而忽略对“”的控制，而忽略对“隐性成隐性成 本本”的控制；的控制； 3 3、成本控制的忽视前期阶段：、成本控制的忽视前期阶段： 通10、常只关注项目施工阶段过程的通常只关注项目施工阶段过程的 “事中事中” 成本控制，而缺乏对前期成本控制，而缺乏对前期决策、规划决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段设计、招标、合约等前期运营阶段 “事前事前”成本控制的足够重视；成本控制的足够重视； 4 4、成本控制手段不当：、成本控制手段不当： 把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要 手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目 的最终实际开发成本大大增加，利润降低，增加了项目后期开发风险。的最终实际开发成本大大增11、加，利润降低，增加了项目后期开发风险。 二、房地产开发成本管理中的几个问题 目前房地产开发成本控制的几个误区目前房地产开发成本控制的几个误区 6 管什么管什么 三大误区三大误区 怎么管怎么管 行为偏差行为偏差 三、房地产企业在成本管理方面容易存在三大误区三、房地产企业在成本管理方面容易存在三大误区 谁来管谁来管 认识偏差认识偏差 7 误区一：企业内部成本控制管理主体确立失误（谁来管）误区一：企业内部成本控制管理主体确立失误（谁来管） 长期以来，企业一直把成本管理作为少长期以来，企业一直把成本管理作为少 数管理人员的专利，数管理人员的专利，认为成本、效益都认为成本、效益都 应由企业领导和财务部门12、负责应由企业领导和财务部门负责，而把各，而把各 部门的员工只部门的员工只看作生产者。看作生产者。 广大员工对于哪些成本应该控制，怎样广大员工对于哪些成本应该控制，怎样 控制等问题无意也无力过问，成本意识控制等问题无意也无力过问，成本意识 淡漠。淡漠。 企业的成本管理失去偌大的管理群体当企业的成本管理失去偌大的管理群体当 然难以真正取得成效。然难以真正取得成效。 全员成全员成 本控制本控制 8 误区二：成本管理对象和内容认识不清（管什么）误区二：成本管理对象和内容认识不清（管什么） 一方面，没有从价值链的角度对房地产一方面，没有从价值链的角度对房地产 开发进行分析，局限于对发生成本的控开发进行分13、析，局限于对发生成本的控 制，制，忽视了对影响成本的控制忽视了对影响成本的控制。 另一方面，局限于传统的“节约一度电、另一方面，局限于传统的“节约一度电、 一张纸”的简单、狭窄的模式之内，一张纸”的简单、狭窄的模式之内，忽忽 视潜在的损失视潜在的损失，尚未对成本实行全方位，尚未对成本实行全方位 的控制。的控制。 全方位全方位 成本控制成本控制 9 土地土地 设计设计 采购采购 施工施工 销售销售 房地产房地产开发价值链的发生发生成本与影响成本曲线 影响成影响成 本曲线本曲线 比比 例例 该环节作业过程对该环节作业过程对 产品总成本的影响。产品总成本的影响。 发生成发生成 本曲线本曲线 价值链价14、值链 发生成本：发生成本： 该环节作业过程所该环节作业过程所 发生的成本。发生的成本。 影响成本：影响成本： 成本控制的关键在成本控制的关键在 于控制影响成本！于控制影响成本！ 10 误区三：成本控制模式没有确立（怎么管）误区三：成本控制模式没有确立（怎么管） 成本管理工作不够全面和系统。成本控制偏重于 成本管理工作不够全面和系统。成本控制偏重于 事后的反馈，而事后的反馈，而事前、事中控制不力事前、事中控制不力。 成本管理成本管理基础工作薄弱基础工作薄弱，缺少一套完善的成本，缺少一套完善的成本 管理制度。甚至只求形式，不讲实效。管理制度。甚至只求形式，不讲实效。 考核制度不完善，力度不大。表现15、在：考核只考核制度不完善，力度不大。表现在：考核只 是企业内部考核，没有很好地跟市场联系起来；是企业内部考核，没有很好地跟市场联系起来； 奖惩措施力度不大，达不到调动员工积极性的奖惩措施力度不大，达不到调动员工积极性的 目的。目的。 全过程全过程 成本控制成本控制 11 观观 点点 一一 ： 合约预算部门是控制工程成本的核心部门，他们对施工图的工程合约预算部门是控制工程成本的核心部门，他们对施工图的工程 量进行详细的核算，与承建单位进行商务谈判、造价谈判，争取得到量进行详细的核算，与承建单位进行商务谈判、造价谈判，争取得到 最优惠的工程承包价格。最优惠的工程承包价格。 观观 点点 二二 ： 规16、划设计部门是控制成本的核心部门，他们在前期对建筑技术规划设计部门是控制成本的核心部门，他们在前期对建筑技术 （包括容积率、使用率等）、工程技术进行系统的控制，以此进行施（包括容积率、使用率等）、工程技术进行系统的控制，以此进行施 工图的设计管理，在控制工程成本方面起到了工图的设计管理，在控制工程成本方面起到了“四两拨千斤四两拨千斤”的作用。的作用。 观观 点点 三三 ： 现场项目部是工程成本控制的核心部门，严把合同关，严格执行现场项目部是工程成本控制的核心部门，严把合同关，严格执行 设计意图，有效控制设计变更和现场签证，是控制工程成本的实施部设计意图，有效控制设计变更和现场签证，是控制工程成本17、的实施部 门，作用重大。门，作用重大。 四、到底谁是成本控制的核心部门四、到底谁是成本控制的核心部门？ 正确观点正确观点 12 以上观点站在各部门的角度来看，都是有道理的，各部门在项目以上观点站在各部门的角度来看，都是有道理的，各部门在项目 开发的不同阶段对工程成本的控制都发挥了重要的作用，从建筑设计开发的不同阶段对工程成本的控制都发挥了重要的作用，从建筑设计 到各种土建设备技术参数的选用、从选材用料到合同评判、从商业谈到各种土建设备技术参数的选用、从选材用料到合同评判、从商业谈 判到现场的实施和控制，整体过程严格的控制才能有效把好工程成本判到现场的实施和控制，整体过程严格的控制才能有效把好工18、程成本 关。关。 那么，我们要问：营销部门是不是控制成本的核心部门呢那么，我们要问：营销部门是不是控制成本的核心部门呢? ? 答案：是。那这个成本如何来控制？营销部门首先需要提出竞答案：是。那这个成本如何来控制？营销部门首先需要提出竞 争对手的楼盘和楼盘所在地的同一档次的楼盘，剖析客户的敏感点，争对手的楼盘和楼盘所在地的同一档次的楼盘，剖析客户的敏感点， 分析对手楼盘的定位与档次，把楼盘设计与选材用料的需求描述清楚分析对手楼盘的定位与档次，把楼盘设计与选材用料的需求描述清楚 了。楼盘档次描述清楚了，项目的成本基本上也就确定了，所以营销了。楼盘档次描述清楚了，项目的成本基本上也就确定了，所以营销19、 部门也是控制成本的核心部门。项目定位的档次实际上已经决定了项部门也是控制成本的核心部门。项目定位的档次实际上已经决定了项 目成本的高低。目成本的高低。 从上述分析，说明工程成本控制是全程性的、是系统性的，工从上述分析，说明工程成本控制是全程性的、是系统性的，工 程成本的控制需要各部门通力协作，而不是单独一个部门可以完成的。程成本的控制需要各部门通力协作，而不是单独一个部门可以完成的。 四、到底谁是成本控制的核心部门四、到底谁是成本控制的核心部门？ 内部资料，机密 房地产开发项目的成本管理房地产开发项目的成本管理 Cost control in real estate project 房地产开20、发项目成本管理中存在的主要问题房地产开发项目成本管理中存在的主要问题 一 房地产成本控制体系的建立房地产成本控制体系的建立制度保障体系？制度保障体系？ 房地产成本控制的主要措施房地产成本控制的主要措施怎么去控制？怎么去控制？ 房地产开发项目成本管理内容房地产开发项目成本管理内容控制什么？控制什么？ 二二 三三 四四 13 土地成本及相关费用土地成本及相关费用 前期性费用前期性费用 城市基础设施建设配套费用（红线外大市政配套）城市基础设施建设配套费用（红线外大市政配套） 工程建安成本工程建安成本 室外工程配套及环境（红线内小市政）室外工程配套及环境（红线内小市政） 公共配套成本公共配套成本 期间21、费用期间费用 其他其他 具体明细如下具体明细如下 ( (一一) )房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容 到底我们该控制 什么成本费用 14 费用项目名称费用项目名称 明细内容明细内容 一、土地成本一、土地成本 1 1- -1 1 土地出让金土地出让金 地价地价 1 1- -2 2 土地或项目转让费土地或项目转让费 支付转让方相关费用支付转让方相关费用 1 1- -3 3 其他费用其他费用 其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、 契税、土地使用费等契税、土地使用费等 ( (一一) )房地产项目开发成本管理的内容房地22、产项目开发成本管理的内容 14 费用项目名称费用项目名称 明细内容明细内容 二、前期费用二、前期费用 2 2- -1 1 勘察费用勘察费用 包括：包括：1 1、勘察方案的设计和咨询，、勘察方案的设计和咨询， 2 2、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、 拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。 2 2- -2 2 规划设计费规划设计费 项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管项目立项后的设计招标费、总体规23、划设计、单体设计费、景观设计费、管 线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作 费，方案咨询及评审费。费，方案咨询及评审费。 2 2- -3 3 报批报建费报批报建费 项目整体报批报建费项目整体报批报建费: :人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、“两证人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、“两证 一书”申报费、拆迁管理费、招投标管理费、建筑面积丈量费、白蚁防止一书”申报费、拆迁管理费、招投标管理费、建筑面积丈量费、白蚁防止 费、墙改基金、路口开设费、占道费等。费、墙改基金、路口开设费、占道费等。 2 224、- -4 4 造价咨询服造价咨询服 务费务费 支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发 生的费用。生的费用。 2 2- -5 5 工程监理费工程监理费 2 2- -6 6 临时工程费临时工程费 包括：包括：1 1、三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方、三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方 外运，亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排外运，亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排 水、供电、临时道路工程等所发生的费用水、供电、临时道25、路工程等所发生的费用 2 2、工地围墙：沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装、工地围墙：沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装 饰等费用饰等费用 3 3、其他、其他 ( (一一) )房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容 15 费用项目名称费用项目名称 明细内容明细内容 三、建安工程成本三、建安工程成本 3 3- -1 1 小区内综合管网及设施费小区内综合管网及设施费 （小市政）（小市政） 3 3- -1 1- -1 1 室外给水管网室外给水管网 指红线内给水管网及所有室外消火栓，但不含小区内指红线内给水管网及所有室外消火栓，但不含小区内 花木浇26、灌用水、洗车用水等。主给水管网有在地下室花木浇灌用水、洗车用水等。主给水管网有在地下室 内敷设的，应计入此项费用内，不计入地下室工程费。内敷设的，应计入此项费用内，不计入地下室工程费。 包括：包括：1 1、土方开挖及回填，、土方开挖及回填，2 2、管道敷设等、管道敷设等 3 3- -1 1- -2 2 室外排水管网室外排水管网 指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活 污水，环境排水，不含水景、泳池循环用水。包括：污水，环境排水，不含水景、泳池循环用水。包括：1 1、 土方开挖及回填，土方开挖及回填，2 2、检查井及管道敷设等、检查井及管道敷27、设等 3 3- -1 1- -3 3 室外电缆工程室外电缆工程 指自小区变电站低压柜引至下一级配电柜指自小区变电站低压柜引至下一级配电柜/ /箱（均不含箱（均不含 柜柜/ /箱）或用电转换点的电缆敷设及预留管工程。该项箱）或用电转换点的电缆敷设及预留管工程。该项 工程的电缆在地下室内敷设时，不计入地下室工程费。工程的电缆在地下室内敷设时，不计入地下室工程费。 3 3- -1 1- -4 4 室外弱电管网室外弱电管网 指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内 穿线。穿线。 3 3- -1 1- -5 5 室外燃气管网室外燃气管网 指红线内室外燃28、气管网敷设，含土方工程。指红线内室外燃气管网敷设，含土方工程。 3 3- -1 1- -6 6 室外采暖管网室外采暖管网 指红线内室外热力管网敷设，含土方工程。指红线内室外热力管网敷设，含土方工程。 ( (一一) )房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容 15 费用项目名称费用项目名称 明细内容明细内容 三、建安工程成本三、建安工程成本 3 3- -1 1 小区内综合管网及设施费小区内综合管网及设施费 （小市政）（小市政） 3 3- -1 1- -7 7 小区车行道路工程小区车行道路工程 包括：包括：1 1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面、红线内车行道（含其两旁的人行29、道）及地面 停车场土建工程（含土方、路基及面层），停车场土建工程（含土方、路基及面层），2 2、路灯工、路灯工 程（含灯具及管线敷设）。程（含灯具及管线敷设）。 3 3- -1 1- -8 8 供配电设备及安装供配电设备及安装 小区内开闭站、配电室的高压柜、低压柜、变压器、小区内开闭站、配电室的高压柜、低压柜、变压器、 柴油发电机、负荷开关设备及安装工程柴油发电机、负荷开关设备及安装工程 3 3- -1 1- -9 9 水泵房设备及安装水泵房设备及安装 小区内生活水泵、变频柜、气压罐、配电柜设备及安小区内生活水泵、变频柜、气压罐、配电柜设备及安 装（含生活用水屋面稳压泵，不含消防、水景、泳池、30、装（含生活用水屋面稳压泵，不含消防、水景、泳池、 纯净水处理）纯净水处理） 3 3- -1 1- -1010 消防设备及安装消防设备及安装 仅包括消防水泵、自动报警控制中心大型消防设备及仅包括消防水泵、自动报警控制中心大型消防设备及 安装调试，湿式报警阀、防排烟风机、水流指示器、安装调试，湿式报警阀、防排烟风机、水流指示器、 消火栓、气体灭火系统等按工程部位计入消防工程内。消火栓、气体灭火系统等按工程部位计入消防工程内。 3 3- -1 1- -1111 直饮水处理设备及安装直饮水处理设备及安装 3 3- -1 1- -1212 中水处理设备及安装中水处理设备及安装 3 3- -1 1- -131、313 热力站设备及安装热力站设备及安装 小区内热交换站或锅炉房的热力设备及安装小区内热交换站或锅炉房的热力设备及安装 3 3- -1 1- -1414 3 3- -1 1- -1515 增容费增容费 其他其他 ( (一一) )房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容 16 费用项目名称费用项目名称 明细内容明细内容 3 3- -2 2 环境工程环境工程 3 3- -2 2- -1 1 绿化绿化 小区内的植物的材料、种植及养护费。小区内的植物的材料、种植及养护费。 3 3- -2 2- -2 2 硬质地面硬质地面 除小区车行道路工程以外的道路含广场。除小区车行道路工程以外的道路32、含广场。 3 3- -2 2- -3 3 构筑物及小品构筑物及小品 小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、水景土建工程费，以及雕塑小品、小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、水景土建工程费，以及雕塑小品、 假山等。假山等。 3 3- -2 2- -4 4 围墙围墙 各类围墙（栏杆），以及出入口大门各类围墙（栏杆），以及出入口大门 3 3- -2 2- -5 5 室外环境照明室外环境照明 庭院灯或草坪灯安装、管线安装庭院灯或草坪灯安装、管线安装 3 3- -2 2- -6 6 泛光照明泛光照明 指自泛光照明配电箱的管线敷设及灯具安装工程。指自泛光照明配电箱的管线敷设及灯具安装工程。 3 3- -2 2-33、 -7 7 环境水系统环境水系统 小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）等。小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）等。 3 3- -2 2- -8 8 其他其他 3 3- -3 3 公共配套设施公共配套设施 3 3- -3 3- -1 1 地下室工程费地下室工程费 含半地下室，包括基础、主体（地下）、给排水、照明、动力配电、防含半地下室，包括基础、主体（地下）、给排水、照明、动力配电、防 水、消防、通风、停车设备等费用。但属变配电、气体灭火、室外电缆、水、消防、通风、停车设备等费用。但属变配电、气体灭火、室外电缆、 室外给排水管道、环境照明、水泵等专项工程，设在地下34、室内时，不计室外给排水管道、环境照明、水泵等专项工程，设在地下室内时，不计 入地下室工程费内。入地下室工程费内。 3 3- -3 3- -2 2 架空层工程费架空层工程费 包括结构及装修包括结构及装修 3 3- -3 3- -3 3 会所会所 包括基础、主体、安装设备、装修工程费用，以及由会所经营的泳池、包括基础、主体、安装设备、装修工程费用，以及由会所经营的泳池、 网球场等工程费用。网球场等工程费用。 3 3- -3 3- -4 4 教育教育 幼儿园、中小学等工程费用。幼儿园、中小学等工程费用。 3 3- -3 3- -5 5 商业商业 包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。包括基础、主35、体、安装设备、装修等工程费用。 3 3- -3 3- -6 6 物业管理用房物业管理用房 包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。 3 3- -3 3- -7 7 其他其他 费用项目名称费用项目名称 明细内容明细内容 3 3- -4 4 建筑单体成本建筑单体成本 3 3- -4 4- -1 1 基础工程费基础工程费 包括土方、地基处理、降水护坡等基础工包括土方、地基处理、降水护坡等基础工 程程 3 3- -4 4- -2 2 单体土建工程费单体土建工程费 3 3- -4 4- -3 3 单体安装工程费单体安装工程费 3 3- -4 4- -3 3- 36、-1 1 电气工程电气工程 包括配电箱、开关面板、灯具和一般的电包括配电箱、开关面板、灯具和一般的电 气安装，弱电管预埋。气安装，弱电管预埋。 3 3- -4 4- -3 3- -2 2 给排水工程给排水工程 一般的给排水安装、以及热水系统管道安一般的给排水安装、以及热水系统管道安 装装 3 3- -4 4- -3 3- -3 3 采暖工程采暖工程 包括散热器及管道安装包括散热器及管道安装 3 3- -4 4- -4 4 土建专业分包工程费用土建专业分包工程费用 单体内的结构、建筑单体内的结构、建筑 3 3- -4 4- -4 4- -1 1 外立面、门窗外立面、门窗 3 3- -4 4- -37、4 4- -2 2 幕墙工程幕墙工程 包括：玻璃幕墙及石材幕墙包括：玻璃幕墙及石材幕墙 3 3- -4 4- -4 4- -3 3 户内精装修工程户内精装修工程 3 3- -4 4- -4 4- -4 4 其他土建专业分包其他土建专业分包 如主体构筑物（灯塔、屋架等）、防水等。如主体构筑物（灯塔、屋架等）、防水等。 ( (一一) )房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容 费用项目名称费用项目名称 明细内容明细内容 3 3- -4 4 建筑单体成本建筑单体成本 3 3- -4 4- -5 5 安装专业分包工程费安装专业分包工程费 主体内的电气、给排水、采暖等安装工程费，有甲供主38、体内的电气、给排水、采暖等安装工程费，有甲供 材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。 3 3- -4 4- -5 5- -1 1 空调工程空调工程 包括主机、冷水机组、新风机组、冷却塔、冷冻水循包括主机、冷水机组、新风机组、冷却塔、冷冻水循 环泵、冷却水循环泵、软化水处理装置、风机盘管、环泵、冷却水循环泵、软化水处理装置、风机盘管、 温控系统、定压装置等设备和空调安装。温控系统、定压装置等设备和空调安装。 3 3- -4 4- -5 5- -2 2 电梯工程电梯工程 电梯的安装及轿厢装修。电梯的安装及轿厢装修。 3 3- -4 4- -5 39、5- -3 3 燃气工程燃气工程 单体内的燃气管道及自动抄表切断系统。单体内的燃气管道及自动抄表切断系统。 3 3- -4 4- -5 5- -4 4 电话工程电话工程 3 3- -4 4- -5 5- -5 5 电视工程电视工程 包括有线电视和卫星电视包括有线电视和卫星电视 3 3- -4 4- -5 5- -6 6 抄表系统抄表系统 不含燃气抄表以外的所有抄表系统不含燃气抄表以外的所有抄表系统 3 3- -4 4- -5 5- -7 7 安防工程安防工程 包括：对讲、门镜、巡更、红外报警等包括：对讲、门镜、巡更、红外报警等 3 3- -4 4- -5 5- -8 8 其他弱电工程其他弱电工40、程 包括网络、背景音乐等包括网络、背景音乐等 3 3- -4 4- -5 5- -9 9 管道直饮水管道直饮水 包括单体内管道直饮水系统和室外管网敷设。包括单体内管道直饮水系统和室外管网敷设。 3 3- -4 4- -5 5- -1010 中水系统中水系统 包括单体内中水回收、回用管道系统和室外管网敷设。包括单体内中水回收、回用管道系统和室外管网敷设。 3 3- -4 4- -5 5- -1111 消防工程消防工程 包括单体内的消火栓、喷淋、防排烟、自动报警、气包括单体内的消火栓、喷淋、防排烟、自动报警、气 体灭火、水幕、水喷雾等系统工程，不含大型设备。体灭火、水幕、水喷雾等系统工程，不含大型41、设备。 3 3- -4 4- -5 5- -1212 其他安装专业分包其他安装专业分包 3 3- -4 4- -6 6 其他其他 包括：分包照管费、甲购材料采保费、进度奖、质量包括：分包照管费、甲购材料采保费、进度奖、质量 奖等。奖等。 ( (一一) )房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容 费用项目名称费用项目名称 明细内容明细内容 四、红线外市政工程四、红线外市政工程 费及市政配套费费及市政配套费 小区外各种管线接到地块周边费用（给排水、燃小区外各种管线接到地块周边费用（给排水、燃 气、电力、热力、电视等）、交纳的大市政配套气、电力、热力、电视等）、交纳的大市政配套 费等42、。费等。 五、期间接费五、期间接费 4 4- -1 1 管理费用管理费用 4 4- -2 2 营销费用营销费用 包括：宣传推广费用、广告代理费用、销售代理包括：宣传推广费用、广告代理费用、销售代理 费用、售楼机构费用、为满足销售需要发生的建费用、售楼机构费用、为满足销售需要发生的建 安费、售后服务基金等。安费、售后服务基金等。 4 4- -3 3 财务费用财务费用 ( (一一) )房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容 19 土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得 阶段形成的各类费用支出，包括地价、土地拆迁补偿费、各类补 偿费、土地契税等。在房地产整个开43、发过程中，土地一旦到手， 其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较 大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本准确分析。 前期费用（约占项目总成本的%左右），主要指设计费、各 类报建报批报审费、勘察测绘费以及可研费用。报建费、勘察费 等比重较小，且一般有相关收费标准，设计费在房地产开发环节 中十分重要，选择好设计单位成为关键，而成本控制成为其次。 工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分项工程 及甲供物资成本、小市政管网和环境成本、公共配套设施等构成。 分项工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内 全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定44、的分项 工程/供货合同成本。 城市基础设施配套费：这部分一般占5-10%左右。主要是指项 目用地红线外的水暖电气等大市政基础设施配套费用，目前绝大 多数城市基本上已经统一收费标准，所以，这部分成本也相对固 定。 三项费用：管理费用、财务费用、销售费用。其中管理成本比 较固定，在财务费用和销售费用有一定控制空间。 ( (二二) )房地产开发成本（费用）所占总额的比例房地产开发成本（费用）所占总额的比例 土地及规划（面积）占土地及规划（面积）占50%50%； 营销占营销占20%20%； 产品占产品占30%30% 房地产开发各环节的利润构成房地产开发各环节的利润构成 20 ( (三三) )房地产开发45、各环节的利润分析房地产开发各环节的利润分析 按城市类型分按城市类型分: : 一线城市一线城市: :普通住宅普通住宅25%25%左右左右; ;公寓公寓50%50%左右左右; ;别墅别墅100%.100%. 二线城市二线城市: :普通住宅普通住宅20%20%左右左右; ;公寓公寓30%30%左右左右; ;别墅别墅80%.80%. 三、四线城市三、四线城市: :普通住宅普通住宅15%15%左右左右 按开发企业类型分类按开发企业类型分类: : 大型房地产集团公司：大型房地产集团公司：25%25%以上以上 中型房地产公司：中型房地产公司：30%30%以上以上 小型项目公司：小型项目公司：35%35%以上46、以上 21 ( (四四) )房地产行业的平均利润水平房地产行业的平均利润水平( (销售利润率销售利润率) ) 隐性成本隐性成本 显性成本显性成本 内部材料。 22 （五）房地产项目开发成本应重点控制内容（五）房地产项目开发成本应重点控制内容 项目开发进度控制项目开发进度控制 项目资金收支计划管理项目资金收支计划管理( (现金流管理现金流管理) ) 规划设计过程中固化的成本预控规划设计过程中固化的成本预控 合同管理合同管理 建安及工程成本建安及工程成本 采购成本采购成本 显性成本（费用）的控制，包括土建、安装、室外工程、 材料设备采购、招投标等方面。 内部资料，机密 房地产开发项目的成本管理房地47、产开发项目的成本管理 Cost control in real estate project 房地产开发项目成本管理中存在的主要问题房地产开发项目成本管理中存在的主要问题 一 房地产成本控制体系的建立房地产成本控制体系的建立制度保障体系？制度保障体系？ 房地产成本控制的主要措施房地产成本控制的主要措施怎么去控制？怎么去控制？ 房地产开发项目成本管理内容房地产开发项目成本管理内容控制什么？控制什么？ 二二 三三 四四 23 由于房地产开发环节较多，涉及专业较广，很难由一个部门能 够控制得住。因此，需要各个部门相互配合、信息沟通共同来完成。 如何将房地产开发各个环节的成本控制形成一个整体联动系统，48、需要 建立一个目标成本控制体系。首先在项目开发前期，科学测算目标成 本指标，再按照不同项目分解到各个责任部门，形成责任成本目标， 辅以动态成本信息跟踪、监控、调整等措施，最终实现房地产成本的 控制目标。 第一部分第一部分 到底如何控制到底如何控制 成本费用？成本费用？ 到底我们该到底我们该 怎么去控制？怎么去控制？ 那么怎么实现房地产项目的目标成本控制呢？那么怎么实现房地产项目的目标成本控制呢？ 24 ( (一一) )建立房地产项目目标成本和责任成本管理体系建立房地产项目目标成本和责任成本管理体系 事前事前 事中事中 事后事后 责任激 励机制 目标成本目标成本 管理体系管理体系 动态成本动态成49、本 管理体系管理体系 成本后评成本后评 估管理体估管理体 系系 责任成本责任成本 管理体系管理体系 事前事前 事中事中 事后事后 责任与激励机制责任与激励机制 26 树立全成本价值观念树立全成本价值观念 确定成本管理体系健康运作标准确定成本管理体系健康运作标准 抓住成本管理的要至少问题抓住成本管理的要至少问题 项目开发阶段与成本控制要关联互动项目开发阶段与成本控制要关联互动 用发展的眼光对待成本管理用发展的眼光对待成本管理 知晓“省钱”“花钱”的误区知晓“省钱”“花钱”的误区 ( (二）成本控制六个意识观念二）成本控制六个意识观念 1 2 3 3 5 6 26 房地产企业要想获得更多的经营利润50、，除了必须提供适销对路的房源外，房地产企业要想获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外， 还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。 1、确立“全生命周期成本”管理战略 2、建立成本控制保障措施 成本控制保成本控制保 障措施体系障措施体系 制度保障体系制度保障体系 招标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法、招标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法、 成本控制指标回归分级管理制度、限额设计制度、成本控制指标回归分级管理制度、限额设计制度、 成本控制激励制度等成本控制激励制度等 组织保障体系组织保障体系 设立相对独立的成本管理职能部门设立相对独