1、01ontent项目整体定位招商执行策略营销推广部署C报 告 目 录2ontent项目整体定位招商执行策略营销推广部署项目定位业态功能定位租金定位C报 告 目 录 项目定位基于项目自身特征，及物业发展条件，结合甲方自身资源，将项目打造为市场规范、功能完善、最具影响力的文化艺术品交易平台！同时汇集餐饮、咖啡、酒吧等高端休闲业态！位置：拟建议一楼建议：未沿海部分店面引进知名珠宝、艺术品等；沿海部分由于有优质海景资源，可打造为休闲咖啡、酒吧一条街，以营造高端休闲环境。业态功能定位 1 1、知名珠宝、艺术品、咖啡、酒吧侯船区侯船区休闲咖啡、酒吧 知名珠宝、工艺品 1F位置：拟建议二楼建议：二楼受层高限2、制，建议引进普通珠宝、小件古玩，配套餐厅；业态功能定位 2 2、珠宝、小件古玩 餐厅珠宝、小件古玩2F位置：拟建议三楼建议：三楼景观拥有优质的景观资源，可引进品牌珠宝、大件古玩，配套餐厅；业态功能定位 3、品牌珠宝、大件古玩 餐厅 大件古玩3F 租金定位和平码头当丰新天地租金分布楼层面积（）标准租金（元/）金额（元）1F357835012523002F32472006494003F35763001072800备注：因本案商业气氛尚未形成，按正常商业操作，前期需要有一定的优惠政策吸引各商家入驻。租金分布 根据每楼层景观资源不同和所处位置不同划分各区位租金。侯船区侯船区1F2F3F330元/3703、元/330元/300元/220元/200元/180元/270元/租赁条件鉴于本项目处于改造阶段，对比同商圈的其它项目需要一定的培养周期。根据项目区位优势及项目自身条件，建议市场培养期为二年。因此在商户招商谈判过程中会涉及到免租期等优惠条件问题，故给予以下建议：租金递增：第一、二租赁年不递增，第三租赁年开始每年递增8%；租赁期限：3-5年；大型优质商户可另行协商；租赁优惠：根据商户的特征，给予1-3个月免租期；租金收取：采取押二付二方式收取租金10Content报 告 目 录项目整体定位招商执行策略营销推广部署核心招商策略招商目标设定阶段目标控制 招商策略珠宝、古玩业态商业特征：1、需有一定的市4、场基础及文化氛围；2、经营古玩店需要丰富的专业知识，古玩圈子不大，是个窄众市场；3、古玩城对区位（地理位置）不敏感，但对稳定性要求比较高，排斥搬迁，市场培育需要3-5年左右；4、规模效应，商家多货物多可以吸引更多玩家；5、需有行业内领袖型人物的号召力及品牌影响力，方可提升项目的知名度和聚客能力；招商策略：针对珠宝、古玩的特有市场特征，制定招商策略：采取通过业内有影响力商家入驻带动普通商家入驻的策略。招商策略行业内具有影响力商家招商：拓客途径：利用人脉关系，与行业内各个协会取得联系，给予一定优惠政策，吸引协会高端商户入驻。谈判周期：4月前确定落位 免租期：3-6个月 合同期限：5-8年普通商家招5、商：拓客途径：由于古玩行业是个窄众市场，商户排斥搬迁，因此招商拓客方向主要针对本地经营不善的项目，及泉州、漳州一带专业市场，省内隐藏商户。谈判周期：3-4个月 免租期：1-3个月 合同期限：3-5年招商目标设定工程进度招商进程本案目前消防验收已通过，商户可入场装修。项目公共设施目前正在完善中。项目业态定位改为古玩、珠宝、艺术品为主，辅以休闲餐饮旅游配套。此业态定位招商需有业内影响力牵头，带动普通商户入驻，方能完成招商。目前尚未确定行业内影响力入驻商家。综合工程进度、招商进程双方面因素分析，本案于2014年10月具备较好开业时机！阶段目标控制装修营业阶段2014.10招商冲刺阶段2014.8-96、补充招商阶段2014.10-12阶段任务：1、推广工作全面铺开；2、业内有影响力商家谈判、完成签约；3、厦门及周边专业市场行业商户拜访。招商目标：7月前完成招商面积60%。阶段任务：1、督促商家装修进度，确保项目开业进度；2、回访租户，了解租户思想动态；3、开业活动执行；4、制定下阶段招商优惠政策，鼓励老带新策略实施。招商目标：10月完成70%商家开业1、行业协会洽谈，了解其入驻意向。2、租赁对象梳理及租赁原则；合同，租赁条件确认。1、团队组建及项目初步调研考察，市场调研；2、项目总体定位及招商方案制定，客户初步洽谈；3、招商中心包装，筹备各类物料。招商筹备期2013.1.15-2014.4.7、12启动招商阶段2014.4.13-2014.30 阶段任务：1、持续项目推广工作，商家开始入场装修；2、意向商户跟进攻坚，同时加大拓客力度；3、开业活动策划。招商目标：9月份完80%招商；阶段任务：1、招商扫尾工作；2、及时回访商户，对项目进行微调。招商目标：持续跟进招商，完成招商面积90%，集中招商阶段2014.5-7主要针对古玩、珠宝、艺术品业态15Content报 告 目 录工作工作进度度汇报市场回顾项目整体定位招商执行策略招商计划安排营销推广部署蓄客策略媒体策略阶段推广执行推广费用预算定位关键词城 市 中 轴文 化 底 蕴城 市 名 片顶 级 配 套艺 术 平 台无 敌 景 观l雄踞8、鹭江道宝地l毗邻中山路l海陆空三线交通l高端写字楼环绕l一线全海景l对望鼓浪屿l高端珠宝/古玩/艺术品等经营、鉴定、拍卖机构17以项目建立当丰的品牌，通过产品品质导入企业。强势抢滩厦门古玩市场。当丰投资的精神致力于资产投资管理前沿高端课题的探索与研究，以一流的服务，一流的管理，打造一流的公司，努力实现环境效益、社会效益、经济效益的同步增长当丰投资的形象责任、诚信、奉献、尊重、共赢当丰投资的主张坚持以文化营造环境，服务提升品质，管理创造效益为宗旨招商推广之品牌策略招商推广之媒体策略目的战术媒体对象效果广泛宣传项目，配合招商进度，保障项目招商目标顺利完成，并有效提高项目的知名度。广告宣传上突出经营9、价值，强势烘托，促进项目招商，为后期经营打下基础。通过常规媒体+自造媒体+媒体炒作全方位、立体式进行甄别渠道宣传。次主力商家、主力商家为主，品牌店、散户为辅。营造浓郁的古玩珠宝主题商业气氛，使其成为鹭江道乃至厦门的商业亮点。19项目宣目宣传媒体媒体选择媒 体具体投放选择投放比例事件营销以事件营销为切入点，带动整体项目销售30%电视分众传媒楼宇电视20%航空杂志、速递刊物以古玩类杂志、厦门航空杂志为主，针对高端人群，进行有目的宣传15%投递单页省内主要古玩市场、厦门古玩市场、高档消费场所等10%户 外 候车亭广告10%报 纸 以古玩类报刊、海峡导报为主，主要考虑发行量和到达率10%其 他微信公众10、平台、项目网站5%20阶段划分第一阶段第二阶段第三阶段招商筹备期启动招商阶段集中招商阶段招商冲刺阶段装修营业阶段补充招商阶段时间2013.1.15-2014.4.122014.4.13-2014.30 2014.5-72014.8-92014.102014.10-12推广思路形象树立吸引眼球高举高打强势进入气场打造价值挖掘价值提升借势造势销售促进以老带新推广主题知遇鼓浪屿 收藏五千年全球招商启动见证鹭江道文艺复兴xx名家或收藏名店入驻，共创盛世新城老厦门文化地标 新时代艺术平台xxxx巨商入驻，共创盛世新城主题活动“和平记忆 当丰召招唤”招商推介会“和平载物，当丰韵墨”书画交流会“和平寻宝 当11、丰鉴宝”收藏之旅正式启动主力店签约仪式暨新闻发布会试营业开业庆典业主游艇出海游暨答谢晚宴媒体选择报纸、杂志、网站、微信、短信、电视、户外看板报纸、杂志、网站、微信、短信、电视、户外看板报纸、杂志、网站、微信、短信、电视、户外看板招商推广排期第一阶段推广思路在项目的高度上对市场全面告知，引发社会关注，提高受众群体的信任与信心。第一阶段推广主题知遇鼓浪屿知遇鼓浪屿 收藏五千年收藏五千年全球招商启动全球招商启动招商推广阶段细分1推广目的：a为招商全面启动做好铺垫b深度剖析项目定位，制造新闻价值点。媒体目的：通过招商折页、案场包装、短信、电视、报媒、网站、杂志、户外看板、楼宇电视、新闻深度报道，建立舆12、论导向和宣传阵地。营销活动安排：4月12日招商说明会招商筹备期活动时间：2014年4月12日（周六）12：00-14:00活动地点：项目4楼露台活动目的：借助高端商务餐会，邀约现有客户到场，在参会过程中介绍企业品牌,并针对项目本身价值点，引起投资者对项目未来发展空间的肯定。并能引发圈层效应，促进客户之间相互带动。同时利用项目本身的景观优势，吸引客户在此落户。活动概要：通过对市场初步摸底工作甄别有效客户，以邀请函方式邀请参加活动，活动期间并设招商酒会，增进与本地各品牌商的一次沟通、深度了解。招商会整体感觉高调、大气、规范、和谐，体现项目的高品质。和平记忆 当丰召唤 招商推介会招商推广阶段细分2推13、广目的：a扩大本项目的影响力，吸引目标次主力店注意力。b增强目标次主力店入场经营的信心，直至其签约进驻。b借助签约次主力店进驻，带动招租和口碑传播，体现品牌价值体系。媒体目的：通过招商折页、CD宣传片、单张、案场包装、户外围挡、短信、报媒、电视、网站、户外看板、杂志、楼宇电视、招商快讯，延续推广主题，告知项目招商火爆进行中，引导口碑传播。营销活动安排：“和平载物，当丰韵墨”书画交流会启动招商阶段-4.30 活动时间：2014年4月26日活动地点：瑞颐大酒店活动目的：通过与中华将军书画交流协会进行合作,举办书画展会,从而将项目的文化氛围再次炒热,引发市场及受众关注.活动概要：邀请目标客户/书画爱14、好者,在展示中华将军书画交流协会所收藏的名家还有将军的的作品的同时,邀请厦门市书画名家当场作画,展示书法技艺、传授书法经验,同现场观众进行互动.和平载物，当丰韵墨书画交流会27阶段工作内容安排部门划分主要工作内容完成时间招商部1、初步了解商圈分布；3月中旬2、制定初步方案；3、根据项目定位收集相关信息资料；4、确定招商思路；5、完成市内全部商圈市调工作，初步接洽目标客户；4月中旬6、分析目标商户，绘制分布图，建立商户资料；7、组织目标商户外地考察；8、对外埠市场进行阶段市调；9、招商人员进行培训；10、储备大量的目标商家资源，为后期强势推广做好铺垫工作；策划部/设计部1、物料制作（招商折页、名15、片、案场包装、招商单页、招商快讯、CD宣传片）4月中旬2、媒体出街（户外、围挡、报媒、短信、网络、杂志、电视）在第一阶段的推广基础上形象拔高，引发市场热议，吸引商家强烈关注，通过次主力店签约，体现未来经营保障。第二阶段推广思路第三阶段推广主题见证见证鹭江道文艺复兴鹭江道文艺复兴xx xx巨商入驻，共创盛世新城巨商入驻，共创盛世新城招商推广阶段细分1推广目的：a借助次主力店签约，带动主力店招租和口碑传播。体现品牌价值体系。b延续上阶段热潮，实现预定的招商目标。b吸引重点商家与中小商家前来咨询、洽谈、租赁。媒体目的：通过招商楼书、单张、户外围挡、短信、报媒、网站、户外看板，延续推广主题，突出品牌体16、系价值，未来远景。全方位解析各大品牌进驻带来的巨大财富潜力。营销活动安排：“和平寻宝 当丰鉴宝”收藏之旅正式启动集中招商阶段2014.5-7和平寻宝 当丰鉴宝收藏之旅正式启动活动时间：2014年6月28日活动地点：瑞颐大酒店活动目的：扩大项目在专业人员中的知名度，帮助项目顺利进入市场活动概要：l邀请著名鉴宝主持人王刚代言项目,同时邀请省内外知名的鉴赏家和收藏家对收藏品莅临现场。l以大型民间寻宝作为项目宣传的亮点,贯穿整个招商阶段,定期举办,为收藏人士进行古玩艺术品鉴定.322推广目的：a延续上阶段热潮，实现预定的招商目标。b持续吸引重点商家与中小商家前来咨询、洽谈、租赁。媒体目的：通过招商楼书17、单张、短信、报媒、网站、户外看板，延续推广主题，突出品牌体系价值，未来远景。全方位解析各大品牌进驻带来的巨大财富潜力。营销活动安排：主力店入驻签约仪式暨新闻发布会招商推广阶段细分招商冲刺阶段2014.8-9和平时代,当丰领航主力店签约仪式活动时间：2013年9月15日活动地点：瑞颐大酒店活动目的：1、通过与xx古玩作为主力店入驻当丰新天地签约仪式展示项目形象2、通过媒体渠道展示发布此次签约仪式信息促进招商合作 3、融洽媒体、商家关系。活动概要：活动将邀请各相关领导、开发商领导、各主流媒体至现场，通过次主力店的签约进驻，媒体炒作，引爆商业话题。重点邀请次主力商家、主力商家及所有有效客户资源到场18、，见证签约辉煌时刻，并致答谢盛宴，通过媒体炒作散户招商。34阶段工作内容安排部门划分主要工作内容完成时间招商部1、邀请外地重点商户参加主力店入驻签约仪式暨新闻发布会；7月中旬2、继续对外埠市场进行市调；4、完成品牌墙的现场氛围烘托；9月5、形成对次主力商家针对性招商；邀请参与全球招商论坛8月下旬6、商家资源储备率达到70%8月中旬7、根据市调分析、市场反应制定针对主力商家招商策略；9月中旬8、全面展开与次主力商家的洽谈,重点引进主题、次主力商家,以大代小；9月上旬9、确定经营管理团队架构及规章制度；9月中旬10、商家资源储备率达到90%9月策划部/设计部媒体信息更新（户外、围挡、报媒、短信、网19、络、楼宇、杂志、电视）5月下旬第三阶段推广思路区域价值、投资回报，形象是项目存在的基础条件，借助主力商家进驻，热点炒作产品价值，稀缺优势，实现商家的终级目标价值。第三阶段推广主题老厦门文化地标老厦门文化地标 新时代艺术平台新时代艺术平台xxxxxxxx巨商入驻，共创盛世新城巨商入驻，共创盛世新城371推广目的：a通过广发活动传单，助力营业启动b完成项目全面开业媒体目的：通过短信/DM直邮/户外将项目信息全面铺陈，达到业内议论客户向往当丰新天地的目的营销活动安排：开业典礼装修营业期2014.7-9招商推广阶段细分38活动时间：2014年9月27日活动地点：项目现场活动目的：以开业活动为契机，通过20、现场宣传的方式，吸引关注,聚集人气,提升社会影响力,引导消费者对古玩的认知和了解，让顾客认识到本案不同于其它古玩店的地方.活动概要：本次活动将邀请入驻及潜在商家参加，主打复古主题，持续保持市场关注度，打造项目商业氛围，传达项目独特的品牌魅力。和平兴业,当丰绽放 开业盛典392推广目的：a延续上阶段热潮，实现预定的招商目标。b持续吸引重点商家与中小商家前来咨询、洽谈、租赁。媒体目的：通过招商楼书、单张、短信、报媒、网站、户外看板，延续推广主题，突出品牌体系价值，未来远景。全方位解析各大品牌进驻带来的巨大财富潜力。营销活动安排：业主游艇出海游暨答谢晚宴招商推广阶段细分补充招商阶段2014.10-121、240活动时间：2014年12月6日活动地点：游艇、项目4楼露台活动目的：强化品牌效应，提升品牌形象为项目招商提升形象认同感活动概要：本次活动将邀请潜在商家参加，通过邀请客户乘坐游艇出海及答谢晚宴，持续保持市场关注度，打造项目商业氛围，传达项目独特的品牌魅力。和平之海,当丰之情业主游艇出海游暨答谢晚宴41部门划分主要工作内容完成时间招商部 1、全面推广项目主力店招商信息；9月下旬 2、用优惠政策首先签订主题、主力品牌商家；3、完成经营管理团队的组建工作；12月上旬 4、力争完成招商面积90%;12月 5、结合招商进度调整余铺招商方案；12月下旬策划部/设计部 媒体（户外、短信、报媒、网站、杂志22、户外看板更新出街）9月中旬阶段工作内容安排类别内容数量/周期预算备注媒体户外围挡3期更换400003期更换报媒投放3期300000海峡导报网站全程13000微信全程5000户外12个月 20块候车亭广告5376003期更换刊例价的3.5折短信推广10万条/次 3期150000.05元/条厦航杂志3期450000/楼宇电视全程20000/物料招商折页2元/份,共做2000份4000/招商楼书100元/本 共做100本10000/招商单页0.8元/份,共做3000份2400/3D宣传片制作120000/活动招商推介会4月12日60000详案另议书画交流会4月26日30000详案另议收藏之旅6月28日230000邀请王刚出场详案另议主力店签约9月15日100000详案另议开业典礼9月27日100000详案另议业主游艇答谢晚宴12月6日100000详案另议招商营销总费用预算：2177000元备注:以上费用为预估,以实际支出为准推广费用预算43