1、 沈阳时尚地下商业街 调研目的：了解商场数据，为公司提供第一手资料调研时间：2012年12月4日-12月7日调研人员：齐红芳 刘政权 邹杨信息来源：实地走访、网络资料调研对象：时尚地下商业街信息整理：信息稽核：商场名称：时尚地下商业街 商场外观照片一、地理位置及商业分布 沈阳时尚地下商业街位于沈阳市和平区太原街90号，该商圈商业项目有秋林公司、凤泰皮草商厦、中山大公名表城、中兴大厦、伊势丹百货、华联商厦、五洲春天、东舜百货、新世界百货1店、新世界3店、百盛、万达广场、潮汇、欧亚联营、新玛特花季、美美百货、时尚地下、温州城、塞隆广场、五环运动城、沈阳温州城、苏宁电器、国美电器商场及各大品牌卖店。2、未开业的项目有新天地体验式休闲购物广场和朗勤商道情景式主题地下商业街二、自然状况（一）商场全称：时尚地下商业街（二）商场地址：沈阳市和平区太原街90号（三）性质： 私营（四）法定代表人：沈阳时尚商业有限公司（五）成立时间：负一层1999年，负二层2003年（六）隶属关系：未获取信息（七）营业时间：夏季5-10月 周一至周四、周日 10：00-20：00 周五、周六 10：00-21：00 冬季10：00-21：00 （八）主营项目： 负一层：男装、女装、针织、小百、饰品、包、鞋、美甲、宠物店、餐饮 负二层：男装、女装、针织、小百、饰品、包、鞋、美甲、纹身、造型、美发、餐饮、休闲食品、摄影（九）3、经营方式：零售（十）商场规模：建筑面积：19420三、发展史该商场成立十年多的时间，已成为沈阳市地标性的商场，也是沈阳地区时尚服装中经营状况最好的商场，。由于其独特的地理位置、引领时尚潮流、吸引年轻消费群体以及商场多年来对于商业的运作经验，购物环境、物业设施、知名度的不断提高等因素影响，该商场的未来发展良好。 但目前由于未开业的项目太原街地一大道和朗勤的强势入驻太原街，对其将造成很大的威胁。四、经营状况（如表所示）（一）商场规模及商铺数量（二）整体区域规划效果图负一负二（三）经营区划及主流户型（如图所示）楼层主题商铺数量（户）墙面数量（户）中岛主力户型负一精品区18精品区31无无25负一鞋区14、6时尚鞋区29无无12负一餐饮17大食尚22无无15负一服装1V1462无无3负一服装2V1232无无3负一服装3V1039无无8负一服装4V834无无4负一服装5V629无无8负一服装6V4347无5负一服装1F15负一服装2F13负一服装3F11负一服装4F9负一服装5F7负一服装6F5负一圆厅1-2351无无6汇总负二淘宝街负二藏宝巷负二鞋区负二服装1J28 无无20负二服装2J2725无14（摄影）20负二服装3J2637无无20负二服装4J2522无无20负二服装5J2429无无20负二服装6J2339无无20负二圆厅19-211563415汇总总汇总（四）经营特色及楼层品类描述负一5、层负一层分为18个区主要货品来源于五爱市场、南塔鞋城、广州、北京、等地，也有一些品牌主要商品，服装价格在20-500元区间，饰品、小百价格在1-200元区间，针织价格5-70元区间，化妆品在5-100元区间，主流消费群体为18-35岁，吸引年轻人来此购物，该层档口以时尚、另类的装修风格为主，没有空铺，只能和转租和转兑的商户来洽谈。商场的管理费（即租金)在沈阳为最高的，每2个月收一次，存在一些转租转兑的商户和试水商户。负二层 负二层分为18个区 主要货品来源于五爱市场、南塔鞋城、广州、北京、深圳、香港等地，主要商品，服装价格在50-1000元区间，箱包价格在30-300元区间，针织价格30-106、0元区间，主流消费群体为18-35岁，吸引年轻人来此购物，该层档口以时尚大店、另类、主题式的装修风格为主，没有空铺，只能和转租和转兑的商户来洽谈。商场的管理费（即租金)在沈阳为最高的，每2个月收一次，存在一些转租转兑的商户和试水商户。（五）经营品项及品项占比如下图所示楼层商户数量（户）经营品项品项数量品项占比负一精品区31女装1135%男装619%箱包皮具413%化妆品27%饰品、工艺、针织723%主题餐饮13%负一鞋区29鞋2483%小百、针织414%水吧13负一餐饮22餐饮美食22100%负一服装1V62女装4674%男装1016%包23%针织35%化妆品12%负一服装2V32女装26817、%男装413%包13%针织13%负一服装3V39女装1436%男装513%包38%饰品、化妆品、针织1538%水吧25%负一服装4V34女装3294%男装13%包13%负一服装5V29女装1656%男装13%包414%小百、针织、化妆品827%负一服装6V34女装2766%男装37%饰品、小百、针织1025%水吧12%负一服装1F负一服装2F负一服装3F负一服装4F负一服装5F负一服装6F负一圆厅351针织12235%小百、饰品15944%化妆品、美甲6218%鞋、包72%水吧11%汇总负二淘宝街负二藏宝巷负二鞋区负二服装1J56女装3970%男装1628%摄影12%负二服装2J25女装1978、6%男装624%负二服装3J51女装1020%男装48%百货、针织、皮具918%摄影1427%餐饮水吧1427%负二服装4J22男装210%女装2090%负二服装5J29女装1863%男装517%鞋310%化妆品、小百310%负二服装6J39女装3486%男装38%化妆品12%小食品12%负二圆厅160包、鞋6943%美发美甲、纹身4729%饰品、小百、针织3522%化妆品41%摄影 11%餐饮水吧52%汇总总汇总（六）主要辐射区域 辐射沈阳太原街商圈及沈阳市周边地区（七）经营者构成 多为沈阳市商户，有少量外地商户，品牌代理（八）消费者人群特征，中青年，具有一定消费能力，追求中低档货品的顾客。9、喜欢休闲外贸货品的消费群体。（九）项目费用与缴费方式 管理费（即租金）为2个月缴，2-3月缴纳一次费用，合同期限为2-3年。租金费用内包含税费，商户还需缴纳每月的电费，进场时要缴纳押金1000元（十）收费细则（如表所示）七、 综合分析 优势：1.地理位置优越，时尚地下商业街位于中华路太原街商圈，靠近沈阳火车站，相邻南二食品批发（即温州城）和眼睛批发市场（塞隆眼镜城），2.定位准确，时尚地下街属于时尚、另类年轻化的消费群体，与周围中兴商厦、百盛、沈阳新世界、万达广场等大商场存在差异化经营，而且除沈阳温州城外，在开业的商场中也是太原街商圈唯一一家租赁型的商场，竞争较小。3.装修风格时尚、另类，随着10、商场对形象的要求不断的提升与改进，时尚地下目前已在沈阳租赁零售市场上占据了举足轻重的地位，档口也有较大升值空间。劣势：1.硬件设施，商场开业夜已经十多年了，设施也已老化，过道过于狭窄，通风、排烟设施不好。卫生间都是烟。每逢夏季汛期，下大雨时楼梯进水，严重，几乎快要超出了正常经营者所能承受的价位。的时候，业户需停业。2.租金费用过高，由于商场在这样的好时局下租金上涨的频率于幅度过快过大，可能会导致许多业户无法承担高额的租金而放弃经营，或去其他待开业的商场（朗勤和新天地）经营，从而影响商场的整体经营氛围。可借鉴的地方1. 经营业态从经营的业态来看应满足消费者购物的需求，吃、喝、玩、乐、购、休闲于一11、体的快时尚消费商场。负一负二女装集中区域占最大的比例。其他业态也可参考借鉴。区域品类规划合理搭配 ，便于消费者便利以及保证商户的利益，从而使商场稳步上升的状态。 2. 特色品类 时尚地下商业有一些特殊的店铺，如佛 阁、旗袍店、印度香、民族演出服饰、纹身、美发、宠物花卉、摄影等。这些也是针对年轻时上的消费群体需要所设，我们可以借鉴来增设。休闲区装修的十分有特色，也已不同的主题为背景。可以参考借鉴。3.装修风格时尚地下商业街的装修风格首屈一指，有专业的设计团队，免费给商户设计，一般每2-3年就得装修一次，灯光多以暖色调温馨为主，装修风格大胆、时尚、前卫、另类。分区域主题装修，地面和天顶均以不同颜色12、风格、区分。4.吸引客流方面（1）太原街的客流以年轻为主，时尚地下的中档流行时尚定位满足了客户需求。中街作为沈阳第一大商圈，客流密集，年轻时尚。所以未来的商品以时尚潮流为主。（2）时尚的美容美发、化妆品美甲集中经营，规模较大，促进了大量的女性消费。（3）引导消费，客流从北向南经过时尚服装区到达圆厅累了可以坐下来休息美容美发美甲，还可以享受美食。5.主流户型1.时尚地下商业街按区域品类划分档口面积，负一层服装区除两个区是3-5， 多以8-10为主流户型，大圆小百区3-10， 在划分当口上可借鉴。精品区中华路以北20左右 为主流户型，负二层精品店主流为20-40，原因是精品店要形象装修、面积要求较大，但总体租金的承受能力相对较弱，一般安排在相对较差的地方。我们以后再划分业态的时候可借鉴。