1、韩国城时尚购物、休闲商业项目策划总目录摘要.2引言.3一. 韩国城项目介绍.3二. 韩国城的市场策划.10三. 韩国城的营销推广及传播策略.15四. 韩国城的预期投资回报率.22附录.26参考文献.29致谢语.30摘要 结合当地经济、文化、规划等条件对广州市海珠区前进路63号嘉汇华庭底下四层开发成韩国城时尚购物、休闲商业项目进行开发策划。对所处地段、区域因素、市场环境、市场定位、项目推广等进行综合开发策划。“韩国城”以时刻感受韩国潮流时尚旋风为宗旨，由广东中原地产代理有限公司精心筹备打造，是广州唯一展现融合韩国潮流时尚、经营精致韩式商品、休闲娱乐为一体的综合平台。韩国城位于海珠地王前进路段的心2、脏地带，四层高的连体楼，呈“向心式”围合而成，大面积玻璃外立面，成为了前进路上震撼视觉的标志性建筑。交通发达四通八达，人流量大，市场空间广阔，而以全新的经营理念，打破传统，发展前景看好，巨大的商机。引言随着现在广州消费人群对韩国潮流的追随，每年大量的韩国电影，文化影响着广州地区的消费者，很多消费者刮起了追随韩国潮流的服饰、美容、餐饮等新潮。比较突出的白云区机场生活区、海珠区滨江东一带、天河北一带韩国人集聚，形成了韩国潮流。综合韩式服饰、饰品、礼品、餐饮、美容、休闲娱乐等业态，成就“韩国城”独特的经营特色，并以不可复制商业管理“模式”及渠道资源，打造广州韩国城独树一帜的商业形态。一.韩国城项目介3、绍1.韩国城项目概况（1）地理位置广州市海珠区前进路63号嘉汇华庭，位于海珠地王路段。（2）开发商、物管广州市万昊房地产开发有限公司。物业管理聘请怡高物业有限公司，提供专业规范化服务。（3）商业面积、层高一共四层商业营业面积，项目以大商业规划为特点，一层层高XX米，二层层高XX米、三层层高XX米、四层层高XX米，一、二层商业面积2300 m2，三、四层商业面积3000 m2。（4）交通情况 周边更有海珠桥、海印桥、江湾大桥及内环路，条条大道畅达四方。2号线地铁：江南西站，公车： 5、14、44、76、88、192、夜8、夜30、272、276、823（5）首至四层室内设备现状概况1）供电系统：4、分照明，动力，应急三种电源供给，保证商场正常的运作。a. 照明电源：在层间电房配置了充足的照明供电功率。首层：配备50kw和16kw电源箱各一个二层：配备25kw电源箱两个三层：配备25kw电源箱两个四层：配备25kw和26kw电源箱各一个b.动力电源：设在各层空调机房内，用于各层空调风柜机电源供应。首层：配备18.5kw和14.5kw电源箱各一个二层：配备25 kw和28kw电源箱各一个三层：配备25 kw和28kw电源箱各一个四层：配备25 kw和23 kw电源箱各一个C.应急电源：由大厦发电机组供给，以备市政停电时，商场电梯、照明及应急设施使用。首至四层：首层配备4kw电源箱一个，二至四5、层配备14kw电源箱一个，设于层间电房。2）给排水系统：二至四层设有给排水系统及预留卫生间位置，商户可根据实际需要进行安装配置。3）消防系统：每层均按大开间设置了消防设施，包括有喷淋、烟感、消防 及自动报警系统等，完善的消防设施大大简化了商户二次装修报建手续。4）室内装饰：基本保留毛坯格局，更适合商户根据经营需求进行装修创作。天花为原结构面；地面为原结构面；墙身部分有批荡，部分为原砌砖及砼机构面。5）电梯系统：a. 首层至四层配置电扶梯六台；b. 首层至四层配置一台电梯、一台客梯、一台观光梯。6)中央空调系统：首层至四层分别在每层配置两个空调机房，向客户提供空调机冷冻水。7)管道煤气系统：煤气6、管道已施工至裙楼外围，简化了报建及施工难度。8)餐饮排气、排水系统：四层现已配置餐饮厨房排烟井道及厨房排污管道、隔油池。（6）配套地下车库共2层停车场共130多个车位，周围学校、市场、银行（工商银行，农业银行，建设银行，光大银行）、医院、餐饮娱乐场所，已使这里成为时尚生活的共荣圈。其他: 万国广场、南园酒家、晓港公园、海珠状元坊商业城等 （7）投资金额2亿（人民币）（8）商业形态纯韩式商业形态，以韩式小商品、服装、食品、饰品、餐饮、美容及系列韩式服务为主导的商业形态。（9）管理方式由专业韩式商业管理专家及国内商业管理精英团队，精心打造韩式商业管理。（10）渠道供应、发展目标由以韩商机构、韩大中7、韩文化交流中心为主导，提供国内及源自韩国本土的资源供应。目标以广州韩国城为起点，打造广东地区韩流策源地，引领工贸一体化韩式商业精英模式。2.提供优质策划服务中原地产简介广东中原地产代理有限公司作为香港最具规模、分行覆盖网络最广的专业中介代理公司中原地产的附属机构，自1994年9月成立以来，主要的业务范围包括项目的可行性研究分析、项目推广、策划销售、二手房屋的买卖及租赁代理等业务。坚持秉承了香港中原良好品牌商誉、专业务实的作风及“不炒楼，不食价，公开资讯，公平交易”的经营宗旨，注重“以人为本”的管理理念，同时结合规范稳健创新完善的管理制度，目前已聘有员工逾1500人。广州中原具有高度市场洞察力及8、超前创新意识：物业部140多间二手分行网点辐射市内各大中心路段，并且还将看好根据市场的需求，不断增添新的分行，力求为广大市民提供更贴心更专业的服务。客户服务部、法律部、按揭中心等为顾客提供一条龙的专业服务；项目部具备丰富资深的营销策划经验及训练有素的精英队伍，为发展商提供多元化专业服务；物业拓展部将一、二手操作优势有机融合为各发展商及消费者提供科学代理；商铺部、写字楼部、外籍客户服务部拥有高素质专业营销队伍等等，充分体现了本公司的经营强项，及立志发展成为领导行业的大旗帜的雄厚实力。广州中原更连续六年被评定为广州市一级房地产中介代理机构，05年再度荣获“广州市十大最受欢迎地产中介”、“广州市十大9、诚信经营地产中介”、“商铺专家”、“优秀服务金牌地产经纪人”、“羊城十佳阳光经营中介公司”等多项殊荣及称号，是市内唯一在一、二手业务方面均同样享有盛誉的专业中介代理公司。连续三年荣获广州市工商行政管理局授予“守合同重信用企业”的荣誉称号，而 广州中原是目前地产中介代理行业中唯一获此殊荣的企业。与此同时，广州中原 董事总经理黄轩明先生获市房地产交易所及市房地产登记所联合聘请为“广州市 房地产交易登记业务社会监督员”。3.韩国城的现实意义“韩国城”以时刻感受韩国潮流时尚旋风为宗旨，由广东中原地产代理有限公司精心筹备打造，是广州唯一展现融合韩国潮流时尚、经营精致韩式商品、休闲娱乐为一体的综合平台。 10、随着现在广州消费人群对韩国潮流的追随，每年大量的韩国电影，文化影响着广州地区的消费者，很多消费者刮起了追随韩国潮流的服饰、美容、餐饮等新潮。比较突出的白云区机场生活区、海珠区滨江东一带、天河北一带韩国人集聚，形成了韩国潮流。综合韩式服饰、饰品、礼品、餐饮、美容、休闲娱乐等业态，成就“韩国城”独特的经营特色，并以不可复制商业管理“模式”及渠道资源，打造广州韩国城独树一帜的商业形态。韩国城以纯正的韩国风情，展示韩国商品文化；韩商机构有效整合国内韩式商业的优势商业资源，联合威海、青岛、北京、上海、杭州等地的韩式商业渠道,以及源自韩国本土的纯正韩国商品，为经营者提供完整、通畅的商业渠道，以地道的韩国风11、情策动数百万人群的韩流狂潮。由于韩国今年出台新政策鼓励投资海外，如今，在韩国人的资产结构中，来自海外房地产和基金的资产比重正在日益提高。韩国人的海外投资地点包括新加坡、中国、越南、加拿大等。据最近韩国时报对投资股份债券的514名韩国人进行问卷调查显示，43.8的人回答说：“对海外投资有信心。”77.3的海外投资者表示：“开始进行海外投资还不到一年。”反映出最近海外投资的热潮。二.韩国城的市场策划1.投资面临的市场环境（1）宏观市场环境：中国目前商业市场环境和韩国对海外投资的支持近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软12、件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与投资新型商业地产企业就应运而生。2007年1-4月，房地产开发完成投资5264.61亿元，同比增长27.4%，增幅同比加快6.1个百分点。分地区看，东部、中部、西部地区同比分别增长24.3%、35.6%和32.5%，其中：广东、福建、河南、广西等7省同比增长均超过40%。商铺市场开发投资与销售额增速加快。2007年一季度，全国商铺完成开发投资401.53亿元，同比增长17.7；实现销售额425.99，同比增长10.1。商铺竣工面积与销售面积均小幅下降。2007年一季度，全国商铺竣工面积705.15万平方米，同比下降2.6；商铺销13、售面积668.67万平方米，同比下降1.6。 随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点。据悉，2006年韩国人投资于中国股票的基金平均收益率为65.28，投资于印度股票的基金平均收益率为33.86，而投资于韩国股票的基金平均收益14、率为负0.08。由于韩元对美元汇率不断攀升导致资本外逃加剧，去年韩国以基金产品投资于海外股票、债券和房地产的资金从一年前的10.3万亿韩元增至23万亿韩元。（综合）韩国刺激海外投资三大亮点:1）放宽投资海外房地产限制个人以投资为目的在海外购得房地产的限制标准由100万美元增加到300万美元。政府计划最迟在2009年之前完全取消限制，投资者可以自由投资海外房地产。2）买海外股票免税三年从今年一季度起，三年之内韩国国内居民购买国外股票基金，所得收益不需要缴税，而之前此类收益需要缴纳14的资本利得税。3）支援企业海外投资政府将海外经济合作基金的支援批准规模由去年的3600亿韩元提高到5500亿韩元。15、韩国进出口银行也将发行1.7万亿韩元债券支持出口。企业进行海外直接投资的时候，可以不再接受资金筹措及投资计划的审查。深圳韩国城2007年破土动工给韩国城项目提供了良好的发展环境这座“韩国城”位于深圳龙岗平湖物流基地，建筑面积为550180平方米，使用面积可达481600平方米的中国内地最大的一座“韩国城”在2007年3月于深圳破土动工，并将于两年后最终建成中国（深圳）韩国物流流通基地。目前规划了汽车及项目配件物流流通区、IT产品物流流通区、综合物流流通区和服务区四大区，主要目的是为韩国企业服务，目前已经与300多家韩国国内的物流企业达成了入住意向。其中，汽车及项目配件物流流通区将包括汽车完成品16、在华南地区的流通、仓储及进出口保税区、汽车配件在华南地区的流通、仓储及进出口保税区、二手车在华南地区的流通、仓储及进出口保税区、其他相关汽车装饰品流通、仓储及进出口保税区；IT产品物流流通区将包括IT产品内销流通及进出口、IT产品原、辅材料流通及进出口、IT新产品展示及进出口洽谈；综合物流流通区将包括韩国技术、中国制造产品流通及进出口、冷冻、冷藏仓库、运输、流通及冷冻、冷藏物品进出口；服务区将包括综合展览馆、韩国服装分销及陪送中心、韩国风情街、韩国银行等金融区。 据业内人士分析，“韩国城”的建立，将填补韩国商品在华南没有大型的、集中的仓储流通的空白，为韩国商品资源在华南地区提供一个平台，构建一17、座中韩经贸全方位的物流、商品流、信息流的桥梁。作为中韩经贸往来密切的城市，“韩流”文化在深圳的影响也越来越大，建立一个规模化、集中化的韩国城，其市场潜力将是巨大的。2.中观市场：区域自身优势条件广州市海珠区古称“江南洲”，位于广州市的中部，是四面环水的天然良壤，由珠江水系广州河段前后航道所环绕，是一个素有广州“南肺”之称的绿色岛区，风景秀丽，气候宜人。全区面积90.45平方公里，总人口123.73万，辖内有18条行政街。海珠区有着得天独厚的地理和人文环境。海珠区是广州市唯一的岛区，四面环水，与荔湾、越秀、东山、天河、黄埔、芳村、番禺各区隔江相邻，江岸线长达47.35公里，地理位置优越，有丰富的18、土地资源，有大面积的水网果林风景区，呈现出“山水城市”的格局。海珠区历史悠久、人杰地灵，有文物可考而比较确切的历史，可追溯到距今2000多年前的东汉时期，区内遗迹旧址、名人故居和纪念建筑众多，有民族英雄邓世昌的故居，有民主革命时期孙中山先生两次设立的大元帅府旧址，有岭南画派祖师居廉的居所十香园，有建于明代的云桂桥、琶洲塔、赤岗塔，有见证海珠岛地貌形成历史的古海岸遗址等，颇具人文历史底蕴。海珠区地处广州南部，是广州市能通往珠江三角洲各市、县，和深圳、珠海经济特区的重要通道。区内河涌密布，水上交通方便，不仅是广州市区内的重要水路航道，还可直通珠江三角洲各内河港口及沿海港口。区内有客运货运码头，船舶19、可直达汕头、海口、三亚、厦门等沿海城市。陆路有主干道、次干道、支路，三级路网遍布全区，12座跨江大桥与市内各区相连，内环路、环城高速公路和华南大疲乏横贯全区，地铁二三号线通过区内最繁华地段，路桥网络四通八达。 地铁 ：二号线（市二宫、江南西、晓港、中大、鹭江、客村、赤岗、磨碟沙、新港东、琶洲、万胜围）； 三号线（赤岗塔、客村； 四号线：万胜围、官洲）。 主干道 纵贯：洪德路、东晓路、江湾路、工业大道、宝岗大道、江南大道、广州大道。 横贯：昌岗路、新港路、滨江路、南田路、江南西路、南洲路。 单程路 纵贯：洪德路(滨江路至同福路)、革新路、礼岗路。 横贯：南华路、同福路、前进路。 高速公路 ：华南20、快速路、广州环城高速公路、南部快速路。 桥梁 ：鹤洞大桥、人民桥、解放大桥、海珠桥、海印大桥、广州大桥、华南大桥、琶洲大桥、东圃大桥、番禺大桥、洛溪大桥、丫髻沙大桥。海珠区“十一五”规划草案昨天在区十三届人大四次会议上出台，该区计划在未来5年里，打造琶洲国际会展、广州大道南、江南大道三大都市商业圈。根据规划指出，“十一五”期间海珠区将重点打造三大商圈。一是琶洲国际会展商务区，以广交会全面迁入会展中心为契机，将琶洲地区发展成为一个集会展博览、国际商务、信息交流、高新技术研发、旅游服务于一体的国际商务区。二是对广州大道南两旁专业批发市场进行升级改造，推进华南汽贸广场汽车物流基地扩建等工程。三是改变21、江南大道缺乏商业龙头项目的状况，抓紧规划、建设广东文化产业园“文化星城”，使其成为集文化娱乐、旅游、购物为一体的文化商业中心。3.微观市场： 前进路商业圈区域优、劣势韩国城位于海珠地王前进路段的心脏地带，四层高的连体楼，呈“向心式”围合而成，大面积玻璃外立面，成为了前进路上震撼视觉的标志性建筑。交通发达四通八达，人流量大，市场空间广阔，而以全新的经营理念，打破传统，发展前景看好，巨大的商机。 近几年，海珠区西部随着大型场区的迁移、新型商业住宅楼盘的兴建，江南西商圈逐渐形成。该商圈包括江南西、江南大道中、宝岗大道、宝业路以及前进路一带，是海珠区最成熟的商业圈，但是，该区域的网点相对北京路、天河商22、圈的规模较小，亮点不突出，以至消费者产生“河南”无街逛，还是习惯到“河北”购物。 前进路在江南西商业圈内，虽然历史积淀的东西不多，但可利用现代手段把外来消费者吸引进来。比如这有很多西饼店，目前仅是卖产品，而没有形成文化。假如把这些同类商家举办文化活动进行商品促销，倡导健康消费，这样购物氛围就会越来越浓厚。此外，还可以实行江南西统一的优惠卡，比如广百有庞大的VIP队伍，组成VIP俱乐部，充分利用这方面的资源，这样人气就会多起来。而韩国城这一韩国潮流文化的进驻将刮起这的韩国风潮，引领这的消费，打造品牌效应，改变这的消费形态，给前进路韩国城的定位带来无限的商机。韩国城项目就是要打造引领文化、引领潮流23、独树一帜的商业形态。4.韩国城项目的市场定位 韩国城项目市场的定位，结合了目前国内市场，广州区域市场对韩国品牌的知名度，对韩国潮流，韩式商业在广州的兴起，白云区机场生活区韩籍人员的集聚，天河北韩籍人员的集聚。海珠区滨江东一带及中山大学的韩籍留学生。将对该项目奠定良好的发展基础，今年3月深圳韩国城破土动工给韩国城项目提供了良好的发展环境。该项目具有独树一帜的商业形态，只有这样的商业品牌才能做的更大更强。韩国城定位定 位集服饰、餐饮、休闲娱乐一体的时尚休闲商业城宗 旨在广州你可以时刻感受韩国潮流时尚旋风客户定位中高层次需求者，针对较多的女性高消费人群。各楼层经营特色一层专营女性内衣品牌，护肤（十24、大韩国化妆品），美容美发，精致小饰品（以女性使用的发夹，头插，吊缀饰品为主）韩国传统工艺品、手表、男性剃须刀及其男性护肤用品，眼镜店，珠宝店、银行分行二 层各类时尚韩国女装、韩国男装（韩服），运动休闲装、时尚包包（皮具） 鞋子和帽子、床上用品三层通讯数码系列产品（手机、电器、电脑、数码相机等）四层军队或者SM时代电影城，（韩国最大娱乐公司是军队）、娱乐城、音乐厅、书店、韩国传统饮食文化及其中国各类特色餐馆、川菜、湘菜三.韩国城的营销推广及传播策略1. 营销推广的目的与目标(1)目的1）推出“韩国潮流时尚旋风”的消费新概念2）使“韩国城”成为广州市综合韩式服饰、饰品、礼品、餐饮、美容、休闲娱乐等25、业态，成就韩国城独特的经营特色，并以不可复制商业管理“模式”及渠道资源，打造韩国城纯粹的韩式风情的商业形态。(2)目标1）开业前达到50%以上在目标消费者中的知名度。2）第二阶段达到70%以上在目标消费者中的知名度。3）第三阶段达到85%以上在目标消费者中的知名度。4）第四阶段达到90%以上在目标消费者中的知名度。2.“韩国城”整体推广策略通过一系列的营销推广手段，展示“韩国城”的特色和独特的定位，以唤起社会公众的关注和目标消费者的青睐，激发出大家的购物热情，提高“韩国城”在本地区的影响力。并在此基础上，增强经营户的信心，推动“韩国城”的市场建设，以此影响目标消费群体，形成市场经营的良性循环，26、从而推动“韩国城”服饰广场的健康发展。(1)导入概念1）“韩国城”的品牌识别系统2）“韩国城”的品牌核心概念3）“韩国城”的品牌延伸概念4）“韩国城”的品牌个性：青春、时尚、运动、休闲5）“韩国城”的推广主题：购物即享受(2)营销推广周期1）开业前期的铺垫和蓄势。2）本项目的重点推广期，利用节假日造足人气。3）持续的推广活动，创造出“淡季不淡”的销售氛围。(3)营销推广战术手段1）广告宣传：塑造“韩国城”的品牌的知名度和美誉度，将它打造成广州一流的时尚商业城。2）新闻炒作：对“韩国城”的独特定位和“韩国潮流时尚旋风”的消费新理念进行感性的诉说和理性的说明，利用新闻优势推出新闻题材。3）公关活动27、：对于知名度和美誉度的建立，有效的公关活动是永远不可替代的方式，同时公关活动与促销活动将会有效的结合在一起。在活动的营造方面将成为今后的一项重要工作只有活动才能吸引更多的年轻人参与，才能建立起对“韩国城”品牌的忠诚度。4）服装表演活动：在每一季度或特殊节假日举行，地点在该项目商业楼广场前举行，以模特表演，展现最新潮流时尚服饰，已吸引更多的消费人群。5）主题推广活动：利用“韩国城”的各个主题进行一系列的活动。6）“精确制导”推广：对不同的目标消费者的不同消费特性采取不同的营销推广方式。7）推广对象延伸：对能够影响直接消费者的第三人或第四人展开推广活动，使其在影响直接消费者的过程中自己也变成直接消28、费者。8）购物有奖刺激活动：适度地开展以物质刺激为手段的有奖购物活动。9）商业推广合作：联合各经销商或生产商，在奖励性销售活动中联合推动市场的发展。3. 传播策略(1)总体策略1）阶段性和集中性相结合的整合传播策略：根据商品销售的规律性，对每个不同的推广阶段采取不同的整合传播策略。2）“全方位”的媒体组合策略：a.报纸：报纸具有灵活、及时、本地区市场覆盖率高、容易被公众接受和信任的特点，可以利用报纸的时尚专栏，对“韩国城”时尚商业城进行较为全面的宣传。b.电视：与其他的电视媒体相比，电视媒体以其传播速度快，受众面广，形象生动的表现形式，富有感染力，触及面广，千人成本低的优势而独占鳌头。可以利用29、电视的特点c.网路，构建广州“韩国城”专业大型专业网站，在时下互联网用户不断进入每个家庭，利用互联网的广告宣传，其成本投资小见效快。3）以“韩国城”时尚商业城的特色定位传播内容，辅以品牌宣传的策略。4）传播的内容与方式：a.影视：专题片、形象宣传片b.广播：高频次信息传播c.报纸平面：形象宣传、商品信息告之d.其他平面：户外品牌广告、宣传单页、导购手册。(2)阶段性战略1）蓄势期：开业前期的铺垫和蓄势。这一阶段主要介绍“韩国城”时尚购物、休闲商业城的特色定位，极力倡导“购物即享受”的全新消费理念，通过推广活动形成“韩国城”服饰广场的品牌形象，为开业打下良好基础，并加强系列宣传活动，以全方位立体30、的宣传态势扩大“韩国城”服饰广场的知名度。短期目标：针对“韩国城”几近于零的知名度，在开业前迅速提升知名度，吸引更多目标消费者的关注。2）冲刺期：本项目的重点推广期，利用节假日造足人气。节假日是商家比较看好的销售旺季，但对于服饰类商品来说，由于正处于季节交替的前夕，在春节期间零售额的增长是不被看好的，春节最大的消费在食品或礼品方面。短期目标：因此本阶段是聚集眼球，提升知名度的大好时机。3）持续期：持续的推广活动，创造出“淡季不淡”的销售氛围。在传统的商业销售淡季期间，作为休闲服饰类的商品却真正进入使用旺季，有效的推广活动将推动有效的消费行为，因此这一阶段才是真正有所回报的阶段。短期目标：在建立31、起知名度的同时实现销售额的稳步增长。4.“韩国城”各阶段传播及广告媒体组合(1)第一阶段该阶段是“韩国城”对外开放前的“伏笔”，利用媒体的优势进行低调的软性炒作，达到“润物细无声”的潜移默化效果；并以公益活动为炒作主题进行软性新闻铺垫。1)购买栏目的方式（标题+副标题+信息内容+图片）。费用计算方式采用信息发布的字数多少计算。2)口碑自觉传播方式（形成社会关注焦点或者热门话题，自觉引发各媒体争相报道）3)首先进行微量广告投放的同时，侧重在海珠地区内，以及外部的一定量的软性广告投入。该阶段的推广阵地侧重于珠江卫视、广东卫视频道等，以本地的地方媒体为主。4)一定的公关活动。(2)第二阶段该阶段是“32、韩国城”开业及经营的高潮，是充分向广大市民展示其魅力的阶段。因此，该阶段有着举足轻重的作用，对今后如“十一黄金周”的经营效果和其后的开发及商场品牌形象影响深远。那么，我们在信息密度、媒体组合上应采用高调形式，以形成轰动效应，为开业造足“人气”，为春节和寒假增添动力，最大限度地吸引社会公众的关注和参与。以硬性广告为主。软性炒作为辅。以促销活动相配合。(3）第三阶段由于“韩国城”目标消费者的定位在年轻高收入人群，而且经营服饰以时尚、休闲为主题，而在春节以后的季节应该是消费的高峰，因此持续的推广是非常必要的。利用春节的余温，在真正时尚休闲服饰的使用消费旺季，利用活动造势，再次形成公众关注的焦点，掀起33、又一个时尚、休闲服饰的消费热点。1)新闻报道+硬性广告+公关活动+现场营业推广，形成全方位的信息传播。2)春天是年轻人的季节，同时也是购物的季节“韩国城服饰广场”购物节隆重登场。建议媒体及宣传方式：a.保持电视广告的宣传，在上阶段的基础上适当降低频率。以报版的软性诉求为主，b.其他的宣传载体，诸如：车内彩旗、印刷品、“韩国城”品牌的形象代言人（吉祥物）。c.这一阶段的媒体硬性投入减少，但要保持平缓的不间断的广告诉求，在公关活动的前后适当加强。建议媒体：广州日报、南方周末、南方日报、羊城晚报、南都女性时代、南方杂志、南方都市报、珠江频道、广东电视台等。5.“韩国城”开业期间活动提案(1)现场营业34、推广1）广场大型宣传活动：活动名称：“韩国城”开业展示活动。活动地点：海珠区前进路XX号XX广场活动对象：广大市民活动时间：待定活动目的：增强社会公众对“韩国城”的认识，强化目标客户对“韩国城”的了解程度，吸引更大范围的目标客户，保证在春节期间及以后有充足的客户源，并提升“韩国城”的品牌形象。活动形式：a.“韩国城”冬春时装及饰品展示会常规的服装服饰展示会，但要体现“韩国城”服饰广场的经营特色。b.“韩国城”品牌明星见面会邀请品牌代言人举行见面会。c.“飘一代”服饰展示会根据“飘一代”的定位来举行相对应的服饰展示。d.“酷”装展示分为两个部分：一是以有特色的裤装为展示内容，二是模特服饰穿着和佩35、带的“酷”。e.“她世纪”服装饰品展示会更加女性化的服饰展示活动。2）有奖促销活动：活动名称：“韩国城”给广州人民拜年送大礼活动地点：“韩国城”服饰广场活动对象：广大市民活动时间：待定活动目的：通过有效的物质刺激手段，吸引消费者的关注，促进销售额的增长。活动形式：a.购物就有机会亲临日韩世界杯只要在这里购物就有机会获得到韩国或日本亲临世界杯的机会。b.周周动感大奖以手提电脑、时尚手机、MD、数码相机、随身CD机等对年轻人有吸引力东西为奖品。c.散发有奖贺年卡正值春节之际，有奖贺年卡是一种非常有用的赠品。d.时尚赠品钥匙扣、笔记本、笔、水果刀等。(2)公关活动：1）为贫困学生献爱心活动分为两个部36、分：一是为贫困学生提供助学金；二是为春节不能回家的贫困学生提供一定的计时工作岗位。2）以时尚服饰和运动为主题的摄影、绘画大赛及展示活动。活动主题：a.引领时代潮流、体现个性品味b.抒发情感、超越梦想c.传达温馨和快乐d.创造时尚与经典活动时间：待定活动地点：海珠区前进路XX号“韩国城”购物广场活动目的：通过这个活动向市民展示时尚服饰的魅力，同时推出“韩国城”这个时尚服饰之都。活动形式：a.绘画包括漫画、卡通等一切绘画表现手法。b.摄影包括媒体、摄影协会、摄影爱好者等摄影作品展。6. 预算说明：具体的资金预算将根据动态的市场变化来进行，目前只能有一个概算。(1)各阶段预算分配根据各个阶段不同的营37、销目标，三个阶段的预算比例为：20%+50%+30%。(2)各阶段媒体预算分配1）第一阶段：户外广告投放15万元+报纸投放大约15万元+广播投放2万元+电视3万元2）第二阶段：户外广告投放5万元+报纸广告投放30万元+广播投放4万元+电视广告投放10万元+传单投放2万元3）第三阶段：报纸广告投放20万元+广播投放5万元+电视投放15万元+传单投放4万元4）总计：130万元(3)活动投入预算另计。(略)四.韩国城的预期投资回报率从建筑规模划分“韩国城”属于地区购物中心，规模在13万平方米之间，其商业辐射区域覆盖整个城市，服务人口在1030万人，年营业额在15亿元（人民币）之间。在2006年7月138、2日广州市国土资源和房屋管理局、广州市物价局公布的关于公布广州市国有土地使用权基准低价的通知的附件中查找到海珠区前进路土地级别为五级，商业区段路线价加价表中单位:米、元/平方米序号区域段名区段范围路线价加价标准进深198海珠区江南大道中昌岗中路前进路1341910203海珠区前进路东晓路江南大道北613110上述路段宗地在标准深度内部分的地价为所在地段网格点基准地价加上路线价加价，超出标准深度部分的地价为所在地段网格点基准地价。公式为：宗地首层楼面地价=（路线价加价标准深度内面积+网格点基准地价总用地面积）/总用地面积四层商业面积：2300230030003000=10600(平方米)投资:239、亿（人民币）结合以上资料和当前市场分析该项目投资手续费预算为0.5，0.5的律师费和0.3的其他费用，预计首层出租价格是：每月1800元每平方米，年出租价格即21600元每平方米，预计前三年出租率为65，75，85，从第四年开始出租率达95，且以后的出租经营期内始终保持该出租率，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28。根据首层修正各楼层租金收入计算表编号楼层楼层修正系数年平均租金/（元m2）1第二层0.85183602第三层0.75162003第四层0.6514040第一年租金收入计算：（216002300183602300162003000140403000）65118708200（元）费40、用预算20000（0.50.50.3）260（万元）预算4年租金收入单位：万元（人民币）年 末01234投资金额20000租金收入11870.8213697.1015523.3817349.66投资收益率（11870.8228260）/20000=15.32%韩国城项目投资收益率为：15.32投资租金收益20000118701369715523175911735005000100001500020000250000第1年第2年第3年第4年第5年以后投资金额(万元）租金收入(万元）与同类型的商业地产对比结 论结合市场调查、现有商业楼和消费者调查以及本项目地块的优势分析，我们认为：1. “韩国城”41、时尚购物、休闲商业项目的投资，市场洞察力敏锐，符合市场发展需求。面前该项目地处广州繁华的江南商业区，在这种市场氛围中，本项目由著名的策划广东中原地产代理有限公司进行前期顾问，本着公司的实力一定是该项目未来取得成功的基础。2. 在项目策划过程中应借鉴目前广州内繁华商业楼的优势，深入研究，取长补短，集中定位。3. 项目产品本身要根据市场行情，进行合理的策划设计。4. 市场竞争激烈下，应树立起“韩国城”独树一帜的品牌，全方位提升项目的竞争能力，并扩大市场占有率。5. 根据广州市房地产市场发展趋势以及提升发展商业品牌的需求，为提高该项目的商业楼素质，确保操作顺利推进并能够规避风险，有计划的进行项目可行42、性研究和市场调查很有必要。素质好、水平高、信誉好、又能结合实际的规划、设计、营销、物管、企划等广东中原地产代理有限公司将是投资商做好项目投资级提高专业运作水准的重要保证。附 录四 层 平 面 图一层：专营女性内衣品牌，护肤（十大韩国化妆品），美容美发，精致小饰品（以女性使用的发夹，头插，吊缀饰品为主）韩国传统工艺品、手表、男性剃须刀及其男性护肤用品，眼镜店，珠宝店、银行分行。二层：各类时尚韩国女装、韩国男装（韩服），运动休闲装、时尚包包（皮具） 鞋子和帽子、床上用品三层：通讯数码系列产品（手机、电器、电脑、数码相机等）四层：军队或者SM时代电影城，（韩国最大娱乐公司是军队）、娱乐城、音乐厅、书43、店、韩国传统饮食文化及其中国各类特色餐馆、川菜、湘菜参考文献1 周帆.房地产销售.地产策划与研究.北京：机械工业出版社2006.12：47、33342 2007珠江（广州）名优楼盘展珠三角房地产业交流促进暨金融投资博览会 会刊40443 惠劼、张倩、王芳.城市住区规划设计概论 北京：化学工业出版社 1201384 潘蜀健、陈琳、刘洪玉.房地产市场营销 北京：中国建筑工业出版社 43505 王海玫.房地产估价 北京：化学工业出版社 55686 章鸿雁、刘永胜.房地产估价实务与案例 重庆：重庆大学出版社 1091197 范进，刘军.写好营销策划文案 出版社：中国经济出版社 50588 项敏.商业房44、地产投资商铺攻略 出版社：上海远东出版社 36459 董其浩.最新房地产全程营销顶级策划与实战全纪录 出版社：中国企业管理出版社10 华信基业策划机构.2008房地产策划方案大全11 华信基业策划机构. 2008商业地产策划大全致 谢 本文的写作得到了中原地产广州海珠区滨江东蓝色康园分行的邱俊朋经理的极力指导和帮助，他在传授我理论与实际如何的去融合，如何把策划的项目真正在实际中运用。更得到我的指导老师章鸿雁女士的极大帮助，她孜孜不倦的教诲、耐心的指导与建议，使我的论文思路更加清晰，方向更加明确。在与她的交流和讨论中，我能不断地发现新问题，不断的更新完善文章，受益匪浅。有幸得到中原地产邱经理给予的机会，给正在招商策划中的项目于我，让我真正去实践去探索。他教导如何做一份实用直观具有竞争力的策划方案，使我对城市竞争力有了更新的认识，开拓了眼界。感谢章鸿雁、黄伟彪、冯莉、黄卓群等老师，他们的教诲将使我终身受益。同时向我的同学罗跃燕表达我的谢意，与她的讨论和协作使我获得了许多新的想法和思路，也感谢她为我提供资料线索和对于我论文的关心。在论文成文之际，我诚挚的感激中原地产邱经理、我的老师和同学们，对于他们所给予的批评和帮助表示感谢! 叶 烈2008年5月28日于广东建设职业技术学院30