1、市场调研市场调研市场调研市场调研&商业定位商业定位商业定位商业定位策略报告策略报告策略报告策略报告2011.09.272011.09.27中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块市场调研及商业定位策略报告Com m erci al M arket Research Report-中南国际商场二期中南国际商场二期中南国际商场二期中南国际商场二期B B B B区块区块区块区块 -CONTENSCONTENS目录目录中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块市场调研及商业定位策略报告 杭州商业杭2、州商业 现状分析现状分析 滨江商业滨江商业 环境分析环境分析 项目地块项目地块 条件分析条件分析 项目商业项目商业 定位策略定位策略 项目业态项目业态 布局初稿布局初稿 滨江人群滨江人群 消费习惯消费习惯中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块市场调研及商业定位策略报告滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局滨江区滨江区市调对象组成市调对象组成共制作问卷共制作问卷250250250250余份，得有效问卷余份，得有效问卷213213213213份。份。中南公司内部3、中南公司内部36363636份；份；阿里巴巴阿里巴巴35353535份；星光大道份；星光大道25252525份；份；华润万家附近华润万家附近35353535份；彩虹城份；彩虹城23232323份；份；滨兴小区附近滨兴小区附近15151515份；其他区块份；其他区块44444444份。份。中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块市场调研及商业定位策略报告滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局滨江区滨江区购物场所市调购物场所市调中南国际商城二期中南国际商城二期中南4、国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局【星光大道星光大道】总建筑面积：总建筑面积：30303030万平方米；万平方米；商业配套：商业配套：15151515万平方米；万平方米；总投资：总投资：2 2 2 2亿美元；亿美元；开发商：浙江华联杭州湾创业有限公司开发商：浙江华联杭州湾创业有限公司 区行政、办公、居住的核心地段区行政、办公、居住的核心地段滨江区目前最大的商业项目；滨江区目前最大的商业项目；国内首个一站式国际化体验型主题模式；国内首个一站式国际化体验型5、主题模式；集购物、美食、娱乐、休闲、集购物、美食、娱乐、休闲、商务、旅游、运动于一体商务、旅游、运动于一体辐射范围可达整个滨江区；辐射范围可达整个滨江区；市场调研及商业定位策略报告中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告项目分三期开发，项目分三期开发，一期射潮广场：约一期射潮广场：约1 1万万多平方米，多平方米，由由文化艺术主题商业文化艺术主题商业和和文化艺术展示、创作、交流平台文化艺术展示、创作6、交流平台组成。组成。（文化艺术主题商业：文化艺术主题商业：文化艺术主题商业：文化艺术主题商业：餐厅、咖啡、茶座、酒吧餐厅、咖啡、茶座、酒吧餐厅、咖啡、茶座、酒吧餐厅、咖啡、茶座、酒吧）（文化艺术展示、创作、交流平台：（文化艺术展示、创作、交流平台：（文化艺术展示、创作、交流平台：（文化艺术展示、创作、交流平台：星光影视沙龙、星光影视沙龙、星光影视沙龙、星光影视沙龙、工作室、电影艺术展厅、画廊和星光名流会工作室、电影艺术展厅、画廊和星光名流会工作室、电影艺术展厅、画廊和星光名流会工作室、电影艺术展厅、画廊和星光名流会。）二期二期CDCD区块：区块：由由7 7万万多方多方商业街商业街和和两幢两幢7、2727层、约层、约5 5万万平方米的平方米的酒店式公寓酒店式公寓组成。组成。（商业街：（商业街：（商业街：（商业街：大卖场、数码广场、家电城、大卖场、数码广场、家电城、大卖场、数码广场、家电城、大卖场、数码广场、家电城、美食广场、健身中心、美食广场、健身中心、美食广场、健身中心、美食广场、健身中心、SPASPASPASPA、KTVKTVKTVKTV、桑拿、桑拿、桑拿、桑拿、书城和各类专卖店等书城和各类专卖店等书城和各类专卖店等书城和各类专卖店等）三期三期ABAB区块：区块：由由7 7万万多多方方购物中心购物中心和和一幢近一幢近4 4万万方的高档方的高档产权式服务酒店产权式服务酒店组成。组成。8、（购物中心：（购物中心：（购物中心：（购物中心：主力百货店、影院、俱乐部、餐饮主力百货店、影院、俱乐部、餐饮主力百货店、影院、俱乐部、餐饮主力百货店、影院、俱乐部、餐饮）中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告特点特点/优势梳理：优势梳理：地段：企业集团总部、新兴居住区、行政中心环绕地段：企业集团总部、新兴居住区、行政中心环绕商业理念独特性：商业与文化艺术相结合商业理念独特性：商业与文化艺术相结合9、如文化、艺术界名人雕塑、手印等；作为文化艺术作品的发布、展示、交易的场所举办各类文艺沙龙、研讨会、论坛等文化活动业态别具一格：业态别具一格：如名人艺术家俱乐部、星光影视沙龙、时尚酒吧等高档服务业态的名流会所；星光凯旋门酒店区政府重点扶持项目，公关、事件营销同步：区政府重点扶持项目，公关、事件营销同步：滨江区十大重点商业项目、第11届西博会开幕式晚会中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块市场调研及商业定位策略报告滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局现状根源：10、现状根源：形态上开放型、敞开式，但无人气聚集点。形态上开放型、敞开式，但无人气聚集点。步行街内业态及招商工作缺乏统一规划，属于谁先进场谁先选位子。步行街内业态及招商工作缺乏统一规划，属于谁先进场谁先选位子。业态定位凌乱业态定位凌乱前期整体一年免租期反而不利于项目的强势入市，也不利于商家的信心稳固前期整体一年免租期反而不利于项目的强势入市，也不利于商家的信心稳固中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报11、告【萧山商业萧山商业】多以写字楼、社区底商形式多以写字楼、社区底商形式其定位以休闲、娱乐、餐饮为主其定位以休闲、娱乐、餐饮为主没有统一的业态规划没有统一的业态规划中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告恒隆周边商业外景中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件12、项目定位项目定位业态布局业态布局萧山萧山恒隆广场恒隆广场众安集团旗下，众安集团旗下，20072007年底全面营业；年底全面营业；集集holiday innholiday inn酒店酒店、休闲购物广场、休闲购物广场、纯商务写字楼、纯商务写字楼、酒店式公寓为一体酒店式公寓为一体占地占地3.93.9万方，万方，总建筑面积总建筑面积1717万方，万方，包括包括6 6万方休闲广场，万方休闲广场，主要商户：主要商户：衣之家衣之家1.31.3万方万方另有钱柜、屈臣氏等、另有钱柜、屈臣氏等、KFCKFC、新世界名品店、力度健身、新世界名品店、力度健身、避风塘、哈里欧咖啡避风塘、哈里欧咖啡市场调研及商业定位策略13、报告中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告萧山萧山恒隆广场恒隆广场服务于自身写字楼、公寓服务于自身写字楼、公寓及周边住宅的生活配套，及周边住宅的生活配套，定位：定位：“全生活全生活”的时尚理念的时尚理念 中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目14、定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局萧山萧山汇德隆汇德隆 银隆百货银隆百货由浙江汇德隆实业集团投资并经营（其主营业务：汇德隆银隆百货、家电、食品）由浙江汇德隆实业集团投资并经营（其主营业务：汇德隆银隆百货、家电、食品）该总投资该总投资4.54.5亿人民币。商场共六层，营业面积亿人民币。商场共六层，营业面积5.55.5万方，万方，是是萧山目前面积最大、档次最高、品牌阵容最强的15、集购物（萧山目前面积最大、档次最高、品牌阵容最强的集购物（12001200个地下停车位）个地下停车位）汇德隆原有的三分之二的品牌全部汇德隆原有的三分之二的品牌全部“砍掉砍掉”，全新引进诸如帝驼、浪琴、，全新引进诸如帝驼、浪琴、CalvinCalvin KleinKlein JeansJeans、StrellsonStrellson、OTTOTT，玛丝菲尔、爱步，玛丝菲尔、爱步市场调研及商业定位策略报告中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定16、位业态布局业态布局萧山萧山汇德隆汇德隆 银隆百货银隆百货市场调研及商业定位策略报告百货百货星光大道星光大道恒隆广场恒隆广场银隆百货银隆百货体量体量7 7万方步行街万方步行街另规划另规划7 7万方购物中心万方购物中心6 6万方休闲商业广场万方休闲商业广场（其中衣之家（其中衣之家1.31.3万方）万方）5.55.5万方万方营业收入营业收入单店独立形式单店独立形式衣之家：衣之家：3.53.5亿亿4 4亿亿定位定位中档、餐饮娱乐为主中档、餐饮娱乐为主中低档、作为周边办公、社区中低档、作为周边办公、社区配套配套中高端、时尚精品百货中高端、时尚精品百货租金租金/扣点扣点一楼沿街餐饮：一楼沿街餐饮：3 3元17、元/平平/天天衣之家：扣点衣之家：扣点25%25%（含电费）（含电费）服装类：扣点服装类：扣点27%27%（含电费）（含电费）50005000元进场押金元进场押金物业费物业费衣之家、屈臣氏：衣之家、屈臣氏：8 8元元/平平/月月4242平，物管费平，物管费200200元元/月月相当于相当于4.74.7元元/平平/月月中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告杭州商业杭州商业中南国际商城二期中南国际商18、城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局杭州商业杭州商业代表性购物中心代表性购物中心市场调研及商业定位策略报告百货百货杭州大厦杭州大厦银泰百货银泰百货杭百杭百解百解百A A座座B B座座C C座座D D座座武林店武林店西湖店西湖店庆春店庆春店解百新世纪解百新世纪解百元华解百元华开业开业19891989年年0909年年0909年年19981998年年0808年年0909年年4 4月月19891989年年19921992年年1111年重装年重装营业面营19、业面9 9万方万方4.54.5万方万方3.53.5万方万方3.23.2万方万方3.63.6万方万方3.43.4万方万方3.83.8万方万方楼层楼层7 7层层7 7层层8 8层层5 5层层7 7层层6 6层层6 6层层6 6层层A A楼楼3 3层，层，B B楼楼4 4层，新世纪层，新世纪7 7层层5 5层层定位定位高端奢侈高端奢侈时尚个性时尚个性时尚精品时尚精品中高端中高端中高偏低中高偏低中端中端中高端中高端中低端中低端档次档次杭州及周边最具消费力的高收入人群杭州及周边最具消费力的高收入人群女性消费为主年轻人、新型家庭女性消费为主年轻人、新型家庭体量大业态齐体量大业态齐营业额营业额/2010/220、0105050亿元亿元2020亿元亿元约约1818亿亿1616亿元亿元不到不到1010亿亿单位营单位营业面积业面积8080元元/平平/天天（按建筑面积，（按建筑面积，0909年数据）年数据）171171元元/平平/天天（按建筑面（按建筑面积）积）115115元元/平平/天天（按建（按建筑面积）筑面积）103103元元/平平/天天（按建筑面积，（按建筑面积，0909年数据）年数据）76元元/平平/天天（按建筑（按建筑面积）面积）租金租金服装类扣点约服装类扣点约25-29%25-29%，（含水电费、物业费），（含水电费、物业费）物业费物业费保洁费：保洁费：2 2元元/平平/月月特点特点成立时间早，21、成立时间早，在杭州人心目中地位牢固。在杭州人心目中地位牢固。知名度高，人流量大。中高档女装知名度高，人流量大。中高档女装销售优异，进一步增加配套业态销售优异，进一步增加配套业态老字号、大众化特征，拥有老字号、大众化特征，拥有较多忠实客户较多忠实客户未来未来发展发展杭州大厦商贸旅游综合体：杭州大厦商贸旅游综合体：投资投资2020亿元，建筑面积亿元，建筑面积2121万方商业商务万方商业商务楼群，开发地下经营空间楼群，开发地下经营空间武林广场武林广场地下商城，新增商业地下商城，新增商业1010万方。万方。连锁发展战略：连锁发展战略：采用不断开店，抢占有利地形和时采用不断开店，抢占有利地形和时机，三年22、内在浙江开出机，三年内在浙江开出2020家门店，家门店，填补浙江无大型百货连锁点的空缺填补浙江无大型百货连锁点的空缺与元华店合为一体，但差异化与元华店合为一体，但差异化定位及经营定位及经营中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条23、件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告百货百货城西商圈城西商圈下沙商圈下沙商圈特点特点/未来未来发展发展以日常生活的服务性商业为主以日常生活的服务性商业为主以西城广场为核心。以西城广场为核心。三墩、申花等热点板块逐步形成，将吸三墩、申花等热点板块逐步形成，将吸引大量商业投资：如沃尔玛、银泰、世引大量商业投资：如沃尔玛、银泰、世纪联合祥符购物中心纪联合祥符购物中心高新企业与大学城是该区域的两大主高新企业与大学城是该区域的两大主流元素，数十万校园及开发区消费群流元素，数十万校园及开发区消费群成为该区域客源基础。成为该区域客源基础。杭州商业发展特点：杭州商业发展特点：由24、单一的武林商业中心向多区域级商业中心发展由单一的武林商业中心向多区域级商业中心发展（城西、城北、城东、城南、滨江各商圈）（城西、城北、城东、城南、滨江各商圈）商业供应激增，本土百货压力增大商业供应激增，本土百货压力增大如西湖文化广场、嘉里中心、湖滨名品街二期、来福士广场、武林广场地下商城。如西湖文化广场、嘉里中心、湖滨名品街二期、来福士广场、武林广场地下商城。一站式购物中心发展趋势一站式购物中心发展趋势老商家不断扩充经营面积、丰富业态，其余新建商业均向一站式购物中心方向发展。老商家不断扩充经营面积、丰富业态，其余新建商业均向一站式购物中心方向发展。中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二25、期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告总占地面积总占地面积10101010万方，总建筑面积万方，总建筑面积80808080万方，包括：万方，包括：首期：首期：24242424万方大型购物娱乐中心，万方大型购物娱乐中心，14141414万方三幢超高层住宅（悦府），万方三幢超高层住宅（悦府），二期：二期：25252525万方酒店式写字楼（万方酒店式写字楼（2013201320132013年交付）、公寓（年交付）、公寓（201120112011226、011年交付）；年交付）；三期：三期：11111111万方超高层写字楼、万方超高层写字楼、6 6 6 6万方超五星级酒店（万方超五星级酒店（2013201320132013年交付）。年交付）。杭州杭州万象城万象城中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告杭州杭州万象城万象城精致生活超市奢侈品店中端，平价的主力店中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块27、区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告杭州杭州万象城万象城休闲运动，餐饮，儿童+滑冰美食广场中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局杭州杭州万象城万象城市场调研及商业定位策略报告杭州万象城借鉴了华润深圳万象城的杭州万象城借鉴了华润深圳万象城的布局特点与经营模式，布局特点与经营模式，购物、餐饮、休闲娱乐的业态配比为28、：购物、餐饮、休闲娱乐的业态配比为：69696969：18181818：13131313中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告杭州万象城杭州万象城开业前面临的问题：开业前面临的问题：道路道路/交通：交通：地铁、过江隧道尚未开通；地铁、过江隧道尚未开通；且由于地铁及隧道的施工，主干道庆春路封路，对老城区客户达到万象城造成不便。且由于地铁及隧道的施工，主干道庆春路封路，对老城区客户达到万象城造成不便29、。入住率：入住率：由于各项生活配套尤其是交通配套的滞后，周边住宅、写字楼入住率非常有限。由于各项生活配套尤其是交通配套的滞后，周边住宅、写字楼入住率非常有限。商业氛围：商业氛围：当时周边尚无商业氛围可言，当时周边尚无商业氛围可言，与接近老城区的庆春银泰与接近老城区的庆春银泰30-4030-4030-4030-40万元万元/天的销售额相比，也说明周边商业氛围不成熟。天的销售额相比，也说明周边商业氛围不成熟。竞争对手：竞争对手：杭州大厦、银泰百货纷纷在万象城之前高调开出新店，业态丰富、吸引人流。杭州大厦、银泰百货纷纷在万象城之前高调开出新店，业态丰富、吸引人流。整个团队对购物中心开业运作的经验不足30、。整个团队对购物中心开业运作的经验不足。中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告杭州万象城杭州万象城应对方案：应对方案：政府工作：政府工作：与区政府全面对接，成立以区长为组长的服务小组，与区政府全面对接，成立以区长为组长的服务小组，在消费、交通、环境卫生、建设、工商等各方面提供贴身服务。在消费、交通、环境卫生、建设、工商等各方面提供贴身服务。税收优惠政策，落实承诺。税收优惠政策，落实承诺。环境工作31、：环境工作：克服周边施工占路的不利局面。拟定开业所需的交通流线，敦促相关政府部门协调解决。克服周边施工占路的不利局面。拟定开业所需的交通流线，敦促相关政府部门协调解决。摸清公交现状及增设计划，拟定切实可行的调整建议，与政府沟通寻求解决方案。摸清公交现状及增设计划，拟定切实可行的调整建议，与政府沟通寻求解决方案。开辟周边区域到达万象城的班车。开辟周边区域到达万象城的班车。内部建设：内部建设：租务工作：督促租户进场装修、协助租户办理相关证照及审批等租务工作：督促租户进场装修、协助租户办理相关证照及审批等中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨32、江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告杭州万象城杭州万象城应对方案：应对方案：营销推广营销推广万象万象雅集雅集万象万象之夜之夜开业开业春节春节09090909年年10101010月月10101010年年3 3 3 3月月10101010年年5 5 5 5月月11111111年年2 2 2 2月月全面输出阶段全面输出阶段预热预热持续推广阶段持续推广阶段针对已积累的针对已积累的VIPVIP客户（悦府）、客户（悦府）、各领域意见领袖深度接触体验万象城各领域意见领袖深度接触体验万象城形成口碑及后续33、客户开拓；形成口碑及后续客户开拓；结合媒体大众传播，结合媒体大众传播，在与消费者的互动中在与消费者的互动中将传达品牌理念、积累会员。将传达品牌理念、积累会员。开业系列活动：开业系列活动：5 5月：月：ICE SHOWICE SHOW6 6月：结合儿童节，与高档幼儿园合作，邀请小朋友来万象城月：结合儿童节，与高档幼儿园合作，邀请小朋友来万象城“露营露营”7 7月：针对酷暑生意清淡特点，联合商家推出仲夏优惠季系列活动月：针对酷暑生意清淡特点，联合商家推出仲夏优惠季系列活动8 8月：亚洲冰上邀请赛（为期月：亚洲冰上邀请赛（为期8 8天，带来众多运动员及家属、教练团队）天，带来众多运动员及家属、教练团34、队）9 9月：与富有特色的月：与富有特色的FASHIONFASHION品牌合租，在中庭推出品牌合租，在中庭推出FASHION WEEKFASHION WEEK。1010月：在此大节里，通过商场个性装饰、系列活动来对抗其他百货疯狂促销。月：在此大节里，通过商场个性装饰、系列活动来对抗其他百货疯狂促销。1111月：万象美食节月：万象美食节1212月：圣诞节个性装饰月：圣诞节个性装饰1 1月：与商家联合推出月：与商家联合推出WINTER SALEWINTER SALE活动活动2 2月：新年倒计时等活动月：新年倒计时等活动通过一整年的活动，让杭州人懂的万象城，让万象城成为杭州新地标通过一整年的活动，让35、杭州人懂的万象城，让万象城成为杭州新地标中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告滨江商业市场环境滨江商业市场环境滨江是典型的移民城区，滨江是典型的移民城区，大量外来人口为青壮年劳动力。大量外来人口为青壮年劳动力。0 05 51010151520202525303035352000年人口2000年人口2010年人口2010年人口人口（万人）人口（万人）11.611.611.611.6万人万人31.936、31.931.931.9万人万人增长增长175%175%175%175%，远高于全市远高于全市26.4826.4826.4826.48的增长率，年平均增长的增长率，年平均增长10.6510.6510.6510.65，15-59周岁60周岁以上15周岁以下中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告滨江入住企业滨江入住企业20102010年全区实现生产总值年全区实现生产总值341.7341.7亿元，增长37、亿元，增长13.1%13.1%，财政总收入财政总收入8484亿元，增长亿元，增长17%17%，在全国在全国8080个国家级高新区中综合排名第八。个国家级高新区中综合排名第八。以以ITIT行业为代表的众多企业纷纷进驻园区，带来产值的同时也带来了无限商机。行业为代表的众多企业纷纷进驻园区，带来产值的同时也带来了无限商机。以阿里巴巴为例：公司以阿里巴巴为例：公司0909年过江之时，带来初批员工年过江之时，带来初批员工60006000人，每年净增接近人，每年净增接近10001000人，人均收入人，人均收入4 4万万/年，人均驻滨年，人均驻滨江江300300天以上。购买力和购买时间等都较为充足。天以上。38、购买力和购买时间等都较为充足。100100100100余家通讯设备制造企业：东信、华为余家通讯设备制造企业：东信、华为3Com3Com3Com3Com等。等。软件企业软件企业1000100010001000余家：诺基亚、余家：诺基亚、TATATATATATATATA咨询服务、西门子、信雅达、恒生电子、浙大网新咨询服务、西门子、信雅达、恒生电子、浙大网新集成电路设计企业集成电路设计企业30303030余家：中科微电子、三星半导体（中国）研究所、士兰微电子等余家：中科微电子、三星半导体（中国）研究所、士兰微电子等。动漫卡通企业动漫卡通企业40404040余家：中南卡通、三辰卡通、盛大边锋、中国创网39、等动漫余家：中南卡通、三辰卡通、盛大边锋、中国创网等动漫总户数：总户数：23617236172361723617户，预计人口：户，预计人口：70851708517085170851人人中兴花园中兴花园12151215户户水印城水印城16001600户户风雅钱塘风雅钱塘20582058户户江南豪园江南豪园625625户户温馨人家温馨人家15461546户户东方郡东方郡32003200户户铂金时代铂金时代754754户户滨兴小区滨兴小区860860户户春波小区春波小区20002000户户南岸晶都南岸晶都16471647户户临江花园临江花园15001500户户彩虹城彩虹城30003000户户中海钱塘40、山中海钱塘山水水10711071户户华荣风景蝶院华荣风景蝶院15801580户户温兴风情苑温兴风情苑961961户户中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告周边已入住楼盘周边已入住楼盘3 3 3 3公里公里5 5 5 5公里公里新盘及待售楼盘新盘及待售楼盘 总户数：总户数：11758117581175811758户，预计人口：户，预计人口：35274352743527435274人人中海寰宇天下中41、海寰宇天下1000100010001000户，户，2.52.52.52.5公里公里汉峰汉峰1200120012001200户，户，2.12.12.12.1公里公里明月江南明月江南1498149814981498户，户，3.73.73.73.7公里公里云夏连园云夏连园700700700700户，户，4.24.24.24.2户户铂金名筑铂金名筑1000100010001000户，户，2.22.22.22.2公里公里钱江钱江 水晶澜轩水晶澜轩256256256256户，户，2.82.82.82.8公里公里银杏汇银杏汇300300300300户，户，4.24.24.24.2公里公里世贸钱塘帝景世贸钱塘42、帝景1200120012001200户，户，2.12.12.12.1公里公里天鸿天鸿 君邑君邑1843184318431843户，户，4.74.74.74.7公里公里中兴和园中兴和园1195119511951195户，户，4.14.14.14.1公里公里中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯43、滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告滨江商业市场环境滨江商业市场环境中南国际商城中南国际商城白马湖综合商贸白马湖综合商贸及创意主题公园及创意主题公园星光大道项目星光大道项目恒隆广场恒隆广场银隆百货银隆百货华润万家超市华润万家超市浦沿街道杨家墩高教浦沿街道杨家墩高教园，近园，近3 3 3 3万学生、教职万学生、教职工、居民，目前华润、工、居民，目前华润、肯德基、九百碗肯德基、九百碗数码电子综合项目数码电子综合项目大型超市项目大型超市项目江南实验小学西北侧，占江南实验小学西北侧，占地地3636363644、亩，总商业面积亩，总商业面积8 8 8 8万方万方宜家项目宜家项目四桥、江南大道西四桥、江南大道西南侧南侧 ，拟，拟建家居商建家居商场和大型一站式购场和大型一站式购物中心物中心 SMSMSMSM城市广场项目城市广场项目时代大道以东，滨兴路以北，亚时代大道以东，滨兴路以北，亚洲最大的大型商场营运集团之洲最大的大型商场营运集团之一，集购物、美食、娱乐、休闲一，集购物、美食、娱乐、休闲为一体购物中心。为一体购物中心。健身休闲广场健身休闲广场麦德龙超市项目，麦德龙超市项目，滨文路以北、冠山路滨文路以北、冠山路以西。世界第三零售以西。世界第三零售批发超市集团，对象批发超市集团，对象为集团消费大客户。为集45、团消费大客户。滨康路城市综合体项目滨康路城市综合体项目滨江地铁投资开发有限公司滨江地铁投资开发有限公司中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告滨康综合体滨康综合体大型商住型交通枢纽中心大型商住型交通枢纽中心 住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅单身公寓单身公寓超五星级酒店超五星级酒店&写字楼写字楼商业大峡谷商业大峡谷1-2F1-2F1-2F1-2F：汽车南站：汽车南站3-5F:3-5F:3-546、F:3-5F:商场商场下沉式广场下沉式广场规划幼儿规划幼儿园、小学园、小学西西兴兴路路滨康路滨康路滨安路滨安路1616万方精英住区，万方精英住区，1212万方万方4 4层商业峡谷，层商业峡谷，5 5万方超大停车场，总投资万方超大停车场，总投资3030亿亿 交通交通“零换乘零换乘”地铁滨康站地铁滨康站(汽车客运南站汽车客运南站)将实现地铁、长途汽车、城市公交、出租车等将实现地铁、长途汽车、城市公交、出租车等 “零换乘零换乘”，商业大峡谷商业大峡谷 大卖场、主题百货、特色餐饮店、品牌店等，贴近百姓生活。旅客、商务人士大卖场、主题百货、特色餐饮店、品牌店等，贴近百姓生活。旅客、商务人士中南国际商城二47、期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告阿里巴巴杭州软件生产基地二期阿里巴巴杭州软件生产基地二期项目总投资项目总投资66700667006670066700万元。万元。项目用地项目用地7 7 7 7万方，建设厂房和办公用房及配套用房万方，建设厂房和办公用房及配套用房13131313万方。万方。项目建成后主要用于项目建成后主要用于B2BB2BB2BB2B电子商务平台的研发、生产与维护管理。项目建设期电子商务平台的48、研发、生产与维护管理。项目建设期3 3 3 3年。年。中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告目标消费群市调目标消费群市调【上街频率上街频率】【上街目的上街目的】【消费目的消费目的】【常去的娱乐场所常去的娱乐场所】中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目49、定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告【最缺的商业最缺的商业】【喜爱的女装品牌喜爱的女装品牌】【喜爱的男装品牌喜爱的男装品牌】目标消费群市调目标消费群市调中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告【喜爱的餐饮品牌喜爱的餐饮品牌】【购物场所吸引人之处购物场所吸引人之处】目标消费群市调目标消费群市调中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块50、区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告地块条件地块条件优势优势/机会机会四桥商圈周边住宅、办公缺乏商业配套四桥商圈周边住宅、办公缺乏商业配套整个滨江没有集中购物中心的业态整个滨江没有集中购物中心的业态日渐成熟的中南国际商场餐饮业态的空白日渐成熟的中南国际商场餐饮业态的空白周边阿里巴巴、网易、物连网等高新人才；周边阿里巴巴、网易、物连网等高新人才；庞大的高校师生人群；周边社区居民具有充庞大的高校师生人群；周边社区居民具有充足的消费力足的消费力劣势劣势/风险风险交通流线复杂，主入口非面向51、主干道交通流线复杂，主入口非面向主干道四周被相近高度的建筑物环绕四周被相近高度的建筑物环绕缺乏与周边社区、办公区的公交串联缺乏与周边社区、办公区的公交串联中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告项目定位项目定位目标人群目标人群+高新企业白领高新企业白领新型家庭新型家庭高校师生高校师生人群特征人群特征年轻、向往时尚、具有一定消费力年轻、向往时尚、具有一定消费力业态规划业态规划以百货、生活超市、美食广52、场、为核心，以百货、生活超市、美食广场、为核心，提供餐饮、居家生活、娱乐休闲的综合性商业功能，提供餐饮、居家生活、娱乐休闲的综合性商业功能，满足滨江市民日常生活需求。满足滨江市民日常生活需求。中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告业态布局初稿业态布局初稿国际大厦的业态细分构想国际大厦的业态细分构想（按每层4500实用面积）楼层楼层品类品牌面积总面积一层一层化妆品lancome 30 dior 353、0 shiseido 30clinique 30 kandbo 20 kose 25 欧珀莱 25 玉兰油 253004500药妆300主力店1000钟表，黄金，珠宝1500工艺品50女鞋1000二层二层女装少女时尚（含内衣，女装），成熟装（含羊绒），中间女性饰品（follfill，手表，斯沃琪，海盗船，银时代等具有广泛知名度的配饰）45004500三层三层男装-运动休闲5004500男装-男鞋200男装-男士皮件100男装-休闲500男装-商务200手机-数码500家居家纺2000四层四层餐饮25004500中南卡通含其他品牌玩具1000KTV1000中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期中南国际商城二期B B B B区块区块区块区块滨江消费习惯滨江消费习惯杭州商业现状杭州商业现状滨江商业环境滨江商业环境地块条件地块条件项目定位项目定位业态布局业态布局市场调研及商业定位策略报告综述：综述：通过以上的具体的分析及商业个体的对比，结合B区块的机会点和风险，我们觉得B区块的商业前景是光明的。只要我们能够抓住区域消费群体的特点，明确B区块的商业定位，明晰业态及动线的合理规划，在硬件上能体现出中南建筑特色，在软件将五星酒店的一站式及贴身管家服务的特色融合到中南时尚百货服务管理理念之中，将中南时尚百货购物中心打造成一个集休闲，娱乐，购物的SM。树立江南岸的商业地产标杆。