1、大港港城时尚百货商场商业计划书 有限公司二O 年 月 目 录第一章 基本情况3第二章 管理团队4第三章 项目分析5第四章 推广策略7第五章 分期工作计划8第六章 媒体投放计划9第七章 招商目标及方式10第八章 其他配合11第九章 商场阶段经营发展规划12第十章 商场运作成本估算18第十一章 项目合作提案建议19第一章 基本情况编号： 20100001#日期：2010-10-3 项目公司资料：天津创新风百货销售有限公司公司简介： 本公司源于江苏的温州团队，在当地拥有不菲的业绩与知名度。本着将温州人的经营理念与管理模式引入河东区为目标，力求将本项目打造成该区域内的地标性项目。由于之前的项目基础，本2、公司拥有一支经验丰富的及开发与管理于一体的管理团队。本公司一向奉行高效率的经营模式，故本团体预备了大量的储备来保证项目顺利高效的实施。保 密 本商业计划书属商业机密，所有权属于天津创新风百货销售有限公司（或 项目持有人）。所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向书的投资者使用。收到本计划书后，收件方应即刻确认，并遵守以下的规定： 1、在未取得XX公司（或XX项目持有人）的书面许可前，收件人不得将本计划书之内容复制、泄露、散布； 2、收件人如无意进行本计划书所述之项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回。第二章 管理团队温州市理财团与专业管理团队为项目保驾护航温州商会实力财团全资投入，与区政府合作3、在资金和政策上为该醒目的成奠定了稳固的基础。成功案例：天津北方美博城天津市最大、品种最全的美容美发产品零售和批发场所。北靠通北路，南邻通庆里，东邻文化街区，用地面积0.6万平方米。临街的美博城是一座中西合璧风格的建筑，沿通北路一侧的建筑风格为现代风格，而南面则是结合了古典元素的建筑风格，建筑本身的风格与文化街小型商业氛围相结合。 天津北方美博城毗邻海河岸边的亲水平台，西邻天津传统商业旺地和旅游中心古文化街。根据布局规划，该商城分为地上五层、地下一层，另设数万平方米的停车场。商城云集了华北地区最有实力的美容美发用品厂商和代理商，汇集了全国美容化妆品、美发用品等各种知名品牌和国际流行的多国美妆用品4、。 据了解，除了交易功能外，北方美博城还将成为展示美容美发产品、推广国内外知名品牌、开展专业培训、举办美容美发人才交流会、发布新产品信息的场所。天津工艺美术大厦天津工艺美术商业大厦坐落于天津市和平区和平路，是一家从事生产销售代理天津工艺美术商业大厦厂家，主营产品：工艺美术品、旅游产品、黄金饰品、日用百货、鞋帽、纺织品、家用电器、钟表眼镜、日用杂品等天津世纪欣都购物广场天津市芦台世纪欣都购物广场地处天津市宁河县芦台镇商业街黄金地段。目前宁河唯一商业成熟地段最大的标志性购物场所。由温州实力财团斥1.2亿巨资精心打造现代化时尚购物天堂。购物中心（一期）主体3层，时尚设计，配套完善，近20000余平方5、米商业使用面积。一层时尚生活馆汇聚时尚女装，珠宝钻饰、流行饰品、化妆名品、名品箱包、时尚鞋区、男女内衣、儿童服装等百余品牌。二层品位生活馆汇聚精品男装，运动服饰，休闲服饰、季节商品等百百余品牌。三层风尚基地汇集日用小百，家居家纺、工艺礼品等270家商户。十余种品类，四百余家商户，上万种商品，真正的做到集购物、休闲、娱乐为一体，以流行元素为核心的家庭、生活、时尚的一站式购物中心。河北省石家庄市赞皇县商业步行街项目位于赞皇县政府所在地的赞皇镇中心地带，充分利用地理优越性，交通便利，为周边居民建立了完善的商业、娱乐、生活和保障配套设施。同时注意人文环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享6、受生态自然的购物、休闲及居住环境，区位优势明显。总规划占地面积21,000平方米，总建筑面积约为35,000平方米，其中中央绿地市民广场2,000平方米。项目总投资人民币1.2亿元，项目资金全部自筹。常州南大街商业步行街南大街商业步行街,西至南大街、南自青果巷，北临延续西路，东西方向宽120米，南北方向长600米。总建面达4万平米，其中商业面积为12万平米，商务办公面积为3.5万平米,住宅面积为4.5万平米.地下停车面积为4万平米,可同时停放机动车600辆,步行街共设置了30台自动扶梯和35台垂直电梯.步行街由一条S型步行街将三个地块串联起来,一、二层为精品店铺，三层为风情美食街，地下一层为27、万平米的大型卖场，它吸收了欧美较为流行的“SHOPPINGMALL”的设计思路，集休闲、购物、餐饮、旅游、办公、娱乐等多功能第三章 项目分析项目概述：自天津滨海开发区被列为国家重点投资开发地区以来，塘沽、大港、汉沽就成为开发区首要发展区域，并已有明确的开发定位，大港地区在今后的4、5年中必然将会有重大改变，因此大港的商业也会有翻天地覆的变化。“友谊商厦”的进入、“迎宾超市”的崛起、步行街的建成，将大港商业提升了一个档次，同时也意味着商业格局的洗牌和商业整合机会的来临。“友谊商厦”、 “迎宾超市”作为比较典型的高端及传统百货商业，分别坐落在大港黄金商圈的两端，其他商业机构还停留在80年代的层面，8、大港商圈还弥漫着城乡商业的味道，时尚气息严重匮乏，缺乏互动与活力，这与大开发的趋势相背离，洗牌及商业的重新整合将不可避免。我司高层经过深入调研并多次与专家探讨，选择“津港商厦”作为投资的目标商业，他的重组将弥补大港商圈时尚及活力商业的空白，将拉动大港商业的重组速度，使更多的商业巨头关注大港商业的发展，并积极的参与到商业整合中来，作为大港开发的配套工程，他不仅改变了大港人民的休闲方式，还扮靓了区域商业的面貌，使大港开发区更具备大都市的时尚气息。本项目将设立自主创业板块，鼓励、扶持年轻人自主创业，从而加大其他人员就业机会，减轻政府就业负担，使之成为大港开发区年轻一代成就梦想、体验社会、展示才华的第9、一舞台。我司预计将投资2亿元建成一个地下一层、地上六层、面积在3万平米以上的，以大型院线为主力名店，以特色娱乐 、时尚服饰为主力业种，将多种个性业态项目完美组合的休闲、娱乐、购物一站式时尚基地，打造大港第一时尚地标，开辟大港商业新格局。本项目预计将容纳千余商家，解决4000就业人员，年销售额可达4亿元左右，完成利税千万元，他将成为大港开发区又一明星企业，为大港政府增光。项目卖点：1、地理位置优越，地处大港商圈中心位置；2、大港区第一个时尚主题大型综合商场；3、品味、时尚、个性化装修；4、与大友谊相邻有利于聚集人气；5、单铺进行小面积规划，品牌商铺经营风险低；6、商场内休闲、娱乐业种的丰富配套设10、置；7、专业的商业管理公司提供的高品质物业管理；我司具有多个时尚型商业项目的成功经营经验，拥有国内最优秀的经营管理团队，超前的经营创意理念，充裕的资金保证，这足以保证项目的成功运作。项目规划：负一层：以大型品牌量贩KTV为主营业种，融入各种景观造景及沉降通道，最大程度的增加体验式娱乐氛围，加大了本项目娱乐配套的丰满度，且与卖场形成客流的错时互补，不间断的客流又会给本项目其他业态带来无限商机。一 层：以H&M、ZARA、屈臣氏等国际品牌集合店为代表的服饰品牌名店，凸显商厦时尚及品味定位；二 层：以OLNY、杰克琼斯、耐克、KAPA等国际休闲、运动品牌为代表的活力品牌名店，彰显商厦运动时尚品味定位11、；三 层：以日韩品牌服饰及个性特色名店为代表的时尚名店，体现商厦青春阳光的品味定位；四 层：以个性服饰、自主创业为代表的创意产业基地，体现商厦及政府对年轻人开创事业的关怀与支持；五 层：结合六层童玩城及五层国际影城、时尚餐饮，并配以新型电玩，形成时尚、餐饮、休闲、娱乐新天地。商场规划立面图： 6F 空中乐园（童玩城）大港国际影城5F 时尚美食城 新派电玩城4F 大港达人攻略服饰城 大学生自主创业中心 DIY创意体验城3F 日韩服饰风暴 特色名店2F 时尚、休闲知名品牌 运动知名品牌 1F 国际时尚品牌集合店 1F 知名量贩KTV客层定位：青春、个性、前卫、时尚、运动 年龄段：主力客层1625岁12、 次主力客层：2535岁综述：本项目将打造一个大港年轻人吃、喝、玩、乐、购的一站式疯玩酷地，集合所有年轻人喜爱于一身的时尚基地，成为大港年轻人的物质与精神坐标，体现大港年轻人阳光、健康、时尚的精神面貌。负一层图片参考：一层图片参考： 二层图片参考：国际影城图片参考：第四章 商场阶段经营发展规划三年目标：开业后12年（培育期）商场开业后一、二年为商场的经营培育期，经营目标是商场要快速进入商场正常的运作轨道，人、财、物、产、供、销要达到基本的平衡。经营中各个部门的磨合与衔接工作要达到正常的对接，让商场进入良性的经营状态，具备初级的商业市场竞争能力，树立起商场的健康形象和知名度。规划：开业后一年为商13、场的调试、磨合和形象培育推广期。通过商场的专业经营和系列的推广活动，让商场顺利进入市场行业竞争的行列当中，以健康形象展示在市民面前。开业后第二、三年为商场的强推期，商场在本年度要完成成功经营的全部衔接工作，各种数据要调整到位，为后期的商场成长期的经营计划提供可靠的依据，以便管理层及时做出准确的策略调整。商场中期经营目标及规划目标：商场经营38年（成长期、成熟期）商场经过一、二年的市场培育期后，软、硬件已全部运作正常，商场会进入其第一快速成长期，同时也是商场经营运作的高风险时期，商场成长期对经营的各个运作环节的工作质数要求是特别高，不可出现任何失误，要求商场的所有参与者要上下一心，共同把商场推到14、一个新的安全经营高度，最终实现互赢的经营格局。同时商场要达到具备高风险的市场竞争能力和抵御能力。规划： 商场经营36年为第一个快速成长期。公司总部通过整合各种优势资源，调动各种积极因素来共同参与。商场经营68年为第二成长期。这个阶段商场以其经营周期规律进入成熟期，商场的经营同时第二个高风险时期，要求公司总部对经营策略要及进作出战略性的早期预测和针对性的策略调整，“预则立 不预则废”是商战之名言和金律。商场长期经营目标及规划十年目标：商场经营810年（商场调整期）商场经过快速的成长进入成熟期后，会进入其第一个开业后的全面调整期。从经营战略、软件、硬件设施、人员、业态等，调整将是系统化的，这个时期15、将对管理层提出众多高难度课题。调整期要达到安全、准确、无误的商场调整转型目标，让商场顺利进入一个崭新的时期。规划：商场经营第八年，商场的调整计划进入倒计时。商场经营战略调整的前期筹划及市场深度调研工作正式启动，为商场的调整工作提供一切所需的数据资料和市场信息，以便管理层制定出严密的调整策略和调整计划，制定出商场调整后的经营战略及经营计划，为商场成功的调整转型打下坚实可靠的工作基础。商场经营第九、十年，管理层依据调整计划实施调整，商场系统调整正式启动。第五章 分期工作计划项目施工期（ ）开盘准备期（60个工作日）制定包装推广计划，开始实施招商前的准备工作，如招商部的装修，宣传及招商资料的准备等，16、发布项目信息，推出开盘前招租优惠，展开工作，积累目标客户，为开盘蓄势。同时进行人员组训：把项目的形象定位、核心理念、卖点及本项目基本情况、数据向招商人员做深入沟通并现场模拟，以便向目标客户作出正确传达强招期（30个工作日）引爆招商热潮，以开盘活动及强势广告烘托项目闪亮面市，以开盘期间咨询有礼及签约优惠吸引商户。招商策略：l注重项目形象、理念的整体推出l招商处、户外展示全面到位l围墙及人行道处理完毕招商策略：l强势卖点宣传lSP活动展开l意向性跟踪l特定客户拜访持续期（60个工作日）此期间以媒体和特色活动为主，开始充分利用业主资源，推出“老商户带新商户”活动。第六章 推广策略一、借力打力，借势推17、广1、借助日前市区内的成功案例宣传本项目的发展升值潜力；2、借助大港金街的区域强势商圈影响力重力推广；3、借助“大友谊”、“迎宾”等项目区域主力地位，进行错位经营理念的推广。为更好地借助以上优势推广，本项目将进行精心包装，突出自身特色，挖掘卖点，有效吸引商家，促进签约。二、项目包装方案1、案名及主题广告语案名：主题广告口号：让休闲成为时尚，让购物成为享受2、项目LOGO及VI系统设计项目LOGO及VI的具体设计由广告公司负责完成。3、招商部包装方案招商部作为项目的直接面对客户的窗口，是重要的展示空间。设计风格：时尚、大气、简洁、明快；立面及色彩必须做到亮丽、抢眼。4、工地包装方案工地现场是项目18、形象的一个重要展示场所，也是一个重要的广告媒体。方案1：制作围墙条幅推广工地形象方案2：工地附近制作一定数量的引导旗表示项目地址与项目品牌 具体内容需广告公司协助提供第七章 媒体投放计划以形象定位的理念为宗旨，进行一系列宣传，即遵循AIDAS原理：A：Attention引起注意I：Interesting产生兴趣D：Desire 引发欲望A：Action 促使行为S：Satisfaction达到满意准备期：推广目的：建立商户对项目的信心，扩大项目知名度，为正式开盘积累商户。推广重点：制定推广计划并开始实施，为开盘准备所需的软、硬件设施。本期推广主题：全方位发布项目信息。媒体计划：报纸软文+硬广强19、招期：推广目的：消化前期积累商户、引发第一轮招商热潮。推广重点：发布开盘信息，营造热招气氛，展示商场卖点。推广主题：项目正式开盘及热招媒体计划：报纸硬广+流媒体广告持续期：推广目的：消化剩余铺位，顺利完成项目招商。推广重点：以报纸广告配合特色促销活动。本期推广主题：项目价值分析。媒体计划：报广+事件性活动第八章 招商目标及招商方式1、各招商时期招商方式筹备期：客户积累登记，登门直招。强销期：电话招商、招商部现场招商与登门直招相结合。持续期：推荐招商、招商部现场招商与登门直招、网络招商。2、各时期的招商目标积累大量商户，了解商户需求，为招商铺垫商户基础。筹备期：完成标的项目的35%强销期：完成标20、的项目的70%持续期：完成标的项目的95%以上在招商过程中，根据市场情况与实际商场区位划分进行招商控制。通过对位置相对较差的铺面的招商挤压，达到整体招商目的。3、招商过程中产生问题应对模拟（1）广告效应（2）市场吸纳量问题（3）租金问题第九章 其他配合、活动1、开盘当天文艺表演活动活动内容：开盘剪彩、文艺表演等。2、招商新闻发布会、展示物料1、模型制作由于项目是提前招商，而且在项目一开始动工就进入招商准备，商户对实物没有直观的感觉，在招商过程中主要依靠模型、图纸和招商人员的讲解，故模型在本案招商过程中起到非常重要的作用。制作要求：由于商场的特殊性及本项目门面划分较小，故只制作商圈或项目整体区域21、模型。商场内部划分及配套设施通过喷绘表现。2、DM单制作制作要求：正8K折页，200K铜板纸，双面哑瞙。形式：将8K的海报居中对折后成为16K大小的折页方便客户携带。3、楼书制作要求：正16K，200K铜板纸，封面及封底压膜。4、手提袋制作要求：手提袋制作一定要有特点，且对人有吸引力。规格：正8K（横），4色双面哑瞙，5、礼品制作制作要求：精美、别致、有创意，礼品种类待定第十章 项目合作提案建议合作方式：l 由我司担负项目开发的所有费用；l 由我司经营并担负因此而产生的经营费用；l 由我司拿出一层的经营利润作为合作回报，但须由我司统一规划经营管理；l 合约期限为40年，合约期满后此商厦无偿转交甲方；19