1、1） 南通概况南通地处沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点，位于长江北岸， 是长江三角洲洲头的城市。南通“据江海之会、扼南北之喉”，北接广袤的苏北大平原，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”。素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉,总面积8001平方公里，总人口789万。城市性质：上海北翼的经济中心，历史文化名城，长三角地区的江海港口枢纽、先进制造业基地和旅游贸易城市。2） 总体规划（2001-2010）（2002-2020）从以上两图可以看出：在2001-2010年到2001-2020年的南通市城市总体规划中城市总体在扩大，其中住宅和工业用地都在不同程度的增多；住宅用2、地还是主要集中在老城区即崇川区，而工业用地主要集中在港闸区和开发区。3） 城市发展南通市区以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势；远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展；l 主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心，含老城区和新城区；其中新城区位于老城区和开发区之间，面积约17k，是城市新的政治经济文化中心，新市政府已经迁入；2000年开始建设，目前已较为成形；l 崇川开发区为新东区，面积约20K，位于老城区东部，为商贸、产业和居住的混合开发区域；l 开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主。4） 经济发展3、近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了10%。2009年地区生产总值2873亿元，中国大陆城市第28位，经济总量排名全国地级市第8位。城镇居民人均可支配收入21001元，农民人均纯收入8696元，分别增长11.2%和11.3%。南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金三角” ，拉动苏中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的GDP贡献率达到7.9%，仅次于苏州、无锡与南京。按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现4、代物流中心；相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚，主要发展劣势在于其当前的城乡结构与产业结构。南通6市县人均GDP排名情况县市人口GDP人均GDP排名海门100万430亿元43000元1通州125万437亿元34960元2启东112万372亿元33214元3海安98万310亿元31632元4如东105万312亿元29714元5如皋145万340亿元23448元62 南通市各区域商业现状与商业典型案例分析为了更好的了解通州商业的区域竞争力情况，及通州在南通市的商业地位，我们首先对南通市其他8个区、县、市的基本情况做了调查，使我们能够横向比较通州区相对于南通市其他区5、县的商业概况，并为本项目的商业策划寻找新思路，优化商品结构。 南通崇川区简介：崇川区是南通市辖区，位于长江东岸、江海平原，面积99.67平方公里，户籍人口54万多，是南通市人口最密集，生产要素最集中，城市化水平最高的区域。主要经济指标在全省同类主城区中位居前茅。VOGUE时尚街1、项目位置：南通市环城南路1号。2、产品形态：专业市场。3、总间数：约200间。4、租金价格：3元/、天。5、主力面积：15。6、层高：3.2米。7、开间：4米左右；进深：5米左右。8、已入驻品牌：BreadTalk、云南过桥米线。分析：该市场是一个专业服装市场，其氛围营造极佳，装修风格时尚、新潮。主要以经营时尚服饰及6、饰品为主，无品牌，基本为自主经营。南通现代商业广场1、项目位置：钟秀西路8号。2、产品形态：商业广场。3、总建筑面积：66301.7（28000商业）。4、发展商：南通钟秀置业有限公司。5、总间数：约200间。6、主力店：乐购（17000）。7、主力面积：50。8、物业管理费：1.5元/、月。9、层高：4.2米。10、开间：4.4米；进深：10米。分析：项目尚未开始招租，性质为休闲类商业广场，乐购已经入驻该项目，总商业面积28000，其中主力店乐购占17000，剩余11000的商业面积主要为生活配套，业态规划为百货、餐饮、休闲等，主要以满足附近居民基本购物消费为主。尚德城邦1、项目位置：南通市7、濠西路99号。2、产品形态：住宅 + 酒店式公寓。3、总建筑面积：约150000（住宅110000，商办40000）4、发展商：南通中威房地产开发有限公司。中国房地产开发集团南通有限公司。5、代理商：南京联森置业顾问有限公司。6、交房标准：精装（酒店式公寓）、毛坯（住宅）。7、总间数：18间（商铺）；170套（酒店式公寓）；216套(单身小公寓)；960套(2号地块住宅)。8、销售价格：10000元/（酒店式公寓）；7000元/（住宅）；27000元/（沿街商铺）；10000元/（小区内商铺）。9、业态比重：五金建材类 55%；生活配套类 45%。10、主力面积：153（沿街商铺）；110（小8、区内商铺）；50（酒店式公寓）；150（住宅）。11、车位数量：340个（住宅）；177个（商铺）。12、物业管理费：2元/、月。13、层高：3.3米（酒店式公寓）；3.8米（商铺）。14、开间：8米左右；进深：18米左右。分析：1、该项目主要以住宅为主；2、小区内设有托儿所、会所。周围有小学、中学、水果蔬菜批发市场、医院等。3、地理位置优越，是居住的首选楼盘。4、酒店式公寓中有64套，投资15年（第15年回报率6%，第510年回报率8%，第1015年回报率10%,其他剩余房源由该公司代租，但不包租）。江海名苑1、项目位置：南通市环城南路侨鸿皇家贵宾楼。2、产品形态：商业广场。3、总建筑面积：9、50000。4、发展商：南通侨鸿国际房地产开发有限公司。5、销售价格：30000元/。6、租金价格：4.2元/、天。7、主力面积：55200。8、层高：一层：5.7米； 二层：4.2米/4.8米。9、开间：5.7米；进深：10米。分析：该项目紧邻南大街，商业形态为住宅底楼沿街商铺，分成了多个商业块面，面积分散，只能经营服装饰品、美容美发等业态，但是极佳的地理位置也为它带来了不俗的招商率，基本已经售馨。尚东时代1、项目位置：南通市人民东路885号。2、产品形态：写字楼 + 商铺（一层）。3、总建筑面积：80000。4、发展商：南通大达置业有限公司。5、销售模式：租三年送一年，每年租金递增10%610、总间数：397间（商铺）；3幢14层写字楼。7、销售价格：10000元/（商铺）。8、租金价格：0.82.6元/、天；9、业态比重：五金建材 72%；生活配套 11%；休闲娱乐11%；餐饮 6%。10、主力店：东方家园（家居市场）。11、主力面积：50150左右。12、车位数量：每幢写字楼地下车位160个。13、物业管理费：2.5元/、月。14、商铺层高：5.26米。15、开间：4米左右；进深：12米左右。分析：该项目的地理位置不佳，消费者较少；经营管理不佳，整体业态混乱，无品牌店入驻，人气不足，楼上大部分商铺都变成办公用房。广场内环境脏乱、乱停车现象较严重。商铺虽已售完，但空铺还是居多，有11、部分商铺因经营不佳，已选择转租。现空置率达到40%。名都广场1、项目位置：南大街与濠南路交汇处。2、产品形态：商业街（一层）。3、总建筑面积：25000。4、发展商：南通银河投资开发有限公司。5、总间数：108户(商铺)；122户(二期住宅)。6、租金价格：2.8元/、天（商铺外街）； 1.7元/、天（商铺内街）。7、业态比重：服饰类 10%；餐饮类 10%；生活配套类 78%；其他类 2%。8、主力面积：60（商铺内街）；200（商铺外街）。9、交房日期：2007-11-30（一期）。10、物业管理费：2.5元/、月。11、商铺层高：5.4米。12、开间：4米；进深：12米。13、商业街街长12、：约350米。分析：项目地理位置优越，靠近濠南路，商业形态为楼上住宅，楼下步行街，该步行街主要业态为婚庆，占到商业总比例60%，因楼上是高层住宅，导致步行街阳光不足，消费者感觉商业街道有压抑感。南通崇川区小结：该区属南通传统主城区，是南通最繁华的商业区域。商业核心区为人民路、南大街、十字街一带，文峰百货、金鹰百货、大润发超市均集中在区域内。整体商业运营情况良好，核心商圈内一铺难求，南大街在南通的商业地位相当于上海的南京路。南大街商业总体量超过100万平方米，商业规模为南通各区县之首，其商业形式繁多，如：服装专业市场、百货、卖场、Shopping Mall、商业广场、社区型商业、步行街等，商业业13、态丰富，商业品牌齐全，涵盖了各类消费人群的需要，使得这一区域对于整个南通的消费客流具有极大的吸引力。 南通港闸区简介：港闸区位于南通东部。总面积134平方千米。总人口18.23万人，港闸区是南通市区以工业为主、现代服务业为辅、城市居住相配套的重要组团。多年来，港闸区财政收入以每年40%以上的增幅增长，工业经济主体指标增幅在南通市名列前茅。美丽华商业广场1、项目位置：南通市外环北路390号。2、产品形态：酒店式公寓 + 二层沿街商铺。3、总建筑面积：61500。4、发展商：南通昆仑置业集团。5、销售价格：69007500元/（酒店式公寓）。6、主力面积：3050（酒店式公寓）。7、层高：5.4米14、（酒店式公寓）。分析：此项目地理位置不算优越，附近工地较多，环境不佳，对面北城大桥即将开通。08年开的盘，销售缓慢，基本售馨，现在所剩房源不多，酒店式公寓现在已属于尾盘阶段。鸿鸣摩尔1、项目位置：南通市外环北路558号。2、产品形态：酒店式公寓+商业广场。3、总建筑面积：100000（商业70000，住宅30000）。4、发展商：江苏鸿鸣集团。5、销售价格：一层商铺：预计30000元；二层商铺：预计18000元。6、层高：一层：5.5米（商铺）分析：该项目目前是港闸区即将建成的最大的Shopping Mall，项目还未开盘、预计今年10月正式开盘。现在登记保留铺位，开盘不买，可以退订。附近住宅15、项目较多，消费需求强劲，后续租售情况应该不错。高迪晶城1、项目位置：南通市城港路8号（越江路口）。2、产品形态：商业广场。3、总建筑面积：277000（商业70000苏果20000、餐饮7000、家居40000，住宅210000）。4、发展商：南通金欣房地产有限公司。5、代理商：金丰易居普润地产。6、总间数：859间7、销售价格：住宅 ：7500元/；商铺一层：30000元/； 商铺二层：11500元/；商铺三层：8000元/。8、租金价格：一层：0.80元/、天左右；二层：0.24元/、天左右；三层：0.08元/、天左右。9、业态比重：餐饮10%、生活配套5%、大卖场25%、家居市场60%。16、10、主力店：苏果大卖场。11、主力面积：50。12、车位数量：地下200个，地上100个。13、物业管理费：1.40元/、月。14、租金支付方式：1年一付，押金二个月租金计。15、层高：4.5米（商铺）。16、开间：5米（商铺）；进深：4-10米（商铺）。17、销售模式：免3%契税（9.7折）。18、已入驻品牌：苏果大卖场、克丽缇娜、美的、金港海鲜渔庄。分析：1、共有约40000的商业面积做家居专业市场，但是附近3公里范围内有4个营业面积超过100000的大型家居广场（百安宜家、尚美等）；2、餐饮业态大部分无煤气，进深浅，面积小，2条楼梯无法有效向2楼导入人流；3、餐饮、配套业态无规划；4、17、总体品牌档次较低，无知名品牌入驻；5、住宅刚交房，入住率较低，人流较少；6、招商率的低下直接导致销售的缓慢（08年开盘）。（三）结论：1、商业项目总体定位的失准，导致专业市场的出租率的低下及销售的缓慢；2、商业街空置率较大，人流量的不足，导致里面的经营户信心减弱，经营户流失严重，形成恶性循环。（四）启示：1、商业项目要注重产品、业态的精准定位，对附近竞争对手要充分了解；2、也要注意空铺的隐藏与修饰，以防留下市场的负面影响。南通港闸区小结：港闸区原是南通的工业区，经济发展迅速，随着南通市城市化进程的加快及城市化建设的发展，其靠近崇川区主城区的优越地理位置使得该区域的房地产市场有了较好的发展。由于18、是南通城区新近发展的区域，所以该区域的新兴住宅及商业项目较多，主要以大型购物中心、休闲街形式的新型商业为主，其商业功能主要以满足该区域居民日常消费需求为主。目前一些在新住宅区域的商业项目由于其住宅的入住率不高，商业经营状况不佳，整体商业出租率一般，只有该区域传统经营的家居专业市场的出租率较好。但是相信随着入驻人口的增多，商业板块的逐渐成熟，其发展前景不容小视。 南通经济技术开发区简介：开发区地处南通市区，濒临长江，与张家港、常熟隔江相望，建成的世界第一斜拉桥苏通长江大桥就在开发区内，面积147平方公里。开发区以其通江达海的区位优势，配套完善的投资环境，特色鲜明的产业基础，日益成为长江三角洲投资19、兴业的优选之地。润华国际1、项目位置：滨湖区太湖大道与青祁路交叉口。2、产品形态：商业广场。3、总建筑面积：260000。其中地上152871，地下42075。地上部分住宅51407，超高层主楼商业57941、办公48341。4、发展商：润地利房地产投资集团。5、销售价格：预计6000元7000元/（住宅）、16000元17000元/（商业）。6、主力面积：110（住宅）、100200（商铺）。7、车位数量：地下二层与三层。8、商铺层高：一层：6.8米；二层：5.6米。分析：地理位置较差，周围居民较少，商业主要娱乐休闲为主，但是具体业态未定，但是鉴于目前人气不足，较难有好的发展。备注：共12间20、商铺。通富国际商业广场1、项目位置：通富北路、啬园路。2、产品形态：商业广场。3、总建筑面积：29000。4、发展商：南通市新旺实业发展有限公司。5、主力面积：65左右。6、层高：一层：4.7米（商铺）。7、开间：5米；进深：8米。8、销售模式：VIP卡5万抵7万。分析：1、地理位置一般，南面有红星美凯龙；2、目前以批发童装、妇女用品为主；3、1、2、3幢以娱乐设施为主，7、8幢配套主题。星湖1011、项目位置：南通经济技术开发区能达商务区南。2、产品形态：商业广场 + 写字楼 + 外商公寓 + 产权式公寓 + 经济型酒店。3、总建筑面积：330000。4、发展商：江苏星湖置业有限公司。5、租21、金价格：一层：1.5元/左右（商铺）、二层：1.2元/左右（商铺）。6、入驻品牌：迪欧咖啡、KFC、避风塘、呱呱叫。7、主力面积：150左右（商铺）。8、车位数量：1000个。9、物业管理费：2.5元/、月。10、商铺层高：一层：5.4米、二层：4.5米。11、开间：9米左右；进深：12米左右。分析：1、处于南通经济技术开发区优越位置，交通方便；2、业态种类繁多，餐饮、娱乐、休闲、购物；3、开发区已有3000多家企业，内含54家世界500强企业入驻；4、内有5A级写字楼、商务式酒店、外商公寓和商业步行街；5、建有6000人工湖，环境较佳，附近也有较大面积的人工绿地。南通经济技术开发区小结：该区22、域是南通城区重点打造的工业开发区。地理位置优越，北联南通市区，西接通州开发区及海门市，南连上海，苏通大桥江苏段出口即坐落在该区。目前该区域世界500强企业已有54家入户开发区如：伊藤忠、三菱丽阳、瑞利、新加坡三德集团等，给该区带来了充足的高消费人群，不管是高档住宅或商业项目的开发势头强劲。其商业项目的档次比之南通市崇川区除外的其他区县的档次明显高出一筹。该区域中的星湖101项目：已从一般的“招商”上升到了“选商”，招进的基本是一些品牌商家，如：迪欧咖啡馆、KFC快餐店、呱呱叫、避风塘等。一层全部招满，只有二、三层尚有零星商铺招商。 南通如皋市简介：如皋是南通市代管的县级市，东距上海150公里，23、西距南京200公里。面积1477平方公里，人口145.28万人，中国首批对外开放的沿海城市，全国县域经济基本竞争力百强县（经济总量列南通市北三县之首）安定街1、项目位置：如皋市安定街。2、产品形态：步行街。3、销售价格：十年前：3500元/。4、租金价格：一层：3元/、天。5、主力面积：50。6、已入驻品牌：苏宁电器、乐天玛特、农工商超市、通灵珠宝、李宁、文峰美容美发、安踏、七匹狼、谭木匠、海澜之家等。7、商业街街长：1.2公里。分析：是如皋最繁华的步行街，北段主要以型大卖场为主，南端是服装百货类业态为主。品牌齐全，人气足，是如皋消费者购物的主要区域。台商城1、项目位置：南通如皋市吴窑镇。2、24、产品形态：综合商业。3、总建筑面积：670000。4、总占地面积：40000亩5、发展商：江苏正泰房地产开发有限公司。6、销售价格：一层：8000元/；二层：6500元/；三层：4000元/。7、租金价格：2元/、天。8、主力面积：2050。9、销售模式：10年包租。12年0租金，35年返8%，68年返9%，910年返10%；8年后可以按原价150%的价格回收。分析：预计明年五月正式开业。项目周围人口密度不高，很难聚齐较高的人气，附近没有公共交通系统。业态以高新技术产业为主，据说部分名牌高科技企业有意向入驻，如：华硕、台积电、英飞凌等。政府要求开发商自持55%物业，明显也是不看好这里的开发。南25、通如皋市小结：如皋市是比较靠近南通城区的市区，其长江沿岸港口经济发达，人均收入较高， 该区域的房地产开发也走在南通市各区县的前列，住宅和商业的项目繁多。但是整体商业缺乏规划，政府对于商业的开发有点好大喜功，建造了部分不管商业类型还是定位都不合时宜的商业项目，如台商城等。 南通启东市简介：启东市地处万里长江入海口东侧，三面环水，形似半岛，集黄金水道、黄金海岸、黄金大通道于一身，是出江入海的重要门户，。启东市与国际大都市上海隔江相望，距浦东直线距离仅50多公里。全市陆地面积1208平方公里，总人口112万。作为全国首批沿海对外开放地区之一，启东市连续三届跻身全国农村综合实力百强县市行列。东方明珠商26、业广场1、项目位置：启东市人民中路。2、产品形态：商业广场。3、发展商：江阴精亚房地产置业有限公司。4、总建筑面积：68000（地下一层，地上六层）5、主力店：华润苏果。分析：该项目位于启东市中心位置，地理位置佳，但是前期百货商场的经营不善，目前内部业态正在重新调整，即将再次开业。欧洲风情街1、项目位置：欧洲风情街。2、产品形态：商业街。3、销售价格：一层：25000元/。4、租金价格：一层：4.5元/、天。5、主力店：乐天玛特。6、主力面积：58左右。7、物业管理费：2.8元/、月。8、层高：4.2米。9、开间：4米；进深：16米。11、商业街街长：约300米。12、已入驻品牌：特步、李宁、27、衣之纯、森马。分析：位于启东中心区域，周边商业氛围较佳，对面是乐天玛特。其主要业态为服装百货类，一楼经营状况较好，但是由于物业配套设计不佳，只有一条楼梯上2楼，无法有效引导人流，只有1个卫生间，导致2楼基本变成了死铺。南通启东市小结：启东的是南通最靠近上海的区域，即将通车的崇启大桥将会大大缩短驱动到上海的距离，渔业、机电业和纺织业是传统经济支柱，海产品总量占江苏的三分之一，电子信息产业正在崛起，居民的收入较高，目前其商业开发正处在快速发展阶段，但是目前商业项目的招商率及经营都一般，主要商业区沿人民路一带，人气还可以，但消费力不强，店铺商品级别较低，适合低端消费，几乎很少看到品牌商品。主要是消费28、群对于新兴商业形态尚未养成消费习惯，主要消费还是以到上海或南通市区消费为主。 南通海门市简介：海门市地处黄海之滨，位于长江和沿海两大开放带的交汇点上，东临黄海，南依长江，是中国黄金水道与黄金海岸“T”字型的结合点。与国际大都市上海隔江相望，西靠港口城市南通，北倚广袤的江海平原，素有“江海门户”之称。总人口100.12万，总面积1001平方公里。海港城1、项目位置：海门步行街。2、产品形态：别墅式商业街。3、总建筑面积：60000。4、发展商：南通航星置业发展有限公司。5、销售价格：一层：17000元/。6、主力面积：3040。7、物业管理费：1.7元/、月。8、层高：4.8米。9、开间：4米；29、进深：8米。分析：本案的地理位置不佳，建筑形式为别墅式商业街是一大亮点，非常漂亮！主要以餐饮、娱乐业态为主。晚上餐饮经营情况较好。预计今年10月开盘。海门商业步行街1、项目位置：人民中路、解放路路口。2、产品形态：步行街（一层）。3、租金价格：1.4元/、天。4、主力面积：50。5、物业管理费：3元/、月。6、层高：4.8米。7、开间：4米；进深：8米。8、已入驻品牌：澳门豆捞、哝哝e站咖啡Shop、天籁村KTV、星星之光台球俱乐部、大乾宫足疗馆、世纪联华、米兰婚纱、杉国演义、李宁服饰、9、商业街街长：约400米。分析：项目位置一般，附近主要是工业园区，是一条餐饮特色街。但是其各种类型的餐饮相30、对齐全，晚上生意火爆。解放路步行街1、项目位置：解放路步行街。2、产品形态：步行街。3、销售价格：10000元/左右（2006年）。4、租金价格：4.5元/、天左右（商铺）。5、主力面积：40左右（商铺）。6、物业管理费：2.8元/、月。7、层高：4.6米（商铺）。8、开间：6米左右；进深：8米左右。9、步行街街长：1.9公里左右。分析：该步行街位于海门市的中心地段，地理位置优越，依靠居民住宅区，商业业态丰富，人气旺。在海门的地位类似上海南京路步行街，商业成熟。南通海门市小结：在南通的9个区、市、县中，海门市的经济名列前茅，纺织业是其传统的支柱产业，叠石桥家纺市场占据了全国家纺批发业的半壁江山31、，纺织类的出口为该区域带来了较强的经济实力，从而提高了消费人群的收入及消费力。其整体商业的感觉：一是商业街业态饱满、丰富；二是马路清洁、干净；三是整个城区车水马龙、生机盎然。充足的人气，旺盛的商气，是个海纳百川、值得投资的城市。 南通海安县简介：海安县位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。东临黄海，南望长江，是苏中水陆交通要冲。总面积1108平方公里，总人口98万。安达步行街1、项目位置：曙光中路北侧。2、产品形态：商业街。3、总建筑面积：52000。4、发展商：南通安达置业有限公司。5、代理商：大成思齐投资管理有限公司。7、销售价格：一层 + 二层=18000元/。8、租金价32、格：一层：4元/、天；二层：1元/、天。9、主力面积：4550。10、物业管理费：3元/、月。11、层高：一层：4米（商铺）；二层：3.5米（商铺）；三层：3.5米（商铺）。12、商铺开间：4米；进深：10米。14、商业街街长：约550米。15、已入驻品牌：森马、艾孚斯、李宁、九牧王、歌莉娅、七匹狼。分析：项目位于海安县居民区内，对面是恒天新世界，商业形态为步行街，主要业态为服装百货类，目前经营状况不佳，其业态种类单一，街长达到550米，不利于吸引人流，只有地面上街沿少量停车位、内街昏暗。但是由于其地理位置好，商铺销售基本售馨。恒天新世界1、项目位置：海安宁海东路19号。2、产品形态：商业广场33、。3、总建筑面积：130000。4、发展商：南通恒天房地产开发有限公司。5、代理商：上海奇正房地产销售策划有限公司。6、销售价格：一楼：34000元/；二楼：20000元/；三楼：10000元/。7、租金价格：一楼：3.5元/、天；二楼：1.2元/、天；三楼：0.6元/、天。8、主力店：国美、华润苏果。9、主力面积：40。10、物业管理费：3.9元/、月。11、层高：一层：5米；二层、三层：4.5米。12、开间：4.2米；进深：10.8米。13、销售模式：三年返18%。14、已入驻品牌：李宁、七匹狼、劲霸男装、JACK&JONES、ONLY。分析：地理位置处于海安县较好的商业地段，一楼沿街商铺34、基本售完，二楼、三楼的销售很不理想，国美及苏果的入驻，降低了该商业项目的招商难度，但是由于他们采用先卖后招商的整体策略,所以整体招商节奏较慢， 而且对于餐饮的租赁期限也没有确切说法。海安县小结：海安县经济实力在南通市的地位处于中下游水平，地理位置也离南通市区较远，所以南通“南大街商圈”对其消费客群的吸引力相对较弱。商业主要还是中心城区的传统商业为主，较为陈旧，商业集中在曙光中路、宁海东路一带。但在一些居民集中区域，还是有部分新兴商业的崛起，品牌档次相对较高，值得一提的是，恒天新世界与本案较为相似。同样，三层影院；一层“华润苏果”大卖场；入口大型中庭广场。为周边消费群体提供了便利。 南通如东县简35、介：如东县，位于江苏省东南部、长江三角洲北翼，是南通市北三县之一。东面和北面濒临南黄海，西部与如皋市接壤，西北与海安县毗连，南部与南通市通州区为邻。如东县总面积1872平方公里，海域面积6000余平方公里。2008年底，总人口105.67万人。华荣上海城1、项目位置：海安宁海东路19号。2、产品形态：商业裙房。3、总建筑面积：60000。4、发展商：南通华荣置业有限公司。5、代理商：上海明太投资发展有限公司。6、商铺销售价格：一层：3800042000元/左右。8、主力面积：200左右。9、层高：5米（商铺）。10、开间：9.7米左右；进深：24米左右。11、主力店：苏果大卖场。分析：项目紧邻36、如东商业主商圈，楼上为酒店式公寓，由于地段佳，整体销售基本完毕，商业2层为苏果大卖场，一楼的销售较好，但是开发商不管理的做法，是的该商业项目的出租率较低，目前出租率在20%左右。三元世纪城1、项目位置：南通市如东掘港三元世纪城。2、产品形态：步行街（一层）。3、销售价格：8000元/。4、租金价格：2.5元/、天。5、主力面积：55。6、层高：4.2米。7、开间：6米。8、进深：10米。9、已入驻品牌：呱呱叫、金菠萝、老爷车。分析：如东市中心的成熟休闲商业街，人流量较大，各种休闲类餐饮、咖啡、百货、饰品等业态丰富，商铺主要由小业主自营，布局较为混乱。文峰财富广场1、项目位置：海安宁海东路。2、37、产品形态：百货 + 商业街（沿街一层）。3、销售价格：一层：20000元/。4、主力面积：4080。分析：1、已有主力店文峰大卖场进驻；2、商铺主要由小业主自营；3、缺乏统一经营管理；4、商业街太长；5、出租率不高，20%左右。南通如东县小结：如东县处在南通的最北端，距离市区及上海较远，目前的经济实力处在南通市的中下游水平，但发展迅速，09年相对上年增长了24%。主要商业为中心城区的老商业，但是其离南通市区远的原因，商业发展较好，步行街、百货、卖场齐全，各类业态也比较丰富，商业项目的招租及销售情况良好，但自营较多，缺乏统一经营管理，租金涨幅有限，业态稍嫌混乱。南通市商业小结南通市最繁华的商业核38、心在崇川区的南大街商圈，百货林立、业态丰富、品牌齐全，对于附近区县具有极大的吸引力及辐射力。目前其他区、县、市的整体商业发展还处于初级阶段，基本都以中心老城区的传统商业为主，新兴商业项目正处在快速发展阶段。一些相对经济较好的区域，商业发展较迅速，如：海门、如皋等；离南通市区较远的区县商业发展也较好，是因为到市区消费不便，只能自己发展商业来满足消费者的日常消费需求，如：海安、如东、启东等。3 通州区基本概况1） 通州区地理位置、交通概况、历史背景江苏省南通市通州区成立于2009年，其位于江苏省东南部长江入海口东北岸，东临黄海、南依长江，与上海、苏州隔江相望，直线距离仅100多公里，属于上海1小时39、经济圈，故区位优势得天独厚。全区面积1166平方公里，下辖19个镇，1个省级开发区。区政府设在金沙镇，城区南侧为江苏省重点开发区通州经济开发区；南部长江畔建有通州港区。各镇分别建立了工业集中区或农业开发园区，均拥有良好的投资条件和生活服务设施。金沙镇是通州市的市委、市政府所在地，总面积120.84平方公里，总人口21万人。全镇城市化水平达到35以上。全镇下辖12个行政村,10个社区居委会，成为通州市最大的行政村。交通运输南通位于长江入海口北岸，苏通大桥通车后纳入上海一小时都市圈，具有天然区位优势。江苏沿海开发上升到国家战略，南通是三市（南通，连云港，盐城）之一，且发展最好。 作为南通市区最大的40、行政区，通州区铁路和宁通、盐通、通启高速公路穿境而过，通扬、通吕、通启运河和九圩港、遥望港、新江海河等大型骨干河道纵横交错，南端连接苏通长江公路大桥，市区西郊的南通飞机场，班机直达北京、广州、深圳、成都、武汉。 公路：已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速； 铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线 大桥：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥 港口：南通港, 与世界上65个国家和地区的199个港口通航，江海岸线绵延430多公里。在建洋口港是江苏唯一可建10万吨至20万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道。历史背景通州境域，初为41、江海域中的沙洲，南北朝中期出水，南北朝后有人定居，煮盐为业。唐为盐亭场，设防务机构。唐半沙洲涨接大陆后，即凿河运盐，开通至扬州的航道，并打坝筑圩，种麦植黍，改变单一从事盐业生产的局面。后周显德五年（958年）建静海县，隶属通州。明洪武元年（1368年）静海县并入通州，明代陆续在沿海堰外大规模围垦，农业逐步发展，家庭棉纺织业和粮油食品加工业兴旺，商业日趋繁荣，文化事业发达昌盛。明末清初，经济衰退，人口下降。清康熙即位后，实行奖励垦荒制度，境内经济逐步复苏，至清代中叶，成为著名的“土布之乡”。清雍正二年（1724年），通州开为直隶州。中华民国元年（1912年）5月，改称南通县。清末民初，通州近代工42、业、交通、邮电业兴起，银行、学校、医院以及博物苑、图书馆、剧场、电影制片公司等纷纷兴办，南通县成为苏北滨江临海地区的经济、文化中心，在全国居领先地位。民国27年（1938年）3月日军侵入南通后，战争频繁，经济衰退，贸易萧条，文教事业受到破坏。1949年2月，南通县解放后，原县域及港闸等地划出另置南通市，南通县政府移驻金沙镇。1993年2月，撤县改设通州市（县级）。建市以来，经济社会事业持续健康发展，全市国内生产总值、工农业总产值和财政收入，均位居苏中各县（市）前列。于2009年撤通州市成立通州区，全区面积1166平方公里，下辖19个镇，1个省级开发区。2009年末户籍人口1241628人，GD43、P437亿元。区政府设在金沙镇，城区南侧为江苏省重点开发区通州经济开发区；南部长江畔建有通州港区。各镇分别建立了工业集中区或农业开发园区，均拥有良好的投资条件和生活服务设施。2） 通州区总人口、收入水平、消费水平、企事业单位状况通州2009年末户籍人口1241628人，GDP432.32亿元。项目05年06年07年08年09年金额（元）增长率金额（元）增长率金额（元）增长率金额（元）增长率金额（元）增长率城镇居民人均可支配收入1203815.20%1347611.90%1602718.90%1850815.50%2055011.00%人均消费性支出775214.70%83137.20%100944、321.40%1174216.30%1326513.00%居住支出人均1079.4143.80%1010-6.40%10695.90%919-14.00%9533.70%医疗保健人均52913.90%59813.10%72421.00%677-6.50%87829.70%食品支出人均29137.00%30645.20%366319.60%431617.80%46668.10%交通与通讯支出人均7182.80%82元14.30%101123.30%134432.90%162220.70%人均娱乐、教育文化服务支出814-28.90%102025.40%152049.00%222246.10%2445、309.40%全市在岗职工年平均工资为1758915.60%2073517.90%2488120.00%2901316.60%3245111.80%年末户籍人口1262460人-2.801256366人-2.381248888人-3.01242680人-2.991241628人-2.34工业主营业务收入978.09亿52.80%1257.51亿28.60%1563.94亿20.40%1779.8亿17.00%1355.15亿14.40%通州区人口自然增长率已连续第12年出现负增长，常年人口流出导致对区域经济发展产生一定的影响。纺织工业发达全市己形成纺织、服装、机械、冶金、电子、建材、医药、食品46、饮料等门类的工业体系。其中纺织工业已形成棉、毛、麻、丝、化纤“五纺”俱全，纺织、印染、整理、服装配套成龙的格局，是全国纺织工业的重要基地之一。作为支柱产业之一的机电工业，具有农业机械、工程机械、轻工机械、包装机械、电子器材、电气设备、汽车及零部件、金属材料及制品、电子元器件、电子材料等产品生产和配套能力。以啤酒生产为龙头的食品饮料工业向着集团化、规模化方向发展。民间资本发达2009年末全区工商部门登记的私营企业达20913户，新增1852户，总注册资本达551.23亿元，工商部门登记的个体户64424户，新增16106户。民营工业和民间投资占比分别达到71.6%和86.4%。全年利用市外民资47、71.3亿元。从上表可以看出，通州区工业收入在快速增长，09年在全球金融危机的大环境下，对于纺织贸易产业的打击，工业总收入有所下滑。3） 通州区经济结构、生活结构、都市结构经济结构家用纺织品业：通州是全国重要的家用纺织品生产、销售、出口基地，产销量占全国7%。通州家纺业拥有24 个国家级和省级名标、名牌产品。建有国际国内规模较大的家纺专业市场中国南通家纺城，经销花色品种2 万多个，出口100 多个国家和地区，市场年成交额超过百亿元，是中国家纺名城。纺织服装产业：通州纺织服装业已有百年历史，现有企业1000多家，年产服装3 亿件（套）通州纺织服装外向度较高，90 的产品出口。金飞达服装股份公司已48、经成功上市。机械电子产业：通州是国家电子元器件及材料产业基地。拥有产量全国第一、全球第五的电极箔及相关设备生产企业江苏中联科技集团，以及连续十多年销量名列国内第一、市场占有率达50%以上的铝电解电容器生产企业南通江海电容器公司。机械电子产业现有3 家上市公司：江苏综艺集团、江苏东源集团和多维科技控股有限公司，并已形成通达矽钢、球墨铸铁等一批上市梯队。船舶海洋工程产业：通州是“中国船舶钢结构之乡”，现有企业上百家，具备年造船能力100 万载重吨，钢结构产能80 万吨，涉及建筑、船舶、海洋平台等8 个专业。这一产业近三年来一直呈迸发增长态势。食品加工业：通州是江苏省无公害农产品生产基地。拥有江苏啤49、酒行业的龙头企业大富豪啤酒，江苏最大、全国第三的面粉加工企业银河面粉，江苏最大、全国第三的腐乳生产企业江苏新中腐乳有限公司。生活结构通过下表可以看出通州地区的城镇居民随着每年可支配收入的提升，人均消费性支出每年也在增长，居民消费意愿较高，通州区人均消费性支出07、08年有了高速的增长，09年在全球金融危机的大环境下也保持了稳步提升。项目05年06年07年08年09年金额（元）增长率金额（元）增长率金额（元）增长率金额（元）增长率金额（元）增长率城镇居民人均可支配收入1203815.20%1347611.90%1602718.90%1850815.50%2055011.00%人均消费性支出77550、214.70%83137.20%1009321.40%1174216.30%1326513.00%居住支出人均1079.4143.80%1010-6.40%10695.90%919-14.00%9533.70%医疗保健人均52913.90%59813.10%72421.00%677-6.50%87829.70%食品支出人均29137.00%30645.20%366319.60%431617.80%46668.10%交通与通讯支出人均7182.80%82元14.30%101123.30%134432.90%162220.70%人均娱乐、教育文化服务支出814-28.90%102025.40%1551、2049.00%222246.10%24309.40%通州地区的城镇居民生活类消费结构中食品消费占据了36%，根据恩格尔系数的推算方式，通州城镇居民的生活水准维持在富裕状态。其中只有娱乐、文化消费支出，虽然09在全球金融危机的影响下出现了增长放缓，但是之前07、08年连续两年都以超过45%的速度增长，说明在生活富裕了之后，居民的休闲娱乐消费的意愿较强。09年的消费下滑有全球金融危机的影响，也有部分消费向南通市区及上海苏州等周边城市流失的现象。通过上表可以看出2009年，通州区城镇居民的恩格尔系数在35.61。生活水平温饱型小康型富裕型恩格尔系数5059404940以下通州的恩格尔系数较低，说明52、居民生活水平较富裕。通过上表我们看到，通州区人均收入及人均消费支出都在快速增长，但是08、09年的收入增长放缓有全球金融危机的影响，也有部分消费向南通市区及上海苏州等周边城市流失的现象。城市结构 南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋、海门、启东3市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸、通州3区和南通经济技术开发区，面积8001平方公里 ； 大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构。徐州市连云港市盐城53、市南京市常州市无锡市苏州市上海市沿海经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依54、托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构南通市4 通州区整体经济运行的基本概况及商业发展规划1） 通州区2005年以来主要经济技术指标及同比增长2009 年度南通市社会发展水平评价通州社会发展水平总指数为81 . 39 ，列南通六县（市）第一。其中，通州人口发展指数、生活水平指数列第一，公共服务指数、社会和谐指数列第二。至此，通州在南通六县（市）区社会发展水平评价中连续8 年位列南通第一。通州城市化水平从2000年初不到10%一跃至2009年的41%，城市化进程发展迅猛，城市化建设日新月异。通州起始阶段20%30%停滞阶段终期（先进国家）70%80%90%加速阶55、段30%70%通过下表可以看到，作为金沙镇最为通州行政中心，各项指标都基本位列第一。项目05年06年07年08年09年金额(亿元)增长率金额(亿元)增长率金额(亿元)增长率金额(亿元)增长率金额(亿元)增长率生产总值222.0815.50%270.6816.00%323.3316.30%39114.60%432.3214.00%第一产业23.063.50%24.464.60%26.154.00%30.354.40%36.224.40%第二产业132.3719.00%161.2718.40%192.5618.20%23115.50%252.2815.30%第三产业66.6513.90%84.9556、15.30%104.6216.10%129.6515.60%143.8214.10%人均生产总值19173元17.50%2372617.90%28793元18.20%35227元22.30%39393元11.20%工业主营业务收入978.0952.80%1257.5128.60%1563.9420.40%1779.817.00%1355.1514.40%社会消费品零售总额75.0916.60%87.2116.10%102.8317.90%129.4225.90%150.9418.60%进出口总额93663万美元31.60%108839万美元16.20%135102万美元24.10%16451057、万美元21.80%166200万美元1.00%财政总收入20.0337.70%24.1320.50%33.9440.60%41.6122.60%55.3833.10%1.商品零售价格总指数1.024101.5104.8104.298.52.居民消费价格总指数1.012101.5105.2105.398.6通州区GDP每年都在快速增长，08、09年在全球金融危机的影响下小幅放缓，但整体增速明显。世界发展银行800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长库兹涅茨各国的经济增长从通州人均国内生产总值分析来看,2009年约为5095美元 （户籍人口计算58、），按照库兹涅茨发展定律,通州经济处于平稳发展阶段。2） 通州区产业结构状况通过上表看到，通州区05-09年间第一产业小幅平稳发展，第二产业增幅下降，第三产业发展快速，说明通州区产业结构在调整优化，第三产业将会占据更大比重。1、 第一、二、三产业结构实现优化，服务业占比明显提高。近年来，通州以推进服务业集聚区建设为抓手，加大服务业投入。2007业年服务业增加值突破100亿元大关，2009年达到143.82亿元。2009年通州第一、二、三产业比例为8.4：58.4：33.3。 “十五”末通州三次产业的结构比例为10.38：59.60：30.01。与“十五”末相比，通州第一产业占比下降1.98个百59、分点，第二产业下降1.2个百分点，第三产业提升3.29个百分点。2、 工业经济转型升级步伐加快，先进制造业成为增长引擎。“十一五”期间通州着力培育家纺服装、机械电子、船舶海工、新能源、轻工食品五大支柱产业。与十五末相比，通州先进制造业占比有了较大提高。2009年装备制造业达到49.88%，比“十五”末的36.18 %提高13.7个百分点。船舶海工和新能源产业是在十一期间不断培育壮大，先后超百亿元，2009年船舶海工和新能源产业销售分别达到126.73亿元和111.54亿元，分别占12.24%和10.77%，两大产业合计达到23.01%。目前，五大产业产业销售收入883.19亿元，占规模工业销售60、收入达到85.28%。2007年12月通州被授予中国家纺名城，2009年10月成功率先发布中国家纺指数，今年通州被命名为省首批新型工业化产业示范基地。3、 自主创新能力持续增强，高新产业占比不断提高。2009年实现高新技术产业产值294.38亿元，占规模工业产业28.1%，比“十五”末的19%提高9.1个百分点。全区拥有高新技术企业47家，其中通过新一轮认定23家“十一五”期间，培育高新技术产品近200个，其中2009年认定38个。2009年获专利授权2100件，拥有省工程技术研究中心16家，省级企业技术中心9 家，南通市企业技术中心19家，博士后科研工作站5家、院士工作站2家、研究生工作站261、家，建成苏北首家省级留学生创业园。名牌名标继续领跑南通，目前，持有中国名牌5个，江苏省名牌25个，南通名牌47个；中国驰名商标5件，省著名商标25件，南通知名商标61件。名牌产品销售占规模工业销售27.9%。上市工作南通领先，2009年综艺股份成功通过证监会审核定向增发，2家参股企业成功过会上市；今年江海电容器通过证监会首发申请，争取9月份上市，通达公司争取今年提交首发申请。4家企业进入上市轨道。今年上市工作推进势头良好。桑夏、汉瑞实业等实业加快推进股改重组步伐。4、 “三大建设”初显成效，集聚发展程度不断提高。大企业、大项目、大载体“三大建设”推进力度不断加大，特别以去年以来，按照“三宜”原62、则，实施强镇计划，打造“一园三区”主平台。一是大企业培育方面，2009年成功完成大企业培育“863”计划，2009年工业纳税超百万元企业303家，全区工业企业超1000万元27家，其中，超2000万元16个，超5000万元2个，最多为大富豪8510万元。今年1-4月份，百强企业实现纳税销售71.88亿元，增长20.7%，比全区平均增幅高4.54个百分点，占全部工业企业纳税销售的50.5%。有78家企业实现了正增长，其中20家企业实现倍增。二是大项目建设方面，通州以新项目引领转型升级，大力推进建设基地型、龙头型、旗舰性项目。1-4月，全区5千万元1亿元项目129个，同比增长118.6%，完成投资63、额28.30亿元，增长127.4%，其中，工业项目99个，增长102.0%，完成投资额23.99亿元，增长113.4%；亿元以上项目58个，增长23.4%，完成投资额27.13亿元，增长53.2%，其中，工业项目47个，增长46.9%，完成投资额23.04亿元，增长45.6%。三是大平台打造方面，深入推进江海联动、跨江联动，全力打造新型工业化产业集聚区，形成以锡通科技产业园、经济开发区、滨江新区、滨海新区为主力平台的“一园三区”集约发展新格局。全力推进重大项目向园区集聚，大富豪产业园、综艺科技产业园、东源科技产业园等“区中园”加快推进。3） 通州区发展规划通州濒江临海，地处沿江沿海“T”型经济64、带交汇处，集“黄金水道”与“黄金海岸”于一体，是苏通大桥的北桥头堡拥有江岸线15 公里，沿江地区适宜发展大运输量、大吞吐量、大用水量的工业项目，沿江开发的潜力巨大，前景广阔；拥有海岸线16 公里，浅海滩涂55 万亩，沿海适宜发展水产养殖、加工和化工业。苏通大桥建成后，使通州成为华东路网的南北交通咽喉要冲，这一陆上交通要冲与江海水上运输线联接，加之与境内的南通机场的连接，立体交通优势将得到成倍放大，经济腹地将更为广阔，运输条件将更为优越，成为策应苏南提升、带动苏北后发、加快苏中崛起的前沿阵地。通州与南通、上海等周边地区协调发展的策略与措施，符合区域发展的要求和通州的实际，城市区域空间布局、空间管65、制比较合理，有利于城镇协调健康发展。确定的城市发展目标、用地发展方向与结构等基本恰当，注重了对城市特色空间体系的规划。进一步明确区域综合交通发展战略，重点强化与上海、苏南方向的便捷联系，研究区域交通对统筹城乡空间发展的影响,优化环南通地区城镇空间组织、规模和设施对接。提高土地集约利用水平，控制建设用地总规模，合理确定城区人口、人均建设用地的增幅，城镇建设用地规模增长应与村庄居民点整理有机结合。体现宜居城市的内涵。优化居住与工业用地布局；城市中心与重大公共设施的布局宜相对集中，并处理好与城市道路、水系的关系；城市公共绿地布局应提高均衡性和可达性。补充城市慢行交通系统的规划内容，落实公交优先战略，66、明确相关措施与交通设施配置指标。进一步加强与土地利用总体规划相衔接，并做好与交通、水利、环保等规划的协调。2006至2020的15年即是通州全面建设小康社会的决胜期、率先基本实现现代化的关键期，也是通州率先崛起苏中的提升期、全面融入苏南的赶超期、挺进长三角核心圈的加速期，规划通过论证后，通州将按照新一轮城市总体规划，又好又快地实施城市建设，大力度拓展城市发展新空间、大手笔打造现代城市新形象，把城市“做大、做强、做优、做美”，使通州早日成为“长三角北翼最具发展活力、最具投资潜力、最适宜创业和居住的地方”。今后三年江苏沿海开发力争布局10个规划总投资100亿元以上的龙头型、基地型重大产业项目，建设67、100个总投资10亿元以上重点产业项目，储备20个规划总投资50亿元以上的重大产业项目。通州共有3个项目列入规划：一是综艺集团与韩国周星公司计划总投资102亿元的综艺太阳能光伏电池项目，主要建设5代薄膜太阳能电池生产线，形成1000MW的生产能力；二是中国道达集团计划总投资135亿元造船海工项目，主要建设年产300万套海上风机，造船和海工产品150万载重吨；三是上海东方泵业集团投资10亿元的泵业项目。目前通州地区铁路、公路交通系统完备，苏通大桥的通车，及坐落在通州即将建成的上海至南通的铁路公路桥，为通州的腾飞打下坚实的基础。南通市唯一的机场也坐落在通州区。但是通州旅游资源的缺失，比较难以吸引外68、来旅游消费者。本案开发区主城区核心商圈迁移通过上图表示金沙镇的商业重心逐渐将向开发区转移，但是主城区作为居民生活、购物、行政区域的地位任无法取代。5 通州区总体商业概况及板块分析1） 通州区各商业板块划分及特征分析：通州主要分为主城区及开发区两部分。主城区板块分析本项目位于主城区板块的核心区域，附近商业氛围浓重、生活配套齐全，以老城区社区商业及新建的商业广场为主，如：金游城、帝奥广场、通州第一集贸市场等。是消费者最主要的消费场所，虽然通州的住宅及商业的发展方向向开发区迁移，但是其通州行政、文化、商业中心的地位无法动摇。开发区板块分析以新建社区底商及专业市场为为主，如：国盛义乌城、江海阳光城、东69、大家居广场、苏中家具市场等。目前通州的商业在逐渐向开发区转移，区域内新兴住宅项目及商业项目开发迅速，但是由于入住率不高，人气不足，还无法形成有气候的商圈，但今后发展不可小视。2） 通州市总体商业概况分析通过对通州的市场调研，通州最主要的商业集中在人民路、建设路、新金路、交通路围合而成的城市中心商圈内。其中又以人民路及建设路、建设路与新金路交界处为中心点。建设路是通州市城区商业的中心，近年来新兴商业均集中于此，本案也位于其中。通州商业目前整体性商业较少，分布散乱、规模小、环境差、街铺需求高、缺乏新型商业，整体品牌档次较低，处于商业发展的初级阶段，主要以满足当地居民生活配套及基本购物需求为主。服装70、店占据最大比例 从其商业业态上看，涉及各行业多达76类别。其中占主要比例的为服饰专卖（11.84%）、银行（10.53%）、通讯/手机（9.19%）、综合百货店（6.58%）、酒店/宾馆（6.58%）、超市（6.58%）、药房（6.58%）等。可见，其具有重叠设置网点、重复经营、无主题性、无专业类商场等市场特征。从其市区约9.28万的非农业人口规模看，目前该商业设施已基本能满足其中低档次的消费需求。通州目前的商业氛围仍主要集中在老城区，周边区域则显的比较冷淡。通州目前的商业核心仍主要以大众消费为主，商业活力及能级明显不足。目前，通州的专业市场硬件、配套、交通等方面，相对已经落后，因此，市场经营71、状况一般，缺乏经济活力。1） 通州区商业广场地块配套功能调查分析目前本项目附近生活配套齐全，有中国电信、中国移动、联通、工行、交行、招行、邮局、通州公安局、小学等.6 通州区商业典型案例分析与供需关系分析1） 通州市商业典型案例分析 金游城：（一）概况：1、项目位置：建设路、新金路交叉口。2、产品形态：商业街。3、总建筑面积：100000。4、发展商：鹏欣企业通州金鹏置业发展有限公司。5、代理商：金丰易居普润地产。6、交房标准：毛坯。7、总间数：403间。8、销售价格：一楼沿街：4000045000元/；一楼内街：2000023000元/；二楼：70008000元/。9、租金价格：一楼沿街：572、.2元/、天；一楼内街：1.2元/、天；二楼：0.8元/、天。 10、业态比重：服饰类38%；餐饮类16%；生活配套类33%；休闲娱乐类7%；其它类6%。序号业态分类占总量的比例1服饰类38%2餐饮类16%3生活配套类33%4休闲娱乐类7%5其它类6%合计100%11、主力店：大润发（约25000）、中广江海电影院（约600）。12、品牌店：海澜之家、金佰利、匹克。13、主力面积：40。14、车位数量：地下停车位400个、楼上四层设置停车库200个（大润发）。15、物业管理费：2.5元/、月。16、层高：5.2米。17、开间：4米。18、进深：10米。19、销售模式：3年返20%、5年返30%73、。 （二）分析：1、产品设计的抗性： 人流动线设计不合理，共10条楼梯、2条手扶电梯，楼梯过分集中在街区北端，不利于将人流引导到二楼；內街景观河阻碍了内街消费者的便捷通路；导视系统缺乏，基本未看到指示标志，逛街很不方便；偌大的商业街仅有二楼的一个卫生间；600米过长的商业街长不利于形成商业集聚效应；外立面形象一般，用材低档，涂料为主，无视觉冲击力，感觉一般甚至是低档的商业街。 2、管理和运营的抗性：招商业态定位的准确性较差，随机性较强，如在烧烤店隔壁有二间电脑维修店；总体品牌档次较低，同质化现象严重；后续经营管理不力，基本无推广活动（广告、SP活动今年基本停止，今年只搞过一次龙虾节主题活动和唱74、歌大赛）；未有效组织商业街的统一运营管理，部分商铺业主自主招商，使得租金价格紊乱无序，阻碍了商业街的发展；街区基本无专人管理，卫生管理不力，项目形象感觉较差。3、目前运营状况：一三层共有403间商铺，其中：一三层已出租商铺共282间（一层191间、二层85间、三层6间）。已出租商铺中有：98间（服饰店）占出租商铺的35%；25间（美容美发店）占出租商铺的9%；46间（餐饮店）占出租商铺的16%；20间（娱乐店）占出租商铺的7%；93间（电瓶车专卖，便利店，银行，电信局店等）占出租商铺的 33%。空置率约为总铺数的30%。一楼沿街商铺经营较好，但内街、二楼商铺经营较差。内街设有中型餐饮店，品牌主75、要为湘江红（约300）、金游城大酒店（约1000）、天佑大酒店（约600），水晶球吧（约800）。（三）结论：1、由于前期商业街的产品、业态定位失准且外立面形象欠佳，又加上未很好的组织统一运营管理，导致了目前招商困难，销售也基本处在停止状态。2、商业街空置率较大，里面的经营户信心减弱，外面的客户见之流失。（四）启示：1、商业项目要注重产品、业态的精准定位。2、也要注意空铺的隐藏与修饰，以防留下市场的负面影响。3、商业地产特别要注重外立面的装饰，以形成市场冲击力和市场传播口碑。 龙宫： （一）概况： 1、项目位置：建设路、新金路交叉口。2、产品形态：酒店式公寓+三层商业用房。3、总建筑面积：3476、500（其中商业18000，酒店式公寓16500）。4、发展商：鹏欣企业通州金鹏置业发展有限公司。5、代理商：金丰易居普润地产。6、交房标准：毛坯。7、总间数：60间商业用房（一三层）。8、销售价格：600050000元/（商铺）。9、租金价格：5元/、天（沿街）；二层、三层租金未定。10、主力面积：300（商铺）。11、车位数量：地下停车位50个。12、物业管理费：1.7元/、月（酒店式公寓、含电梯费）。13、层高：一层、二层：5.5米（商铺）； 三层：7米（商铺）。14、开间：4米。15、进深：10米。16、销售模式：5年返30%。（二）分析：1、在通州市中心，因同类产品较少，卖得不错，也77、是顺理成章之事。2、开盘当期，海量广告及SP活动，也拉动了销售。3、酒店式公寓基本售罄，入住率约60%；商铺据招商处讲，基本卖光，但我们看了一下，基本未看到有人装修，估计销售情况一般。所谓卖光，可能是销售策略的说辞而已。（三）启示：1、好地段，基本能卖出好的价格。本案酒店式公寓600012000元，就是很好的佐证。2、产品的稀缺性及延伸的差异性，带来去化的速度性。 大润发：（一）概况：1、项目位置：建设路。2、产品形态：大卖场。3、总建筑面积：约25000。4、租金价格：店中店：27元/、天（使用面积）。5、业态比重：服饰类83%；餐饮类12%；生活配套类5%；休闲娱乐类0%；其它类0%。序号78、业态分类占总量的比例1服饰类83%2餐饮类12%3生活配套类5%4休闲娱乐类0%5其它类0%合计100%11、主力店：国美（约2300）。12、品牌店：李宁、安踏、大娘水饺、KFC、达芙妮。13、主力面积：30（使用面积）。14、车位数量：地下停车位400个、楼上四层设置停车库200个。15、物业管理费：无。 （二）分析：1、较好的硬件条件，整洁的环境，为客户营造了舒适的购物环境；2、较大的营业面积，使得商品种类齐全，吸引了不同消费层次的客户；3、大润发的品牌效应较好，具有良好的口碑效应；4、大卖场业态聚集了较多人流，带动周边商业的繁荣；5、国美的经营面积较小，货品选择面较少，人流明显少于当地79、其他电器卖场；6、人流较大；7、卖场的硬件条件较好，环境整洁，超市营业面积为通州最大（卖场面积约15000）。8、外场约4500的营业面积，极大的分流了金游城的品牌商户及消费客流。（三）结论：目前属于通州经营最好的卖场，农工商卖场、文峰大超市卖场、华联超市卖场均在其后；强大的“品牌”效应、“磁场”作用，吸引了众多的商家及客流；卖场及外场的经营情况都不错。但也同样是把双刃剑，在带来人流的前提下也极大的分流了本该属于金游城的商户及消费人流，并且其位于金游城商业街的中段的地理位置，把整条商业街截断为前后两部分，使主人流动线出现了断流。 文峰大世界：（一）概况：1、项目位置：建设路、人民路口。2、产品80、形态：百货（共五层）。3、总建筑面积： 29800，分上下五层：一层流行名品馆；二层时尚衣秀潮流馆；三层绅士风情馆；四层家居运动休闲馆；五层精品家电动态馆。4、租金价格：入驻经营商家以2028%扣点上交管理部。5、业态比重：超市占总量17%、百货占总量83%。6、主力店：文峰超市。7、品牌店：七匹狼、金利来、花花公子8、主力面积：20100不等。9、物业管理费：由文峰大世界管理部承担。（二）分析：该商场是通州唯独一家大型百货商店，内有文峰大卖场及文峰电器卖场。是通州地区主流服装、珠宝品牌最全的百货商场，填补了通州无大型百货的空白，并使附近居民能不出通州也能买到心仪的品牌服饰。该百货楼下超市卖场81、楼上家电市场，有效为百货带来充足的人流，目前经营状况良好，年营业额约2个多亿，是目前通州地区最成功的商业。（三）结论：市中心繁华地段，充足的人气和商家林立的氛围，给文峰大世界带来滚滚财源。文峰大卖场主力店的拉动，也为百货店带来大量的人气，继而带来了商气和财气。以主力店影响力和号召力所形成的“磁场”效应，拉动经营与招商，确实是明智之举。 万豪公寓1、项目位置：建设路80号万豪公寓。2、产品形态：住宅 + 商业裙房。3、交房标准：毛坯。4、总间数：35间（商铺）。5、销售价格：一层沿街（报价）：60000元/；二层暂时保留。6、租金价格：4.1元/、天（一层沿街）。7、主力店：金仕堡健身会所。882、品牌店：老庙黄金、老凤祥银楼、城隍庙金店。9、主力面积：100。10、物业管理费：1元/、月。11、层高：一层：6.5米。12、开间：6米；进深：12米。分析：商铺的地理位置较佳，但是其居民楼裙房的结构，导致其无法做餐饮。整体招租无规划，包口最佳位置为银行及黄金等不会带来人气的业态，导致其出租率较低。一楼6.5米层高的商铺销售还是不错的，“买一送一”销售方式变相的提升了单价。 帝奥生活广场1、项目位置：建设路、人民路口。2、产品形态：商业街。3、总建筑面积：10000。4、总间数：69间。5、销售价格：沿街：50000元/；内街：18000元/。6、租金价格：1.8元/、天（内街）；3元/、83、天（沿街）。7、业态比重：服饰85%、生活配套15%。8、主力面积：45。9、物业管理费：2元/、月。10、层高：6米。11、开间：5.5米；进深：10米。分析：项目的地理位置较好，但是基本无经营管理，业态混乱，主题模糊，导致目前商家经营不佳，人气明显不足。销售较好，已经接近尾声，还剩10间东面沿街铺待售。 佰富华购物中心1、项目位置：人民路、建设路路口。2、产品形态：店中店。3、总建筑面积：5000，共分3层。4、租金价格：一楼、三楼服装以自营为主，有少量以20%扣率出租。5、业态比重：一楼为男女装、鞋帽、箱包为主；二楼目前为五星电器家电卖场； 三楼经营童装、内衣；服饰60%；家电40%。684、主力店：五星电器。分析：地理位置优越，位于人民路主商圈，周围有苏宁电器和国美电器，形成一个家电商圈，主要以吸引附近居民低端消费为主，走大众化平价路线，商品价格较低，无知名品牌。较低的商品价格贴近普通居民，经营状况良好。 法俪儿鞋服连锁1、项目位置：人民路、交通路路口。2、产品形态：百货。3、总建筑面积：4500，共分3层。4、租金价格：不对外出租，品牌自营。5、业态比重：一楼为女装、鞋帽、箱包；二楼为男女装；三楼为童装、内衣、玩具。分析：地理位置优越，位于人民路主商圈。主要以吸引附近居民低端消费为主，走大众化平价路线，百货品种齐全、店面装修整洁，经营状况良好。 市民广场步行街1、项目位置：人85、民西路。2、产品形态：商业街。3、总间数：252间。4、租金价格：0.67元/、天，转让费8000元间。5、业态比重：生活配套30%；服饰60%；其他10% 。6、主力面积：15、50左右。7、物业管理费：包含在租金内。8、租金支付方式：一月一付。分析：地理位置优越，位于人民路主商圈。是通州最老的步行街（开业于90年代），百货品种齐全，附近居民认可度较高，形成了习惯性消费人群，人流较大，经营状况较好。 天澜百货1、项目位置：人民路183号。2、产品形态：百货。3、总建筑面积：750，共分2层（地上一层、地下二层）。4、租金价格：不对外出租，品牌自营。5、业态比重：一层：女装；地下一层：男女装、86、鞋帽。分析：地理位置优越，位于人民路主商圈。主要面向年轻消费人群，目标客户群明确。商品价格相对中档，深受年轻男女喜爱，经营状况良好。 通州第一集贸市场1、项目位置：交通路、新金路路口。2、产品形态：集贸中心。3、总建筑面积：62000。4、总间数：128间。5、销售价格：1400020000元/。6、租金价格：3元/、天。7、业态比重： 二楼“皇城服饰” 以店中店的形式主营服装，总面积约为1500；二楼“永泰服饰城” 总面积约为3000，总店铺数量在200多家，每家店铺约为10。出租情况较好，租金为3元/、天，转让费每间商铺2万。二楼“永泰家具城” 总面积约5000，租金0.7元/、天；一楼“87、七彩虹服饰”总面积约1800，售价为1400020000元/，租金约3元/天；一楼“农贸市场” 摊位租金每年300060000元。服饰35%、生活配套25%、其他40%。8、主力面积：15、50。分析：通州最大的集贸市场。1996年12月竣工，1997年1月1日开业。其中服装、家具、农贸市场的定位满足了居民日常生活的需求，市民认可度高。但是建筑陈旧，环境脏乱。 苏果超市1、项目位置：横河东路与通海路交界。2、产品形态：超市。3、总建筑面积：650（一层）。分析：经营面积太小，区域位置也相对其他超市不占优势，经营状况一般。 农工商超市1、项目位置：人民路、建设路路口。2、产品形态：超市。3、总建88、筑面积：6500。4、租金价格：一层均价在34元/、天。5、业态比重：店中店30%、超市70%。其中（店中店）业态比例：服饰43%；珠宝37%；餐饮10%；生活配套：10%。6、品牌店：大娘水饺、肯德基。分析：位于人民路商圈的极佳位置。陈旧的硬件条件、较差的卫生环境及较小的经营面积，使得该卖场的经营状况不佳，无法对其他卖场形成有利竞争。 世纪联华1、项目位置：银河路81号。2、产品形态：大卖场（共五层）。3、总建筑面积：7500。4、业态比重：店中店7%、超市93%。其中（店中店）业态比例：服饰14%；珠宝23%；餐饮21%；生活配套：42%。分析：陈旧的硬件条件、较差的卫生环境及较小的经营面89、积，使得该卖场的经营状况一般，只能满足附近居民的生活需求，无法对其他卖场形成有利竞争。 江海阳光城1、项目位置：通吕公路。2、产品形态：商业、住宅。3、总建筑面积：260000。（住宅139000、商业113000）。4、发展商：南通市华德房地产有限公司。5、代理商：南通市新世纪房产代理有限公司。6、商铺销售价格：一层：1000012000元/二层：40005000元/；三层：3000元/。7、租金价格：一层：1.7元/、天；二层：1.5元/、天；三层：1.3元/、天。8、主力店：高点KTV（量贩式）。9、主力面积：50200左右。10、车位数量：共1536个；其中700个（商业）、836个（90、住宅）。11、层高：4.2米。 12、开间：8米左右；进深：14米左右。13、销售模式：前三年包租每年返3%，但商铺还是归客户自主经营。分析：项目位于通州开发区，附近新兴住宅项目较多，但是目前入住率较低，人气不足。项目没有统一招商经营，业态混乱，未来运营情况令人担忧。 国盛义乌城1、项目位置：通吕路与世纪大道交汇处。2、产品形态：综合市场。3、总建筑面积：7万(一期）。4、发展商：南通国盛置业有限公司。5、销售价格：一层：14000元/；二层：6000元/；三层：3000元/。6、租金价格：一层：0.8元/、天；二层：0.24元/、天；三层：0.08元/、天。7、业态比重：五金82%、生活配套91、10%、服饰8%。8、品牌店：箭牌卫浴、德尔地板。9、主力面积：34。10、车位数量：地上车位405个、地下车位99个。11、物业管理费：免。12、租金支付方式：付一年租金使用两年租期。13、销售模式：三年包租每年返8%，首付款可充抵。分析：项目位于通州开发区板块，原先定位的小商品专业市场改变为家居专业市场，但是由于新区人气不足，项目以极低廉的租金来吸引商户，保证出租率。 恒生汇金广场1、项目位置：新金西路、人民西路口。2、产品形态：商业广场。3、总建筑面积：70000（商业30000、住宅40000）。4、发展商：南通恒生投资有限公司。5、代理商：南通新世纪置业有限公司。6、交房标准：LOF92、T公寓、商业均毛坯。7、总间数：LOFT公寓233间。8、销售价格：预计：55006000元/（公寓）；预计：30000元/（沿街商铺140）；预计：20000元/（内街商铺60）。9、招商规划：休闲娱乐广场。10、主力面积：商铺：130200左右；LOFT公寓：50左右。12、车位数量：地下326个；地上88个（商业）。13、交房日期：2012.06。15、商铺层高：一层5.7米；二层：4.5米。16、开间：11.6米左右；进深：11米左右。分析：项目位于通州汽车站对面，致力打造通州“城市休闲生活多元化生活街区”。但是其商业业态定位不确切，随意性大。主要亮点：LOFT公寓，独有挑高4.5米；93、沿街商铺一层结构，层高5.7米。 世纪财富中心金沙国际公馆1、项目位置：通州区世纪大道198号。2、产品形态：住宅+写字楼+商业裙房。3、总建筑面积：290000；（商业2000、住宅13000、写字楼14000）。4、发展商：南通三江置业有限公司。5、总间数：130间（住宅）、208间（写字楼）；6、销售价格：7000元/（住宅）；25000元/（商铺一层）；15000元/（商铺二层）。7、主力面积：100（商铺）。8、层高：6米（商铺）、3.1米（住宅）、3.2米（写字楼）。分析：项目位于通州开发区板块，是通州最高地标建筑、唯一5A智能甲级写字楼。住宅销售火爆，近80%已售出。 皇都新食尚94、江海皇都1、项目位置：通州区世纪大道299号。2、产品形态：综合商业地产。3、总建筑面积：300000（住宅：250000、商铺：30000、21层写字楼：20000）。4、发展商：南通叁和地产投资发展有限公司。5、营销代理：上海信洋荣居房地产经纪有限公司；6、全程策划：上海华燕置业发展有限公司。7、销售价格：7000元/左右（住宅）。8、主力面积：100（商铺）。9、层高：商铺：4.2米（一层）3.9米（二层）。分析：项目位于通州开发区板块，30000的商业主要是为满足其住宅及办公人群设计，业态以生活配套及休闲、餐饮为主（暂定：餐饮48%、休闲娱乐30%、生活配套22%），重点打造美食一条街95、。通州区商业小结：通过对通州的市场调研，通州最主要的商业集中在人民路、建设路、新金路、交通路围合而成的城市中心商圈内。其中又以人民路及建设路、建设路与新金路交界处为中心点。建设路是通州市城区商业的中心，近年来新兴商业均集中于此，本案也位于其中。通过比较我们发现通州市区餐饮类、服务类，休闲娱乐类比重过低，急需导入与发展。通州整体商业项目的招商运营表现平平，只有文峰大世界百货一枝独秀，其中档百货的定位是通州任何商业项目不具备的，填补了市场空白。 纵览以上19个调研的商业项目其基本表现共性的有：一、服饰业态都有较大的比重； 二、低档次的品牌较多，品牌商品少见；三、商业店招不规则且无序；四、休闲娱乐场96、所的短缺，像迪欧、上岛、好乐迪量贩式KTV都没有；五、像样、有规模的餐馆、美食一条街均未看到、听到；六、好的商业都注重主力店的引入，像金游城的“大润发”，文峰大世界的“文峰超市”，恒生汇金广场即将引入“华润苏果”。七、早期的商铺建筑面积2030左右，现在基本在50100左右。 总之，通州的商业项目开发力度在逐年加大，但发展颇不均衡，表现卓越的项目几乎为零。坐落在主商圈带的帝奥生活广场、金游城商业街也表现平平，商气低迷。面对目前的现状，市场既给了“新海广场”提供了机会又给予了压力，更为打造一个全新的“新海广场”提供了空间与借鉴。2） 通州市商业经营档次分析通州商业还是以传统商业为主，服装、鞋帽类97、占最多比例，其次是汽配、五金、家电类，餐饮、娱乐休闲类显得较为不足。零售百货主要以经营中低档货品为主，缺乏较高档次的品牌商品。3） 通州市商业品牌组合分析通州主城区业态图l 服饰百货类：以平价服饰、国内一、二线品牌为主，较有代表性的有：李宁、森马、海澜之家、哥弟、啄木鸟、奥康、红蜻蜓等，并有较多店中店形式的小服饰百货。l 餐饮类业态：以普通中餐居多，只有少量快餐品牌如：KFC、大娘水饺等。餐饮同质化现象严重，以普通中餐为主如：加减成厨、梦圆、等同类型中式餐饮，特色餐饮稀缺， 咖啡轻餐以本地品牌为主如：名典咖啡、猫空、金菠萝等。l 休闲娱乐类业态：以桑拿、足浴、夜总会式KTV为主，对于公司聚会、98、学生一族，量贩式KTV较为稀缺，主城区与开发区将各有一家即将投入运营；l 零售类业态：大卖场较多，如：大润发、文峰、世纪联华、农工商，但无论经营面积、硬件条件、品牌形象，也就大润发一枝独秀。通州无知名24H便利店，主要零售以普通烟纸店为主，唯一的连锁便利是当地的“圣水便利”4） 通州市商业潜在需求调查分析通州区目前经济增长迅速，2009年GDP达到432亿元，居民可支配收入逐年递增，2009年达到20550元，板块内目前单一的低端零售商业已经无法满足通州地区消费者因日益上涨的收入带来的消费需求，因此大多本地居民都选择到南通市区南大街消费购物。5） 通州市商业供应商调查分析通州百货零售类供应商主99、要以本地商户自营为主，还有部分江苏当地平价店中店形式的小百货及少量国内一、二线连锁品牌。餐饮娱乐类主要以当地的餐饮娱乐商家为主。6） 通州市商业态竞争对手调查分析服饰百货业态以平价服饰、及少数国内一、二线品牌为主，整体较分散、品牌档次不高、以商户自营为主。餐饮娱乐业态同质化严重，特色稀缺，相对于通州较高的人均消费能力，本项目会有较大的机会。7） 商业业态的运营状态分析主城区板块几个新兴的商业项目如金游城、帝奥广场等虽然处于核心商业区，但是由于业态配比不合理、建筑形态的抗性及经营管理的缺失等原因导致总体运营状况不佳，空置率高、但销售率较佳。老商业街如人民路、建设路等沿街商铺及店中店形式的平价小百货由于价格大众化，能满足通州普通消费者的日常基本需求，经营状况尚算良好，但是由于同质化严重，市场份额已经饱和。作为通州最大也是唯一的百货，文峰大世界的经营状况良好，其提供了通州区目前最好最全的品牌，电器加超市的双卖场组合也为该项目带来可观的人气。开发区板块目前的几乎都是新兴市场，但是由于整体入住率不高，整体出租率还是不高如江海阳光城；或是以极低廉的价格及更改业态来保证出租率，如国盛义乌城，相信随着时间的推移，入住率的提升，该板块会有较大的发展。还有一些原先就坐落在开发区的老建材专业市场如苏中家具、东大贸易等，经营状况良好。