1、- 40 市场调查报告时尚百纳商业广场项目城市调查报告 城市区域：深圳宝安区新安、西乡 报 告 人：吴润朴 调查日期：2010年9月13日10月1日第一章 ：目标区域环境调查一、 实地调查表格1. 城市之间的交通高速公路：广深高速（南北通往方向） 机荷高速（西东通往方向）城际快线（轻轨）：穗莞深（刚开始启动建设中）铁路：平南铁路（西东方向,连接广深铁路）宝安汽车站（通往省内主要的城市）：主要城市相距里程(公里)班次所需时间高速公路广州137 5：50-21：00 20分/班1小时50分广深高速佛山1567：50-19：20 50分/班2小时广深高速东莞856：20-18：50 20分/班1小时2、20分广深高速中山1407：00-21：00 35分/班2小时广深高速珠海2007：00-19：00 40分/班3小时广深高速惠州1386：40-19：10 30分/班2小时广深、机荷高速发往省外的省线路：广西、江西、海南、湖南、福建、河南、湖北、贵州。宝安客运中心站：通往省内城市：广州、东莞（石龙）、珠海等；发往省外的省线路：广西、湖南、湖北、河南、四川、重庆、贵州、陕西、福建、浙江、江苏、海南、安徽、山东、江西、辽宁。西乡汽车站（通往省内主要的城市）：主要城市相距里程(公里)班次所需时间高速公路广州1376：00-19：45 30分/次1小时50分广深高速佛山1567：50-19：20 53、0分/次2小时广深高速东莞856：55-19：15 20分/次1小时10分广深高速中山1407：00-23：30 40分/次2小时广深高速珠海1857：30-17：25 35分/次3小时广深高速发往省外的省线路：湖北、湖南、贵州、广西、四川西乡客运站：通往省内城市：广州、佛山、惠州、汕头、潮州、梅州等；发往省外的省线路：湖北、湖南、贵州、广西、四川。2. 主城区内主次干道情况主干道几车道有无隔离栏人行道宽度商铺距离路面的距离特征人流量车流量纵向由东向西前进路双向六车道有车道和人行隔离栏2-4米8-10米贯穿宝安区南北面的主干道，也是连接南北高速线的道路往北二路起较少，往南一路起较多车量较密集，4、公交线多建安路双向四车道无2米5-8米老城区主干道至之一人行较多车量一般宝民路双向四车道无2米5-8米老城区主干道至之一人行较多车量较多广深公路双向八车道有车道和人行隔离栏2-4米8-12米快速路，是划分宝安城区东西区块的中心路人行相对较多车量很大，公交线多宝安大道（又叫新城大道）双向六车道有车道隔离栏2-4米10-15米以此路起向西为新中心城区一般车量较多新湖路双向四车道无2米6-10米为新开发的主干道，地铁1号线贯穿整条路，是新城区主干道之一较少车量一般宝源路双向六车道有车道隔离栏2-4米12米刚新建设好的路，是新城区主干道之一较少车量一般海滨大道双向六车道有车道隔离栏2-4米10-12米5、新建设中的路，是新城区主干道之一，为风景路特色路。较少车量较少横向由南向北新安一路双向四车道有车道隔离栏2米6-8米老城区主干道之一很多车量一般创业路双向四车道无2米6-8米城区主干道之一，地铁5号线贯穿整条路较多车量一般，公交线较多裕安路双向四车道有车道隔离栏2米6-8米老城区主干道之一一般车量一般新安（四至六路）双向六车道有车道和人行隔离栏2米8米是划分新安与西乡南北区块界线的中心路一般车量较多西乡大道双向八车道有车道和人行隔离栏2-4米8-10米贯穿宝安区东西面的主干道，是连接东西高速线的道路一般车量较多，公交线多（地图标注）宝安老城区的主干道：（南北走向）前进一路、建安一路、宝民一路，6、交通相对较好。（东西走向)新安一路、新安二路、创业一路、裕安二路、新安四路。道路比较窄，路两旁以商业居多，居住人口较密集，交通不是很畅顺，上下班时间较堵塞。宝源路是宝安新中心城区主要的交通道路之一，路两旁都是新开发的住宅楼盘，道路较好，通行较通畅。滨海大道（建设中）是宝安新中心城区打造的沿海风景特色路。创业路是老城区的主干道之一，地铁5号线几乎覆盖整条道路，此路还是连接新中心区东西走向的功能，与地铁5号线链接，有交通枢纽中转的重要性。新湖路是宝安新中心城区最主要的交通道路，地铁1号线几乎覆盖整条道路，此路也是交通的中转点。公交线路穿行的主要干道：（南北走向）前进路、宝民路、广深路（快速路）、宝7、安大道;（东西走向)新安路、创业路、西乡大道。地铁5号 环中线3. 城市内的交通地铁1号 罗宝线前进路建安路宝民路广深公路宝安大道洪浪站翻身站宝体站中心站坪洲站灵芝站西乡站地铁10号线创业路新安六路西乡大道穗莞深城际快线公交：1、宝安区的公交系统线路较多，出行较为方便，公交线路和班次可以通达到深圳辖管的各个城市,车次时间从早上6点开始，到晚上10点半，从晚上11点后，班次和夜班车较少。2、宝安区内（城区）的小巴线路（以“7”数字开头的线号）公交共有55条；宝安区间（辖管城市）的小巴线路（以“4、5、9”数字开头的线号）公交共有20条；宝安区间（辖管城市）的大巴线路（以“3、6、8”数字开头的线8、号）公交共有78条。3、公交线南北方向穿行主要经过广深公路、宝安大道、前进路这三条线； 公交线东西方向穿行主要经过西乡大道、新安五路、创业路这三条线。地铁：有地铁1、5、10号线覆盖宝安城区；地铁1号线（罗湖深圳机场）是从福田的白石洲站开始延长到深圳机场，经过宝安区（新安、西乡）的站点有9个站点：新安站：位于宝安区新湖路与新安一路交叉口和新圳河下方，顺新湖路布置。宝安中心站：是1号线和5号线的换乘站，位于宝安区新湖路与创业一路交叉路口下方，顺新湖路布置，宝体站（原宝体公园站）：位于宝安区新湖路与罗田路交叉口下方，顺新湖路呈东南至西北向布置，坪洲站：位于宝安区新湖路与坪洲路交叉路口，顺新湖路呈东9、西向布置。西乡站：位于宝安区新湖路与西乡大道交叉口西侧，新湖路下。固戍站：位于宝安大道与固戍二路的交叉路中，沿宝安大道路中呈“一字形”布置。后瑞站：位于宝安大道中，周边为机场配套服务功能区和现有旧村及工业区。机场东站（原深圳机场站）：是1号线与规划10号线的换乘站，也是1号线续建工程的终点站，位于机场航空配套服务基地区域，机场六道北侧。4、 地铁5号线（罗湖黄贝岭前海湾）经过宝安区（新安、西乡）的站点有7个站点。临海站(原临海路站)：位于宝安中心区甲岸路和滨水沿岸临海路(规划)丁字路口北侧，和临海路呈斜交，大致呈东西向布置。宝华站(原宝华路站)：位于宝安区宝华路与兴华一路交叉路口处，沿宝华路北10、侧布置。西北侧为宝安市民广场，西南侧为规划绿地和图书馆、博物馆等文化设施用地。宝安中心站：是5号线与1号线的换乘站，位于新湖路与创业一路交叉路口，大致呈南北走向。翻身站：位于宝安区创业一路和翻身大道交叉路口西侧，沿创业一路布置。灵芝站(原灵芝公园站)：是5号线与规划10号线的换乘站，位于创业二路和前进一路交叉路口，沿创业二路布置。洪浪站(原大浪站)：位于创业二路和新安三路交叉路口，沿创业二路布置。兴东站(原同乐站)：位于创业二路和留仙二路交叉路口，沿创业二路布置。5、 地铁10号线：规划中，为长期规划建设地铁项目，初步预计2011年以后建设。6、 注：图深红色圆点为地铁1号线穿行的站点；蓝色圆11、点为地铁5号线站点位置。7、城市居民的交通出行工具（次序排列）：公交车、私家车、的士、步行、自行车。4. 高端客户信息（金融，通讯，大型企事业单位，行政机关）客户类别办公大楼位置临近商圈客户一注：地图标注5. 高校群体信息学校名称深圳清华实验学校位置宝安区前进二路桃源居深圳清华实验学校学生人数6500人教职工人数700人校门分布情况前进二路公交具体路线301、305、311、319、395、337、338、331、651、794、795、707、310、315、702、602、603、610、611、628到达临近商圈公交数量西乡港隆站602、603、610、611到达临近商圈最晚班车时间2212、：30周边大型商业配套人人乐桃源居购物广场6. 功能区块情况宝安25 区滨海片区、高尚住宅区、商业区宝安5 区新安老城区、住宅区、商业区宝安老城区、改造住宅区、商业区住 宅 区界线西乡西乡老城区、行政区、商业区、住宅区宝安新中心区、行政区、文化中心、新商业中心、住宅区、东面工业区西面工业区核心区新安1、新安的老城区是指宝安112区、1423区；（祥见地图）这是宝安新安老城区的覆盖范围，商业起源是在宝安5区以华润万家为代表形成的商圈，和8区家乐福香缤店组合的商圈，商圈内商业较浓，居住人口密集。2、目前商业以25区为主的商圈是宝安最核心的商圈。3、宝安新中心区总面积为15.6平方公里，其中滨海片区13、面积为7.2平方公里。滨海片区是宝安新中心区的规划范围，地处西乡西面，现阶段处于楼盘开发中期。西乡碧海片区东邻宝安新中心区，北部临近平峦山、铁仔山郊野公园，南部紧邻大铲湾港区，西部靠近宝安国际机场，4、宝安新中心的核心区现在开发中，住宅楼盘居住的人现以有车一族为主，政府规划主要的商业尚在开发与规划中，也是宝安以后的商业核心商圈。5、西乡的商业以港隆城和西乡步行街为主，当地居住人口主要在宝民二路两侧。6、东、西面工业区处于宝安城区的郊边，周边环境较荒，主要商业都集中在工业区内自行形成的地段范围。7. 住宅片区信息（按当地人的习惯说法或房地产行业描述）宝安住宅状况从宝安城目前的城市化程度及住宅楼盘14、的分布状况，基本上可以把宝安城划分为宝安老城新安片区、宝安老城改造区、西乡西乡大道板块、宝安（西乡）西岸新区、宝安新中心区，六个住宅板块片区。宝安老城区：楼盘起源点，123区，主要的楼盘有：位置代表性小区建筑面积楼层高低情况建筑新旧程度均价及租价入住成数公共设施配套成熟度及商业配套情况描述人口特性新安商业片区东起大宝路，南起湖滨路，西至广深公路，北到创业二路。翡翠华庭4.4万高层、小高层2004年7月开盘二手均价8500元住满配带写字楼冠城世家24万高层、小高层2002年7月开盘二手均价8100元住满1.5万临街商铺3.4万大富豪百货新安湖花园一期4.7万高层2002年9月开盘二手均价530015、元住满新安湖商业城4500新安湖花园二期4.1万高层2005年8月开盘二手均价5300元住满御景台高层、小高层2001年4月开盘二手均价5000元住满公房风采轩3.4万高层、小高层2000年8月开盘二手均价4000元住满香缤广场17万高层2005年3月开盘均价7000元住满商业面积4.3万，家乐福入驻宝安老城改造区：2435区，主要依托的楼盘有：位置代表性小区建筑面积楼层高低情况建筑新旧程度均价及租价入住成数公共设施配套成熟度及商业配套情况描述人口特性宝安老城改造住宅区东起大宝路， 南起创业二路， 西止广深公路， 北到新安四路。天源花园16万小高层2000年8月开盘二手均价5500元住满鸿景园16、22万1223户高层、小高层2004年9月开盘二手均价8800元住满万业城百货4000泰华花园小高层二手均价6200元住满弘雅花园总面积16万914户小高层2000年5月开盘二手均价5000元住满宝民花园二手均价4500元住满泰华大厦4万高层1996年5月开盘二手均价4500元住满商务楼雅然居6万小高层2006年12月开盘均价7000元住满金玉良苑7万770户高层2003年8月开盘二手均价7000元住满商业面积1万新安西区3950区，主要依托的楼盘为：位置代表性小区建筑面积楼层高低情况建筑新旧程度均价及租价入住成数公共设施配套成熟度及商业配套情况描述人口特性新安西区东起广深公路，南起新安一路，17、西至宝安大道，北至新安五路。中南花园3.7万小高层2001年3月开盘均价6500元住满新锦安雅园二期3万小高层 2003年2月开盘均价5000元住满新锦安雅园三期11万高层、小高层2003年10月开盘均价5800元住满富源花园商贸中心高层、2002年6月开盘均价7000元住满商业2万天虹商场创业店入驻金汇名园4.4万高层、2001年10月开盘均价5500元住满配带社区商业西乡西乡大道片区：73-76区，主要依托的楼盘有：位置代表性小区建筑面积楼层高低情况建筑新旧程度均价及租价入住成数公共设施配套成熟度及商业配套情况描述人口特性西乡东起公园路，南起新安四路，西至宝大道北止西乡大道。泰华豪园7万小18、高层2000年6月开盘均价6500元住满富盈门9万高层、小高层2000年12月开盘均价5000元住满丽景城23万多层、高层、小高层2002年2月开盘均价7000元住满天骄世家21万高层、小高层2001年9月开盘均价6000元住满泰华明珠6万500户高层、小高层2003年1月开盘均价7000元住满宝安新村均价5500元住满港隆城19万高层2005年1月开盘均价9000元住满港隆城商业6.4万大益广场7万小高层2003年1月开盘均价6000元住满金港华庭20万1542户高层、2008年5月开盘均价8200元无商业30000西乡西岸新中心区:58-1、58-2、9098区位置代表性小区建筑面积楼层高19、低情况建筑新旧程度均价及租价入住成数公共设施配套成熟度及商业配套情况描述人口特性西岸新中心区东起新湖路，南起码头路，西至海滨大道，北到金海路泰华阳光海岸33万多层、高层、小高层2008年10月开盘均价9000元二成富通城四期总面积60万高层2008年8月开盘均价8500元配社区商业街槟城西岸5.5万580户高层2007年6月开盘均价11000元三成圣淘沙骏园13万984户高层、小高层2007年6月开盘均价8000元七成碧海名园11万高层、小高层2004年1月开盘均价8000元八成中信湾上六座12万977户高层、联体别墅2008年10月开盘均价11000元无香缇湾花园 11万731户高层200820、年10月开盘均价8200元无宝安新中心区：位置代表性小区建筑面积楼层高低情况建筑新旧程度均价及租价入住成数公共设施配套成熟度及商业配套情况描述人口特性宝安新中心区东起宝安大道，西止海滨大道，北至新安六路新岸线55万多层、高层、小高层2008年11月开盘均价12000元商业面积1万幸福海岸41万小高层2006年11月开盘均价98000元有商业配套1-2期西城上筑16万高层2006年3月开盘均价7000元有商业配套鸿荣源尚都花园21万高层2005年7月开盘均价7000元鸿荣源西安观邸12万高层2006年9月开盘均价9500元有社区商业配套富通好旺角16万高层、小高层2002年12月开盘均价500021、元金城时代14万高层、小高层2005年13月开盘均价5500元御景湾6.4万高层、小高层2005年9月开盘均价5500元宏发领域16万高层2007年1月开盘均价15000元第五大道32万高层、小高层2006年10月开盘均价8500元商业面积38000丽晶国际13万高层2004年 7月开盘均价8500元泰华君逸世家14万高层2006年 10月开盘均价10000元天悦龙庭21万高层2004年9月开盘均价5500元注：低层住宅一般在1-3层，建筑高度低于10米；多层住宅一般在4-8层，建筑高度高于10米，低于24米；小高层住宅一般在914层之间；高层住宅：建筑高度超过24米以上。8. 知名百货、超市22、的商业项目，及肯德基、麦当劳的分布 （一二线城市面积在8千平方米以上、三四线城市面积在5千平方米以上的项目）8.1知名百货信息名称位置楼层数总面积天虹商场前进店宝安34-2区前进一路16层2.1万海雅百货宝安店宝安25区前进一路15层3.6万麦德龙宝安10区前进一路冠城世家1栋1座(原大富豪百货)-1至2层3万天虹商场创业店宝安44区创业一路翻身一路交汇处富源花园14层2.8万港隆城购物中心宝安80区西乡广深公路东侧15层6.4万佳华商场西乡店西乡荔园路13层1.2万佳华商场圣淘沙店西乡新湖路圣淘沙骏园11号楼13层1.5万8.2知名超市信息名称位置所在楼层数经营面积华润万家五区店宝安5区新圳23、路-1至4层2万家乐福香缤店宝安8区新圳路2-3层1.8万人人乐华丰店宝安25区创业一路华丰商业城2-3层1.26万新一佳宝安店宝安22区公园路1-4层1.3万沃尔玛前进店宝安区35区前进一路安华工业区1-3层1.7万新一佳金汇店宝安区41区甲岸路与翻身路交汇处1-3层1万华润万佳西域店新中心区创业一路西城上筑1、2层1.3万沃尔玛罗田店新中心区罗湖路与新湖路交汇处-1、1层1.3万新一佳滨海春城店宝安49区上川一路滨海春城花园1层0.6万人人乐流塘店宝安80区建安二路泰华明珠1-3层11万人人乐锦花店宝安76区锦花路电影大厦2、3层1.2万家乐福西乡店宝安80区广深公路东侧港隆城购物中心2、24、3层1.2万人人乐桃源居店西乡前进二路桃源居1、2层1.5万人人乐白金假日店西乡海城路白金假日购物广场1-3层1.2万新一佳西乡店西乡荔园路9号1-3层1万8.3肯德基、麦当劳信息名称位置肯德基宝安34-2区前进一路天虹商场1层宝安10区前进一路与创业路交汇处泰华商城1层宝安区22区公园路新一佳1层创业一路翻身一路交汇处天虹商场1层建安路香缤广场家乐福2层新中心区罗湖路与新湖路交汇处沃尔玛购物中心1层宝安76区锦花路电影大厦人人乐购物广场1层宝安80区广深公路东侧港隆城购物中心1层宝安区西乡镇荔园路77号1层新湖路与西乡大道交汇处圣淘沙骏园11号楼佳华商场1层宝安西乡前进二路桃源居西乡海成路白25、金假日花园人人乐购物广场1层麦当劳宝安25区前进一路海雅百货1层宝安6区建安一路与新安二路交汇处新世界广场1层宝安5区新圳路万佳超市1层宝安43区创业一路尖沙咀百货广场1层西乡新城市广场1层地图标注（标注面积）9. 商圈构成商圈名称商圈级别商圈地理范围商圈零售业态组合主要街铺的业态品牌宝安老城区商圈深圳市区级商业宝安副市级东起大宝路 南起新安二路 西至宝民路 北到新安四路超市、百货、商业街、西乡商圈深圳市区级商业宝安副市级东起公园路 南起新安四、五路 西至宝安大道 北到西乡大道超市、步行街、商业摩尔购物中心、专业市场宝安新中心商圈深圳市次市级商业区宝安市级东起宝安大道 南起新安一路 西至滨海大26、道 北至西乡大道超市、百货、商业摩尔购物中心、步行街、社区商业街喜得客人人乐锦花店港隆城、家乐福、中影南国店佳华圣淘沙店沃尔玛前进店天虹商场前进店人人乐流塘店好又多大益店沃尔玛金港华庭宝安新中心区商圈西乡商圈老城区商圈人人乐购物广场白金假日店大新百货新一佳金汇店沃尔玛罗田店华润万佳西城上筑店华润万佳五区店家乐福缤香店新一佳灵芝店大富豪百货新一佳缤海春城店华丰商贸城人人乐天虹商场创业店顺电广场九大类项目信息（羽毛球馆、体育馆、厂房、旧影院、酒店会议厅、展览馆、烂尾楼等等）项目名称类型面积商圈内位置层高柱距备注项目一10. 商圈核心覆盖范围内交通情况西乡步行街商圈天虹商场西乡西岸新城商圈宝安老城区27、商圈南头检查站新安商圈西乡商圈宝安核心商圈1、红色直线为南北方向通行公交车的主要道路；蓝色直线为东西方向通行公交车的主要道路；褐色为东西方向通行公交车的主要道路；蓝色圆点为主要公交站点的位置。11. 商业项目外部、内部情况宝安区老城区（新安）商圈商业项目华润万家五区店香缤广场家乐福香缤店新一佳宝安灵芝店华丰商业广场人人乐华丰店商业项目外部情况地址宝安5区新圳路宝安8区建安一路与新圳路交汇处宝安22区公园路宝安25区创业一路华丰商贸城建筑外观外部广场面积无400无无商业楼层数-1至4层-1至4层4层3层停车位数量无40个无无商住或纯商业楼商住楼商住群楼纯商业楼商务楼（4、5层写字楼）所处地段性质28、商业区、住宅区商业区、住宅区住宅区、商业区商业区、住宅区所处路口位置一字路口十字路口T字路口一字路口正门前道路级别次干道 二车道主干道 双向四车道次干道 双向四车道支路正门前交通阻隔情况无有红绿灯口有红绿灯口无周边200米内公交数量濠汇酒店站：607、629、604、611、662共5条线路甲岸村站：395、603、604、606、610、662、704共7条线路灵芝公园站：602、604、607、613、626、632、636、702、718、866共10条线路光大银行站：305、355、382、601、604、610、616、625、630、651、K651、654、716B、789、8629、6共15条线路周边200米内地铁轻轨情况无无无地铁5号线 灵芝站点商业项目内部情况层高-1层：3.6米净空1-4层：3.5米净空-1层：3.7米净空1-3层：3.5米净空1层：3.8米2-4层：3.5米净空3.2米1层：4米2、3层：3.5米柱距7.5米8米6米局部7-10米不等7米总商业面积20000340001680019000每层面积-1层：10001层：50002-4层：各1200-1层：100001-4层：各800042006300中庭面积无无无无手扶客梯数量层/1部层/1部1部层/1部直升客梯数量无1部1台（货梯）1部（写字楼专用）消防楼梯数量1层：5个2、3层：4个5个每层主力店30、及其面积万佳超市1层：无2、3层：家乐福超市4层：酒楼、KTV1-3层:新一佳超市120001层：旺角天地商场50002、3层：人人乐超市6300各楼层业态分布-1、1层：超市2层：皮具、男女鞋3层：男女服装、美容、饰品4层：数码产品、家电1层：商铺（装修中）2、3层：超市4层：KTV、酒楼1-3层:超市4层：游乐场、服装城1层：服装城2、3层：超市知名品牌1层：屈臣氏2层：肯德基、大娘水饺1层：肯德基、中讯电讯、黄振龙3层：安踏、老爷车、以纯1层：中联药店、金盾各楼层租金水平物业管理水平一般较好差差空置率无1层（在重新装修中）4层：空置1500无商业推广力度一般一般差一般是否有地下室-1层（31、部分)停车场-1层停车场无无楼顶面情况住宅住宅楼顶面（钢筋混泥土封顶）写字楼海雅百货宝安店前进天虹商场大富豪百货沃尔玛前进店商业项目外部情况地址宝安25区前进一路宝安34-2区前进一路宝安10区前进路宝安区35区前进一路安华工业区建筑外观外部广场面积无100018001500商业楼层数5层6层-1至4层3层停车位数量无广场不停车200个无商住或纯商业楼纯商业楼纯商业楼纯商业楼纯商业楼所处地段性质商业区、住宅区、商业区、住宅区住宅区商业区、住宅区所处路口位置一字路口一字路口一字路口一字路口正门前道路级别主干道 双向六车道主干道 双向六车道主干道 双向六车道主干道 双向六车道正门前交通阻隔情况有人32、行天桥有人行天桥无有人行天桥周边200米内公交数量宝安海雅站：355、395、602、615、625、629、630、662、710、716B、718、797、NBI（南头-桃源居）共13条线路安华工业区站：305、355、395、602、604、607、608、625、701、702、716B、718、777共13条线路宝安地税局站：305、355、395、603、604、607、615、629、302、718、780共11条线路安华工业区站：305、355、395、602、604、607、608、625、701、702、716B、718、777共13条线路周边200米内地铁轻轨情况无无无无33、商业项目内部情况层高1层：4.5米2-5层：4.2米净空3.7米1层:4.2米2-5层：3.8米净空3.3米6层：3.2米-1层：3.5米1层：4米2-4层：3.8米1-2层：4.3米净空3层：4.9米净空柱距8米7.5米7米8.5米总商业面积36000210003800017000每层面积71001-5层：38006层：200070005500中庭面积无150无无手扶客梯数量层/2部1部-1层：2部层/2部直升客梯数量2部2部1部无消防楼梯数量6个4个6个8个每层主力店及其面积海雅百货1-6层天虹商场-1至层：大富豪百货各楼层业态分布1层：精品彩妆馆 2层：新潮流行馆 3层：时尚名媛馆 4层34、：都市绅士馆 5层：温馨家居馆 1层：黄金珠宝、化妆品、钟表2层：超市3层：青春女装、休闲包、饰品、美容4层：男装、皮具、家居5层：家电、数码产品、体育/办公/文化用品6层:儿童用品、床上用品-1层：超市1层：综合性品牌、流行时尚馆、餐饮2层：少女服装、内衣饰品、绅士装、运动装3层：大富豪海鲜酒楼4层：大富豪娱乐城1、2层：超市3层:服装、招商区知名品牌1层：百丽、天美意、富贵鸟、皮匠世家、卡帝乐鳄鱼、老人头、莱斯佩斯2层：班尼路、周末、艾格、茵佳妮、奥菲曼3层：戴安芬、桑扶兰、古今4层：卡丹达仕、七匹狼、美国苹果、鳄鱼恤、雅戈尔5层：金利来、卡丹露、马连努、斯露梦1层：中国银行、周大福珠宝、35、中域电讯、凯撒、马天奴、百丽、皮尔卡丹、耐克、必胜客(1-2层)各楼层租金水平物业管理水平较好较好一般一般空置率无无无无商业推广力度较好较好一般一般是否有地下室无-1层停车场-1层（超市)-1层停车场楼顶面情况顶面（钢筋混泥土封顶）顶面（钢筋混泥土封顶）顶面（酒店）顶面（钢筋混泥土封顶）新一佳金汇店新一佳滨海春城店富源商贸中心 天虹商场创业店宝安顺电广场商业项目外部情况地址宝安41区甲岸路与翻身路交汇处宝安49区上川一路滨海春城花园宝安44区创业一路翻身一路交汇处宝安25区建安路与创业路交汇处建筑外观外部广场面积(右侧)2000无（左侧）500无商业楼层数3层1层4层5层停车位数量80个无3036、个无商住或纯商业楼商住楼商住裙楼商住楼纯商业楼所处地段性质住宅区住宅区商业区、住宅区商业区、住宅区所处路口位置T字路口一字路口十字路口十字路口正门前道路级别次干道 双向四车道次干道 双向四车道主干道 双向四车道主干道 双向四车道正门前交通阻隔情况无无无有红绿灯口周边200米内公交数量区工商局站：626、609、631、610、632共5条线路滨海市场站：609、613、716B共3条线路宝安天虹商场站：319、320、368、396、K548、601、613、625、628、631、632、636、766、789、794共15条线路光大银行站：305、355、382、601、604、610、637、16、625、630、651、K651、654、716B、789、866共15条线路周边200米内地铁轻轨情况无无地铁5号线 翻身路站地铁5号线商业项目内部情况层高1层：4.2米2、3层：3.8米净空：3.2米4.5米1层：4.5米2、3层：3.6米净空4层：4.5米 4.1米净空1层：4米2-5层：3.5米柱距6.5米局部8米7米7.5米6米总商业面积750062002000015000每层面积2500620050003000中庭面积无无400无手扶客梯数量层/1部无层/2部1部直升客梯数量无无无1部消防楼梯数量每层主力店及其面积新一佳超市新一佳超市天虹商场顺电广场各楼层业态分布1-3层超市38、1层超市1层：化妆品、首饰、钟表、皮具2层：超市3层：女装、内衣、饰品、美甲、美容中心4层：男装、休闲装、健身/体育用品、童装顺电电器1层：数码产品2层：家电产品3层：厨房用品4层：健身用品5层：视听音响顺电广场1、2层顺电、餐饮知名品牌无无1层：肯德基、面点王1层：面点王、海王星辰各楼层租金水平物业管理水平一般一般较好一般空置率无无无无商业推广力度一般是否有地下室无无-1层停车场无楼顶面情况住宅住宅住宅花园天台顶面（钢筋混泥土封顶）西乡商圈商业项目港隆城家乐福西乡店人人乐流塘店正泰商业大厦喜得客超市电影大厦 人人乐锦花店商业项目外部情况地址宝安80区广深公路东侧宝安区80区流塘路泰华明珠花园39、宝安76区西乡大道与锦花路较汇处宝安76区锦花路电影大厦建筑外观外部广场面积（东、西大门口）各2500无1000无商业楼层数5层3层5层3层停车位数量160个无60个无商住或纯商业楼商住楼商住楼纯商业楼纯商业楼所处地段性质商业区、住宅区商业区、住宅区住宅区住宅区所处路口位置一字路口十字路口T字路口一字路口正门前道路级别主干道 双向八车道次干道 双向四车道主干道 双向八车道次干道 双向四车道正门前交通阻隔情况无无无无周边200米内公交数量泰华豪园站、西乡街道办站：604、607、611、702、704西乡人民医院站：301、315、327、331、337、356、362、616、615、625、40、629、701、705、707、714、717、795共22条线路流塘小学站：603、604、607、628、701、702、704、707、714、共9条线路无天娇世家站：606周边200米内地铁轻轨情况无无无无商业项目内部情况层高1、2层：5米4.2米净空3、4层：5米 4.5米净空1-2层：净空3.9米3层:净空3.6米1层：4.8米2层：4.3米净空3层：3.4米净空4层：3.2米1层：4.5米净空2、3层：净空4米柱距7.5米6.5米8米7.5米总商业面积64000110002500012000每层面积12800310050004000中庭面积400无无无手扶客梯数量1部1部1-2层41、：1部 3-5层：无层/1部直升客梯数量3台无1部无消防楼梯数量层/16个每层主力店及其面积1层：港隆城百货130002、3层：家乐福超市各4500（营业）4、5层：中影南国城各13501层：无2层：喜得客超市3层：无4层：华广健身馆5层：休闲馆1-3层：人人乐超市各楼层业态分布1层：品牌名店、时尚百货2、3层：生活超市4层：家居、数码、电子产品、影城5层：酒楼、影城、乐园、健身馆1-3层：超市1层：百货、商铺2层：超市3层：空置4层：健身会、美容院5层：休闲会所1层：服装、餐饮2、3层：超市知名品牌1层：肯德基、必胜客、面点王、2、3层：家乐福4-5层：中影南国城1层：真功夫1层：肯德基各楼42、层租金水平物业管理水平较好差空置率无无1层：空置（50%）3层：全空置无商业推广力度较好一般差一般是否有地下室-1、-2层停车场无无-1层停车场楼顶面情况住宅住宅楼顶（钢筋混泥土封顶）楼顶（钢筋混泥土封顶）新一佳西乡店佳华荔园店永安南城百货大新百货商业项目外部情况地址西乡荔园路9号西乡荔园路77号西乡荔园路与河东路交汇西南处西乡宝安大道与平洲路交汇处建筑外观外部广场面积无无150无商业楼层数3层（共6层)3层6层5层停车位数量无无无无商住或纯商业楼商务楼纯商业楼商住楼纯商业楼所处地段性质商业区、住宅区商业区、住宅区商业区、住宅区住宅区所处路口位置T字路口T字路口T字路口T字路口正门前道路级别支43、路支路支路主干道 双向六车道正门前交通阻隔情况无无无有红绿灯口周边200米内公交数量西乡大门口站：301、311、310-315、327、331、337、356、362、611、615、616、618、625、629、651、K651、702、705、707、714、717、795共22条线路河东路站：701、705、717、714共4条线路河东路站：701、705、717、714共4条线路大新百货站：777、638、631、367、338、机场10号线周边200米内地铁轻轨情况无无无无商业项目内部情况层高1层：4.2米净空2、3层：4.2米 3.5米净空1层：4.5米2层：3.9米净空3层：44、3.2米净空1层：5米 净空：4.6米2、3层：3.8米净空：3.3米1层：4.2米2-4层：3.8米柱距8米6.5米7米8米总商业面积超市面积10000120001800018000每层面积3300400030001层：30002-4层：各5000中庭面积无100无200手扶客梯数量1-2层：1部层/1部层/1部1-2层：2部2-5层：1部直升客梯数量1部无无1部消防楼梯数量每层主力店及其面积1-3层：新一佳1-3层：佳华商场1层：永安商城2层：南城超市3层：南城百货2层：大新超市各楼层业态分布1、2层：超市3层：百货4层:书城5层：桌球城6层：写字楼1、2层：超市3层：服装城1层：商铺、流45、行服装、饰品、精品2层：超市3层：男女服装、床上用品、美容院 4-6层：（空置）1层：周六福珠宝，药店，通讯、（空置50%）2F：超市3F：服装城、箱包、鞋4、5F：空置知名品牌无无3层：阿迪达斯、耐克、李宁、班尼路无各楼层租金水平物业管理水平差空置率无无4-6层：空置1层：空置：40%4、5层：空置商业推广力度差差一般差是否有地下室无无无无楼顶面情况写字楼顶面（钢筋混泥土封顶）住宅顶面（钢筋混泥土封顶）大益广场好又多大益店沃尔玛金港华庭店（未开业）佳华圣淘沙店人人乐店白金假日购物广场商业项目外部情况地址宝安61区西乡大道宝安128区宝安大道与金海路交汇处宝安95-2区圣淘沙骏园11号楼西乡海46、成路白金假日花园建筑外观外部广场面积400无无无商业楼层数-1至2层 （1-2层部分夹层）3层-1至3层3层停车位数量无无无无商住或纯商业楼商住楼商住群楼商住群楼商住群楼所处地段性质住宅区、商业区、工业区住宅区、工业区住宅区、新开发区住宅区、新开发区所处路口位置十字路口十字路口十字路口一字路口正门前道路级别主干道 双向六车道主干道 双向六车道主干道 双向四车道主干道 双向六车道正门前交通阻隔情况有红绿灯口有红绿灯口有红绿灯口无周边200米内公交数量大益广场站：323、K354、396、610、616、631、718、728、776、794、866共11条线路金港华庭站：766、777、338、47、638、637、机场10号，共5条线路海湾明珠站：320、601、613、718共4条线路麻布村站：319、320、601、626、630、717、766、776共8条线路周边200米内地铁轻轨情况无无地铁1号线西乡站点无商业项目内部情况层高-1层：3米净空超市部分：1层：5.4米3.9米净空2层：3.9米净空2-3夹层：3.5米净空1层：5.4米净空2、3层：5.3米净空-1层：3.2米1-3层:3.8米净空1层：4.7米净空2、3层：4.2米净空柱距6.5米8米8米8米总商业面积18000300001500011000每层面积-1层：15001-2层：各500010000-1层70001-48、3层25003300中庭面积无无无手扶客梯数量1部1部1部直升客梯数量1部无无消防楼梯数量每层主力店及其面积1层：好又多55002层：好又多55002、3层：沃尔玛各9000佳华商场1-3层：人人乐超市各楼层业态分布-1层：服装、电器、停车场1层：超市2层：超市1-2夹层：网吧-1、1层：超市2层：服装3层：家电、数码产品、儿童乐园1-3层超市知名品牌无1层：肯德基1层：肯德基、真功夫各楼层租金水平物业管理水平差一般一般空置率1-2夹层:部分空置无无商业推广力度差是否有地下室-1层停车场-1层停车场无无楼顶面情况住宅住宅住宅花园天台住宅花园天台人人乐桃源居店河东商业广场（未开业）新城市广场商业49、项目外部情况地址前进二路世外桃源28栋群楼宝安78区建安二路宝安62区广深公路与流塘路交汇处建筑外观外部广场面积300无2500商业楼层数-1至2层2层2层（共6层）停车位数量50个无250个商住或纯商业楼商住群楼商住楼商务楼所处地段性质住宅区商业区、住宅区商业区、住宅区所处路口位置十字路口一字路口一字路口正门前道路级别次干道 双向六车道次干道 双向四车道次干道 双向四车道正门前交通阻隔情况有人行天桥无（有广场）周边200米内公交数量桃源居站：604、603、311、305、702、707、786、625、716、794共10条线路无西乡街道办站：604、607、611、702、711西乡人民50、医院站：301、315、327、331、337、356、362、616、615、625、629、701、705、707、714、717共21条线路周边200米内地铁轻轨情况无无无商业项目内部情况层高4.2米1层：5.5米净空4.9米2层：净空4.3米1层：4.5米2层：4.2米柱距8米8米5.5米-10米不等总商业面积170001500018000每层面积-1层90001层：60002层：20001层：100002层：50001层：100002层：8000中庭面积无10001-2层：4002-4层：400手扶客梯数量1部1部1层：4部2层：2部直升客梯数量无无1部消防楼梯数量11个每层主力店及51、其面积-1层：9000各楼层业态分布-1、1层：超市2层：1层：商铺2层：咖啡厅、餐厅3层：写字楼、会议厅4层：写字楼、宾馆5-6层：宾馆知名品牌-1层：海王星辰、中域手机、博士眼镜1层：麦当劳各楼层租金水平物业管理水平一般空置率无1、2层：各空50%商业推广力度一般一般是否有地下室无-1层停车场400个-1层停车场楼顶面情况花园住宅天台停车场住宅花园天台住宅宝安新中心区商圈商业项目华润万佳西域店沃尔玛罗田店商业项目外部情况地址创业一路西城上筑新中心区罗湖路与新湖路交汇处建筑外观外部广场面积800400商业楼层数2层-1至2层停车位数量60个广场不停车商住或纯商业楼商业裙楼商业裙楼所处地段性质52、住宅区、新中心区住宅区、新中心区所处路口位置一字路口十字路口正门前道路级别主干道 双向六车道主干道 双向六车道正门前交通阻隔情况无无周边200米内公交数量西城上筑站：机场10号、338、K354、636、638、708共6条线路宝安体育站:319、368、396、625、628、631、632、766、768、789、794、797共12条线路周边200米内地铁轻轨情况地铁5号线地铁1号线商业项目内部情况层高1层：5米2层：4.5米-1层：4.8米1层：5.2米2层：4.5米柱距8.5米8.5米总商业面积1100015000每层面积5500-1层：75001层：55002层：1500中庭面积无53、无手扶客梯数量1部1部直升客梯数量无无消防楼梯数量每层主力店及其面积-1、1层：沃尔玛各5000各楼层业态分布万佳超市-1层：超市、服装1层：超市2层：餐饮知名品牌1层：真功夫2层：禾绿寿司各楼层租金水平物业管理水平一般一般空置率无无商业推广力度一般一般是否有地下室-1层停车场-1层部分停车场楼顶面情况住宅住宅花园天台12. 地块信息二、 调查后工作综述一、 个人对城市的主观总结：从整体结构上来看，宝安商圈又可分为宝安老城区、西乡、和新中心区三个区域性商圈组成，宝安目前的商业形态有三个明显的地域分布。一是宝安老城区，这里是宝安商业的商业起源点，是由香缤广场、华润万家，大富豪百货（2003年8月54、开业）和华丰商贸城（2004年12月开业）、海雅百货宝安店、天虹商场前进店、沃尔玛前进店组合的商圈，这里是自发的商业地带;二是以港隆城、西乡商业步行街、大益广场为代表的西乡商圈， 三是宝安新中心区，这里由西城上筑（万佳）、君逸世家(沃尔玛）、丽晶国际、天悦龙庭等商业部分组合而成，宝安中心区将是宝安商圈未来的主要发展方向。二、 对各主商圈，次级商圈，区域性商圈进行对比分析宝安老城区商圈 宝安老城区商圈是由以 25 区为核心，以前进路和创业路为轴线，由湖滨路、新安二路、新安三路、新安四路及宝民一路围合而成的区域,是宝安最老，人气最旺的商圈。商圈内主要有海雅百货宝安店（2003年12月开业）、天虹商55、场前进店（2004年12月开业）、大富豪百货（2003年9月）、新一佳（宝安店）、万佳五区店、人人乐华丰店（2004年12月开业）、顺电、国美、沃尔玛前进店（2004年12月开业）、家乐福香缤店（2006年5月开业）、好百年（2004年9月开业）等知名商家，业态齐全，人气鼎盛。片区核心客源以宝安原住居民及当地白领阶层为主；而商圈北面的边缘地带则主要是以附近工业区的外来人口为消费来源。 商圈优势：一、 购买力强、稳定的商业基础 宝安老城区商圈是宝安最早、最成熟的片区，也曾经是宝安商业和地产的起源点，一直以来是宝安人居住生活的核心地带，聚集了御景台、冠城世家、新安湖花园等一批大型中高档住宅小区，也56、蕴藏了很大的消费潜力。虽然宝安商业目前处于一个更新换代的时期，但以天虹商场（前进店、创业店）、华润万佳（五区店）为代表的百货商场、超市形成的商圈已经比较成熟、很稳定了。商圈劣势 ：一、业态分布规划不合理 宝安目前正处于商业发展的第二阶段，商业格局虽然雏形已现，但大商业时代尚未真正到来，商业业态仍然处于零散商铺向大型超市、百货转变的融合过程中，由于宝安各片区之间的商圈专业业态区分比较明显，城区商圈对各大商场的依赖性较大，因为临街商铺依然是常见的商业形态，市场上该类物业普遍开间小，进深太深，面积不够合理，不利于商家的经营和人气的聚集。加上很多商业项目物业是由原来的工业厂房改建，“工改商”的特征导致57、规划不尽合理，配套设施难以合乎现代商业的要求。此外，目前宝安商业物业虽然供应量很多，但其主要构成是新建住宅的商业裙楼，独立纯商业项目的建筑不多，在商业配套特别是停车位的配套较为欠缺。这些因素从不同程度上影响了宝安老城区商圈的发展。 商圈劣势 ：二、商业发展滞后宝安老城区许多楼盘一直呈现出档次低的现象，更为关键的是发展商不愿意尝试商业地产开发，使得大型商业项目得不到有效开发，于是形成了宝安商业发展潜力没有得到充分发挥，处于滞后状态。 在老城区范围里已经很难开发出新的商业项目了。西乡商圈 商圈优势：一、地理位置和政府支持 西乡商圈面临着更深程度的改造和升级过程中。确切地说，西乡商圈是一个重建的过程58、。以宝安的商业的整体情况来看，目前西乡整体的商业配套较为落后，主要是沿107国道呈带状分布。东面一侧是以新城广场为核心，聚集了宝安唯一的五星级酒店恒丰海悦酒店以，及商业面积体量最大的港隆城购物中心、国安居家具广场等；西面一侧以荔园路、河西路、龙珠路为主构成西乡的步行街，汇集了南城百货、佳华商场、新一佳等主力商家。商圈优势：二、商业项目逐渐开发西乡新中心区（宝安新中心区西岸）目前的商圈格局已初具雏形，商圈的周围环境整体形象较好、都是新开发的住宅楼盘，且档次较高，该片区3年内商业总体供给量将超过20万。其中，富通城商业面积有3万多，其旁边还有泰华阳光海花园是大量面积社区式商业广场（商业面积2.5万59、），该部分将成为未来商圈的辐射核心区域，另外在地铁1号线的新湖路上已有圣淘沙骏园商业项目，经营情况还很理想，总体来说，西乡新中心区（宝安新中心区西区）在以上诸方面都有着得天独厚的优势，基本具备了一个新商圈形成的前提条件。商圈优势：三、人口和消费有待增长在西乡住宅楼盘不断的开发，人口的不断增加和居民收入的不断增长，庞大的消费群体、强劲的消费力将为该区域内商业提供有力支撑。目前西乡新中区核心区域内人口主要集中在宝安大道以北的麻布居委、富景新村、劳动村、周边宝源工业区和新建社区，现居住人口约5万余人，随着周边各楼盘的落成，该核心区域内未来居住人口将超过10万人。商圈劣势 一：现阶段消费力两极分化严重60、从规划上看，西乡商业部分片区离旧城中心稍远，沿荔园路、龙珠路、沙东路、沙西路的商业步行街已经形成了一条繁华的商业带。现西乡以港隆城购物中心为商业代表，由于西乡商业消费力主要源于“三来一补”产业带来的低收入群体，商业整体提升不快，商业之间项目比较孤立，没有形成商业的互补性和影响力，区域内中高档消费环境尚未完善，尤其是娱乐休闲设施比较欠缺，因此商业消费潜能没有充分挖掘出来。宝安新中心区商圈优势：大规模造城是前题总体商业档次提升 “深圳西岸”(宝安新中心区)相比深圳的其它区域则有明显的优势。这一区域在发展上少了很多历史的拖累，目前，宝安区政府正在新湖路南侧两个地铁口之间约20万平方米的土地上，规划一61、个集购物、饮食、休闲于一体的大型高档购物公园，意在引进知名商业巨头。购物公园更有助于提升中心区总体商业档次。 劣势：一、市场定位重复、竞争激烈 继去年宝安新中心区住宅项目有许多楼盘量进入市场。目前宝安中心区各大房地产开发商项目里面，尽管商业配套和开发面积占的比例相当大，可是新区商业业态中，大多商业项目采用商住两用模式，这样导致街铺占的比例相当高。现在一系列的商业项目集推出中，很多都是社区型商住群楼式，形成了商业定位重复。 劣势：二、依赖住宅具有滞后性 目前宝安新中心区的住宅还处在开发阶段，要完全形成一个新城最少还要三四年时间，在消费群体上很大程度上依赖着住宅楼盘居住人口，所以宝安中心区的商业也62、具有一定的滞后性，加上宝安中心区的开发商大多缺乏商业项目的开发经验，真正有影响力的代表性商业项目还没有出来，因此这对宝安新中心区商圈的形成也是一个很大的障碍。 关于时尚百纳购物广场（一）项目介绍： “时尚百纳”占地11000多平方米，建筑面积18000多平方米。其位于宝安区建安路，面对人人乐，毗邻家乐福，且在周边不到1公里范围内聚集了全世界众多顶尖的商业品牌有沃尔玛、港隆城百货、恒丰海悦酒店、天虹商场、苏宁电器、国美电器等。同时，还聚集了肯德基、麦当劳、星巴克、名典咖啡、真功夫、味千拉面、酒吧等餐饮和娱乐品牌，被公认为宝安区西乡目前最繁华的商业中心地带。“时尚百纳”作为的该繁华地段的一个商业旗63、舰，以全新定位和全方位的规划，高标准的起点给热闹的西乡中心锦上添花，力图构建一个目前宝安单体面积最大，营业面积最集中，商品类别最齐全的集购物、休闲娱乐、运动、商务为一体的倡导时尚消费主流的一站式主题购物商城；（二） 业态定位：休闲、娱乐、精品服饰、运动一站式主题商城。（三）项目运营现状 “时尚百纳”作为社会关注和政府关注的重点项目，项目筹备期间，已经得到了各大媒体的支持，目前已经与广电集团、特区报业集团、南方报业集团、达成了战略合作伙伴关系。项目启动之初，就已经受到了深圳各大主流媒体的争相报道。在社会各界的支持和关怀下，目前，该项目已经进驻了“金逸国际电影城”、“时尚美食城”、 “涮涮锅”、“超级反斗星”、“九州泰和服饰品牌直销中心”等休闲娱乐项目，同时，“华润万佳”、“85度C”、 “beans”、“西域”、“热风”“2046”“堡狮龙”“华尔街英语”“班尼路”、“佐丹奴”等知名品牌也正在招商洽谈中。404040