1、建发中央公园二期定位报告2015.6目录地块条件分析页码商业定位公寓定位写字楼定位3-6页12-42页44-48页50-54页主要结论8-10页区位条件：城市核心位置，商区位条件：城市核心位置，商业、商、商务氛氛围浓厚，消厚，消费群基数大，交通便利群基数大，交通便利1、城市中心，三大商圈辐射，城市中轴芙蓉路、韶山路纵贯两侧；2、传统老居民区，1.5公里范围内，近27万常住居民；3、商务集中区，周边酒店、写字楼林立，商务氛围浓厚；4、双地铁覆盖，距离地铁1、4号线换乘站仅200米；地块条件分析1.5公公里里金盆岭片区1212万人侯家塘街道6.86.8万人东塘街道6 6万人雨花亭街道2.32.3万2、人总计2727万人牛婆塘社区省气象局住宅广播影视集团黄土岭院星都心小区神农酒店金辉酒店国天酒店五华酒店国防科大政治干校汇金国际新时空星电花园荣悦台天心区一中兴威名城蓉苑小区弘林国际地块条件分析自身条件：自身具自身条件：自身具备打造商打造商业中心的条件，但中心的条件，但须通通过有效的有效的规划解决商划解决商业布局、塔楼布局、塔楼分布和出入口分布和出入口动线等等问题；1、项目基地小，呈南北狭长分布，容积率偏高，需通过高层来消化容积率；2、北侧临街面较窄，东侧通过市政公园打开临街面；3、周边临街铺面已形成商业氛围，但形象差，较为分散，缺乏形象较好的商业中心；4、自身具有城市公园，可吸引周边人群聚集；3、5、虽未临主干道，但连接主干道，车流量大，且位于道路交叉口，车辆与人流停留时间较长；占地面积占地面积容积率容积率建筑面积建筑面积限高限高10607.856.063647.1100米黄土岭路临街面90米雨花路商业临街面180米地块东侧雨花路地块北侧黄土岭路341劣势W机会O威胁T优势S2优势S1、城市中心，核心地段；2、周边商业、商务氛围浓厚；3、周边居民、商务人群集中；4、双地铁覆盖；5、自带聚集人群的稀缺城市公园；6、项目东北侧临道路交叉口，可留住穿梭的车流与人流。劣势W1、地块基地小，呈南北狭长状，容积率高；2、北侧临街面过窄；威胁T1、目前整体市场商业产品库存量大，行情不佳；2、中心区商4、业产品较多，竞争激烈；机会O1、周边以临街低端铺面为主，缺乏形象较好的商业中心；2、城市中心，周边人群集中，具备商业发展的消费基础；3、区别市场，走差异化路线，避开竞争。地块SWOT分析物业组合思考地块具备良好的打造商业物业地段及自身条件，但需认真考虑物业组合：商商业物物业类型型市市场状况状况地地块周周边情况情况是否适合地是否适合地块集中式商集中式商业市场目前主要供应及库存以集中式商业为主；集中式商业目前多以传统百货、商超为主，特色不明显，同质化严重；周边三大商圈覆盖，多集中商业，竞争激烈；否特色街区商特色街区商业长沙目前无在售及成型的特色商业街，市场空白；总价低的临街铺面是目前市场最受欢迎的5、商铺产品；地块形状及条件适合打造特色商业街区；地块周边缺乏满足周边社区需求的特色商业街；是高端写字楼高端写字楼高端写字楼供应量大，特色不明显，同质化严重，竞争激烈；地块临近芙蓉路金融街，高端写字楼库存量大。否中端写字楼中端写字楼目前市场缺乏，特别是中心城区，中端写字楼供应量小；地块交通便利，配套齐全，双地铁口，具备打造写字楼的区位优势；周边大批量老写字楼以及小面积公寓写字楼的成长型企业存在更新换代的需求；可消化地块容积率；是公寓公寓市场供应量大，但总价低，投资门槛低，受市场欢迎，需求量也大；近两年独具优势和个性化打造产品销量好，具备市场机会；地块交通便利，配套齐全，双地铁口，非常适合宜商宜居的6、公寓型产品；可消化地块容积率；是如果考如果考虑单个物个物业类型，型，则会会导致体量偏大，市致体量偏大，市场风险高，高，应该从适合地从适合地块的各种物的各种物业类型型进行行综合考合考虑，控制各物控制各物业体量，降低市体量，降低市场风险！总计容容建筑面建筑面积商商业建建议面面积写字楼建写字楼建议面面积公寓建公寓建议面面积约6.36.3万万约1.21.2万万约2.82.8万万约2.32.3万万物业组合建议目录地块条件分析页码商业定位公寓定位写字楼定位3-6页12-18页20-23页25-28页主要结论8-10页主要结论商业定位：定位社交型邻里商业中心，结合东侧绿地，尽量打开临街面，依托市中心老居民区7、及芙蓉路周边强大的商务基础，打造服务周边的餐饮、娱乐、休闲主题的特色商业街。写字楼定位：定位中端办公楼，以周边现有客群为基础，从使用者的角度出发，为中小创新企业提供“便捷、高效、舒适”的新商务体验。，深度挖掘产品附加价值公寓定位：定位为可商可住百变SOHO，个性打造，灵活多变的SOHO产品，满足居住与投资的需求。公建商业住宅商业市政公园1、结合黄土岭路及住宅小区入口，整体建议布局为南北方向的商业街形式；2、考虑昭示性问题，办公楼临黄土岭路及市政公园，公寓重点考虑居住属性，可安置在商业价值较差的西南角位置；3、商业部分建议打造有特点的独栋商业，结合办公楼、公寓底商进行整体设计；4、住宅部分商业可8、考虑与公建商业结合打造，形成整体商业街，增加价值；5、市政公园在打造上，应重点考虑商业的昭示性及外摆问题，建议结合商业进行打造。办公公寓黄土岭路雨花路整体规划建议主要结论财务静静态分析分析结果果总开发价值76695万元总开发成本67053万元开发利润9462万元成本利润率14.4%土地增值税580万元所得税25%2265万元净利润6796万元销售净利润率8.40%备注：以上数据仅针对公建与对应的地下车位销售进行测算，受整体土地成本与利息影响，无法提供动态分析，以上分析数据总开发成本是基于地块情况进行估算，实际开发过程中会产生误差与变动。业态 可售可售面面积（万）（万）销售售均价均价（元（元/）9、销售周期售周期商商业1.21.221808218087 7个季度个季度写字楼写字楼2.82.810500105006 6个季度个季度公寓公寓2.32.3900090004 4个季度个季度车位位312312个个13.513.5万元万元/个个8 8个季度个季度合合计6.36.3主要结论经济测算：销售售进度及售价度及售价预估估目录地块条件分析页码商业定位公寓定位写字楼定位3-6页12-42页44-48页50-54页主要结论8-10页第一部分：商业总体市场定位 项目 市场 客户 周边三大商圈环绕，商业氛围浓厚；地理位置优越，双地铁口覆盖，交通便利；地块旁商业氛围已形成，缺乏形象好的商业中心；自带城市公10、园，聚集人流；项目东北侧临道路交叉口，可留住穿梭的车流与人流。北侧临街面窄，南北呈狭长地块。市场主要供应为集中式商业体；周边多以传统的商超、百货为主，缺乏特色商业街区；总价低的临街铺面是目前市场最受欢迎的商业产品；城市中心，居民与办公人群集聚区，具有良好的消费群基础；成熟地段的临街铺面是商业投资者的首选。定位社交型邻里商业中心，结合东侧绿地，尽量打开临街面，依托市中心老居民区及芙蓉路周边强大的商务基础，打造服务周边的餐饮、娱乐、休闲主题的特色商业街。商业整体定位我们要做的是区别于传统百货商超、购物中心的集中式商业模式，打造更具时尚感和体验感的城市微MALL商业体避开传统“大而全”的商业模式，打11、造“小而精”、“灵活多变”的新型时尚商业体商业总体概念周边市场环境研究W-劣劣势T-威威胁S-优势O-机会机会n项目位于雨花区黄土岭核心发展区。n项目交通便利、周边高档小区较多，利于车流人流的导入。n目前项目周边商业氛围已经形成。n目前项目区域内尚未出现定位准确、品质较高、符合现代消费理念的商业体，具有市场空白点。n目前区域内有消费市场但是供给少，项目商业面积适中，市场空间广阔。n目前雨花亭商圈、东塘商圈、侯家塘商圈已趋于成熟，对本项目消费者客流量及商业覆盖面会有较大的影响。n中机新里程、升级中的友谊商城等周边商业体陆续入市，竞争激烈。n商业业态及商业形式比较单一，无法满足日益发展的顾客需求。12、n缺乏新的商业模式。SWOT分析分析市场空白及差异化分析消费档次业态高档丰富单一凯德广场低档通程金色家族侯家塘新一佳东塘地下商业街平和堂现有业态丰富的商场以年轻、中端消费为主中机新里程东塘友谊商城现有项目未来项目未来几年入市的项目，如中机新里程、升级后的友谊商城项目均朝全业态及高端定位的目标发展。机会点？街铺社交型 品味生活 微MALL商务空间从市场寻求区域内商业空白点，结合自身特点，从以下整体思路进行打造。商业总体策划思路及理念以本地的市以本地的市场需求需求为导向向：以本地居民的消费习惯和消费趋势为基础，通过满足家庭购物消费习惯，切实的将项目融进消费者的日常生活，并在此过程中为消费者带来新鲜13、，充满趣味的购物体验。满足区域社交商足区域社交商业诉求：求：以项目周边商务人群为服务目标，满足消费者社交诉求。在舒适的在舒适的购物物环境中体境中体验消消费的快的快乐：舒适的购物环境使顾客有流连忘返的感觉，体验购物带来的愉悦，强调体验式购物。立足本区、创新城南、领导风尚潮流共享空间与品味家庭主题商业空间商业定位原则第二部分：经营定位商业销售方式及售价建议该项目整体销售方式采用散售的形式，做好部分招商，引进主力店；目前根据商铺展示面情况，结合市场，价格建议如下：1234根据临街面情况，北侧商业价值最高，其次为东侧，内街次之，西侧较差；一层整体价格区间建议单价2.5-5万元之间，实现整体均价3.9万14、元；二层建议整体均价1.5万元;三层建议整体均价1.1万元；商业部分整体实现均价2.18万元万元商业价值排序示意预计年均去化7千，销售周期预计7个季度l项目自身塔楼、住宅及周边1公里范围内居民l3公里范围内城区居民l过路随机消费主力消费群次主力消费群可能消费群商业辐射范围以项目中心的周边居民及上班族为主我们关注20-40岁的中产和白领群体（尤其25-35岁的新一代社会中坚，兼顾具有年轻心态的新中产阶层），他们有相对稳定的消费能力，对信息和资讯敏感，生活方式不时俱迚，注重个性和自我品味，关心自身的美丽健康，关注娱乐体验和精神文化消费目标客群年龄段商业消费人群分析商业业态建议公公建建地地块商商业区15、区住宅地住宅地块商商业建议整体业态以餐饮、娱乐为主，部分零售及儿童主题。考虑整体商业价值提升，建议住宅地块商业在业态布局上，结合在一起考虑。第三部分：业态功能分区及产权分隔的考虑一层业态示意：建议以零售为主，位置较好区域设置特色餐饮或银行二层业态示意：建议以主题餐饮为主三层业态示意：建议以休闲娱乐及餐饮为主，位置较差的住宅区商业建议引进主力店，吸引人流，如电影院商业品类分区考虑餐餐饮娱乐零售零售儿童儿童商业产权分割考虑户 型型计容面容面积总面面积套数套数套数比套数比面面积面面 积 比比商业一层40-60约4000约62套94%约310078%150-200约2套3%约3007.5%250-3016、0约2套3%约60015%商业二层40-60约4200约66套96%约330079%250-300约3套4%约90011%商业三层100-130约3800约12套43%约135036%140-160约16套57%约245064%合合计40-300约1.21.2万万约163163套套建议一、二层以小铺为主，通过结构设计，实现自由组合，北侧主要临街面设置大铺，预留给主力店，三层以相对较大的铺面为主。商铺通过组合，预计最终实现约60-70个商铺经营商业内外部交通组织建议一、外部交通组织：一、外部交通组织：尽量将入口靠近道路交叉口或主要道路，有利于控制整个地块，并且最大限度提高项目的可视性。场地规划应17、使行人、自驾车、骑自行车的人和乘公共交通工具的人能直接便利地到达，并应考虑场地的无障碍设施。公共交通和出租车应能直接到达零售区，应使出租车能直接抵达入口附近的有雨棚的出租车等候区。应尽量避免公交车站和出租车停靠站设在远离出入口的地方。二、二、内部内部动线动线：建议采用“街区式一主多附式”的动线。确保所有商铺都有动线到达，顾客在街区内就可以看到大部分商铺。设置功能性广场，根据各广场的形状，可设置廊桥联系交通，加强商业气氛。外部交通以地铁、公交、出租车为主，内部以直达梯及手扶梯为主第四部分：商铺租赁人及投资人定位商铺租赁人定位租赁人分类及目标客群：经营者定位主要遵循“品牌与主题特色”原则，面向整个18、长沙地区以及项目周边具有经营经验、经营实力、品牌效应的投资人。经营类型与租赁形式：项目建议采用纯租赁合作形式，不建议采用联营扣点的形式进行合作。商业各位置及业态租金意向区域区域楼楼层业态面面积租金租金单价价（月（月/）月租金月租金总价价（单位：元）位：元）年租年租金金（单位：元）位：元）区域区域楼楼层业态面面积租金租金单价价（月月/）月租金月租金总价价（单位：元）位：元）年租年租金金（单位：位：元）元）1#栋(办公楼)1F零售15020030,000 360,000 4#栋1F零售27818050,040 600,480 银行30024072,000 864,000 餐饮30015045,0019、0 540,000 咖啡、西点947150142,050 1,704,600 甜品、水吧10015015,000 180,000 2F时尚餐厅59710059,700 716,400 2F大型餐饮9787068,460 821,520 休闲娱乐50010050,000 600,000 3FKTV10977076,790 921,480 3F大型餐饮9787068,460 821,520 TOTALTOTAL3,291 3,291 358,540 358,540 4,302,480 4,302,480 TOTALTOTAL2,934 2,934 318,960 318,960 3,827,52020、 3,827,520 区域区域楼楼层业态面面积租金租金单价价（月（月/）月租金月租金总价价（单位：元）位：元）年租年租金金（单位：元）位：元）区域区域楼楼层业态面面积租金租金单价价（月月/）月租金月租金总价价（单位：元）位：元）年租年租金金（单位：位：元）元）2#栋1F零售、儿童游乐778150116,700 1,400,400 5#栋SOHO1F零售730150109,500 1,314,000 茶艺馆20012024,000 288,000 自助银行10024024,000 288,000 2F大型餐饮77810077,800 933,600 2F餐饮1030100103,000 1,2321、6,000 3F清吧3007021,000 252,000 3F健身10307072,100 865,200 大型餐饮37870TOTALTOTAL2,234 2,234 215,500 215,500 2,586,000 2,586,000 TOTALTOTAL3,090 3,090 332,600 332,600 3,991,200 3,991,200 区域区域楼楼层业态面面积租金租金单价价（月（月/）月租金月租金总价价（单位：元）位：元）年租年租金金（单位：元）位：元）区域区域楼楼层业态面面积租金租金单价价（月月/）月租金月租金总价价（单位：元）位：元）年租年租金金（单位：位：元）元）322、#栋(10#)1F生活服务配套66615099,900 1,198,800 6#栋(9#)1F异国餐厅62515093,750 1,125,000 2F儿童教育66610066,600 799,200 2F休闲娱乐62510062,500 750,000 3F影院6664026,640 319,680 3F影院6254025,000 300,000 TOTALTOTAL1,998 1,998 193,140 193,140 2,317,680 2,317,680 TOTALTOTAL1,875 1,875 181,250 181,250 2,175,000 2,175,000 商铺投资人定位投23、资人目标客群：面向全长沙的商业投资人。这部分投资人具有较强的购买能力，投资主要考虑租金回报率，注重地段以及商家的经营能力，考虑长期稳定的租金回报。意向价格及付款方式：长沙目前一层商业价格集中在3-10万元/之间，对于价格，投资者的敏感点主要在于租金的回报，付款方式多以按揭形式，通过银行杠杆，获取更多投资收益。第五部分：设计方面相关建议商业整体规划建议商业规划建议建筑风格整体建筑风格以现代感较强的时尚、简约建筑为主建筑高度整体高度不宜超过三层，控制三层以内单铺面积以40-60小铺为主，在建筑结构上能实现多个铺自由组合层高一层建议5.6米，二、三建议4.5米，实际层高按照规划最高要求设计进深面宽比24、建议按照2:1，最大不超过3:1配置所有铺面预留烟道，一楼商铺预留外摆区，二楼预留露台其他要求部分铺面实现一二楼连通，同时预留电梯井外摆及屋顶在设计规范许可的前提下，为商家预留“外摆区”及“屋顶花园”，此举可增加商业氛围和提高整体商业形象。公园部分公园打造应紧密结合东侧商业进行，实现商业外摆，同时打开昭示面，同时预留部分活动场所，作为商业宣传和聚集人气所用建筑规划建议建筑结构对于目前周边商业体的形式，以及与周边商业进行差异化经营，对于本项目商业布局的规划以“田”字型或者“丰”字型进行排列。“田”或“丰”ABCDABCDEF“田”字形排列“丰”字形排列对于“田”字和“丰”字形排列的两种形式，建议25、在建筑规划设计时增加活动广场，可利于后期运营中的商业活动的进行。建筑规划建议建筑结构ABCDABCDEF“田”字形排列“丰”字形排列对于“田”字和“丰”字形排列的两种形式，建议在建筑二层增加“连廊”，使得客流动线更加合理化，突出消费者的购物体验感。连廊建筑规划建议建筑结构建筑规划建议动线规划ABCDABCDEF“田”字形排列“丰”字形排列对于动线的规划，应遵循“人车分流、客货分流”原则，动线建议采用环形动线。建筑得房率及建筑得房率及广广场面面积建建议：1.商业建筑得房率一般为建筑面积的75%。2.广场面积依据建筑体量合理分配。3.一般单个广场相对合理的尺度为：4.广场宽度：约16M-18M；回26、廊宽度：5M；廊桥宽度：约4M建筑出入口、通道位置及建筑出入口、通道位置及宽宽度建度建议议：1.建筑主入口应设置在建筑的临街主要面上，以便从主要街道上可以清晰识别主入口。其余出入口应依据主要客流来向设置，方便内、外部交通的联系。2.公共通道：最小通道宽度：单面：3.0米；双面：4.2米通往卫生间的辅助通道：1.8米，并满足消防疏散宽度的要求。临近主入口的双面通道宽度宜大于6米。如果通道中间设有低柜、花车或售货亭，应保证其边缘至店铺租赁线的最小距离大于3.0米。3.主通道宜采用平缓的弧线形或直线形通道。4.应结合主通道为顾客创造一些休憩场所建筑规划建议其他建议广广场场：1.广场景观布置应结合建筑27、外立面、广告、灯光、室外标识设计等一起考虑整体效果。2.沿街商业及出入口景观设计以铺地、活动广场、小品雕塑结合休息区绿化一起考虑。3.沿街商业及出入口沿商业建筑外沿不宜布置绿化，需考虑留出至少2.5-3米铺地方便店面展示和人流到达。该距离以外区域可做绿化，以草坪和灌木为主，并结合休息区和小品一起考虑；沿车行道路边及停车场可做草坪和乔木；广场中心景观可考虑是采用可移动花池树池，需考虑整体商业建筑的可视性。5.应结合本地气候，选择常绿的或四季皆可观赏的植载。商商业业屋屋顶顶及商及商铺铺外外摆摆：1.应结合最新商业业态平面需要来布置各楼层屋面。2.应结合施工图设计完成后的屋顶室外设备布置图来做景观设28、计。屋顶景观尽量以草坪、灌木及可移动的植栽为主布置，减少大型树种。各楼层尽量多预留外摆区。建筑规划建议其他建议建筑的建筑的标标志性：志性：建议通过建筑的角部或其它视线集中的部位的造型设计来塑造建筑的标志感。与内部功能的一致性：与内部功能的一致性：1.实体的外观既利于商铺的布置也有利于建筑的经济性和节能要求。通透的立面并不利于一般商铺的室内布置和展示,但对于餐饮业态是有利的。2.机电用房、卫生间紧临建筑外墙时，外立面应尽量封闭或通过立面造型加以屏蔽。注重人的实际体验：注重人的实际体验：1.商铺主入口应朝向人行步道。2.首层与人行道相邻的外立面应尽量通透，以强调室内外视线和自然的沟通。3.鼓励在人29、体尺度内的细部设计，使建筑更具吸引力。4.建筑的外观设计应结合内部的功能划分，适当地分解体量，避免对城市肌理产生消极影响。5.屏蔽外露的机电设备影响以避免到行人环境或高层视线。整合相关的建筑元素：整合相关的建筑元素：1.应在建筑设计的方案阶段，考虑整合相关的建筑元素，能够有效地增加建筑整体的商业气氛和品质感。这些建筑元素包括：照明灯具、标识、楼体广告、帆布雨篷、室外机动车自行车坡道、地下室进排风竖井、人防出入口以及软硬景观等。建筑规划建议其他建议1.建筑内部空间设计应延续建筑外立面的设计概念，在细部设计中体现主题。2.建筑内部空间的设计均应体现商场的整体定位。3.建筑内部空间的设计应倡导环保、30、绿色、积极健康的生活方式。4.室内照明与色彩应能迎合时间性消费的新型购物理念，增强顾客的购物体验。建筑规划建议其他建议内部空内部空间设计间设计建建议议：商业相关附件：目录地块条件分析页码商业定位公寓定位写字楼定位3-6页12-42页44-48页50-54页主要结论8-10页 项目 市场 客户 市场公寓量供应量大，同质化严重；临主干道商务价值高、学位优势以及特色打造公寓走势较好；走差异化路线，打造特色公寓产品具备市场机会。作为投资及首次置业的首选，客户群体广泛，项目地处繁华市中心，具备丰富的客户基础。本案定位为可商可住百变SOHO，个性打造，灵活多变的SOHO产品，可商可住，满足居住与投资需求 31、公寓定位城市中心，配套齐全；双地铁口覆盖，交通便利；环境舒适，公园式公寓环境；楼下自身商业配套齐全；周边商务、商业繁华，青年上班族聚集区；居住投资商务办公本案地段好，周边配套齐全，公寓产品总价低，投资门槛不高，比较收到投资者的欢迎，增加产品附加值，提升投资信心。本案公寓临街面不够，且内部有中端写字楼产品分流客户，走办公路线易造成内部竞争。中心区非主干道，周边老社区与新项目林立，居住氛围成熟，公寓居住价值高，概念打造上迎合年轻人避免内部竞争、扩大客户群体，选择投资、居住作为本案产品主要功能，投资产品打造上，建议引进酒店，带租约出售，住宅产品建议符合年轻人进行个性打造，如YOU+公寓公寓定位公寓产32、品打造建议楼高100米以内即可规模建议规模2.3万左右（投资性酒店建议10000，其余作为居住性公寓）外立面结合住宅打造，采用新古典风格大堂建议挑高大堂，200平米以上，高档装修层高建议常规3米层高电梯常规配置即可空调无需配置标准层建议800-1000平米面积划分建议40-5040-50平米为主力精装要求酒店部分按照酒店要求进行装修，居住性公寓装修实现拎包入住其他配置利用公共空间，打造社交平台停车位按规划要求配置打造特色公寓产品公寓定位产品建议：建建议公寓整体均价公寓整体均价实现毛坯毛坯9000元元/；预计年均去化年均去化3万，万，销售周期售周期4个季度；个季度；定价原则：注重降低投资门槛，匹33、配市场价格需求，快速去化，避开竞争，具体建议如下：公寓价格建议公寓定位产品配比建议建议全部为40-60左右的小户型产品。户 型型计容面容面积总面面积套数套数套数比套数比面面积面面 积 比比公寓40-60约2.3万约512套100%约2.3万100%目录地块条件分析页码商业定位公寓定位写字楼定位3-6页12-42页44-48页50-54页主要结论8-10页 项目 市场 客户 市场主要供应及库存多为传统型高端写字楼，缺乏创新；中低端写字楼市场以金融、服务、教育等行业居多，面积灵活、门槛较低的办公产品较受投资客青睐。周边为老商务区，1.5公里范围内，存在大批量成长型企业存在更新换代的需求；本案应采用34、差异化策略，定位中端办公楼，以周边现有客群为基础，从使用者的角度出发，为中小创新企业提供“便捷、高效、舒适”的新商务体验。写字楼定位临近金融街芙蓉路，周边酒店、写字楼林立，商务氛围浓厚；地理位置优越，双地铁口覆盖，交通便利；项目东北侧临道路交叉口，昭示性极佳；东侧公园相伴，办公环境舒适；自身商业打造，为商务人士提供了完善的商业配套；写字楼定位方向考方向考虑服服务式式办公（案例公（案例SOHO3Q）1、什么是服务式办公是以服务性为主的全新办公出租方式，是指每间已装修完毕，配有办公家具，可供出租的办公室。“服务式办公室”为客户提供尽可能完整的办公体系，除了为客户提供办公地点、办公家具、用品、设备等35、硬件外，还提供人员与之相匹配，包括秘书、翻译、会计、接待等，甚至提供住宿。2、服务式办公要求选址地段要好，商务价值要高，交通要便利装修要精良、设施要配套、服务要优秀3、面对客户群体在家办公的公司或SOHU一族、小型或新型的处于创业阶段的公司、流动办公的专业人士、那些业务刚起步还不能负担一个长期办公费用的公司、那些不需要员工来运营的公司、那些希望在租下长期办公室前先要测试以下市场的公司、需要一个高档门面办公的公司我司项目位于城市核心区域，在地段上符合服务式公寓的办公地段要求；配置上，自身的商业配套、后期酒店配置，符合要求；硬件打造上，可根据服务式公寓要求，打造整体楼栋需求的公共商务空间；运营上，36、可通过与办公服务公司进行合作；装修可通过业主出资，开发商统一装修的方式来实现。选择市场空白，创新模式，针对中小创新企业，定位全新办公体验！根据目前长沙市场情况，建议创新概念宣传为主，在少量楼层进行打造。价值点写字楼产品打造建议楼高百米以内高层即可规模本案建议控制规模，在2.8万左右外立面结合住宅打造，采用新古典风格大堂250平米以上高档装修，大堂挑高层高3.6米主流层高电梯国际一线品牌标准层控制规模，1000-1200平米左右面积划分控制面积，80-12080-120主力面积段，结构上可实现自由组合，建议按照扁平梁设计停车位按规划要求配置空调不配置，预留足够的空调机位空间智能化简化配置精装修后37、期通过客户实现商务配套共享商业配套，实现会议室、休闲空间等商务配套设施写字楼定位产品建议：产品打造上，控制成本，中端即可，重点体现公共商务空间打造写字楼价格建议定价原则：注重购买的性价比，实现快速去化，符合市场需求，避开风险，具体建议如下：建建议写字楼整体均价写字楼整体均价实现毛坯毛坯10500元元/；预计年均去化年均去化2万，万，销售周期售周期6个季度；个季度；写字楼定位产品配比建议建议以80-120进行产权划分，结构上实现自由组合。写字楼单层约12个产权划分，通过组合，预计最终实现100个办公场所户 型型计容面容面积总面面积套数套数套数比套数比面面积面面 积 比比办公楼80-100约2.8万约186套67%约1.7万62%100-120约94套33%约1.1万38%合合计80-120约2.82.8万万约280280套套THE ENDTHANKS