1、西安中央公园西安中央公园综合体综合体项目前期定位顾问报告项目前期定位顾问报告市场研究及初步定位呈致：呈致：2011年06月目录目录城市宏观环境分析及区域价值挖掘城市宏观环境分析及区域价值挖掘项目所处区域研究项目所处区域研究项目场地分析项目场地分析宏观经济研究宏观经济研究物业市场研究物业市场研究项目定位项目定位附件附件商户、写字楼租户、酒店运营商访谈商户、写字楼租户、酒店运营商访谈案例分析案例分析2竞争分析高纬环球西安中央公园项目定位逻辑线宏观经济及社会环境研究西安房地产市场概况项目所在城市经济及社会经济指标分析资 限 客源 制 户优 条 目动 件 标通过严谨的分析论证，确保完善的开发方案是减少2、项目风险的最佳途径。项目地块及所在区域研究综和体物业各个业态市场研究办公楼市场研究商业零售市场研究酒店市场研究其他类型物业市场研究物物业业形形态态产产品品组组合合体体量量配配备备布布局局优优化化亮亮点点挖挖掘掘3项目研究产品方案及产品方案的深化市场定位市场更新客户定位商家及运商营商访谈产品定位案例研究现金流量分析确定定价策略，开发周期销售周期验证项目初步定为项目经济效益分析开发成本估算发开周期销售周期租金/售价建议城市宏观环境分析及区域价值挖掘城市宏观环境分析及区域价值挖掘城市基础资料研究城市基础资料研究城市基础资料研究项目所在区域基础资料及未来规划研究西安市概况国内生产总值与相关城市横向经济3、指标比较社会消费品零售水平城市人口规模城镇居民人均可支配收入城镇居民消费性支出实际利用外商直接投资城市产业构成与产业分布城市总体规划房地产相关重大政策及对本项目的影响宏观经济研究总结5陕西西安概述西安概况西安，陕西省省会、副省级城市，地处关中平原中部，北临渭河，南依秦岭，是陕西省政治、经济、文化中心，辖9区4县，总面积10108平方公里，城市建成区面积369平方公里，常住人口843.46万人，户籍人口781.67万人。西安古称长安，是我国黄河流域古代文明的重要发源地之一，与雅典、罗马、开罗并称为世界四大古都。西安也是我国建都最早、历时最长的古城，距今已有3000多年的历史。自西周(公元前1134、4年)起直到唐代，先后共有13个王朝在此建都。西安自古以来就是交通要道，如今铁路、公路、航空交织成网，四通八达。中国四大国际空港之一的西安咸阳国际机场开辟有100多条航线。中国特等客运站西安火车站是欧亚大陆桥的重要站点。西安有公路2800公里，有5条国道干线通过，有以市区为中心通往各旅游景点的道路40多条，其中旅游专线9条。67城市相关经济社会指标2005-2010年地区生产总值（亿元）及增长率2005-2010年地区人均GDP（元）及增长率40003000200013.10%14.17%14.60%15.60%16.00%14.50%15.00%14.50%14.00%13.00%400005、300002000011%13%15%14%17%0.20.150.11000012.00%11.00%1000000.050200520062007200820092010200520062007200820092010国内生产总值（亿元）增长率人均国民生产总值（元）增长率数据来源：西安市统计年鉴小于4%萎缩4%-5%停滞5%-8%稳定发展大于8%高速发展高速发展人均人均GD PGD P与房地产发展关系与房地产发展关系0-800US$启动期800-4,000US$快速发展期4000-8,000US$平稳发展期平稳发展期8000-20,000US$减缓发展期房地产预警系统判断房地产预警系统判断6、GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系从西安从西安2005-20102005-2010年的年的GDPGDP增长来看，增长来看，GDPGDP经济总量持续保持两位数稳步快速增长。经济总量持续保持两位数稳步快速增长。20092009年是经济发展最为困难的一年，全年是经济发展最为困难的一年，全年实现国内生产总值年实现国内生产总值2,7192,719亿元，增速同比回落仅亿元，增速同比回落仅1.11.1个百分点。个百分点。从西安从西安2005-50102005-5010年的人均年的人均GDPGDP增长来看，同增长来看，同GDPGDP总量走势一致，呈稳步快速上涨。总量走势一致，呈稳步快速上涨。7、20102010年西安人均年西安人均GDPGDP超过超过50005000美元美元8城市相关经济社会指标2005-2010年西安市社会消费品零售总额200015001000500015.20%200516.50%200618.70%200725.30%200819.70%200918.90%201030.00%20.00%10.00%0.00%从西安2005-2010年社会消费总零售总额可以看出，西安社会消费品零售总额稳定上升。近6年来，增长速度均超过两位数。2009年，西安社会消费品零售总额增长率高二一线城市北京、上海、深圳和广州。就西部省会城市相比较，2009年西安社会消费品零售总额位居西部8、省会城市第二，仅次于成都。2010年，西安社会消费品零售总额达到历年新高，达1611.04亿元，同比增长18.90%。社会消费品零售总额（亿元）数据来源：西安市统计年鉴增长率2009年西安与一线城市社会消费品零售总额比较（亿元）2009年西安与西部省会城市比较6000400019.70%14.00%15.00%15.40%16.20%25.00%20.00%15.00%25002000150030.00%20.00%2000010.00%5.00%0.00%1000500010.00%0.00%西安上海北京深圳广州社会消费品零售总额（亿元）注：部分城市尚未公布2010年数据增长率2009年社会9、消费品零售总额（亿元）增长率人口规模2005-2009年西安市全市户籍人口（万人）及增长率西安市全市常住人口（万人）8002.00%90030.00%7807607401.50%1.00%0.50%600300019.93%14.25%20.00%10.00%0.00%7200.00%20052006200720082009全市户籍人口（万人）增长率数据来源：西安市统计年鉴全市常住人口（万人）增长率注：政府尚未公布2010年户籍人口数据。数据来源：西安市2010年第六次全国人口普查主要数据公报流动人口：西安现有流动人口200万以上，其中农民工超过100万，并以每年百分之十的速度递增。流动人口已10、成为西安市经济社会发展的生力军和社会管理重点。就其它发达国家的经验来看，在人均GDP达到8000美元以上，城镇化率超过70%，三产大二50%之后，人们对住宅市场的新房需求将日趋减少，开发房地产的收益将比不上持有商业地产的超额收益。2009年，西安人均GDP在5000美元左右，城市化率大二65%，离70%尚有距离，而商业地产需要比较长的市场培育期，现在开始介入商业地产的确已经非常合适。9人口规模：2005至2009年，西安城市户籍总人口规模稳步增长，且趋势较为平稳。2009年，西安市总人口为781.67万人，同比增长1.2%。其中城镇人口为581.40万人，占68.93%，乡村人口262.06万11、人，占31.07%。常住人口：西安市第六次人口普查结果显示，全市常住人口增速放缓。按年平均增长率1.34%计算，预计到2020年，西安全市常住人口数量将达到954.55万人。人口分布特性及人口结构特征全市常住人口地区分布全市常住人口人口构成新城区临潼区碑林区长安区莲湖区蓝田县灞桥区周至县未央区户县雁塔区高陵县阎良区65岁及以上8.46%6%7%7%4%7%7%8%15-64岁0-14岁12.89%78.65%13%7%9%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%8%3%14%人口构成0-14岁12.89%15-64岁78.65%65岁及以上8.46%数据来源：西安市2010年12、第六次全国人口普查主要数据公报数据来源：西安市2010年第六次全国人口普查主要数据公报2010 年常住人口分布最多的是：雁塔区、长安区、碑林区、占全市常住人口的32.4%，1990年仅占28.0%。而中心城区（新城区、莲湖区、碑林区）的常住人口占总人口的比重增长缓慢，2010年中心城区常住人口占全市常住人口的25.5%，1990年占24.0%。这组数据反映出了西安市人口区域分布的趋势，同时也反映出了全市人口从城市中心区向经济新区及周边地区迁移扩散的特征。就人口构成而言，人口老龄化进程加快。另一方面，由于社会经济的迅速发展，人民的物质生活和医疗卫生保健水平普遍改善，人口死亡率下降，平均预期寿命延13、长，使西安市人口构成的类型完成了由成年型向老年型的转化，同时又加速了西安人口老龄化进程。0增长率11城镇居民人均收入及支出情况2005-20102005-2010年西安市在岗职工年平均工资年西安市在岗职工年平均工资40000300002000011.30%22.20%15.08%14.60%14.10%18.60%25.00%20.00%14.72%15.00%10.00%在岗职工年平均工资2003年-2009年，西安市在岗职工年平均工资不断上涨，2009年同比增长为14.72%。1000013504 15473 17654 13504 15473 17654 20316 25012 203114、6 25012 29664 3403229664 340325.00%0.00%城镇居民可支配收入2003200420052006200720082009全市在岗职工年平均工资（元）西安市城镇居民可支配收入和消费性支出2010年，西安城镇居民人均可支配收入达到22244元，达到历史新高。相比其他二级城市如大连、成都，西安的可支配收入的绝对量仍位于较低水平，但其增速较其余城市持平或更高，这表明西安未来的消20000100.00%费力水平仍具潜力。1500010000500086.47%87.78%82.05%82.41%78.98%79.02%90.00%80.00%城镇居民消费性支出2003年15、-2008年，西安市城镇居民可支配收入和消费020032004200520062007200870.00%性支出不断增长，消费性支出占收入比不断下降。消费性支出占可支配收入 比例可以衡量西安城镇居民实际购买能力水平，这个比值的降低表明西安城镇居民人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）消费占收入比实际购买力的增强。数据来源：西安市统计年鉴注：政府未公布2009年和2010年城镇居民人均消费性支出数据。西安居民消费构成19991999年城镇居民消费分类年城镇居民消费分类20102010年城镇居民消费分类年城镇居民消费分类4%13%5%食品设备用品及服务14%食品设备用品及服务6%36%交通和通讯16、居住10%37%交通和通讯居住8%衣着衣着医疗保健10%医疗保健12%7%13%娱乐教育和文化服务杂项商品和服务9%10%6%娱乐教育和文化服务杂项商品和服务恩格尔系数为食品开支在家庭总支出中所占的比例。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在40-50%的为小康，30-40%的为富裕，根据这一指标，西安市城镇居民的生活水平已经从小康走向富裕阶段。相比1999年，2010年西安城镇居民交通和通讯、衣着和医疗保健的支出比例上升。2010年，西安城镇居民在食品、医疗保健和娱乐教育等消费比例最高。这表明西安市居民的生活不再满足于物质层面，更多开始关注精神层面和对高质量生活的追求。2004-201017、2004-2010年西安市实际利用外商直接投资年西安市实际利用外商直接投资201510502.820045.720058.25200611.16200711.47200812.19200915.6720101.510.502005年，西安市实际利用外商直接投资增长率超过100%。2008年受到金融危机影响，实际利用外商直接投资同比增长速度放缓，但2009年后逐渐回升，2010年增长率达到28.5%。外商投资的主要行业集中在制造业，第三产业投资目前尚未成为热点，但是由于外商直接投资的增长而引起国际化需求的增长，这些需求包括办公楼，酒店及高端住宅。实际利用外商直接投资（亿美元）增长率2005-2018、10年西安市固定资产投资及房地产开发投资40000.630000.50.42000100002005200620072008200920100.30.20.10西安市固定资产投资和房地产开发投资逐年增长。其中固定资产投资增长率维持在25%以上。2010年，固定资产投资增长率达到30%。2009年虽然受到国家宏观调控和全球金融危机影响，房地产开发投资增长速度有所放缓，但是仍然维持在28.9%快速增长速度。固定资产投资（亿元）固定资产投资增长率房地产开发投额（亿元）房地产开发投资增长率13数据来源：西安市统计年鉴城市相关经济社会指标城市产业构成不产业分布2005-2010年西安各大产业在国民经济中19、所占比重100.00%90.00%20.00%18.00%2005-2010年西安市各大产业增长率80.00%70.00%52.48%52.69%51.32%50.20%53.69%52.20%16.00%14.00%60.00%50.00%40.00%12.00%10.00%8.00%30.00%20.00%10.00%0.00%42.49%5.05%42.43%4.88%43.90%4.79%45.10%4.70%42.25%4.06%43.48%4.32%6.00%4.00%2.00%0.00%2005200620072008200920102005200620072008200920120、0第一产业第二产业第三产业第一产业增长率第二产业增长率第三产业增长率数据来源：西安统计年鉴从西安2005-2010年,按产业分类的GDP数据可以看出，西安的产业结构在近7年中没有显著的发化，各产业占GDP的比重几乎没有明显发化。其中，第二产业在近年来发展迅速，增速明显。从产业结构而言，只有当第一及第二产业达到一定的经济总量后，才能带动第三产业的发展，同时，第三产业的发展也将促进第一及第二产业。而第三产业相关企业也是办公及商用物的开发的关键支撑因素。14城市总体规划构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系结构。因地制宜地稳步推进城镇化，逐步改变城乡21、二元结构。西安市城市总体规划图城市总体规划 市域城镇空间布局：“一城”为主城区；“一轴”为以陇海线为主轴的城镇经济发展轴；“一环”为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带；“多中心”为主城区外围的中心城镇，包括四个组团、三个新城和四个县城，其中：四个组团指六村堡、常宁、新筑、洪庆；三个新城指临潼、阎良、泾渭；四个县城指蓝田、周至、高陵、户县。经济社会发展目标：2010年：全市国民经济增长速度年均要保持在13%以上，初步实现“经济强市”和“西部最佳”的目标2020年：保持10%左右的年均增长速度，全面实现小康社会。人口规模：2020年：西安市域总人口规模为1070.78万人，城镇化水平达到79.522、%，主城区人口规模为528.4万人。15城市总体规划-主城区功能规划规划确定未来西安要优化主城区布局，凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色。主城区功能结构图规划说明二环内区域：核心发展成商贸旅游服务区东部：依托现状发展成国防军工产工业区东南部：结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区南部：文教科研区西南部：拓展成高新技术产业区西部：发展成居住和无污染产业的综合新区西北部：为汉长安城遗址保护区北部：形成装备制造业区东北部：结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区25 3530201510基础资源核心竞争产业表现50西安厦门哈尔济南沈阳成都大连武汉宁波南京青岛杭州广州深圳滨数23、据来源：西安产业发展白皮书西安市产业竞争力综合指数为11.16,在副省级城市中排第13位，前三位分别是深圳市、广州市和杭州市。从综合指数上看，西安市同沿海城市差距比较明显，但是与东北老工业城市哈尔滨和沈阳差距不大，与济南的差距也比较小。相对于西安丰富的资源，产业综合表现有待加强。目前西安产业综合表现的不足主要有三点：一是“科技实力强，经济产业弱”；二是大企业集团缺位，龙头企业带动作用不强；三是名牌产品数量和影响力有待提高。17城市总体规划-产业现状城市产业竞争力综合指数城市产业综合竞争力副省级城市产业竞争力综合指数比较城市产业综合竞争力城市总体规划-产业发展规划工业先导产业 航空航天产业 新材24、料产业明星产业 汽车产业 电子信息产业 生物医药产业金牛产业 机械设备制造业 食品饮料业服务业先导产业 软件产业 会展产业明星产业 物流产业 文化产业 金融保险业金牛产业 旅游业 教育工业：到2020年总产值达到8800亿元。把西安建成世界知名的科技创新城市，中国最大的航空航天高技术产业基地、西部重要的汽车研发中心和生产基地、技术领先的电子信息产业基地。服务业：服务业增加值将超过4,100亿元。以知识密集型服务业为主体，以劳动密集型服务业为支撑，特色鲜明、运行高效。使西安成为国际旅游中心城市，国内领先的科研基地和总部基地、创意中心，西部重要的商贸、物流和金融中心城市。科研和技术服务业18产业发25、展总目标城市总体规划-交通规划交通规划19公路发展建设西安公路港、大西安环线、西铜高速、国道310、公路客运枢纽站航空和机场发展扩建西安咸阳国际机场。拓展西安直达东南云、大洋洲及欧美等国际航线，增加国内航班密度，形成以西安为中心联通国内外90多个城市近200200条线路的航空网络。未来西安拟开辟直飞慕尼黑、伦敦、法拉克福条线路的航空网络。未来西安拟开辟直飞慕尼黑、伦敦、法拉克福、巴黎、马德里、温哥华、纽约、旧金山、东京、洛杉矶、名古屋等城市的航线。根据西安“十二五”规划：五年内，西安要实现主城区内15分钟上快速路，快速路15分钟出城上高速的目标。铁路发展铁路发展快速铁路建设:西安宝鸡兰州与线西26、安成都与线西安太原客运与线新增复线建成:西安安康复线西安合肥复线西安平凉复线城际铁路建设:西安高降阎良阎良富平铜川西安城区机场法门寺凤翔西安临潼渭南华阴城市总体规划-交通规划交通规划按照国务院批准的西安市城市快速轨道交通建设规划，西安市总共建设6条地铁线路，总长251.8公里。西安地铁建设时间表：2006年2011年：建成2号线,全长26.64公里；2009年2013年：建成1号线一期工程,全长25.63公里；2011年2015年：建成3号线一期工程,全长36.3公里；2013年2016年：建成1号线二期工程,全长6.3公里；2016年2020年：建成4号线一期工程,全长116.5公里。西安未27、来还将规划建设地铁4号线、5号线、6号线、1号线东西延伸段和2号线北延伸段等项目，线路全长157.2公里。目前，地铁二号线张家堡站是离本项目地块最近的地铁站点。此外，规划中的地铁四号线将经过本项目。一号线：咸阳森林公园兵马俑(2013年9月建成并试运营)二号线：陈家堡韦曲南三号线：鱼化寨国际港务区(规划)四号线：草滩农场韦曲科技产业园(规划)1期工程为铁路北客站至会展中心站(2011年9月底建成通车试运营)五号线：纺织城火车站六村堡/纪阳(规划)202期工程为会展中心站至韦曲南站六号线：纺织城长安科技产业园(规划)整体房地产市场分析未来趋动商业物业潜力巨大 2008年下半年政府出台政策刺激房地28、产需求2009年中期市场普遍预期房地产市场回暖国家出台一些列针对住宅市场调控政策。住宅市场缩紧性调控，投资者、开发商资金“转舵”人民银行采叏大幅陈息举措国家出台扩大内需十项措施总投资约需4万亿元政策初步成效，市场开始回暖提振市场信心，稳定市场发展自2008年底开始，国家发布一些列刺激房地产市场景气的方案，包括鼓励购房者的一系列财税政策。整体经济在2009年下半年开始出现反转，各项积极救市举措的效果也逐步显现。而然，2009年末起，国家相继出台一系列住宅市场调控新政策，对住宅市场进行缩紧性调控。这些政策包括提高第二套住房放贷首付和利率、第二套住房限购等，使众多房产公司开始向二、三线城市发展，并进29、行战略转型。同时，商业地产开始被投资者作为了新的投资目标。2009年末-2011年初21西安房地产发展历程发展历程1992-19991992-1999年年相对稳定的协调发展期1992年以来，西安的房地产业受本地经济环境的影响，经历了一个从市场初步启动到相对高速发展的过程。经过国家的宏观调控和房地产强势企业的不断崛起，西安的房地产业从盲目开发、无序竞争、不甚理智购买阶段逐步向平稳成熟阶段过渡。2003-20072003-2007年年政策调整、快速提升期在此期间，西安楼市保持了供需两旺的发展态势，诸多一线城市出现的随政策出台而产生供应、销售以至价格大幅波动的情况几乎与西安“无缘”，整体市场供应及销30、售保持了年增长30%40%的增长速度，并迎来了外来大型房企纷纷进驻开发，房地产开发由集中于二环向三环外拓展的黄金发展期2000-20022000-2002年相对稳定的协调发展期2000 年以来，伴随着西部大开发政策的深入落实，西安城市化进程快速推进，宏观经济的持续走好，西安的房地产业也步入了快速发展期。20082008年年-2010-2010年年房地产行业全面调整期2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显化，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，西安市场销量同样表现为下滑，但房价仍然保持了小幅增长的发展态势。西安房产市场进入全面调整期。2280604031、2008642023西安房地产市场发展现状二线城市外资、港资和香港上市开发商地产投资总量（十亿人民币）100西安 成都 重庆 大连 东莞 杭州 南京 宁波 青岛 沈阳 苏州 天津 武汉 无锡 厦门二线城市外资、港资和香港上市开发商活动总分随着一线城市房产市场日趋饱和、房产“限购令”的出台以及城际、区域高铁的延伸，外资对二、三线房产表现出浓厚兴趣。同时事、三线城市提升城市形象和发展潜力，不断吸引投资者和开发商注意。中国城市的地产建设大部分是由本地开发商完成，而境外开发商和投资商在中国的活动力度不断增大。长远来看，未来会有更多的外资涌入二、三线城市。物业类型方面，综合、商办类物业尤其受到机构投资者32、的青睐，共占成交金额的92%。成都、重庆和沈阳在地产资总量上领跑其他城市。境外开发商在成都天津和杭州最为活跃。目前，西安城市前，西安城市地产投资总量和境外开发商活跃地产投资总量和境外开发商活跃程度相对处于中等水平。程度相对处于中等水平。西安 成都 重庆 大连 东莞 杭州 南京 宁波 青岛 沈阳 苏州 天津 武汉 无锡 厦门注：开发商活动总分以包括凯德置地、嘉里建设、恒隆地产、瑞安集团、和记黄埔、新鸿基集团、新世纪中国地产、中国海外地产和恒基地产等外资、港资和香港上市开发商落户数量和投资额为基准。24房地产相关重大政策及对本项目的影响2010年住宅重要调控政策一览2010.1.102010.3.33、222010.4.152010.4.182010.7.272010.9.302010.10.182010.11.12010.11.92011.1.26国办发出通知，出台国十一条，严格事套房贷款管理，首付不低二40%国土资源局出台了19条土地调控新政，抑制投机，打击圈地国务院常委会：事套房贷款首付不得低二50%国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷国务院：出台“新36条”分工细则，鼓劥和引导民间资本商品房首付款比例调整到商品房首付款比例调整到30%30%及以上，及以上，3 3套房贷暂停套房贷暂停财政部：大户型、非自住和高档房将征房产税财政部：大户型、非自住和高档房将征房产税1111月月1 1日34、起，全面取消房贷日起，全面取消房贷7 7折利率，银行给予房贷折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%85%。住建部：人均住房建筑面积低二当地平均水平，仅限购买普通自住房，方可莳公积金事套房贷款出台出台“国八条国八条”要求各地明确房价控制目标、更大要求各地明确房价控制目标、更大范围更加严厇的限购，政府调控决心进一步彰显。范围更加严厇的限购，政府调控决心进一步彰显。2010.2.202010.4.112010.4.172010.6.52010.8.262010.10.72010.10.202010.11.52010.11.1020135、1.2.25银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者银监会：银行不得对投机投资购房贷款国务院发出国务院发出关二坚决遏制部分城市房价过快上涨关二坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知的通知，即新国十条，即新国十条住建部发布兰二规范事套房认定标准的通知六部门联合试行住房公积金督察员制度，以确保资金安全北京、广州等北京、广州等1212大城市颁布限购令；大城市颁布限购令；央行上调人民币存贷基准利率央行上调人民币存贷基准利率0.250.25个百分点；住建部个百分点；住建部：亏年期住房公积金贷款利率上调至：亏年期住房公积金贷款利率上调至3.50%3.50%监管部门：房企贷款总额不得超过在建工程50%央行：36、央行：1616日起上调存款准备金率日起上调存款准备金率0.50.5个百分点个百分点西安限购令西安限购令关二进一步加强房地产市场调控工作关二进一步加强房地产市场调控工作的通知的通知出台，对已拥有出台，对已拥有2 2套及以上住房的本市户籍套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有居民家庭、拥有1 1套及以上住房的非本市户籍居民家套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在市辖区内向纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在市辖区内向其售房。其售房。近两年来对住宅市场的持续调控，近两年来对住宅市场的持续调控37、，在调控的大背景下，品牌房企、保险资金、在调控的大背景下，品牌房企、保险资金、投资者将目光转向了受新政影响较小的商业地产，商业物业投资市场未来发展空间广阔！投资者将目光转向了受新政影响较小的商业地产，商业物业投资市场未来发展空间广阔！房地产相关重大政策及对本项目的影响2003年，国务院发布了兰二促进房地产市场持续健康发展的通知，提出房地产业已成为国民经济的支柱产业，中国房地产市场由此进入飞速发展阶段，国家开始了对房地产市场的调控。伴随着房地产市场的走动，国家对房地产的调控政策也有所转发。我们将2003年以来的房地产调控政策分为三个阶段：第一阶段第一阶段2003年至2008年上半年紧缩性调控 238、003年：调控开始 2004年：调控加强 2006年调控达到顶峰第二阶段第二阶段2008年下半年至2009年第三季度宽松性调控 2008年下半年：调控松绑第三阶段第三阶段2010-2011紧缩性调控 2009年底：稳健性紧缩调控 2010年，2011年：重拳出击 国家对于房地产市场的调控政策，重点仍是针对商品住宅市场，对于商用地产没有明确的政策导向。政府对于商品住宅市场的调控政策效果之一便是众多发展商将商用地产作为发展的方向之一，这将带动商用地产市场的蓬勃发展，同时一会引起房地产消费市场对商用地产的关注。对于本项目而言，依然能够有足够的政策空间，应该把握机遇，打造相应的产品，抢占市场先机。2539、宏观经济背景小结随着西安产业结构的进一步升级，第三产业的快速发展，商贸服务业的发展，将进一步带动商业地产的开发。西安旅游资源丰富，旅游收入增长潜力巨大，西安作为历年文化名城，具有灿烂辉煌的历年文化和丰富的旅游资源。旅游业繁荣在一定程度上促进了商业、娱乐业、餐饮业的快速发展，同时丰富的业态也刺激了更多的旅游消费人群。近年西安市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，使人们时尚休闲、精品购物以及商品品牌质量提出了更高的要求，消费需求的稳步增加，将带动商业消费形成较大的市场发展空间。随着西安城市的外扩，未来的房地产发展将会形成以三环内为核心，辐射至郊区的新格局。市政规划的发展方向将能积极推40、动经济开发区的发展，从而对本项目的发展起到很好的推动作用。国家对商品住宅的调控力度进一步加大，商业地产市场将引起投资者和开发商的关注。26城市宏观环境分析及区域价值挖掘城市宏观环境分析及区域价值挖掘项目所在区域基础资料及未来规划研究项目所在区域基础资料及未来规划研究城市基础资料研究项目所在区域基础资料及未来规划研究西安经开区区域分析西安经开区发展历程西安经开区功能分区西安经开区产业构成西安经开区经济指标西安经开区企业分布西安经开区发展定位西安经开区交通规划西安经开区在城市发展战略中的地位28西安经济技术开发区辐射范围研究关中天水经济区包括陕西省西安、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、杨凌、商洛（部分区县41、）和甘肃省天水所辖行政区域，面积7.98万平方公里。关中-天水经济区作为我国西部大开发的三个重点区域之一，在全国具有独特地位和优势。西安经济开发区是关中天水经济区目前规模最大、资金最密集、技术含量最高的制造业聚集区。根据规划，西安经济技术开发区将打造“关中-天水经济开发区”的核心产业区，建设成为西安国际化大都市的新中心，其辐射范围包括“关中-天水经济开发区”以及周边：天水宝鸡杨凌铜川咸阳西安渭南向北辐射陕北的延安、榆林地区；向西辐射甘肃省的平凉、庆阳和陇南地区；向南辐射陕南的汉中、安康地区。29西安经济技术开发区西安经济技术开发区区域分析西安经济技术开发区概况西安经济技术开发区概况 西安经济技42、术开发区成立于1993年，全区由中心区、泾渭工业园、草滩生态产业园和出口加工区四个功能园区组成。总规划面积：71.06平方公里 西安经济开发区是关中天水经济区目前规模最大、资金最密集、技术含量最高的制造业聚集区，其定位是成为促进国家级经济技术开发区向多功能综合性产业区.截至2008年末，全区共引进工业项目600余项，注册登记各类企业3000余个，其中境外世界500强企业26个、国有大型中央企业14个、国内行业龙头企业60余个。30西安经济技术开发区发展历程西安经济技术开发区发展历程西安经济技术开发区发展历程成为全国首批开展保税物流国务院批准为国家级开发区2000年2月1993年功能试点的国家级43、出口加工区2006年12月2002年6月西安市委、市政府将北迁至经开区2010年10月2010年2月31西安经济技术开发区成立设立西北首家国家级出口加工区成为首批国家新型工业化产业示范基地西安经济技术开发区功能分区32中央商务区中央商务区总规划面积21.74平方公里，是未来西安城市新中心的核心区域，重点发展金融保险、商务中介、信息咨询、文化休闲、服务外包等现代服务业，打造与国际接轨的行政商务办公区和总部经济聚集地。泾渭工业园泾渭工业园总规划面积25平方公里，目前累计入区项目101个，总投资368.5亿元，已形成商用汽车、重型机械、新材料等为主导的产业格局，在产业发展、基础设施建设和招商引资上形44、成了相当规模的比较优势。出口加工区出口加工区是西北首家国家级出口加工区。目前已有约40家世界500强企业进驻该区，且已初步形成航空、机械、电子、新能源为主导的产业格局，综合实力在全国国家级出口加工区中排名第七。草滩生态产业园草滩生态产业园按照“生态优先、功能多元、错位互补、紧凑集中”的布局开发理念，打造西安生产性服务业高地，建设生态化滨河城市新区。西安经济技术开发区产业构成兵器科技服务外包四大主导产业商用汽车产业四大新兴产业光伏半导体产业电力电子食品饮料 商用汽车产业形成了零部件生产以及专用车改装生产等较为完备的商用汽车产业链条和国内领先、与国际接轨的汽车产业技术研发平台。电力电子产业风电设备45、产业兵器科技产业商用汽车新材料聚集了10余家500强企业和60多 家行业龙头企业，形成了电力电子产业集群优势。风电设备光伏半导体商用汽车产业、电力电子产业、食品饮料产业核心材料产业是西安经开区的四大主导产业。四大主导产业2010年上半年工业总产值占经开区工业总产值的55%以上。可口可乐、西门子、三菱、日立、罗尔斯罗伊斯、ABB、海德鲁、康明斯、BP等25家境外世界500强企业投资项目和台湾顶新、香港金威、陕重汽、贵航等一批国内知名企业先后入驻，促进了四大支柱产业的发展。食品饮料产业食品饮料产业形成技术先进、产业链条完整、产品门类齐全的食品饮料产业集群。新材料产业新材料产业初步形成以西部超导为龙46、头，以西部金属、西部钛业、天力金属、海镁特镁业等为骨干服务外包产业的新材料产业集群。33西安经济技术开发区经济指标2007-20102007-2010西安经济技术开发区工业总产值西安经济技术开发区工业总产值100050.00%80040.17%35.05%40.46%45.00%40.00%600400200035.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%20072008工业总产值（亿元）2009增长率2010 2007年至2010年，西安经济技术开发区工业总产值保持稳定快速增长。2010年，西安经济技术开发区完成：工业总产值920亿元，增长40.46%，占全市的1/47、3；规模以上工业总产值655亿元，增长56%；规模以上工业增加值150亿元，增长25%，总量全市第一；新材料、风电装备和太阳能光伏半导体等战略性新兴产业实现产值104亿元，同比增长83%。“十一五”期间，西安经济技术开发区主要经济指标连续保持了35%以上的高速增长。在规模以上工业总产值和规模以上工业增加值这两个最能反映区域工业水平的指标上，经开区总量已位居全市第一。34西安经济技术开发区企业分布自1993年建区以来，已初步发展成为一个外向型的现代工业园区和城市新区。目前累计入区企业3600余家，其中外资企业100余家。3531个世界500强企业投资项目16个大型中央企业60个行业龙头企业区域配48、套状况发展分析区域配套金融机构：中国银行、招商银行、凤城一路到二路区域凤城五路十字区域凤城六路至凤城十二路区域建设银行、西部证劵等；零售卖场：人人乐、国美、屈臣氏等餐饮娱乐：川渝人家、海底捞等医疗设施：长安医院赛高国际街区占据经开商圈核心，24万平米城市综合体包容旗舰级住宅、国际公寓、CEO商务、世界步行街等以张家堡广场、城市运动公园为核心，按照规划将建设星级酒店、大型超市和购物中心等综合体类商业配套凤城六路至凤城十二路区域凤城五路十字区域本项目设施凤城一路到二路区域项目区域内，配套将在未来逐渐成熟。目前，凤城一路到四路区域建设基本成型。经开区内大量文教体育、商务商贸、医疗卫生、酒店餐饮、娱乐49、休闲等配套性项目的引进、布点和建设、政府北迁至凤城八路，带来张家堡商圈地位的核心提升，作为“一城双心”规划中的一大中心，未来几年，张家堡商圈将成为高新商圈后西安又一大核心商圈。36地铁二号线站点未央路二环路区域交通系统发展交通系统发展地铁：西安经济技术开发区基础建设正在不断完善和优化。目前，地铁二号线(陈家堡韦曲南)1期工程为铁路北客站至会展中心站线路及站台已经建成，将于2011年9月正式投入使用，2期工程也在进行中。铁路：西安新火车客运站北迁至北三环以北、渭河以南，经开区草滩生态产业园内。该客运站距开发区中央商务区不足两公里,它的建成将充分带动西安、咸阳、铜川等城市乃至整个关中城市群的发展,50、并为开发区实现高速稳定的发展提供优质的铁路运输支持。航空：开发区距西安咸阳机场仅20分钟的车程。该空港是仅次于北京、上海、广州，成为全国第四大航空枢纽。公路：开发区道路交通网络四通八达，成米字型向外辐射。37地铁二号线主要交通干道西安火车北客站西安地铁北站西安市重点开发区比较 成立时间：1993年，2000年被国务院批准为国家级开发区西安经济技术开发区高新技术开发区西安曲江新区西安浐灞生态区 总规划面积：71.06平方公里 定位：西部最大的制造业基地和西安城市新中心 主要优势：四大功能园区、西安新市店入驻该区域 成立时间：1991年6月 总规划面积：35平方公里 定位：打造中国科技创新中心、创51、建世界一流高科技园区 主要优势：产业规模大、知名企业云集、基础设施完善等 成立时间：2002年8月 核心区域面积：40.97平方公里 定位：建设以文化、旅游、生态为特色的国际化城市示范新区 主要优势：旅游资源丰富、高端住宅聚集 成立时间：2004年9月 总规划面积：129平方公里 定位：打造西部第一水城和蕴涵 自然、人文、历年、屏水的城市生态区 主要优势：旅游资源丰富、国际化会展中心及体育赛亊西安经济技术开发区在规划面积上仅次于西安浐灞生态区，是“关中天水经济区”的核心产业区。近年来，全区生产总值、工业总产值、外贸出口、财政收入等主要经济指标高速增长，工业水平指标居全市第一。38不同物业类型市52、场研究不同物业类型市场研究商业物业市场研究商业物业市场研究西安商业项目分布情况西安商业市场概览钟楼商圈现有供应与未来供应40商业市场研究办公物业市场研究酒店物业市场研究西安市现有商业定位分析西安市餐饮、娱乐市场研究西安市电影市场研究西安市商业市场展望及总结小寨商圈现有供应与未来供应解放路商圈现有供应与未来供应西高新商圈现有供应与未来供应曲江商圈现有供应与未来供应太白路商圈现有供应与未来供应康复路商圈现有供应与未来供应区域商业项目研究西安市现有商业体量分布、业态配比西安市商业项目租金售价水平41西安市商圈概况西安商业分布主要商圈：主要商圈：1.钟楼商圈2.小寨商圈3.解放路商圈4.西高新商圈次要53、商圈：次要商圈：5.曲江商圈6.太白路商圈7.经开区商圈8.康复路商圈未来将形成的有：未来将形成的有：9.土门商圈西安的商圈分布主要现有供应集中分布在市中心城内及城南地区，而新共商业已经逐步脱离了传统的钟楼商圈，开始形成区域性商业中心，这一趋动也契合西安发展中心城区周边区域形成新商业中心，避克城中心的同质化竞争的商业发展布局。在建部分经开区商圈经开区商圈本项目本项目土门商土门商圈圈钟楼钟楼商圈商圈解放路解放路商圈商圈 康复路康复路商圈商圈西高新西高新商圈商圈太白太白路商路商圈圈小寨小寨商圈商圈西安主要商圈曲江商圈曲江商圈41钟楼商圈钟楼商圈小寨商圈小寨商圈曲江商圈曲江商圈经开商圈经开商圈土门商54、圈土门商圈西安市各商圈分析钟楼商圈是西安市的第一大商圈，是西安最大最具影响力历年最悠久的商圈，以东西南北四条大街为十字所辐射的区域，跨越了莲渥，碑林和新城3个城区。商圈内以大型综合百货为主，总体水平为中档和中高档。主力客群为城区住户、外来商务客群和旅游客群。以小寨十字为中心，东至大雁塔北广场的小寨东路；西至名祥村的小寨西路；南至长延堡的长安南路，北至南二环路的长安北路。主要以区域内的大学院校学生消费为常态客群，国家单位公务员家庭和长安区的时尚人群为辅助客群，总体水平为中档。解放路商圈解放路商圈康复路商圈康复路商圈西高新商圈西高新商圈太白路商圈太白路商圈解放路商圈历年悠久，正对西安火车站，商圈较55、小，受到一定地域限制。近两年随着新玛特、民生和万达广场的介入，是该地区的商业品质急速提升。西北最大的批零商圈，历年悠久，交通便利，营业数额大，货物品种齐全，价格低廉，深受普通消费者欢迎。新商圈，以中高档商场，生活超市，数码卖场和高档酒店为主，区域内基础设施和物业配套西安市目前最好，潜力很大，有良好的发展前景。原属小寨商圈一部分。主要以大雁塔和唐城墙遗址公园为带动，发展旅游娱乐特色经济，随着设施逐步完善，曲江商圈将成为西安主要商圈之一。以怡丰城，红星美凯龙为重心，西荷商业街为补充。地理位置优越，处于主城区，西高新和小寨商圈之间，将成为链接上述区域的重要桥梁，并吸引更多投资商的注意。经开商圈为新共56、商圈。现有商业主要集中在凤五路至凤一路之间。随着政府北迁和交通设施的完善，大批有实力的企业争相进驻，区域发展十分迅速，商圈范围将继续扩大并加速繁荣。目前区域内的商业形式主要以集贸市场，生活超市，专业医药卖场，沿街精品店和餐饮娱乐类构成，主要供应为裙楼底商。随着经济发展，该区域商业会有较大上升空间。钟楼商圈现有供应与未来供应43钟楼商圈钟楼商圈钟楼商圈 业态档次定位：钟楼商圈商业以百货零售类业业态档次定位：钟楼商圈商业以百货零售类业态为主，定位以中高端综合类百货为主。北大街 地理位置：东至长乐门，西至安定门，南至南地理位置：东至长乐门，西至安定门，南至南西大街南大街钟楼商圈钟楼商圈东大街门外，北57、至莲湖路目标消费客群：除西安中高端消费者外，钟楼商圈凭借其极大人流量，其辐射范围包括陕西省及西北地区的高端客群。商业总体量：目前商业项目量约商业总体量：目前商业项目量约6363万平方米。万平方米。百盛开元百货银泰百货世纪金花44北大街北大街南大街南大街1.3.4.6.7.钟楼商圈民生国际北大街店2.5.开元商城世纪金花购物中心钟楼店百盛购物中心东大街店大洋百货百盛购物中心西大街店世纪金花购物中心南大街店5 51 18.9.10.西安民生百货西大街店中环广场银泰百货西安民生百货骡马市店6 86 89 93 32 2101011.12.长安国际巳黎昡天百货中大国际13新世界百货7 7141516158、71819民生国际二期世纪金花珠江时代广场银座商贸-中贸广场春天广场二期开元商住广场万达新天地商圈辐射区域力极强，吸引的顾客群较广。不但包括西安市区，甚至辐射周边市县。一些项目目标客户辐射到陕西省及西北地区高端客户，商圈平均日人流量超过50 万人。商圈内云集众多本外地的知名百货零售商业项目，已经成为西安购物最为集中区域钟楼商圈的百货店数量占据了西安百货店1/2以上，百盛、开元商城、世纪金花、海大春天百货等等。百货店的集中以及品牌资源的相似性造成了百货业态同质化严重，同时城内交通条件不容乐观，堵车及停车位少等问题限制了商圈的升级发展45民生国际（北大街店）楼层业态组合负二楼负一楼一楼二楼三楼四楼59、五楼生活-风向仙履-风姿精品-风尚伊人-风致青昡-风格名仕-风度型动-风潮补品、食品、面包房、餐饮男女鞋、箱包皮具，皮具护理黄金珠宝、香水、眼镜女士正装、配饰淑女装、女士内衣男士正装、男士休闲装、男士内衣、数码小电、服装修改时尚休闲、户外用品、高尔夫休闲、精品运动装、运动配饰六楼七楼八楼九楼童馨-风趣食尚-风味食尚-风味魅力-风行精品家居、厨房用品，儿童/母婴用品美食天地、文化空间美食天地、文化空间美容美体、会员中心民生国际 地址：北大街28号 定位：中高档综合型百货 民生国际位于西安市钟楼商圈北大街，二2011年5月6日开始试营业，计划下半年正式营业。民生国际定位为高级百货店，主要以国际品牌60、为主。目前试营业部分为一期，二期的南配楼还在装修中。完工后，项目整体体量达到75,000平方米，将成为钟楼商圈最大的项目。公司目标是依靠品牌和建筑优势分流临近的世纪金花客户，以抢占精品百货市场份额。46一楼六楼开元商城楼层负二楼负一楼二楼三楼四楼五楼七楼业态组合超市，家电，数码产品，烟酒、照相器材男女皮鞋、休闲鞋、皮具、软包旅箱化妆品、珠宝、眼镜、美容中心、通讯器材男装女装内衣、少女装、家居装、泳衣儿童服装、体育用品、体育服装羽绒朋、床上用品、办公用品、玻璃陶瓷器具、乐器开元美食娱乐广场开元商城 地址：碑林区东大街解放市场6号 定位：中档综合型百货 开元商城位于钟楼商圈中心，是西安老城区最主要61、的大型综合性百货之一，有百货商场、餐饮和游戏娱乐等多项设施，品牌较多齐全，人流量较大。是现在城区的地标之一。47世纪金花购物中心（钟楼店）世纪金花购物中心（钟楼店）地址：莲渥区西大街1号钟鼓楼广场 定位：中档综合型百货 世纪金花购物中心钟楼店位于钟鼓楼环形广场步行街内，星巴克、哈根达斯等高档休闲餐饮品牌为邻，主要吸引当地有一点消费能力的白领阶层客户和来西安旅游的中外游客。48楼层楼层业态组合业态组合负一楼服装、家居、家电、儿童用品、美体、超市一楼化妆品、珠宝大洋百货 大洋百货 地址：西安市北大街118号宏府大厦 定位：中档综合型百货 大洋百货位于西安市北大街，是目前北大街唯一的大型综合百货。内62、部商铺布局宽松，品牌有足够的展示空间，加上人流量中等，购物体验较为舒适楼层楼层业态组合业态组合负一楼美馔生活馆主题餐厅，休闲轻软、特色小吃、日化用品一楼仕女精品馆化妆品、香水香薰、黄金珠宝、男女鞋、时尚皮件二楼青昡活力馆个性少女装、休闲少女装、少女内衣、美甲三楼都市时尚馆时尚女装、精品女内睡衣、流行饰品、流行杂货、修改室四楼运动休闲馆运动服饰、牛仔服饰、户外服饰、流行休闲服饰、男士精品，运动器械、多功能生活馆49中大国际 50中大国际 地址：西安碑林区南大街30号 定位：高端购物中心 中大国际是西安城区最高档的购物中心。品牌均为为国际一线奢侈品牌。购物中心内部结构宽敞明亮，所有品牌单独设有专柜63、。人流量较小，但较为固定，人均单次消费额度较高。消费人群具有较强的经济实力。楼层楼层业态组合业态组合负一楼LV/Prada/Stefano Ricci/Tods/EmporioArmani一楼LV/Gianni Versace/Hugo Boss/Montblanc/Sallvatore Ferragamo/Maxmara/Vertu/Kiton/Canali/Cerruti 1881/Piaget二楼Giada/Aquascutum/Hugo Boss/Marc Jacobs/DKNY/Polo Ralph Lauren/Diesel/TruTrussardi/Daks/Kent&Curwe64、n/Plusit/A.Testoni/Paul&Shark/Autason三楼Bebelux/Romulus/Penny Black/FlavioCasteliani/Marccain/Patrizia Pepe/Fenix/Venti/Celynb./Liu.JO/Max&Co/Pinko/O2ND/Wedgwood/Amun-re/Amunre/Frognie Zila/Hauber钟楼商圈未来供应项目项目名称项目名称项目地址项目地址零售物业类型零售物业类型商业体量商业体量开业时间开业时间项目特色项目特色1314新世界百货民生国际二期宏店嘉汇 广场北大街28号综合百货综合百货53,000 65、m226,000 m220112012将成为包含顶级化妆品，珠宝，服饰，配饰，主题餐厅，精品超市等为一体的超大型综合百货商场。将于现已试营业的民生国际一期一起成为钟楼商圈最大的高级百货店，主要以国际品牌为主。15世纪金花珠江时代广场南门外精品百货旗舰店80,000 m22012珠江时代广场总建筑面积达15万平米，计划投资超13亿，除世纪金花旗舰店外，还包括精装艾斯汀国际公寓，1.3万平米的5A级写字楼，近5000平方米空中花园、1.5万平米的广场园林16171819银座商贸-中环广场昡天广场二期开元商住广场万达新天地南门外南稍门南门外西梢门东大街不和平门交汇处综合百货高档购物中心TBC品牌旗舰66、店+步行街TBC45,000 m284,000 m230000TBCTBCTBCTBCTBC除国际一线奢侈品牌外，还将考虑引进部分中高档时尚品牌。建成后有望在西稍门形成以该店为中心的区域性商圈。总建筑面积约6.77万平方米，由精装公寓和商业裙楼组成（临街商铺+餐饮金街），将拥有品牌旗舰店、步行街、精装公寓等多种商业形式与业态，集商业、居住、办公、购物、休闲、商旅于一身。钟楼商圈未来商业项目供应量将超过钟楼商圈未来商业项目供应量将超过30万余平方米，百货类商业业态竞争将处于白热化阶段。万余平方米，百货类商业业态竞争将处于白热化阶段。但由于市中心土地资源缺乏，开发商在追求高租金回报的前提下不得不以67、零售百货类主力业态进行但由于市中心土地资源缺乏，开发商在追求高租金回报的前提下不得不以零售百货类主力业态进行开发，导致业态发展组合型不强，多元化业态比例较不平衡。开发，导致业态发展组合型不强，多元化业态比例较不平衡。51小寨商圈现有供应与未来供应5253小寨商圈 小寨商圈小寨商圈 业态档次定位：小寨商圈商业以百货零售及小商业态档次定位：小寨商圈商业以百货零售及小商品零售品零售类业态为主，定位以中低端综合类商业。地理位置：以小寨十字为中心，东起西延路，沿地理位置：以小寨十字为中心，东起西延路，沿西影路西影路到翠华路，南至丈八东路，西到含光路目标消费客群：周边小区居民及大与院校师生，以年轻时尚类消68、费客群为主。商业总体量：目前商业项目量约商业总体量：目前商业项目量约34万平方米。万平方米。小寨商圈是西安第二大商圈。小寨的人流主要来自周边的各大与院校、附近居民区和企亊业单位。鉴于高校集中的特点，其业态组成就有着比较明显的倾向特征：满足周边居民和师生就近购物需要的中低档价位生活休闲类商品组合。项目名称项目名称项目状况项目状况1西安国贸-宜品生活营业2百盛购物中心小寨店3海港城4飞旋广场5安南城6雁塔文化新天地7金鼎国际购物广场8金鹰购物中心（华旗国际）未来供应9西旅国际1256789小寨商圈序号序号34项目名称项目名称西安国贸-宜品生活百盛购物中心小寨店海港城飞旋广场安南城雁塔文化新天地金鼎69、国际购物广场开业开业时间时间2011200419972001200720082011商业类型商业类型综合百货综合百货专业卖场专业卖场综合商业综合商业综合百货建筑面积建筑面积10,00030,2208,0005,00070,000120,000100,000档次档次中档中档中低档中低档中低档中低档中档主要品牌主要品牌六福珠宝/超市周大福/谢瑞麟/LOREAL/高丝/美宝莲/雅诗兰黛/兰蔻无无KFC/锦源祥/悦豪KTV李宁折扣店/三顺台球/土大力/家乡基金鼎购物广场地下2层，地上6层，引进全国四大院线之一的国际影城，量购KTV、神采飞扬健康电玩、爱尔玛儿童主题乐园和特色餐饮等休闲娱乐设施，1-4层70、为百货零售未来供应项目未来供应项目序号序号项目名称项目名称开业开业时间时间商业类型商业类型建筑面积建筑面积档次档次项目特色项目特色金鹰购物中心（华旗国际）2011综合百货16,000中高档设计为大型精品百货购物中心，同时引进餐饮及部分娱乐项目西旅国际TBC购物中心25,000中高档为原小寨饭店增值改造项目，共8层，计划建为集商业购物中心、特色餐饮、商务会所和公寓为一体的综合性建筑。该项目占地7200平方米，建筑总面积共88760平方米，其中商业不餐饮共占31000平方米左右。小寨商圈内大型商业项目较少，商圈内针对年轻人和学生的流行中小型主题商场较多，包括飞炫购物广场、潮流街区、百汇等。除百盛百71、货以经营中端品牌服装外，其余主要以中低档、中档流行服装、鞋帽、饰品等店铺为主。同质化竞争较为严重。部分项目存在楼层过高的弊端，可能导致空置率过高。54百盛购物中心（小寨）百盛购物中心（小寨店）地址：西安市雁塔区长安南路 定位：中档综合型百货 百盛购物中心小寨店位于西安市小寨商圈内，部分品牌比钟楼店档次稍低，比较符合周边人群的消费水平。品牌效应和良好的购物环境吸引了大量客流。55楼层楼层业态组合业态组合一楼化妆品、香水、黄金珠宝、男女鞋、手表眼镜、特卖区二楼休闲女装、内衣、饰品、化妆品、美甲、快餐、糖果屋三楼女正装、饰品、内衣、女包、美容四楼男装、内衣、饰品、箱包、小家电、照相器材、红酒屋、修边72、服务五楼童装，童鞋，玩具、母婴用品、床品、家庭用品、小家电、户外用品，运动解放路商圈商业项目56解解放放路路41.5.解放路商圈解放路商圈解放路商圈 业态档次定位：解放路商圈商业主要以业态档次定位：解放路商圈商业主要以百货及步行街类业态为主，随着万达广场进入逐渐引入购物中心类业态。地理位置：解放路商圈是指经综合改造地理位置：解放路商圈是指经综合改造23后的解放路沿线的商业区域，东起尚俭15路、西至尚德路，北起火车站、南至东大街，改造面积约2平方公里。目标消费客群：项目主要辐射范围为区域性消费客群。商业总体量：目前商业项目量约商业总体量：目前商业项目量约45万平万平方米。项目名称项目状况西安民生73、百货大楼（解放路店）57解放路商圈历史悠久，正对西安火车站，商圈较小，受到一定地域限制。近两年随着新玛特、民生和万达广场的介入，使该地区的商业品质急速提升。2.3.4.大商新玛特购物广场民乐园万达广场民乐新都会商城民乐园步行街营业中心路面铺设接近完工解放路商圈商业项目58序号序号12345项目名称项目名称西安民生百货大楼（解放路店）大商新玛特购物广场民乐园万达广场民乐新都会商城民乐园步行街开业开业时间时间19592010200920082011商业类型商业类型百货公司百货公司购物中心百货公司底商店铺建筑面积建筑面积130,00070,000160,00050,00043,000档次档次中档中档74、中档中档大众消费主要品牌主要品牌谢瑞麟/E-LAND/DICOS/周大福/Nike/Adidas/Puma/Golden Lion/伊丽莎白雅顿/欧莱雅/欧珀莱周大福/周生生/雅诗兰黛/欧莱雅/Fencl/Etam/Adidas/Nike/E-Land法文箱子/戴梦得/天线宝宝/史努比/骆驼户外/达芙妮/七匹狼/Bear two/Starbucks/Guess/Vero Moda/Esprit/Zippo海底捞/人人乐/乡村基/万达国际影城/KFC意尔康/风尚/云南1+1米线/哎呀呀/极星户外58民乐园万达广场 民乐园万达广场 地址：西安市解放路中段111号 定位：大型购物中心 民乐园万达广场75、二2010年下半年开始营业。西安民乐园万达广场共包括万千百货、国美电器、华润万家、万达国际影城、大玩家超乐场、大歌星KTV等六大主力店以及肯德基、芭斯罗缤冰淇淋、星巴克、酷动数码、屈臣氏等知精品牌。西安民乐园万达广场建筑风格独特，内部空间宽敞明亮，并首次出现在西安商业建筑中的天庭、天梯、天街的三大独特设计，强烈吸引品牌商和消费者的目光。因开业时间较短，且周边还有施工项目，目前人流量不大。楼层楼层业态组合业态组合负一楼华润万家超市、万千百货一楼黄金珠宝、运动服饰、星巴克、万千百货二楼国美电器、万千百货、博士蛙356主力店三楼品牌服装、饰品、餐饮、大歌星KTV四楼中外快餐简餐、特色产品、万达国际影76、城、大玩家超乐场五楼品牌餐饮、数码产品、饰品、生活用品、宝屑眼镜、屈臣氏、热风、万达国际影城59西高新商圈商业项目西高新商圈现有供应与未来供应603 361西高新商圈1 12 2西高新商圈西高新商圈业态档次定位：西高新商圈以中高端百业态档次定位：西高新商圈以中高端百货类业态为主导。地理位置：东至高新路、电子正街、西地理位置：东至高新路、电子正街、西万路；南至丈八东路、南三环路；西至西户路、丈八北路、高新四路、太白南路；北至南二环、科技六路、电子一路、西户路。目标消费客群：项目主要辐射范围为区域性居住及办公商务消费客群。商业总体量：目前商业项目量约商业总体量：目前商业项目量约6 6万平万平方方米77、。4 4高新区经过近10年的发展，主要零售商世纪金花，金鹰百货，卜蜂莲花的入住带动了高新区商业的发展，也促成了高新区新商圈的形成，同时高新区仍产业到住宅到商业的发展模式使区域内部中形成自身消费的循环。高新区的主要消费客群来自于区域中的大中型企业职员和周边居民，而这部分消费者收入水平较高，在商圈定位上使高新区处于中高端水平项目名称项目名称项目情况项目情况1金鹰国际购物中心营业2世纪金花高新店3高新 水晶城在建4绿地 正大广场未开工西高新商圈商业项目 标。62序号序号项目名称项目名称开业开业时间时间商业类型商业类型建筑面积建筑面积档次档次项目特色项目特色1金鹰国际购物中心2006百货公司26,6078、0中高档雅诗兰黛/倩碧/娇兰/资生堂/Sisley/劳力士/帝驼/MissSixty/UN/ASH/宝姿2世纪金花高新店2006百货公司30,000中高档Fissler/兰蔻/碧欧泉/倩碧/施华洛世奇/劳力士/帝舵/浪琴/天梭/欧米茄/奥斯卡影城3国美电器2004专业卖场8,000大众消费索尼/西门子/海尔/海信/格兰仕未来供应项目未来供应项目序号项目名称项目名称开业开业时间时间商业类型商业类型建筑面积档次档次3高新水晶城购物广场2013购物中心58,864TBC高新水晶城为城市综合体项目。位于高新区核心区域，总建筑面积20余万平米，包括商业、办公、公寓、住宅。高新水晶城分两期开发，一、二期分79、别位于高新路东西两侧，中心位置规划了占地约9000的两个城市广场。4绿地 正大广场2014-2016高端购物场所60000高端位于西安高新区绿地中央广场的亚洲第二座正大广场总建筑面积约6万平米，定位于西安最具国际风范的高端购物场所为目一楼二楼三楼四楼金鹰国际购物中心（西高新店）楼层业态组合化妆品，珠宝礼品，女鞋，名表眼镜，IT 通讯，鞋包/珠宝维护维修室女装，女士内衣，配饰，女包，美甲，美发男装，男鞋，内衣，男士配饰，皮具箱包，日式餐厅，服饰修改室运动地带，童装童玩，小家电，家居生活，数码电子，烟酒茶叶，主题餐厅，超市，客朋中心金银国际购物中心（西高新店）地址：高新区科技路37号海星广场城市广80、场群楼1-4 定位：大型精品综合百货 金鹰国际购物中心（西高新店）位于西高新区的核心地带，距离西安城区7公里左右。高新区的消费主力人群为区域内工作的白领阶层，特点是高品位、高消费、时尚。金鹰国际引进的品牌多为国内外知精品牌及一线国际品牌，成功吸引了区域内及周边的主力消费人群。63曲江商圈现有供应与未来供应6454.5.65曲江新区商业项目曲江商圈曲江商圈 业态档次定位：曲江商圈以文化及旅游业态档次定位：曲江商圈以文化及旅游产业配套大型综合类商业为主导业态。地理位置：曲江新区位于西安市东南，地理位置：曲江新区位于西安市东南，21是陕西省、西安市确立的以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，核心81、区域面积40.97平方公里目标消费客群：项目主要辐射消费客群为旅游观光客群 商业总体量：目前商业项目量约商业总体量：目前商业项目量约31万平万平方米。项目名称项目情况1.雁塔北广场432.慈恩镇63.曲江芙蓉坊营业新乐汇（大唐不夜城A）秦汉唐国际文化街6.万众广场招商原属小寨商圈一部分。主要以大雁塔和唐城墙遗址公园为带动，发展旅游娱乐特色经济，随着设施逐步完善，曲江商圈将成为西安主要商圈之一。1346曲江新区商业项目序号序号2项目名称项目名称雁塔北广场慈恩镇曲江芙蓉坊开业开业时间时间20062008TBC商业类型商业类型娱乐休闲综合体临街小铺餐饮休闲建筑面积建筑面积22,0004857025,82、070档次档次大众消费大众消费中高档主要品牌主要品牌KFC/3皇3家复合式餐厅/老贾家灌汤包无人人乐/君悦新乐汇（大唐不夜城A区）2009一站式消费中心100,000中高档DQ/PAPA JOHNS/屈臣氏/海底捞/味千拈面/华润万家/世纪金花-宜品生活/民生百货5秦汉唐国际文化街TBC体验式商业街120,000中档未定未来供应项目未来供应项目序号序号项目名称项目名称万众广场开业开业时间时间2011商业类型商业类型购物中心建筑面积建筑面积80,000档次档次大众消费未定项目特色项目特色66大唐不夜城-新乐汇大唐不夜城 新乐汇 地址：雁塔区环塔南路东段6号大雁塔南广场大 定位：中高档一站式休闲，83、娱乐、餐饮、购物等消费中心 新乐汇周边为历年文化旅游景区，自然条件优良，不仅吸引当地消费，而且有效吸引旅游客群。新乐汇附近还有曲江管委会斥资修建的西安音乐厅、西安大剧院、曲江电影城、陕西艺术家展廊四大文化建筑，这也将极大的提升项目的文化局次，并进一步吸引目的性消费人群的到来。67太白路商圈6869太白路商圈太白路商圈太白路商圈 业态档次定位：太白路商圈以专业市场商业街，及购物中业态档次定位：太白路商圈以专业市场商业街，及购物中心等多商业业态类型为主，定位为中档。地理位置：太白路商圈已由原来的区域商圈转发为广域商地理位置：太白路商圈已由原来的区域商圈转发为广域商圈，辐射范围仍边家村、劳动路，扩展84、到西荷小区、太白路、南二环及其周边，已经成为颇具规模、业态齐全的次级商圈目标消费客群：项目主要辐射消费客群为区域居住办公，及目的性消费客群 商业总体量：目前商业项目量约商业总体量：目前商业项目量约21万平方米。万平方米。24项目名称项目情况131.2.3.4.怡丰城西荷商业街（一期）红星美凯龙西荷商业街（二期）营业在建在太白路立交北侧，自西向东，已有人人乐、迪卡侬、怡丰城、红星美凯龙，加上南边的国美、苏宁，已经成为颇具规模、业态齐全的次级商圈，H&M开业的火爆证明人气可以培养。太白商圈已由原来的区域商圈转发为广域商圈，辐射面积有所扩大，服务对象为区域内外的消费者。1234太白路商圈序号序号项目85、名称项目名称怡丰城西荷商业街（一期）红星美凯龙开业开业时间时间201120102008商业类型商业类型购物中心临街店铺家居建材建筑面积建筑面积60,00030,000120,000档次档次中档大众消费中高档主要品牌主要品牌婷美/DQ/PAPA JOHNS/SUBWAY/McDonald/NIKE/ADIDAS/H&M/宜品生活西荷服装城，建设银行,建设银行、农业银行、商业银行、陕西信合、苏宁电器东易日盛/科宝博洛尼/伊奈/东方印象/TOTO/科助/金牉/欧派/德国博夫漫/德国AS未来供应项目未来供应项目序号序号项目名称项目名称西荷商业街（二期）开业开业时间时间2011商业类型商业类型临街店铺建86、筑面积建筑面积70,000档次档次大众消费未定项目特色项目特色70一楼三楼怡丰城楼层负一楼二楼业态组合世纪金花宜品超市，明味家，赛百味，麦香村，湘西味道，拿渡，妈妈菜，麦当劳，粥底火锅，东东包，鲁汁深，新加坡食坊，迪斯尼生活馆，美发沙龙，游戏中心面包心语，好奇鸭港式甜品，黄金珠宝，H&M，DQ,星巴克，麦当劳Arrow，热风，伊力诺依家居影城，日本料理，韩国料理，伊力诺依家居饰品，儿童主题乐园，我型我秀怡丰城 地址：南二环太白路立交桥西北角 定位：大型购物中心 怡丰城位于太白路商圈，由新加坡丰树集团投资管理，是太白路商圈最主力的商户，所引进品牌为中档。由于刚刚开业，开业店铺为总商城的30%。787、1康复路商圈7273康复路商圈康复路商圈康复路商圈 业态档次定位：康复路商圈定位为商贸批发专业市场。业态档次定位：康复路商圈定位为商贸批发专业市场。地理位置：康复路商圈由康复路贯通连接北面的长缨西路，地理位置：康复路商圈由康复路贯通连接北面的长缨西路，南面的长乐路，形成工字型的批发市场区域目标消费客群：各类批发零售消费客群，及区域内居住客群 商业总体量：目前商业项目量约商业总体量：目前商业项目量约30万平方米。万平方米。项目名称项目状况61.2.西北商贸中心秦浙服装商城33.4.丹尼尔商城康浪路炫彩商城营业12455.6.西北金花羊毛衫商贸大厦时丹达服装批发城商圈距离火车站仅3公里，商圈分布有88、城东客运站，康复路客运服务站等3个长途汽车站，优越的交通地理环境使康复路商圈批发业辐射值西北五省，同时立丰购物广场，沃尔玛，时代华纳在该区域的入住也为该区域带来全新的商业活力。1345康复路商圈序号序号26项目名称项目名称西北商贸中心秦浙服装商城丹尼尔商城康浪路炫彩商城西北金花羊毛衫商贸大厦时丹达服装批发城开业开业时间时间2007N/A1997N/A20072006商业类型商业类型服装批发及小商品市场小商品市场服装批发及小商品市场服装批发及小商品市场小商品市场服装批发建筑面积建筑面积150,000N/A61,000N/A50,00030,000档次档次中低档中低档中低档中低档中低档中低档无无无89、无无无主要品牌主要品牌74西北商贸中心楼层负一楼一楼二楼三楼四楼五楼六楼七楼业态组合饰品，文体，玩具，十字绣，工艺品，小百货鞋城，男女时装靓仔装，牛仔装，时装，皮草皮具，箱包，袜子批发内衣，童装，羊毛衫针织品高档精品女装高档品牌男女装高档品牌男女装，内衣展厅西北商贸中心 地址：西安市新城区长乐西路218号2号 定位：大型服装及小商品批发市场 西北商贸中心位于西北最大的综合性批发市场-康复路批发市场。西北商贸中心率先了提出“零售+批发”的双业态组合经营模式，借助批发辐射面广的特点，顺应商圈零售化趋动，补充该地区消费空缺，传承康复路传统优势：价格低、商品多、货品全，主要消费客群为普通工薪阶层及个体90、商购。75西安商业项目分布情况西安商业市场概览钟楼商圈现有供应与未来供应76商业市场研究办公物业市场研究酒店物业市场研究西安市现有商业定位分析西安市餐饮、娱乐市场研究西安市电影市场研究西安市商业市场展望及总结小寨商圈现有供应与未来供应解放路商圈现有供应与未来供应西高新商圈现有供应与未来供应曲江商圈现有供应与未来供应太白路商圈现有供应与未来供应康复路商圈现有供应与未来供应区域商业项目研究西安市现有商业体量分布、业态配比西安市商业项目租金售价水平77区域商业概况西安北客站西安北客站 龙之梦项目龙之梦项目交通优势明显，被绕城高速，机场高速，西铜公里所环绕，以北客站为依托。但比较偏进，缺乏人气。建成后91、的招商工作径有挑战。项目本身占地72公顷，工程量巨大，尚未开始施工。凤城十路凤城十路-凤城十二路凤城十二路地处地铁2号线北苑站，比邻主干道，这一区域内住宅去化良好，价格持续增长，伴随着首创国际城和汇通太古城等各高端住宅陆续交房，入住率的快速提升将大力促进周边商业繁荣。未央新城核心区未央新城核心区（凤城七路（凤城七路-凤城九路）凤城九路）即位于凤城八路的新行政中心周边。城市运动公园和张家堡广场即将成为核心区人气聚集点。正尚金融中心和赛高城市广场落成即将成为核心区人气聚集点。正尚金融中心和赛高城市广场落成开业后将极大的提升周边配套的档次，增加对外来客流的吸引。凤城三路凤城三路-凤城六路（赛高街区）92、凤城六路（赛高街区）该区域人流量较大，商业氛围成熟，引进的品牌多为中高档。沃尔玛，世纪金花，奥斯卡影城等吸引了众多经开区和未央区南部的目的性消费人群。凤城二路凤城二路-龙首村龙首村该区域属二未央区城区，居民较多，赛高国际和龙首商业街分别处在北关正街的南北两侧。商业设施多为满足生活需要的配套，以中低档为主。以中低档为主。以未央路为主轴，未来区域商圈发展方向以大型综合体类商业占据主导地位1234区域商圈序号序号项目名称项目名称赛高国际街区崇尚百货（赛高A区）崇尚百货（赛高B区）华东服饰广场开业开业时间时间2010200720102011商业类型商业类型大型商业综合体综合百货综合百货服装百货建筑面积93、建筑面积82,00030,0009,02530,000档次档次中高档中档中档中档主要品牌主要品牌奥斯卡影城，世纪金花，沃尔玛，屈臣氏，星巴克，哈根达斯，KFCVero Mode/玉兰油/Jack Jones/Only/欧莱雅老凤祥/六福珠宝/Nike/Jack Jones/Only/好孩子波司登/七匹狼/雅鹿/稻草人/啄木鸟786.9.区域商圈10凤城十二路凤城十一路凤城十路451.2.项目名称赛高国际街区崇尚百货（赛高A区，B区）项目状况营业本项目3.华东服饰广场凤城八路4.5.首创国际城汇通太古城赛高城市广场未开工697.MAX未来在建8.盛龙广场正尚国际金融中心凤城五路710.龙之梦未开94、工79凤城四路凤城二路1322已有项目未来项目随着西安行政中心的北迁和大批国内外著名制造和生产企业财团的进驻，区域发展迅速。目前的商业主要集中在凤城一路和凤城五路中间，以人人商业集团要集中在凤城一路和凤城五路中间，以人人商业集团的崇尚百货和人人乐超市，第五国际，金花赛高店和著名的沃尔玛超市为龙头，周边聚集了大量的银行，数码专业店（国美，苏宁）和餐饮娱乐类机构，商圈已日渐繁华。全新的商业格局将在经开区数个大型综合体项目入市后逐渐形成。市后逐渐形成。8定位赛高国际街区地址业态/品牌组合面积项目特点未央区未央路与凤四路十字路口中高档综合商业体，满足娱乐、餐饮、购物等多种需求世纪金花，沃尔玛，奥斯卡影95、城，美食广场，屈臣氏，肯德基，哈根达斯，星巴克82000平方米赛高国际街区商业综合体不仅是赛高街区住宅区的商业配套，同时还是目前经开区最大最完整的综合商业体，有效填补了该区域的空白。80一楼世纪金花（赛高店）楼层二楼三楼四楼业态组合化妆品、饰品、黄金珠宝、精品服装、名表女装、女士皮具、女生饰品男装、男士皮具、男士配饰儿童、床品、家居、家电、厨具、体育世纪金花（赛高店）地址：未央区未央路与凤四路十字路口 定位：中高档综合型百货 世纪金花赛高店位于未央路边的赛高国际街区，是目前该区域唯一的大型精品百货。内部装修宽敞明亮，各品牌都有足够的展示空间，加上人流量中等，购物体验较为舒适。81一楼崇尚百货（96、赛高A区）楼层二楼三楼四楼业态组合化妆品、黄金珠宝、精品女装、女士内衣、皮鞋皮具男装、休闲服饰、运动服饰大型超市、儿童玩具、家居精品大型超市崇尚百货（赛高A区）地址：未央区未央路与凤城四路十字路口 定位：中档综合型百货 崇尚百货赛高店位于未央路边的赛高国际街区，四周小区众多，人气旺盛，途经公交路线共有22条（规划中的地铁2号线也路经该店）交通快捷，人口密集，客流充沛。广场营业面积万平方米，共分四个楼层，一、二楼经营百货，三、四楼经营超市，全场商品近万余种，成为当地最丰富的休闲娱乐场所之一。82区域未来可比项目分析83区域未来可比项目分析经开区内未来商业项目供应主要以综经开区内未来商业项目供应主97、要以综合体的形式呈现，主要集中在未央路合体的形式呈现，主要集中在未央路龙之梦龙之梦两侧和地铁两侧和地铁2号线附近。号线附近。由于该片区的发展推动力度及人口导由于该片区的发展推动力度及人口导入驱动性较大，未来商业的发展前景入驱动性较大，未来商业的发展前景首创国际城首创国际城赛高城市广场赛高城市广场崇尚百货崇尚百货金鹰国际金鹰国际汇通太古城汇通太古城崇尚百货崇尚百货正尚国际金融正尚国际金融中心中心MAX未来未来本项目本项目巨大。巨大。大体量购物中心的建成将很大程度上大体量购物中心的建成将很大程度上提升经开区的消费档次，并实现各业提升经开区的消费档次，并实现各业态人流相于支撑，进一步提升区域商态人流98、相于支撑，进一步提升区域商业价值。业价值。同时对于非成熟的商业区域，一定规同时对于非成熟的商业区域，一定规模的商业体量供应有助于未来共同培模的商业体量供应有助于未来共同培育市场，积累人气。育市场，积累人气。盛龙广场盛龙广场综合体项目商业项目84-区域未来可比项目概况城市综合体城市综合体项目项目项目名称项目名称首创国际城汇通太古城赛高城市广场MAX未来盛龙广场正尚国际金融中心龙之梦项目地址项目地址凤城十四路与文景路交叉口东北角凤城十一路与文景路交叉口东北角凤城七路与未央路交叉口西南角未央大道与凤城五路十字东北角未央路立交桥西南角，未央路与纬二十八街交汇处十张家堡广场东南角、凤城七路与凤城八路之间99、西安北客站周边业态业态/定位定位大型购物中心大型Shopping Mall，欧洲风情商业街大型高端购物中心高端商业广场SHOPPING MALL家居广场高档大型购物中心购物中心，大型百货，高档消费品展，汽车城，家居展商业体量商业体量62,50080,000TBC17,500250,00040,000 60,000TBC办公体量办公体量50,00027,00035,000400000商业项目商业项目项目名称项目名称金鹰国际购物中心崇尚百货崇尚百货项目地址项目地址凤城三路与四路之间，中登城市花园凤城九路与未央路东北角海荣名城二期凤城五路与文景路东南角海荣豪佳花园二期业态业态/定位定位高档精品百货百100、货百货商业体量商业体量13,50015,0008586首创国际城项目概况项目概况项目名称：首创国际城业态：住宅+商业+办公+酒店项目地址：凤城十二路与文景路交叉口东北角开发商：西安首创新开置业有限公司交房时间：多期开发，分为南北两区；北区尚未开工；南区已开发四区，一期二2010年入住；二期三期将于2011年7月和11月交房；四期2011年4月开盘，2013年6月交房租售策略及租金售价租售策略及租金售价商铺全部自持，租金未定物业管理费：1.5元公摊率：20%建筑指标建筑指标占地面积：35.8万平方米项目体量：168万平方米社区公建配套：42万平方米商业体量：6.25万平方米总户数：9736户总栋101、数：59栋机动车位：7790个项目点评：项目点评：优势：项目处于经开区北部，邻近新行政中心及地铁优势：项目处于经开区北部，邻近新行政中心及地铁2号线，不未来北客站商圈号线，不未来北客站商圈相连，地理位置较好；相连，地理位置较好；劣势：周边无成型居民区，无商业氛围；劣势：周边无成型居民区，无商业氛围；首创国际城将引进北京王店亐百货作为大型商业配套，定位为中高档百货，本首创国际城将引进北京王店亐百货作为大型商业配套，定位为中高档百货，本项目商业定位应采用不之相错位竞争的策略，打造互动体验及精品配套类商业。项目商业定位应采用不之相错位竞争的策略，打造互动体验及精品配套类商业。87汇通太古城项目概况项102、目概况项目名称：汇通太古城业态：住宅+商业+办公+酒店项目地址：凤城十一路与文景路交叉口东北角开发商：汇通国基房产集团交房时间：由七个地块组成，分多期开发；一期底商两万平方米二2011年12月交房；二期底商两万平方米将于2012年3月交房；三期商业四万平方米已开工，预计2012年底交房。租售策略及租金售价租售策略及租金售价一期二期底商售价：25,000 80,000；开发商成立租赁部委托出租；三期自持或整售物业管理费：待定公摊率：10%建筑指标建筑指标占地面积：266800平方米项目体量：100万平方米商业体量：8万平方米总户数：1680户机动车位：1344个项目点评：项目点评：优势：项目邻近103、新行政中心并位于地铁优势：项目邻近新行政中心并位于地铁2号线北苑站上盖，与未来北客站商圈相连，号线北苑站上盖，与未来北客站商圈相连，交通十分便利，地理位置较好；交通十分便利，地理位置较好；劣势：周边住宅区大部分预计入住时间晚于劣势：周边住宅区大部分预计入住时间晚于2012年，近期内无法形成商业氛围；年，近期内无法形成商业氛围；汇通太古城将建约汇通太古城将建约4万平方米风情商业街和万平方米风情商业街和4万平方米的购物中心作为商业配套，定万平方米的购物中心作为商业配套，定位为中高档，本项目应增加购物中心体量，打造一站式消费大型购物中心。位为中高档，本项目应增加购物中心体量，打造一站式消费大型购物中104、心。赛高城市广场项目概况项目概况项目名称：赛高城市广场业态：商业+办公+酒店+酒店式公寓项目地址：凤城七路与未央路交叉口西南角开发商：陕西富力房地产公司交房时间：2011年动工，预计大型高端商业购物中心2013年底开始营业，2014年全部完工。租售策略及租金售价租售策略及租金售价租售策略：待定物业管理费：待定项目点评：项目点评：优势：项目紧靠新行政中心及城市运动公园，并邻近地铁优势：项目紧靠新行政中心及城市运动公园，并邻近地铁2号线行政中心站，地理位号线行政中心站，地理位置较好；置较好；劣势：处于张家堡环岛，未来停车车位及交通动线挑战很大；劣势：处于张家堡环岛，未来停车车位及交通动线挑战很大；105、赛高城市广场正对市政府，因此建筑高度局限性较大。本项目可利赛高城市广场正对市政府，因此建筑高度局限性较大。本项目可利用高度优势形成真正的地标式建筑。用高度优势形成真正的地标式建筑。88建筑指标建筑指标占地面积：61364平方米项目体量：40万平方米地上面积：30万平方米地下面积：10万平方米酒店体量：5万平方米MAX未来项目概况项目概况项目名称：MAX未来业态：住宅+商业+办公（由两栋30层后现代光合建筑体及5层高端商业广场构成，其中A栋610层为SOHO办公空间，1128层精品公寓，2930为顶局别墅级复式行政公馆。B栋524层为国际级晶钻公寓；2530层为智控精装行政公寓、顶局空中院墅级复106、式公馆）定位：整体定位为“北城芯;光合建筑;精工智控社区”；项目地址：未央大道不凤城五路十字东北角开发商：合鑫置业交房时间：2013租售策略及租金售价租售策略及租金售价建筑指标建筑指标占地面积：7670平方米项目体量：5.6万平方米商业体量：1.75万平方米总户数：697户机动车位：346个商铺均价：30000元/平方米；商铺1层售价：60000元/平方米租售策略：统一招商物业管理费：待定公摊率：25%项目点评：项目点评：优势：项目周边公交线路众多，邻近地铁优势：项目周边公交线路众多，邻近地铁2号线，交通十分便利；号线，交通十分便利；劣势：商业体量较小，距离新兴住宅区稍进；劣势：商业体量较小，107、距离新兴住宅区稍进；MAX未来的办公部分定位为适用于小型办公和私人办公未来的办公部分定位为适用于小型办公和私人办公SOHO。8990盛龙广场项目概况项目概况项目名称：盛龙广场业态：住宅+商业+酒店项目地址：未央路立交桥西南角，未央路与纬事十八街交汇处开发商：西安郅辉房地产开发有限公司交房时间：分两期开发，预计2012年底交房。租售策略及租金售价租售策略及租金售价商铺全部自持，目前已不红星美凯龙，中影集团，华润万家、苏宁电器、肯德基、必胜客、棒约翰、三皇三家、King Coffee、芭斯罗缤、宾果、明味等商家签约。物业管理费：待定公摊率：24%项目点评：项目点评：建筑指标建筑指标占地面积：152108、667平方米项目体量：100万平方米商业体量：25万平方米总户数：6000户机动车位：3000个优势：项目位于老城区不新行政中心之间，并邻近未央路立交桥和地铁优势：项目位于老城区不新行政中心之间，并邻近未央路立交桥和地铁2号线，交通便利，地理位置较好；号线，交通便利，地理位置较好；劣势：无写字楼，距离老城区较近，周边环境较差，不龙首商圈周存在劣势：无写字楼，距离老城区较近，周边环境较差，不龙首商圈周存在竞争；竞争；盛龙广场无办公业态，虽然商业定位为盛龙广场无办公业态，虽然商业定位为“一站式消费一站式消费”和和“体验式消体验式消费费”，但与本项目相距较进，影响有限。，但与本项目相距较进，影响有限109、。正尚国际金融中心建筑指标建筑指标占地面积：33529.62平方米项目体量：28-35万平方米商业体量：4-6万平方米写字楼面积：4-5万平方米机动车位：1万平方米项目概况项目概况项目名称：正尚国际金融中心业态：住宅+商业+办公+酒店+酒店式公寓项目地址：张家堡广场东南角、凤城七路与凤城八路之间开发商：西安正尚国际置业有限公司交房时间：2016年10月租售策略及租金售价租售策略及租金售价商业自持，租金待定项目点评：项目点评：优势：项目紧靠新行政中心及城市运动公园，并邻近地铁优势：项目紧靠新行政中心及城市运动公园，并邻近地铁2号线行政中心站，地理位置较好；号线行政中心站，地理位置较好；劣势：处于110、张家堡环岛，交通动线挑战很大；劣势：处于张家堡环岛，交通动线挑战很大；正尚国际金融中心项目规划结构：规划建设一个以国际甲级写字楼为主，配套建设超五星级酒店、酒店服务式公寓以及购物中心、正尚国际金融中心项目规划结构：规划建设一个以国际甲级写字楼为主，配套建设超五星级酒店、酒店服务式公寓以及购物中心、国际俱乐部等具有高品味文化内涵、设施齐全的城市综合楼。本项目可以利用自身商业不写字楼体量的优势进行差异化竞争。国际俱乐部等具有高品味文化内涵、设施齐全的城市综合楼。本项目可以利用自身商业不写字楼体量的优势进行差异化竞争。91龙之梦（西安北客站南广场）建筑指标建筑指标占地面积：153162万平方米项目体111、量：70万平方米商业体量：待定项目概况项目概况租售策略及租金售价租售策略及租金售价待定项目名称：龙之梦业态：商业+酒店+办公项目地址：西安铁路北站南广场、尚新路以北、明光路以东区域开发商：上海长峰集团，西安城投集团商业体量：待定交房时间：待定项目点评：项目点评：南广场是未来龙之梦新城的一部分，吨站前广场、地下公交枢纽、地下出租车港湾、地下社会停车场、大型商业购物中南广场是未来龙之梦新城的一部分，吨站前广场、地下公交枢纽、地下出租车港湾、地下社会停车场、大型商业购物中心、写字楼及中高级酒店等，目前具体实施计划还未公示。南广场距离本项目较进，以外导入人群为消费主体，对本项心、写字楼及中高级酒店等，112、目前具体实施计划还未公示。南广场距离本项目较进，以外导入人群为消费主体，对本项目影响有限。目影响有限。92区域未来可比项目总结在建项目大部分集中在未央路两侧及地铁沿线，占到了整个城北区域城市综合体的70%以上；其他主干道供应量较小；各项目规划中，购物中心均为商业部分的重点，虽然地理条件不尽相合，但宣传定位基本一致，均为大型或高端，发展方向也基本一致，今后竞争将十分激烈；如何采用差异化定位和后期运营策略将成为在此类同质化产品中脱颖而出的关键在部分项目中，家居市场和大型建材城将成为综合类商业的组成部分，在快速消化商业面积的同时，有利于吸引目的性消费人群，从而加大目的性消费人流导入；但此类商户档次定113、位较低，对项目整体品质将造成一定负面影响，定位为中高档精品购物中心的项目需谨慎引进此类业态在租售政策已经确认的项目中，商业部分大多为自持或统一招商，既便于管理又可以维护既定的市场定位，充分实现资产的保值增值；在销售市场角度来看，虽然项目所在区域的大型商业项目供应较多，但开发商多选择销售、自持并举的方式来规避开发风险，同时也是对该区域租售特性的一种表现。93西安商业项目分布情况西安商业市场概览钟楼商圈现有供应与未来供应94商业市场研究办公物业市场研究酒店物业市场研究西安市现有商业定位分析西安市餐饮、娱乐市场研究西安市电影市场研究西安市商业市场展望及总结小寨商圈现有供应与未来供应解放路商圈现有供应114、与未来供应曲江商圈现有供应与未来供应西高新商圈现有供应与未来供应太白路商圈现有供应与未来供应康复路商圈现有供应与未来供应区域商业项目研究西安市现有商业体量分布、业态配比西安市商业项目租金售价水平西安市现有及未来商业体量分布各商圈现有商业体量分布各商圈未来商业体量分布12%2%8%30%钟楼小寨0%8%11%12%5%4%钟楼小寨13%17%13%解放路经开区曲江新区康复路17%43%解放路经开区曲江新区康复路5%太白路太白路西高新西安市场现有商业体量分布相对比较均衡地集中在传统商圈，即钟楼商圈，解放路商圈和小寨商圈。钟楼商圈作为目前西安的代表性商圈，已接近饱和，内城发展空间以陈到最低。本案周边115、最近的商业供应主要体现在凤城一路及凤城五路周本案周边最近的商业供应主要体现在凤城一路及凤城五路周边，但项目所在片区的商业尚不成规模，导致客群外流及商圈不边，但项目所在片区的商业尚不成规模，导致客群外流及商圈不成熟现象。成熟现象。西高新未来3-5年内，随着经开区各在建大型综合项目的竣工，经开区商圈的新增供应量将超过总量的四成，其中多个项目预计在的新增供应量将超过总量的四成，其中多个项目预计在2013年底前开年底前开始营业，如汇通太古城一二期和赛高城市广场；传统商圈中钟楼商圈的新增项目主要集中在南门外和西梢门等城外区域。项目所在经开区商业发展竞争激烈，但由于区域商业氛围发展尚未成项目所在经开区商业116、发展竞争激烈，但由于区域商业氛围发展尚未成熟，本项目在考虑不周边项目错位竞争的同时，应兼顾竞合关系的共熟，本项目在考虑不周边项目错位竞争的同时，应兼顾竞合关系的共融发展，共同培育市场。融发展，共同培育市场。95百货0%10%西安市现有商业市场业态配比钟楼商圈钟楼商圈曲江新区商圈曲江新区商圈西安市现有商业市场业态配比23%77%百货购物中心专业卖场83%17%百货购物中心专业卖场19%25%15%41%百货购物中心专业卖场小寨商圈小寨商圈综合商业康复路商圈康复路商圈综合商业综合商业 西安市现有商业市场仍总量上看百货依然占据商业市场的主导地位的主导地位；从各个细分市场的配比来看，西安市市中心区域和117、高收入区域以百货为主，例如钟楼商圈，西高新商圈和解放入区域以百货为主，例如钟楼商圈，西高新商圈和解放55%41%购物中心专业卖场综合商业4%0%解放路商圈解放路商圈100%太白路商圈太白路商圈2%百货购物中心专业卖场综合商业路商圈，半数以上的商城为中档和中高档；人气很足的普通居住区和学校周边消费能力有限，以性价比较高的服装批零等专业卖场为主，例如康复路商圈；35%55%百货购物中心专业卖场56%28%百货购物中心专业卖场 而融合了历年文化特色和现代时尚于一体的集娱乐、餐综合商业综合商业饮、休闲和购物为一体的综合体逐渐在西安旅游热点区饮、休闲和购物为一体的综合体逐渐在西安旅游热点区域成型，体现了118、西安市政府大力发展旅游商业的力度。域成型，体现了西安市政府大力发展旅游商业的力度。如大唐不夜城和雁塔文化中心；如大唐不夜城和雁塔文化中心；20%经开区经开区43%百货12%西高新商圈西高新商圈88%百货购物中心 而在西安的一些新兴商圈如太白路，经开区，高新区，而在西安的一些新兴商圈如太白路，经开区，高新区，已经逐渐出现或即将出现以综合体形式呈现的购物中心已经逐渐出现或即将出现以综合体形式呈现的购物中心96类商业项目，说明西安市整体的商业市场正逐步仍传统类商业项目，说明西安市整体的商业市场正逐步仍传统37%购物中心专业卖场综合商业专业卖场综合商业的零售导向性向综合多元化业态发展的方向进行过渡。的119、零售导向性向综合多元化业态发展的方向进行过渡。西安商业项目分布情况西安商业市场概览钟楼商圈现有供应与未来供应97商业市场研究办公物业市场研究酒店物业市场研究西安市现有商业定位分析西安市餐饮、娱乐市场研究西安市电影市场研究西安市商业市场展望及总结小寨商圈现有供应与未来供应解放路商圈现有供应与未来供应曲江商圈现有供应与未来供应西高新商圈现有供应与未来供应太白路商圈现有供应与未来供应康复路商圈现有供应与未来供应区域商业项目研究西安市现有商业体量分布、业态配比西安市商业项目租金售价水平西安市各主要商圈平均租金及空置率水平西安市各主要商圈平均租金及空置率水平西安市各主要商圈平均租金及空置率水平50045120、0400350平均租金180-1250平均租金240-810平均租金120-300平均租金180-1650平均租金80-240平均租金150-430平均租金150-1050平均租金75-75035%30%25%租金及空置率情况反应良好，而基本满租的市场现状说明，项目所在片区的供不应求的特性。30025020%20015010050015%10%5%0%平均租金(元/平方米/月)空置率钟楼钟楼小寨小寨解放路解放路西高新西高新曲江新区曲江新区太白路太白路康复路康复路经开区经开区西安当地商业租金及空置率情况来看，核心商圈的租金情况处于高位，尤其是钟楼和西高新商圈，平均租西安当地商业租金及空置率情况来121、看，核心商圈的租金情况处于高位，尤其是钟楼和西高新商圈，平均租金金跨度较大；空置率较高的商圈主要还是发展中培育型商圈为主。跨度较大；空置率较高的商圈主要还是发展中培育型商圈为主。经开区商圈为新兴商圈。现有项目主要集中在凤城五路以南，未央路两侧餐饮商铺租金较高。随着政府机关经开区商圈为新兴商圈。现有项目主要集中在凤城五路以南，未央路两侧餐饮商铺租金较高。随着政府机关落落户凤城八路，多个大型在建住宅项目逐步完工，以及基础设施的不断完善，大量外来人口的涌入将对生活户凤城八路，多个大型在建住宅项目逐步完工，以及基础设施的不断完善，大量外来人口的涌入将对生活配套配套设施和高端消费产品有极大的需求，经开区122、商圈将逐步成为高端目的性消费的集中区域，租金升值空间巨大。设施和高端消费产品有极大的需求，经开区商圈将逐步成为高端目的性消费的集中区域，租金升值空间巨大。9899西安市各主要商圈主要项目售价水平西安市各主要商圈主要项目售价水平西安市各主要商圈主要项目售价水平钟楼商圈小寨商圈解放路商圈太白路商圈曲江新区商圈西高新商圈康复路商圈经开区商圈平均售价6万平均售价4万平均售价6万平均售价5万平均售价3万平均售价4万平均售价3.1万平均售价4万平均售价3万700006000050000400003000020000售价100000西安当地商铺项目销售价格来看，以钟楼和解放路商圈为最高，这表明目前西安市中心123、的投西安当地商铺项目销售价格来看，以钟楼和解放路商圈为最高，这表明目前西安市中心的投资项目还是最受投资者欢迎的。目前经开区的项目售价水平是越靠近市中心价格越高，但未资项目还是最受投资者欢迎的。目前经开区的项目售价水平是越靠近市中心价格越高，但未来随着经开区商业氛围的成熟，更多的高品质项目将在新行政中心成型，这种局面有望产生来随着经开区商业氛围的成熟，更多的高品质项目将在新行政中心成型，这种局面有望产生改变。改变。钟楼商圈钟楼商圈小寨商圈小寨商圈解放路商圈解放路商圈康复路商圈康复路商圈西高新商圈西高新商圈太白路商圈太白路商圈经开区商圈经开区商圈租金/售价水平及走向分析钟楼商圈是西安市的传统商圈之124、一，现有项目以大型中高档综合百货为主，新建及未来项目将从业态上增加购物中心的比例同时定位也向高端市场靠拢；由于地段优势，平均租金水平位于市场高位，但因高端项目少且商圈已基本饱和，租金增长空间亦有上限。小寨商圈也是西安市的传统商圈之一，现有项目业态较全，既有中低端零售市场，也有新建高端综合百货。未来项目定位在中高端综合业态；该区域人流量较大，商业氛围浓厚，总体处于合等消费水平，平均租金位于市场前列；因未来供应量较少，租金还有上涨空间。解放路商圈历年悠久，而民乐园步行街刚刚完成改造，新玛特和万达广场开业时间较短，人气不足，营业不理想，租金水平 不高，但该地区近期并无新增供应，因此租金有径大上升空间125、。康复路商圈是西北地区最大的服装批发市场，人流量大，目的性消费明显。目前商圈已基本饱和，由于近期没有新增供应，租金水平应平稳上涨。西高新商圈得力二产业政策支持，发展较快，已经成为热点商圈。现有商业供应较少，以中高端为主，租金水平处于市场领先水平；新建项目继续向高端商业发展，因此其平均租金未来有望继续增长。曲江新区商圈曲江新区商圈曲江新区商圈为新兴商圈，现有商业项目体量大且投入运营时间较短，因此现有租金水平较低；该区域内建成及在建的多个住宅项目为高端产品，且销售良好，因为商铺未来升值空间较大。太白路商圈随着怡丰城的进入逐渐形成，怡丰城体量较大且开业时间较短，目前入住率只有30%，随着周边小区入住126、率陆续上升和商户的陆续入住，租金增长预期良好。经开区商圈为新共商圈。现有项目主要集中在凤城五路以南，未央路两侧餐饮商铺租金较高。随着政府机关落户凤城八路，多个大型在建住宅项目逐步完工，以及基础设施的不断完善，大量外来人口的涌入将对生活配套设施和高端消费产品有极大的需求，经开区商圈将逐步成为高端目的性消费的集中区域，租金升值空间巨大。100西安商业项目分布情况西安商业市场概览钟楼商圈现有供应与未来供应101商业市场研究办公物业市场研究酒店物业市场研究西安市现有商业定位分析西安市餐饮、娱乐市场研究西安市电影市场研究西安市商业市场展望及总结小寨商圈现有供应与未来供应解放路商圈现有供应与未来供应曲江商127、圈现有供应与未来供应西高新商圈现有供应与未来供应太白路商圈现有供应与未来供应康复路商圈现有供应与未来供应区域商业项目研究西安市现有商业体量分布、业态配比西安市商业项目租金售价水平综综合合型型商商圈圈各商圈目标客户群对比钟楼商圈钟楼商圈曲江新区商圈曲江新区商圈西高新商圈西高新商圈解放路商圈解放路商圈 辐射全国的外来游客辐射全国的外来游客 周边社区居民周边社区居民 时尚年轻群体时尚年轻群体 高层商务人士高层商务人士 外来商务人群外来商务人群 辐射全国的外来游客辐射全国的外来游客 周边社区居民周边社区居民 时尚年轻群体时尚年轻群体 高层商务人士高层商务人士 外来商务人群外来商务人群辐射全国的外来游客128、辐射全国的外来游客 周边社区居民周边社区居民 时尚年轻群体时尚年轻群体 高层商务人士高层商务人士 外来商务人群外来商务人群辐射全国的外来游客辐射全国的外来游客 周边社区居民周边社区居民 时尚年轻群体时尚年轻群体高层商务人士高层商务人士外来商务人群外来商务人群康复路商圈康复路商圈经开区商圈经开区商圈太白路商圈太白路商圈小寨商圈小寨商圈辐射全国的外来游客辐射全国的外来游客 周边社区居民周边社区居民 时尚年轻群体时尚年轻群体高层商务人士高层商务人士外来商务人群外来商务人群 辐射全国的外来游客辐射全国的外来游客 周边社区居民周边社区居民 时尚年轻群体时尚年轻群体 高层商务人士高层商务人士 外来商务人群129、外来商务人群辐射全国的外来游客辐射全国的外来游客 周边社区居民周边社区居民 时尚年轻群体时尚年轻群体高层商务人士高层商务人士外来商务人群外来商务人群辐射全国的外来游客辐射全国的外来游客 周边社区居民周边社区居民 时尚年轻群体时尚年轻群体高层商务人士高层商务人士外来商务人群外来商务人群102西安市消费客群分析钟楼商圈西高新商圈高端 高收入人群 商务客群 高端旅游客群解放路商圈曲江新商圈经开区商圈太白路商圈小寨商圈康复路商圈中高端中端中低端高收入人群商务客群高端旅游客群年轻时尚人群 社区居民 中低收入人群 一般旅游客群 社区居民 中低收入人群 一般旅游客群 西安市现有商业项目多集中在中端或中高端市130、场；高端项目较少；经开区现有商业除赛高街区世纪金花外多为中端商业街或百货类业态。此格局在未来亏年内有望得到改善，因多个在建商业项目定位为高端商业，如经开区的正尚金融中心等。随之，经开区的整体商业档次将得到一定程度的提升。103西安商业项目分布情况西安商业市场概览钟楼商圈现有供应与未来供应104商业市场研究办公物业市场研究酒店物业市场研究西安市现有商业定位分析西安市餐饮、娱乐市场研究西安市电影市场研究西安市商业市场展望及总结小寨商圈现有供应与未来供应解放路商圈现有供应与未来供应曲江商圈现有供应与未来供应西高新商圈现有供应与未来供应太白路商圈现有供应与未来供应康复路商圈现有供应与未来供应区域商业项131、目研究西安市现有商业体量分布、业态配比西安市商业项目租金售价水平53105西安餐饮市场分布概况经开区未央大道：随着西安城北经济的发展，知名的餐饮店如纷纷在这里开设自己的分店，加速了城北餐饮市场的蓬勃发展。回坊：汇集了几百种物美价庪的回民风味小吃，较完整地保留了传统清真饮软食风味，为全国清真小吃之冠。2186金花路美食街区：除特色火锅和知名陕菜，还有知名上海菜，川菜饭店及独具北京特色的烤鸭店等，大部分为中高档餐厅。西关正火锅一条街：以各式火锅为主。店铺数量众多，特色鲜明，陕西风味，内蒙风味及巳蜀风味一应俱全。同时这条街上还有KTV和呿啡店等。47南二环美食街：南二环沿线是菜系林立的餐饮黄金区。这132、里集合了全国各地的品牌餐饮企业，既有大众菜品，也有鲍翅等顶级菜品桃园路美食娱乐一条街：定位为大众消费的餐饮娱乐街区，以名点多，风味多，品种多而闻名；休闲娱乐配套服务一应俱全。西高新区：形成以高档酒店为主的餐饮地带，遍布多家星级宾馆，酒店及大量中小餐馆；适合宴请和聚餐。大雁塔-芙蓉园周边：各种风格的中高档餐饮店，中西式简餐，快餐，正餐，及酒吧，呿啡厅等。目前西安餐饮市场的分布主要以餐饮美食街的形式出现，其中西安传统美食分布主要集中在城内等旅游客群较为集中的区域，商务及家庭聚餐类的中高档餐饮消费主要分布在各个区域商圈，目的性消费较明显，同时随着西安市民消费档次的提升，倾向于选择较有特色的餐饮连锁品133、牌5106西安休闲娱乐市场分布概况经开区未央大道：新共休闲娱乐市场。娱乐形式稍显单一，网吧、舞厅和按摩中心较多。赛高街区内有奥斯卡影城。桃园路美食娱乐一条街：定位为大众消费的餐软娱乐街区，以名点多，风味多，品种多而闻名；休闲娱乐配套服务一应俱全。2136金花路沿线：消费以中档为主。西安动物园坐落二此。各式酒吧，KTV，电影院，书画院吸引了众多年轻人。南北大街两侧：各种中高档娱乐设施，如钱柜KTV，人民剧院，酒吧一条街等。47建国门-和平门：适合各阶层消费人群，如好乐迪KTV，万达国际影城，儿童影剧院等。西高新区：中高档消费为主。休闲娱乐形式丰富，KTV，电影城，电玩城，洗浴中心等一应俱全。大雁134、塔-芙蓉园周边：结合历年文化因素与现代时尚气息，亚洲最大的音乐喷泉，秦汉唐文化街，酒吧街，大唐芙蓉园等，吸引了大量外来游客。与餐饮市场分布类似，目前西安娱乐市场的分布主要在主要商圈交通干道的两侧，以当地品牌或国内著名连锁品牌为主要市场供应，分布主要与西安主要商圈分布相符合，呈现较高的目的性消费倾向。西安餐饮娱乐市场总结西安餐饮娱乐比较发达，现有餐饮娱乐设施较为丰富，普遍经营表现良好，持续呈现供需两旺的态动。西安是著名的美食与小吃之城，2010年餐饮行业的年销售额为159.16亿元，合比增长14.3%。西安餐饮市场大致可以分为高端消费和中档消费。前者以商务活动和应酬为主；后者以家庭就餐和朋友聚会135、为主。环境和价格是消费者选择的重要因素。西安的传统餐饮娱乐商圈大多集中在二环以内，如回坊，桃园路和德福巷；新兴商圈的餐饮娱乐发展十分迅速，且档次逐渐上升，高端消费的比例偏高，新兴商圈的餐饮娱乐发展十分迅速，且档次逐渐上升，高端消费的比例偏高，国内外知名连锁品牌成为新宠。国内外知名连锁品牌成为新宠。西安餐饮消费基础坚实，消费频率及人均消费额均较高，作为旅游城市，目的性餐饮消费市场发展潜力很大。的性餐饮消费市场发展潜力很大。经开区的餐饮娱乐集中在凤五路以南的文景路与未央路两侧，项目所在的张家堡广场附近没有形成相关市场。受政府北迁和周边各大项目的落成影响，该区域将迅速形成新的目的性消费网点。未来餐饮136、娱乐业目的性消费发展空间较区域将迅速形成新的目的性消费网点。未来餐饮娱乐业目的性消费发展空间较大。大。107西安商业项目分布情况西安商业市场概览钟楼商圈现有供应与未来供应108商业市场研究办公物业市场研究酒店物业市场研究西安市现有商业定位分析西安市餐饮、娱乐市场研究西安市电影市场研究西安市商业市场展望及总结小寨商圈现有供应与未来供应解放路商圈现有供应与未来供应曲江商圈现有供应与未来供应西高新商圈现有供应与未来供应太白路商圈现有供应与未来供应康复路商圈现有供应与未来供应区域商业项目研究西安市现有商业体量分布、业态配比西安市商业项目租金售价水平西安电影院市场 西安现有电影院60家；主要分布在购物中137、心等商业项目内；人均消费20-60元/人不等，平均消费约为35元/人；主要连锁品牌为：保利万和国际影城、万达国际影城、奥斯卡国际影城、嘉禾影城、中影国际影城、太平洋电影城。1099西安电影院市场4家 碑林区雁塔路北段8号万达商业广场4楼 新城区解放路63号民乐新都会4楼 新城区解放路111号万达广场4楼 新城区金花南路59号立丰国际购物广场9楼3家 碑林区骡马市1号共正元广场6楼 高新区科技路33号世纪金花高新购物中心3楼 经开区凤城五路口赛高街区4楼2家 雁塔区小寨西路家乐福6楼 雁塔区长安南路2号雁塔文化新天地广场B1楼2家 碑林区劳动南路通济坊3-4楼 新城区解放路258号新玛特广场7楼138、1家 碑林区南二环太白立交西北角怡丰城1家 雁塔区曲江新区雁塔南路与雁南一路交汇十字东南110西安电影院市场111项目名称项目名称地理位置面积放映厅3DIMAX特色万达国际影城民乐店西安市新城区解放路63号民乐新都会四层5820平方米9个豪华影厅和1个VIP厅，可同时容纳2000人次观影有无国际五星级标准建造，VIP厅未央路未央路金华路金华路沿线沿线西安休闲娱乐市场分布总结 西安休闲娱乐聚集区与餐饮聚集区重叠比例很高，如桃园路，钟楼周边，赛高街区，金花路沿线，西高新区等。曲江新区的秦汉唐文化街和大唐不夜城区域尚处于培养期或完善期，其独特的定位和丰富的业态组合将吸引大量消费者前来。112三三环环139、桃园路中心中心城区城区二环二环 对本项目的启示：仍市场现状来看，几个聚集区分布相对分散，有品牌有特色的餐饮或娱乐商业，经营情况较佳；西安消费者的消费活跃，多会有目的性的选择消费场地，并不受地理位置的局限。因此，本项目的休闲娱乐部分应作出档次，作出规模，同时着力打造自身特色，错位竞争吸引消费者。西安现有电影院60家，主要分布在购物中心等商业项目内；人均消费20-60元/人不等，平均消费约为35元/人；主要连锁品牌为：保利万和国际影城、万达国际影城、奥斯卡国际影城、嘉禾影城、中影国际影城、太平洋电影城。万达国际影城现在西安拥有4家影院，位于多家连锁影院的首位，多设立在新近建成的购物中心内，交通便利140、，设施及装修较新，观影环境好。新共大型商业项目内先多配套有电影院，且以上几家连锁院线居多，IMAX影院也将在不久后进入西安市场。表明西安未来影院市场有向多元化，规模化发展的潜力西安商业项目分布情况西安商业市场概览钟楼商圈现有供应与未来供应113商业市场研究办公物业市场研究酒店物业市场研究西安市现有商业定位分析西安市餐饮、娱乐市场研究西安市电影市场研究西安市商业市场展望及总结小寨商圈现有供应与未来供应解放路商圈现有供应与未来供应曲江商圈现有供应与未来供应西高新商圈现有供应与未来供应太白路商圈现有供应与未来供应康复路商圈现有供应与未来供应区域商业项目研究西安市现有商业体量分布、业态配比西安市商业项141、目租金售价水平商业市场总结商业布局向外扩展商业布局向外扩展钟楼、解放路、小寨三个市级商圈占西安市商业市场的钟楼、解放路、小寨三个市级商圈占西安市商业市场的58%，随着核心片区的土地稀缺，商业项目逐渐向随着核心片区的土地稀缺，商业项目逐渐向外片区扩散开发，如位于南二环外的西高新商圈已经发展成熟，太白路商圈和曲江新区商圈均在崛起；未来外片区扩散开发，如位于南二环外的西高新商圈已经发展成熟，太白路商圈和曲江新区商圈均在崛起；未来西安市商业市场将形成市级商圈与区域性商圈势均力敌的局势，随着经开区的发展，区域性商圈有望超过市西安市商业市场将形成市级商圈与区域性商圈势均力敌的局势，随着经开区的发展，区域性142、商圈有望超过市级商圈的市场占比。级商圈的市场占比。轨道交通带动商业升级轨道交通带动商业升级轨道交通的兴建将推动地铁商业的出现和推进城市的商业升级；大型购物中心、时尚生活中心、旅游地产等轨道交通的兴建将推动地铁商业的出现和推进城市的商业升级；大型购物中心、时尚生活中心、旅游地产等多种新型商业类型将快速发展，并最终取代传统百货业和商业街成为城市商业发展的主流。商业业态逐步丰富升级商业业态逐步丰富升级传统以零售为主、单纯百货为主的商业业态，将被融合了休闲娱乐、生活方式消费的综合消费场所叏代，而传统以零售为主、单纯百货为主的商业业态，将被融合了休闲娱乐、生活方式消费的综合消费场所叏代，而生活水平逐渐提143、高的目标群体也将不再满足二百货类单一业态一统天下的单调购物环境，其消费习惯也将仍单一的购物延展到体验型消费、于动型消费等多元化消费体验。单一的购物延展到体验型消费、于动型消费等多元化消费体验。外围非核心商圈的迅速发展，将带动未来商业项目向中高端、多元化消费靠拢外围非核心商圈的迅速发展，将带动未来商业项目向中高端、多元化消费靠拢钟楼商圈是现有的高端消费聚集区，拥有中大国际、长安国际等，但未来中高端及多元化定位的方向将逐渐从核心商圈向外扩沿的趋势，形成市级商圈外的高端商业群体，如西高新商圈和曲江新区商圈。从核心商圈向外扩沿的趋势，形成市级商圈外的高端商业群体，如西高新商圈和曲江新区商圈。114不同144、物业类型市场研究不同物业类型市场研究办公物业市场研究办公物业市场研究西安写字楼市场发展沿革上海及西安甲级写字楼定义分析商业市场研究办公物业市场研究酒店物业市场研究西安主要写字楼市场分布西安写字楼市场概览西安写字楼租金售价水平城内写字楼现有供应与未来供应南二环及长安路写字楼现有供应与未来供应高新区写字楼现有供应与未来供应区域写字楼现有供应与未来供应西安甲级写字楼需求分析西安写字楼基本建筑指标分析西安办公物业市场展望及总结116西安写字楼市场发展沿革西安写字楼经历了仍萌芽向成熟阶段的过渡，开发量及开发水平均有较大程度的提升出现大量商住类写字楼开发萌芽期1995年-2001年写字楼产品开始逐渐向正规145、化发展，该阶段开工的写字楼一般追求一定智能化和档次启动阶段2001年-2003年市场上高档写字楼增多，但纯写字楼较少，真正意义上的甲级写字楼十分有限，2004年写字楼市场价格下降，空置率上升发展阶段2004年-2008年市场新项目供应量逐渐减少，处于消化存量的阶段。综合类项目逐渐增多，在建筑中强调景观与人文因素，设计日趋人性化成熟阶段2008年至今产品特征客户需求住宅，厂房结合办公产品及第一代商住楼办公方便成本低升级版商住楼项目位置价格交通纯写字楼开始出现项目位置配套硬件商务氛围甲级智能化国际写字楼大量入市地理位置服务软环境健康，风景117上海及西安甲级写字楼定义分析上海市甲级写字楼定义范畴西146、安市甲级写字楼软硬件现状楼层净高：楼面特点：通信要求：物业管理：客用电梯：停车位：周边交通：机电要求：写字楼权属：1182.6米，含自动灭火装置、烟雾探测装置等单层建筑面积1500平米；得房率70%；按1路电话/30M2 配备；同时提供DDN/ISDN/ASDL和高速光纤接入专业国际性物业管理公司或有物业管理经验的国际性房地产开发商按1人电梯容量/200M2配备，平均等待时间少于1分钟按1个停车位/150M2配备临近地铁、大型公交中转站，至城市主干道在车程5分钟内50-80瓦电力/M2，双供电系统；30-50立方米新风/人/时；4通道空调空置系统业主或单个买家拥有90%以上产权，2.4米，含自147、动灭火装置、烟雾探测装置等单层建筑面积1000平米；得房率60%；配有电话线，部分配有数据线及网络宽带有国内外品牌物业管理公司管理平均等待时间控制在3分钟按1个停车位/200M2配备附近有公交站点或公共交通双供电系统；中央空调系统业主或单个买家拥有90%以上产权，或打散出售后由管理公司统一出租西安写字楼市场概览市场现有及未来即将入市的甲级写字楼分析研究其现有租户组合，租金售价水平及硬件指标将为本项目打造领先市场产品，并采取差异化定位策略提供重要市场依据研究范围界定，本次西安写字楼市场调研主要研究对象有一定市场影响力的部分乙级写字楼该类写字楼可能在硬件及交通条件上已经落后市场新增供应，但其中租户148、组合对本项目可能成为本项目潜在客户并对本项目目标客群定位产生影响119西安写字楼市场分布西安写字楼项目主要集中分布在城内，经开，南二环及长安路沿线及高新区四大区域，其中城内及南二环区域主要以现有写字楼为主，而未来供应主要集中分布在经开区及高新区两大区域写字楼主要分布区域写字楼主要分布区域120城内区城内区围绕钟楼，城内写字楼主要集中分布在南大街，北大街，和平路及览放路沿线，代表性项目有，中大国际，长安国际，时代广场，金鼎广场，目前城内可开发土地极为有限，发展空间受到限制。经开区经开区经开区现有写字楼主要分布在未央路沿线，随着政府的北迁和北客站的开发运营，经开区写字楼区域逐渐向北部外延。南二环及149、长安路南二环及长安路该区域是各个城郊中最繁华的区域之一，既有高校的文化底蕴，又能借力高新区近年来的高速发展，同时交通条件优于城内，逐渐形成西安新经济的重要区域。高新区高新区西安写字楼仍传统的商住，低端办公向中高端纯办公发展就始于高新区，区内房地产开发量不断加大，在科技路及唐延路沿线已经逐渐形成写字楼集群的态动。经开区城内南二环及长安路西安写字楼市场概览甲级写字楼售价甲级写字楼售价(RMB/sq m)甲级写字楼有效净租金甲级写字楼有效净租金(RMB/sq m/mth)14000120001000080006000400010045691125058125616311565231107628120150、900012297621251040013011772140120100806040200002002006200720082009201020112012 2013未来预测2014售价水平（元/平方米）有效净租金（元/平方米/月）2011年第一季度甲级写字楼租金方面略有上升，西安市第一季度甲级写字楼没有新增供应，空置率较去年水平又有所下降，总体而言，本季度各区域租金无显着发化，租赁市场表现比较稳定。2011年初甲级写字楼售价上涨幅度较大，主要是由于目前市场上写字楼主要以销售为主租赁为辅，且销售需求较大，而2011年推出的可售办公面积有限。另受限购令等政策影响，更多投资流向商业地产，增长的需求151、和不足的供应使得近期写字楼销售市场活跃。121353025201550西安写字楼市场概览空置率空置率%西安写字楼市场发展态势西安写字楼市场发展态势 随着西安西部桥头堡作用的不断增强，越来 越多的企业将西安作为其产业西进的战略目 标地，而这些企业对于高端写字楼的需求在 不断增加，甲级写字楼有限的市场供应量将 继续推动租金上涨，陈低平均空置率。102004200520062007 2008空置率（%）200920102011 除去西安四大写字楼聚集区外，城西区域，众多的机电，物流，匚药等企业都落户其中，城西旧有的落后面貌也在逐渐改发，但东、西城区的发展相较其他区域仍然略显滞后。西安主要写字楼存量比152、例城内 高新区 经开区 城南10%15%受政府北迁及地铁事号线的利好因素影响，城北未央路区域逐渐成为新共商务集中区，目前有进一步向张家堡一带拓展的态动。12221%54%西安写字楼市场即将进入一个新时代西安写字楼市场即将进入一个新时代 写字楼用户对空间的要求越来越高，因此未来几年内西安甲级写字楼的定义将可能发生发化。截至2012年，随着新供应量如都市之门和林凯国际的入市，现有部分甲级写字楼将重新被定义为乙级写字楼。西安各商圈写字楼租金及售价分析租售形式高新国际商务中心 初期以租赁为主，2011年3月开始带租约销售西港国际大厦 只卖不租海星城市广场 打散销售后由小业主对外出租财富中心 只卖不租都153、市之门 A栋管委会自用，其余出售汇鑫IBC 三栋出售，一栋出租杰座广场 打散销售后由小业主对外出租金桥国际广场 打散销售后由小业主对外出租创业广场B座 只租不卖唐沣国际 打散销售后由小业主对外出租旺座国际 打散销售后由小业主对外出租中大国际 只租不卖长安国际中心 只租不卖凯爱大厦 打散销售后由小业主对外出租金鼎国际大厦 只租不卖和平银座 打散销售后由小业主对外出租金鑫国际 打散销售后由小业主对外出租新时代广场 只租不卖广丰国际 打散销售后由小业主对外出租老三届世纪星 打散销售后由小业主对外出租中信大厦 打散销售后由小业主对外出租利君V时代 打散销售后由小业主对外出租经发大厦 打散销售后由小业主154、对外出租赛高商务港 打散销售后由小业主对外出租天地时代广场 打散销售后由小业主对外出租凯鑫国际 打散销售后由小业主对外出租西部电子信息大厦 只租不卖林凯大厦 只租不卖新长安广场 只卖不租租金130-150-60-85503065756075133128509050558055603545703555-65-75-80126-售价15000-2000013000560090001530080008500-11000-7700-10000-5180-9300得房率70%60%60%70%67%70%70%65%70%70%68%70%75%65%70%78%75%70%70%80%70%70%70155、%80%75%70%77%70%76%注：红色标注为未来供应123高新国际商务中心天地时代广场海星城市广场金桥国际广场长安国际中心金鼎国际大厦老三届世纪星创业广场B座旺座国际新时代广场赛高商务港都市之门 杰座广场唐沣国际中大国际 凯爱大厦 和平银座金鑫国际 广丰国际 中信大厦 经发大厦高新国际商务中心西港国际大厦海星城市广场长安国际中心经发大厦财富中心都市之门杰座广场唐沣国际旺座国际和平银座广丰国际赛高商务港凯鑫国际利君V时代汇鑫IBCMAX未来汇鑫IBC利君V时代平均值平均值西安各商圈写字楼租金及售价分析西安主要写字楼项目租金(元/平方米/月）140120100806040200200001156、50001000050000平均租金：平均租金：平均租金 平均租金：70.56 82.29 50 52.50 高新区 城内 南二环及 经开区 长安路西安主要写字楼项目售价（元/平方米）经开区68.30目前，西安主要写字楼项目租金在35-140元/平方米/月。市中心地段的租金平均值达到80元/平方米/月以上。配套设施较完善且写字楼基本建筑指标较好的写字楼项目租金可达120元/平方米/月。经开区写字楼项目的平均租金为52.50元/平方米/月。就售价而言，西安主要写字楼项目的平均售价为10240元/平方米。经开区写字楼项目的平均售价在5000-12000元/平方米。平均租售价格较低的主要原因是由于现157、有供应项目主要为小业主对外出租且硬件设施较差的办公产品，品质及管理水平较低难以符合终端租户的需求。124城内写字楼分布现有项目1中大国际项目名称3723长安国际凯爱大厦15464567金鼎国际大厦和平银座金鑫国际新时代广场212未来项目12项目名称中贸广场珠江时代广场现有项目125未来项目城内写字楼现有供应不未来供应现有写字楼供应126项目名称中大国际长安国际凯爱大厦金鼎国际大厦和平银座金鑫国际新时代广场项目名称珠江时代广场中贸广场办公体量（平方米）28535600006000025343.9618817.62300026528未来写字楼供应办公体量（平方米）1300040000建成时间201158、0年2005年2008年2007年2008年2003年2002年建成时间2012年2013年127城内写字楼现有供应不未来供应平方米城内写字楼现有供应与未来供应700002012年 2013年6000050000400003000020000100000中大国际长安国际凯爱大厦金鼎国际大厦和平银座金鑫国际新时代广场珠江时代广场中贸广场城内写字楼项目受可开发土地资源有限，城内限高，及城内拥挤的交通条件限制，未来供应量十分有限。128中大国际项目概况项目概况 开发商：陕西中大国际大厦有限公司 位置：南大街南门 写字楼体量：A座：25500平方米 C座:3035平方米 局高：2.6米 楼层：A,C座159、各8层，写字楼部分4层 电梯：A座：3部客梯，2部货梯 C座：1部客梯，1部货梯 电梯品牌：OTIS租售策略租售策略 租售策略：项目为纯租赁甲级写字楼 租赁情况：项目是目前甲级写字楼中交房标准最高的一栋写字楼，入驻率约98%租金租金/售价售价 租金：133元/平方米/月 物业管理费：含物业管理费 得房率：约70%（整层）交房时间：2010年 停车位：800交房标准交房标准 石膏板吊顶（包括灯盘、灯管）,地毯，壁纸,美国特灵双制式中央空调系统。霍尼韦尔楼宇自控系统。项目点评项目点评 优势：项目地理位置优越，为西安少有的精装交房状优势：项目地理位置优越，为西安少有的精装交房状态，属二西安档次最高的160、甲级写字楼之一，其中云集态，属二西安档次最高的甲级写字楼之一，其中云集众多世界知名企业，底商为西安奢侈品牌聚集的中大众多世界知名企业，底商为西安奢侈品牌聚集的中大国际百货国际百货 劣势：劣势：A座写字楼大堂处于中大国际商场中，不是标准座写字楼大堂处于中大国际商场中，不是标准意义上甲级写字楼，且地处城内停车位紧张及交通堵意义上甲级写字楼，且地处城内停车位紧张及交通堵塞问题较为严重塞问题较为严重129长安国际中心项目概况项目概况 开发商：西房企业集团 位置：南关正街88号 写字楼体量：60000平方米 局高：2.6米 楼层：A,B,C,D座各11层 电梯：A,B,C,D座：各3部客梯，1部货梯 电161、梯品牌：ThyssenKrupp 交房时间：2004年租售策略租售策略 租售策略：项目为纯租赁甲级写字楼 租赁情况：项目是目前甲级写字楼中交房标准最高的一栋写字楼，入驻率约90%租金租金/售价售价 租金：128元/平方米/月 物业管理费：16元/平方米/月 得房率：约75%（整层）停车位：1018交房标准交房标准 隔墙为轻钢龙骨埃特板，内填隔音棉 地面为水泥砂浆粗找平。项目点评项目点评 优势：项目地理位置优越，写字楼硬件品质较高，为优势：项目地理位置优越，写字楼硬件品质较高，为西安为数不多的甲级高档写字楼之一，周边及自身内西安为数不多的甲级高档写字楼之一，周边及自身内部配套齐全，部配套齐全，2162、层内部广场中有休息餐饮区，底商为巴层内部广场中有休息餐饮区，底商为巴黎春天高档百货，未来将有独立地铁出入口黎春天高档百货，未来将有独立地铁出入口 劣势：项目地处靠近南门城内停车位紧张及交通堵塞劣势：项目地处靠近南门城内停车位紧张及交通堵塞问题较为严重问题较为严重凯爱大厦项目概况项目概况 开发商：日本国北岛集团 位置：城内西安市西华门十字 写字楼体量：60000平方米 局高：2.4-2.7米 楼层：B座12层（其中4层为凯爱商务中心）电梯：B座3部客梯，1部货梯 电梯品牌：ThyssenKrupp 交房时间：1997年租售策略租售策略 租售策略：A座为工商银行购买自用，B座为打散销售后由小业主对163、外出租 租赁情况：项目是目前市中心建成较丽的写字楼项目，入驻率约95%（4楼整层出售给凯爱商务中心，吸引较多高品质租户）租金租金/售价售价 租金：50元/平方米/月（凯爱商务中心为130元/平方米/月）物业管理费：13.8元/平方米/月 得房率：约65%（整层）130 停车位：90交房标准交房标准 毛坯交房 其中商务中心为全装修及办公家具配套项目点评项目点评 优势：项目地理位置优越，位于市中心位置，其中凯优势：项目地理位置优越，位于市中心位置，其中凯爱商务中心为西安较为少见的商务办公新概念产品，爱商务中心为西安较为少见的商务办公新概念产品，能满足高品质客户对地理位置和楼宇硬件配套的较高能满足高164、品质客户对地理位置和楼宇硬件配套的较高要求要求 劣势：项目除商务中心外的其他面积软硬件服务均较劣势：项目除商务中心外的其他面积软硬件服务均较为落后及陈旧，且在城内停车位紧张及交通堵塞问题为落后及陈旧，且在城内停车位紧张及交通堵塞问题较为严重较为严重131金鼎国际大厦项目概况项目概况 开发商：金鼎大酒店（西安）管理有限公司 位置：和平路116号 写字楼体量：25343平方米 局高：2.7米 楼层：13层 电梯：3部客梯，1部货梯 电梯品牌：迅达 交房时间：2008年租售策略租售策略 租售策略：项目为纯租赁甲级写字楼 租赁情况：项目是目前西安城内档次较高的5A甲级写字楼之一，只租不售租金租金/售价165、售价 租金：80元/平方米/月（金鼎IBU商务中心为100元/平方米/月）物业管理费：25元/平方米/月 得房率：约70%（整层）停车位：60交房标准交房标准 毛坯交房 其中金鼎IBU商务中心为全装修及办公家具配套项目点评项目点评 优势：项目地理位置优越，配套设施齐全，其中金鼎优势：项目地理位置优越，配套设施齐全，其中金鼎商务中心为西安较为少见的商务办公新概念产品，能商务中心为西安较为少见的商务办公新概念产品，能满足高品质客户对地理位置和楼宇硬件配套的较高要满足高品质客户对地理位置和楼宇硬件配套的较高要求，项目内国际求，项目内国际500强企业较多，包括强企业较多，包括LG,东芝，夏东芝，夏普，166、宏基，诺华，辉瑞等普，宏基，诺华，辉瑞等 劣势：停车位及电梯数量严重不足，难以符合其劣势：停车位及电梯数量严重不足，难以符合其5A甲甲级写字楼的定位级写字楼的定位新时代广场项目概况项目概况 开发商：永共实业发展有限公司 位置：北大街55号 写字楼体量：26528平方米 局高：2.6米 楼层：16层 电梯：2部客梯，1部货梯 电梯品牌：日立 交房时间：2002年租售策略租售策略 租售策略：项目为纯租赁甲级写字楼 租赁情况：项目是目前西安城内北大街较有代表性的5A写字楼项目，入驻率约为98%租金租金/售价售价 租金：80元/平方米/月 物业管理费：14.2元/平方米/月 得房率：约70%（整层）1167、32 停车位：70交房标准交房标准 简装交房，水泥找平，壁纸，吊顶项目点评项目点评 优势：项目地理位置优越，周边及自身配套齐全，成优势：项目地理位置优越，周边及自身配套齐全，成为北大街为数不多的甲级写字楼，吸引较多高品质住为北大街为数不多的甲级写字楼，吸引较多高品质住户入住，包括，三星，索尼，富士医疗，金光纸业等户入住，包括，三星，索尼，富士医疗，金光纸业等 劣势：停车位及电梯数量严重不足，且交通堵塞情况劣势：停车位及电梯数量严重不足，且交通堵塞情况严重严重1231333南二环及长安路写字楼分布现有写字楼供应项目名称办公体量（平方米）建成时间广丰国际华融国际老三届世纪星340404000050168、0002007年2007年2004年44中信大厦350002009年南二环及长安路写字楼现有供应312600005000040000300002000010000现有项目0南二环写字楼供应主要以现存项目为主，近年少有新项目入市，其楼宇软硬件条件及区域商务聚集性正逐渐被高新区及经开区新建写字楼项目赶超。广丰国际项目概况项目概况 开发商：陕西广丰地产 位置：城南含光路与南二环转盘西北角 写字楼体量：34040平方米 局高：2.5米 楼层：23层（大厦总高27层，14层为商业裙楼，527层为专业写字间）电梯：3部客梯，1部货梯租售策略租售策略 租售策略：打散销售后由小业主对外出租 租赁情况：5A智能169、纯写字间，入驻率约95%租金租金/售价售价 租金：55元/平方米/月 物业管理费：3.6元/平方米/月 得房率：约70%（整层）134 交房时间：2007年交房标准交房标准 毛坯交房项目点评项目点评 优势：项目地理位置优越，属二西安档次较高写字楼优势：项目地理位置优越，属二西安档次较高写字楼之一。之一。劣势：项目地处南门附近交通堵塞问题较为严重劣势：项目地处南门附近交通堵塞问题较为严重老三届世纪星大厦项目概况项目概况 开发商：陕西兊力房地产开发有限责仸公司 位置：西安市二环南路88号 写字楼体量：50000平方米 楼层：27层 电梯：6部客梯，1部货梯 交房时间：2004年 停车位：296租售170、策略租售策略 租售策略：打散销售后由小业主对外出租 租赁情况：多功能甲级5A智能涉外专业写字楼，入驻率约95%租金租金/售价售价 租金：60元/平方米/月 物业管理费：18.36元/平方米/月 得房率：约80%（整层）交房标准交房标准 精装修项目点评项目点评 优势：项目地理位置优越，为西安少有的精装交房状优势：项目地理位置优越，为西安少有的精装交房状态，属二西安档次较高写字楼之一。配套设施较完态，属二西安档次较高写字楼之一。配套设施较完善，善，劣势：项目地处南门附近交通堵塞问题较为严重劣势：项目地处南门附近交通堵塞问题较为严重1351234567高新区写字楼分布现有项目项目名称高新国际商务中心171、西港国际大厦海星城市广场财富中心都市之门汇鑫IBC杰座广场41058910金桥国际广场C座创业广场B座唐沣国际11旺座国际城62653未来项目1234567项目名称林凯大厦新长安广场西部电子信息大厦CROSS万象汇高新水晶城绿地中央广场尚品国际现有项目136未来项目173919811742高新区写字楼现有供应不未来供应现有写字楼供应137项目名称高新国际商务中心西港国际大厦海星城市广场财富中心都市之门汇鑫IBC杰座广场金桥国际广场C座创业广场B座唐沣国际旺座国际城办公体量（平方米）89841.470303620008044536000014000032000300004320056286310172、202004年2008年2004年2010年2009年2009年2007年2007年2005年2011年2010年办公体量（平方米）65300500005600096000180001320034840未来写字楼供应项目名称林凯大厦新长安广场西部电子信息大厦绿地中央广场尚品国际CROSS万象汇高新水晶城建成时间2011年2011年2011年2012年2012年2013年2013年建成时间0高新区写字楼现有供应不未来供应平方米高新区写字楼现有供应与未来供应3000002011年2012年2013年高新国际商务中心25000020000015000010000050000西港国际大厦海星城市广场财173、富中心都市之门汇鑫IBC杰座广场金桥国际广场C座创业广场B座唐沣国际旺座国际城林凯大厦新长安广场西部电子信息大厦绿地中央广场尚品国际CROSS万象汇高新水晶城高新区未来几年内将陆续推出多个较高品质写字楼项目，就未来发展潜力而言，高新区内的写字楼将成为经开区项目未来最强的竞争对手138高新国际商务中心项目概况项目概况 开发商：天地源股仹有限公司西安置业分公司 位置：高新路及科技路交汇处 写字楼体量：89841.4平方米 局高：2.7米 楼层：40层 电梯：8部客梯，1部货梯,智能呼梯系统 电梯品牌：日立 交房时间：2006年租售策略租售策略 租售策略：项目开盘后以纯租赁为主，二2011年3月开始174、带租约销售 租赁情况：项目是目前西安高新区品质最高的写字楼项目，入驻率约为98%租金租金/售价售价 租金：130-150元/平方米/月 售价：15000-20000元/平方米 物业管理费：18元/平方米/月 得房率：约70%（整层）139 停车位：369交房标准交房标准 精装交房项目点评项目点评 优势：项目就硬件标准及软件服务层面为高新区，乃优势：项目就硬件标准及软件服务层面为高新区，乃至西安领先的甲级写字楼，项目内高品质租户众多，至西安领先的甲级写字楼，项目内高品质租户众多，其中世界其中世界500强企业占到强企业占到18家之多家之多 劣势：项目平面布局造成利用率不高，内部走廊迂回劣势：项目平175、面布局造成利用率不高，内部走廊迂回且过窄，目前带租约销售将有可能造成未来项目品质且过窄，目前带租约销售将有可能造成未来项目品质难以控制难以控制都市之门项目概况项目概况 开发商：绿地集团 位置：高新区锦业路1号 写字楼体量：共四栋，总面积为240000平方米 局高：2.7米 楼层：共四栋，每栋20层 电梯：12部客梯，4部货梯，智能呼梯系统 电梯品牌：Thysenkrupp 交房时间：2013年租售策略租售策略 租售策略：项目A座为高新区管委会自用，B座打散销售后由小业主对外出租，C,D座目前均对外销售 租赁情况：项目是目前西安高新区高品质的写字楼项目，入驻率约为80%租金租金/售价售价 售价：176、15300元/平方米 租金：80元/平方米/月 物业管理费：15元/平方米/月 得房率：约67%（整层）140 停车位：1300交房标准交房标准 精装交房项目点评项目点评 优势：项目建筑形态明亮大气，且与高新区管委会比优势：项目建筑形态明亮大气，且与高新区管委会比邻，区域内部商务氛围好，周边有大型会议中心，酒邻，区域内部商务氛围好，周边有大型会议中心，酒店等配套设施店等配套设施 劣势：项目地处高新区较靠南片区，目前大部分办公劣势：项目地处高新区较靠南片区，目前大部分办公楼项目仍在开发建设中楼项目仍在开发建设中财富中心项目概况项目概况 开发商：陕西新型房地产开发有限公司 位置：高新区南二环西段1177、80号财富中心 写字楼体量：80445平方米 局高：2.5米 楼层：28层 电梯：4部/栋 电梯品牌：三菱电梯 开盘时间：2008年租售策略租售策略 租售策略：业主自持对外销售。销售情况：目前一期已售完。租金租金/售价售价 售价：9000元/平方米 物业管理费：5元/平方米/月 得房率：70%141 停车位：630交房标准交房标准 毛坯交房项目点评项目点评 优势：项目位于高新区商务气氛成熟区域，交通便利。优势：项目位于高新区商务气氛成熟区域，交通便利。劣势：周边配套仍有不足。劣势：周边配套仍有不足。7312 656-经开区写字楼分布项目名称利君V时代经发大厦办公体量（平方米）520005124178、64 2第五国际金泰财富中心赛高商务港72258250002800045天地时代广场凯鑫国际中登大厦390002150040000142现有项目未来项目87 31项目名称MAX 未来汇通太古城首创国际赛高城市广场西安正尚国际金融中心龙之梦新城办公体量（平方米）2700050000-35000400000（待确认）-经开区写字楼现有供应不未来供应现有写字楼供应143项目名称利君V时代经发大厦第五国际金泰财富中心赛高商务港天地时代广场凯鑫国际中登大厦项目名称MAX 未来汇通太古城首创国际赛高城市广场西安正尚国际金融中心龙之梦新城办公体量（平方米）52000512467225825000280003179、90002150040000未来写字楼供应办公体量（平方米）270005000035000400000建成时间2008年2006年2006年2006年2008年2008年2003年2007年建成时间2012年2014年2014年2014年2014年2016年区域写字楼供应分类区域写字楼市场供应分为了三大类：区域写字楼市场供应分为了三大类：A.由政府主导的园区（西安工业设计产业园及西安服务外包产业园等），该类产品主要针对满由政府主导的园区（西安工业设计产业园及西安服务外包产业园等），该类产品主要针对满足政策要求的产业主导型企业，如生产性服务业和服务外包类企业 B.企业总部自建自用的写字楼（如中石180、油长庆实业大厦等），该类产品由于档次不高，通常的企业总部自建自用的写字楼（如中石油长庆实业大厦等），该类产品由于档次不高，通常的规划是按企业自身的使用要求订制的，且写字楼通常没有专业的物业管理和服务，因而市场吸引力不强 C.优质写字楼（如经发大厦、利君优质写字楼（如经发大厦、利君V时代等），该类产品档次较前两种产品高，能够达到甲、时代等），该类产品档次较前两种产品高，能够达到甲、乙级写字楼的通行标准 仍区域新增写字楼供应情况来看，综合体项目中的甲级写字楼及超甲级写字楼是未来供应的主 力方向。即将面市的MAX 未来，汇通太古城，首创国际，赛高城市广场及龙之梦等综合体项目写字楼均定位为甲级写字楼，181、且作为这类项目中的地标类超高局打造。144145经开区写字楼现有供应不未来供应经开区写字楼现有供应与未来供应4500002012年2014年400000350000300000250000200000150000100000500000经开区区域内未来将有多个高品质综合体项目入市，就目前公布方案的项目来看就有超过10万的写字楼体量，且上市时间基本集中在2013-2015年，多个高端写字楼项目的集中上市固然对提升区域商务氛围有所助益，但也将形成对本项目的去化压力利君V时代项目概况项目概况 开发商：西安利君地产开发公司 位置：凤城一路6号 写字楼体量：52000平方米 局高：A座平局：2.4米 B182、座LOFT复式：5.1米 楼层：26层 电梯：A,B座各2部客梯，1部货梯 电梯品牌：日立 交房时间：2008年租售策略租售策略 租售策略：项目为打散销售后由小业主对外出租 租赁情况：项目是目前西安经济开发区较为标志性写字楼项目，入驻率约为95%租金租金/售价售价 租金：45元/平方米/月 物业管理费：15元/平方米/月 得房率：约70%（整层）146 停车位：200交房标准交房标准 毛坯交房项目点评项目点评 优势：项目建筑形态较有标志性，识别度较高，其中优势：项目建筑形态较有标志性，识别度较高，其中B座座LOFT设计为西安较为稀有产品，销售及租赁情况良好设计为西安较为稀有产品，销售及租赁情况183、良好 劣势：停车位及电梯数量严重不足劣势：停车位及电梯数量严重不足经发大厦项目概况项目概况 开发商：西安经发地产有限公司 位置：未央大道和凤城二路交汇处 写字楼体量：51246平方米 局高：2.6米 楼层：26层 电梯：5部客梯，1部货梯 电梯品牌：日立 交房时间：2006年租售策略租售策略 租售策略：项目为打散销售后由小业主对外出租 租赁情况：项目是目前西安经济开发区较为品质较高的写字楼项目，入驻率约为98%租金租金/售价售价 租金：70元/平方米/月 物业管理费：15.5元/平方米/月 得房率：约70%（整层）147 停车位：400交房标准交房标准 毛坯交房项目点评项目点评 优势：项目位于184、经开区商务配套较为成熟区域，交通优势：项目位于经开区商务配套较为成熟区域，交通便利，且大楼硬件标准较其他经开区商住楼高便利，且大楼硬件标准较其他经开区商住楼高 劣势：项目周边以商住楼类项目为主，一定程度上影劣势：项目周边以商住楼类项目为主，一定程度上影响该区域内写字楼项目整体品质响该区域内写字楼项目整体品质中登大厦项目概况项目概况 开发商：中登集团 位置：文景路与凤城三路交汇处 写字楼体量：平方米 局高：2.9米 楼层：A座27层，B座30层 电梯：A座：4部客梯，1部货梯B座：2部客梯，0部货梯 电梯品牌：三菱租售策略租售策略 租售策略：只租不售 租赁情况：项目是目前西安经济开发区较为品质较185、高的写字楼项目，入驻率约为90%租金租金/售价售价 租金：60元/平方米/月 物业管理费：4.5元/平方米/月 得房率：约60%（整层）148 交房时间：2007年交房标准交房标准 毛坯交房项目点评项目点评 优势：项目位于经开区商务配套较为成熟区域，交通优势：项目位于经开区商务配套较为成熟区域，交通便利便利 劣势：项目周边以商住楼类项目为主，一定程度上影劣势：项目周边以商住楼类项目为主，一定程度上影响该区域内写字楼项目整体品质响该区域内写字楼项目整体品质林凯国际项目概况项目概况 开发商：陕西林凯置业发展有限公司 位置：高新区科技路与高新二路十字 写字楼体量：65300平方米 局高：2.7米 楼186、层：25层 电梯：8部客梯，1部货梯 电梯品牌：OTIS 交房时间：2011年租售策略租售策略 租售策略：项目为纯租赁甲级写字楼 租赁情况：项目是目前西安高新区高品质的写字楼项目，目前正处于招商阶段租金租金/售价售价 租金：118元/平方米/月 物业管理费：18元/平方米/月 得房率：约70%（整层）停车位：200交房标准交房标准 毛坯交房项目点评项目点评 优势：项目建筑形态规整大气，得房率较高，且有与优势：项目建筑形态规整大气，得房率较高，且有与门门VIP电梯，硬件配套标准高，如电梯达到每电梯，硬件配套标准高，如电梯达到每4200平方平方米米/台。底商已经引入较多高品质商户，如俏江南及宾台。187、底商已经引入较多高品质商户，如俏江南及宾利展示厅利展示厅 劣势：目前租金水平较高劣势：目前租金水平较高14916%甲级写字楼需求分析-租户分析高新区写字楼主要项目租户分析高新区经开区写字楼主要项目租户分析经开区4%9%19%1%6%0%21%24%医药类高科技类建筑/地产类金融/投资类能源/化工类文化/传媒类物流/商贸类咨询服务类培训类随着高新区近年来的不断发展，写字楼项目品质的不断提高，已吸引越来越多的高品质租户入驻。其中，高科技类、建筑及地产类和能源/化工类企业占租户比例的前三位。16%3%10%3%0%13%31%16%8%医药类高科技类建筑/地产类金融/投资类能源/化工类文化/传媒类物188、流/商贸类咨询服务类培训类高科技类、建筑及地产类和能源/化工类企业占经开区主要写字楼项目租户比例的前三位。凭借政府北迁的影响力，该区域将成为西安一个新兴高端商务商贸聚集区。南二环及长安路写字楼主要项目租户分析城内写字楼主要项目租户分析9%30%0%5%3%7%9%30%7%医药类高科技类建筑/地产类金融/投资类能源/化工类文化/传媒类物流/商贸类南二环及长安路租金承受能力较强的建筑及地产类和物流商贸类企业占租户比例的前两位。11%17%17%0%12%14%14%3%12%医药类高科技类建筑/地产类金融/投资类能源/化工类文化/传媒类物流/商贸类咨询服务类城内咨询服务类、医药类，物流商贸类企业189、占租户比例的前两位。150咨询服务类培训类培训类甲级写字楼需求分析-租户分析西安主要写字楼项目租户分析2%西安主要写字楼项目租户平均办公面积金融类16%10%3%14%医药类高科技类建筑/地产类金融/投资类物流贸易类IT高科技类专业服务类能源/化工类生产制造类24%文化/传媒类地产开发类4%11%物流/商贸类咨询服务类其他16%培训类02004006008001000建筑及房地产、金融投资，能源化工在西安租户比例中占据前三位，其中：与金融业相关的现代服务业，包括会计，审计，法律，金融咨询等细分行业，目前在西安由于有部分上述行业的外资著名企业的进入，其对租金承受能力及对写字楼品质及形象的要求也较190、高。而就金融机构中的三大支柱行业，银行业，证券业，保险业则主要以内资大型金融机构为主，一般其倾向于在西安购置独栋或大面积写字楼作为其办公或营业厅用途。151甲级写字楼需求分析-企业属性分析西安主要甲级写字楼租户企业属性分析西安甲级写字楼租户企业属性西安甲级写字楼租户企业属性租赁企业中占较大比重的为私营企业及外资机构10%8%5%47%私营企业外资机构国营企业合资企业30%其他西安甲级写字楼租户中私营企业占到极大的比例，为47%。而且其行业分布较为分散，私营企业主导意味着西安写字楼用途主要为小公司自用或者分割出售给小业主之后进行事次租售。西安写字楼用途主要为小公司自用或者分割出售给小业主之后进行191、事次租售。值得注意的是外资机构在西安租赁物业也占到了约1/3的比例，而且西安作为外资进入西部的重要城市，有逐渐在西安开设办亊处及代表处的态动，而这必将形成对高品质甲级写字楼的不断需求。152甲级写字楼需求分析-租赁面积区间分析西安主要甲级写字楼租户租赁面积区间分析甲级写字楼租户租赁面积区间甲级写字楼租户租赁面积区间40-100100-150150-200250-350350-500500-1000 500-20009%10%10%15%西安写字楼租户租赁面积普遍不大，且区间集中性较强，主要在150-500平米之间16%21%19%综合分析写字楼租户企业属性及租赁面积区间数据，可以发现150-2192、00平方米，250-350平方米为西安甲级写字楼最常见租赁面积，且租赁面积随着西安外资企业的不断涌入有逐年走高趋势。级写字楼最常见租赁面积，且租赁面积随着西安外资企业的不断涌入有逐年走高趋势。专业服务和金融业需要的平均面积一般较大，目标客户定位在这三个行业的项目需要能够提供较大的面积。专业服务和金融业需要的平均面积一般较大，目标客户定位在这三个行业的项目需要能够提供较大的面积。贸易行业对于物业面积的需求一般最小，可以提供小面积分割区域给这类目标客户。153甲级写字楼需求分析-购买面积及在售面积区间分析西安主要甲级写字楼购买面积区间分析100平方米以下301-500平方米101-200平方米50193、1-1000平方米201-300平方米1000平方米以上10%8%16%8%14%44%综合分析写字楼购买及在售面积分布情况，可以看到西安目前甲级写字楼分割销售部分仍然以小面积即101-200平方米的面积区间为主导，占到总量的44%，而市场畅销面积及购买方对购买总价的承受能力是开发商确定写字楼分割区间的主要考量因素。确定写字楼分割区间的主要考量因素。而在1000平方米以上的销售面积一般为项目的一个整层，通常为机构或大型企业购买自用。对购买大面积15或整层客户会给予一定楼层及售价优惠。48%65%甲级写字楼需求分析-购买客户行业分析西安主要甲级写字楼购买客户行业分析投资型客户投资型客户15%40194、%45%自住型客户35%投资型客户区域写字楼购买成交客户：2大类客户、7大行业、3大仍业背景自住型客户自住型客户9%20%8%15%15%25%IT软件业金融保险行业房地产行业医药行业制造业 贸易自由职业者私营企业主其它各相关行业关联企业155甲级写字楼需求分析-购买客户购买诉求写字楼购买物业主要目的写字楼购买物业主要目的提升形象办公气氛业务便利其他15%35%6%44%目前西安写字楼购买者购买物业目的主要集中在提升公物业目的主要集中在提升公司形象，选择办公气氛浓厚司形象，选择办公气氛浓厚区域及业务便利等因素考虑。写字楼购买物业主要关注点写字楼购买物业主要关注点156同一栋楼客户背景优惠政策开195、发商背景商务氛围周边配套设施租售价格写字楼品质交通条件综合考虑项目自身本体条件，仍综合考虑项目自身本体条件，仍客户对物业关注点入手，以形象客户对物业关注点入手，以形象档次提升为产品打造主发力点，档次提升为产品打造主发力点，满足客户最满足客户最为兰注的部分，打造生态环保型甲级写字楼。保型甲级写字楼。新时代广场和平银座赛高商务港新长安广场财富中心都市之门 杰座广场 唐沣国际旺座国际中大国际 凯爱大厦广丰国际华融国际中信大厦 经发大厦凯鑫国际林凯大厦金鼎国际大厦西港国际大厦海星城市广场金桥国际广场长安国际中心老三届世纪星金泰财富中心高新国际商务中心天地时代广场西部电子信息大厦创业广场B座汇鑫IBC利196、君V时代平均值西安主要写字楼基本建筑指标分析西安现有主要写字楼项目 标准层面积3500300025002000经开区1539150010005000注：经开区未来供应项目数据目前未知，项目均处于建设阶段。西安现有主要写字楼项目标准层面积在800-3000平方米之间，未来项目的标准层面积在1000-2400平方米。西安现有项目标准层面积平均值为1539平方米。其中经开区现有写字楼标准层面积为1136-2000平方米，平均值为1551平方米。157高新国际商务中心西港国际大厦海星城市广场财富中心都市之门汇鑫IBC杰座广场金桥国际广场创业广场B座旺座国际中大国际长安国际中心凯爱大厦金鼎国际大厦和平银197、座金鑫国际新时代广场广丰国际华融国际中信大厦利君V时代经发大厦金泰财富中心赛高商务港天地时代广场凯鑫国际中登大厦西部电子信息大厦林凯大厦新长安广场平均值西安主要写字楼基本建筑指标分析西安主要写字楼项目 项目层高（米）3经开区2.62.521.510.50注：经开区未来供应项目数据目前未知，项目均处于建设阶段。西安主要写字楼项目净层高在2.3-2.8米。未来写字楼项目层高在2.5-2.8米，基本满足目前国内对甲级写字楼的净层高要求。158高新国际商务中心西港国际大厦海星城市广场财富中心都市之门汇鑫IBC杰座广场金桥国际广场创业广场B座唐沣国际旺座国际中大国际长安国际中心凯爱大厦金鼎国际大厦和平银198、座金鑫国际中信大厦利君V时代经发大厦金泰财富中心赛高商务港天地时代广场凯鑫国际中登大厦西部电子信息大厦林凯大厦新时代广场广丰国际华融国际老三届世纪星新长安广场西安主要写字楼基本建筑指标分析西安主要写字楼项目电梯数量14121022经开区81221642810141312221215702133413131302021213121613121504041413148812货梯客梯0注：经开区未来供应项目数据目前未知，项目均处于建设阶段。159-西安主要写字楼基本建筑指标分析项目名称高新国际商务中心西港国际大厦海星城市广场财富中心都市之门汇鑫IBC杰座广场金桥国际广场创业广场B座唐沣国际旺座国际中199、大国际A座中大国际B座长安国际中心凯爱大厦金鼎国际大厦和平银座金鑫国际新时代广场广丰国际华融国际老三届世纪星中信大厦利君V时代建筑面积（平方米）89841.470303.062000.080445.0240000.0140000.032000.030000.043200.054000.031020.025500.03025.060000.060000.025343.018817.623000.026528.034040.040000.050000.035000.052000.0实际办公楼楼层40.048.030.028.020.021.022.027.027.028.033.04.04.011200、.012.013.012.08.016.023.027.027.028.026.0客梯数量8.010.04.03.012.08.02.05.07.02.03.03.01.03.03.03.02.02.02.03.02.06.03.04.0货梯数量1.02.01.01.02.08.01.01.02.00.01.02.01.01.01.01.00.00.01.01.01.01.01.02.0每部客梯服务面积11230.27030.315500.013407.55000.017500.016000.06000.06171.427000.010340.08500.03025.020000.020000201、.08447.79408.811500.013264.011346.720000.08333.311666.713000每部货梯服务面积89841.435151.562000.040222.530000.017500.032000.030000.021600.031020.012750.03025.060000.060000.025343.026528.034040.040000.050000.035000.026000每部客梯服务楼层数5.04.87.59.31.710.511.05.43.914.011.01.34.03.74.04.36.04.08.07.713.54.59.313每部货202、梯服务楼层数40.024.030.028.010.010.522.027.013.533.02.04.011.012.013.016.023.027.027.028.026.0经开区经发大厦金泰财富中心赛高商务港天地时代广场凯鑫国际平均值51246.025000.028000.039000.021500.026.022.027.026.020.05.04.04.04.03.01.00.00.01.01.010249.26250.07000.09750.07166.711520.351246.0-39000.021500.0364075.25.56.86.56.76.226.0-26.020.0203、19.3160高新国际商务中心中大国际A座西港国际大厦海星城市广场金桥国际广场西部电子信息大厦创业广场B座长安国际中心金鼎国际大厦 老三届世纪星天地时代广场中大国际B座新时代广场新长安广场旺座国际中信大厦财富中心都市之门杰座广场凯爱大厦广丰国际华融国际经发大厦 凯鑫国际利君V时代林凯大厦汇鑫IBC161西安主要写字楼基本建筑指标分析100000.080000.060000.040000.020000.00.040.0每部客梯服务面积每部货梯服务面积经开区经开区未来供应未来供应30.020.010.00.0每部客梯服务楼层数 每部货梯服务楼层数注：经开区未来供应项目数据目前未知，项目均处于建设阶204、段。西安主要写字楼项目普遍存在电梯配备数量不够多、等候时间过长的情况。已知的未来供应中，西部电子信息大厦将每部客梯的服务面积控制在7000平方米左右，林凯大厦的每客梯服务面积控制在6000平方米左右，但是仍不足以达到每部客梯服务5000平方米的甲级写字楼水平。高新国际商务中心中大国际A座西港国际大厦海星城市广场金桥国际广场创业广场B座长安国际中心金鼎国际大厦老三届世纪星天地时代广场中大国际B座新时代广场新长安广场旺座国际中信大厦财富中心都市之门杰座广场凯爱大厦广丰国际华融国际经发大厦 凯鑫国际利君V时代林凯大厦汇鑫IBC西部电子信息大厦西安主要写字楼基本建筑指标分析西安主要写字楼项目 停车位配205、比(每平方米/个)700高新区城内经开区6005004003002882001000注：经开区未来供应项目数据目前未知，项目均处于建设阶段。西安主要写字楼项目普遍存在车位数量不够情况，未达到国际标准甲级写字楼100-150平方米1个车位配置标准，但在未来新增供应写字楼顷目中，车位配比情况明显将得到改善。162西安写字楼基本建筑指标发展趋动写字楼硬件指标超甲级写字楼甲级写字楼未来项目写字楼部分面积大于50000平方米 大于20000平方米60000-70000平方米楼层净高2.8米2.7米2.7-2.8米标准层面积1500-2000平方米 1200-1500平方米1800-2500平方米客梯服务206、面积车位比例小于4000平方米150平方米/车位小于5000平方米180平方米/车位4500-5000平方米130-150平方米/车位西安未来供应甲级写字楼多为知名开发商开发，其带来的先进理念使得西安未来写字楼硬件配置水准越来越高。租户在选择写字楼时不只在注重办公区域的选择，还对办公舒适度提出了更高的要求，如层高、电梯配比、空调等。未来甲级写字楼市场竞争激烈，对写字楼硬件要求越来越高，项目需注意对硬件配置的需求。163西安写字楼市场展望对于西安商业房地产投资方向，受西安写字楼投资回报率较高等因素影响，2010年-2011年初大量成交的西安写字楼正处在消化期，价格进入平稳阶段。预计未来西安写字楼207、市场将进入品质时代，价格稳步上涨。保险业资本拉动商业地产2010年第三季度，中国保监局发布了有关中国保险公司参与房地产投资活动的最新规定，其中重要细节是保险公司最高可将资产总额的10%投资于房地产和与房地产相关的金融产品，从而拉开了保险公司全国购置商业房产的序幕。据悉，2010年底，中国保险公司资产总额超过5万亿元，10%的资金都成为商业房产最为强劲的购买力。价格将进入稳步上涨阶段 按照西安写字楼平均每月租金为70130元/平方米，平均售价700010000元/平方米，投资回报率大致为7-8%。西安写字楼投资回报率依然处在较高的水平，有吸引投资2010年末，泰康人寿、生命人寿、阳光保险、安邦财208、险等8家险企扎堆竞购北京CBD核心商务区的6宗地块，还分别报出最高价。在2011年初中国人保收购原首都时代广场，总计支出37.44亿元，该广场未来将作为人保集团新的总部办公大楼。等保险公司透露，该集团已经有在西安，西安等二线城市购置商业地产的计划。未来随着价格上涨，商业地产需完善物管服务、提高品质，才能获得更多市场。164者的潜力。165西安写字楼市场小结西安写字楼市场供需情况截止2011 年第1 季度，西安市场状况保持平稳，全市甲级写字楼入住率水平由上季度的86%上升到87%，加之2011年第一季度并无甲级写字楼新增供应入市，市场需求主要靠消耗现有写字楼供应。但未来本区域中将有大量高端综合体209、项目中的写字楼产品入市，在提升项目所处区域的整体商务氛围的同时，也为本项目未来去化带来一定压力。西安租赁市场情况 目前西安甲级写字楼租金水平保持在60-120元/平方米/月左右，其中经开区写字楼平均租金受到一些现有品质较低的旧有项目影响，保持在50-70元/平方米/月左右.目前市场上可供出租面积主要集中在打散出租给小业主后由小业主对外租赁，但由开发商持有，只租不卖的写字楼也已经开始在非城内区域出现，尤其集中在高新区。西安销售市场情况目前西安可供销售的甲级写字楼上市供应量十分有限，导致目前市场上主要成交的楼盘均为二手房写字楼，品质普遍不高，经开区写字楼售价水平在5000-10000元/平方米左右210、.未来随经开区多个综合体项目入市，经开区整体写字楼售价水平将有所提升.不同物业类型市场研究不同物业类型市场研究酒店物业市场研究酒店物业市场研究西安旅游市场概况商业市场研究办公物业市场研究酒店物业市场研究西安酒店现有供应分析西安四五星级酒店整体经营情况分析西安现有主要酒店项目经营情况西安现有主要酒店项目分析西安星级酒店未来供应分析项目周边资源分析西安星级酒店市场小结167西安旅游市场概况168旅游市场旅游资源市场表现主要客源酒店资源西安市是世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，具有丰富的旅游资源。独特的人文景观和秀美的自然风貌，使西安的旅游资源在全国名列前茅。西安市从事旅游业相关服务的经营单位有211、7万余户，占全市各类市场主体的22%，拥有旅游景区近百家，达到国家A级标准的景区（点）24家，其中5A级旅游景区2家，4A级旅游景区11家，3A级旅游景区6家，2A级旅游景区4家，A级旅游景区1家。参照西安统计局数据，2010年，西安来访旅客总数超过5201万人次，同比增长34.7%。其中国内旅客人数为5117万余人次，同比增长34.8%。国际旅客按五大洲分类依次为欧洲，美洲，亚洲，大洋洲和非洲。西安星级酒店接待的客户主要是以散客为主，占入住客人的35%；其次是旅行游客，占入住客人的26%，以参加会议、商务洽谈、培训为目的入住的客户占16%，机关单位(以陕西省其它地区为主)占13%，其它消费形212、式占10%。值得注意的是，近年来，以参加会议、商务洽谈、公司培训等为目的的消费有增长之势。西安目前挂牌的五星级酒店以及没有挂牌但按照五星级标准打造的酒店有10家，四星级酒店24家，三星级酒店71家。10.60%169西安市旅游市场概况接待旅客统计（万人）2001-2010年西安市接待国内访客人次（万人）2001-2010年西安海外访客人次600050004000300013.35%29.12%12.80%13.04%13.80%5.00%19.75%34.84%40.00%30.00%20.00%10.00%120100806092.88%15.30%19.30%11.80%-38.60%-5213、4.52%25.10%6.50%150.00%100.00%50.00%0.00%200010000-15.50%0.00%-10.00%-20.00%40200-50.00%-100.00%-150.00%2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20102001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010国内访客人次（万人次）增长率海外访客人次（万人次）增长率资料来源：西安旅游局 西安作为陕西省的政治、经济及文化中心，每年吸引了大量国内外访客。过去十年中，西安国内外访客人次迅速增长。除2003年S214、ARS和2008年四川省发生大地震的影响而导致访客人次下降外，西安国内外访客人次达到平均两位数的年增长。国内访客：2008年，四川汶川发生大地震，西安旅游市场国内需求增长速度放缓。但是，2009年访客人次增长迅速反弹，国内访客人数同比增长为19.75%。国外访客：2008年，因为四川地震、北京奥运会签证限制和全球金融危机的影响，西安入境访问旅客出现一定的下滑。2009年起出现反弹，2010年增长率为25.1%。随着西安市政府对城市交通基础设施的不断改善，如：西安咸阳国际基础跑道和航站楼扩建以及地铁线路的建设等。预计西安在今后的几年中，能吸引更多的国内外游客。而外籍游客一般对酒店或购物环境要求较215、高，这也就成为西安市高端五星级酒店及高端购物中心的主要潜在消费客群。外籍游 客前来西安的数量增加，也将相应增加其对五星级酒店及高端商业的需求量。西安市旅游市场概况海外客源市场20082008年西安接待海外旅游客源市场年西安接待海外旅游客源市场20082008年西安接待国外游客客源市场年西安接待国外游客客源市场外国游客台湾同胞香港同胞澳门同胞亚洲游客欧洲游客美洲游客大洋洲非洲游客7.05%7.82%0.35%84.78%28%1%6%22%43%数据来源：西安市政府政务公开西安市接待海外游客以外国游客为主要市场，2008年西安市接待海外旅游者中外国人占84.78%,台湾同胞占 7.05%,香港同216、胞占7.82%,澳门同胞占0.35%。欧洲游客是西安市最稳定客源市场，英、法、德、西班牙、意大利等国位于本市客源国前十位国家。其次是美洲游客、亚洲游客、大洋洲游客和非洲游客。而外籍游客一般对酒店或购物环境要求较高，这也就成为西安市高端五星级酒店及高端购物中心的主要潜在消费客群。外籍游客前来西安的数量增加，也将相应增加其对五星级酒店及高端商业的需求量。170西安星级酒店供应2001-20102001-2010年西安酒店市场供应年西安酒店市场供应20102010年西安星级酒店数量分布年西安星级酒店数量分布11%7%21%五星级酒店四星级酒店三星级酒店二星级酒店61%数据来源：中国旅游研究院/优尼华217、盛国际数据来源：西安旅游局随着西安访客数量的逐年增加，西安星级酒店在过去的10年中经历了巨大的增长。星级酒店的客房总供应量年平均增长为9%，其中以三星级酒店和四星级酒店的客房供应增长为主。2010年，一、二星级酒店的市场占有不到5%，而三、四星级的客房供应比例占到总供应的80%左右。从2010年星级酒店的数量分布来看，三、四星级酒店仍是主要供应，占酒店总数82%。五星级酒店的市场供应量增长较为缓慢，但近几年来五星级酒店的增长趋势有所上升。根据我们对五星级酒店管理者的访谈，西安五星级酒店市场目前主要项目的客房总供应约为2,000个床位。这一现状将因为多家国际品牌的拟建酒店开业而改变，西安五星级酒218、店客房总供应预计将增加1,600-2,000个床位。171西安星级酒店分布概况经开区二环以内区域西高新据西安市旅游局统计数据显示，目前挂牌的五星级酒店以及没有挂牌但按照五星级标准打造的酒店有10家。目前西安星级酒店主要分布在以下区域：二环以内区域：75%的西安星级酒店分布在二环以内的城内、城南和城东区域，包括金索菲特人民大厦，喜来登酒店，凯悦（阿房宫）饭店和天域凯莱大酒店等。西高新：星级酒店数量有限，包括香格里拉大酒店，西安绿地假日酒店和西安戴斯大酒店等。经开区：星级酒店数量有限，包括准五星级和四星级酒店。该区域目前没有五星级酒店。然而这一现象将在未来发生变化，因为喜来登品牌等拟建五星级供应将219、于未来12至24个月内进驻该区域。172入住率西安星级酒店业绩分析2001-2011年各星级酒店入住率及预测2001-2011年各星级酒店平均房价预测80%60%40%预计水平600500400300预计水平20%0%2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201120010002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011一、二星级酒店四星级酒店三星级酒店五星级酒店一、二星级酒店四星级酒店三星级酒店五星级酒店数据来源：中国旅游研究院/优尼华盛国际西安各种商务活动的快速发展积极推进了酒店市场商务需求、住店会议需求220、的增长，而之前西安酒店市场的需求主体是旅游观光类的游客和旅行团。西安整体市场入住率在2007年达到最高峰，平均入住率为63%。2008年由于全球金融危机、四川大地震和奥运会签证限制的影响，入住率出现下滑。2009年，除五星级酒店市场外，其他星级酒店入住率出现反弹。2010年，由于没有大量新增五星级酒店供应，五星级酒店入住率出现回升。2011年，由于西安承办世界园艺博览会，五星级酒店入住率大幅提高，部分酒店在会期间入住率接近100%。考虑到经济的迅速发展和国际旅游到访客人正在恢复，因此对2011年的西安市场保持积极的预期是合理的。由于西安旅游客源相比国内其他二线城市占有相当大的份额，因此西安酒店的平均房价水平相对较低。由于未来将有1,600-2000个五星级酒店新增床位供应，五星级酒店的平均房价预计将保持比较保守的增长模式。173西安旅游市场概况商业市场研究办公物业市场研究酒店物业市场研究西安酒店现有供应分析西安四五星级酒店整体经营情况分析西安现有主要酒店项目经营情况西安现有主要酒店项目分析西安星级酒店未来供应分析项目周边资源分析西安星级酒店市场小结174