1、2009年泉州百捷中央公园城市综合体商业项目初步构想交流方案0百捷百捷-中央公园中央公园(HOPSCA)(HOPSCA)城市综合体初步构想交流方案城市综合体初步构想交流方案3城市中心模式研究城市中心模式研究项目属性分析项目属性分析市场机会研究市场机会研究项目定位及运营项目定位及运营 城市次中心模式成功案例分析研究城市次中心模式成功案例分析研究 区域商业中心研究区域商业中心研究 项目未来发展模式借鉴项目未来发展模式借鉴 区域交通属性区域交通属性 区域产业属性区域产业属性 区域规划属性区域规划属性 竞争对手分析竞争对手分析 市场机会分析市场机会分析 参考案例借鉴参考案例借鉴 附件：泉州区域经济分析2、房地产市场分析、城市发展规划方向分析附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析 物业功能定位建议物业功能定位建议 城市综合体运营建议城市综合体运营建议 项目推广策略建议项目推广策略建议4【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线：13550109150 城市的诞生、发展和衍变过程，同样也是建筑的诞生、发展和衍变过程。城市是建筑的载体，建筑是精神文化的载体。本案后面章节将要提到的“城市综合体-HOPSCA”，就是泉州未来的精神文化载体。5冲出无序的市场竞争。创造 有生命力的HOPSAC。区隔 没有个性的传统建筑。3、6 完成城市综合体HOPSCA的城市定位？完成城市综合体HOPSCA的城市定位？让泉州人认可、接受城市综合体的价值？让泉州人认可、接受城市综合体的价值？有条不紊的进行多层次、多业态开发建设？有条不紊的进行多层次、多业态开发建设？用建筑标注城市的未来？用建筑标注城市的未来？以建筑标注城市商务、生活理念？以建筑标注城市商务、生活理念？7城市中心模式研究城市中心模式研究项目属性分析项目属性分析市场机会研究市场机会研究项目定位及运营项目定位及运营 城市次中心模式成功案例分析研究城市次中心模式成功案例分析研究 区域商业中心研究区域商业中心研究 项目未来发展模式借鉴项目未来发展模式借鉴 区域交通属性区域交4、通属性 区域产业属性区域产业属性 区域规划属性区域规划属性 竞争对手分析竞争对手分析 市场机会分析市场机会分析 参考案例借鉴参考案例借鉴 附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析 物业功能定位建议物业功能定位建议 城市综合体运营建议城市综合体运营建议 项目推广策略建议项目推广策略建议8城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究案例选择案例选择上海城市副中心上海城市副中心城市副中心名称商圈类型形态名称商圈类型形态徐家汇（商务城市副中心）都会型购物中心国外品牌港汇广场、东方商厦、太平洋百货、美罗城中高档消费本市居民消5、费为主，新兴人流量最大的购物消费场所五角场（文化城市副中心）都会型购物中心日常生活，餐饮和娱乐配套万达商业广场、百联购物又一城、大西洋百货、东方商厦社区型消费独特的文化底蕴使其消费主力定位于区域居民和学生花木（居住城市副中心）大卖场日常生活，餐饮和娱乐配套麦德龙、易初莲花社区型消费生活环境优越，力争上海人流量最大的社区型商场真如（交通城市副中心）生活型购物中心、底商日常生活，餐饮和娱乐配套真如购物中心社区型消费发展力度和速度有待提升9城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究 徐家汇16年 上海唯一一个已基本完成前城市化建设的城市副中心 徐家汇地区将承担上海“准CBD”的职能。入世使徐家区地6、区的发展面临功能结构优化升级 的历史机遇，它将同上海其它CBD地区同步进入后城市化发展商务中心建设阶段。10城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究 徐家汇16年 1992年，徐家汇商城建设正式启动，拉开了20世纪90 年代徐家汇“大变样”的序幕。围绕把徐家汇建成上海城市副中心的目标，提出了绝 对超前的商业规划，即引进世界上最高级的商业设 施，建成一个高档次的商业中心围绕把徐家汇建成上海城市副中心的目标，提出了绝 对超前的商业规划，即引进世界上最高级的商业设 施，建成一个高档次的商业中心。第一批进入徐家汇商城的是香港的东方商厦，接着是 台湾的太平洋百货，后来又是市百六店的改造，再后来是197、97年港汇广场和汇金广场的建成 徐家汇商圈规模逐渐形成。11城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究 徐家汇16年 相对比上海商业集中的“三街四城”；三街：南京路、淮海路、四川路；四城：东面浦东商贸城、南面豫园商城、西面徐家汇商 城、北面不夜城；徐家汇商圈的发展的优势在于：1、由轻轨、高架、内环、上立交、地面、地铁形成的立体 道路交通网络，使经济功能辐射扩大；、由轻轨、高架、内环、上立交、地面、地铁形成的立体 道路交通网络，使经济功能辐射扩大；2、形成中西合璧、古今包容的文化圈；、形成中西合璧、古今包容的文化圈；3、世界著名跨国公司办事机构、银行、证券公司，由商圈 扩张成商贸区；、世界著名8、跨国公司办事机构、银行、证券公司，由商圈 扩张成商贸区；4、商圈周围马路成为数条专业特色街，延伸着整个商圈的 功能。、商圈周围马路成为数条专业特色街，延伸着整个商圈的 功能。12城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究 五角广场正在形成的副中心 江湾五角场城市副中心是上海市总体规划确 定的4个市级城市副中心之一，占地3.11平方公里，总建筑规模约508万平方米。功能定位：以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、科研以及居住为一体 的综合性市级公共活动中心，是一个以科教为特色 的现代服务业聚居区、以繁荣繁华为标志的市级商 业中心。功能定位：以知识创新区公共活动为特色，融商9、业、金融、办公、文化、体育、科研以及居住为一体 的综合性市级公共活动中心，是一个以科教为特色 的现代服务业聚居区、以繁荣繁华为标志的市级商 业中心。功能划分：南部，商业商务区，规划面积0.96平方 公里。中部，杨浦知识创新区中央社区，规划面积 0.86平方公里。北部，知识创新基地，同新江湾城 连接，规划面积1.29平方公里。13城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究 五角广场正在形成的副中心 1998年，南部商业商务区开始居民和企业动迁工作，先后建成金岛大厦、沪东金融大厦等。2003年4月，上海制定杨浦区知识创新区实施“科教兴市”的战略，区委区府提出“聚焦五角场”战略。同月中 环线五角场10、环岛立交开工，2005年7月投入使用，2006年环岛下沉式广场开通。2004年9月，百联又一城购物中心动工。2005年7月，上海万达商业广场动工，相继建设的还有蓝天大厦、富庆国定大厦等。2005年8月，江湾体育场及东部3幢历史保护建筑以及江湾体育公园等维修改造竣工。2006年5月，可为创业者提供信息、创意、光机电、环保、材料等产业实验试制及经营实践平台的“上海创 业者公共实训（杨浦）基地”动工。2006年11月，复旦金融创新园动工，同时启动部分知识创新基地项目。2006年12月，上海万达商业广场、百联又一城购物中心及中部中央社区20万平方米公共和生活工作区建成。2007年，建设创智中心等项目，11、新江湾城开发进入高潮。14城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究 五角广场正在形成的副中心 主要在建商业设施 百联购物又一城 万达商业广场 麦科特金亿广场 特色商业街 黄兴路购物休闲街 四平路文化餐饮街 邯郸路科技文化街 淞沪路休闲健身街 翔殷路休闲街15城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究 真如城市副中心 副中心功能定位为承担市级CBD的部分功能，重点 发展各类专业性生产服务功能，逐步发展建设成为 面向上海和长江三角洲的生产力服务中心和生活服 务中心。规划副中心分为三个层次：（1）核心功能区，设置商务、展示、酒店等设施；（2）混合功能区，进行公寓、住宅、办公、商业、餐饮、娱乐等12、功能混合开发；（3）外围地区，主要为真如、石泉两个居住区。规划各类建筑开发总量控制在640万平方米以内，其中：商务办公建筑面积180万平方米；商业服务 建筑面积50万平方米；住宅建筑面积354万平方米。核心区开发总量约为200-300万平方米。16城市副中心模式案例研究城市副中心模式案例研究 我们以最为成熟的徐家汇分析城市副中心发展构成要素交通最便捷的中心地 区徐家汇作为上海的西南大门，是沪上交通最便捷的中心地区之一，地铁、轻轨、铁路南站，加之地面公交线路、长途客运及旅游专线、高架等，构成了庞大的立体交通网络，为人流、物流、信息传输创造了良好的基础环境 和巨大的商机。特色文化徐家汇地区有着深厚13、的历史文化积淀，在城市设计时同时考虑了毗邻的高级住宅区、领馆区和教科文卫院团聚 集区，因此较为和谐地保留了区域内的学校和有历史价值的文化、宗教场所，从而使本地区的科技优势、人才 优势、人文资源优势和居住环境优势相对突出。市级商业中心徐家汇商城有1000多个商业网点，面积约40万平方米，年销售额约50亿元。市级公共活动中心区内有世界一流的上海图书馆，具国际标准的上海体育城，美罗文化娱乐城、港汇广场、光大会展中心、龙华 旅游城闻名遐迩。大量科技资源和人文 环境区域内有上海交通大学、复旦大学医学院、华东理工大学、上海中医药大学、上海师范大学等10余所全日制院 校；有中国科学院上海分院及中国科学院下属14、的上海植物生理所、生物化学所、细胞所、脑所、药物所、有机 所、生理所，以及上海科学院等各类科研机构达113家；在徐汇区工作和生活的两院院士有80余名。17【区域级商业中心模式研究区域级商业中心模式研究主要近郊商业中心概况主要近郊商业中心概况 区位特征：地域分布较均衡，临近 大型居住区，交通通达性好区位特征：地域分布较均衡，临近 大型居住区，交通通达性好 从这些项目的区位特征来看，大多选址 在居民聚集区或者新兴住宅区内，如百 联南方，大宁国际、大拇指广场等，选 址区域内集聚了数十万居民，并呈快速 增长趋势，同时居住人口具备了中等、中等偏上的消费能力，从而提供了项目 的发展空间。大型商业项目对交通15、的依赖性极强，交 通畅，客源广。除大华虎城、七宝龙城 外，其余项目皆位于环线道路、高架道 路、主干道附近，半数项目步行10分钟 内可至轨道交通站点，交通易达性良好近郊代表商业近郊代表商业简要说明简要说明现况现况大拇指广场（浦东联洋社区）联洋国际新社区内，具有文化艺术特色的多功 能现代化社区/区域型商业中心已开业百联南方购物中心（闵行莲花路）上海首家社区型商业中心，现已成为西南地区 人气最旺的商业中心已开业七宝龙城购物中心（闵行七宝）城市边缘地区的“销品茂”，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、绿地于一体已开业百联西郊购物中心（长宁新泾）高级别墅群及新兴住宅区中的多业态、开放式、社区型商业中心已开业16、百联中环购物广场（普陀真光路）超大规模的泛商业集群体，融酒店、商务楼、酒店式公寓、商业广场于一体已开业大宁国际商业广场（闸北大宁）沪北地区规模最大的商业休闲购物中心，集酒 店、办公、商业于一体已开业大华虎城购物中心（宝山大华）座落在大规模的居民社区内、块体围合式的综 合商业中心已开业18区域级商业中心模式研究区域级商业中心模式研究 规模特征：体量跨度大，多采用 综合经营规模特征：体量跨度大，多采用 综合经营 大型商业项目的规划建筑面积跨度较大，最小的10万平方米，最大的达到43万平 方米，其中，综合性项目（商业、办公、酒店一体化项目）规模普遍较大基本超过 了20万平方米；按纯商业建筑面积分类 17、来看，一般在10-25万平方米之间，七宝 龙城、百联中环的体量都超过20万平方 米，招商经营难度相当之大。项目名称项目名称规划总建筑面积（万）规划总建筑面积（万）其中：纯商业建筑面积（万）其中：纯商业建筑面积（万）大拇指广场118百联南方购物中心1010七宝龙城购物中心2323百联西郊购物中心1111百联中环购物广场4322大宁国际商业广场2512大华虎城购物中心1616累计139102备注：纯商业建筑面积指扣除办公、酒店、酒店式公寓等物业类型建筑面 积后的商业建筑面积19【区域级商业中心模式研究区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况上海近郊商业中心概况项目名称项目名称布局特征布局特征产品18、线组合产品线组合(万）万）商业商业酒店酒店办公办公大拇指广场大小不等的二层商业块体围绕中心广场布置，广场上安置“LOVE”雕塑，体现现代自由主 义建筑风格、具有商场室外化，中庭广场化的特征8（73%）3（27%）百联南方购物中心沿沪闵路，地下1层，地上5层的单体MALL+2层好美家建材市场10（100%）七宝龙城购物中心沿七莘路为一个开放式大广场，一期工程由三幢4层商业建筑组成，分别为巴黎春天百货、CAPITARETAIL和碧海连天浴场13（100%）百联西郊购物中心由一系列大小不等的建筑有机结合为开放式建筑格局，地下2层，地上4层，中心是一个开 敞式绿化广场，步行街、走廊、天桥环绕11（1019、0%）百联中环购物广场北区4层弧状商业建筑，背后是两幢16层星级酒店，1-4层为商业广场，东侧为30层高的办 公楼，南面12层的办公楼，西面为14层的办公楼，1-4层为商业裙楼22（51%）21（49%）大宁国际商业广场建筑布局为“四周高、中间低”围合式分布，四周为“办公、酒店+商业裙房”，中间为“3-4层 独立商业建筑”，设有6层独立停车库12(63%)3(16%)4(21%)大华虎城购物中心数个2-4层商业块体沿东、北两条街道铺展式布置16（100%）22【区域级商业中心模式研究区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况上海近郊商业中心概况 商业业态特征：具备六大业态，以卖场类为主商业业态20、特征：具备六大业态，以卖场类为主 把商业中心业态划分为百货、卖场百货、卖场（包括生活卖场及其他专业性卖场）、零售购物、餐饮、休闲娱乐、其他 零售购物、餐饮、休闲娱乐、其他（服务、文化、教育等）六大业态。卖场是商业中心聚集人流、消化面积的最重要手段，所有案例都引进有一家生活卖场（包括4家家乐福、2家 世纪联华、1家大润发、1家乐购、1家沃尔玛），另外有建材卖场（如好美家）、家电卖场（如永乐）、家 居卖场（如特力屋）、运动卖场（如迪卡侬）选择性规划。绝大多数项目设有百货类业态，分别是中档、中高档定位的巴黎春天、友谊百货和东方商厦。零售购物以品 牌服装为主、食品、书店、手机、饰品、生活用品为辅，餐饮21、业态包括中式、西式、快餐及特色餐饮，如 KFC、必胜客、星巴客等，休闲娱乐业态方面，半数以上项目设有电影城。其他类方面，服务性业态银行、邮局、旅行社、洗衣、冲印、房产等少量规划，此外，如大拇指广场专门规 划的3000平方米证大现代艺术会馆、大宁国际商业广场孔祥东文化艺术学校，增添了商业中心文化艺术的气 息，成为项目的一大特色。23【区域级商业中心模式研究区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况上海近郊商业中心概况 综合各类业态的比例综合各类业态的比例 百货类比重一般在15-30%之间，卖场类比重在30-50%之间，零售购物类比重在10-25%之间，餐饮类比重在10-30%之间，休闲娱乐类比重22、在10-20%之间，其他类在10%以下。项目名称业态组合百分比百货卖场零售购物餐饮休闲娱乐其他大拇指广场3811231810百联南方购物中心848241361七宝龙城购物中心24162210217百联西郊购物中心15479%11%16%2%百联中环购物广场15%40%24%21%大宁国际商业广场27%23%29%13%8%1、卖场不仅包括生活卖场，如家乐福，也包括专业性卖场，如永乐家电、特力 屋、月星家具、好美家建材等;2、其他指服务性商业、文化艺术类商业、教育医疗类商业;24【区域级商业中心模式研究区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况上海近郊商业中心概况 楼层分布特征楼层分布特征：百货23、类一般在1F及以上区域，拥有最佳地理置，卖场类一般在地下室或者2F以上区域，对位置的要求不是很 高，零售购物类一般在1-3F区域，位置要求高，餐饮类可高可低，地下或地上各楼层均可，休闲娱乐类一般在 中高楼层。项目名称项目名称主力店主力店主力商家主力商家功能布局特征功能布局特征大拇指广场家乐福、好乐迪唐朝、许留山、廊桥创意服饰、美颂巴黎、证大现代艺术会馆地下1F为家乐福及车库，沿次要道路集中分布服务型业态，广场区域为餐饮、零售、娱乐、文化艺术百联南方购物中心家乐福、好美家、友谊百货、永乐家电、世纪友谊影城哈根达斯、鸭王、金海马家具JACKJONES、VEROMODE地下1F为车库，1F为友谊百货24、及、餐饮、珠宝首饰，2-3F为家乐福和品牌服 装，4F为手机、家具、书城、运动品牌，5F为永乐家电、影城、餐饮、娱乐七宝龙城购物中心家乐福、巴黎春天.碧海连天弘历皇朝大酒店、SPORT100、KFC、浪莎 音乐城、宝力豪健身CAPITARETAIL中1F为餐饮、品牌零售、2F为家乐福和品牌零售，3F为品牌 零售、餐饮娱乐，4F办公百联西郊购物中心世纪联华、特力屋、迪卡侬、友谊百货、永乐家电、好乐迪、世纪仙霞影城星巴克、焦叶咖喱、棒约翰、贝拉维拉、NIKE、SEPHORE、汤姆熊、知音琴行地下1-2F为车库及特力屋家居、1-3F主要为零售、餐饮、服务，4F主要为休 闲娱乐百联中环购物广场世纪联华25、东方商厦、月星家居、妇女用 品商品，第一百货数码家电百联世纪图书、亨达利钟表，申格体育、ONLY、JACKJONES大宁国际商业广场大润发、国美、宏图三胞、大宁影城、孔 祥东音乐艺术学校一茶一座、汉堡王、味千拉面、屈臣氏、SPORT100、C&A卖场在2F及以上区域、零售多在1-2F、餐饮多在1-3F、休闲娱乐多在3F以上大华虎城购物中心乐购、霓虹儿童广场、银民时尚服饰广场KFC、必胜客、傲运汇卖场在1-3F区域，餐饮在1F，娱乐在4F，零售在1-2F25【区域级商业中心模式研究 上海近郊商业中心发展的优势和存在问题 通过对大型商业项目的成功原因及存在的问题的分别分析，我们发现，项目成功的原26、因或者其 优势因素成功的原因或者其 优势因素主要集中于以下5个方面：1、选址的合理性2、定位针对区域购买力3、建筑布局和建筑形态具有吸引力4、商家的选择合理5、企业品牌因素 项目存在的问题存在的问题则主要集中在以下5个方面：1、选址问题，缺少购买力，缺少地段交通支持2、市场竞争，市场容量有限，遭遇同质竞争3、业态比例和商家选择不合理4、受到传统消费习惯的制约5、经营管理经验不足26【“百捷百捷 中央公园中央公园”项目未来发展模式借鉴项目未来发展模式借鉴本项目从地理位置、周边环境、市政公 共配套规划定位来 看，都具备打造城 市副中心的条件。本项目从地理位置、周边环境、市政公 共配套规划定位来 看27、，都具备打造城 市副中心的条件。项目地处桥南项目地处桥南3000 亩改造大型居住区 腹地、同时交通便 捷，具有打造区域 商业中心的条件。亩改造大型居住区 腹地、同时交通便 捷，具有打造区域 商业中心的条件。以区域性商业中心为基本形态以打造城市副中心为目标百捷百捷-中央公园中央公园27城市中心模式研究城市中心模式研究项目属性分析项目属性分析市场机会研究市场机会研究项目定位及运营项目定位及运营 城市次中心模式成功案例分析研究城市次中心模式成功案例分析研究 区域商业中心研究区域商业中心研究 项目未来发展模式借鉴项目未来发展模式借鉴 区域交通属性区域交通属性 区域产业属性区域产业属性 区域规划属性区域28、规划属性 竞争对手分析竞争对手分析 市场机会分析市场机会分析 参考案例借鉴参考案例借鉴 附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析 物业功能定位建议物业功能定位建议 城市综合体运营建议城市综合体运营建议 项目推广策略建议项目推广策略建议28【区域交通属性区域交通属性区域道路交通体系区域道路交通体系 桥南大立交 桥南立交桥建设工程主要由泉州大桥桥南立交、顺济新 桥桥南立交、鲤城南环路立交三个节点工程组成。设计 通车能力27500辆/小时，工程包括8座桥梁，桥梁全长 1249.27米。中心市区往南安、晋江、厦门的通行更加29、便捷，中心市 区的交通压力将得以大大缓解，同时还将改善整个桥南 片区范围段的交通拥挤、杂乱无序等状况。500M距离轻松进入城市内环线，畅想城市快捷交通。500M距离轻松进入城市内环线，畅想城市快捷交通。泉州快速内环线 从少林路起，西接省道307线，转南接江滨北路，沿晋 江西岸南下，接坪山路，西转东湖街，这就是即将确定 的泉州市内环线。桥南立交桥系统桥南立交桥系统快速内环线快速内环线29【区域交通属性区域交通属性城际快速交通体系城际快速交通体系 福厦高速拓宽工程 福厦高速公路由原来的来回4车道拓宽至来回8车道。泉厦高速扩建工程预计于2007年底开工，2009年底竣工；福泉高速扩建工程预计于20030、8年底开工，2010年底 竣工。泉三高速 泉三高速公路全长265公里，路线起自泉州晋江，接已建成的福州至厦门高速公路，经南安、永春、大田、永 安，止于三明，接已通车的京福高速公路三明连接线。泉(州)三(明)高速已于2009年3月15日全线通车。快捷的交通体系将进一步缩短城际的空间距离。快捷的交通体系将进一步缩短城际的空间距离。30【区域产业属性区域产业属性 福厦高速铁路 福厦铁路自福州南站至厦门西站，途经闽侯、长乐、福清、莆田、涵江、仙游、惠安、泉州、翔安(马巷镇曾 厝)。全线长273千米，总投资144.2亿元。设计标准采用级双线电气化，速度为200千米/小时，预留300千 米/小时，全线设131、4个车站，2005年10月动工，预计在2009年建成。产业区总面 积(平方 公里)企业数量产业定位入住企业经济实力成熟度江南高新科技园6233园区以高新技 术、电子信息 为主导，重点 发展微波通信、光伏电子、轻 纺面料和机械 汽配产业鸿兴尔克金山大宇2008年实 现工业总 产值115 亿元,创税 5.9亿元。相对成 熟清蒙科技园20220高新技术企业 孵化基地（高 科技园区）、汽车制造基地、产业集中区三兴特步九牧王宏远纺织亚泰制药等2008年实 现工业总 产值130 亿元。逐渐成 熟立体交通网络进一步带动区域产业经济发展、常住人口增 长；进而形成商业、商务、居家、基础设施良性循环发展。立体交通32、网络进一步带动区域产业经济发展、常住人口增 长；进而形成商业、商务、居家、基础设施良性循环发展。31【区域规划属性区域规划属性整体定位整体定位 规划背景 桥南片区城市“东进、南下、西拓”发展战略、做强做大海湾型城 市的重大举措之一，是将晋江南岸打造成为“泉州陆家嘴、未来 中央商务区泉州陆家嘴、未来 中央商务区”的桥头堡。“城市门户、海西明珠”，被列为泉州、晋江两级市政府城建项目的“一号工程”。规划前景 独特的区位优势、交通优势、产业优势和景观资源优势，商业 辐射范围为商业 辐射范围为150万消费人群万消费人群，是目前泉州最具强大辐射能力的区 域是目前泉州最具强大辐射能力的区 域。以海峡西岸生态33、型、国际型新城区的面貌呈现在世人面 前，成为能充分展现泉州、晋江城市经济发展，和现代化都市 新形象的城市次中心。功能定位 集商业服务、商务办公、文化娱乐与大型居住区为一体的新城 市次中心集商业服务、商务办公、文化娱乐与大型居住区为一体的新城 市次中心本案位于“江南组团中心地带，东接”中心组团“接；北与”北峰组团“相承；南与“晋江组团”相接。为”百捷-中央公园”将来的商务、住宅、商业等功能的实现，起到 有力的基础支撑。32【总用地面积163485总建筑面积852364.5其中高层住宅建筑面积449402.3商业建筑面积150415.3商 业商场建筑面积55981.2其它商业建筑面积59970商务34、办公建筑面积34464.1酒店建筑面积60052幼托面积3104.9地下室建筑面积189390建筑占地面积52687.83容积率4.055建筑密度32%绿地率32%停车位5034个其中地上544个地下4490个总户数3304户地块物业类型研究地块物业类型研究产品分析产品分析“百捷-中央公园”经济指标33【地块物业类型研究地块物业类型研究产品分析产品分析324国道池 峰 路兴贤东路324国道池 峰 路兴贤东路至泉州大桥至泉州大桥至 福厦高速至 福厦高速A区B区C区A区B区C区商场、酒店写字楼商场、酒店写字楼中央公园中央公园大面积开发体量高等开发难度城市综合体打造大面积开发体量高等开发难度城市综合35、体打造 平面规划分布图 项目主要分为5个组团：1、中央公园。200亩。2、商场、酒店、写字楼。商业11.6万平米、酒店6万平 米、写字楼3.5万平米。3、A区住宅+底商。4、B区住宅+底商。5、C区住宅+底商。55万平米住宅+15万平米商业。34【地块物业类型研究地块物业类型研究地块地块swotswot分析分析迎宾大道(324)、高速公路网方便快捷；桥南板块中心地带、右边是成熟的城区地 带，南北接“晋江与北峰”两个工贸产业带。建成后的商业资源十分丰富。城市综合体、功能性强，具有成为泉州第一 HOPSCA的客观条件项目周边硬伤明显，板块短期内无成熟商业 娱乐、休闲配套，依靠“中心组团”资源；板南36、板块内已有高层住宅项目，对本案后期 的住宅部分销售有较强竞争力；拆迁房的峻工交付，对住宅的价格有一定影 响。城市规划向东、向南发展，区域 潜力巨大。城市中心区域的居住空间降低，城市商务、居住向外迁移开始；区域建筑品质定位高，升值潜力 大。极有可能面对“晋江世贸中心”带来竞争威胁；经济增长放缓，房地产市场疲 软的大趋势尚未完全扭转，市 场开发风险加剧。充分整合项目交通、规模、景观等优势，树立区域标杆项目及行业新标准；结合政府发展趋势，整合项目资源；宣扬居住新理念、时常新生活。合理安排项目开发进度以及相关配套设施，弥补项目缺陷，规避风险；准确进行项目定位，确立项目差异化的竞争 优势。在物业形态和产37、品构成方面，还没有同类 项目能与本案抗衡，但在局部会有受到市 场竞争对手的冲击；在认真做好营销计划和服务品质的条件 下，应该会占自我主导他位。强力主张“高尚新兴社区、全新生活及商 务理念”。对HOPSCA的核心价值充分演绎。产品类型上做精做细，提升质、塑形象。35【项目属性总结项目属性总结区域产业属性区域产业属性区域交通属性区域交通属性区域规划属性区域规划属性快速道路承载泉州桥南片区的交通大动脉的重任城际高速汇聚与此，桥南已经成为成为所有南方城市入泉的必经之地。城际列车交通线路加速了市区人口的导入，极大的促进了泉州的经济发展整个区域交通体系全面升级了该区域的商务、旅游、酒店、住宅产业区域内已经38、拥有比较成熟的产业园区区域内有诸多产业正处于快速发展阶段，将进一步带动区域经济发展和人口导入桥南片区3000亩改造规划人口将超过5万人各个组团依托自身的发展现状进行升级，最终将导入更多的人口数量桥南片区是泉州近几年重点规划建设区域，在此规划背景下，区域潜力将被彻底挖掘激活，并呈现出以轨道交通带动，产业经济支持和居住社区联动的发展态势，成为泉州市桥南片区的发展中心对中央公园的启示对中央公园的启示从城市远期发展的态势来 看，这块土地的开发潜力是 无可估量开发潜力是 无可估量的。桥南作为一座具有较强独立 性的区域，无论在地理空间 还是城市经济发展格局中，都扮演了一个重要的纽带重要的纽带作 用，既是市39、郊向城镇转型的 典范，也是整个城市发展空 间上的核心。因此对于本项目的把握，应 当以一个城市运营商的角度 城市运营商的角度 从城市宏观发展高度来衡量。36【地块物业类型研究地块物业类型研究地块开发构想地块开发构想上海城市副中心的案例研究与总结区域级商业中心模式的研究泉州桥南片区的城市副中心住宅、商务、商业、酒店等物业形态的城市综合体土地属性的挖掘地块开发方向构想土地属性的挖掘地块开发方向构想37城市中心模式研究城市中心模式研究项目属性分析项目属性分析市场机会研究市场机会研究项目定位及运营项目定位及运营 城市次中心模式成功案例分析研究城市次中心模式成功案例分析研究 区域商业中心研究区域商业中心研40、究 项目未来发展模式借鉴项目未来发展模式借鉴 区域交通属性区域交通属性 区域产业属性区域产业属性 区域规划属性区域规划属性 竞争对手分析竞争对手分析 市场机会分析市场机会分析 参考案例借鉴参考案例借鉴 附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析 物业功能定位建议物业功能定位建议 城市综合体运营建议城市综合体运营建议 项目推广策略建议项目推广策略建议38一个全新的高尚社区一个全新的高尚社区一种高尚生活商务模式一种高尚生活商务模式城市新贵的休憩空间城市新贵的休憩空间价值载体价值诉求一座多元化的建筑一座多元化的建筑一座国际41、化的建筑一座国际化的建筑一座包容性建筑一座包容性建筑一座标志性建筑一座标志性建筑一座前瞻性建筑一座前瞻性建筑 核心价值的确定是营销工作的基础核心价值的确定是营销工作的基础 产品的核心价值，是策划、推广、销售的基础，核心价值的确定让 我们的工作有了方向，今后的工作围绕着核心价值，层层递进，有 条不紊的进行。39物业功能定位建议物业功能定位建议 具有区域商业中心的构成条件现有的和将来城市规划的发展趋势，造就桥南板块有利的城市功能定位，成熟 的商业氛围、潜在大量的消费群体、便利的交通条件等。具有区域商业中心的规模城市综合体自身的多业态包融性，住宅、商业、酒店的功能衔接优势；200亩 公园广场、55万42、平米住宅、6万平米的大超商场、10万平米的主题商业街区，都是 本案强力的优势资源。40物业功能定位建议物业功能定位建议 利用城市区域功能定位带来的机遇，整合周边优势资源，将项目打造一个新型的：中央公园绿色商务新境界，魅力泉州新起点1234完善的商务生活配套，让项目 的活力体现在全天候24小时不 间断的人流充分利用项目特有的公园优 势，同时提供独一无二的休 闲区域项目定位为区域中心，不但 凸现商务中心的地位，更应 突出其与城市其他功能区域 的差异项目作为泉州城市休闲商务 的新起点，全天候展现其独 特魅力完善的商务生活配套，让项目 的活力体现在全天候24小时不 间断的人流充分利用项目特有的公园优 43、势，同时提供独一无二的休 闲区域项目定位为区域中心，不但 凸现商务中心的地位，更应 突出其与城市其他功能区域 的差异项目作为泉州城市休闲商务 的新起点，全天候展现其独 特魅力41物业功能定位物业功能定位公园商务公园商务公园购物公园购物公园住宅公园住宅公园文化公园文化公园酒店公园酒店泉州桥南城市中央公园泉州桥南城市中央公园集公园商务、星级酒店、休闲商业、高端住宅为 一体的大型生态综合体。未来泉州桥南的城市中心。42【物业发展方案物业发展方案功能分区功能分区324国道池 峰 路兴贤东路324国道池 峰 路兴贤东路至泉州大桥至泉州大桥至 福厦高速至 福厦高速公园商务商务办公首选公园商务商务办公首选概44、念吸引点：主题，服 务，精品。打造桥南片 区顶级商务集结地。主要服务于中心城区与 南区、晋江高端客户。公园购物购物娱乐目的地公园购物购物娱乐目的地概念吸引点：品牌集中，娱乐休闲，商业街区强调方便、舒适、休闲重点打造为桥南片区时 尚购物商业地标。公园酒店五星级酒店公园酒店五星级酒店概念吸引点：五星级，豪华，服务。桥南片区品质最好 唯一的五星级酒店。主要服务于中心城区与大桥 南区域的高端商旅客户。公园文化户外运动场公园文化户外运动场概念吸引点：儿童乐园，亲子运动，主题明确强调互动、游乐、体验打造为桥南区域时尚运 动体验的引力场。公园住宅公园高尚公寓公园住宅公园高尚公寓概念吸引点：通过商业 等的塑造45、，强势提升项 目住宅价值。打造区域最具富人区气 质的高端居住区43【物业开发运营建议物业开发运营建议开发次序开发次序 启动引擎：启动引擎：主题休闲公园、人居住宅公园 物业亮点：物业亮点：地上公园、居住公园 休闲购物、大型mall商业空间、地下 商业空间 效益方面：效益方面：地块打造的亮点产品可以在先期宣传,由于地块亮点产品资金回收慢，建议 快速启动住宅项目,尽快产生正向的现 金流，并且提高资金的利用率。阶段1建设时间（预估）项目阶段1建设时间（预估）项目启动2009年.10主题休闲公园聚势2009.10-2014年人居住宅公园引爆2009-2011休闲购物公园成型2010-2013生态商务公园46、 酒店商旅公园44【物业开发运营建议物业开发运营建议整体运营总策略整体运营总策略 竞争策略竞争策略 突出产品领先，树立鲜明的市场形象。市场策略市场策略 抢时间，蓄势爆发，尽可能缩短销售周期。价格策略价格策略 理性价入市，根据市场反应，追求价值最大化。45【物业开发运营建议物业开发运营建议推广思路推广思路 考虑到项目主要物业形态，为商业与住宅，需要不同时间段的 酝酿与培育期。考虑到项目主要物业形态，为商业与住宅，需要不同时间段的 酝酿与培育期。前期招商，与大型卖场达成进驻协议前期招商，与大型卖场达成进驻协议 卖场进驻，形成一定人流，带动周边商业氛围卖场进驻，形成一定人流，带动周边商业氛围 片区商47、业商务氛围进入成熟阶段，与星级酒店达成开店协议片区商业商务氛围进入成熟阶段，与星级酒店达成开店协议46【物业开发运营建议物业开发运营建议推广思路推广思路 展示优先展示优先配套提升产品附加值配套提升产品附加值 启动配置一：大型购物超市小型休憩广场启动配置一：大型购物超市小型休憩广场开放的街道开放的街道实用的公共设施实用的公共设施核心交汇点核心交汇点动感、趣味动感、趣味/生活生活标志点标志点自然的步行系统自然的步行系统景观元素景观元素特色街区指示特色街区指示/街名街名便捷的步行距离便捷的步行距离国际文化时尚风情街国际文化时尚风情街开放的街道开放的街道实用的公共设施实用的公共设施核心交汇点核心交汇点48、47【物业开发运营建议物业开发运营建议推广思路推广思路 展示优先展示优先配套提升产品附加值配套提升产品附加值 启动配置二：入口广场会所启动配置二：入口广场会所 入口会所的特色设计，可以成为项目 的标志点，为吸引客户、为项目形象 加分。入口会所的特色设计，可以成为项目 的标志点，为吸引客户、为项目形象 加分。临时停车场的布局合理、场地整洁。临时停车场的布局合理、场地整洁。泊车保安、礼仪引导人员服务要规范。泊车保安、礼仪引导人员服务要规范。48【物业开发运营建议物业开发运营建议推广思路推广思路 展示优先展示优先配套提升产品附加值配套提升产品附加值 启动配置三：写字楼启动配置三：写字楼 入口会所的特49、色设计，可以成为项目的标志点，增加项目附加值入口会所的特色设计，可以成为项目的标志点，增加项目附加值地段价值地段价值商务氛围商务氛围商业配套商业配套写字楼写字楼项目地块地标地块价值最大化建立企业品牌项目地块地标地块价值最大化建立企业品牌49【HOPSCA 之 Hotel-酒店HOPSCA 之 Hotel-酒店交通便捷商务商业配套中高档住宅区域升值潜力高区域发展前景优越高层建筑地域标志酒店发展的条件HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议50【HHHHOOOOP P P PS S S SC CC 50、CA AA A星级酒店泉州将会在未来的战略发展中承担起省域中心城市、海峡西岸经济区中部枢纽城市、泉州湾工贸旅游港口滨海城市。越来越突现其商务功能，因此会带动本地酒店业的发展。本案与“中心城区”以及“北峰和晋江组团”联系紧密也成就了其CBD发展方向的基础。同时，为了配合项目自身不同物业的功能融合，“中央公园”整体品质、价值的提升，做出此建议。江南高新技术园区、泉州汽车制造基地、出口加工区、晋江国际会展中心，将是“百捷-中央公园”商务功能的有力的支撑。HOPSCA 之 Hotel-酒店HOPSCA 之 Hotel-酒店城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议51【展51、示优先展示优先配套提升产品附加值配套提升产品附加值 启动配置四：五星级酒店启动配置四：五星级酒店地段价值地段价值商务氛围商务氛围商业配套商业配套酒店酒店城市口岸城市口岸产业园区产业园区HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA AHOPSCA 之 Hotel-酒店HOPSCA 之 Hotel-酒店城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议52概念：五星酒店 概念：五星酒店 泉州新地标，高层景观纵览泉州全景 特点：特点：占生态之优势、享绿地之灵动以及休闲会议为特色 之顶级商务型酒店 目标客户：目标客户：高级商务客为主 泉州高端管理人士及部分旅游52、度假客源概念：Ecological Hotel概念：Ecological Hotel当地稀缺型特色产品以辅助当地商务办公人群 特点：特点：超强主题，高经济收益、高社会效益之精品酒店HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA AHOPSCA 之 之 Hotel-酒店酒店城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议53HOPSCA 之 Office-商务办公HOPSCA 之 Office-商务办公纯正国际商务写字楼标准：优越的地段和交通条件。?甲级写字楼的立面标准。?以可灵活组合的大/中/小户型为基本单位。?以纯商务使用为导向。?商务配套优良。?国53、际化、高品质的物管运营和服务。?提供商务、休闲融为一体的人性化生态空间。?中央空调体系。HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议54HOPSCA 之 Office-商务办公HOPSCA 之 Office-商务办公国际商务写字楼配合“星级酒店”频繁的商务行为，国际商务写字楼的出现是本案一大亮点。在中央公园整体运营中，写字楼的经营的成功与否直接关联到“商业”物业的投资收益，以及“住宅”产品的销售。“百捷-中央公园”体现了传统商务模式的改变。工作与生活之间找到了一个“舒服”的切入点。HHHHOOOOP54、 P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议55概念：休闲性、景观性概念：休闲性、景观性注重景观的设计，让绿地不单是绿化，并结合主体性和参与性，增强绿地的休闲功能，让人流能够聚集于此。概念：主题性、参与性概念：主题性、参与性攀岩、儿童娱乐区、定期举办展示活动等，让绿地“活”起来，用参与性极强的主题性活 动吸引更多人流。HOPSCA 之 之 Parking-公园、停车场公园、停车场HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议55、56HOPSCA 之 Parking-公园、停车场HOPSCA 之 Parking-公园、停车场停车场：汽车的普及率越来越高。泉州这样的发展中城市，经济相对较发达的情况下，私家家、公务车的发展也是飞速的。停车场做为一个社区、一个城市综合体，它的地位应该与其他的物业一样重要。专业的设计构思、全天候智能监控、整洁舒适的清洁工作、人性化星级物业服务。都是中央公园所必须的。而关于停车场的建设，在过去并不被很多开发商所重视。中央公园的停车场所支撑起的是商业、商务、购物、住宅等物业形象。HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建56、议城市综合体运营建议57HOPSCA 之 Parking-公园、停车场HOPSCA 之 Parking-公园、停车场当客户来到中央公园之后，他(她)第一眼见到是并不是“微笑”的笑脸、豪华的大堂、气派的装修，而是中央公园的停车场。它虽然不能带来直接经济效益，但它却是中央公园品牌、品质建设的重点工程。这一工作重点应该从中央公园对外销售开始的“地上临时停车场”，一直贯穿到后期物业交付使用后的“地下停车场“。HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议58概念：生态居住区概念：生态居住区营造一个人与自然和谐57、共生的现代生态居住区，在服务于本项目高端企业主、办公楼企业中层管理人员的同时，满足区域内的住宅市场需求。概念：双重景观造景概念：双重景观造景注重景观的双重性是人居住宅公园打造的重点,即中央的大型绿地结合小区内部的核心景观的营造,以此提高绿化的实际使用率,真正营造出居住在公园的生活意境。HOPSCA 之 之 Parking-公园、停车场公园、停车场HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议59业态功能分析：“百捷-中央公园”商场辐射的“中心、北峰、晋江”三大组组团。土地面积广阔，人口密度大，依托中心58、组团的成熟，以及“北峰和晋江”两大产业板块丰富的资源优势。在这样的情况下“百捷-中央公园”极易通过商业来拉动区域经济发展。6万平米主体商业部分将拉高“百捷-中央公园”整体价值指数，增强本案的整体竞争力。达到聚集人气，带动商机的效果。沿街商业店面辅助主体商业，可以有效的为消费客群进行多功能服务。HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议60三重商业形态盘活项目三重商业形态盘活项目大型mall体验购物中心、街区式休闲商业和下沉式商业广场共同打造出休闲购物公园的商业定位，这三重商业形态既是市场空白，又为59、本案商业的高档定位提供建筑形式上的支撑。沿街休闲商业沿街休闲商业街区式的购物环境，主营餐饮、文化教育、零售等业态，先进的商业形态填补市场空白。大型shopping mall体验购物中心大型shopping mall体验购物中心主要承载连接区域商业主体的核心功能，大型shopping mall配备提供露天咖啡、酒吧、牛排馆等高档业态。下沉式商业中庭广场下沉式商业中庭广场下沉式的规划形态丰富项目整体商业形象，和地下停车库联通之后成为整盘核心亮点。HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议61shopp60、ing-mall-购物广场shopping-mall-购物广场商业经营方向建议：商业部分是HOPSCA最基础的一项工程，是其他5个方面的运营成功与否的关键。SHOPPING-MALL一定是国际化的 打造泉州商业旗舰打造泉州商业旗舰 带动区域经济繁荣带动区域经济繁荣HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议62中央公园购物中心的建设，其消费基础支撑首先得益于自身的酒店、公寓、写字楼，最有力的支撑还是区域的发展，目前江南组团中的拆迁安置房大部分已经峻工，不久的将来会交付使用。存在大量的潜在购买力。同时61、，就泉州整体来看，规模SHOPPINGMALL，也不多，虽然有WAL-MART这样的国际品牌进驻了“晋江组团”，但其规模和档次不能与其他发达城市的连锁店同日而语。HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议shopping-mall-购物广场shopping-mall-购物广场63国际知名品牌入驻国际知名品牌入驻打造泉州商业旗舰打造泉州商业旗舰大卖场品牌知名度百货品牌知名度物业管理品牌知名度HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综62、合体运营建议城市综合体运营建议shopping-mall-购物广场shopping-mall-购物广场64【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线：13550109150 定义解释：定义解释：构想来源于最原始的沿街商铺的模式，在整个购物中心内部用道路将各个商业建筑分割开来，既保留了最原始的购物理念，又添加时尚主流的商业元素，成为时下较为流行的商业形态参考案例：参考案例：大宁国际商业广场 建筑体量：建筑体量：3万平米客源定位：客源定位：针对有较大购买力的消费群体，中青年人群，他们追求时尚，乐于追赶潮流，注重购物的环境和自身在购物63、中的体验业态定位：业态定位：餐饮、娱乐、零售HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议沿街休闲商业沿街休闲商业65【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线：13550109150 业态建议：业态建议：电子游艺、娱乐型商业，展示型商业等，注重娱乐性和主题性，与城市公园相融合概念：概念：广场与采光井在公园上设玻璃采光井，为地下商业采光特点：特点：占公园之优势、享绿地之灵动吸引眼球；有利于吸引人流走向；人流的集中点，可举办各类活动。HH64、HHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议下沉式商业功能布局下沉式商业功能布局66描述 描述 范例范例教育设施 博物馆、水族馆、名人厅、展览馆华盛顿特区MCI中心，全美体育展览馆、洛杉矶环球影城城市大道的加利福尼亚大学洛杉矶分校扩建校区现场表演剧院固定时间安排的现场表演，表演场地有剧院式座位 密苏里州的布朗森乡村音乐剧院、纽约时代广场的新阿姆斯特丹剧院运动场所 体育馆、竞技场 巴尔的摩的佳顿场院、丹佛的库而斯原野、华盛顿MCI中心文化中心 表演艺术中心 旧金山的耶巴布埃诺花园，巴尔的摩的全美水族馆类型65、 类型 描述 描述 范例范例电影院“类别杀手”式的电影院，多达30个影院厅 加利福尼亚安特利市美国多厅电影院公司30厅电影院餐饮剧院 顾客一边吃饭一边欣赏现场表演 拉斯维加斯凯撒帝国、奥兰多的中世纪时代家庭娱乐中心传统上包括游戏和景点项目，多数为分项收费，而且多位特许经营摊档和游戏室 拉斯维加斯市纽约纽约酒店赌场的科尼岛商业中心高科技娱乐中心利用现成的专利技术建造的封闭式游戏中心，一般拥有咖啡厅和零售精品店戴维巴斯特、季联台球、迪斯尼探索、游戏工场夜总会 供应酒精饮料，并有表演和互动活动 奥兰多的硬石咖啡厅、环球影城的逃脱者、迪斯尼世界的野马沙龙特幕电影剧院大屏幕、球幕，3600幕或三维电影，66、采用计算机控制的座位与屏幕情节连在一起。纽约林肯中心的索尼剧院三维IMAX电影、加利福尼亚州厄文市厄文光谱中心的三维IMAX娱乐中心。场所场所构成部分构成部分城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议67HOPSCA 之 Convention-多功能会所HOPSCA 之 Convention-多功能会所服务酒店、公寓、商务客户，满足商务人士洽谈、集会需求。服务居住客户，满足业主休闲、健身、娱乐的需求。服务商业客户，满足休息、娱乐、餐饮的功能。最最时时尚尚的的生生活活方方式式，带带来来最最时时尚尚的的生生活活感感觉觉。最最时时尚尚的的生生活活方方式式，带带来来最最时67、时尚尚的的生生活活感感觉觉。HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议68HOPSCA 之 Convention-多功能会所HOPSCA 之 Convention-多功能会所百捷-中央公园卖产品卖生活卖品味卖时尚百捷-中央公园卖产品卖生活卖品味卖时尚最最时尚时尚的生活方式，带来最时尚的生活感觉的生活方式，带来最时尚的生活感觉一种一种未来未来的向往，一种生活主张的向往，一种生活主张HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建68、议城市综合体运营建议69HOPSCA 之 Apartment-高尚住宅HOPSCA 之 Apartment-高尚住宅住宅有很多种，多层、高层、别墅；带花园的、住宅有很多种，多层、高层、别墅；带花园的、住宅有很多种，多层、高层、别墅；带花园的、住宅有很多种，多层、高层、别墅；带花园的、不带花园的；有露台的、没露台的。不带花园的；有露台的、没露台的。不带花园的；有露台的、没露台的。不带花园的；有露台的、没露台的。这只是从住宅的形态和功这只是从住宅的形态和功这只是从住宅的形态和功这只是从住宅的形态和功能简单的进行定义而以。能简单的进行定义而以。能简单的进行定义而以。能简单的进行定义而以。而“百捷-中69、央公园”，我们要说的是“她”的气质，她是高尚的，因为她是随着时代的变迁、城市的变化、建筑的衍变而诞生的，她是有生命力的建筑，她现代人生活不可缺少的一种物业形态。现代人对住宅的要求已不限于“住”的功能，更多的体现在它附加值，它的配套，改变生活的本质，住宅本身是有限的，但它的附属设施却起着举足轻重的作用。国际级的建筑设计理念、体贴入微的物业管理、时尚而不张扬的文化内含。让区别于泉州以往的任何一座建筑。HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体优化建议城市综合体优化建议70HOPSCA 之 Apartment-高尚住宅HOPSCA 之 Apartment-高尚住宅70、做为做为做为做为HOPSCAHOPSCAHOPSCAHOPSCA的组成部分，住宅的运营是其中一个重要环节的组成部分，住宅的运营是其中一个重要环节的组成部分，住宅的运营是其中一个重要环节的组成部分，住宅的运营是其中一个重要环节。整体品质提升整体品质提升价值指数提升价值指数提升社区气质提升社区气质提升商业价值提升商业价值提升高尚电梯公寓高尚电梯公寓高尚电梯公寓高尚电梯公寓HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议71HOPSCA 之 Apartment-高尚住宅HOPSCA 之 Apartment-高71、尚住宅 产品价值分析首先我们的住宅部分在自身融入了国际建筑设计理念。其次，她也具有强力的附属价值的支撑。她体现了传统生活模式的改变。A高尚电梯公寓高尚电梯公寓A A高尚电梯公寓高尚电梯公寓高尚电梯公寓高尚电梯公寓HH酒店酒店酒店 酒店 S S购物购物购物购物OO商务商务商务 商务 C C会所会所会所会所P P停车停车停车停车HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议72HOPSCA 之 Apartment-高尚住宅HOPSCA 之 Apartment-高尚住宅 类型本案的客群定位为城市的中高层人群72、，我们要提供适合这部分人群的产品。主力户型面积区间：90180平方米户型结构：两房、三房、四房 功能方面：深度居家类产品为主HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议73HOPSCA 之 Apartment-高尚住宅HOPSCA 之 Apartment-高尚住宅 我们的建议：结合业主的特点和项目的优势。设计留白，创想空间-套内局部区域不做功能定位，由业主进行自我功能定位。生活无界，自由尺度-在室内空间方面，做局部挑高设计，增加公寓空间感。生活新主张，零距离-重新定位物业“管”理，到底是“管”，还是73、服务。国际品牌物业管理公司全天候私人助理服务。HHHHOOOOP P P PS S S SC CC CA AA A城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议74 准确准确准确 准确 定位核心价值，演绎泉州定位核心价值，演绎泉州定位核心价值，演绎泉州定位核心价值，演绎泉州HOPSCAHOPSCAHOPSCAHOPSCA模式。模式。模式。模式。统筹统筹统筹 统筹 安排工程、策划、广告、销售等工作。安排工程、策划、广告、销售等工作。安排工程、策划、广告、销售等工作。安排工程、策划、广告、销售等工作。合理合理合理 合理 制定产品市场导入时机。制定产品市场导入时机。制定产品74、市场导入时机。制定产品市场导入时机。适时适时适时 适时 进行产品、概念、品质、优势宣传攻势。进行产品、概念、品质、优势宣传攻势。进行产品、概念、品质、优势宣传攻势。进行产品、概念、品质、优势宣传攻势。工作的方向。工作的方向。75 广告推进与不同物业销售协调进行建议合理编排施工周期，为了避免整体施工周期过长导致延缓入市、资金回笼慢的弊端。建议目前阶段，地区域前景、项目类型、项目规划进行形象宣传。当一期住宅裙楼建设至地面零之后，进行商业楼建设。并结合广告推广，对住宅产品特点、商业形象进行广告诉求。一方面有针对性的对住宅销售工作进行推进，另一方面对未来商业支撑进行推广。项目物业种类多、整体计划、阶段75、实施 首发（售）C区住宅、次发（售）C区底商、再发（售）主体商业(酒店、商场)、再后发（售）写字楼、最后发(售)A、B住宅及底商。市政公园提前呈现，支持总体环境配套及物业品质。整体统一管理、各部分协调推进依托泉州发展趋势、江南组团优势，结合项目的特点。整合实力营销公司、广告公司、物业管理公司统一运筹管理，建议良好协作机制，树立公司及项目市场形象。项目推广策略项目推广策略76【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线：13550109150 充分整合泉州市场媒介平台，全面提升项目形象及价值炒作；优化媒介组合，促使项目信息渗透传达；76、通过线上、线下传播互补，力求项目形象完整传递。媒体平台媒体平台线上线上线下线下泉州晚报 泉州电视台泉州晚报 泉州电视台晋江经济报 晋江电视台晋江经济报 晋江电视台户外广告高球人生户外广告高球人生闽南地产闽南地产零伍玖伍零伍玖伍第一房产电台第一房产电台地产网站地产网站海峡都市报海峡都市报公关活动 公关活动 车身广告 车身广告 DM推广 推广 促销活动促销活动客户会客户会互动活动互动活动体验活动体验活动电梯轿箱广告电梯轿箱广告项目推广策略项目推广策略77给城市一个未来，给城市一个未来，HOPSCA、高尚生活、高尚生活/商务模式。商务模式。五、百捷-中央公园产品推广策略解构项目销售推进层次C区住宅C77、区住宅C区商业C区商业A、B区住宅、商业A、B区住宅、商业教育、医疗配套教育、医疗配套主体商业、主体商业、酒店、写字楼、公园配套酒店、写字楼、公园配套项目广告推进层次C区卖点导入、C区卖点导入、目标客群区域拦截 目标客群区域拦截 商业广告导入、商业广告导入、昭示商业潜力、物业价值含量昭示商业潜力、物业价值含量收官之作，超值住宅物业，呈现配套收官之作，超值住宅物业，呈现配套我们建议：按照施工计划，C区建设完成之后，进行主体商业部分、公园配套的建设。兑现我们的核心价值诉求的同时，可以提高开发商的社会观注度、诚信度、美誉度。在广告投入方面，有节奏、有层次逐步推进，预热-引爆-造势-借势-持续。全程H78、OPSCA主题线性持续推进。项目推广策略项目推广策略78五、百捷-中央公园产品推广策略解构项目推广策略项目推广策略79城市中心模式研究城市中心模式研究项目属性分析项目属性分析市场机会研究市场机会研究项目定位及运营项目定位及运营城市次中心模式成功案例分析研究城市次中心模式成功案例分析研究区域商业中心研究区域商业中心研究项目未来发展模式借鉴项目未来发展模式借鉴区域交通属性区域交通属性区域产业属性区域产业属性区域规划属性区域规划属性物业类型研究物业类型研究竞争对手分析竞争对手分析市场机会分析市场机会分析参考案例借鉴参考案例借鉴附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析附件：泉州区域79、经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析功能定位建议功能定位建议城市综合体运营建议城市综合体运营建议项目推广策略建议项目推广策略建议80聚焦竞争聚焦竞争泉州区域内大规模复合型国际社区泉州区域内大规模复合型国际社区随着随着“海西海西”经济区定位的日益明确化，势必加快环泉州湾城市群的宏伟蓝图的实现，随着城市规划建设的合理进经济区定位的日益明确化，势必加快环泉州湾城市群的宏伟蓝图的实现，随着城市规划建设的合理进程、交通建设路网的铺开、程、交通建设路网的铺开、城市区域资源的良好城市区域资源的良好互换和共享等利好效应的呈现和凸显，泉州这颗海西明珠引来了更互换和共享等利好效应的呈现和凸显，泉州这颗海80、西明珠引来了更多房地产商的争夺和垂涎。多房地产商的争夺和垂涎。实力开发商实力开发商的进入，泉州市区贫乏的土地资源已逐渐淡出地产巨鳄的视野，市郊开阔优质的土地资源成为了下一的进入，泉州市区贫乏的土地资源已逐渐淡出地产巨鳄的视野，市郊开阔优质的土地资源成为了下一块硝烟弥漫的战场，块硝烟弥漫的战场，大规模、国际化、综合型大规模、国际化、综合型的物业项目逐渐暴露出其狰狞的爪牙，强势争夺泉州的市场客户资的物业项目逐渐暴露出其狰狞的爪牙，强势争夺泉州的市场客户资源。源。81聚焦竞争聚焦竞争泉州区域内大规模复合型国际社区泉州区域内大规模复合型国际社区项目名称 地址 开发商 建筑面积()物业类型当前均价（元/81、）交房时间东海湾 东海 东海开发 200万 住宅、写字楼、商业、酒店 4500 2009.12海西时代中心 城东 海西投资 105万 住宅、商业、五星级酒店 4600成本 未定西湖1号 西湖 中骏置业 20万 住宅、别墅、商业 6400 2010.12数据来源：泉州房地产信息网“百捷百捷-中央公园，在未来面临的竞争对手。中央公园，在未来面临的竞争对手。82东海东海东海湾东海湾 东海湾有绝对成为“泉州第一大型城市综合体”的客观条件。首先，其开发体量是目前泉州最大的综合性楼盘，200万平方米。其次，东海片区的物业现状，商业部分已经呈现，可以随时进行招商运营。另外，东海未来政府行政中心区概念的炒作投82、入力度，目前尚无人能与之抗衡。其提前折现描述城市区域未来2-3年的前景，吸引了绝大部分泉州市民的关注。推广漏洞：至今开发商的广告诉求还只针对浅层次的“区域概念、产品品质、促销优惠”这三面进行。没有对“物业概念、生活引导”进行炒作，至少没有提出有创意的产品定位理念。83东海东海东海湾东海湾东海湾如果也提出“城市综合体”的概念，依据其项目当前畅销热度及现场规划，可获取强力支撑。进而对中央公 园的竞争态势将形成恶性化对比。在产品形态及生活理念相同的情况下，中央公园将失去抢夺市场的“先机”因素。84城东城东海峡国际时代中心海峡国际时代中心发展商：福建省海峡西岸投资有限公司背景：安踏中国有限公司、九牧王83、（中国）有限公司、泉州寰球鞋服有限公司、菲莉集团（福建）有限公司共同发起组建的大型投资企业。企业介绍：拥有着良好的信用和整合众多优势资源的能力。投资运营福建省最大的体育场馆泉州海峡体育中心“一场一馆”（2008年农运会的承办地）。项目总体经济指标项目总体经济指标项目总用地 442411.7（680亩）规容建面 1053510 住宅 677610 商业 327000 酒店 45000 其他 3900 一期5号地经济技术指标一期5号地经济技术指标用地面积 76046.8规划容积率建筑面积 1901171、住宅面积 183510其中花园洋房 2000小高层(11F)73800高层 1077102、商84、业面积 36003、社区活动中心面积 5004、幼儿园面积 2400容积率 2.5绿地率 39.30%85海西时代中心效果图海西时代中心效果图海西时代中心效果图海西时代中心效果图海西时代中心总平图城东区域规划图据悉，“海西时代中心”董事会欲出售股权及现有项目。国内某大型“复合地产”开发商将接手该项目。并对项目做出重新定位，基于目前海西片区的基础设施成熟成度，其中商业部分会 提前启动，然后带动后期住宅产品上市。那么“海西时代中心”将会成为“中央公园”强有力的竞争对手，从策略上看，商业运营是聚集人气、拉动市场的有力手段。86西湖西湖西湖西湖1 1号号 开发商：中骏置业 项目简介：项目坐落于，西湖公85、园西侧，产品涵盖双拼、联排别墅，花园洋房，高层瞰景公馆和鼎峰空中别墅涵盖90时尚两居至300奢华大宅，打造泉州唯一360全景观湖居高档国际社区，真正为泉州高尚人群提供多元化居住选择。87西湖西湖西湖西湖1 1号号项目总体经济指标项目总体经济指标项目总用地 66686.6 （100亩）规容建面 198283.3 住宅 677610 商业 8000 容积率 2.4绿化率 60总户数 1120户西湖区域是目前泉州房地产市场的开发热点之一，受到政府、媒体、开发商的关注度较高。该区域主要依托中国历史文化名山清源山南麓自然资源、人文资源，开发中高端产品，并且区域内的楼盘品质普通较高。88市场机会分析市场机86、会分析市场空间论证1234住宅市场分析住宅市场分析办公市场分析办公市场分析商业市场分析商业市场分析酒店市场分析酒店市场分析89住宅市场分析住宅市场分析区域市场区域市场宏观市场宏观市场未来供应未来供应 价格走势：价格走势：14月份市场还处于宏观调整阶段，各大开发商促销措施频出，销售价格仍然在探寻市场底线，市场上仍然存在理性观望情绪，5月份市场均价5448元/；需求市场：需求市场：经过08年整年的宏观调控压抑，14月份泉州市刚性需求爆发，各大楼盘销售状况良好，市场成交主体集中在6080和100140 为主。预计下半年市场竞争格局将进一步白热化；价格走势：价格走势：受到桥南安置房政府指导价的影响，区87、域价格下滑，当前市场最低起价3888元/，市场均价4200元/需求市场:需求市场:受到宏观调控及桥南安置房政府指导价的恶性价格竞争，区域市场需求低迷，区域楼盘一度出现滞销局面，市场向理性回归；供应特征:供应特征:以普通住宅为主，品质高端物业稀缺；销售特征:销售特征:低价及注重品牌、产品、配套、规模出众的项目去化快；价格特征:价格特征:价差不大，舒适型或交通条件、生活配套具佳的项目成交价格高；客户特征:客户特征:普通住宅以区域客源为主，投资比例减少；市区内：市区内：2008-2009年,泉州市区内住宅土地供应量为0;市中心土地供应稀缺，由中心区向周边扩散趋势明显；其他各区:其他各区:2009-288、011年泉州其他区域产品供应主要集中在城东板块、东海板块、桥南板块；对中央公园的启示对中央公园的启示1、注重产品人性化设计和社区整体品质,树立品牌追求想象;2、普通住宅市场竞争激烈,应打造市场稀缺物业并控制开发比重；3、高品质物业稀缺、市场受宠度高，可考虑开发此类物业；4、泉州住宅市场理性回归，市中心土地稀缺，市郊板块区凭借区位、交通、配套等因素将呈现长期的发展潜力。90住宅目标客户分析住宅目标客户分析 目标客户定位 百捷-中央公园，源自产品本身的气质气质、以及城市赋予其前瞻性前瞻性的功能。她有背景、有实力、有内涵。背景、有实力、有内涵。城市梦想阶层城市梦想阶层城市中产阶层城市财富阶层城市中产89、阶层城市财富阶层投资群体投资群体社区的精神社区的精神社区的象征社区的象征社区的推动力社区的推动力社区的气质社区的气质91住宅目标客户定位住宅目标客户定位客户特征客户特征 城市梦想阶层项目精神主宰 行为特征：行为特征：30-40岁人群，向往城市高尚生活。企事业单位中层工作人员。精力充沛，对新鲜事物接受快。生活态度积极，日常娱乐丰富。收入稳定，有经济实力。置业需求：置业需求：对住宅理性消费，但需要大型商业、娱乐场所、时尚品牌店。交通便利、90110平米左右。92住宅目标客户定位住宅目标客户定位客户特征客户特征 城市中产阶层项目气质主宰 行为特征：行为特征：35-45岁人群，私营企业主、政府公务员、90、大型企事业单位的中高层管理人员。知识面广，对事物有个人见解。知性人群，商务活动频繁，资讯节奏快。生活有品味，追求个人价值和生活品质。收入稳定，经济实力较雄厚。置业需求：置业需求：改善型消费、需要大型商业、商务会所、金融机构、品牌店、医疗机构、交通便利、110130平米左右。93住宅目标客户定位住宅目标客户定位客户特征客户特征 城市财富阶层项目形象象征 行为特征：行为特征：30-60岁人群，泉州企事业单位的企业主或高层管理人员。商务活动频繁，资讯节奏快。社交生活丰富，追求个人价值和生活品质。经济实力较雄厚。置业需求：置业需求：享乐型感性消费、需要大型商业、商务会所、娱乐会所、品牌店、交通便利、191、30-180平米左右。94住宅目标客户定位住宅目标客户定位客户特征客户特征 投资群体项目发展推动力 行为特征：行为特征：泉州，以及泉州辐射范围内有不动产实力的投资人群。有投资经验，了解泉州整体发展规划，看好泉州发展趋势。了解海峡西岸经济发展前景。置业需求：置业需求：对产品品质要求较高，近期周边配套设施要求完善。区域升值潜力高。要求产品有物色，开发商信誉高。95住宅目标客户定位住宅目标客户定位区域特征区域特征 第一客群区域项目周边5KM范围内的泉州市区的本地居民、企事业单位的中高层管理人员、企业家、公务员、政府官员、投资客；第二客群区域1030分钟车程范围内的泉州城市圈、晋江及南安的企业家、企事92、业单位公务员、政府官员、投资客；第三客群区域辐射拥有泉州情节或投资意向的晋江、石狮、泉港、永春、德化等泉州其他区域客户；地缘、血缘、情缘客户 前来泉州投资的外地投资客户（福州、厦门、台湾归侨）96写字楼市场分析写字楼市场分析区域市场区域市场宏观市场宏观市场未来供应未来供应 需求市场：需求市场：泉州写字楼市场尚还处于起步阶段，众多的民营企业为写字楼市场提供了潜在的大量客户资源；供应市场：供应市场：当前市场写字楼供应还仅是停留在丰泽区金融街上，市场上尚未出现写字楼新盘，日益拥挤的市区交通及稀缺的停车位使得各方面 品质优秀的写字楼更受欢迎；供需市场：供需市场：桥南片区大部分民营企业还处于厂内办公阶段93、，区域内暂无写字楼产品供应，写字楼市场呈现空白。市区内：市区内：泉州市中心区域内办公用地供应稀缺，由中心区向周边扩散趋势明显；其他各区:其他各区:2009-2011年泉州其他区域产品供应主要集中在城东板块、东海板块、桥南板块；对中央公园的启示对中央公园的启示1、高品质办公物业产品稀缺、市场受宠度高，可考虑开发此类物业；2、依托本项目区位优势在交通、配套、服务等方面大做文章；3、商务办公郊区化优势将为本项目提供长期支持；4、根据市场供应格局和产品特征确定合理的营销策略以规避市场风险。97写字楼目标客户定位写字楼目标客户定位租赁特征租赁特征市区导入郊区导入市区导入郊区导入客户导入客户导入市中心土地94、日渐稀缺，不断上涨的租金压力迫使企业向周边交通方便、配套齐全的区域发展；区域中小企业的办公条件无论是面积、环境还是档次上都无法满足企业自身发展的需求。企业的经营行为存在着共性：企业的经营行为存在着共性：战略管理、市场营销、会议培训、企业公关、行政办公、商务谈判战略管理、市场营销、会议培训、企业公关、行政办公、商务谈判企业类别 企业类别 类别细分 类别细分 企业行为分析企业行为分析金融类、咨询企业、商业代理企业银行、保险公司、信托投资公司、证券机构、财务公司、典当公司、商务咨询公司、业务代理公司等业务行为：业务行为：经营存、放款，办理转帐结算；提供人身、财产等保险业务；资金和财产委托、商业代理、95、资产保管、金融租赁、经济咨询、抵押咨询等；经营行为：经营行为：战略管理、资本运营、行政办公、管理培训、政府公关、商务谈判、公关接待；贸易、制造、房地产公司 外贸公司、物流公司、中小房地产公司业务行为：业务行为：运输、仓储、物流、进出口贸易、制造、建筑等；经营行为：经营行为：战略管理、资本运营、资源整合、市场营销、管理培训、高层公关接待、新市场开拓、重要合同签约、商务谈判；客户地域来源客户地域来源98写字楼目标客户定位写字楼目标客户定位租赁特征租赁特征企业需求分析企业需求分析满足企业会议培训、商务谈判交流等的需求大堂：满足企业会议培训、商务谈判交流等的需求大堂：大堂的设计注重气派、富丽堂皇的空间96、营造感。会议室：会议室：在整栋楼提供公用的、有偿的会议室休闲餐饮：休闲餐饮：在底层大堂设置西式简餐、咖啡吧等休闲餐饮类配套；智能化：智能化：符合相应等级办公的智能化配套;物业管理：物业管理：人性化是办公物业管理的突破点;商业配套：商业配套：满足办公群体的消费需求。产品形态需求产品形态需求配套功能需求配套功能需求企业需求企业需求办公面积需求办公面积需求交通需求交通需求满足战略管理、市场营销的企业行为满足战略管理、市场营销的企业行为金融类企业的商务交流比较多，因此便捷的交通和商务氛围显得非常重要。他们往往会选择一些CBD或者城市副中心会选择一些CBD或者城市副中心；外贸、物流类企业更关注交通的便利97、更关注交通的便利。满足企业公关、行政办公的企业行为满足企业公关、行政办公的企业行为随着产品的升级，逐渐步入了高端甲级写字楼的发展阶段，在这一阶段，气派、宏伟、充满现代感的高层办公气派、宏伟、充满现代感的高层办公成为了这些企业共同的选择方向。办公面积需求办公面积需求从企业发展的阶段来看，通常成长型企业的面积需求在100-200平米之间，扩张型的在500800平米之间。99写字楼目标客户定位写字楼目标客户定位销售客户销售客户投资型客户 办公产品投资客户投资型客户 办公产品投资客户对投资办公的认识：未来规划：看好区域规划的未来发展空间。升值潜力：投资的办公物业会随着商务氛围的逐渐浓厚而升值。长期回报98、：认为对办公物业的长期持有能带给他们丰厚的利润回报。对投资办公的要求：办公产品必须具有市场的主流性和前瞻性特点。办公产品的面积适中。通常集中在150250平米之间；良好的物业管理服务。自用型客户 办公产品自用客户自用型客户 办公产品自用客户购买需求：面积需求：购买面积较大，通常选择整层收购。品质需求：对产品档次要求较高，且品质要好。配套需求：配套齐全，物管服务佳。企业特质：资金实力：企业经济实力较为雄厚，有稳定、可观的资金来源。诸如资金实力比较雄厚的保险公司，银行等；形象展示：企业希望通过购买办公物业作为其形象昭示的平台。固定资产：通过购买办公物业以扩充企业资产实力、扩大企业规模。100商业市99、场分析商业市场分析区区域域市市场场宏宏观观市市场场未未来来供供应应 人口结构:外来人口增长迅速，城市化率不断增长，商业需求不断增长；消费结构：人均可支配收入高，消费力强，消费向多元化结构发展，教育文化娱乐消费比例提高，衣食住行的比例下降；宏观市场：1999年至2008年，泉州的GDP翻了2倍，至2008年达到2705亿元，经济及商业快速发展，社会消费品零售总额达906.11亿元，增19.9%，商业发展前景看好；分布格局:现阶段以丰泽商圈为核心，向外扩散，与项目所处的桥南板块的关联度高；总体特征:目前片区商业多为临街散铺和社区商铺，社区底商多经营社区生活配套，缺少大型集中商业卖场。主力店服务辐射100、半径缩小，商业影响力减弱，主力店无起到商业的核心动力作用。区域高端商业形态缺少；泉州桥南片区5300户客户为区域市场提供了强劲的消费力；需求特征：业态需求上，多为一些服饰、鞋帽类等业态，尤其是一些品牌服饰，最受消费者喜好，具有特色的商业形态和购物的软环境为客户 所关注，一站式体验购物中心为客户所青睐；供应特征：2009-2011年泉州其他区域产品供应主要集中在城东板块、东海板块、桥南板块；对中央公园的启示对中央公园的启示1、大型商业缺乏，应对项目商业的规模进行有效的放大宣传，占领市场空白点；2、高端商业形态稀缺、可考虑开发此类物业；3、结合客户的需求，特色化商业形态可作为项目主要经营业态；4、101、依托本项目交通及商业氛围等优势方面做足文章；101酒店市场分析酒店市场分析区域市场区域市场宏观市场宏观市场未来供应未来供应 泉州旅游市场：泉州旅游市场：泉州近年旅游产业逐渐发展,已逐渐建立网络状服务体系,悠久的历史文化古城带动持续增长的旅游产业是酒店业发展的重要驱动因素；泉州商务市场：泉州商务市场：日益频繁的商务往来将带动泉州中高档酒店需求,宾馆酒店行业在未来几年的前景将依然看好；旅游市场旅游市场：泉州深厚的历史文化底蕴成就了不少独特亮点,但无大型规划的支持使其存在一定的局性,旅游的大力发展受到限制；商务市场商务市场：泉州市经济迅猛发展，拥挤的市区交通系统和日益增高的场地租金更是为未来办公郊区102、化奠定了基础，这给区域中高端酒店提供契机；泉三高速、福厦铁路泉三高速、福厦铁路：日益加强的快速交通体系将为区域酒店提供强大的商务及旅游客源；区域现状区域现状：泉州市以经济型酒店为主，五星级高端酒店物业稀缺；经济型酒店价格不高但入住率普遍较好，市场需求空间庞大；市区内：市区内：泉州市中心区域再无地块可修建五星级酒店；其他各区:其他各区:2009-2012年泉州其他区域五星级供应主要集中在城东板块、东海板块、桥南板块；对中央公园的启示对中央公园的启示1、泉州总体发展大环境佳，随着旅游产业、商务发展的不断提升，对高端酒店的需求将与日俱增；2、高端酒店在区域稀缺，尤其是品质较高且产品较有特点的物业，建103、议本项目发展高品质五星级酒店；3、依托本项目良好的的区位优势、周边商务人流质量及开发商品牌打造地标性建筑将填补市场空白，树立品牌形象。102参考案例研究参考案例研究参考案例研究参考案例研究项目发展思考项目发展思考项目发展思考项目发展思考运作这么大体量大体量、多层次物业多层次物业形态组成的“城市综合体”。开发商自身能力是决定成功与否的关键。首先，各部门繁杂的工作程序。工程、管理、财务、物业、广告、策划、销售、供应、公关等等组成一个庞大的开发团队。其次，是资金流的流畅。由于开发周期较长，并且各物业之间的相互依懒程度高。需要一边销售、一边呈现；一边资金回笼、一边投入建设。这样对资金链的强度要求非常高104、。最后，市政公园广场的配套。中央公园的一大卖点，能否如期呈现在公众面前。对公司品牌的社会诚信力和号召力、对项目的美誉度和认同度的建立非常重要。103参考案例研究参考案例研究参考案例研究参考案例研究项目发展思考项目发展思考项目发展思考项目发展思考 对手再强大，也不可怕。庞大的身躯也正是其弱点所在。我们打赢对手的关键，靠得是灵活的身手，时机的把握。出奇不意，攻其不备出奇不意，攻其不备。我们已然有了详细的规划、准确的定位、优势的资源，我们已然有了详细的规划、准确的定位、优势的资源，热身结束，闪亮登场。热身结束，闪亮登场。项目的运营如同“太极”，“一元生两仪,两仪生四象,四象生八卦”。阴阳开合、层层相105、生、节节相扣。一收一放，式式有序有序；一拔一推，点点有力有力。清晰的出拳线路是我们的工作思路，清晰的出拳线路是我们的工作思路，准确的击打是我们的执行力度。准确的击打是我们的执行力度。抓住时机，一招毙敌。抓住时机，一招毙敌。104参考案例研究参考案例研究参考案例研究参考案例研究项目发展思考项目发展思考项目发展思考项目发展思考 谁先导入谁先导入“城市综合体城市综合体-HOPSCAHOPSCA”的概念，的概念，谁先正确运营谁先正确运营“HOPSCAHOPSCA”，谁就可以谁就可以占据市场占据市场占据市场占据市场。房地产市场房地产市场“潜规则潜规则”证明，一种新理念的推出，只要不是背离市证明，一种新理106、念的推出，只要不是背离市场的，都会受到政府、媒体、消费者关注。但是，场的，都会受到政府、媒体、消费者关注。但是，“跟风者跟风者”即使即使做的成功也会被认为是做的成功也会被认为是“抄袭、复制抄袭、复制”，不会得到太多掌声。，不会得到太多掌声。“百捷百捷-中央公园中央公园”赢在概念、赢在时机、赢在运营赢在概念、赢在时机、赢在运营赢在概念、赢在时机、赢在运营赢在概念、赢在时机、赢在运营。105参考案例参考案例 洛克菲勒中心现代世界城市综合体的开山鼻祖洛克菲勒中心建于19311940年洛克菲勒中心建于19311940年是20世纪以来全球最早的城市综合体，无论是在建筑学、规划学，还是在带动城市经济发展上107、，它都是绕不开的一个典范。位于纽约商贸中心曼哈顿岛中部的洛克菲勒中心，总占地22英亩总占地22英亩，约89000平方米（每英亩约折合4047平方米），纵横都占了三个街区。这个项目规划的总建筑面积高达67.6万平方米，容积率达到了18，合共由大小19座商业楼大小19座商业楼宇组成，其中10座以上是摩天大楼宇组成，其中10座以上是摩天大楼，最高的是70层的洛克菲勒中心30号大楼高达259米。包括商业建筑、办公楼、酒店、公寓大楼、公园、广场、剧场和电影院商业建筑、办公楼、酒店、公寓大楼、公园、广场、剧场和电影院等，娱乐设施一应俱全。这个形态一是洛克菲勒中心打破了单一物业类型的叠加，而聚合了大量的不同108、类型的城市功能，尤其是被现代主义建筑思潮所倡导彼此分离的四种城市功能居住、工作、娱乐和交通居住、工作、娱乐和交通，这些功能互相依存，创造出一个复杂的、多样化的“城中之城城中之城”。106参考案例参考案例参考案例参考案例 北京-华贸中心北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东900米处。三栋高达百余米写字楼、2座酒店、商城、国际公寓、商务楼和公园组成的地标性百万平米超大规模商务建筑集群，已经成为高端、时尚、现代的国际级商圈。目前在华贸商圈，云集了1000多个国际品牌，其中譬如CHANEL、GUCCI、PRADA、SALVATORE FERRAGAMO、HUGO BOSS、COACH、VERSACE等顶109、级品牌旗舰店达十多家，DUNHILL、BOTTEGA VENETA等名品概念店超过50多家。在商圈内，各式餐厅60多家，咖啡店有20多家，星巴克咖啡分别在华贸新光天地和华贸购物中心开设旗舰店。拥有两座堪称世界酒店业楚翘的丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店。两座酒店可接待上千人的会议和活动，配有北京独一无二的“独立式婚礼小教堂”，国际最顶级的俱乐部也在此落户。华贸写字楼已签约入驻客户包括德意志银行、渣打银行、法国汇理银行、SAP、伊藤忠商社等66家行业领先的跨国公司。华贸商圈区域交通组织系统与北京CBD地区最新交通规划全面衔接，5000个停车位，交通便捷。华贸中心能使每一个置身其中的人都能得到某种享受110、，不管他是工作还是生活于此，或者是匆匆而过107参考案例参考案例 上海-绿洲雅宾利48万平米的总建面，其中33万是住宅，另有一栋14万平米60余层的超高层建筑，2万平方米的地下商业，4万平方米的集中绿化以及1万平方米的公建配套设施，商业与住宅接近2:1的配比，甚至还包括一个印刷博物馆和养老院，这在市中心高档楼盘实属罕见。它给上海首次引进了国际上先进的HOPSCA复合地产概念，有Hotel(酒店)、Office（写字楼）、Park（公园）Shopping mall（购物中心）、Club（俱乐部）、Apartment（公寓），把商业、居住、人文、环境等各大要素很好地糅合在一起，资源集合，功能集全。111、提供极完整的生活配套和自由自在的生活体验，成为体现现代城市服务功能的新载体。用长远眼光看，商业将是这一中央住宅区的发展重点。而HOPSCA的设想就是体现了上海海纳百川的精神。在开盘后短短100天内创造了6个亿的销售额，推售房源销售率近90。108参考案例参考案例 武汉世贸锦绣长江目前为一期开发，打造亚洲风情园、销售均价目前为一期开发，打造亚洲风情园、销售均价12000元元/占地面积858亩，建筑总面积165万平方米，会所建筑面积11000平方米，投资超过100亿。一期容积率2.68，绿化率53%，可售1044户，停车位 为1：0.4。开发理念：四大世界风情园林四大世界风情园林，打造国际生活圈，112、项目分四期开发，一期为亚洲养生园、二期欧洲音乐园、三期美洲现代园、四期澳洲休闲园形象定位：重新划分大武汉荣耀版图 新武汉、世中心新武汉、世中心营销战略：以城市运营商为己任以城市运营商为己任，构建和谐公共空间 项目公建：五星级酒店、11000平方会所 1公里长滨江商业街、下沉式商业广场、长江博物馆、开放式音乐广场、国际双语幼儿园。109在未与贵方进行实质性沟通之前，由于对项目情况了在未与贵方进行实质性沟通之前，由于对项目情况了解有限，所以在解有限，所以在“项目推广前期准备、宣传期、开盘期、后续推售跟进期的广告策略、物料制作、工作安排项目推广前期准备、宣传期、开盘期、后续推售跟进期的广告策略、物料113、制作、工作安排”等方面未能做到更深入细化。等方面未能做到更深入细化。结尾语结尾语110化危抓机化危抓机化危抓机化危抓机演绎经典演绎经典演绎经典演绎经典HOPSCAHOPSCA模式模式模式模式迅速实现项目价值最大化迅速实现项目价值最大化迅速实现项目价值最大化迅速实现项目价值最大化111ENDEND本次汇报到此结束。初步构想还需开发商指导，具体推广思路及执行方案待沟通确定。112泉州城市区域经济发展分析附件一：113泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位泉州在福建省三大中心城市(福州、厦门、泉州)中，泉州经济总量居首位。2008年实现生产总值2700亿元人民币，增114、长14%；财政总收入263.6亿元，增长17.1%，其经济总量继续保持福建省“老大”的地位。2008年泉州城镇居民人均可支配收入达20270元，农民人均纯收入达7970元。从2005年开始重视城市运营，不断加快新区基础配套设施建设的投入力度，今后几年城市化进程将提速，未来5年人口城镇化必将快速转移。大泉州逐步融合，必将使今后城市储备土地增值，为新区房地产业的发展创造良好机遇。一、城市经济发展环境一、城市经济发展环境114泉州有5个县进入全国经济百强县，数量全国第一。泉州有七匹狼、九牧王、安踏、安尔乐、心相印、富贵鸟、柒牌、利郎、劲霸、亲亲、福马、特步、匹克等数十个中国名牌产品。恒安集团是内地第115、一家在香港上市的民营企业。厦门港出口货源80%来自泉州，厦门机场客源70%来自泉州。泉州是中国第一侨乡，目前分布在世界90多个国家的泉州籍华侨有600多万人，占全省侨胞总数的76；港澳同胞近70万人，占全省港澳同胞总数的84；台湾同胞中，有44.8约900万人祖籍泉州。他们的财富占海外华人总财富的近三分之一，当中个人资产超l亿美元的数百名，在国际科技文教界较有成就的数千人。关键词：5个经济百强县、数十个名牌产品、恒安香港上市、第一侨乡。泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位 一、城市经济发展环境一、城市经济发展环境115泉州市政府2002年提出环泉州湾城市群发116、展战略，提出发展建设大泉州的概念。2004年福建省又提出了“海峡西岸经济区”的建设规划，促进东南沿海及台湾地区经济社会全面协调发展。泉州定位：泉州定位：省域中心城市、海峡西岸经济区中部枢纽城市、泉州湾工贸旅游港口滨海城市。二、城市总体发展规划二、城市总体发展规划泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位116三、泉州城市发展规划概况根据泉州的地理位置以及产业结构等因素，目前泉州总体规划分成9大组团：中心组团江南组团晋江组团石狮组团滨海组团东海组团洛秀组团城东板块北峰板块 在泉州大的规划框架下，每个组团利用自身优势实现总体协调发展、产业结构优化、功能相互依托的宏观格117、局。泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位117三、泉州城市发展规划概况发展的总体空间结构要形成“两带三湾，环湾面海”的空间布局结构。战略提升带：依托高速公路、区域中通道，连接都市区主要集中建设的组团，作为培育区域服务职能的空间载体。远景预留带：局部利用沿海大通道，形成居住、旅游功能发展带，同时作为城市远景拓展的主要空间。泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位118环泉州湾地区：构成主体以泉州、晋江和石狮主城区为主。发展定位为城市职能培育的主要地区，提升区域地位的战略核心。要建成区域性产业服务中心，市级行政中心和商业中心。环湄118、洲湾南岸地区：构成主体以惠安、泉港为主。发展定位为形成区域性石化产业、原料产业基地。作为都市区新的经济增长极，和未来对接湄洲湾的战略前沿地区。环围头湾地区：构成主体以安海、水头为中心，整合周边城镇组团。发展定位为泉州市现代加工制造业基地的主要组成部分，构筑泉厦、泉台合作大平台的战略前沿地区。三、泉州城市发展规划概况泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位119三、泉州城市发展规划概况环湾面海：泉州市的空间发展将从沿江时代走向环湾时代，最终走向面海时代，建成环泉州湾海湾型山水园林城市。现阶段应在强化中心职能的同时，把握战略机遇、注重空间预留，防止对战略性空间资源的119、低效利用和环境破坏。泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位120四、江南组团发展分析江南组团包括南浮桥、清蒙、池店等区域。板块内桥南3000亩、浮桥5800亩改造拆迁完成，目前大部分拆迁房已经峻工。高起点规划和建设是该板块最主要的特征。目前板块经济发展空间较大，但城市生活配套仍相对落后，区域人气仍显不足。泉州整体规划实施节奏的不断加快，板块格局日渐明朗，主题功能也越来越清晰。我们认为：江南组团做为未来的“高尚生活、商务社区”的价值也突现出来。泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位121四、江南组团发展分析“高尚生活商务社区”的120、诞生是凭借泉州城市规划的总体结构，以及片区基础特点来判断的。也是城市化发展的必然产物。城市化发展到这个阶段，在建筑上也会出现一些典型的物业形态。城市综合体“HOPSCAHOPSCA”便是代表性建筑。HOPSCA的的诞生诞生城市化进程的城市化进程的发展发展建筑功能的变化变化泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位122【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线：13550109150 一、一、HOPSCA的源起的源起自20世纪70年代以来，世界范围内的许多城市开始对其城市中心区建设进行深度思考和改造121、实践。为了避免重蹈过去城市开发功能单一，建筑分散无序的覆辙，很多城市在旧城改造或新城建设的过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。二、二、HOPSCA的概念的概念HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能。它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中122、心，延展了城市的空间价值。酒店(酒店(Hotel)商务办公()商务办公(Office)停车场()停车场(Parking)购物()购物(Shoppingmall)会所()会所(Convention)高尚住宅()高尚住宅(Apartment)泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位123五、“百捷-中央公园”HOPSCA应运而生百捷-中央公园百捷-中央公园城市综合体城市综合体HOPSCA源于人类社会城市化发展的规律，源于泉州城市总体规划的长远目标。她是城市和建筑发展过程中的必然产物。百捷-中央公园百捷-中央公园HOPSCAHOPSCA城市综合体城市综合体泉州在海峡海123、峡西岸经济区中的战略地位泉州在海峡海峡西岸经济区中的战略地位124泉州2009年第一季度房地产市场回顾泉州2009年第一季度房地产市场回顾附件二、125泉州房地产第一季度市场分析泉州房地产第一季度市场分析 市场整体概况2008年，中国房地产市场极其动荡的一年。受到国际金融风暴及国家宏观调控政策的影响，中国房地产市场急转直下。2008年末，经过诸多利好因素及调控政策的松绑，配合各地开发商的系列促销活动，2008年累积的刚性需求得到充分释放2008年累积的刚性需求得到充分释放，全国房地产市场开始逐渐出现转好局势，各地成交价格持续探底，成交量稳步提升。泉州市场第一季度成交情况 相对2008年而言，泉124、州2009年第一季度市场成交可谓气势如虹，截至3月30日为止，成交总量达到1325套。截至3月30日为止，成交总量达到1325套。自08年8月开始，泉州房地产市场成交均价呈现一路下滑的趋势，整体仍旧处于探寻市场底价的震荡局势。126泉州房地产第一季度市场分析泉州房地产第一季度市场分析 桥南片区市场状况 市区降价促销，抢夺区域客户 受到市区楼盘降价促销策略的影响，桥南片区的楼盘客户关注量进一步降低。桥南4800套安置房入市，拉低区域价格09年2月开始，桥南安置房正式入市，第一期“锦州花苑”凭借良好的规划以及适宜的户型设计，获得了诸多客户的认可。政府公开提供的3688元/的市场回购价公开提供的36125、88元/的市场回购价在当前局势下极具诱惑力，大量市场承受能力在4560万之间的客户群体市场承受能力在4560万之间的客户群体已开始等待政府发售的讯号。127 由图表可以看出，泉州房地产市场进入1月份后，市场每日成交平均价格基本在50006000元之间徘徊，13月份每月成交量在223719套之间。泉州房地产第一季度市场分析泉州房地产第一季度市场分析泉州近期房地产成交量及成交价格分析泉州近期房地产成交量及成交价格分析128泉州房地产第一季度市场分析泉州房地产第一季度市场分析政策分析政策分析福建省：首次购买普通住宅 90平及以下免交契税 以购房合同日期为准福建省：首次购买普通住宅 90平及以下免交契126、税 以购房合同日期为准从今年3月1日起，个人购买90平方米及以下面积普通住宅契税可以直接减免；首套普通住宅90-144平米按0.5%征收契税的优惠时间为，2009年3月2日至12月31日，时间以住房合同的签订时间为准。简化商品房预售许可审批手续简化商品房预售许可审批手续建设单位提供已投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上证明的情况下。项目形象进度由要求“应达到总层数的五分之一以上”变更为至少应达到：多层建筑至地上二层以上，高层建筑建设至地上一层以上；新建商品房项目申请商品房预售许可不再收取每平方米10元的维修资金。129泉州房地产第一季度市场分析泉州房地产第一季度市场分析经过08年价滞127、量缩的这一年的调整。市场趋于理性，开发商也在09年春节过后，不断推出各种促销手段。无论在广告投入方面，还是有各种活动方面。主要诉求方向直接降价或变向降价来刺激市场，引发刚性需求。营销手段营销手段130泉州房地产第一季度市场分析泉州房地产第一季度市场分析07年、08年累积的刚性需求在09年初开始逐步放量，市场现阶段处于一个相对平稳的格局，整体价格仍在进行下探，市场竞争格局及范围进一步扩大。购买动机购买动机131泉州房地产第一季度市场分析泉州房地产第一季度市场分析在近来楼市交易量上升的时期，100平米以下的中小户型成交量占较大比率，中小户型占有65%左右的交易量。别墅市场也是以200-400的中小128、户型别墅销售为主，市场需求的是总价低的别墅房源。另外房产新政最大的受益者是购买144平米以下的中小户型，首次购房可以享受最低首付20%，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。对个人首次购买90-144普通住房的，契税暂按购房款总额0.5%征收，购买90平方米以下普通住宅暂时免征营业税，新政也促使中小户型正成为人们热抢的套型。成交主体成交主体132泉州房地产第一季度市场分析泉州房地产第一季度市场分析第一季度，房地产市场成交量有所上扬。我们还应该清楚的看到，2008年下半年开始，市场整体处于高价位、低成交量的价滞量缩的一情况。近入09年后，由于政策、开发商降价促销、购房刚性需求等因素，成交129、量走高也在情理之中。但中小户型依然是市场的主力产品。目前泉州房地产市场的调理还在继续。单位价格将在一定时期内不会有太强的反弹迹象。泉州房地产市场近期成交情况7102 667859906726 6332 66457160 7058780470696198 5628 5998 59157781836277527315 274 266185 212 186 206 12634622338371901000200030004000500060007000800090002008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008130、年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月0100200300400500600700800900成交价（元/平方米）成交量（套）133泉州房地产第一季度市场分析泉州房地产第一季度市场分析市场依然调整市场依然调整楼盘降价促销楼盘降价促销刚性需求开始释放刚性需求开始释放主力户型为中小户型主力户型为中小户型桥南安置房源正式入市桥南安置房源正式入市市场尺度：市场尺度：以市场客观条件，做为我们工作的基础。以市场客观条件，做为我们工作的基础。理性判断：理性判断：市场仍处于调整期，中小户型依然是市场的主力产。市场仍处于调整期，中小户型依然是市场的主力产。科学管理：科131、学管理：降价促销并非长久之计，多资源平台整合跨界营销。降价促销并非长久之计，多资源平台整合跨界营销。务实工作：务实工作：市场短时期内走势向好，但不能盲目乐观。市场短时期内走势向好，但不能盲目乐观。结论 建议134泉州房地产第一季度市场分析泉州房地产第一季度市场分析 参考楼盘分析 东海湾、刺桐明珠、西湖豪庭；现主要针对上述4个项目进行分析 下表所示，各楼盘近期成交情况。月份月份项目项目2008年年10月月2008年年11月月2008年年12月月2009年年1月月2009年年2月月2009年年3月月13日日东海湾 东海湾 131121843109刺桐明珠 刺桐明珠 00066171西湖豪庭 西湖豪132、庭 1642811844135泉州房地产第一季度市场分析泉州房地产第一季度市场分析 东海湾 东海湾经过大面积的持续市场造势及促销策略宣传，淡市中各月保持着相对稳定的市场占有率。2007年底的开盘12月30日开盘：推出房源300多套，主力户型为三房、四房，起价约5300元/平米，均价6700元/平米 2008年5月：首付一成或指定房源最高省5.5万(或首付最低10%，自备8万元起)；2008年9月：签约3年后可选择无条件退房再贴息；2008年10月：4#楼29日盛大公开 起价4968元/（“签约3年后可选择无条件退房再贴息”继续履行）；2008年11月：回馈市民热心支持 5套湾居美宅特惠；200133、8年12月：百万助购金18万直抵房款仅限39套；2009年1月：9套特惠美宅，大幅让利迎新春；2009年2月：10名幸运读者可获得18万元购房大礼;2009年3月：5万抵23万促热销,加推新房源（据市场走访调查，成交46套）；136泉州房地产第一季度市场分析泉州房地产第一季度市场分析 东海湾促销成效：促销成效：由最初的08年年初6700元/平米的均价，到现在的5000元出头/的均价，甚至出现4000整元/的最低价，降价幅度出现将近25%，可见大的销量是造就在大的价格让位上的。报纸宣传：报纸宣传：东海湾 东海湾 软文 软文 12月月30日 周二 海都 日 周二 海都 整版 整版 N1项目宣传推广134、 百万助购金活动引发购房热项目宣传推广 百万助购金活动引发购房热潮潮!东海湾东海湾硬广 硬广 1月月20日 日 周二 东早 周二 东早 1/2版 头版 项目促销宣传 迎新春大幅度让利版 头版 项目促销宣传 迎新春大幅度让利,贺佳节超贺佳节超低价回馈低价回馈,9套美宅特惠套美宅特惠!硬广 硬广 1月月19日 日 周一 东早 周一 东早 1/4版 头版 项目促销宣传版 头版 项目促销宣传东湾湾 东湾湾 硬广 硬广 2月月12日 日 周四 周四 泉晚 泉晚 1/2版 版 14项目促销宣传项目促销宣传热烈庆祝热烈庆祝“东海湾东海湾”杯泉州花灯创意创作大赛的圆满成功杯泉州花灯创意创作大赛的圆满成功,并将135、抽取并将抽取10名幸运读者每人或获名幸运读者每人或获18万购房大礼万购房大礼!东海湾 东海湾 硬广 硬广 3月月5日 日 周四 周四 海都 海都 跨版 跨版 Y1-A21项目宣传推广项目宣传推广泉州新政中心超泉州新政中心超200万国际海湾生活特区！万国际海湾生活特区！硬广 硬广 3月月6日 日 周五 泉晚 周五 泉晚 整版 整版 16项目促销宣传项目促销宣传2009年泉州春季房展会东海湾专场年泉州春季房展会东海湾专场5万元认购金最高可抵万元认购金最高可抵23万万硬广 硬广 3月月5日 日 周四 海都 周四 海都 整版 整版 A22项目宣传推广 项目宣传推广 中国东海半岛中国东海半岛世界的东海湾136、世界的东海湾 泉州东进步伐势不可挡泉州东进步伐势不可挡137泉州房地产第一季度市场分析泉州房地产第一季度市场分析 东海湾营销策略与成交情况对照表东南湾近期成交情况13 11 218431090204060801001202008年10月2008年11月2008年12月2009年1月 2009年2月 2009年3月成交量9套新春大让利套新春大让利18万购房大礼万购房大礼5 万 抵万 抵23万万138泉州房地产第一季度市场分析泉州房地产第一季度市场分析刺桐明珠刺桐明珠促销方案：促销方案：09年1月17日就推出“20套现房两房，面积为56-80，送装修和全套家具家电，前20名享500元/优惠“，优惠137、后折合5000元/起的降价送装修的促销活动，当月就带来不错的市场销售量突破长期以来的0记录销售；接着在2月份又推出“精装两房（56-80）送全套家具家电，37万抄底大送特送”的抄底特价活动；促销效果：促销效果：5#楼小两房，总价37万起，自推出短短数周后，平均每天有上百人前往咨询。目前10楼以下房源所剩无几，现主推10楼以上公寓，起价6968元/，每平方优惠300元。近两个月网上显示的突长成交量均是5#特价楼的小户型公寓，事实上，由于该楼盘的地段位置的优越性，特价推出的户型又是市场所需求的小户型，对于目前的市场而言确实是个不小的诱惑，特价至今也确实达到了预先想要的效果。139泉州房地产第一季度138、市场分析泉州房地产第一季度市场分析刺桐明珠营销策略与成交情况对照表刺桐明珠近期成交情况0 0 066171010203040506070802008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月成交量推 出 降 价送装修推 出 降 价送装修+全套家具家电全套家具家电37万抄底价送 装 修 万抄底价送 装 修+全套家具家电全套家具家电140泉州房地产第一季度市场分析泉州房地产第一季度市场分析西湖豪庭促销方案：促销方案：价格目前还未做出大调整但是09年开始就应各种节日开始有所优惠“情人节新人购房送优惠299元/游韩国活动”，“三八、植树节优惠288元/”。促销成139、效：促销成效：客户量每天10-20组，仅走访半小时内现场就有客户4组。营销活动：营销活动：举办温情三月系列活动举办了三八节、植树节系列新老客户感恩回馈活动：春游西湖、鉴赏千万元级别墅样板房与空中花园等活动不断；报纸宣传：报纸宣传：西湖豪庭 硬广西湖豪庭 硬广12月月31日 周三 海都 日 周三 海都 1/2版 版 A22项目宣传推广 项目宣传推广 现楼实景风光体验现楼实景风光体验!1月月20日 日 周二 海都 周二 海都 整版 整版 A22项目宣传推广 项目宣传推广 2009年装修入住年装修入住,现楼实景体现楼实景体验验!2月月11日 日 周三 海都 周三 海都 1/2版 版 A22项目促销宣140、传 情人节新人购房送优惠项目促销宣传 情人节新人购房送优惠,有机有机会赢取韩国游会赢取韩国游!2月月13日 日 周五 海都 周五 海都 1/2版 版 A22项目促销宣传项目促销宣传3月月6日 日 周五 海都 周五 海都/2版 版 头版 项目宣传推广春暖花开头版 项目宣传推广春暖花开温情三月温情三月三八节、三八节、植树节系列活动植树节系列活动感恩回馈。感恩回馈。141泉州房地产第一季度市场分析泉州房地产第一季度市场分析 西湖豪庭营销策略与成交情况对照表西湖豪庭近期成交情况1642811 844010203040502008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月200141、9年3月成交量3.8、植树节、植树节288优惠优惠情人节情人节299优惠优惠/韩国游韩国游142营销策略分析及建议营销策略分析及建议“无产阶级”，“羞答答的玫瑰静悄悄的开”到“擦 眼泪陪你睡”降价降价降价降价“大户人家”，“不差钱儿”广告广告广告广告“富贵人家”，“看上去很美”活动活动活动活动我们建议开发商在大势下行的阶段，更应该在营销模式上组合创新。如“广告资源整合、跨界营销、品质品牌营销、精准小众营销、差异化营销”等等，都会带来积极的效果。“广州-星河湾”品质品牌营销、“北京-鲁能格拉斯小镇”跨界营销、“北京-龙湾别墅”精准小众营销。泉州房地产第一季度市场分析泉州房地产第一季度市场分析以上142、市场分析数据来自以上市场分析数据来自“和合之道市场监控报告和合之道市场监控报告”。143城市建筑发展分析附件三、144城市建筑发展分析城市建筑发展分析城市建筑发展分析城市建筑发展分析一、城市的发展规律:近代以来，大规模的城市化现象发端于工业革命。工业革命所带来的大规模的使用机器的生产活动，要求劳动要素的相对集中，再加上工业区域劳动市场价格的吸引作用，造成了农村人口向某些中心区域的迅速集中。人群的集中也带来了市场活动、商业经营以及服务业的发展，人群集中本身也创造就业机会。上述诸种因素的相互影响。当城市不断发展，同时还带来了建筑的发展，不同风格、不同功能的建筑在逐渐发展变化。于是，使得工业化、城市143、化、市场化，以及所谓“现代化”成为同样的一个历史进程。关键词：工业革命、城市化、商业活动。145城市建筑发展分析城市建筑发展分析城市建筑发展分析城市建筑发展分析一、城市的发展规律:从18世纪中叶开始，到了20世纪中叶，在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市 化”。也就是说，多数人口形成了聚集居住的格局。例如，20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72%，英国87%，联邦德国79%，荷兰86%，加拿大77%，澳大利亚83%。146第一个阶段以“集中化”“集中化”为特征，就是前述的从工业革命开始，到本世纪50年代前后，表现为工业和人口的持续的、大规模的集144、中，城市数目不断增加，规模不断扩大，大城市不断增多。第二阶段则以“分散化”“分散化”为特征。因为城市的中心地带环境污染环境污染问题严峻，另一方面，发达的现代交通工具，也为人们从城市移居到郊区提供了可能。于是，这一阶段的区域发展模式表现为城市中心区域人口增长停滞，城市周遍区域不断扩增，卫星城式的居民区发展迅速。于是，以大城市为中心的“都市圈”或“城市群”、“城市带”发展较快。于是，以大城市为中心的“都市圈”或“城市群”、“城市带”发展较快。二、城市发展的新一轮变革城市建筑发展分析城市建筑发展分析城市建筑发展分析城市建筑发展分析147二十世纪六十年代以后，西方发达国家城市化中出现了所谓市郊化市郊化145、以及后来的超市郊化超市郊化现象，即大批居民从城市的中心地迁往城市的郊区地带。关键词：城市化 市郊化城市建筑发展分析城市建筑发展分析城市建筑发展分析城市建筑发展分析二、城市发展的新一轮变革148【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线：13550109150 二、城市发展的新一轮变革中国城市化进程的思考中国城市化进程的思考1、中国城市发展的进程曲折、反复。由于历史、战争等问题的困扰中国城市化进程缓慢。2、中国城市化的发展十分不均衡。3、上世纪50年代中期以后建立了城乡二元分割的社会结构“反城市化”战略，知识青年上山下乡，市民返乡146、，干部下放等等使得城市化长期处于停滞状态。4、改革开放以后，人口从农村向城市的流动就呈现出一种突然爆发的局面。中国从南到北、从东到西都是大规模的进行城市化建设。我国的城市化没有一个渐进的过程。真正的城市化发展只有20-30年的时间。中国的房地产行业也是在这个阶段慢慢成长起来的，并且在建筑理念、管理模式等方面正处于不断的发展变化当中。城市建筑发展分析城市建筑发展分析城市建筑发展分析城市建筑发展分析149【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223 订购热线：13550109150 三、城市发展过程中典型物业形态在城市化过程中的每一个阶段都会应运而生典型的代表性建筑。城市建筑发展分析城市建筑发展分析城市建筑发展分析城市建筑发展分析史前建筑：英国索尔兹伯里大石阵150城市建筑发展分析城市建筑发展分析城市建筑发展分析城市建筑发展分析三、城市发展过程中典型物业形态在城市化过程中的每一个阶段都会应运而生典型的代表性建筑。哥特式建筑：巴黎圣母院古罗马建筑：罗马大角斗场151城市建筑发展分析城市建筑发展分析城市建筑发展分析城市建筑发展分析三、城市发展过程中典型物业形态在城市化过程中的每一个阶段都会应运而生典型的代表性建筑。后现代主义建筑：美国电报电话公司大楼 现代主义建筑：美国帝国大厦152ENDENDTHANKS