1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。11/21/2024佛山保利花园营销执行报告佛山保利花园营销执行报告谨呈：保利华南实业有限公司谨呈：保利华南实业有限公司 11/21/2024本报告是严格保密的。商业秘密声明商业秘密声明 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包2、含数据的使用授权的情况。2世联地产对于佛山保利花园项目目标的理解世联地产对于佛山保利花园项目目标的理解快速消化快速消化站在片区价格线第一阵营站在片区价格线第一阵营（与中海（与中海/万科同等地位）万科同等地位）超越市场同类型项目常规消化超越市场同类型项目常规消化速度速度片区高价片区高价3本报告是严格保密的。010001020304项目项目概况概况4本报告是严格保密的。项目概况项目概况位置：桂澜路与海八路交界位置：桂澜路与海八路交界土地面积：土地面积：214200.54 214200.54 建筑面积：建筑面积：471241.188 471241.188 土地用途：城镇混合住宅用地土地用途：城镇混合3、住宅用地地块的主要建筑规划设计要求地块的主要建筑规划设计要求：（1 1）建筑密度：）建筑密度：25%25%；（2 2）容积率：）容积率：2.22.2；（3 3）绿地率：）绿地率：35%35%；成交价：成交价：9.829.82亿元亿元楼面地价：楼面地价：20802080元元/一期一期二期二期5一期概况一期概况标识标识面积区间段面积区间段户型户型套数比套数比面积面积面积比面积比1201303房2厅18.8%2775011.41301403房2厅33.1%5265021.71401503房2厅6.5%110204.51501603房2厅24.7%4510518.61601703房2厅4.2%82504、3.44房2厅2.1%41251.7%1701803房2厅0.8%17500.7%1801904房2厅2.4%51822.1%1902003房2厅1.3%29251.2%200以上5房2厅4.2%100004.1%6房2厅1.7%40001.6项目位置项目位置桂澜路与海八路交界用地面积用地面积77506.76平方米总建筑面积总建筑面积243015.21平方米地上建筑面积地上建筑面积184765平方米其其中中住宅住宅183455平方米商业商业1200平方米地下建筑面积地下建筑面积58280.21平方米容积率容积率2.38建筑占地面积建筑占地面积12626绿化率绿化率38.0建筑密度建筑密度16.5、3总户数总户数1238机动车停车数机动车停车数1596一期（一期（90B)90B)主要经济技术指标主要经济技术指标6本报告是严格保密的。第一批第一批第一批推售：推出约第一批推售：推出约150150套情景洋房套情景洋房推售时间：推售时间：2007.102007.10面积区间：面积区间：130130160160平方米平方米产品类型：产品类型：8 8层小高层设计，一梯两户设计，层小高层设计，一梯两户设计，部分顶层为复式单元；主力户型部分顶层为复式单元；主力户型130130160160平平方米的方米的3 3房房2 2厅厅3 3卫；卫；第第第第二二二二批批批批第二批推售：推出约第二批推售：推出约28026、80套院落单位套院落单位推售时间：预计推售时间：预计2007.112007.11面积区间：面积区间：120120160160平方米平方米产品类型：产品类型：3 3栋栋1818层洋房，一梯两户设计，部层洋房，一梯两户设计，部分顶层为复式单元；主力户型分顶层为复式单元；主力户型3 3房。房。第三批第三批第三批第三批第第四四批批开发节奏开发节奏项目特点：千灯湖板块内社区大盘，自身产品线丰富；项目特点：千灯湖板块内社区大盘，自身产品线丰富；项目优势：片区内最后大盘、保利品牌项目优势：片区内最后大盘、保利品牌7本报告是严格保密的。020001020304市场市场定位定位8本报告是严格保密的。定位思路定位7、思路第一部分：市场分析第一部分：市场分析市场利好支撑项目高价与快速消化市场利好支撑项目高价与快速消化第二部分：本土营销成功借鉴分析与第二部分：本土营销成功借鉴分析与 自身价值点挖掘自身价值点挖掘确定本项目高价路线确定本项目高价路线确定本项目区域挑战者地位确定本项目区域挑战者地位第三部分：明确竞争策略第三部分：明确竞争策略9市场背景 佛山房地产发展前景广阔,未来35年将成为珠三角房地产发展的焦点.佛山2006年预计经济增长超20%。如果年GDP增长20%，三年就可以翻一番。佛山2001年GDP首次超1000亿元，只用了四年时间就超过了2000亿元。2007上半年佛山GDP：1691.62亿元，增8、长19.3%；工业生产总值：4522.06亿，增长29.3%；其中禅城区超341亿元，同比增长21.1，绝对增长28.7 南海区561.5元，同比增长22.1，绝对增长27.5 顺德区618.86亿元，同比增长19.2，绝对增长21.4 高明区135.71亿元，同比增长28，绝对增长31.1 三水区158.29亿元，同比增长25.9，绝对增长33.9从上面的数据可以看出,近年佛山市与五区GDP相加数差距越来越大，区经济融合度越来越强;佛山未来的经济发展无可限量;而广州经多年的发展,可开发的房地产用地已不多了,迫切需要对外扩张,这就给了广佛都市圈全新的发展机遇;相信今后几年佛山GDP的增长速度会9、更快,而房地产的发展更加前景诱人。快速的经济增长，高速的城市建设和人口集聚，佛山房地产发展前快速的经济增长，高速的城市建设和人口集聚，佛山房地产发展前景广阔。景广阔。105月份，禅城楼价猛涨了1000多元/平方米，创下了5807元/平方米的历史新高记录。6月份由于高端楼盘货量减少，禅城楼价出现小幅回落。即使如此，对比去年同期升幅为35%。南海高地价的拍出，出现多个区域楼价快速上涨现象。6月南海区商品房交易均价再创新高，高达6296元/平方米，比5月份大幅上升31.3%，比去年同期上涨82.7%。市场背景 佛山楼市涨声一片，无论是南海还是禅城,商品房价格均出现突破性增长.116月南海区商品房成交10、量约为31.48万平方米，其中桂城街道成交量明显放大.桂城区域6月份成交量达16.7万平方米，整个桂城街道商品房成交量约占南海成交量的62.9%6月份南海各镇区成交情况07年上半年桂城成交面积情况07年上半年桂城成交均价情况项目所处区域桂城，其成交均价同样在5月份之后有了大幅度的增长，同时，成交量依然占据南海区的重要比重，并出现有局部放大的形势。成交情况 桂城，成交量依然占据南海区的重要比重，并出现有局部放大的形势。12本报告是严格保密的。定位思路定位思路第一部分：市场分析第一部分：市场分析市场利好支撑项目高价与快速消化市场利好支撑项目高价与快速消化确定项目区域挑战者地位确定项目区域挑战者地位11、第二部分：本土营销成功借鉴分析与第二部分：本土营销成功借鉴分析与 自身价值点挖掘自身价值点挖掘确定本项目高价路线确定本项目高价路线第三部分：明确竞争策略第三部分：明确竞争策略13本报告是严格保密的。千灯湖：千灯湖：资源：资源：千灯湖、千灯湖、RBDRBD规划；规划；代表楼盘代表楼盘：1 1号公馆号公馆 中海万锦豪园中海万锦豪园价格：中海价格：中海85008500主要客户：桂城主要客户：桂城潜在潜在供应供应：近近100100万平米万平米桂城东（千灯湖外）桂城东（千灯湖外）资源：资源：虫虫雷岗公园、交通便利、教育配套雷岗公园、交通便利、教育配套代表代表楼盘：万科金御华府楼盘：万科金御华府价格：价格12、：80008000主要客户：桂城、南海主要客户：桂城、南海潜在潜在供应供应：近近4040万平米万平米新中心区新中心区 东平河（一河两岸）东平河（一河两岸）资源：资源：东平河景观，市政规划东平河景观，市政规划CBDCBD、CLDCLD代表代表楼盘：东方水岸楼盘：东方水岸价格：价格：75007500主要客户：禅城主要客户：禅城潜在潜在供应供应：07-0807-08年启动阶段近年启动阶段近5050万平米供应万平米供应新中心新中心区区东平河东平河老禅城区老禅城区桂城东桂城东千灯湖外千灯湖外千灯湖千灯湖调蓄湖调蓄湖版块版块调蓄湖板块：调蓄湖板块：资源：占地资源：占地5050万平方米的调蓄湖，完善城市配套13、万平方米的调蓄湖，完善城市配套代表楼盘：天湖郦都代表楼盘：天湖郦都 汇银奥园、雅居乐、中海汇银奥园、雅居乐、中海06A06A、金地、金地06B06B等等均价：均价：80008000主要客户：禅城主要客户：禅城潜在供应：近潜在供应：近100100万平米万平米正处于建设中期正处于建设中期阶段，阶段，城市资源城市资源日趋成熟日趋成熟正处于建设后期正处于建设后期阶段阶段，城市资源城市资源现已成熟现已成熟正处于建设中期正处于建设中期阶段阶段，城市资源城市资源尚未成熟尚未成熟正处于建设初期正处于建设初期阶段，城市资源阶段，城市资源尚未成熟尚未成熟东平河的竞争位置（东平河的竞争位置（13年内）：年内）：尚未14、能发展成为置业热点成熟区域。尚未能发展成为置业热点成熟区域。佛山豪宅市场分析14本报告是严格保密的。保利千灯湖一号公馆保利千灯湖一号公馆千灯湖成功经典案例分析千灯湖成功经典案例分析上榜原因上榜原因自身优势自身优势核心价值卖点核心价值卖点主力户型主力户型户型特色户型特色片区高价领跑者片区高价领跑者,创造佛山市场高价神话创造佛山市场高价神话千灯湖景观千灯湖景观,市政规划市政规划稀缺景观资源稀缺景观资源200200平方米以上四房平方米以上四房两梯一户设计尽显尊贵两梯一户设计尽显尊贵,大面积入户花园大面积入户花园,高实用率高实用率项目成功策略:借助广佛都市圈的优势，并依据区域内的景观，塑造城市高档次豪15、宅形象。关键要素关键要素:广佛广佛RBD+RBD+千灯湖景观千灯湖景观本项目值得借鉴之处：突出区位优势本项目值得借鉴之处：突出区位优势,以及千灯湖景观资源以及千灯湖景观资源,博取市场高价博取市场高价15本报告是严格保密的。桂城东成功经典案例分析桂城东成功经典案例分析万科金御华府万科金御华府上榜原因上榜原因核心竞争力核心竞争力核心价值卖点核心价值卖点主力户型主力户型户型特色户型特色万科品牌万科品牌产品创新，发展商品牌产品创新，发展商品牌THTH、大平面洋房、小复式、大平面洋房、小复式人性化设计，居住舒适度极佳人性化设计，居住舒适度极佳项目成功策略:突出产品创新亮点，从产品入手拔高项目档次，并结合16、发展商品牌宣传。关键要素关键要素:产品创新产品创新+万科品牌万科品牌本项目值得借鉴之处：在没有景观资源的前提下，通过社区配套成熟，以本项目值得借鉴之处：在没有景观资源的前提下，通过社区配套成熟，以及产品创新吸引客户，塑造区域大盘形象。及产品创新吸引客户，塑造区域大盘形象。社区配套成熟、产品创新社区配套成熟、产品创新16本报告是严格保密的。亚艺湖成功经典案例分析亚艺湖成功经典案例分析项目成功策略:利用亚艺湖板块资源，从社区成熟配套与湖景资源两方面“双管齐下”。关键要素关键要素:成熟配套成熟配套+亚艺湖景观亚艺湖景观上榜原因上榜原因核心价值卖点核心价值卖点核心卖点核心卖点主力户型主力户型户型特色户17、型特色天湖郦都三期天湖郦都三期本地豪宅的代表本地豪宅的代表亚艺湖景观、市政规划亚艺湖景观、市政规划160180160180平方米的四房平方米的四房大入户花园，大平面大入户花园，大平面本项目值得借鉴之处：充分利用湖景资源，宣传居住的舒适度；以为片区本项目值得借鉴之处：充分利用湖景资源，宣传居住的舒适度；以为片区市政规划配套齐全，提升项目升值潜力。市政规划配套齐全，提升项目升值潜力。大盘大盘+成熟配套成熟配套+湖景资源湖景资源17本报告是严格保密的。二期一期本项目值得借鉴之处：突出区位优势本项目值得借鉴之处：突出区位优势,未来片区规划未来片区规划,博取市场高价。博取市场高价。东平河成功经典案例分析18、东平河成功经典案例分析上榜原因上榜原因核心竞争力核心竞争力核心价值卖点核心价值卖点主力户型主力户型户型特色户型特色东方水岸东方水岸规划利好、三江交汇规划利好、三江交汇东平河景观资源东平河景观资源,政府规划政府规划110140m110140m 的三房、四房单位的三房、四房单位设计了大面积的入户花园和露台，设计了大面积的入户花园和露台，小户型可拼接小户型可拼接项目成功策略:强调江景,突出项目未来新城市中心地位价值;再以分批小众推盘方式，搏取高价.关键要素关键要素:“一河两岸一河两岸”+东平河景东平河景片区高价领跑者片区高价领跑者,创造市场一时高价神话创造市场一时高价神话18佛山豪宅分类市场高价市场19、高价案例总结：在佛山，符合以上两条或其中一条的项目均取得市场高案例总结：在佛山，符合以上两条或其中一条的项目均取得市场高价价。19本项目自身价值点挖掘1 1、景观价值、景观价值 千灯湖：景观湖、开放式公园 202 2、稀缺性、稀缺性千灯湖板块千灯湖板块唯一大盘唯一大盘唯一大盘唯一大盘 千灯湖板块内 最后一个“大盘”213 3、规模、低密度、规模、低密度项目名称项目名称保利佛山花园保利佛山花园中海万锦豪园中海万锦豪园万科金御华府万科金御华府南海颐景园南海颐景园万科金色家园万科金色家园占地面积占地面积21.42万27万11万17万9.1万总建筑面积总建筑面积约47万56万，24万50万21万容积率20、容积率2.22.32.32.82.4备注备注在桂城板块内，目前只有中海万锦豪园的社区规模超过保利佛山花园，由于中海一期已经消化完毕，二期已经推出一批单位，剩余可售面积远远小于佛山保利花园的47万，即本项目推出市场后，片区内将无大盘可以与其抗衡。目前千灯湖片区主要供应量目前千灯湖片区主要供应量7月8月9月10月11月12月7.207.20中海推出中海推出二期二批二期二批8 8月初万科金月初万科金御华府开盘御华府开盘1010月佛山月佛山保利花园开盘保利花园开盘片区内规模最大居住社区，无人抗衡片区内规模最大居住社区，无人抗衡片区内密度最低，打造自然和谐生活片区内密度最低，打造自然和谐生活224 4、21、区位价值、区位价值南海南海桂城桂城千灯湖：毗邻广州、辐射珠三角千灯湖：毗邻广州、辐射珠三角区区域域价价值值广佛RBD发展战略，一环地铁提速居住氛围居住氛围景观资源景观资源交通路网交通路网市政利好市政利好配套齐全配套齐全功能复合功能复合饮食配套京华半岛大酒店、兴业渔村、凯悦酒店等文教设施南海实验小学、中学等星级酒店保利皇冠酒店、喜来登酒店、阳光国际酒店写字楼群金融商务区等等纵向：南海大道、桂澜路、一环东路横向：佛平路、南桂路、海八路、海三路地铁口站：南规路站、桂澜路站中高档住宅保利千灯湖一号、中海万锦豪园、万科金御华府医疗设施南海医院、南海妇幼保健院、南海中医院千灯湖公园、虫雷岗公园商业配套保利22、商业水城、嘉信茂广场旅游休闲雷岗公园、千灯湖公园235 5、城市价值、城市价值这里有佛山最顶级的五星级酒店保利皇冠假日酒店、喜来登酒店、阳光国际酒店.这里有全佛山规模最高档次的商业配套，最具规模的大型购物中心，南海广场、城市广场、家天下、保利水城商业广场、嘉信茂广场.这里品牌汇聚，世界零售巨头沃尔玛、家乐福、香港新鸿基、国美电器已经落户，吉之岛、皇冠假日等品牌也即将登场.这里将出现佛山第一个真正意义上的酒店式公寓；这里将甲级写字楼临立，金融街的理念将得到贯穿.这里将是广佛RBD的黄金走廊、佛山城市名片、财富集中地.南海南海桂城桂城千灯湖：未来佛山的千灯湖：未来佛山的“中心之城中心之城”24保利23、花园保利红棉花园保利百合花园保利香槟花园保利林语山庄保利国际广场新保利大厦保利垄上别墅广州保利文化信息广场湖南北京上海保利香槟苑保利十二橡树庄园上海保利花园保利湖滨山庄武汉保利花园沈阳保利国际高尔夫花园重庆保利水城佛山保利花园佛山“和谐生活，自然舒适”6 6、保利品牌、保利品牌 央企房地产综合实力排名央企房地产综合实力排名NO.1 千灯湖板块千灯湖板块“区域运营商区域运营商”保利水城商业保利水城商业/保利皇冠假日酒店保利皇冠假日酒店/保利千灯湖一号公馆保利千灯湖一号公馆/保利佛山花园保利佛山花园开发项目分布全国，已形成一定品牌，自身经验丰富开发项目分布全国，已形成一定品牌，自身经验丰富7 7、24、项目产品、项目产品院落小高层面积区间：120160平方米创新点：20米水面，40米宽景，一梯两户，南北通透；花园洋房面积区间：120170平方米创新点：多层、低密度设计，全方位园林欣赏；东南向排列，增加了建筑层次感，减少了临路面积比例。点式高层住宅面积区间：140250平方米创新点：环院美宅，围绕中心园林水景，一梯三户，舍弃传统品字型设计，视野开阔。产品亮点：小区弧形流线排布点式，错落有致；超宽楼距，低密度情景洋房，演绎亲水生活；项目整体景观均好，户户都有景可赏；产品在设计上追求居住的舒适度，大部分单位都有先进花园进厅、再到卧房区的居住流线；大主卧、大主卫、并配有步入式衣帽间；部分复式客厅双层25、通高，顶层复式赠送屋顶露台。26定位思路定位思路第一部分：市场分析第一部分：市场分析市场利好支撑项目高价与快速消化市场利好支撑项目高价与快速消化第二部分：本土营销成功借鉴分析与第二部分：本土营销成功借鉴分析与 自自身价值点挖掘身价值点挖掘确定本项目确定本项目“高价高价”路路线线确定项目区域挑战者地位确定项目区域挑战者地位第三部分：明确竞争策略第三部分：明确竞争策略本项目竞争策略高中低中中高高价格形象形象保利千灯保利千灯湖一号湖一号中海万锦中海万锦豪园豪园万科金御万科金御华府华府天湖郦都天湖郦都汇银奥园汇银奥园怡翠玫瑰园怡翠玫瑰园恒福新城恒福新城力迅上筑力迅上筑本项目本项目区域挑战者区域挑战者该26、类项目特征：该类项目特征：区域价值：区域价值：产品档次：产品档次：发展商品牌：发展商品牌：地段优势：地段优势：该类项目特征：该类项目特征：区域价值：区域价值：产品档次：产品档次：发展商品牌：发展商品牌：地段优势：地段优势：该类项目特征：该类项目特征：区域价值：区域价值：产品档次：产品档次：发展商品牌：发展商品牌：地段优势：地段优势：将与中海、万科共同竞争将与中海、万科共同竞争28本报告是严格保密的。030001020304形象形象定位定位29本报告是严格保密的。定位思路定位思路第一部分：市场竞争分析第一部分：市场竞争分析确定项目推售期竞争对手确定项目推售期竞争对手项目形象统领项目形象统领第二部27、分：项目核心价值点分析第二部分：项目核心价值点分析根据客户置业关注点，对比同根据客户置业关注点，对比同期竞争对手，确定项目核心价值点期竞争对手，确定项目核心价值点第三部分：项目形象定位第三部分：项目形象定位30同区域市场竞争本项目以平面洋房为主，部分顶层复式单元；今年10月份将推出首批单位，产品为120170的3房、4房，一梯两户设计。本项目总建筑约47万，属于长期开发的社区大盘，因此在分析市场竞争时，必须短期和长远两方面都考虑进去。2007年下半年桂城板块在售项目千灯湖片区千灯湖片区竞争项目竞争产品对本项目的竞争影响中海万锦绣豪园（二期剩余)二期剩余约10万总套数：300多套产品：130以上28、大平面洋房动态：2007.7.20推出二期二批单位2007.10推出二期部分单位。万科金御华府约24万产品：大平面洋房、复式单位、TH动态：2007.8上旬开盘，12套TH，200多套复式单元。桂南名都（二期）4栋住宅，约200套以及1栋26层小户型公寓，约600套动态:7月28日推出2栋住宅，约100套，预计10月推出公寓，约600套。怡翠馨园二期剩余产品，主力户型120130的3房颐景园（四期）剩余产品，130-150平方米的三房，170-250平方米的四房以及少量复式单元。佛山保利花园佛山保利花园保利千灯湖一号保利千灯湖一号中海万锦豪园中海万锦豪园江南名居江南名居5 5、6 6期期万科金29、色家园二期万科金色家园二期怡翠馨园二期怡翠馨园二期万科万科金御华府金御华府桂南名都一期桂南名都一期11/21/2024312007年下半年，桂城板块将进入“大盘”与“发展商品牌”的竞争，整个区域高档住宅产品不断推出，产品出现同质化竞争；且出现大盘集中放量现象，2007年1011月，本项目可能面临的竞争对手包括：中海万锦豪园二期剩余产品的推出、万科金御华府大平面洋房、天湖郦都三期高层等产品。竞争产品推出时间竞争产品推出时间雅居乐雅居乐面积160180m2，380套2008年2007年7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月复式 200-350m2，432套180-250m2，98830、套140-220m2，480套天湖郦都天湖郦都中海万锦豪园中海万锦豪园金地金地06B06B竞争态势（2007.8-2008.6）万科金御华府万科金御华府250m2 TH，24套；小复式100-150，约200套；大平面200-300，约100套；直接竞争者直接竞争者间接竞争者间接竞争者产品同质化产品同质化大盘集中放量大盘集中放量11/21/202432如何在同质化的竞争市场中如何在同质化的竞争市场中脱颖而出脱颖而出？根据佛山高端客户置业关注点，得出本项目的核心价值点，根据佛山高端客户置业关注点，得出本项目的核心价值点，从而确立本项目从而确立本项目独一无二独一无二的形象定位的形象定位11/21/31、202433本报告是严格保密的。定位思路定位思路第一部分：市场竞争分析第一部分：市场竞争分析确定项目推售期竞争对手确定项目推售期竞争对手项目形象统领项目形象统领第二部分：项目核心价值点分析第二部分：项目核心价值点分析根据客户置业关注点，对比同根据客户置业关注点，对比同期竞争对手，确定项目核心价值点期竞争对手，确定项目核心价值点第三部分：项目形象定位第三部分：项目形象定位34本报告是严格保密的。佛山高端客户置业关注点分析佛山高端客户置业关注点分析佛山高端客户有改善居住环境的需求，佛山高端客户有改善居住环境的需求，同时兼顾投资保值需求同时兼顾投资保值需求区域价值区域价值发展商品牌发展商品牌社区规模32、社区规模产品特点产品特点佛山高端客户佛山高端客户主要置业关注点主要置业关注点35本报告是严格保密的。与同期竞争对手对比分析与同期竞争对手对比分析中海万锦豪园中海万锦豪园发展商品牌发展商品牌区域价值区域价值社区规模社区规模产品特点产品特点中海万锦豪园中海万锦豪园本项目本项目依据客户置业关注点的对比分析依据客户置业关注点的对比分析区域价值区域价值：同处千灯湖区域；发展商品牌发展商品牌：中海有品牌实力但形象较为平实，无区域话语权；保利保利一号公馆奠定豪宅开发一号公馆奠定豪宅开发商形象，千灯湖区域的建设者商形象，千灯湖区域的建设者；社区规模社区规模：相差无几，但中海万锦豪园已进入最后一期开发，社区成熟33、度较高；产品特点产品特点：中海万锦豪园规划设计四平八稳，户型实用，但无特色；本项目本项目规划布局有设计美感；规划布局有设计美感；产品类型丰富，打造自然舒适的产品类型丰富，打造自然舒适的和谐生活和谐生活。36本报告是严格保密的。与同期竞争对手对比分析与同期竞争对手对比分析万科金御华府万科金御华府发展商品牌发展商品牌区域价值区域价值社区规模社区规模产品特点产品特点万科金御华府万科金御华府本项目本项目区域价值区域价值：桂城东纯住宅区，配套完善，基本为自发形成；千灯湖千灯湖高尚住宅区，功能丰富高尚住宅区，功能丰富，政府与企业共同参与规划建设的，政府与企业共同参与规划建设的城市名片，即将成型的城市中心城34、市名片，即将成型的城市中心；发展商品牌发展商品牌：万科目前在佛山品牌形象尚未完全建立；保利保利一号公馆奠定豪宅开发商一号公馆奠定豪宅开发商形象，千灯湖区域的建设者形象，千灯湖区域的建设者；社区规模社区规模：万科金御华府规模较小，布局局促，舒适度不够；本项目本项目千灯湖最后一块大盘千灯湖最后一块大盘；产品特点产品特点：万科金御华府较具创新性；本项目本项目规划布局有设计美感；规划布局有设计美感；产品类型丰富产品类型丰富，打造自然舒适的打造自然舒适的和谐生活。和谐生活。依据客户置业关注点的对比分析依据客户置业关注点的对比分析37本报告是严格保密的。与同期竞争对手对比分析与同期竞争对手对比分析金地金地35、06B06B发展商品牌发展商品牌区域价值区域价值社区规模社区规模产品特点产品特点金地金地06B本项目本项目区域价值区域价值：调蓄湖高档住宅区，配套较为完善，基本为自发形成；千灯湖千灯湖高尚住宅区，功能丰富高尚住宅区，功能丰富，政府与企业共同参与规划建设的，政府与企业共同参与规划建设的城市名片，即将成型的城市中心；城市名片，即将成型的城市中心；发展商品牌发展商品牌：金地目前在佛山尚无品牌形象；保利保利一号公馆奠定豪宅开发商一号公馆奠定豪宅开发商形象，千灯湖区域的建设者形象，千灯湖区域的建设者；社区规模社区规模：金地06B规模较小，且中间被规划路分隔；本项目本项目千灯湖最后一块大盘千灯湖最后一块大36、盘；产品特点产品特点：金地06B概念太新颖，有高高在上之感，佛山人未必能接受；本项目本项目规划布局有设计美感；规划布局有设计美感；产品类型丰富产品类型丰富，打造自然舒适的打造自然舒适的和谐生活。和谐生活。依据客户置业关注点的对比分析依据客户置业关注点的对比分析38本报告是严格保密的。根据佛山高端客户置业关注点，对比同期竞争对手，根据佛山高端客户置业关注点，对比同期竞争对手，得出本项目得出本项目核心价值点核心价值点区域价值：高尚住宅区，政府与企业共同参与规划建区域价值：高尚住宅区，政府与企业共同参与规划建设的城市名片，即将成型的城市中心设的城市名片，即将成型的城市中心发展商品牌：一号公馆奠定豪宅37、开发商形象，千灯湖发展商品牌：一号公馆奠定豪宅开发商形象，千灯湖区域的建设者区域的建设者社区规模：千灯湖区域绝版大盘社区规模：千灯湖区域绝版大盘产品特点：规划布局有设计美感，产品类型丰富，打产品特点：规划布局有设计美感，产品类型丰富，打造自然舒适的和谐生活造自然舒适的和谐生活39本报告是严格保密的。定位思路定位思路第一部分：市场竞争分析第一部分：市场竞争分析确定项目推售期竞争对手确定项目推售期竞争对手项目形象统领项目形象统领第二部分：项目核心价值点分析第二部分：项目核心价值点分析根据客户置业关注点，对比同根据客户置业关注点，对比同期竞争对手，确定项目核心价值点期竞争对手，确定项目核心价值点第三38、部分：项目形象定位第三部分：项目形象定位40本报告是严格保密的。保利花园保利花园（47万平米）万平米）继保利水城后，保利地产再次牵手千灯湖，打造片继保利水城后，保利地产再次牵手千灯湖，打造片区唯一纯粹居住生活空间区唯一纯粹居住生活空间佛山保利花园佛山保利花园项目形象项目形象41本报告是严格保密的。040001020304客户客户定位定位42本报告是严格保密的。通过客户来源区域划分客户群体通过客户来源区域划分客户群体（划分原则：本项目周边在售楼盘客户信息）（划分原则：本项目周边在售楼盘客户信息）项目客户来源区域保利千灯湖一号公馆60%60%来自南海来自南海，20%来自禅城，20%来自广州等其他区39、域中海万锦豪园70%70%来自南海来自南海，20%来自禅城，10%来自广州等其他区域南海颐景园80%80%来自南海来自南海佛山人跨区域置业的趋势虽然在攀升，佛山人跨区域置业的趋势虽然在攀升，但目前仍然以本地置业为主但目前仍然以本地置业为主43本报告是严格保密的。通过客户来源区域划分客户群体通过客户来源区域划分客户群体本项目本项目桂城区域桂城区域南海其他镇区及禅城南海其他镇区及禅城广州、顺德等其他区域广州、顺德等其他区域本项目客户来源区域辐射体系本项目客户来源区域辐射体系桂城桂城南海其他镇区南海其他镇区禅城禅城广州广州顺德顺德南庄南庄44本报告是严格保密的。客户来源区域客户来源区域置业关注点置业40、关注点与本项目契合点与本项目契合点桂城u低密度居住环境u注重身份的体现u重视生活配套u注重发展商品牌与口碑u注重风水u追求具有居住舒适度的产品u千灯湖区域高尚住宅区u广佛RBD、千灯湖金融商务区配套齐全、功能复合u保利千灯湖区域运营商u千灯湖风水宝地u低密度社区，高舒适度产品设计南海其他镇区u向往城市u注重身份的体现u重视居住环境u追求体现城市感的生活配套u追求体现面子感的产品u千灯湖区域、广佛RBD桂城最具城市意向的区域，高尚住宅区u千灯湖、虫雷岗公园优越的居住环境u保利水城、超五星级酒店、省一级学校最高档的城市配套齐备u低密度社区，高舒适度产品设计禅城u追求适合居住的社区，区域感不强u注重41、身份的体现u重视居住环境u注重发展商品牌与口碑u注重风水u追求具有居住舒适度的产品u千灯湖区域高尚住宅区u千灯湖、虫雷岗公园优越的居住环境u保利千灯湖区域运营商u千灯湖风水宝地u低密度社区，高舒适度产品设计广州、顺德等其他区域u注重交通便利性u重视生活配套u重视居住环境u看重升值潜力u佛一环、广佛地铁交通便捷u千灯湖金融商务区配套齐全、功能复合u千灯湖区域高尚住宅区，优越的居住环境u广佛RBD升值潜力无限各区域客户置业关注点以及与本项目契合点各区域客户置业关注点以及与本项目契合点45本报告是严格保密的。本项目目标客户可能的演变过程本项目目标客户可能的演变过程前期前期中期中期各期各期客户客户定位42、定位及其及其演变演变后期后期桂城本地私企业主、高级公务员桂城本地私企业主、高级公务员桂城本地政府机构管理者、中层公务员、企业高管桂城本地政府机构管理者、中层公务员、企业高管 南海其他镇区私企业主、富裕居民南海其他镇区私企业主、富裕居民广州、顺德等周边地区客户广州、顺德等周边地区客户 南海其他镇区私企高管及高级公务员南海其他镇区私企高管及高级公务员 禅城私企业主、高级公务员禅城私企业主、高级公务员 禅城政府机构管理者、中层公务员、企业高管禅城政府机构管理者、中层公务员、企业高管基于客户的常识：佛山客户的置业目的既不明确也不固定，被引导的可能性比较大，同时基于客户的常识：佛山客户的置业目的既不明确43、也不固定，被引导的可能性比较大，同时未来城市的规划发展也将直接影响客户的跨区置业行为。未来城市的规划发展也将直接影响客户的跨区置业行为。46本报告是严格保密的。050501020304营销营销策略策略47本报告是严格保密的。短期目标：建立轰动效应短期目标：建立轰动效应建立充分的竞争优势建立充分的竞争优势项目启动模式项目启动模式实现原则一：高端入市，树立形象，制原则一：高端入市，树立形象，制造价格标杆。造价格标杆。原则二：进入性优先。原则二：进入性优先。原则三：用适量创新产品引领市场，原则三：用适量创新产品引领市场，扩大客户层面。扩大客户层面。原则四：配套先行，强势牵引原则四：配套先行，强势牵引44、作为领导者的大盘启动的原则：作为领导者的大盘启动的原则：可持续发展前提可持续发展前提“一期一期=整体整体”大盘启动规则大盘启动规则48本报告是严格保密的。启动区及推售节奏评价启动区及推售节奏评价第第1 1批：批：多层花园洋房多层花园洋房第第2 2批：批：院落小高层院落小高层第第3 3批：批：环景高层环景高层第第3 3批：批：河景高层河景高层第第3 3批：批：河落小高层河落小高层第第4 4批批：环环景景高高层层可实现完全展示；可实现完全展示；产品多元化；产品多元化；首批推售创新电梯多层花首批推售创新电梯多层花园洋房，为市场稀缺产品，园洋房，为市场稀缺产品，利于引领市场，制造高价热利于引领市场，制45、造高价热销；销；各批产品各有亮点且价值各批产品各有亮点且价值渐优，便于价格一路高走；渐优，便于价格一路高走；展示、营销有难度。展示、营销有难度。可实现价格高开高走可实现价格高开高走49本报告是严格保密的。启动区营销关键点启动区营销关键点推广（区域、品牌、产品）推广（区域、品牌、产品）展示（售楼部、样板房、看楼通道、园林）展示（售楼部、样板房、看楼通道、园林）客户（预销售）客户（预销售）50本报告是严格保密的。的标签意义的标签意义千灯湖千灯湖RBDRBD，一个从未在佛山的居住实验出现过的字眼。成了一个从未在佛山的居住实验出现过的字眼。成了一个从未在佛山的居住实验出现过的字眼。成了一个从未在佛山的46、居住实验出现过的字眼。成了很多人置业的坐标之一。而这个词之所以如此动人，是因为它很多人置业的坐标之一。而这个词之所以如此动人，是因为它很多人置业的坐标之一。而这个词之所以如此动人，是因为它很多人置业的坐标之一。而这个词之所以如此动人，是因为它象征着城市中心象征着城市中心象征着城市中心象征着城市中心象征着唯一象征着唯一象征着唯一象征着唯一象征着升值潜力象征着升值潜力象征着升值潜力象征着升值潜力象征着休闲生活象征着休闲生活象征着休闲生活象征着休闲生活象征着高档配套象征着高档配套象征着高档配套象征着高档配套象征着方便象征着方便象征着方便象征着方便象征着未来象征着未来象征着未来象征着未来51本报告是严47、格保密的。保利扮演的角色保利扮演的角色保利携手佛山人民共同打造佛山未来城市保利携手佛山人民共同打造佛山未来城市中心（与保利水城相结合）中心（与保利水城相结合）保利以舒适自然为出发点打造和谐生活保利以舒适自然为出发点打造和谐生活（与项目产品相结合）（与项目产品相结合）品牌专营权品牌专营权品牌专享权品牌专享权建立保利在佛山的建立保利在佛山的“亲民亲民”形象形象打造打造千灯湖区域保利的专属话语权千灯湖区域保利的专属话语权保利品牌诉求点保利品牌诉求点保利品牌诉求点保利品牌诉求点千灯湖区域运营商千灯湖区域运营商和谐生活塑造者和谐生活塑造者52本报告是严格保密的。保利花园保利花园自然最珍贵自然最珍贵南偏东48、南偏东南偏东南偏东15151515度度度度250250250250米超宽楼间距米超宽楼间距米超宽楼间距米超宽楼间距户户有景，亲地亲水户户有景，亲地亲水户户有景，亲地亲水户户有景，亲地亲水园林生活园林生活园林生活园林生活院落生活院落生活院落生活院落生活一切居住的最高境界一切居住的最高境界一切居住的最高境界一切居住的最高境界皆可在佛山保利花园觅得皆可在佛山保利花园觅得皆可在佛山保利花园觅得皆可在佛山保利花园觅得53本报告是严格保密的。启动区营销关键点启动区营销关键点推广（区域、品牌、产品）推广（区域、品牌、产品）展示（售楼部、样板房、看楼通道、园林）展示（售楼部、样板房、看楼通道、园林）客户（预销49、售）客户（预销售）54本报告是严格保密的。展示攻略展示攻略售楼部售楼部工地形象墙工地形象墙部分园林部分园林样板房样板房看楼通道看楼通道55本报告是严格保密的。精致品质精致品质售楼部售楼部56本报告是严格保密的。室内空间：多层次室内空间：多层次小空间小空间，局局部用光部用光的氛围营造的氛围营造花体、精致灯具、各式的舒适坐椅、营花体、精致灯具、各式的舒适坐椅、营造轻松品味的居家空间。让售楼处远离造轻松品味的居家空间。让售楼处远离销售氛围，营造高级销售氛围，营造高级生活会所生活会所的气质。的气质。57本报告是严格保密的。120-140平方米三房样板房：空间通透性及情趣感，精致豪华感打造。弱化户型的局50、限感觉。清新品味清新品味东南亚风情东南亚风情精致品质精致品质样板房样板房58华美符号华美符号绚丽的奢侈体验绚丽的奢侈体验190平方米左右四房样板房：双套房景观呈现是本户型最大特色，情趣空间体现是样板房重点。在样板房上重在这种情趣性的奢华感的营造。11/21/202459170平方米左右四房样板房：自由的空间布局，重在体现空间的大气，空间的开阔性。红色丝绒和金色波浪共同构成这里的华贵感。融合符号融合符号现代古典的新古典主义现代古典的新古典主义11/21/202460文化符号文化符号文化意味的中式风格文化意味的中式风格豪华四房样板房：木质家具、中国古典文化装饰墙、富有中国传统特色的雕像和器具，都映51、射出深深的中国情结。11/21/202461工程样板房：选择附加值较大的单位将各种展示用料进行精细的包装和说明，并通过优质的材质、艺术性的简单家俱，再配以灯光处理，突显项目的品质和档次。11/21/202462精致品质精致品质看楼通道看楼通道用档次感的材料、装饰物和粘贴画等全面包装看楼通道，塑造品质感，并引入绿色植物，减少空间生硬和冰冷的感觉。11/21/202463园林展示园林展示园林、小品园林、小品园林、小品园林、小品到位，布置在休息到位，布置在休息到位，布置在休息到位，布置在休息区内，成为一种展示艺术，营造区内，成为一种展示艺术，营造区内，成为一种展示艺术，营造区内，成为一种展示艺术，营52、造轻松、高雅的生活氛围轻松、高雅的生活氛围轻松、高雅的生活氛围轻松、高雅的生活氛围11/21/202464本报告是严格保密的。启动区营销关键点启动区营销关键点推广（区域、品牌、产品）推广（区域、品牌、产品）展示（售楼部、样板房、看楼通道、园林）展示（售楼部、样板房、看楼通道、园林）客户（预销售）客户（预销售）65本报告是严格保密的。预销售的概念预销售的概念有有计计划划的的寻寻找找客客户户，在在项项目目进进行行前前期期推推广广的的同同时时主主动动出出击击去去寻寻找找客客户户，直直接接面面对对目目标标客客户户圈圈层层，通通过过深深度度访访谈谈获获得得客客户户资资源源，通通过过盘盘点点客客户户了了解53、解客客户户需需求求，利利用用节节点点活活动动或或其其他他事事件件筛筛选选客客户户源源，并并进进行行长长期期的的维维护护，随随后后通通过过相相关关权权益益对对客客户户进进行行初初步步锁锁定定，并并利利用用项项目目的的展展示示和和形形象象推推广广培培养养客客户户购购买买兴兴趣趣，并并与与他他们们所所关关心心的的话话题题结结合合起起来来进进行行引引导导消消费费最最终终通过权益升级并将其与销售直接关联。通过权益升级并将其与销售直接关联。66本报告是严格保密的。目标分解目标分解7月8月9月10月11月前期推广认购期开盘期咨询期目标目标筛选目标客户筛选目标客户10001000个左右个左右获得目标客户获得目54、标客户30003000个个左右左右认购客户认购客户300300个左右个左右完成途径完成途径持续不断的客户访谈持续不断的客户访谈其他渠道获得客户资源其他渠道获得客户资源项目推广项目推广活动和事件等活动和事件等项目推广项目推广实景展示实景展示认筹认筹67本报告是严格保密的。前期推广（前期推广（7 7月底月底-8-8月中）月中）7月底8月初8月中方向政府部门高级公务员高端客户的资料保利业主及其亲友形式深度访谈，关系营销可获得资料：佛山豪宅的业主、高档车拥有者、银行高端客户、移动高端客户、企业高管、各行业协会成员等成立佛山保利会数量502500500活动与政府合作的展会、论坛保利品牌活动保利会成立仪式55、推广户外广告户外广告报广、短信物料折页保利花园生活手册保利会手册、入会申请书68本报告是严格保密的。咨询期（咨询期（8 8月中月中-9-9月中）月中）目标目标筛选客户筛选客户10001000个左右个左右形式形式利用保利会及客户活动不断盘点客户和引导消费利用保利会及客户活动不断盘点客户和引导消费，初步锁定客户，初步锁定客户关键动作关键动作权益确定，售楼部、样板房开放，楼书和规划模权益确定，售楼部、样板房开放，楼书和规划模型到位型到位传递信息8月中9月初9月中项目整体规划理念首期产品：电梯多层花园洋房佛山保利会启动中秋一号公馆业主答谢会暨保利花园生活鉴赏会通知客户认筹时间样板房开放售楼部开放通知客56、户样板房开放保利水城商业巡展69本报告是严格保密的。认购期（认购期（9 9月中月中-9-9月底）月底）目标目标认筹客户认筹客户300300个个形式形式进一步盘点客户需求，提高解筹率；进行预销控，进一步盘点客户需求，提高解筹率；进行预销控，引导客户引导客户关键动作关键动作所有展示到位所有展示到位实施流程实施流程开盘9月底盘点客户需求算价、引导客户需求9月中销售激励会；盘点、引导、算价培训。70本报告是严格保密的。060602030405营销营销铺排铺排71我们一切的策略与行动都必须：我们一切的策略与行动都必须：以现实条件为基础以现实条件为基础以共同的目标为导向以共同的目标为导向执行。72本报告是57、严格保密的。本报告是严格保密的。11/21/20247月：前期预热筹备月：前期预热筹备7月月8月9月10月11月12月7月月本月重点：本月重点：A、广告牌确定：D、广告公司确定：B、楼体条幅出街：C、1号公馆售楼处整改：11/21/2024111098712前期前期准备期准备期形象铺垫期蓄客期开盘强销期持续销售期佛山保利花园广告牌筹备广告牌筹备设置原则：保留现有资源，并在祖苗商圈以及通往广州、设置原则：保留现有资源，并在祖苗商圈以及通往广州、南海各镇区主路口上争取广告位；另外，可以在加油站增南海各镇区主路口上争取广告位；另外，可以在加油站增加广告牌，扩大宣传面；加广告牌，扩大宣传面；设置地点：58、设置地点：1.1.通往南海西樵、大沥、盐步等镇区（针对进城客户）通往南海西樵、大沥、盐步等镇区（针对进城客户）2.2.南海大道、桂澜路、海八路等路段南海大道、桂澜路、海八路等路段（针对广州客户）（针对广州客户）3.3.祖庙商圈内（针对老城区客户）祖庙商圈内（针对老城区客户）佛山保利花园佛山保利花园楼体条幅出街楼体条幅出街设置原则：醒目、显眼，标明项目名称和电话设置原则：醒目、显眼，标明项目名称和电话根据工程进度，设置于醒目位置。若层数不根据工程进度，设置于醒目位置。若层数不够够可加高绿网可加高绿网，保证条幅的昭示性。，保证条幅的昭示性。佛佛山山保保利利花花园园111098712前期前期准备期准59、备期形象铺垫期蓄客期开盘强销期持续销售期1号公馆售楼处整改、开放号公馆售楼处整改、开放现有不足：现有不足：1.1.目前形象与项目气质不符；目前形象与项目气质不符；2.2.部分装修已经退色；部分装修已经退色；3.3.离项目有一定距离，与项目的关联离项目有一定距离，与项目的关联性不够；性不够；装修出现退色、脱落装修出现退色、脱落改造建议：改造建议：建立建立1 1号公馆与佛号公馆与佛山保利花园关联性，在售楼部山保利花园关联性，在售楼部展示佛山保利花园区位图；展示佛山保利花园区位图；在售楼部资料架上摆放佛山保在售楼部资料架上摆放佛山保利花园的相关产品介绍。利花园的相关产品介绍。111098712前期前60、期准备期准备期形象铺垫期蓄客期开盘强销期持续销售期8月月目标：登记客户目标：登记客户400400批批8月：形象导入月：形象导入本月重点：本月重点：A、广告牌出街：B、形象墙展示：C、媒体炒作：8月月7月9月10月11月12月广告牌展示广告牌展示主题：佛山保利花园主题：佛山保利花园 开启千灯湖另一个未来开启千灯湖另一个未来佛山保利花园佛山保利花园 开启千灯湖另一个未来开启千灯湖另一个未来咨询电话咨询电话千灯湖千灯湖佛山保利花园佛山保利花园第三居住空间启动中第三居住空间启动中111098712前期准备期形象形象铺垫期铺垫期蓄客期开盘强销期持续销售期形象墙展示形象墙展示目的：传递项目形象，凸显项目气61、质，与目的：传递项目形象，凸显项目气质，与1 1号公馆形成片区效应；号公馆形成片区效应；原则：大面积区域规划图，上面标识保利在千灯湖片区开发的所有项目原则：大面积区域规划图，上面标识保利在千灯湖片区开发的所有项目位置：灯湖东路、海五路位置：灯湖东路、海五路启动区启动区保利水城保利水城写字楼写字楼金融用地金融用地海六路海六路南南九九路路酒店用地酒店用地海五路海五路海七路海七路五胜河五胜河售楼处售楼处桂桂澜澜路路海八路海八路公园公园灯灯湖湖东东路路本本项项目目灯灯湖湖西西路路灯灯湖湖东东路路111098712前期准备期形象形象铺垫期铺垫期蓄客期开盘强销期持续销售期形象墙上的一张巨型地图形象墙上的一62、张巨型地图p诉求方式：保利地产诉求方式：保利地产“千灯湖的建设者千灯湖的建设者”千灯湖生活全景图建立 保利 在千灯湖的 话语霸权 地位一份千灯湖置业的权威资讯指南一份千灯湖置业的权威资讯指南千灯湖生活的必备手册千灯湖生活的必备手册一张千灯湖的区域微缩图一张千灯湖的区域微缩图说明区域内已开发/待开发土地状况及权属；公建与住宅的分布比例；对内对外交通体系的规划及完工期限；绿化体系；湖水体系；酒店/写字楼/商业的运营日期一个保利的千灯湖运营榜一个保利的千灯湖运营榜保利大事记保利大事记：水城的拍卖日期及地价、第一轮建筑规划方案出台日期、第一份园林规划方案出台日期、项目开工日期、第一个桩基建成日期、第一63、层完工日期、咨询处施工日期、咨询处竣工日期、第一批招商客户落定日期、第一轮酒店洽谈；保利雅院拍卖日期及地价、第一轮方案出台日形象墙展示形象墙展示11/21/202480媒体炒作媒体炒作媒体：报纸（佛山日报、珠江时报）媒体：报纸（佛山日报、珠江时报）主题：保利地产，开启千灯湖另一个未来主题：保利地产，开启千灯湖另一个未来形式：系列软文炒作，凸显广佛形式：系列软文炒作，凸显广佛RBDRBD价值价值保利地产，开启千灯湖另保利地产，开启千灯湖另一个未来一个未来佛山保利花园，佛山保利花园，千灯湖千灯湖城中央城中央纯居住空间纯居住空间111098712前期准备期形象形象铺垫期铺垫期蓄客期开盘强销期持续销售64、期目标：累计登记客户目标：累计登记客户700700批批9月初月初9月中上旬：营销全面铺排月中上旬：营销全面铺排本月重点：本月重点：A、保利水城商业巡展B、中秋业主联谊会与保利会成立C、镇区推广计划D、提示：从9月份开始相关现场展示开始9月中上旬月中上旬8月7月10月11月12月营销活动营销活动1主题：保利水城商业巡展主题：保利水城商业巡展形式：形式：在南海广场、百花广场、东方广场等地进在南海广场、百花广场、东方广场等地进行保利水城商业巡展，并配合佛山保利花园行保利水城商业巡展，并配合佛山保利花园的宣传。的宣传。111098712前期准备期形象铺垫期蓄客期蓄客期开盘强销期持续销售期主题：保利千灯65、湖一号公馆业主中秋答谢会暨主题：保利千灯湖一号公馆业主中秋答谢会暨佛山保利会成立仪式佛山保利会成立仪式形式：中秋活动维系老业主并正式推出保利会，形式：中秋活动维系老业主并正式推出保利会，通过活动宣传水城公寓以及佛山保利花园；通过活动宣传水城公寓以及佛山保利花园；本月目的：本月目的：拓展新客户，维系老业主营销活动营销活动2111098712前期准备期形象铺垫期蓄客期蓄客期开盘强销期持续销售期开盘强销期盐步盐步大沥大沥里水里水桂城桂城一级推广区一级推广区三级推广区三级推广区镇区汇集了大量的私营业主、生意人，镇区汇集了大量的私营业主、生意人，可到一些工业区进行分重点推广可到一些工业区进行分重点推广时66、间：时间：8 8月下旬至月下旬至9 9月底，逢周末进行月底，逢周末进行配合：流动展场配合：流动展场+世联销售人员世联销售人员此次活动主要针对二级推广范围此次活动主要针对二级推广范围广州广州黄歧黄歧二级推广区二级推广区顺德顺德营销活动营销活动3镇区推广镇区推广(本次活动主要针本次活动主要针对图上二级推广区）对图上二级推广区）111098712前期准备期形象铺垫期蓄客期蓄客期开盘强销期持续销售期目标：累计登记客户目标：累计登记客户10001000批批保利会会员：保利会会员：500500批批 9月底月底9月下旬：现场开放，月下旬：现场开放，配以集中式媒体轰炸配以集中式媒体轰炸本月重点：本月重点：A、67、现场开放，氛围营造B、产品发布会配合：千灯湖居住手册发布9月下旬月下旬8月7月10月11月12月入口入口中中心心花花园园样板房面积：样板房面积：203.9203.9板房位置：板房位置：1F1F设计风格：泰式风格设计风格：泰式风格样板房面积：样板房面积：190190板房位置：板房位置：3F3F设计风格：待定设计风格：待定样板房面积：样板房面积：170170板房位置：板房位置：3F3F设计风格：雅致风格设计风格：雅致风格首层大堂展示首层大堂展示设计风格：现代简约设计风格：现代简约售楼部售楼部展示攻略水水景景展展示示住宅入住宅入口园林口园林入口入口园林园林园林展示园林展示形象墙展示形象墙展示看楼通道68、包装路线看楼通道包装路线围墙广告围墙广告看楼影视厅：看楼影视厅：黑暗空间，项黑暗空间，项目宣传片，目宣传片，“洗脑式洗脑式”的看的看楼体验楼体验看楼：路线安排看楼：路线安排项目宣传片11/21/202488看楼：路线通道包装看楼：路线通道包装11/21/202489p作用：派发资料；作用：派发资料；p对象：保利会会员、上门客户对象：保利会会员、上门客户“千灯湖生活全景图”的别类使用方式：光碟光碟手提袋大海报宣传物料：光碟、手提袋宣传物料：光碟、手提袋11/21/202490开盘前媒体轰炸开盘前媒体轰炸20072007推广主题推广主题电视电视电台电台报纸报纸户外广告牌户外广告牌围墙广告牌围墙广告69、牌短信、直投短信、直投保利地产保利地产开启千灯湖开启千灯湖另一个未来另一个未来8 8101011119 9佛山保利花园，佛山保利花园，城市中心纯粹城市中心纯粹居住空间居住空间佛山保利花园，佛山保利花园，建筑纯生态自建筑纯生态自然生活然生活佛佛山山电电视视台台翡翡翠翠台台、本本港港台台，投投放放区区域域：南南海海区、禅城区区、禅城区宣传主题为公馆产品及相关宣传主题为公馆产品及相关活动信息活动信息1515秒秒广广告告投投放放，宣宣传传佛佛山山保保利利花花园园自然和谐生活自然和谐生活佛山日报佛山日报珠江时报珠江时报广州日报佛山版广州日报佛山版整版硬广，主题：保利地产，开启千整版硬广，主题：保利地产，70、开启千灯湖另一个未来灯湖另一个未来在在原原来来投投放放的的基基础础上上增增加加南南海海各各镇镇区区本本地地电电台台的投放的投放整版硬广，主题：佛山保利花园，千灯湖纯居整版硬广，主题：佛山保利花园，千灯湖纯居住空间即将开放住空间即将开放主题：保利地产，开启千灯湖另一个未来主题：保利地产，开启千灯湖另一个未来主题：保利地产，开启千灯湖另一个未来主题：保利地产，开启千灯湖另一个未来主题：佛山保利花园，千灯湖纯居住空间即将开放主题：佛山保利花园，千灯湖纯居住空间即将开放主题：佛山保利花园，千灯湖纯居住空间即将开放主题：佛山保利花园，千灯湖纯居住空间即将开放所发短信均包括上门客户所发短信均包括上门客户171、 1号公馆老业主号公馆老业主所有保利会会员所有保利会会员1515秒秒广广告告投投放放，宣宣传传佛佛山山保保利利花花园园，千千灯灯湖纯生态居住空间即将开放湖纯生态居住空间即将开放111098712前期准备期形象铺垫期蓄客期蓄客期开盘强销期持续销售期本报告是严格保密的。第第1 1批：批：多层花园洋房多层花园洋房第第2 2批：批：院落小高层院落小高层第第3 3批：批：环景高层环景高层第第3 3批：批：河景高层河景高层第第3 3批：批：河景小高层河景小高层第第4 4批批：环环景景高高层层第二批产品营销关键点第二批产品营销关键点:院落小高层院落小高层后续第三批产品营销关键点第三批产品营销关键点:河景小高72、层与部分环景河景小高层与部分环景高层高层第四批产品营销关键点第四批产品营销关键点:楼王单位楼王单位后续产品后续产品92本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。11/21/2024附：产品分析附：产品分析11/21/2024园林规划方面对比园林规划方面对比中海万锦豪园中海万锦豪园曲型对称，楼间距曲型对称，楼间距较小，平均只有保利较小，平均只有保利花园最大楼间距的花园最大楼间距的1/51/5板式建筑正南正北板式建筑正南正北排布，布局中规中矩排布，布局中规中矩 围合式布局，外围围合式布局，外围高，中间低，中间楼高，中间低，中间楼栋栋由于外围被高层包由于外围被高层包围，中间低楼层单位围，中间低楼层单位73、在视野、通风都较差在视野、通风都较差规划综合评分：规划综合评分：佛山保利花园佛山保利花园占地面积：270000m2建筑面积：560000m2容积率：2.3VS占地面积:77506.76m2建筑面积:243015.21m2容积率:2.38楼栋以中心花园核心弧线型分布；楼栋以中心花园核心弧线型分布；西侧楼栋形成方正庭院，庭院式入户流线；西侧楼栋形成方正庭院，庭院式入户流线；东侧楼栋采用南偏东东侧楼栋采用南偏东3030度布局，有效隔离度布局，有效隔离 和减弱主干道噪音影响，且丰富社区空间效果；和减弱主干道噪音影响，且丰富社区空间效果；小区楼栋前高后低，最大楼间距小区楼栋前高后低，最大楼间距2502574、0米，米，视野与自然风均畅通无阻。视野与自然风均畅通无阻。规划综合评分：规划综合评分：超宽楼距超宽楼距高低排列高低排列错落有致错落有致由低层向高层由低层向高层94景观资源方面对比景观资源方面对比中海万锦豪园中海万锦豪园佛山保利花园佛山保利花园社区自南向北穿越五胜河，与五胜河自然地联为一体，社区自南向北穿越五胜河，与五胜河自然地联为一体，社区内大部分住户能欣赏到五胜河的幽雅水景；社区内大部分住户能欣赏到五胜河的幽雅水景；中间弧型轴线上分布点式高层住宅，成为全区至高点，中间弧型轴线上分布点式高层住宅，成为全区至高点，让该区住户不仅能充分享受社区中心花园，而且又不遮让该区住户不仅能充分享受社区中心花75、园，而且又不遮 挡其它住宅用户的视线；挡其它住宅用户的视线；社区以中央花园为核心，向两侧延伸出次级庭院绿化空间，社区以中央花园为核心，向两侧延伸出次级庭院绿化空间，通过景观道连接，形成完整的社区景观体系；通过景观道连接，形成完整的社区景观体系；位于新城区中心城市轴线以东，有着良好的景观资源；位于新城区中心城市轴线以东，有着良好的景观资源；西侧楼栋板式分布，让更多住户享受到新城区的美景。西侧楼栋板式分布，让更多住户享受到新城区的美景。VS社区园林丰富，但是布置散落，整体效果不强；社区园林丰富，但是布置散落，整体效果不强；社区社区周围景观资源有限，住户无法欣赏大型水体；周围景观资源有限，住户无法欣76、赏大型水体；楼楼栋围合式布置，四周高中间低，中心区住宅栋围合式布置，四周高中间低，中心区住宅 视野不开阔。视野不开阔。规划综合评分：规划综合评分：规划综合评分：规划综合评分：95本项目楼王及主力户型布局分析本项目楼王及主力户型布局分析户型：户型：265.98m2265.98m2六房三厅复式单位（楼王）六房三厅复式单位（楼王）位置：位置：11#11#东南朝向东南朝向2525平方平方米米下层1717平方米平方米客厅中空，层高六米，让空间大大增加，尽显豪门气派。配有步入式衣帽间、超大主卫以及书房的主卧，满足居住者对宽敞居住空间的追求阳台挑高设计，绝不错过无敌蓝天我们的住户利益又岂止这些？！我们的住户77、利益又岂止这些？！我们还为您准备好：我们还为您准备好：带180无遮挡园林水景的东南朝向阳 台、主卧以及客厅先进花园、再进厅、再到卧房区的舒适 而富有生活情趣的居住流线；分区明确，动静皆宜上层送两个大阳台，不仅超值，而且让居室更明亮、通透96中海万锦豪园中海万锦豪园佛山保利花园佛山保利花园VS户型：户型：215.68215.68M2四房二厅四房二厅客厅、卧室有园林景观或者街景无赠送花园无专用工人房双套房设计客厅、卧室共享270中心园林水景 赠送大面积私家花园/露台 工人房设于居室外，提高主人生活私密性 双套房设计，主人舒适，客人也舒适 户型：户型：203.98203.98M2四房二厅四房二厅胜胜11/21/202497本报告是严格保密的。世联愿景：世联愿景：发掘物业价值节省交易成本发掘物业价值节省交易成本降低交易风险达成客户目标降低交易风险达成客户目标Values Cost-savingValues Cost-savingRisk-control AchievementsRisk-control AchievementsThanksThanksThanksThanks！98