1、塘厦项目定位方案塘厦项目定位方案东莞中原事业三部Guidelines 1市场分析体系一一地理位置：地理位置：东莞深圳香港经济大走廊。与黄江、清溪、凤岗、樟木头、深圳交接，面积128平方公里人口：人口：户籍人口4.2万，外来36万人，为东莞东南部人口最多的镇区经济：经济：全国千强镇，GDP总量居东部第一，经济辐射东部各镇区交通：交通：“五横六纵”的交通网络：京九铁路、莞深高速、东深路、东深二路、龙林高速、博深高速，使得塘厦成为东莞东南部的交通枢纽塘厦：东莞东部中心镇塘厦：东莞东部中心镇塘厦镇中心新行政中心塘厦规划：西进运动塘厦规划：西进运动政府往西迁移，塘厦的经济重心也将逐渐往西转移。本项目片区2、属于政府规划重点区域。1-71-7月东莞市场成交前十名月东莞市场成交前十名序号区域成交套数成交面积成交金额成交均价单套面积1南城519256813542537699107487 109 2东城424046708028866774266180 110 3厚街181520869611411911715468 115 4万江2020192023953564354.64966 95 5寮步2096183640802437337.64370 88 6塘厦134416484213058945157922 123 7常平1316160214918284906.65732 122 8长安139214829413、0129622876831 107 9大岭山1170141250795692525.95633 121 10凤岗929120077653634585.75443 129 1-7月塘厦市场成交1344套，居东莞各区域第六位，居各镇区第三位，仅次于厚街、寮步；塘厦市场成交单价处于高位，有价有市。塘厦房地产板块划分塘厦房地产板块划分 区域划分为老城板块、新城板块、成交板块新城板块属于新兴区域，楼盘供应量大，素质高 09年17月，新城区板块的洋房成交量达到塘厦市场总体成交量的50以上 城郊板块洋房价格最高，达11295元/，新城区板块同比老城区板块价格高出近1000元/1-71-7月各板块成交情况月各4、板块成交情况1-71-7月塘厦市场洋房供需分析月塘厦市场洋房供需分析 1-7月洋房供应16.5万平米，消化量为13.2万平米。塘厦市场存在供需两旺局面。1-71-7月塘厦市场成交月塘厦市场成交项目物业类型成交套数成交面积成交金额成交均价户均面积长银东郡普通住宅2782782412187001993 360736078787富康豪庭普通住宅1271583066043545 4172125125观澜湖翡翠湾六期普通住宅11072668464 24939107别墅102020102748643 202 50866 金地博登湖普通住宅24524526538152556334 57495749108105、8锦绣城市花园普通住宅1051530368466657 4474146146丽骏豪庭公寓2814955198378 347753普通住宅68593573828 4160143隆福花园二期普通住宅19619623787124059718 52155215121隆福花园一期普通住宅45492489566 4535137三正世纪豪庭普通住宅1711711653758493184 353735379797森林一号别墅20542161258042 11300271普通住宅35768286771432 11295219万科棠樾别墅11222261449124433 20175199银湖山庄四期别墅21206、927202500 22500605普通住宅12262701233 11952226合计134416484213058945157922低价促销楼盘（如东郡、三正世纪豪庭）和优质地段楼盘（如博登湖、隆福花园）销售速度低价促销楼盘（如东郡、三正世纪豪庭）和优质地段楼盘（如博登湖、隆福花园）销售速度最快最快 畅销户型：热销项目面积段集中在畅销户型：热销项目面积段集中在80-90平米左右两房，以及平米左右两房，以及110-120平米三房平米三房新城区板块新城区板块金地博登湖金地博登湖占地面积180000建筑面积325000绿 化 率58产品形态洋房、联排、叠加别墅总 户 数3500面积区间902607、销售进度一期洋房近60销售价格洋房6200元/物业地址迎宾大道塘坑水库旁 销售情况：08年4月开盘，一期共663套，截至目前已销售565套，一期销售期约1.5年 老城区板块老城区板块长银东郡长银东郡占地面积30957建筑面积114004绿 化 率40产品形态洋房总 户 数1013面积区间4895销售进度超80销售价格3607元/物业地址石潭埔社区东江路 销售情况：2007年12月开盘，1-2期600套，09年5月售磬，销售期一年半。三期09年5 月开盘，共300套，目前销售率约50，三个月成交150套 0909年下半年市场存量年下半年市场存量项项 目目户型户型面积区间面积区间在售均价在售均价合8、计合计东郡东郡一房一厅约4050约3800元/160套两房两厅8389三房两厅114丽骏豪庭丽骏豪庭一房一厅4458约3400元/150套富康豪庭富康豪庭三房两厅115118约4200元/400套三房两厅128145博登湖博登湖联排、叠加、三房、四房90260约5700元/（洋房）130130套锦绣城市花园锦绣城市花园三房、四房110 -140 约4500元/180180套套三正世纪豪庭三正世纪豪庭三房、四房90 -150 约3500元/6060套套银湖山庄银湖山庄空中别墅205-413约12000元/120120套套总总 计：计：12001200套套目前市场普通住宅存量超过1200套（约159、万平米），若按照上半年的市场 消化速度，需要半年以上0909年下半年潜在上市量年下半年潜在上市量项目名称项目名称物业地址物业地址所属板块所属板块建筑面积建筑面积产品形态产品形态兴怡居住宅小区四村社区润塘路新城区板块75192 洋房万科棠樾大坪村观澜高尔夫侧城郊板块50423 别墅浪琴花园二期大屏障森林公园旁城郊板块49892 洋房金地博登湖二期迎宾大道塘坑水库旁新城区板块40864 洋房合合 计计216374 216374 兴怡居位于行政中心片区，以洋房为主，计划今年下半年上市；金地博登湖二期以高端洋房为主。这两个项目是塘厦新城区主要供应项目。在售项目（长银东郡、富康豪庭等）将在今年年底进入尾10、盘阶段，市场新增供应量能有效地填补该市场空白。在今年下半年这一阶段内，新品上市量较大，抢占市场先机、挤占份额将是各大项目争取的重点。塘厦市场分析结论塘厦市场分析结论 09年17月，洋房成交共计13.2万，市场成交活跃，刚性需求得到充分释放 09年下半年，市场存量加上潜在供应量达35万，洋房产品供应比较充分 老城区板块未来供应量小，以消化存量为主 新城区板块未来仍是供应量最大的，占据主导塘厦在售洋房客户构成塘厦在售洋房客户构成原住居民港台客深圳客外地移民公务员塘厦洋房客 户 群普通白领企业中高管其他客群塘厦在售洋房客户构成塘厦在售洋房客户构成项目名称项目名称客户构成客户构成产品消化能力产品消化能11、力金地博登湖厂企中层管理者占总客户的25本地公务员占总客户的40在塘厦办企业的深圳客户占总客户的30温州投资型客户占总客户的5长银东郡企业职员占总客户的50本地原住居民占总客户的30企业管理人员占总客户的20锦绣城市花园企业高级技术人员占总客户的30厂企中高级管理人员占总客户的40本地原住居民占总客户的30丽骏豪庭企业主、自有产业者占总客户的30公务员、企业职员占总客户的35深圳投资客占总客户的35富康豪庭本地公务员占总客户的25本地原住居民占总客户的40企业职员占总客户的35 典型在售项目主要由私 营企业主、本地原著民、公务员、企业管理人员及 深圳客户五类人群所消化。各类客户需求敏感点各类客12、户需求敏感点各类客户需求敏感点各类客户需求敏感点p本地原著民对环境、赠送面积、物业档次最为关注；p公务员对环境、物业档次、户型格局最为关注；p私营企业主最为关注环境、社区安全性以及物业档次；p个体工商户对赠送面积、环境以及安全性最为敏感；p中高层管理人员对价格、赠送面积以及社区规模（配套）最为敏感。收入与影响因素的敏感点收入与影响因素的敏感点10025.745.8918.474.6520.865.138.155.135.9820万以上10019.628.8410.295.1316.537.6910.5912.688.6315-20万10015.0110.876.159.188.6610.84113、7.958.3612.9812-15万10011.7315.6613.1816.359.0811.094.055.713.168-12万10011.6717.6313.3515.359.019.512.565.2815.648万以下家庭年收入合计良好的物业管理交通状况建筑质量好坏配套设施居住环境具有升值前景开发商品牌户型设计价格 家庭年收入在8万以下的对于价格比较敏感，对配套、交通等要求比较高 家庭年收入在8-12万的对于配套设施要求最高，在价格、交通等方面也比较敏感塘厦镇商业分布小结小结 项目位于成熟商业区边缘项目位于成熟商业区边缘,商业位置一般。商业位置一般。存在较大规模的家居装饰存在较大14、规模的家居装饰专业市场，容易依靠规模形专业市场，容易依靠规模形成对东部周边镇区的消费客成对东部周边镇区的消费客户吸引。户吸引。新旧商圈商业街、集中商新旧商圈商业街、集中商业较完善，在营超市百货众业较完善，在营超市百货众多，零售商业已趋于饱和。多，零售商业已趋于饱和。光辉装饰材料城（华美乐）美灯居天荣百货嘉荣超市天和百货大新百货塘新街花园新街华润超市三正步行街隆发百货百昌百货锦富购物广场鸿豪购物广场新大新百货光辉夹板市场太阳工业城明和电子东港城三阳步行街美登居建材市场塘厦商城老商圈老商圈新商圈新商圈名泰家具城本项目本项目光辉夹板市场塘厦镇主要在营商业面积规模商商业业街商街商业业商商业业面面积积集15、中式商集中式商业业商商业业面面积积花园新街花园新街1275012750天荣百天荣百货货2695026950环环市北路市北路18321832大都会广大都会广场场1848018480三阳步行街三阳步行街14191419大新百大新百货货96009600三正步行街三正步行街29772977新大新百新大新百货货 1608016080宏宏业业大道北大道北46484648嘉荣超市嘉荣超市1950019500塘塘 新新 街街45224522华润超市华润超市60006000总体商业规模超过总体商业规模超过3030万平方米万平方米光光辉辉装装饰饰材料城材料城80000 80000 美登居美登居建材建材市场市场4816、00048000 明和电子采购中心明和电子采购中心 7 7000 000 商业体量巨大，特别是零售卖场众多，市场竞争激烈。商业体量巨大，特别是零售卖场众多，市场竞争激烈。装饰建材行业集中，总经营面积占塘厦商业总面积的装饰建材行业集中，总经营面积占塘厦商业总面积的30%30%左右。左右。小结小结塘厦商业市场分析1塘厦商业塘厦商业市场分析出发点市场分析出发点2塘厦专业市场分析塘厦专业市场分析塘厦零售市场分析塘厦零售市场分析集中商业集中商业独立街铺独立街铺家居建材市场家居建材市场塘厦零售市场集中式商业业态构成集中式商业中主要业态为集中式商业中主要业态为超市、服装和化妆品超市、服装和化妆品民生性消费的17、超市是集中式商业的主要组成部分民生性消费的超市是集中式商业的主要组成部分小结小结塘厦零售市场商业街商铺业态构成在街铺业态中，主要业态为在街铺业态中，主要业态为餐饮、服装和电讯餐饮、服装和电讯小结小结 零售企业经营管理程度不佳，购物环境一般，商品经营档次均为中低档，除日常生活消费及餐饮消费外，当地高层次的消费者购物娱乐多选择到香港、深圳、莞城等地消费。商业经营和居民消费缺乏引导性商业经营和居民消费缺乏引导性 现有集中商业、商业街整体的经营水平较低，缺乏引导性规划；消费力以镇区居民日常消费为主，辐射力不出塘厦镇。居民消费只注重价钱，品牌意识淡薄，对商场环境要求不高，消费意识有待提高。各商场、商业街18、档次功能重复，竞争激烈各商场、商业街档次功能重复，竞争激烈 各零售企业规划雷同，零售企业及商业街档次、功能、商品种类重复，商业品牌稀缺商场；商铺面积总供应量大，市场竞争激烈。区域商业以中低档经营为主，高消费层选择外出消费区域商业以中低档经营为主，高消费层选择外出消费塘厦零售市场发展状况分析塘厦专业市场专业市场业态专业市场主要业态为家居、建材和电子专业市场主要业态为家居、建材和电子相对周边镇区，塘厦家居、建材和家具等住宅装饰类专业市场呈大相对周边镇区，塘厦家居、建材和家具等住宅装饰类专业市场呈大量集中性分布量集中性分布 小结小结个案分析光辉家居建材城光辉家居以专柜经营形式，统一收银，涉及业态包括19、陶瓷、洁具、橱柜、橱电、光辉家居以专柜经营形式，统一收银，涉及业态包括陶瓷、洁具、橱柜、橱电、地板、低档家具等；地板、低档家具等；华美乐以超市经营形式，涉及业态包括洁具、橱柜、橱电、地板、灯饰等，经华美乐以超市经营形式，涉及业态包括洁具、橱柜、橱电、地板、灯饰等，经营档次较光辉家居市场较低；营档次较光辉家居市场较低；光辉板材市场正在筹建中。光辉板材市场正在筹建中。总规模总规模8万平方米万平方米塘厦专业市场发展状况分析8塘厦镇存在较多家具、建材、装饰材料等专业市场，已经形成一定规模塘厦镇存在较多家具、建材、装饰材料等专业市场，已经形成一定规模，具规模效应具规模效应。8光辉装饰材料城成功招商（将近20、光辉装饰材料城成功招商（将近100%100%），充分表明建材家居类商户对本片区的地理位置），充分表明建材家居类商户对本片区的地理位置和经营前景比较认可，使本项目所面对的和经营前景比较认可，使本项目所面对的家具、家居品牌商户资源非常丰富。家具、家居品牌商户资源非常丰富。8现有建材家居类商户经营档次较低，多为建材超市和开放式商铺经营，形象和档次不高，现有建材家居类商户经营档次较低，多为建材超市和开放式商铺经营，形象和档次不高，不利于引入中高档商家，导致市场存在发展不利于引入中高档商家，导致市场存在发展中档偏高的家居、家具、壁橱柜等行业独立商中档偏高的家居、家具、壁橱柜等行业独立商铺式形象店铺式形象21、店的空间的空间 u塘厦良好的家居装饰类专业市场环境为项目的发展方向提供了较塘厦良好的家居装饰类专业市场环境为项目的发展方向提供了较 好的招商和经营性基础，但需与现有建材家居类的业态进行区别好的招商和经营性基础，但需与现有建材家居类的业态进行区别 定位，并在经营档次上形成差异。定位，并在经营档次上形成差异。小结小结塘厦镇商业市场总体发展状况结论 各商场、商业街档次功能重复，竞争激烈各商场、商业街档次功能重复，竞争激烈各集中商业及商业街规划雷同，经营档次、功能、商品种类重复，区域内市场竞争激烈；零售百货类集中商业与街铺业态雷同较严重，经营档次较低，零售百货类集中商业与街铺业态雷同较严重，经营档次较22、低，发展空间较小发展空间较小。现有集中商业、商业街整体的经营水平较低，缺乏引导性规划，没有绝对的没有绝对的商业中心区足够吸引整个塘厦的消费群体商业中心区足够吸引整个塘厦的消费群体，各零售商场相对独立；商业网点分散、零乱、格局散乱，相互间的关联性与互补性不强，无绝商业网点分散、零乱、格局散乱，相互间的关联性与互补性不强，无绝对商业中心区，现正处于发展与磨合阶段对商业中心区，现正处于发展与磨合阶段 专业市场分布相对集中，成行成市，体量较大专业市场分布相对集中，成行成市，体量较大政府总体规划是将塘厦打造成东莞东南部商品集散地、物流中心，现时已拥有多个专业市场，总体规模超过14万平方米，规模效应基本成23、型，专业市场专业市场（特别是家居建材类）发展规模较大（特别是家居建材类）发展规模较大。零售百货与家居建材专业市场零售百货与家居建材专业市场两分天下两分天下项目发展所面临的区域市场项目发展所面临的区域市场市场分析结论12家居建材专业市场家居建材专业市场零售百货类市场零售百货类市场经营档次、功能重复，经营档次、功能重复，竞争激烈竞争激烈品牌商户不看好市场，商场形象普品牌商户不看好市场，商场形象普遍度不高，遍度不高，不利于招商及售价提升不利于招商及售价提升相对集中、规模效应逐渐成型，容相对集中、规模效应逐渐成型，容易形成易形成家居建材市场区域集散地家居建材市场区域集散地档次暂较低，档次暂较低，存在中24、高档发展空间存在中高档发展空间业态：服装占39%，鞋业、皮具占13%，餐11%。特点：历史悠久、人流量大；面宽3-6米，进深8-10米。月租金：150-200元元/区间塘厦主要街区租金水平分析塘新街租金：塘新街租金：150-200元元/沿河路：约50，转让费3.5万，月租金约：35元/塘厦大道：面积1500 一楼月租金约：50元元/二楼月租金约：28元元/塘厦大道顺延及沿河路段：以五金业态为主一楼租金水平主要集中在30-50元元/之间之间塘厦主要街区租金水平分析塘厦大道北段：塘厦大道北段：40-50元元/沿河路段：沿河路段：30-40元元/花园新街：面积约150月租金月租金100元元/花园新街25、北段：面积50月租金月租金50元元/花园新街和塘新街：靠近塘厦广场至天和百货路段租金最高约100-120元元/，其余租金约在50-70元元/塘厦主要街区租金水平分析花园新街北段：花园新街北段：50-70元元/花园新街南段：花园新街南段：100-120元元/衣之恋:15月租金233元/依言坊:15转手费5.3万,带货5.5万月租金月租金160元元/伊甸园:15月租金月租金213元元/超市塘厦天和百货首层商铺租金水平分析二楼:业态:食品(副食)、服装面积:3000非凡1+1(2012号):38.6转让金7万,带货7.3万(其中押金4.8万)月租金月租金62元元/塘厦天和百货二层商铺租金水平分析首层26、超市+临街商铺开间9.3m,进深21m招租面积:2455.5租金:60-80元元/已引进麦当劳与中信银行塘厦东港城首层商铺租金水平分析二层超市+独立商铺开间9.3m,进深21m招租面积:2723.7租金:40-50元元/已引进麦韩国料理与中信银行塘厦东港城二层商铺租金水平分析三层超市+独立商铺开间9.3m,进深15.5m招租面积:1506.3租金:30-40元元/已引进友邦保险、信诚保险及瑜珈馆塘厦东港城三层商铺租金水平分析东港城首至三层总体商铺出租率约为东港城首至三层总体商铺出租率约为50%-60%，经营状况不佳，经营状况不佳调查对象调查对象首层租金首层租金二层租金二层租金三层租金三层租金塘27、新街塘新街150-200/塘厦大道北段塘厦大道北段40-5030左右/塘厦大道南段塘厦大道南段沿河路沿河路30-40/花园新街北段花园新街北段50-70/花园新街南段花园新街南段100-120/天和百货天和百货150-25060-80东港城东港城60-8040-5030-40市场租金价格统计：市场租金价格统计：市场租金回顾结论主要参考对象主要参考对象 项目分区项目分区租金单价辐度租金单价辐度以以5%5%回报预测的售价均价回报预测的售价均价首层临街商铺首层临街商铺70-8017000至20000首层内铺首层内铺50-6012000至15000二层商铺二层商铺40-509000至12000三层商铺28、三层商铺30-407000至9000四层商铺四层商铺20-305000至7000项目市场租售价格辐度如下表所示：项目市场租售价格辐度如下表所示：市场回顾分析结论Guidelines 2项目价值分析体系二二地块四至地块四至地块地块东面：工厂东面：工厂北面：工厂北面：工厂西面：工厂西面：工厂南面：迎宾大道南面：迎宾大道本项目地块干净、平整、规则，临工业区，外部景观相对缺乏。南面为迎宾大道，交通便利，路段繁华。经济指标经济指标固定指标固定指标p占地：48280.04p建面：144879.83p容积率：3.0p限高：100mp规划要求：住宅建筑面积商业建筑面积经济指标经济指标原指标配置原指标配置住宅面29、积87810.88公建面积57086.95计容建筑面积其中 住宅86151.28公建商场21933.52商铺11982.28不计容建筑面积24830.75其中 地上1659.6地下23171.15基地建筑面积14024.95容积率2.49建筑密度29.05%绿化覆盖率38%总户数656车位配置地上：380地下：632 原经济指标中容积率尚未用尽，仅2.49。没有达到经济效益最大化要求。原指标建筑密度较高，近30，舒适性受到一定影响。经济指标经济指标原户型配比原户型配比面积户数户型总面积户型比（）备注80-901189971.9918110-12011613025.6417.7120-1301130、614822.4817.7130-14011215497.6617.1其中2套为跃层140-150588529.118.8其中2套为跃层150-1604608.640.6其中4套为跃层160-17011819058.1818170以上142225.822.1其中14套为跃层合计65683739.5210022套为跃层原户型设计主力在110-140之间（三房），两房集中在80-90，四房主要集中在160-170，属于改善型中高端物业市场定位。周边配套分析周边配套分析项目处于新城与老城之间衔接枢纽地带，随着塘厦镇经济中心西移，片区配套逐步成熟，商业价值也逐步体现出来。项目优项目优SWOTSWOT分31、析分析优势：优势：地块：平整，利于规划；地段：处于城市繁华核心地段，交通便利，配套成熟，商业价值高；指标：目前地块指标部分定型，尚有较大调整空间。劣势：劣势：景观：处于工业区边缘，三面临工厂，景观视野受到一定影响；临街面：由于项目仅南面临街，其余三面车流、人流较小，商业价值不高。机会：机会：宏观市场：房地产市场逐步好转，趋于稳定，银行政策宽松；区域市场：塘厦成交量居东莞前列，需求旺盛，房地产市场由于其他镇区。威胁：威胁：周边工厂多，外来人口杂，存在治安隐患；来自市场其他楼盘的竞争。Guidelines 2项目定位三三客户定位客户定位 客户区域：塘厦为主，深圳为辅，清溪、凤岗、黄江、樟木头等周边32、镇区为偶得客户；客户职业：个体工商户、公务员为主，其次为企业高级白领、企业主和本地自由职业者；客户年龄：30-40岁之间，中青年阶段，已婚并有1-2小孩，部分与父母居住；客户购买目的：自住为主，希望在中心区拥有自己的房子，享受完善配套，犒赏自己及家人；投资为辅，看重区域发展前景；物业属性定位物业属性定位中心区中心区地标型物业地标型物业商住综合体商住综合体 中 心 区：处于老城、新城连接纽带，地段繁华，配套完善 地标型物业：临城市主要干道，昭示性强，限高100米，具备打造标志性物业充分条件；商住综合体：地段繁华，政府重点规划区域，升值潜力大，商业价值高指标调整建议指标调整建议1、容积率：尽量用尽33、至3.0，同时通过偷面积形式提升项目附加值，使项目经济效益实现最大化要求；2、商住配比：在容积率3.0条件下商住配比为3：7，商业面积为43452.04，住宅面积101388.1；3、住宅户型配比调整建议：以两房、三房为主，四房及复式为辅；两房以90左右2+1房为主，其次为80平米左右的纯两房；三房以紧凑型和舒适型为主，面积为110和125两种，不做改善型三房；四房以紧凑实用型纯四房为主，面积145。为避免与125的3+1房产生冲突，建议四房尺度要尽量做大；同时辅助以170左右改善型四房；建议设置在少量顶层复式，视野开阔，彰显空中别墅特征。调整后住宅户型配比调整后住宅户型配比户型2房2+1房334、房3+1房4房4+1房复式 4*3*4合计说明纯两房内庭院纯三房入户花园+内庭院纯四房+入户花园入户花园+内庭院入户花园+露台面积（）8090110125145170240面积比例10%15%25%25%15%5%5%100%总面积（）10139 15208 25347 25347 15208 5069 5069 101388.1套数127 169 230 203 105 30 21 885 套数比例14%19%26%23%12%3%2%100%套数比合计33%49%15%2%100%Guidelines 2经济测算四四定价方法：市场比较法定价方法：市场比较法预期售价预期售价8参考楼盘及权重：35、博登湖（30%）、隆福花园（15%）、长银东郡（10%）、富康豪庭（15）、锦绣城市花园（30%）8比较因子及权重：位置交通（15%）、社区规模（5%）、发展商实力（10%）、商业服务设施（10%）、教育设施（15%）、景观（10%）、周边环境（10%）、户型结构（15%）、项目规划（5%）、物业管理（5%）预期售价预期售价项目名称项目名称本项目本项目博登湖博登湖隆福花园隆福花园长银东郡长银东郡富康豪庭富康豪庭锦绣城市花园锦绣城市花园均价57475200360741724474系数权重30%15%10%15%30%位置交通15%998789社区规模5%799768发展商品牌10%999878商36、服配套10%998789教育配套10%888788景观10%898788周边环境15%798789户型结构15%898878项目规划5%898888物业管理5%898778合计100%8.158.98.157.37.68.4预期售价预期售价项目静态比准均价项目静态比准均价A)A)修正后各相关楼盘价格修正后各相关楼盘价格Pi PiPi=(QX/Qi)Pi 注：Pi为项目参考均价PA=(QX/QA)PA =(8.15/8.9)5747=5263PB=(QX/QB)PB =(8.15/8.15)5200=5200PC=(QX/QC)PC =(8.15/7.3)3607=4027PD=(QX/QD)P37、D =(8.15/7.6)4172=4474PE=(QE/QE)PE =(8.15/8.4)4474=4341预期售价预期售价均价计算均价计算 PX=PiWi=PAWA+PBWB+PCWC+PDWD+PEWE=5263*30%5200*15%4027*10%4474*15%+4341*30%=4735小结：根据与周边同类楼盘分因素权重打分，可得出本项小结：根据与周边同类楼盘分因素权重打分，可得出本项目毛坯房市场静态比准价格为：目毛坯房市场静态比准价格为：47354735元元/M2/M2预期售价预期售价8预计本项目售价为：48004800元元/整体收益整体收益序号序号 名称名称预计销售单价预计销38、售单价（元（元/m2)/m2)销售面积销售面积()预计销售金额预计销售金额(元元)1住宅4800101388.14866628802商业800043452.04347616320合计144840.14834279200834279200根据市场比较法，得出本项目住宅的预售均价为根据市场比较法，得出本项目住宅的预售均价为48004800元元/商业部分整体均价按每平米商业部分整体均价按每平米80008000元元/计计在在3.03.0的容积率下的容积率下，本项目整体收入为，本项目整体收入为8.34亿亿成本费用成本费用序号序号费用名称费用名称费用（元）费用（元）一一工程总费用工程总费用4316400039、431640001建安工程费396000002配套工程费3564000二二工程建设其他费工程建设其他费365740016 365740016 1土地使用费2492213602规划、方案设计费5940004建筑工程勘察设计费28002405工程监理费3960006工程保险费1584007财务费用32004072 8销售税费78839384 9管理费1726560 三三预备费（建安工程费预备费（建安工程费*3%3%）11880001188000四四行政事业收费行政事业收费41713964171396合计合计项目建设总投资项目建设总投资414263412 414263412 8本项目建设总投资（总成本）：4.14亿损损 益益 表表项项 目目金额金额(元元)备备 注注销售收入834279200各物业销售单价建筑面积总开发成本414263412 含土地成本、建设资金、期间费用、销售费用等利润总额420015788 销售收入-总开发成本所得税138605210 所得税税率按33%计税后净利润281410578 利润总额-所得税净利润率50.34%（总销售收入-总开发成本）/总销售收入调整后，在调整后，在3.03.0的容积率下的容积率下，本项目净利润为本项目净利润为2.81亿，亿，净利润率为净利润率为50.34