1、五星大厦项目产品定位建议深圳中原地产呈送：五星集团方案提纲方案提纲市场同类产品分析市场同类产品分析项目定位探讨项目定位探讨项目产品建议项目产品建议客户办公需求分析客户办公需求分析状况区域主要项目已售麦地河南岸江北城市一号、世纪新天经典故事、巴黎广场光耀财富公寓热销麦地河南岸江北/龙丰港惠新天地、城市天地都心地王、水印尚堤即将发售麦地/江北江北富力项目、云天华庭瑞嘉大厦、麦雅国际光耀财富电子大厦同类产品分布情况同类产品分布情况特点：主要分布在麦地及河南岸城区繁华地段；周边交通发达、公共交通系统健全；周边城市配套较完善。港惠新天地（已热销）同类产品对比分析同类产品对比分析一期：一期：占地面积：占地2、面积：25878.74建筑面积：建筑面积：168067.69 产品类型：产品类型：4栋高层（楼层分别为：28、29、30、31，7层以上为住宅住宅）裙楼为商业（负一层到五层）销售情况：销售情况：住宅及商铺已全部售罄，目前正处于招商阶段价格价格:住宅5300元/（带550元/装修）商铺 2万-3万元/（三年返租）二期：二期：占地面积：占地面积：11000平方米总建筑面积：总建筑面积：65000平方米 物业类型：物业类型：商场商场3万平方米，办公办公3万平方米，酒店酒店5000平方米 目前状况：目前状况：预计2008年上半年推出市场户型户型面积面积套数套数比例比例单套房单套房29 29 252533、.40%3.40%一房一厅一房一厅444414414419.50%19.50%二房二厅二房二厅74-8974-8949849867.20%67.20%三房二厅一卫三房二厅一卫101-109101-10923233.10%3.10%三房二厅二卫三房二厅二卫13013050506.80%6.80%合计合计740740100.00%100.00%港惠新天地（户型配比）特点：特点：港惠新天地一期以二房二厅为主，二房的面积区间在74-89；户型亮点为步入式凸窗，赠送凸窗面积；销售带550元/装修。城市天地（正热销）同类产品对比分析同类产品对比分析投资商：投资商：惠州市泰富房地产开发有限公司 位置：位置：4、惠州市龙丰片区占地面积：占地面积：12111211建筑面积：建筑面积：23924容积率容积率:19.519.5产品分布：产品分布：二、三层为写字楼；第四层为架空层,5至23层为住宅总户数：总户数：304户，销售情况：销售情况：于5月6日开盘，开盘销售200余套，目前剩部分低楼层单位价格：价格：开盘均价4200元/，目前价位价位50005000元元/（带（带500500元元/装修）装修）城市天地（户型配比）房型房型面积（面积（）套数套数比例比例比例合计比例合计单套房27-313812.50%37.50%37.50%37.50%37.50%37-403812.50%38-393812.50%一房一5、厅47-49196.25%25%54-613812.50%40-42196.25%两房两厅77-7911437.50%37.50%合计304100%100%特点：特点：产品以单套房为主，面积集中在27-39；所有产品均带500元/装修销售。同类产品对比分析同类产品对比分析江北富力项目（即将推出）位置：位置：惠州市江北南区，惠州大桥东侧 规模：规模：总建筑面积2222万平米万平米，投资15亿元地块组成：地块组成：江北11号、12号地块（JBN111地、JBN112地块块、JBN121地块）物业类型：物业类型：JBN111地块：地块：总建筑面积为6.15万平方米，为两幢板式建筑，功能为办公、酒店式6、公寓办公、酒店式公寓 JBN112地块：地块：总建筑面积约为12万平方米，规划为甲级写字楼甲级写字楼和国际著名的万豪国际集团旗下知名品牌万丽五星级酒店五星级酒店，为一幢200米的超高层建筑 JBN121地块：地块：总建筑面积约为4.5万平方米，为管家式高级江景住宅高级江景住宅 项目优势：项目优势：东江及西湖双重景观项目动态：项目动态：2007年5月15日奠基典礼云天华庭（即将推出）同类产品对比分析同类产品对比分析标准层标准层开发商：开发商：惠州市东鹏基房产投资有限公司建筑面积：建筑面积：44393物业类型：物业类型：3030层高层住宅层高层住宅（地下2层车库、1-4层为商业、5-30层为住宅）7、3梯13户产品类型：产品类型：二房及三房，二房面积在80-9080-90，占70%三房面积在115-130115-130，占30%销售情况销售情况:目前处于登记阶段，于6月份登记，预计20072007年年底年年底推出市场客户情况：客户情况：客户以深圳客居多深圳客居多，大部分为路过与本项目产生与本项目产生直面竞争直面竞争直面竞争直面竞争，地段及推售节奏相辅。，地段及推售节奏相辅。同类产品市场供求情况同类产品市场供求情况物业物业名称名称占地占地面积面积总总套数套数销售价格销售价格元元/强销期速强销期速度套度套/月月销售销售情况情况开盘开盘时间时间城市一号40000552346090于05年售罄208、05-1港惠新天地（一期）110007405200（带装修）180目前剩少量三房2006-1-20都心地王42002824200（开盘）5100（目前）65小户型销售较好，剩少量三房2006-10水印尚堤33718505500（带装修）170剩朝南景观较差的两房2007-1城市天地12113044200（开盘）5000（带装修）200剩部分低楼层单位2007-5-6瑞嘉大厦5574704（6月出价格）目前处于登记阶段2007中原观点：一、消化速度快：该类型住宅消化速度较快，07年的项目强销期间销售速度在150套/月；二、置业动机：购房意图由过去的居住型转变为投资型；三、深圳客日益活跃：深圳客户9、比例占到50%左右，对价格的拉动和销售加速效果显著；小结：集约行地块住宅市场异常火爆，其开发主流为公寓产品，惠州公寓产品市场正处于起步阶段，市场上以普通公寓为主，缺乏商务型公寓、酒店式公寓等类型产品。同类产品对比分析总结同类产品对比分析总结方案提纲方案提纲市场同类产品分析市场同类产品分析项目定位探讨项目定位探讨项目产品建议项目产品建议客户办公需求分析客户办公需求分析演演达达一一路路南南岸岸路路石石 湖湖 路路笠笠 麻麻 湖湖 路路麦麦地地南南路路麦麦 地地 路路笠笠 麻麻 湖湖 路路麦麦兴兴路路麦麦 岸岸 路路花花边边南南路路横江三路螺子湖一街螺子湖街螺子湖三路项目地块周边情况项目地块周边情况10、数数码码街街天天虹虹商商场场鲁鲁惠惠国国际际饭饭店店华华阳阳大大厦厦世世贸贸人人人人乐乐世世纪纪新新天天港惠港惠新天地新天地都都心心地地王王本项目指标回顾本项目指标回顾为城市提供居住空间为城市提供办公功能空间休闲、娱乐、购物商业功能空间大中户型住宅小户型公寓专业写字楼SOHO办公专业酒店裙楼商业、沿街商铺酒店式公寓产权式酒店集约型地块物业发展大方向集约型地块物业发展大方向为城市提供居住空间为城市提供办公功能空间休闲、娱乐、购物商业功能空间大中户型住宅大中户型住宅小户型公寓小户型公寓专业写字楼SOHO办公办公专业酒店裙楼商业、沿街商铺裙楼商业、沿街商铺酒店式公寓酒店式公寓产权式酒店集约型地块物业11、发展大方向集约型地块物业发展大方向大中户型住宅大中户型住宅小户型公寓小户型公寓SOHO办公办公裙楼商业、沿街商铺裙楼商业、沿街商铺项目物业类型开发方向，适合偏住宅开发方向，同时又能满足到部分SOHO办公的需求。因此在开发过程中，以接近写字楼的楼宇交通能力来设计本项目，以达到后期部分客户对办公的需求。因港惠沃尔玛的进驻，商业投资客信心充足，同时项目地段位置良好、处于中心商圈区域、裙楼商业和商业街铺开发是非常适宜的。酒店式公寓酒店式公寓以目前惠州商务发展水平和经济发展阶段，尚未达到对酒店式公寓旺盛需求阶段，高档次酒店式公寓开发存在风险，但市场对公寓服务水平要求在提高，因此我们建议折中，采取走服务式12、公寓的开发路线。项目物业类型定位项目物业类型定位方案提纲方案提纲市场同类产品分析市场同类产品分析项目定位探讨项目定位探讨项目产品建议项目产品建议客户办公需求分析客户办公需求分析建议建议1：核心筒、主入口建议：核心筒、主入口建议考量考量标标准准总总体考体考评评评级评级人行的便利性人行入口距主干道较进优项目的人车分流人行入口与车库入口较分开优展示形象、品质、项目特质的要求增设了观光电梯，品质提高优在销售过程中昭示项目、提高广告宣传主入口临主干道，昭示性好优建议建议2：各项配套指标建议：各项配套指标建议配套指标配套指标本项目建议本项目建议电梯电梯速度保持在2.0米/秒，每部电梯所承受的办公面积建议在13、6500-8000/部 入户大堂入户大堂 面积在300-400，大堂层高在1012M 层高层高 裙楼部分层高设计在4.5-5.1 M，公寓楼层的层高建议在3.4-3.6M 空调配置空调配置 设置中央空调及独立空调结合，在裙楼部分可考虑中央空调，在公寓部分可考虑独立空调 外立面外立面 玻璃幕墙 设计要求：设计要求：满足写字楼前提下提供住宅的舒适度住宅的舒适度，在设计上要兼顾写字楼及住宅设计优势，尽量满足写字楼满足写字楼的设计要求。推售推售时间时间楼盘名称楼盘名称单房单房套数套数一房一房套数套数二房二房套数套数三房三房 套数套数四房四房套套数数2004-2005城市一号222334-503685214、46鹅城国际509668-8680981613016金典故事30-5859170-8046城市丽景46-577267-8372115/12536巴黎广场35-4819860-80110世纪新天51-534077-80136113-120224君龙雅苑22-3716830-4298109-15864基斯大厦45-563871-8457124-1423815919建议建议3：户型配比建议：户型配比建议 惠州公寓产品户型配比惠州公寓产品户型配比推售推售时间时间楼盘名称楼盘名称单房单房套数套数一房一房套数套数二房二房套数套数三房三房 套套数数四房四房套套数数2006-2007港惠新天地2925441415、474-89498101-13073都心地王465279-8665118/137144城市天地27-3911440-617677-79114水印尚堤22-345036-40/6740065-69300瑞嘉大厦3017639-47528麦雅国际17-321304915光耀财富电子大厦45-50100 与上表合计8842628151459535惠州公寓产品户型配比惠州公寓产品户型配比项目产品定位项目产品定位公寓户型配比公寓户型配比户型主力面积户型主力面积单房：单房：1 1房：房：2 2房：房：3 3房房 =5 5：1515：9 9：3 3 单房：单房：25-3125-31，一房：，一房：36-4416、36-44，二房：，二房：74-8974-89，三房：，三房：100-110100-110房型面积比例单房2915%一房一厅3945%二房一厅6610%二房二厅7920%三房二厅10010%公寓户型分布比例统计公寓户型分布比例统计惠州目前公寓产品：惠州目前公寓产品：产品类型：单房产品类型：单房16%16%，一房，一房45%45%，二房，二房27%27%，三房，三房11%11%，四房，四房1%1%；06-0706-07年主要面积区间：年主要面积区间：单房为单房为25-3125-31，一房为，一房为36-4436-44，二房为，二房为74-8974-89，三房为，三房为100-110.100-1117、0.惠州公寓产品户型配比惠州公寓产品户型配比建议建议4：户型功能尺寸建议：户型功能尺寸建议 建筑面建筑面积积厅厅开开间间厅进厅进深深厨房面厨房面积积卫卫生生间间面面积积25-313.2-3.35.1-7.63.9-5.33.0-4.0建筑面建筑面积积厅厅开开间间厅进厅进深深主卧面主卧面积积阳台面阳台面积积厨房面厨房面积积卫卫生生间间面面积积36-443.3-4.24.3-4.88.5-122.5-3.93.0-4.13.0-4.2建筑面建筑面积积厅厅开开间间厅进厅进深深客客厅厅面面积积餐餐厅厅面面积积74-893.45-4.24.5-5.316.2-18.94.85-9主卧面主卧面积积次卧面次18、卧面积积阳台面阳台面积积厨房面厨房面积积卫卫生生间间面面积积11.4-15.758.4-13.23-8.43.85-6.653.2-4.5畅销单房各功能空间尺度畅销单房各功能空间尺度建筑面建筑面积积厅厅开开间间厅进厅进深深客客厅厅面面积积餐餐厅厅面面积积100-1243.9-4.24-5.716-22.48-13主卧面主卧面积积次卧面次卧面积积阳台面阳台面积积厨房面厨房面积积卫卫生生间间面面积积13.8-18.76-13.22.2-9.53.9-6.53.3-4.5畅销一房各功能空间尺度畅销一房各功能空间尺度畅销三房各功能空间尺度畅销三房各功能空间尺度畅销二房各功能空间尺度畅销二房各功能空间尺19、度建议建议5：标准层设计建议：标准层设计建议 建议建议6：入户大厅建议：入户大厅建议 建议建议7：内部设计建议：内部设计建议 方案提纲方案提纲市场同类产品分析市场同类产品分析项目定位探讨项目定位探讨项目产品建议项目产品建议客户办公需求分析客户办公需求分析1414万万7 7万万中小企业中小企业企业数企业数注册金注册金1010万以下企业万以下企业3 3万万以住代办公企业以住代办公企业20062006年年惠州现有写字楼大中企业、外地企业聚集，惠州现有写字楼大中企业、外地企业聚集，中小企业在哪办公？中小企业在哪办公？中小企业写字楼市场拥有数万空间等待挖掘！中小企业写字楼市场拥有数万空间等待挖掘！数据来20、源：惠州市工商局迫切需要小面积、高形象商务体迫切需要小面积、高形象商务体市场空缺：市场空缺：小面积商务体空缺小面积商务体空缺人员少、面积需求小人员少、面积需求小需要高形象展示需要高形象展示惠州数万家中小企业惠州数万家中小企业外地大中企业办事处、外地大中企业办事处、分支机构分支机构对租金总价较敏感对租金总价较敏感具备一定档次和形象的住宅物业，满足一定商务功能的住宅物业。因相对专业写字楼低廉的租金，同时又能满足商务需求的物业就手到市场青睐。这些形象档次高的公寓住宅因它具备商用的潜能，可以获得比住宅更高租金回报的机会，因此受到投资客的欢迎。市场总结市场总结深圳投资客支撑惠州商务深圳投资客支撑惠州商务21、/公寓市场公寓市场深圳客户占深圳客户占写字楼写字楼客户的客户的半壁江山半壁江山深圳客户占深圳客户占公寓公寓客户的客户的60%60%市场情况：公寓（含小户型）受市场热捧市场情况：公寓（含小户型）受市场热捧深圳客户深圳客户惠州客户惠州客户其他客户其他客户快速消化快速消化惠州公寓客户概况惠州公寓客户概况置业目的置业目的客户类型客户类型特征特征考虑因素考虑因素自住自住企业员工年龄2332岁，单身总价、位置基层管理2535岁，外省中高学历者居多，到惠州35年，单身或年轻家庭距离城市近、价格、配套、环境技术员工2235岁，到惠州38年，单身或年轻家庭离上班地近、价格、户型、配套、环境区域外年轻人2530岁22、，到惠州510年，单身或年轻家庭位置、配套、环境、价格、发展商品牌白领阶层2530岁，到惠州510年，单身或年轻家庭位置、配套、价格投资投资深圳投资客看重惠州发展前景，投资门槛较低升值潜力、价格、位置配套私营老板比较分散位置、价格、城市生活及公交配套、租金公务员本地人及部分外省中高学历者位置、配套、户型、价格、方便转让企业主与高级管理着以外地及港澳、外籍人士中高学历者为主，到惠州38年位置、配套、户型、价格、租金。本项目客户定位：自用型自用型：（：（40%40%）在楼盘附近上班的白领、其他行业人员；经常往返深惠两地的深圳人；经常出差惠州的商务人员；小公司，SOHO族，用来满足办公和居住的需要。投资型投资型：（：（60%60%）看好惠州房地产前景的投资者，以深圳客为主 惠州本地生意人项目目标客户定位项目目标客户定位预祝项目圆满成功！THE END