1、昌盛大厦项目定位研判昌盛大厦项目定位研判深圳中原事业三部深圳中原事业三部出品出品本案本案项项项项目目目目位位位位置置置置CBD商商务务与与都都市市繁繁华华交交汇汇处处中中心心区区东东南南边边缘缘：2项目概况项目概况1项目指标：p占地2988.8p总建筑面积：44533 （商业1-3层，4000左右）p土地用途：酒店业用途（自用）p建筑覆盖率：45%p容积率：14.9p建筑限高：126米p车位：119个2现状及局限性：p地下室部分（三层，约5400）和1层裙楼已完成，柱网、竖向交通等可调整性弱；p土地使用年限：1993-2043年，剩余约35年使用权3报告前提：挖掘项目的最大价值报告前提：挖掘项2、目的最大价值p市场经济前提市场经济前提p区域发展前提区域发展前提p项目分析前提项目分析前提区位分析区位分析景观分析景观分析SWOT分析分析40606年深圳市经济保持稳步增长年深圳市经济保持稳步增长,实现了实现了”十一五十一五”的良好开局的良好开局1.1.深圳近年深圳近年GDPGDP及增长速度及增长速度52.2.深圳市近年社会经济发展结构指标深圳市近年社会经济发展结构指标三次产业结构逐步优化三次产业结构逐步优化高新技术产业、第三产业带动经济走势高新技术产业、第三产业带动经济走势63.3.深圳外向型经济发展深圳外向型经济发展p深圳深圳外向型经济特点十分明显外向型经济特点十分明显，外贸出口总额连续，3、外贸出口总额连续1414年位居全年位居全国榜首国榜首p0606年外贸进出口总额年外贸进出口总额2374.112374.11亿美元亿美元，比上年增长，比上年增长29.9%29.9%。其。其中，出口总额中，出口总额1361.081361.08亿美元，增长亿美元，增长34.1%34.1%。p0505年深圳产品年深圳产品对香港的出口对香港的出口比上年增长比上年增长36.3%36.3%（累计出口总额累计出口总额340340亿美元亿美元）；对美国出口增长）；对美国出口增长21.1%21.1%（累计出口总额（累计出口总额168.8168.8亿美亿美元）；对欧盟元）；对欧盟1515国出口增长国出口增长12.54、%12.5%。p高新技术产品出口高新技术产品出口迅猛增长。迅猛增长。0505年高新技术产品出口年高新技术产品出口471471亿美亿美元，元，占全市出口总额占全市出口总额46%46%。74.4.CEPACEPA及香港互动及香港互动p香港经济状况香港经济状况:2006年香港经济实质增长达5%，在04年的高增长基数上，实现了“高增长、低通胀、低失业”的经济格局；政府财赤基本消除；年底香港生产总值可望有5%升幅。pCEPACEPA的实施的实施:开放香港17个服务行业进入内地市场，高档写字楼、商务公寓市场需求骤增.p西铁接驳落马洲西铁接驳落马洲:深港两地轨道运输的无缝对接，以及未来落马洲口岸的一地两检，5、使中心区在地域上更有优势吸引港资企业p泛珠三角政策泛珠三角政策:深圳充当连接内地和香港的纽带的角色，必然吸引想进入香港市场的国内企业以及意图进军内地的港资企业，从而带来强大办公需求，成为未来深圳外销的有利支持8pWTO效应逐渐全方位地释放出来。各类新兴产业应运而生，尤其是律师业、广告业、咨询业等中介行业将大量派生，数量增长迅速，将成为写字楼的重要消费群体。据统计，目前世界500强企业，已有114家进驻深圳，逐渐出现一些跨国大集团在深购置办公写字楼的现象。p深圳在城市定位上，面对上海、北京、香港的直接竞争，因此外资企业在当地进驻，大多定位为华南区域办事处，这对其公司规模、业务开展、购置物业等产生6、较大影响。因此，直视深圳城市定位并创造有利条件吸引适当规模的外资企业的入驻，是深圳CBD办公物业开发的正确之道。5.5.WTOWTO深化及城市定位深化及城市定位9p可以预见，在众多利好因素下（利好因素很多：北京奥运会、上海世博会等），中国未来可以预见，在众多利好因素下（利好因素很多：北京奥运会、上海世博会等），中国未来几年都将保持高速增长，而深圳也将保持高速增长。几年都将保持高速增长，而深圳也将保持高速增长。p 深圳外向型经济对写字楼的影响不容忽视，是未来香港经济如何、世界经济走势如何都深圳外向型经济对写字楼的影响不容忽视，是未来香港经济如何、世界经济走势如何都将是项目推向市场时机的影响因素。7、将是项目推向市场时机的影响因素。而随各种利好经济的政策措施的深入（而随各种利好经济的政策措施的深入（CEPACEPA、自由行、自由行、交通等），香港与内地的联系必将达到空前的密切程度。香港受内地经济强势的影响，整体交通等），香港与内地的联系必将达到空前的密切程度。香港受内地经济强势的影响，整体形式也将看好。形式也将看好。p经济环境好，企业成长发展快，对写字楼需求将利好。（一般企业在经济环境好，企业成长发展快，对写字楼需求将利好。（一般企业在4 48 8年的发展中，年的发展中，会产生置换写字楼的需求。会产生置换写字楼的需求。20082008年对应年对应2000200020042004年置换写字楼8、的企业，该阶段企业置换年置换写字楼的企业，该阶段企业置换频繁。）项目除在配置上要考虑先进性，更重要的是关注香港企业需求、企业二次（甚至多频繁。）项目除在配置上要考虑先进性，更重要的是关注香港企业需求、企业二次（甚至多次）置换办公室的需求。例如荣超第四座次）置换办公室的需求。例如荣超第四座6.6.经济背景分析之结论经济背景分析之结论10CBDCBD区域发展前提区域发展前提:p城市城市CBDCBD功能定位功能定位p中心区中心区CBDCBD开发历程开发历程pCBDCBD写字楼开发阶段划分写字楼开发阶段划分11pCBDCBD是一个国际性城市商务功能的重要体现，是是一个国际性城市商务功能的重要体现，是顶9、级的国际商务顶级的国际商务汇集之地汇集之地；pCBDCBD内是一个高档写字楼林立、商社云集、景观优美、服务高效、内是一个高档写字楼林立、商社云集、景观优美、服务高效、设施完善的综合型商务区域；设施完善的综合型商务区域；pCBDCBD写字楼写字楼客户以国际、国内顶尖的企业为主流，行业主要以经客户以国际、国内顶尖的企业为主流，行业主要以经济高端的服务业为主济高端的服务业为主，如：金融、电信、高科技、咨询、会计与法，如：金融、电信、高科技、咨询、会计与法律等；律等；pCBDCBD内内有明显的总部经济成分有明显的总部经济成分，是各著名公司总部或区域总部的，是各著名公司总部或区域总部的聚焦之地；所以聚焦10、之地；所以CBDCBD内的写字楼也是最具有代表性的写字楼。内的写字楼也是最具有代表性的写字楼。、城市、城市CBDCBD的功能定位的功能定位12将售项目将售项目在售项目在售项目中中中中心心心心区区区区项项项项目目目目分分分分布布布布在建项目在建项目新世界新世界荣超第五座荣超第五座香格里拉香格里拉荣超经贸荣超经贸祈年酒店祈年酒店金融园金融园星河项目星河项目财富大厦财富大厦港中旅项目港中旅项目大中华广场大中华广场待建项目待建项目嘉里项目嘉里项目嘉里项目嘉里项目卓越备用地卓越备用地卓越备用地卓越备用地现代国际现代国际金地写字楼（远期）金地写字楼（远期）金地写字楼（远期）金地写字楼（远期）卓越世纪中心项11、目卓越世纪中心项目卓越世纪中心项目卓越世纪中心项目老区促进会中心区大楼老区促进会中心区大楼老区促进会中心区大楼老区促进会中心区大楼13、中心区、中心区CBDCBD开发进程开发进程规划规划住宅住宅市政市政会展会展办公办公商业商业/商务配套商务配套形成生活圈形成生活圈政治经济文化中心政治经济文化中心商务中心商务中心CBDCBD强化商务中心强化商务中心时间序列时间序列14发展阶段时间阶段特征住宅建设阶段从90年代末至2003年中心区建议以住宅开发为主，除中海华庭外，黄埔雅苑、星河世纪、城中雅苑、天健世纪花园、雅颂居等均集中在2000年至2003年集中放量，形成中心区日益浓烈的居住气氛。市政建设完善阶12、段从2003年至2004年从01年开始动工，到2004年底或2005年上半年,几大形象工程竣工,基础设施更加完善,以中央绿轴为南北主线的内核心区主体建筑封项,中心区轮廓显现；在以后的一段进间内其它工程仍在建设之中。办公物业成型阶段从2003年至2006年2003年底，西南区13姐妹商务气氛趋于成熟。2004年，东北区安联、诺德大厦面市，与南区荣超国际商会中心联动，带动整体片区办公物业热销。2004-2005年属于中心区办公物业大面积起动阶段，南、北区物业加快建设，13姐妹楼剩余物业成型。2005年以后，中心区商业配套、酒店物业等均进入开发倒计时。中心区处于火热开发进程中。商务功能发挥影响阶段从13、2007年至2008年中心区完成大部分开发建设。办公、商业、商务配套物业达到存量最大化阶段。商务气氛成熟，会展、商业等相关产业的兴起使中心区的商务环境在深圳居于领先地位。中心区地位得到市场认可，入驻客户层次上升，使其在金融、外贸、信息、电子IT等行业产生较强的辐射功能。深深圳圳中中心心区区CBDCBD开开发发阶阶段段划划分分15、中心区写字楼发展历程、中心区写字楼发展历程区域发展时间区域发展时间营销发展阶段营销发展阶段幻想时代幻想时代幻想时代幻想时代概念时代概念时代概念时代概念时代产品时代产品时代产品时代产品时代资源时代资源时代资源时代资源时代投资大厦打响中心区写字楼建设第一枪十三朵姐妹楼形成14、聚集效应2004.5.1市民中心2004.6.30会展中心2004.12.28地铁使用市政各大配套的建设大型综合体物业的开发建设，物业类型呈多元化发展对区域未来的对区域未来的预期和追捧预期和追捧CBDCBD概念兴起概念兴起商务聚集效应商务聚集效应配套日益成熟配套日益成熟个盘风格突起个盘风格突起硬件配置硬件配置跨入崭新时代跨入崭新时代产品多元化发展产品多元化发展配套完善度配套完善度商务聚集力商务聚集力资讯资讯资讯资讯人才人才人才人才资金资金资金资金行政行政行政行政16资源决胜时代的产品发展特色资源决胜时代的产品发展特色p针对产品同质化竞争，未来写字楼的发展空间，将是进一步针对产品同质化竞争，未来15、写字楼的发展空间，将是进一步通过细分客户的不同需求，打造项目唯一性资源的物业，针对通过细分客户的不同需求，打造项目唯一性资源的物业，针对目标客户的需求进行产品的细分建设，以对应不同的目标客户目标客户的需求进行产品的细分建设，以对应不同的目标客户群的需求。群的需求。p注重整体配套完善的大企业进驻中心区将会是中心区建设的注重整体配套完善的大企业进驻中心区将会是中心区建设的晚期，该类企业可以分成两种：晚期，该类企业可以分成两种：一是超大面积需求的，以深圳作为区域总部的大企业；一是超大面积需求的，以深圳作为区域总部的大企业；二是小面积需求的，在深圳设置办事处的大企业。二是小面积需求的，在深圳设置办事处16、的大企业。两种类型对产品细化都要求很高，注重物业的个性，有两种类型对产品细化都要求很高，注重物业的个性，有别于一般写字楼。别于一般写字楼。17报告前提：挖掘项目的最大价值报告前提：挖掘项目的最大价值p市场经济前提市场经济前提p区域发展前提区域发展前提p项目分析前提项目分析前提区位分析区位分析景观分析景观分析SWOT分析分析181.1.项目区位分析项目区位分析福华三路福华三路本项目本项目p地处中心区边缘地带，价值提升有赖于中心区的价值拉升；p项目地处彩田路与福华三路交界处，两面临街，临街面积长；p项目周边城市商务、生活配套齐备，商业氛围浓郁；p项目毗邻中心区、会展中心，共享中心区价值腾飞.19东17、北：风华盛东北：风华盛世世西北：金中环西北：金中环西：财富大厦西：财富大厦南：岗厦中学南：岗厦中学西南：会展中西南：会展中心心西北：金中环西北：金中环北：景轩酒店北：景轩酒店本案位置本案位置西：财富大厦西：财富大厦东：社保大厦东：社保大厦南：港丽豪园南：港丽豪园20项目景观环境分析北：北：景轩酒店景轩酒店 由于紧邻景轩酒店，北面由于紧邻景轩酒店，北面基本上没有景观。基本上没有景观。东面：开扬，临彩东面：开扬，临彩田主干道，昭示性田主干道，昭示性好。好。南：开扬，没有建筑物遮挡。南南：开扬，没有建筑物遮挡。南面临近福华三路，可达性好面临近福华三路，可达性好西：中心区西：中心区CBD、会、会展中心18、，具备国际商展中心，具备国际商务平台的基础务平台的基础21项目项目SWOTSWOT分析分析S 优优 势势l中心区东南边缘，毗邻会展中心，区域位置优越；l周边配套成熟，商业氛围浓郁；l南、东面开扬，临街面长，昭示性好；l享有地铁资源，交通四通八达；l彩田片区为港人熟悉并认同区域。W 劣劣 势势l项目是93年的地，土地使用年限已经过了接近1/3，阻碍价值提升；l项目曾经长时间停工，给外界留下了烂尾楼的影响；l93年的规划设计和用材相对于现今阶段有一定的滞后性。O机会点机会点l随着中心区CBD价值的体现，必将拉升和带动周边物业的价值提升；l岗厦村改造整体提升项目区域值；l未来两年的供应量虽然大，但是19、只租不售的占到60%。T 威威 胁胁l未来岗厦村的改造，将有大量写字楼、公寓等项目供量。22S.+W.补地价，补年限补地价，补年限现状：现状：9393年用地，目前使用年限以过年用地，目前使用年限以过1/31/3建议：建议：由于投资客将成为中心区主力购买人群，因此建议补地价，补年限，由于投资客将成为中心区主力购买人群，因此建议补地价，补年限，消除因年限造成的价格阻碍。消除因年限造成的价格阻碍。S.+O.会展经济、会展经济、地铁地铁口物业口物业现状：现状：紧邻会展中心以及岗夏地铁站紧邻会展中心以及岗夏地铁站效果：利用会展经济拉动效应，地铁四号线与香港的接驳，利本项目办公效果：利用会展经济拉动效应，20、地铁四号线与香港的接驳，利本项目办公物业的港资外资公司的北上进驻；也对物业的港资外资公司的北上进驻；也对写字楼、商业的外销带来极大写字楼、商业的外销带来极大的利好。的利好。S.+.成熟商务成熟商务生活圈生活圈现状：现状：“CBD+彩田路配套圈彩田路配套圈”“岗厦旧城改造岗厦旧城改造+CBD开发成熟开发成熟”效果：本项目的综合性物业开发，可有效利用周边生活氛围和居住人群消效果：本项目的综合性物业开发，可有效利用周边生活氛围和居住人群消费，形成与蔡屋围、华强路相抗衡的商业、办公圈。费，形成与蔡屋围、华强路相抗衡的商业、办公圈。项目项目SWOTSWOT分析分析23报告需要解决的核心问题：报告需要解决21、的核心问题：p市场空间：项目具有哪些可发展的市场方向？市场空间：项目具有哪些可发展的市场方向？p经济测算：以经营或销售收益估算项目投入产出比经济测算：以经营或销售收益估算项目投入产出比p市场风险：未来这些发展方向会存在哪些风险？市场风险：未来这些发展方向会存在哪些风险？市场研判市场研判项目定位项目定位p客户分析：我们瞄准市场中的哪拔目标客户？客户分析：我们瞄准市场中的哪拔目标客户？p形象定位：我们在市场舞台扮演怎样的角色？形象定位：我们在市场舞台扮演怎样的角色？p产品规划：如何提升并打造我们的核心卖点？产品规划：如何提升并打造我们的核心卖点？24市场空间：项目可选择的发展方向市场空间：项目可选22、择的发展方向酒店经营（长期持有）酒店经营（长期持有）酒店式公寓销售酒店式公寓销售写字楼销售（经营性旅馆用地可注册公司）写字楼销售（经营性旅馆用地可注册公司）p旅馆业用地性质旅馆业用地性质p中心区中心区/繁华商务圈区域繁华商务圈区域25Market 市场市场1 1酒酒 店店 经经 营营 市市 场场2 2酒酒店店式式公公寓寓市市场场3 3C CB BDD写写字字楼楼市市场场4 4可可比比性性案案例例分分析析261 1、深圳酒店总体供应分析、深圳酒店总体供应分析序序号号酒店类型酒店类型酒店数酒店数所占比所占比例（例（%）1 1五星级五星级11114.21%4.21%2 2四星级四星级23238.8123、%8.81%3 3三星级三星级505019.16%19.16%4 4三星级以三星级以下下17717767.82%67.82%5 5合计合计261261100%100%(数据采集截止2006年12月)四四、五星级酒店所占的比例并不高五星级酒店所占的比例并不高,仅仅13%272 2、深圳大型酒店经营现状分析、深圳大型酒店经营现状分析酒店名称酒店名称地理位置地理位置客房数量客房数量（间）（间）床位数床位数(张张)开房率开房率(%)标准间标准间优惠价优惠价（元）（元）香格里拉大酒店香格里拉大酒店罗湖区建设路55380083.6620阳光酒店阳光酒店罗湖区嘉宾路37550078.69680富临大酒店富临24、大酒店罗湖区和平路54180677.73480骏豪酒店骏豪酒店观澜高尔夫球场22923575.62500南海酒店南海酒店蛇口工业一路37162074.61680富苑酒店富苑酒店罗湖区南湖路35143770.89520景轩酒店景轩酒店福田区彩田南路22138574.3560圣廷苑酒店圣廷苑酒店福田区华强北路298800希尔顿彭年酒店希尔顿彭年酒店罗湖区嘉宾路52771.26730四星级以上酒店的经营状况绝大多数比较稳定四星级以上酒店的经营状况绝大多数比较稳定,且逐年上涨且逐年上涨283 3、中心区酒店市场在建、中心区酒店市场在建/已入市项目已入市项目 酒店名称建筑面积客房数量预计开业时间备注喜来25、登酒店3.5万3702007年底大中华丽思卡尔顿5万2502008年星河马哥波罗4万391营业中亚洲品牌 香格里拉6472007年底嘉里祈年酒店 4万4502008年天鸿景轩酒店 221营业中中心区高星级酒店超过中心区高星级酒店超过20万方，竞争进入白热化状态万方，竞争进入白热化状态29酒酒店式公寓市场分析：酒酒店式公寓市场分析：1、酒店式公寓地理分布特点、酒店式公寓地理分布特点罗湖口岸、皇岗口岸、蔡屋围金融圈、深圳罗湖口岸、皇岗口岸、蔡屋围金融圈、深圳CBD商务圈、华强北商务圈等最为集中商务圈、华强北商务圈等最为集中302 2、酒店式公寓市场现状、酒店式公寓市场现状楼盘名称区域建筑面积（）总26、户数开盘售价（元/）开盘时间目前售价置地逸轩罗湖623561276950005-03-27 14000世金汉宫罗湖146017181400005-04-1617000双城世纪罗湖865338401200005-11-2716000 南方国际广场福田155124 1568 9000 04-08-28 12000 金中环酒店式公寓福田41000 7181.8万05-10-302万 景尚雅苑福田21257400820005-12-1611000凯旋国际福田248083621200005-12-3114000 星河世纪福田42495 8131050006-03-1816000华尔登府邸2期福田240027、24151500006-05-2817000新亚洲国利大厦福田50621.0110502000006-12-2322000港岛中心罗湖45243567950005-11-0216000 佳兆业中心罗湖646437821270005-12-1716000金地名津福田221842211921800007-1-2718000风格名苑罗湖53422800980006-01-0813000红桂皇冠罗湖198005201100006-09-1007年入伙价格较开盘价普遍提升价格较开盘价普遍提升2000-3000元元/313 3、酒店式公寓租金水平、酒店式公寓租金水平项目名称项目名称区域区域户户 型型面积面28、积（）（）月租月租金金单位单位面积租面积租金金佳兆业中心福田单房22160073东方时代福田2房1厅46300065金茂礼都福田单身公寓36260072南方国际广场福田1房1厅42250060金中环商务大厦福田单身公寓48450094华尔登府邸福田1房1厅47300064星河世纪福田单身公寓36.27250069城市天地广场罗湖1房1厅47350075世金汉宫罗湖复式住宅 47 4000 85置地逸轩罗湖2房2厅57420074与酒店相比，酒店式公寓拥有明显的价格优势。居家氛围又更浓厚，很容易吸引长期包住酒店客户的青睐324 4、酒店式公寓客户群分析、酒店式公寓客户群分析p购买目的：购买目的：29、购买客户一般以投资为主，投资与投资并自用的客户合计可购买客户一般以投资为主，投资与投资并自用的客户合计可以达到以达到80%80%的比列；的比列；p客户来自区域：客户来自区域：投资客的分布较广，他们投资不仅仅局限于某一区域，投资客的分布较广，他们投资不仅仅局限于某一区域，没有固定的区位，没有固定的项目，因此该部分客户的消化量，应以全市供没有固定的区位，没有固定的项目，因此该部分客户的消化量，应以全市供应量为衡量标准；应量为衡量标准；p产品需求：产品需求：投资客一般会选择地段区位好的物业进行投资。一般面积不投资客一般会选择地段区位好的物业进行投资。一般面积不大，以大，以7070平以下的单房或一房一30、厅为主。公寓产品一般要求带装修，可以不平以下的单房或一房一厅为主。公寓产品一般要求带装修，可以不用再额外花钱即可以出租的。用再额外花钱即可以出租的。p价格分析：价格分析：由于投资客以投资为目的，因此通常会选择单价较低的物业，由于投资客以投资为目的，因此通常会选择单价较低的物业，当公寓的价格接近写字楼价格后，往往就会遇到销售瓶颈，如：南方国际。当公寓的价格接近写字楼价格后，往往就会遇到销售瓶颈，如：南方国际。335 5、福田区可比项目未来供应、福田区可比项目未来供应项目名称片区建筑面积预推时间备注皇御苑三期皇岗口岸19.8万07年下半年售价将不低于17000碧海红树园3期沙头5.2万07年下半年31、_怡枫园二期景田1.82万07年上半年预计开盘价15000迷你新居梅林1.86万07年上半年50年产权带精装修合计：合计：28.6828.68万方万方酒店式公寓以投资客为主体，因此未来竞争还需从全市同类产品考虑，包括罗湖华润二期、华强北和黄综合项目、上海宾馆云南烟草项目等，未来供应量较大。34p项目简介：项目简介：福田区裕亨路福田区裕亨路,福田新口岸福田新口岸(皇岗口岸地铁东侧皇岗口岸地铁东侧)。9 9栋栋25253232层弧形建筑层弧形建筑,总建总建面面22.822.8万万M2(M2(其中商务公寓其中商务公寓8153381533平米、住宅平米、住宅8318883188平米、平米、商业商业3132、00031000平米平米)，11921192户，容户，容积率积率6.856.85。由于地处深港三铁交汇处。由于地处深港三铁交汇处,扼守华南轨道交通之集合要塞扼守华南轨道交通之集合要塞,项目定位为高档商务公项目定位为高档商务公寓寓,并提出了并提出了“跨界跨界 ”的概念的概念,将其打造成门户地标建筑。将其打造成门户地标建筑。p产品与配套：产品与配套：1 1、户型：、户型：1 1房房1 1厅厅40-45M40-45M2 2占占30%30%，2 2房房2 2厅厅52-68M52-68M2 2占占50%50%，3 3房房2 2厅厅76-93M76-93M2 2占占20%20%2 2、户型卖点：户型方正实33、用、户型卖点：户型方正实用,布局紧凑布局紧凑,分区合理分区合理,公私空间有序公私空间有序,家居双阳台家居双阳台,厨房都带有厨房都带有生活阳台生活阳台,落地凸窗拓宽室内视野与空间尺度落地凸窗拓宽室内视野与空间尺度,小户中第一个实现凸窗准全天候使用性能的小小户中第一个实现凸窗准全天候使用性能的小区。区。3 3、装修：套内装修、装修：套内装修12001200元元/平方米平方米,采用大量环保节能用料采用大量环保节能用料,包括包括LOW-ELOW-E玻璃、新风系统玻璃、新风系统,另外入户门锁为指纹锁另外入户门锁为指纹锁,还送知名品牌的空调、燃气灶和抽油烟机，以及热水器。还送知名品牌的空调、燃气灶和抽油烟34、机，以及热水器。4 4、物业服务：由香港启胜物业同金地物管联袂管理、物业服务：由香港启胜物业同金地物管联袂管理,让客户更有尊贵感。让客户更有尊贵感。6 6、个案分析：个案分析：金地名津金地名津35p成功业绩：成功业绩：07年1月27日开盘当日全部售罄,均价18000元/平米,楼层好的已超过2万元/p目标客户：目标客户：往来深港之间的商务人士。往来深港之间的商务人士。8 8成投资客户，其中成投资客户，其中6 6成外销港客成外销港客。p卖点组合：卖点组合：1、位于皇岗口岸区，是深圳口岸区项目中第一个品牌项目，再加上大体量社区和弧型建筑成就其跨界地标身份；2、项目本身的各项配套(商业、幼儿园、会所235、000、民政配套及车库合计达51500平米)占了总建面的23%；而在其他住宅项目中，最高的水榭花都，也仅为24%。3、建筑产品本身追求完美细节,赠送全球品牌化的精装修；4、深港两强物管联袂合作,确保物业升值潜力,使其宜商宜住宜投资。p项目小结：项目小结：最重要是口岸优势，其地段应是适合多种功能用途的，才能为投资者带来收益前景；其次是高品质追求完美细节的产品；后期物管服务配套是锦上添花的投资概念后期物管服务配套是锦上添花的投资概念，服务以及现场包装有助于更加坚定投资者信心，实现溢价销售。金地名津成功营销总结：金地名津成功营销总结：36Market 市场市场1 1酒酒 店店 经经 营营 市市 场场36、2 2酒酒店店式式公公寓寓市市场场3 3C CB BDD写写字字楼楼市市场场4 4可可比比性性案案例例分分析析371 1、0606年写字楼新增供应区域分析年写字楼新增供应区域分析 总体格局维持不变,福田占绝对的主体,总供应62.9万平米,占总供应的84%。中心区放量中心区放量48.7万平米万平米,占全市的占全市的65%0606年深圳写字楼市场回顾年深圳写字楼市场回顾年深圳写字楼市场回顾年深圳写字楼市场回顾38所属区域所属区域项目名称项目名称办公楼面积办公楼面积（单位：）（单位：）面积分割面积分割（单位：）（单位：）开盘均价开盘均价（元（元/）销售率销售率（%）备注备注中心区星河世纪39999.37、137-12481450087.3420060318开盘新世界中心81197.99113-13701800037.4920060511开盘荣超经贸中心88976.73115-22001850082.5120060902开盘财富大厦73446.06150-16982500017.9320061115预售现代国际46214.3375-182025000不详20061229开盘地铁大厦46357450-1811110-招租免税大厦45000100-1500130-招租特美思大厦66300120-1825130-招租中心西区敦煌大厦15056.4385-13201250010020060329开盘中国38、经贸大厦29053110-13301600010020060818开盘联泰大厦22618.19120-10351900012.2320061209开盘福田保税区长平商务大厦54159.7545-1500110009520060909开盘八卦岭鹏基商务时空21491.3962645950010020060318开盘科技园清华同方信息港49200-70-招租南山中心区天利中央商务广场50895.233617851650092.7520060630开盘罗湖好运来大厦8567.8677-470115007.7520061203开盘坪地好莱坞3345.6831-464380088.58200606开盘龙39、华江南华府9455.6558-13848500-20061211许可证总计751334.4供量供量供量供量7070多万方，持平去年，只租不售初现端倪多万方，持平去年，只租不售初现端倪多万方，持平去年，只租不售初现端倪多万方，持平去年，只租不售初现端倪2 2、0606年深圳写字楼供量分析年深圳写字楼供量分析393 3、写字楼成交面积分析、写字楼成交面积分析季度年份1季度2季度3季度4季度全年20057.957.462.9010.1828.4920066.999.9414.147.2038.27同比-12.08%33.24%396.55%-29.27%34.33%06年销售踏入成熟期，04、05年40、可售供应与销售面积比分别是3.56：1、2.87：1，而06年比例为1.42：1 。市场踏入一个市场踏入一个供需两旺的良好状态。供需两旺的良好状态。404 4、写字楼市场历年销售价格分析、写字楼市场历年销售价格分析销售均价持续上扬销售均价持续上扬,06,06年均价达到年均价达到16014.5216014.52元元/平方米，同比增长平方米，同比增长28.22%28.22%。415 5、成交客户分析、成交客户分析外资需求：外资需求：“十五”期间吸引外商直接投资累计达到147.24亿元，世界500强企业已有114家投资进驻本市。今年又是中国加入WTO的第五个年头，包括汽车、金融、农业、电信、物流等诸41、多行业逐步取消进入壁垒，乃至完全放开市场，为外资进入中国创造了良好的环境。中小企业：中小企业：一些成长型企业由于经济的高位运行，赢利能力增长，具备了更换高级写字楼的能力，再加上不少公司合同到期，因此今年前11个月相继迎来实力型企业换楼高峰。南山科技园和福田车工庙200500平方米之间的写字楼是热销产品。中心西区一直在低位徘徊的空置率，正是市场追捧的证明。投资需求：投资需求：“国十五条”的颁布严重打击了住宅市场的投资热情，令不少住宅投资者转向写字楼投资市场。与其他一线城市相比，深圳写字楼租金相对较低，未来有很大的升值空间，这也是投资市场的一大利好。更重要的是，福田中心区地下交通枢纽的规划，福田中42、心区与香港中环的距离缩短到27分钟，以当地两地写字楼售价相差超过10倍的实际情况来看，在交通枢纽工程建成之后，香港企业将成为福田中心区重要的潜在客户，其投资前景也因此被一致看好。42成交客户分析成交客户分析客客户类户类型型客客户户所属行所属行业业需求面需求面积积主力客主力客户户群群大型金融、贸易、制造业以及服务型企业500平方米以上次要客次要客户户群群中型服务型企业200500平方米游离客游离客户户群群小型办事处以及投资客200平方米以下436.6.去年写字楼市场总体特征去年写字楼市场总体特征 价格屡创新高价格屡创新高:中心区突破了30000元/m2、中心西区突破了20000元/m2、南山商业43、文化中心区从9000直接飙升到20000元/m2；产品品质不断提升产品品质不断提升 个性化营销理念的提出、各项配套设施的逐步完善，正在不断切合更为广泛的客户群体需求；单一业权受到市场青睐单一业权受到市场青睐:保持了项目的统一性,为高素质的物业管理及良好的租户组合打下了良好的基础；售价增长过快售价增长过快,但租金增长缓慢但租金增长缓慢:售价方面已经接近北京、上海的价格，但租金却存在很大的差距；金融行业大举迁移至中心区金融行业大举迁移至中心区:年底金融业的全面开放为中心区的写字楼市场带来了非常有利的前景；441.1.已入伙写字楼一览已入伙写字楼一览物业名称办公面积(万平方米)入伙时间1国际商会大厦44、A3.62002-03-312国际商会大厦B3.22003-03-313中心商务大厦4.52003-07-314卓越大厦5.62004-06-015兴业银行大厦4.42003-10-316投资大厦8.2-7时代金融中心7.52003-09-308信息枢纽大厦4.820019会展时代中心4.22004-10-3110中海大厦3.2-11航天大厦5.52005-02-2812国际商会中心5.62005-03-2413江苏大厦3.82001-05-3114新华保险大厦5.82004-12-2815诺德中心7.32005-11-28中心区写字楼市场分析中心区写字楼市场分析中心区写字楼市场分析中心区写字45、楼市场分析45已入伙写字楼一览（续）已入伙写字楼一览（续）16联通大厦3.9200517中银大厦4.81997-0418南方国际广场4.02006-06-0219华融大厦3.582006-11-1120中国凤凰大厦3.52006-12-2321星河世纪4.02006-12-1322卓越时代广场8.282006-10-2523金中环大厦3.452006-10-0724特美思大厦6.63200625地铁大厦4.632006-1226免税大厦4.52006-0927新世界中心8.122007-2总计136.6目前中心区已投入使用的写字楼面积超过100万平方米 只租不售初现端倪只租不售初现端倪只租不售46、初现端倪只租不售初现端倪46项目名称建筑面积(平方)开工时间入市时间大中华国际交易广场约10万01年前2004年新世界中心10791703年2005年荣超经贸中心11380004年2006年时代财富大厦7344604年2006年现代国际4621405年2006年江胜大厦1435006年2007年嘉里建设大厦7500006年2007年港中旅大厦56663星河项目40000供应总量6273902.2.中心区目前在售中心区目前在售-在建项目供应分析在建项目供应分析47 年份类型01年02年03年04年05年06年销售面积(万平方米)11.0117.9419.5427.543235空置率1.70.7147、1.110.97107.1销售价格(万元/平米)-0.87381.1060.99961.1754230003.3.写字楼市场需求分析写字楼市场需求分析n从01年开始,全市写字楼销售进行加速增长n在众多利好因素刺激下，中心区每年销售面积逐步提升，空置率不断下降，到06年，空置率已经下降到7.1%；n销售均价达到逐年稳步上升的趋势，其中有产品换代、销售量集中于中心区等因素影响。48p中心区的写字楼整体均价保持在2.3万元-2.5万元/左右，同比去年有了一个较大涨幅，主要由于中心区逐渐成熟以及产品不断提升所至。p随着写字楼品质提升、成本增加和商务气氛的形成，预计07年中心区高品质写字楼的销售价格会达48、到2.5-2.8万元/。4.4.中心区办公楼价格走势中心区办公楼价格走势4920062006年中心区各月办公楼价格走势年中心区各月办公楼价格走势1-121-12月办公楼交易价格走势月办公楼交易价格走势26498264981934019340163431634317704177041455814558152141521413769.7113769.7113047.0613047.0618426.2418426.2414024.314024.314568.7914568.7913124.913124.90500010000150002000025000300001月2月3月4月5月6月7月8月9月49、10月11月12月全年价格稳步上扬。全年价格稳步上扬。1212月价格突然高涨，主要成交量为大中华、现代国月价格突然高涨，主要成交量为大中华、现代国际，尤其是现代国际高层际，尤其是现代国际高层6.66.6米复式单位（均价在米复式单位（均价在3.23.2万元万元/）成交造成）成交造成的价格非正常抬升。的价格非正常抬升。5020062006年中心区二手写字楼成交价格分析年中心区二手写字楼成交价格分析二手价格持续上升,12月份均价已经达到18000元/平方米,从年中的5月份起涨幅就高达12.8%.515.5.20062006年中心区租金走势分析年中心区租金走势分析自今年6月份以来,租金在稳定的上升中,50、目前已经达118元/平方米/月。租金稳定，标志区域成熟租金稳定，标志区域成熟526.6.20062006年中心区空置率分析年中心区空置率分析年底空置率为年底空置率为7.1%7.1%，空置状况非常良好。，空置状况非常良好。537.7.未来供应量分析未来供应量分析项目名称占地面积建筑面积建筑规模预计推出时间江胜大厦1.43万14.35万1栋26层07-10嘉里建设大厦7003.57.5万2栋子楼,高23层07-12只租不售港中旅大厦3668.55666307-08,大部分自用,只租金运世纪大厦5.5万1栋26层时代科技广场106967.35万1栋25层只租不售卓越世纪中心3万45万综合体08年中高51、交会旧址7万48万5栋08-090707年中心区市场供应量为年中心区市场供应量为27.527.5万平米万平米,但可售面积只有但可售面积只有14.3514.35万万，中心区，中心区新增供量接近尾声新增供量接近尾声只租不售项目，减少市场供量只租不售项目，减少市场供量只租不售项目，减少市场供量只租不售项目，减少市场供量548.8.中心区写字楼市场分析总结中心区写字楼市场分析总结供应产品类型分析供应产品类型分析 纯写字楼纯写字楼:注重公司形象、对现代商务要求高的企业 单一业权物业单一业权物业:高端客户的需求将越来越大 甲级写字楼甲级写字楼+高星级酒店高星级酒店:星河丽兹卡尔顿、嘉里香格里拉酒店市场价格52、分析市场价格分析 06年供需比例达到供需比例达到1.41:11.41:1,为后市提供了无限遐想的空间。06年末入市的写字楼几乎都创下了同片区的价格新高，在07年将持续有高品质楼盘推出市场，客户的心理购买预期提高的情况下，07年价格将进一步上涨，幅度预计在2030%之间。55Market 市场市场1 1酒酒 店店 经经 营营 市市 场场2 2酒酒店店式式公公寓寓市市场场3 3C CB BDD写写字字楼楼市市场场4 4可可比比性性案案例例分分析析56金中环商务大厦金中环商务大厦基本经济指标：基本经济指标：p土地受让日期：2003-3-11p使用年限：50年p土地用途：商业性办公p宗地面积：736853、.10p总建筑面积：103153.00（商業面積為19449.47平方米）p停车位:470p建筑高度200.7mp结构层数：地上48层，地下3层共53层p实用率：约70%p层高：7-36层3.5米，37层以上3.757金金金金中中中中环环环环产产产产品品品品竖竖竖竖向向向向结结结结构构构构分分分分解解解解图图图图商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓空空空空中中中中OOF FF FI IC CE E58金金金金中中中中环环环环产产产产品品品品平平平平面面面面交交交交通通通通分分分分解解解解图图图图酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓大堂大堂大堂大堂商务公寓54、商务公寓商务公寓商务公寓大堂大堂大堂大堂空中空中空中空中OFFICEOFFICE大堂大堂大堂大堂59会所健身房健身房（550）高档高档SPA（746）24小时小时便利店便利店（80）洗衣房洗衣房（180）酒店服务台酒店服务台（55）商场商场双向人流双向人流60酒店式公寓户型划分酒店式公寓户型划分单房单房2929 1 1房房3939 2 2房房6666、7979 3 3房房100100标准单房标准单房豪华豪华2房房标准标准2房房标准标准1房房豪华豪华3房房豪华豪华2房房6125-37层面积分割：层面积分割：序号序号1 12 23 35 56 67 78 89 9面面 积积 区区 间间M2M23155、0.58 310.58 -317.78-317.78117.88 117.88-122.25-122.25 117.88 117.88-122.25-122.25266.37 266.37-271.47-271.47264.45 264.45-269.73-269.73116.82 116.82-121.17-121.17116.82-116.82-315.12315.12297.03 297.03-315.12-315.1238-42层面积分割层面积分割序号序号1 12 23 35 5面面 积积 区区 间间（平方米）（平方米）391.20-454.02391.20-454.02361.18-56、439.03361.18-439.03390.86-466.10390.86-466.10271.17-333.43271.17-333.4325-37层面积分割较小，层面积分割较小，100-250平米的面积分割占主导平米的面积分割占主导38层以上的单位以大面积为主导，主要针对对办公面积需求较大的大客层以上的单位以大面积为主导，主要针对对办公面积需求较大的大客写字楼户型划分写字楼户型划分6225-37层（单层设置空中花园）层（单层设置空中花园）38-42层（单层设置空中花园）层（单层设置空中花园）空中花园，营造生态办公，提升项目价值！空中花园，营造生态办公，提升项目价值！写字楼户型特色写字楼户57、型特色63客户分析：客户分析：1）客户购房用途）客户购房用途写字楼成交客户购房用途写字楼成交客户购房用途 公寓成交客户购房用途公寓成交客户购房用途投资客户占据主力地位！投资客户占据主力地位！642）客户区域特征）客户区域特征客户分析：客户分析：写字楼成交客户区域分布写字楼成交客户区域分布公寓成交客户区域分布公寓成交客户区域分布以本地客户为主，香港客户占一定比重！以本地客户为主，香港客户占一定比重！65金中环推盘策略：综合体规划，分散风险金中环推盘策略：综合体规划，分散风险商务公寓商务公寓写字楼写字楼酒店式公寓酒店式公寓推动推动引爆引爆市场补缺者，商务公寓先行，带动热销；“全盘面世、现楼开盘”，58、“注重实景体验”；借助外来品牌，提升项目价值。66星河世纪星河世纪基础经济指标：基础经济指标：宗地位置：深南大道与彩田路交界西南受让日期：2004-9-13使用年限：70年土地用途：商住占地面积:11700.70平方米总建筑面积:126697.43平方米总户数:1200停车位:640星河世纪广场由三栋塔楼组成，A栋为准甲级写字楼，楼高39层，建筑面积约4万平方米；B、C栋为“CBD公寓”，两栋楼高皆为32层，单位面积为34-70平米，采用CBD客户度身定做的定制式服务公寓。星河世纪1-4层25000多平方米裙楼规划为大型主题商场。五楼为架空层园林，并设有并设有私人会所。私人会所。67公寓户型配59、比分析：公寓户型配比分析：星河世纪星河世纪B B栋户型配比栋户型配比户型项目数量面积区间()户型比单房10433.55-37.1213.9%一房一厅47841.58-43.9064.3%2房2厅16262.52-62.9221.8%合计744100.0%星河世纪星河世纪CC栋户型配比栋户型配比户型项目数量面积区间()户型比一房一厅12041.71-47.6756.8%2房1厅4063.75-68.4043.2%合计160100.0%70平米以下的为主，其中一房一厅产品占主流平米以下的为主，其中一房一厅产品占主流 68公寓户型特色分析公寓户型特色分析:B栋偶数层平面图栋偶数层平面图 B栋奇数层平60、面图栋奇数层平面图错层露台提升项目价值！错层露台提升项目价值！69写字楼户型配比：写字楼户型配比：户型配比：户型配比：户型名对应编号套内面积()建筑面积()套数比例AA-167.199105.354328.4%BA-429.41846.121313.6%A-239.48861.90923636.5%CA-392.242144.61610.4%DA-671.556112.1859626.9%EA-758.85592.272388.8%FA-970.905111.164287.8%GA-861.2395.996286.7%HA-523.29736.525100.9%合计25512.3523999861、.05500100.0%面积分割以面积分割以61平米为主导，其次是平米为主导，其次是100平左右的户型平左右的户型 70A A栋栋6 6层层 A A栋栋7 7层层赠送错层空中花园提升项目品质！赠送错层空中花园提升项目品质！写字楼户型特色分析写字楼户型特色分析:71客户分析客户分析选择要素：选择要素：区位因素是选择的第一要素；其次，星河品牌的影响也不容忽视区位因素是选择的第一要素；其次，星河品牌的影响也不容忽视 公寓成交客户选择要素公寓成交客户选择要素写字楼成交客户选择要素写字楼成交客户选择要素72客户分析客户分析购买目的：购买目的：纯投资及有投资意向的客户占到了纯投资及有投资意向的客户占到了562、0%，但公寓的投资比例更高于写字楼，但公寓的投资比例更高于写字楼投资比例。投资比例。公寓成交客户公寓成交客户写字楼成交客户写字楼成交客户 73项目小结：项目小结：星河世纪营销节点回顾：星河世纪营销节点回顾：05年春交会首度亮相借助星河品牌优势，与购物公园、星河酒店集体亮相，吸引客户眼球，达到5天接受客户咨询4105批 05年8月，“世纪大选”活动临时展示中心启动，同时分别在中信广场、金光华广场举行大型的项目推介活动 9月秋交会再次亮相营销中心与样板房开放，给客户以实景体验05.9月06年4月100%销售销售工程节点与营销节点紧密配合的成功案例！工程节点与营销节点紧密配合的成功案例！74佳兆业中63、心佳兆业中心基础经济指标：基础经济指标：l宗地位置：上步路l受让日期：2005-11-18l土地用途：商务公寓l使用年限：50年l占地面积:5966.30平方米l总建筑面积:84643平方米（商业：约2万平米）l容积率：13.09l开盘时间：2005-12-17l总户数:1500l停车位:230佳兆业中心地下3层，地面29层，分1、2两栋。塔楼部分将改建为高档酒店式公寓。“佳兆业中心”户型包括单身公寓和两房。“佳兆业中心”定位于酒店式公寓，设有五星级会所，并配有高端的智能化配套设施。引进国际知名酒店式管理顾问公司进行统一管理。75户型分析：户型分析：面面积积区区间间（M2M2）20-4020-64、4040-6040-6060-8060-80比例比例73.53%73.53%11.76%11.76%14.71%14.71%户户型型A1A1A2A2A3A3B1B1B2B2B3B3B4B4B5B5B6B6B7B7C1C1C2C2面面积积M2M258.9570.3776.5236.4932.0235.2031.9836.8131.9846.5023.9522.11全部是全部是80平以下的小户型，其中平以下的小户型，其中20-40平占据主流；据了解，平占据主流；据了解，该部分户型在该部分户型在06年春节前就已经得到了基本消化！年春节前就已经得到了基本消化！76投资客的比例非常高，占到了总数的一半多65、投资客的比例非常高，占到了总数的一半多 客户购房目的分析：客户购房目的分析：77项目小结：项目小结：佳兆业中心原先是一个烂尾楼，中原接手后，首先在05年8月份发起了“重金寻找白金汉宫”的宣传活动，打响了项目的知名度，同时明确了“白金汉宫”就是佳兆业中心的中心地位。同时，项目在外立面上采用欧式屋顶的对称设计，通过样板房的古典包装，整体提升项目形象。佳兆业中心是一个通过系列营销取得成功的典型案例，1千余户在将近半年的时间得到基本消化。在成交客户中，投资客加自住兼投资的客户与自住客户的比例达到了6：4。78evaluation经济测算经济测算1 1酒酒店店经经营营收收益益测测算算酒酒店店经经营营收收66、益益测测算算2 2物物业业销销售售价价格格推推导导物物业业销销售售价价格格推推导导3 3各各类类物物业业收收益益估估算算各各类类物物业业收收益益估估算算4 43 35 53 35 5年年年年V VS SV VS S5 50 05 50 0年年收收益益年年收收益益79一、酒店经营收益测算一、酒店经营收益测算项目项目取值取值总建筑面积总建筑面积(含车库含车库)4993349933商业面积（）商业面积（）40004000商业租金（元商业租金（元/）200200酒店建筑面积（）酒店建筑面积（）4053340533客房数量客房数量594594客房租金（元客房租金（元/间）间）560560开房率开房率7067、%70%测算取值：测算取值：测算取值：测算取值：项目项目取值取值酒店年运营成本酒店年运营成本40%40%项目转让成本项目转让成本(假设假设)60006000元元/已建工程建筑成已建工程建筑成本本基础工程和地下室土建基础工程和地下室土建成本按成本按26002600元元/计计,裙楼裙楼土建成本按土建成本按20002000元元/计计建安成本建安成本 30003000元元/装修成本装修成本酒店按酒店按70007000元元/装修装修成本计成本计营业税及附加营业税及附加 5.30%5.30%房产税房产税年缴年缴:房产原值房产原值70%1.2%70%1.2%80序号项目折现（万元）合计（万元）1项目经营收入68、 87,542 212,078 1.1商业经营收益 13,869 33,600 1.2酒店经营收益 73,673 178,478 1.21酒店年有效毛收入 8,499 1.22酒店年运营成本 3,400 2 2总投资总投资 65,749 65,749 65,749 65,749 2.1项目转让成本(假设)24,320 24,320 2.2减:已建工程建筑成本 1,924 1,924 2.3建安成本 14,980 14,980 2.4装修成本 28,373 28,373 3税前利润 9,174 115,759 3.1经营税金及附加 12,619 30,570 3.2营业税及附加 4,640 1169、,240 3.3房产税 7,979 19,330 4 4税后利润税后利润 7,798 7,798 98,395 98,395 4.1所得税 1,376 17,364 5 5税后年投资回报率税后年投资回报率4.3%4.3%81二、酒店式公寓销售收益估算二、酒店式公寓销售收益估算1.1.酒店式公寓销售价格估算（多重推导法）酒店式公寓销售价格估算（多重推导法）p第一重第一重市场比较法市场比较法租金反推法租金反推法p第二重第二重价格年增长率价格年增长率p第三重第三重项目增减核算项目增减核算82片区参考市场案例：片区参考市场案例：项目名称项目名称建筑面积建筑面积面积划分面积划分二手售价二手售价租金租金金70、中环金中环酒店式公寓酒店式公寓150001500030115301152000020000120-150120-150酒店式商务公寓酒店式商务公寓26000260004515645156150001500090-12090-120星河世星河世 纪纪CBDCBD公寓（公寓（B B、CC）424954249534-7034-70170001700065-7565-75佳兆业中心佳兆业中心846438464332-7632-76180001800070-9070-90彩虹大厦（商住楼）彩虹大厦（商住楼）1201209000900055-6555-65受片区价值升值的影响，公寓产品普遍的价格都有了一个71、较大的提升受片区价值升值的影响，公寓产品普遍的价格都有了一个较大的提升 83一：市场比较法项目名称项目名称本项目本项目星河世纪星河世纪 （公寓）（公寓）PaPa金中环金中环 （公寓）（公寓）PbPb佳兆业中心佳兆业中心PcPc影响因数影响因数目前市场均价（元/M2）PX170001750018000地段交通4039374036项目规模10791010内部设备1412121412规划结构86787物业管理119111011经营模式76776商业环境44333升值潜力33333品牌形象21222推广手法11111合计1001008888929298989191QX=88QX=88QA=93QA=972、3QB=98QB=98QC=91QC=91PAPA=(QX/QA)Pi PA=16，261元/平方米PB=(QX/QB)Pi PB=15，714 元/平方米PC=(QX/QC)Pi PC=17，407 元/平方米84PX=PAPX=PA*WA+PB*WA+PB*WB+PC*WB+PC*WC=*WC=16,24116,241元元/平方米平方米 市场比较法结论金中环金中环35%佳兆业中心佳兆业中心15%星河世纪星河世纪50%参照项目权重比例参照项目权重比例85二：租金反推法销售单价销售单价8%8%（回报率）（回报率）12 12 个月租金单价个月租金单价（9090元元/平方米平方米/月），计算小评：73、月），计算小评：售价售价=13500=13500元元/m2/m2 对酒店式公寓进行分析，以的市场回报率较合适。案例：金中环：15000*X/12=120元/月/m2X=9.6%星河世纪：10500*X/12=70元/月/m2X=8%佳兆业中心：12700*X/12=80元/月/m2X=7.5%片区参考片区参考项项目目租金水平（元租金水平（元/m2/m2）金中环（公寓）120星河世纪（公寓）70佳兆业中心80平均折合平均折合9086本项目的综合比较均价本项目的综合比较均价:14871元元/平方米平方米综合比较市场价值市场比较法：市场比较法：市场比较法：市场比较法：162411624116241174、6241元元元元/m2/m2/m2/m2租金反推法：租金反推法：租金反推法：租金反推法：13500135001350013500元元元元/m2/m2/m2/m28720082008年初的销售价格年初的销售价格1487114871元元*平均升幅（平均升幅（1+25%1+25%）=价格年增长率预计本项目2008年初推向市场，为价格制定更为合理，应根据市场价格规律的变化来寻求项目在2008年初的增长空间。片区增幅，平均年增长值为：片区增幅，平均年增长值为：25%第二重第二重18588.75元元目前售价：目前售价：1487114871元元/m2/m2（来源于综合比较的市场价格）（来源于综合比较的市场价75、格）金中环2005年售价11000年增幅2007年售价1750029%佳兆业中心星河世纪2005年售价12700年增幅2005年售价10500年增幅2007年售价1800020.8%2007年售价1600026.2%88看看项目本身在市场价格的基础上，根据产品的质素、附加值再进行最后核心价格计算。升值元素升值元素结合项目本身优势，应在综合市场定价基础上再增值20%20%左右。左右。左右。左右。1、紧邻景轩酒店，具备做酒店式公寓的先天优势；2、毗邻中心区，周边商务氛围浓郁，又有商务公寓的基础；减值元素减值元素土地闲置多年造成的烂尾楼影响；土地闲置多年造成的烂尾楼影响；土地闲置多年造成的烂尾楼影响76、；土地闲置多年造成的烂尾楼影响；以上二个因素是影响项目发展及定价的重要因素，将直接影响销售价格，下调幅度约5 5左右。左右。左右。左右。89项目增减核算增值计算：市场综合价格增值计算：市场综合价格*（1+20%1+20%）=22306.5=22306.5元元市场综合比较价格：市场综合比较价格：17696元元减值计算：增值价格减值计算：增值价格*（1 11 15%5%）=18960.5218960.5218960.5218960.52元元核心销售均价：核心销售均价：约约1900019000元元（按（按5050年产权计算）年产权计算）第三重第三重90项目项目取值取值总建筑面积总建筑面积(含车库含车77、库)4993349933计算容积率建筑面积计算容积率建筑面积4453344533商业面积商业面积48004800商业售价商业售价3500035000公寓建筑面积公寓建筑面积3973339733公寓售价公寓售价1900019000测算取值：测算取值：测算取值：测算取值：2 2、酒店式公寓销售收益测算（、酒店式公寓销售收益测算（5050年产权计算）年产权计算）项目项目取值取值项目转让成本项目转让成本(假设假设)按按60006000元元/计计已建工程建筑成本已建工程建筑成本基础工程和地下室土建成基础工程和地下室土建成本按本按26002600元元/计计,裙楼土建裙楼土建成本按成本按20002000元元78、/计计建安成本建安成本30003000元元/装修成本装修成本公寓按公寓按10001000元元/装修成装修成本计本计前期费用前期费用5%5%管理费管理费2%2%投资利息投资利息无法估算无法估算,以全部自用资以全部自用资金考虑金考虑,忽略利息不计忽略利息不计延长年限补地价延长年限补地价按按10001000元元/计计营销费用营销费用3%3%营业税及附加营业税及附加5.3%5.3%91序号项目合计1 1销售收入销售收入 92,293 92,293 1.1商业销售收入 16,800 1.2公寓销售收入 75,493 2 2总投资总投资 44,028 44,028 2.1项目转让成本(假设)24,320 79、2.2减:已建工程建筑成本 1,924 2.3建安成本 14,980 2.4装修成本 3,973 2.5前期费用 948 2.6管理费 827 2.7投资利息 -2.8延长年限补地价 4,453 3 3营销费用营销费用 3,692 3,692 4 4营业税及附加营业税及附加 4,892 4,892 5 5土地增值税土地增值税(万元万元)15,873 15,873 5.1增值额/扣除成本75%5.2增值税税率40%6 6税前利润税前利润 23,809 23,809 7 7所得税所得税 3,571 3,571 8 8税后利润税后利润 20,238 20,238 9 9税后年投资回报率税后年投资回报80、率18.4%18.4%923 3、3535年产权酒店式公寓销售收益测算年产权酒店式公寓销售收益测算方法方法数值计算结果直线折旧35年/50年0.713300年限折旧V35=V50K35/K500.952718101 心理折旧从销售心理角度进行分析0.7514250平均取值15217 即估算即估算即估算即估算3535年产权酒店式公寓销售价格取值：年产权酒店式公寓销售价格取值：年产权酒店式公寓销售价格取值：年产权酒店式公寓销售价格取值：1500015000元元元元/93序号项目合计1 1销售收入销售收入 76,400 76,400 1.1商业销售收入 16,800 1.2公寓销售收入 59,60081、 2 2总投资（万元）总投资（万元）39,574 39,574 2.1项目转让成本(假设)24,320 2.2减:已建工程建筑成本 1,924 2.3建安成本 14,980 2.4装修成本 3,973 2.5前期费用 948 2.6管理费 827 2.7投资利息 -3 3营销费用营销费用 3,056 3,056 4 4营业税及附加营业税及附加 4,049 4,049 5 5土地增值税土地增值税(万元万元)11,888 11,888 5.1增值额/扣除成本64%5.2增值税税率40%6 6税前利润税前利润 17,832 17,832 7 7所得税所得税 2,675 2,675 8 8税后利润（万82、元）税后利润（万元）15,157 15,157 9 9税后年投资回报率税后年投资回报率15.3%15.3%94三、写字楼销售收益估算三、写字楼销售收益估算1.1.写字楼销售价格估算（多重推导法）写字楼销售价格估算（多重推导法）p第一重第一重市场比较法市场比较法租金反推法租金反推法p第二重第二重价格年增长率价格年增长率p第三重第三重项目增减核算项目增减核算95写字楼名称写字楼名称建筑面积建筑面积（）标准层面标准层面积（积（）均价均价备注备注卓越时代广场卓越时代广场118790.8118790.8190019002.32.3万万目前二手价格目前二手价格新世界中心新世界中心107917.31079183、7.3186018602.352.35万万大中华交易广场大中华交易广场310633310633400040002.62.6万万荣超经贸中心荣超经贸中心115247115247200020002.32.3万万前期的开盘价与后前期的开盘价与后期高层价格的综合数期高层价格的综合数金中环商务大厦金中环商务大厦103153103153165016502.22.2万万二手价二手价现代国际现代国际71915.3171915.31174817482.82.8万万高层复式单位与平高层复式单位与平层单位的综合数层单位的综合数财富大厦财富大厦108940108940170017002.552.55万万福田中心区当前84、写字楼价格水平福田中心区当前写字楼价格水平大体量、高配置的趋势，单价较前两年也有了一个质的飞跃大体量、高配置的趋势，单价较前两年也有了一个质的飞跃 96一：市场比较法 项目名称项目名称影响因数影响因数本项目本项目星河世纪星河世纪PaPa金中环金中环PbPb荣超荣超经贸中心经贸中心PcPc目前市场均价（元/M2）地段交通40PX200002200023000项目规模1040384040内部设备14991010规划结构812121314物业管理116788经营模式79111111商业环境46777升值潜力34333品牌形象23333推广手法11222合计100111191919393989897985、7PA=(QX/QA)Pi PA=19,569元/平方米PB=(QX/QB)Pi PB=20,429 元/平方米PC=(QX/QC)Pi PC=21,141 元/平方米第一重第一重97PX=PAPX=PA*WA+PB*WA+PB*WB+PC*WB+PC*WC=*WC=20,10620,106元元/平方米平方米 市场比较法结论金中环金中环35%荣超经贸中心荣超经贸中心15%星河世纪星河世纪50%参照项目权重比例参照项目权重比例写字楼方向写字楼方向98二：租金反推法销售单价销售单价8%8%（回报率）（回报率）12 12 个月租金单价个月租金单价（112112元元/平方米平方米/月），计算小评：月）86、，计算小评：售价售价=16800=16800元元/m2/m2 对各区域写字楼进行分析，以的市场回报率较合适。案例：金中环：18000*X/12=120元/月/m2 X=8%星河世纪：13500*X/12=100元/月/m2 X=9%参考参考项项目目租金水平（元租金水平（元/m2/m2）金中环120星河世纪（写字楼）80110卓越时代广场110130本元大厦110航天大厦120财富广场100平均折合平均折合11299本项目的综合比较均价本项目的综合比较均价:184530元元/平方米平方米综合比较市场价值市场比较法：市场比较法：市场比较法：市场比较法：20106201062010620106元元元87、元/m2/m2/m2/m2租金反推法：租金反推法：租金反推法：租金反推法：16800168001680016800元元元元/m2/m2/m2/m210020082008年初的销售价格年初的销售价格1845318453元元*平均升幅（平均升幅（1+20%1+20%）=价格年增长率预计本项目2008年初推向市场，为价格制定更为合理，应根据市场价格规律的变化来寻求项目在2008年初的增长空间。片区增幅，平均年增长值为：片区增幅，平均年增长值为：20%第二重第二重22143.6元元目前售价：目前售价：1845318453元元/m2/m2（来源于综合比较的市场价格）（来源于综合比较的市场价格）金中环广场88、(中心区)星河世纪（写字楼）（中心辐射区）2005年售价18000年增幅2005年售价13500年增幅2007年售价2500016%2007年售价2000024%101看看项目本身在市场价格的基础上，根据产品的质素、附加值再进行最后核心价格计算。升值元素升值元素结合项目本身优势，应在综合市场定价基础上再增值30%30%左右。左右。左右。左右。1、稀缺中心边缘区小面积纯写字楼形象；2、毗邻中心区，两面临路，地铁资源；3、机构的调整空间提升项目档次、价值；102减值元素减值元素1 1、土地闲置多年造成的烂尾楼影响；、土地闲置多年造成的烂尾楼影响；、土地闲置多年造成的烂尾楼影响；、土地闲置多年造成的89、烂尾楼影响；2 2、基础结构已定，竖向结构调整性微弱；、基础结构已定，竖向结构调整性微弱；、基础结构已定，竖向结构调整性微弱；、基础结构已定，竖向结构调整性微弱；以上二个因素是影响项目发展及定价的重要因素，将直接影响销售价格，下调幅度约3 3左右。左右。左右。左右。103项目增减核算增值计算：市场综合价格增值计算：市场综合价格*（1+30%1+30%）=28786.7=28786.7元元市场综合比较价格：市场综合比较价格：22143.6元元减值计算：增值价格减值计算：增值价格*（1 11 13%3%）=25044250442504425044元元核心销售均价：核心销售均价：约约2500025090、00元元（按（按5050年产权计算）年产权计算）第三重第三重104项目项目取值取值总建筑面积总建筑面积(含车库含车库)4993349933计算容积率建筑面积计算容积率建筑面积4453344533商业面积商业面积48004800商业售价商业售价3500035000写字楼建筑面积写字楼建筑面积3973339733写字楼售价写字楼售价2500025000测算取值：测算取值：测算取值：测算取值：2 2、写字楼销售收益测算（、写字楼销售收益测算（5050年产权计算）年产权计算）项目项目取值取值项目转让成本项目转让成本(假设假设)按按60006000元元/计计已建工程建筑成本已建工程建筑成本基础工程和地下91、室土建成基础工程和地下室土建成本按本按26002600元元/计计,裙楼土建裙楼土建成本按成本按20002000元元/计计建安成本建安成本30003000元元/装修成本装修成本低层办公按低层办公按900900元元/装修装修成本计成本计,但仅占但仅占1/31/3比例比例,因此因此总体按总体按300300元元/计算计算前期费用前期费用5%5%管理费管理费2%2%投资利息投资利息无法估算无法估算,以全部自用资以全部自用资金考虑金考虑,忽略利息不计忽略利息不计延长年限补地价延长年限补地价按按10001000元元/计计营销费用营销费用3%3%营业税及附加营业税及附加5.3%5.3%105项目合计销售收入销92、售收入 116,133 116,133 商业销售收入 16,800 公寓销售收入 99,333 总投资总投资 41,441 41,441 项目转让成本(假设)24,320 减:已建工程建筑成本 1,924 建安成本 14,980 装修成本 1,192 前期费用 809 管理费 771 投资利息 -延长年限补地价4,453 营销费用营销费用 4,645 4,645 营业税及附加营业税及附加 6,155 6,155 土地增值税土地增值税(万元万元)31,946 31,946 增值额/扣除成本122%增值税税率50%税前利润税前利润 31,946 31,946 所得税所得税 4,792 4,792 93、税后利润税后利润27,154 27,154 税后年投资回报率税后年投资回报率26.2%26.2%1063 3、3535年产权写字楼销售收益测算年产权写字楼销售收益测算方法方法数值计算结果直线折旧35年/50年0.717500年限折旧V35=V50K35/K500.952723817心理折旧从销售心理角度进行分析0.7518750平均取值20022即估算即估算即估算即估算3535年产权写字楼销售价格取值：年产权写字楼销售价格取值：年产权写字楼销售价格取值：年产权写字楼销售价格取值：2000020000元元元元/107序号项目合计1 1销售收入销售收入 96,266 96,266 1.1商业销售收94、入 16,800 1.2公寓销售收入 79,466 2 2总投资总投资36,988 36,988 2.1项目转让成本(假设)24,320 2.2减:已建工程建筑成本 1,924 2.3建安成本 14,980 2.4装修成本 1,192 2.5前期费用 809 2.6管理费 771 2.7投资利息 -3 3营销费用营销费用 3,851 3,851 4 4营业税及附加营业税及附加 5,102 5,102 5 5土地增值税土地增值税(万元万元)25,163 25,163 5.1增值额/扣除成本110%5.2增值税税率50%6 6税前利润税前利润 25,163 25,163 7 7所得税所得税 3,795、74 3,774 8 8税后利润税后利润21,388 21,388 9 9税后年投资回报率税后年投资回报率23.1%23.1%108 决择决择p原原则则1 1：经经济济效效益益最最大大p原原则则2 2：操操作作难难度度最最小小p原原则则3 3：未未来来风风险险较较低低Resolution 109经济测算结果：经济测算结果：比较项目酒店经营50年酒店式公寓销售35年酒店式公寓销售50年写字楼销售35年写字楼销售销售收入(现值)87,54292,29376,400116,133116,13396,266总投资65,74944,02839,57441,44141,44136,988税后利润(现值)796、,79820,23815,15727,15427,15421,388税后年投资回报率4.3%18.4%15.3%26.2%26.2%23.1%110不同物业方向比较：不同物业方向比较：比较项目经济效益操作难度未来风险酒店经营最低较大,需聘请专业团队或引进酒店管理集团进行管理市场需求量大，市场风险不高；但存在经营操作上的风险。酒店式公寓销售较高较高,需引进优质酒店物业管理公司提供个性化酒店式服务市场需求量大，市场风险较低；但主要购买群体为投资者；如后续租赁服务及租金水平保证不了（例如金中环），将影响投资者兴趣。写字楼销售最高最低,直接通过物业管理公司进行解决未来中心区总体供应量大，存在一定的市场97、风险；但考察项目特殊的位置及推出时间、针对的客户群体不同，可适度避开CBD的正面竞争。5050年产权甲级写字楼销售收益最高、可行性最强！年产权甲级写字楼销售收益最高、可行性最强！年产权甲级写字楼销售收益最高、可行性最强！年产权甲级写字楼销售收益最高、可行性最强！111Position定位定位1 1目目标标客客户户定定位位2 2物物业业定定位位建建议议3 3项项目目形形象象演演绎绎1121.1.中心区当前办公客户行业概况中心区当前办公客户行业概况金融类客户：金融类客户：银行客户单一性购买面积大、具有良好的市场引导与号召能力，是中心区写字楼的重要级客户。高端服务类客户：高端服务类客户：此类高端顾问98、咨询与服务类客户数量多，档次高。随着WTO、深港一体化的深入，更多外资、港资专业服务机构将进入内地市场。因此这些客户群体写字楼的要求也比较高，需求也十分旺盛。1132.2.中心区入驻客户规模变化趋势中心区入驻客户规模变化趋势区域想象阶段区域想象阶段0202年以前年以前区域概念阶段区域概念阶段02-0302-03年年产品概念阶段产品概念阶段04-0504-05年年产品细分阶段产品细分阶段06-0706-07年年产品个性阶段产品个性阶段本项目面市本项目面市自发的企业以及个人自发的企业以及个人小型电子、贸易及咨询行业小型电子、贸易及咨询行业开始出现跨国企业以及国内大中型企业开始出现跨国企业以及国内大99、中型企业大中型企业（外资公司）大中型企业（外资公司）及小型高端服务行业及小型高端服务行业从前面CBD的发展阶段，以及对客户的整理我们可以整理客户发展的脉络1143.3.客户变化趋势对产品的指导客户变化趋势对产品的指导大中型企业大中型企业中小型中小型高端服务企业高端服务企业走差异化路线走差异化路线超超5A甲级写字楼甲级写字楼标准甲级写字楼标准甲级写字楼115本项目本项目高端服务行业高端服务行业外资外资/港资公司办事处港资公司办事处有意于立足国内市场的外资企业。尤为看重企业形象给客户的第一印象及商务往来的便捷程度依托于中心区，服务于中心区的服务类企业，如：律师事务所、会计师事务所、广告公司、工作室100、等，办公人数不多的智力型企业。注重企业形象。A.A.项目锁定的核心客户群项目锁定的核心客户群项目锁定的核心客户群项目锁定的核心客户群116投资客户特征：投资客户特征：p专业性强，部分有财务等专业人员协助p或由股票或房产的投资演变，或有内地财团背景投资客户关注点：投资客户关注点：p注重投资回报率，及未来升值潜力p注重产品的位置区域p倾向于选择可以任意间隔的写字楼p物业管理品牌投资客户购买趋势：投资客户购买趋势：p物业面市早期投入，低价购入p购买量大，比整层、几层，甚或整栋购买4.4.中心区投资客户分析中心区投资客户分析117u项目独特的定位、中心区稀缺偏小户型纯写字楼形象，将吸引大量投资客的追捧101、；u成熟的商圈，港人认知的区域，有利于吸引更多的外销投资者；u通过对中心区写字楼客户自用与投资的调研分析，以及结合以上的市场变化，中原认为：4：6自用客户自用客户(包括自用兼投资)投资客户投资客户B.B.项目自用与投资客户比例项目自用与投资客户比例项目自用与投资客户比例项目自用与投资客户比例1185.5.中心区客户来源分析中心区客户来源分析二手成交中主要是公司租售为主个人购买则倾向于考虑在售物业成交客户主要涉及行业有IT、高新科技、贸易、投资公司等随着中心区各项配套的完善，WTO及深港一体化的深入中心区写字楼的外销份额将持续扩大中心区写字楼的外销份额将持续扩大 成交客户比例图成交客户比例图公司102、65%个人35%内外销比例图内外销比例图内销62%外销38%119p外资需求：外资需求：世界500强企业已有114家投资进驻本市。07年是加入WTO第五年，包括汽车、金融、农业、电信、物流等诸多行业逐步取消进入壁垒，乃至完全放开市场，为外资进入中国创造了良好的环境。p香港企业：香港企业：福田中心区与香港中环的距离缩短到福田中心区与香港中环的距离缩短到2727分钟，以当地两分钟，以当地两地写字楼售价相差超过地写字楼售价相差超过1010倍的实际情况来看，倍的实际情况来看，在交通枢纽工程建成之后，香港企业将成为福田中心区重要的潜在客户，其投资前景也因此被一致看好。pp财富大厦：财富大厦：从目前销售情103、况来看，港资港资/台资购买比例超过台资购买比例超过6 6成。成。C.C.项目外销购买比例预测：项目外销购买比例预测：项目外销购买比例预测：项目外销购买比例预测：4：6外资外资/港资客港资客户户深圳深圳/国内客户国内客户120项目定位思考：项目定位思考：地段地段 本项目本项目香港中环香港中环地铁四号线地铁四号线演绎演绎27分钟的奢华分钟的奢华具备国际化形象的潜质，打造精品具备国际化形象的潜质，打造精品产品产品 避开中心区超甲级写字楼的直面竞争，走差异化路线，避开中心区超甲级写字楼的直面竞争，走差异化路线，结合景轩酒店的配套，引入酒店式办公的概念结合景轩酒店的配套，引入酒店式办公的概念121物业定104、位：物业定位：CBD CBD 酒店式酒店式 国际商务平国际商务平台台突出项目所处核心区突出项目所处核心区位，提升项目价值位，提升项目价值说明本项目所能提供说明本项目所能提供的特色化办公服务的特色化办公服务本身的地段优势，以及会展本身的地段优势，以及会展经济的带动，使项目具备国经济的带动，使项目具备国际化商务平台的潜质际化商务平台的潜质122项目案名演绎：项目案名演绎：金金 泓泓 国国 际际 中中 心心树立发展商品牌效应依托香港以及会展经济，打造国际化形象备选案名：备选案名：金泓时代金泓时代 中心中心123形象定位思考：形象定位思考：世界是平的世界是平的时间之平：时间之平：演绎半小时经济圈，演绎105、半小时经济圈，27分钟接驳香港繁华分钟接驳香港繁华空间之平：空间之平：涉外五星级酒店环绕；国际会展经济毗涉外五星级酒店环绕；国际会展经济毗 邻；高档写字楼林立；邻；高档写字楼林立；文化之平：文化之平：黄白红黑，文明聚首黄白红黑，文明聚首服务之平：服务之平：环球标准，定制服务环球标准，定制服务 124形象定位建议：形象定位建议：我们我们是城市中心的标志性建筑是城市中心的标志性建筑是最佳的国际化商务平台！是最佳的国际化商务平台！拥有全球品牌企业的精华代表！拥有全球品牌企业的精华代表！金泓国际中心，对话全球商略！金泓国际中心，对话全球商略！125Advice产品规划产品规划1 1项项目目整整体体规规106、划划2 2公公共共配配置置标标准准126产品规划前提：产品规划前提：p规划设计之前，先看看我们的目标客户群需求哪些东西？p什么东西能够迎合、引导、并提升他们的需求？127p档次要求：以高档次甲级写字楼为主，能支撑公司高端的知识型商务形象p配套要求：商业配套齐全，配套要求：商业配套齐全，高档次会议中心与接待中心高档次会议中心与接待中心p物管要求：良好的物业管理，接待服务、礼宾服务物管要求：良好的物业管理，接待服务、礼宾服务p硬件要求：对通讯、计算机网络等信息化的要求高p面积要求：面积要求：150-250 150-250 为主为主p租售方式：先租后买，业务拓展后，以购买物业为主p楼层选择：无特殊要107、求，但多选择中下层（考虑价格因素）楼层选择：无特殊要求，但多选择中下层（考虑价格因素）高端服务行业购买需求高端服务行业购买需求128p档次要求：以高档甲级写字楼为主、能代表公司的国际商务形象p配套要求：周边国际性配套（五星级国际酒店、商务会所、娱乐与休闲场所等）、国际性的工作生活环境与国际文化p物管要求：国际级的物业管理物管要求：国际级的物业管理p硬件要求：对通讯、计算机网络等信息化的要求高，如综合布线、卫星电话等；p面积要求：面积要求：200-300 200-300 为主为主p租售方式：租售并重，外资公司以租为主；对租售价格承受能力较强。p楼层选择：一般选择楼层选择：一般选择1010层以上的108、中高楼层层以上的中高楼层外资外资/港资公司购买需求港资公司购买需求1291-3层商业：层高层商业：层高 4.8米米低层：低层：5-124层避难层：层高3.9米中间层：中间层：13-19中高层：中高层：21-25高层：高层：26-2920层避难层：层高3.9米126米米29层层层层高高3.9米米层层高高6.6米米标准层面积按照标准层面积按照1600平米计算平米计算一、项目整体规划一、项目整体规划一、项目整体规划一、项目整体规划1301-3层商业：层高层商业：层高 4.8米米低层：低层：5-124层避难层：层高3.9米中间层：中间层：13-19中高层：中高层：21-25高层：高层：26-29送花园109、，送花园，带精装修带精装修 间隔：间隔：100-150送花园，毛送花园，毛坯坯销售销售 间隔：间隔：200-30020层避难层：层高3.9米送花园，毛送花园，毛坯销售坯销售 间隔：间隔：300-500毛毛坯坯销售，半层以上销售，销售，半层以上销售，买一层送一层高买一层送一层高标准层面积按照标准层面积按照1600平米计算平米计算131LOW-E玻璃幕墙品牌电梯LCD信息播报品牌空调2424小时分户计量系统小时分户计量系统新风系统光纤引入、数据视频通讯传播光纤引入、数据视频通讯传播二、公共配置标准二、公共配置标准二、公共配置标准二、公共配置标准智能化群控系统设备管理自动化系统办公自动化系统通信自动110、化系统安全防卫自动化系统消防自动化系统智能化停车系统当这些都已成为普通例牌了！当这些都已成为普通例牌了！132凭什么能够吸引我们的目标客户群？凭什么能够吸引我们的目标客户群？p高端服务行业高端服务行业p外资（港资）企业或办事处外资（港资）企业或办事处体现企业实力体现企业实力高品质要求高品质要求充足的商务配套充足的商务配套国际性物业服务国际性物业服务我们的我们的“CBDCBD酒店式国际商务平台酒店式国际商务平台”还需要什么为客户提供些什么？还需要什么为客户提供些什么？133Five-star（酒店）价值标准（酒店）价值标准 symbol symbol symbol symbol status s111、tatus status status service service service service scope scope scope scope sociality sociality sociality sociality标志标志标志标志形象形象形象形象服务服务服务服务商机商机商机商机交际交际交际交际我们尝试用星级酒店的标准去衡量134外立面外立面 树立项目中心区标志性建筑形象树立项目中心区标志性建筑形象Symbol 标志标志。p建议一：建议一：酒店风格酒店风格+公建元素公建元素针对中心区写字楼较单调的公建外立面，可以利用地块用地性质不同，采用部分酒店式外立面风格，突显华贵感与品质感，112、以突显项目标志性建筑特色。p建议二：夜间灯光效果营造建议二：夜间灯光效果营造项目位处彩田路与福华三路交汇处，夜间灯光效果将更突显项目昭示性135公共部分公共部分 最能体现项目档次感与品质感最能体现项目档次感与品质感Status 形象形象。p前广场前广场p大堂大堂p公共走道公共走道p电梯厅电梯厅p品牌电梯品牌电梯1361.1.前广场环境营造前广场环境营造p将公共道路绿化与项目广场园林进行统一规划，便于提升将公共道路绿化与项目广场园林进行统一规划，便于提升整体效果；整体效果；p设计：适当运用水景、绿化、地面图案处理，设计：适当运用水景、绿化、地面图案处理，营造高档的营造高档的商务与商业氛围。商务与113、商业氛围。关键词：商务性关键词：商务性 休闲性休闲性 引导效果引导效果1372.2.聘请名家塑造公共展示空间聘请名家塑造公共展示空间p写字楼的大堂、电梯厅及公共走道、电梯外观及轿箱等公共空间是项目形象得要展示的重要部分；p建议聘请专业设计公司（如诺德中心聘请香港梁志天）进行塑造，可保证项目的档次、品味在细微之处也得到体现。1383.3.入口大堂设计入口大堂设计p建议：建议：3 3层层1414米高大堂，体现高度与气派；米高大堂，体现高度与气派；p用材：采用用材：采用高级石材与现代感的玻璃、金属高级石材与现代感的玻璃、金属组合组合营造现代典雅、现代时尚的风格营造现代典雅、现代时尚的风格楼盘名称楼盘114、名称大堂高度大堂高度航天大厦航天大厦1414米米诺德中心诺德中心1212米米卓越大厦卓越大厦1010米米国际商会中心国际商会中心1818米米世界金融中心世界金融中心1818米米关键词：高度关键词：高度 气派气派1394.4.电梯厅、公共通道设计电梯厅、公共通道设计p重要性：访客接触最多、停留最长的场所重要性：访客接触最多、停留最长的场所p材料：建议采用大理石、瓷砖、或墙纸、及材料：建议采用大理石、瓷砖、或墙纸、及部分玻璃等质材，以提升项目档次部分玻璃等质材，以提升项目档次p吊顶处理可大方，但需吊顶处理可大方，但需强化光源的处理，配强化光源的处理，配以时尚现代的灯具以时尚现代的灯具，营造空间舒适115、，营造空间舒适关键词：宽敞关键词：宽敞 明亮明亮 品味品味1405.5.电梯系统电梯系统p建议：原装进口品牌（数量少，费用可控），尽可能增加电梯建议：原装进口品牌（数量少，费用可控），尽可能增加电梯轿厢高度与容量轿厢高度与容量p设计：精心设计桥厢外观与内饰，体现档次设计：精心设计桥厢外观与内饰，体现档次关键词：品牌、高度、内饰关键词：品牌、高度、内饰141Service 服务服务。国际化国际化+酒店级物业管理服务酒店级物业管理服务p引进国际级著名的物业管理公司引进国际级著名的物业管理公司写字楼的升值与保值与物业管理好坏有非常大的关系，引进知名品牌物管公司（如第一太平戴维斯等），可以提升项目价值116、，保证入驻企业素质及租金水平p酒店级物业管家：酒店级物业管家：实施人性化、专人化、周密性的管家服务，包括大堂经理，楼层管家包括大堂经理，楼层管家提供24小时联络、随时问答咨询、定期回访客户，企业真正好帮手。142充分利用景轩酒店资源，创造尊贵服务充分利用景轩酒店资源，创造尊贵服务充分利用景轩酒店资源，创造尊贵服务充分利用景轩酒店资源，创造尊贵服务建立写字楼与酒店的建立写字楼与酒店的VIPVIP通道通道写字楼业主作为酒店写字楼业主作为酒店VIPVIP客户无需客户无需经过大堂直接进入专属经过大堂直接进入专属VIPVIP通道，通道，享受另一种贵宾式待遇享受另一种贵宾式待遇酒店资源优惠权限酒店资源优惠117、权限客房预定、商务会议等资源的适客房预定、商务会议等资源的适当优惠当优惠143Scope 商机商机。根据办事处机构的企业性质，提供共享性商务中心，完善会议设备、便利的行政后勤服完善会议设备、便利的行政后勤服务务、及会计、律师、报关咨询联系服务。设置高科技多功能会议室多功能会议室，作为企业开新闻发布会、重要客户洽谈会场及时提供会展中心的相关会展咨询等信息及时提供会展中心的相关会展咨询等信息，以便于企业能针对相关信息，开展业务商务中心：搭建商务平台商务中心：搭建商务平台144p贵族式商务休闲会所贵族式商务休闲会所以会员制俱乐部形式经营，针对项目办公客户，提供如：健身、水疗SPA、美发等各种消闲娱乐118、健康设施。p商业配套高档餐饮商业配套高档餐饮在商业部分引入高档西式餐厅、香港私坊菜，作为客户洽谈生意、宴请宾客的场所。Sociality 交际交际。局部架空层局部架空层+商业配套商业配套=泛商务会所泛商务会所145p休闲式架空层会所休闲式架空层会所设置都市景观玻璃健身室、舞蹈室、乒乓球台等运动设施；设置都市景观玻璃健身室、舞蹈室、乒乓球台等运动设施；书吧，提供杂志、书籍，以及一杯茶，几根烟书吧，提供杂志、书籍，以及一杯茶，几根烟设置绿化蔓藤花园、漫步径、休闲椅，可以随意坐坐，聊聊，想想设置绿化蔓藤花园、漫步径、休闲椅，可以随意坐坐，聊聊，想想146本报告未尽之事宜：本报告未尽之事宜：p本报告的物业定位主要从经济收益、开发商品牌战略等方面考虑做写字楼收益最高，对提升开发商品牌市场美誉度有极大的帮助。p本报告主要着眼于项目定位及初步规划，有关产品设计细节（平面布局、户型组合、赠送面积等）有待进一步探讨。p关于酒店式公寓的定位考虑，鉴于本片区中原积累了丰富的市场经验（如金中环、星河世纪、佳兆业中心等），在此不再一一述说如有需要，可作进一步详细探讨。147谢谢您的耐心聆听！预祝金泓项目取得辉煌成功！148