1、Keep walking，走向未来的精彩光浩坂田项目策划报告光浩坂田项目策划报告深圳中原二级事业六部出品深圳中原二级事业六部出品1 1 keep walkingkeep walking 是一种精神，旨在鼓舞人们永远朝着自己的梦想和目标勇敢地迈出下一步，2 2Part 3Part 3Part 3Part 3项目解析项目解析Part 1Part 1Part 1Part 1市场研判市场研判Part 4Part 4Part 4Part 4 产品定位产品定位Part 5Part 5Part 5Part 5营销策略营销策略Part 6Part 6Part 6Part 6商业规划建议商业规划建议Part 22、Part 2Part 2Part 2客户研究客户研究P4-24P4-24P25-55P25-55 P56-68P56-68P69-76P69-76P77-115P77-115P116-145P116-1453 3市场研判市场研判深圳整体房地产市场分析深圳整体房地产市场分析龙坂房地产市场分析龙坂房地产市场分析4 4深圳市市场分析土地供应年年 份份政府出让商品政府出让商品住宅用地住宅用地全市全市宝安宝安龙岗龙岗20072007年年1-31-3月月住宅用地住宅用地(万万)2581472581475310453104178721178721可建商品住宅可建商品住宅面积面积(万万)652849652843、915317515317545550245550220062006年年住宅用地住宅用地(万万)90.690.644.744.745.945.9可建商品住宅可建商品住宅面积面积(万万)185.7185.778.378.3104.3104.320052005年年住宅用地住宅用地(万万)50.750.736.336.314.414.4可建商品住宅可建商品住宅面积面积(万万)99.999.963.663.636.336.3土地供应仍然集中在龙岗和宝安两区，金地高价购地反应市场信心仍在走高。土地供应仍然集中在龙岗和宝安两区，金地高价购地反应市场信心仍在走高。数据来源于深圳中原深港研究中心5 5深圳市场供4、求分析供求矛盾加剧，房价快速上涨供求矛盾加剧，房价快速上涨3030 数据来源于深圳中原深港研究中心6 6深圳市场新增供应分析区域区域20062006年新增供年新增供应应（万）（万）20052005年新增供年新增供应应（万）（万）同比增同比增长长罗湖39.583.1-52.5%福田68.588.4-22.5%南山136108.625.2%盐田21.119.29.9%宝安255240.46.1%龙岗176171.82.4%合合计计696696711.6711.6-2.2%-2.2%新增供应主要分布在宝安龙岗新增供应主要分布在宝安龙岗 数据来源于深圳中原深港研究中心7 7深圳市场户型供应分析90905、平米以上三房是主流平米以上三房是主流 数据来源于深圳中原深港研究中心8 8深圳市场各区价格分析区域区域20062006年年销销售均价（元售均价（元/）20052005年年销销售均价（元售均价（元/）同比增同比增长长罗湖10000831020.3%福田13648909250.1%南山12081870038.9%盐田9053780616.0%关内小关内小计计11907872036.5%36.5%宝安8382538655.6%龙岗6489528822.7%关外小关外小计计7554534641.3%41.3%合合计计917091707040704030.3%30.3%各区房价均快速上涨各区房价均快速上6、涨 数据来源于深圳中原深港研究中心9 9深圳市场三级市场成交量分析成交量稳步上涨，今年成交量稳步上涨，今年3 3月达到最高峰。成交价格也一路攀月达到最高峰。成交价格也一路攀升，今年升，今年3 3月达到月达到1100311003元元/平方米，市场形势良好。平方米，市场形势良好。数据来源于深圳中原深港研究中心10102007供求比宝安区2007年第一季度宝安区供应40.99万平方米，成交63.24万平方米，供求比0.65，比上季度下降43%，供不应求。1111均价宝安区07年第一季度宝安区成交均价10729元/平方米，环比06年第四季度，上升14.9%，同比06年第一季度，上升60.7%。数据来源7、：深圳国土资源局12122007供求比龙岗区2007年第一季度龙岗区供应25.4万平方米，成交41.6万平方米，供求比0.61，比上季度下降16%，供不应求。1313均价龙岗区07年第一季度龙岗区成交均价7957元/平方米，环比06年第四季度，上涨10.5%；同比06年第一季度，上升42%数据来源：深圳国土资源局1414中原三级市场买卖成交一季度中原二手房买卖成交5080套，环比06年四季度上上涨涨1818；同比去年一季度上涨上涨5757。市场交易非常活跃。一季度龙岗区龙岗区二手房买卖成交888套，环比06年四季度上上涨涨2020；同比去年一季度上涨上涨106106。1515政策影响分析数据来8、源于深圳中原深港研究中心新闻背景：新闻背景：2007年3月5日，中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议开幕了，上午国家总理温家宝作政府工作报告，报告首先对06年的政府工作进行了总结，同时也提出了07年政府工作的基本思路和主要目标。对房地产的开发、建设和销售等各环节也提出了一定的要求，有了一个明确的指导思想。07年进一步增强各经济政策的执行力度，确保政策落到实处。07年对固定资产和信贷规模增长过快的调控措施会进一步加强。今后对土地的最高最佳使用原则的要求会有所加强，建设节能住房的要求将再次重点提出。除提高存款准备金率，央行将同时采取其它多种货币政策共同调控货币信贷总量。07年中央将进一步9、调整住房供应结构，落实廉租住房和经济适用房的建设，抑制房价过快上涨。0707年将是政策的执行年，地方政府唱主角，年将是政策的执行年，地方政府唱主角，政策不确定因素影响加强政策不确定因素影响加强1616政策影响分析物权法的颁布，物业税呼之欲出物权法的颁布，物业税呼之欲出 中华人民共和国物权法已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。物权法四大亮点：1、住宅建设用地使用权期间届满自动续期届满自动续期；2、业主的自治权；3、建筑物区分所有权；4、细化拆迁补偿；物权法物权法，给物业税的开征提供有力的法律支持，给物业税的开征提供有力的法律10、支持，使沸沸扬扬“折腾”了四年的物业税迎来了一片曙光。所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。该税项的开征需要以财产的产权界定为前提，这就是为什么它要以物权法实施作为前提的原因。1717政策影响分析尽管国家出台了一系列调整住房供应结构、稳定住房价格的政策和措施，加快开发建设中、低价位和中、小户型的普通商品房，但由于房地产开发项目一般需要两年左右的周期，因此在短时在短时间内难以迅速增加市场供应量，进而改善供求关系，遏制房价的过度上涨。间内难以迅速增加市场供应量，进而改善供求关系，遏制房价的过度上涨。按照深11、圳市长许宗衡的说法，今年动工建筑面积会有2000万平方米，能提供给市场的有800-900万平方米，依据往年的成交量，这个供应虽然还略嫌不足，不过差距也已经拉小了，相信有了市场供应量作保证，整体房价今年的增长幅度会回落；然而市长今年的说法并没有新亮点，以及一直以来政府对商品房和政策性住房各行其道的过份强调，我们仍然我们仍然看不到房价有任何停止上涨的迹象。看不到房价有任何停止上涨的迹象。18182007年后市展望展望一展望一供求矛盾短期内仍将得不到有效缓解供求矛盾短期内仍将得不到有效缓解展望二展望二土地出让向高新产业带倾斜，房地产开发热点边缘化土地出让向高新产业带倾斜，房地产开发热点边缘化展望三展12、望三供应格局逆转，中小户型成为主流供应格局逆转，中小户型成为主流展望展望四四产品供应两极分化，中低收入者将逐步实现购房愿望产品供应两极分化，中低收入者将逐步实现购房愿望展望展望五五政策不确定因素将对市场造成较大影响政策不确定因素将对市场造成较大影响1919市场研判市场研判深圳整体房地产市场分析深圳整体房地产市场分析龙坂房地产市场分析龙坂房地产市场分析2020龙坂市场区域划分二线拓展区坂田片区龙华镇关口片区以高速路网和高标准规划配套，成为低密度豪宅和高档住宅项目。龙华行政中心，以本地居民及周边工厂客户为主，住宅开发档次在4个片区最低。交通便利，自然资源丰富，是4个片区中目前最为成熟的住宅区。品牌13、发展商云集，交通配套等仍待改善，区域发展潜力巨大，在4个片区中是近两年的重点开发区域。2121随着龙坂片区规划和交通不断完善，生活圈已经越来越融合，各个生活圈之间的抵达时间也越来越短。龙坂片区规划和交通建设中福龙路建设中福龙路规划中四号地铁规划中四号地铁建设中梅龙大建设中梅龙大道道梅观高速梅观高速机荷高速机荷高速南坪快速南坪快速布龙路布龙路梅林关口梅林关口规划中龙华火车站规划中龙华火车站2007年2010年2008年龙华交通路网形成前龙华交通路网形成前龙华交通路网形成后龙华交通路网形成后3030分钟圈层分钟圈层6060分钟圈层分钟圈层梅龙路方向梅龙路方向坂田方向坂田方向2222交通规划地块现有14、交通已比较成熟，未来路网将涵盖公路、地铁等，将更加便利，将极大缩短客户心理上关内外的距离感。辖区内有广深铁路、平南铁路、梅观高速、机荷高速、南坪快速、布龙公路等交通干线穿境而过；地块临近布龙路，就近的公交站点有大发埔路地块临近布龙路，就近的公交站点有大发埔路口，公交路线丰富，有口，公交路线丰富，有329329、310-315310-315等，通行关等，通行关内外较为便利；内外较为便利；规划中地铁规划中地铁5 5号线和号线和1111号线为城际轨道线，填补号线为城际轨道线，填补坂雪岗片区无轨道交通的空白，提升片区整体价坂雪岗片区无轨道交通的空白，提升片区整体价值；值；1111号线号线坂田站坂田站215、006201020062010年，年，5 5号线号线五和站、坂田站和大埔站五和站、坂田站和大埔站 2006201120062011年年未来坂雪岗大道与南坪高速接通未来坂雪岗大道与南坪高速接通未来坂雪岗大道与南坪高速接通未来坂雪岗大道与南坪高速接通,将缩短坂田与将缩短坂田与将缩短坂田与将缩短坂田与福田距离福田距离福田距离福田距离,也规避了关口的塞车也规避了关口的塞车也规避了关口的塞车也规避了关口的塞车!五和大道坂雪岗大道吉华路布龙路地铁5号线232306年供应量较05年上涨55，主要供应量集中在关口和二线拓展区，龙华镇供应量较少。06年住宅均价为8700元/，较05年上涨77，价格狂飚的主要原因16、是受关口及二线拓展区的豪宅供应，拉动整体片区价格的上涨龙华区域供应及价格分析数据来源于深圳中原深港研究中心2424坂田片区分析06年龙岗区住宅供应量坂雪岗片区06年供应量为26.7万，相对龙华片区供应量仍较小，主要供应将在07、08年集中放量。坂雪岗户型供应以90以上的3房、70以上2房最多，由于低密度高度住宅的开发，复式住宅也占14.8%。数据来源于深圳中原深港研究中心2525n坂田片区销售均价历年来均高于龙岗区销售价格，至2006年，片区均价达8067元/大关，为龙岗区价格最高的片区；n本片区的普通住宅价格与布吉和龙华片区较相近，06年的普通住宅均价多在6000-7200之间；n小户型的价17、格已经超过龙华和布吉，万科城公寓07年初以9000元/的均价开盘，梅陇镇在07年4月以11000元/左右的价格面市。坂田片区价格分析数据来源于深圳中原深港研究中心2626龙坂片区三级市场分析区域区域比例比例面积面积均价均价面积区间面积区间龙华坂田07年第一季度10095727187-2房342861.166309 52.3-96.23房414416.747270 73.27-1324房101599.918829 109.67-179.88其它15坂田坂田06年一二年一二手每月成交量手每月成交量（万（万）龙坂片区仍以2、3房成交为主，面积区间在52-132平米间。坂田市场成交量处于一个比较均衡的18、状态，一二手市场都很旺盛。数据来源于深圳中原深港研究中心2727龙坂市场未来竞争供应量分析20062007200879111357911135金地梅陇镇一期金地梅陇镇一期劲力劲力城市明珠城市明珠3期期星河星河丹堤一、二、三期丹堤一、二、三期深业龙华项目深业龙华项目榕江榕江碧水龙庭一、二期碧水龙庭一、二期世纪春城三期世纪春城三期阳光新境园阳光新境园信托信托二线扩展区项目二线扩展区项目鸿荣源鸿荣源龙一号龙一号潜龙山庄潜龙山庄滢水山庄滢水山庄金光华金光华春华四季园春华四季园万科万科第五园三期第五园三期圣莫利斯圣莫利斯城投城投七里香榭七里香榭中航中航二线扩展区项目二线扩展区项目0707年年-09-0919、年，龙坂片区累计推盘量约年，龙坂片区累计推盘量约560560万万。振业振业龙华项目龙华项目金地梅陇镇二期金地梅陇镇二期金地梅陇镇三期金地梅陇镇三期珠江珠江旭景佳园旭景佳园万科万科第五园四期第五园四期2007年年198.9万平米万平米世纪春城四期世纪春城四期2008年约年约174.7万平米万平米2009年约年约185.2万平米万平米数据来源于深圳中原深港研究中心20092828龙坂片区未来2年内龙华龙华竞争项目据不完全统计据不完全统计07-0807-08两年龙华（含关口）将推售项目两年龙华（含关口）将推售项目1010个，约个，约250250万万；数据来源于深圳中原深港研究中心区域区域项目名称项目20、名称建筑面积建筑面积()容积率容积率主力户型主力户型预计开盘时间预计开盘时间龙华镇区卓能雅居11.810.3二房、三房2007年上半年东华明珠园2期154二房四房风和日丽潜龙山庄581.75TH/小高层/高层未定圣莫丽斯二期18.51.2高层复式、叠拼、TH2007年中美丽项目131豪宅07年底08年初星河民乐旧改26.13.2二房、三房预计09年合计合计142.4142.4关口片区华昊项目552二房、三房、四房2008年初滢水湾23.13.8高层/TH预计2008年星河丹堤3期21.81.8高层2007.5书香门第2期8.71.5TH/小高层预计2008年合计合计108.6108.6292921、据不完全统计，二线拓展区未来据不完全统计，二线拓展区未来2 2年内推出项目将达到年内推出项目将达到1717个，推盘量约个，推盘量约200200万万。数据来源于深圳中原深港研究中心龙坂片区未来2年内二线拓展区二线拓展区竞争项目分析区域区域项目名称项目名称建筑面积建筑面积()容积率容积率主力户型主力户型预计开盘时间预计开盘时间二线拓展区碧水龙庭2期72.83房、2房2007.5潜龙地块244.52房、3房2007年底世纪春城4期13.93.122房、3房2007.8梅陇镇2期113.082房、3房、四房、少量复式2007.4梅陇镇3期112-4房2007年底梅陇镇4期3.82房、3房2008年初鹏22、润达项目12.24100%小户2008年初深国投项目 240.6TH、独栋、双拼2007年底幸福风景4.52.1-中航项目24.742房、3房2008年初绿景项目18.82.32房、3房2009年初鸿荣源龙一号8.21.2小高层、TH预计08-09年万科榕江212.8高层、TH2007年底泰华项目12.92-A818-0206地块92.81房、2房、3房2007年底A817-0127地块6.731房、2房、3房2007年底合计合计191.7191.73030龙坂片区未来2年内坂田坂田竞争项目分析据不完全统计，据不完全统计，07-0807-08两年坂田区共推售项目两年坂田区共推售项目9 9个，约23、个，约117117万万MM2 2，除了少量别墅外，基本以，除了少量别墅外，基本以2 2房和房和3 3房为主。房为主。数据来源于深圳中原深港研究中心区域区域项目名称项目名称建筑面积建筑面积()容积率容积率主力户型主力户型预计开盘时间预计开盘时间坂田区第五园三期2.31.3庭院别墅2007.4第五园三期7二房、三房2007年底万科城四期12-联排别墅2007.9阳光第五季花园4.82.8两房、三房2007.4-5珠江旭景佳园三期8.62.823房为主2007.69万919.82豪宅07年底-08年初园景台7.5-两房、三房为主一期2007下半年佳兆业坂田项目153.27未定2008年中春华四季园二24、期72.1四房、三房为主2007年中信义坂田333.25未定2008年初合计合计117117受受90/7090/70政策的影响，未来龙坂片区产品将呈两极分化，政策的影响，未来龙坂片区产品将呈两极分化，一部分为豪宅，一部分为二房、三房主流产品。一部分为豪宅，一部分为二房、三房主流产品。3131结论一结论一受90/70影响，未来龙坂供应以大盘的后续项目为主，产品类型以90平米以下户型普通住宅为主，同质化严重，形成对关内首次置业客户的抢夺。结论二结论二龙坂置业刚性需求的放大，片区价格将继续攀升。结论三结论三龙坂豪宅及大盘项目大多将在08年以后入市，坂田品牌大盘将继续成为主角。结论四结论四龙坂片区一、25、二手交易畅旺，07年市场供销将继续上升态势，市场前景乐观。龙坂片区市场结论结论五结论五龙坂片区将成为关内客户置业的热点片区。3232客户研判客户研判片区客户分析片区客户分析未来客户演变趋势未来客户演变趋势目标客户初判目标客户初判3333春华四季园春华四季园金地梅陇镇金地梅陇镇七里香榭七里香榭城色城色从产品类型来看，选择了与本项目产品接近的四个高端主流产品进行分析：从产品类型来看，选择了与本项目产品接近的四个高端主流产品进行分析：3434客户来源从四项目客户分析来看，都涵盖了关内的普通白领、华为富士康员工、龙坂私企业主等。关内的普通白领、华为富士康员工、龙坂私企业主等。关内关内客户客户关内普通白26、领40%关内换房客户10%关外关外客户客户早期龙坂购房换房客户10%龙坂本地居民4%龙坂公务员、事业单位员工5%本地私营企业主、个体户5%华为员工5%富士康员工5%当地企业管理人员3%投资客户13%城色、七里乡榭客户来源：城色、七里乡榭客户来源：关内关内客户客户公务员、事业单位人员10%一般职员及其他10%福田私营业主15%企业专业技术人员15%关外关外客户客户龙坂片区私营业主10%龙坂公务员、事业单位人员3%龙坂片区企业中高层10%企业技术人员15%华为、富士康员工5%投资客户7%梅陇镇、春华四季园客户来源：梅陇镇、春华四季园客户来源：3535置业驱动因素关内关内客户客户梅陇镇、春华四季园梅27、陇镇、春华四季园 城色、七里香榭城色、七里香榭换房需求，由过渡型向舒适性转换价格合适，在自己的置业能力之内价格因素，单价和总价方面的差异户型实用，性价比高区域未来的发展潜力区域的发展潜力关外关外客户客户早期龙坂购房的换房需求客户相对年轻，有相当部分是华为、富士康的技术人员本地的自住需求，就近置业本地客户首次置业，以自住需求为主周边镇区关系缘客户，如工作缘、生意缘、血缘、亲缘客户浓厚的就近置业习惯从相应产品的置业驱动因素来看，关内客户以舒适型住房为主，关外客户则因习惯而就近关内客户以舒适型住房为主，关外客户则因习惯而就近置业。置业。3636虽然觉得价格超过了预期值，但是我还是买了，原因是关内的房28、价太高了，关内的房价太高了，所以还是买关外的房比较值所以还是买关外的房比较值。加上这个片区周边都是住宅区，未来的规划还加上这个片区周边都是住宅区，未来的规划还是不错的是不错的。第一次置业，预备是好好的搞一个家，毕竟来深圳快两年了还是一直租房，感觉很不爽，男朋友在华为上班很近，我在鲁班大厦上班，从坐车过去也只要半个小时，交通还算方便，所以我最终还是选择了七里香榭。我现在买的是70多平米的两房，本来是想买三房的，但太贵了，等以后有实力了，还是想换大房的，还是想换大房的，120120多平米的就差不多了多平米的就差不多了。张小姐（七里香榭业主）张小姐（七里香榭业主）中原代理项目客户个案分析（图片非人物29、本人）（图片非人物本人）3737二房可以变三房，一变就是大了二十多个平米啊二房可以变三房，一变就是大了二十多个平米啊。本来想买三房的，后来一看有那么好的户型，就选择了两房，管理费还是交二房的，有什么不好？深圳压力大，我和女友第一次置业，不想压力太大，深圳的发展是有目共睹的，南山在2003年时又哪里不是工厂到处都是。前海那里连个的士都打不到，当年半求不是说，宁选后海一张床，不选前海一间房吗？现在呢？星海名城第五公社开盘，大门差点都冲破了，风华的五期也开价10000以上，二年前又有谁想到连南山最差的前海也是飞黄腾达到要卖这么高？二年后的龙华会是如何？谁敢说？现在龙华新一点的楼盘，三房差不多都是六十30、万左右。以后发展好了，关口那么多的路在建，一但修好了，交通好了，三房都能开价到七十万左右了，我不信没有人要它！（我可能是乐观了一点，但这是有可能的。）我看了新火车站的位置，离我们不远，我们这个小片区也是在二线拓展区内的。并且深圳政府近五年的重点发展区域就是在这一区，还是有点小发展的，可留可守哦。城色附近将会出现一个“民安社区公园”以及一系列的商业和娱乐设施，而且梅陇镇的一部分商业配套已定在民安路的南北街区。如此看来，我们的小城色还是比较乐观的。王先生（城色王先生（城色C2C2栋业主）栋业主）（图片非人物本人）（图片非人物本人）中原代理项目客户个案分析3838我很喜欢七里香榭的户型我很喜欢七里香31、榭的户型，特别是四房带庭院的。二线拓展区的发展，特别是新火车站和4号线的开通，这一片区还是挺值得期待的这一片区还是挺值得期待的。毕竟是70年的投资投资。赠送面积够大赠送面积够大。我买的131平方有30多个平方米赠送。且日后的转让还是普通住宅标准（没过144平米）。目前新批的商品房以后销售时均不允许再赠送面积（包括凸窗和露台），文件已开始实行。以后就是价格降了也请将这部分算进去再比较。七里香榭的批地时间是2005年，比别的好多1993年的盘好多了。这是很需要注意的。遗憾：小区、车位、电梯等小了点，但是想开点，没有十全十美的事。王女士（七里香榭业主）王女士（七里香榭业主）（图片非人物本人）（图片非32、人物本人）中原代理项目客户个案分析3939我买的是第五园的叠院，我喜欢它的中式风格，又是万科的品牌中式风格，又是万科的品牌，还是值得购买的。其次对于龙坂片区的未来还是挺看好的对于龙坂片区的未来还是挺看好的，未来如果有再大一点的TH户型，我也是会考虑的。如果没有，也可以考考虑作些投资虑作些投资，2房、3房还是值得考虑的。张先生（第五园业主）张先生（第五园业主）（图片非人物本人）（图片非人物本人）中原代理项目客户个案分析4040中原代理项目客户个案分析我是本地人本地人，买房是为了自住。之前和父母住在老城区自建房里，环境不好，劲力城市明珠社区比较大、成熟社区比较大、成熟，离家又近，可以照顾父母。这次33、买的是三房115平米的，还送了20多平米，还可以吧。以后还会有换房的考虑，还会有换房的考虑，换个大点的，让爸妈一起来住换个大点的，让爸妈一起来住。李先生（劲力城市明珠业主）李先生（劲力城市明珠业主）4141客户研判客户研判片区客户分析片区客户分析未来客户演变趋势未来客户演变趋势目标客户初判目标客户初判4242由图可见，置业客户的流动由罗湖向福田、福田向南山、南山再向宝安呈现出西进的方向由图可见，置业客户的流动由罗湖向福田、福田向南山、南山再向宝安呈现出西进的方向在逐步流动，本项目则应主动出击，截流西移客户。在逐步流动，本项目则应主动出击，截流西移客户。客户置业趋势深圳湾填海区东部沿海高尚住宅区34、龙华片区龙华片区龙岗中心城宝安中心区罗湖客户罗湖客户福田客户福田客户南山客户南山客户2000年以前年以前01-04年年2005年年2005年年客户流向4343 由于关内供应的严重不足、价格高企，导致市场出现明显的“挤出”效应，大批客户由关内向关外迁移。许多福田客户福田客户向地理位置接近的龙坂片区分流。关内客户群分布福田区福田区二线拓展区二线拓展区罗湖区罗湖区客户次要来源客户主要来源香港客户香港客户约约72%约约2%约约3%约约4%约约12%关口片区关口片区南山区南山区坂雪岗坂雪岗龙华中心区龙华中心区 约约5%来源于中原代理项目成交客户数据来源于中原代理项目成交客户数据坂田片区坂田片区二线扩展区35、二线扩展区龙华中心区龙华中心区6.5：3.52：88：2关口片区关口片区5：5城市明珠城市明珠世纪春城世纪春城书香门第书香门第第五园第五园来源于中原代理项目成交客户数据来源于中原代理项目成交客户数据4444客户置业特征城色和七里香榭客户置业次数及置业目的4545启动期成长期成熟期二次置业首次置业06070809100504龙坂片区客户群演变预测中原预测中原预测0707年年0808年，随着片区交通、规划的进一步改善，居住氛年，随着片区交通、规划的进一步改善，居住氛围趋于成熟，置业客户将在围趋于成熟，置业客户将在0808年中出现首次、二次置业分水岭。年中出现首次、二次置业分水岭。分水岭分水岭46436、6客户研判客户研判片区客户分析片区客户分析未来客户演变趋势未来客户演变趋势目标客户初判目标客户初判4747 根据对片区主流产品项目客户的研判，抽离出各项目客户的共性，再根据片区客户的演变趋势，我们可以得出本项目的客户初判。4848客户定位关内白领关内白领关内公司中层管理者、技术人员关内公司中层管理者、技术人员投资客户投资客户华为、富士康等高新企业员工华为、富士康等高新企业员工关内首次置业关内首次置业周边高新企业员工周边高新企业员工龙坂周边居民、公务员和私营业主龙坂周边居民、公务员和私营业主龙坂本地居民龙坂本地居民龙坂公务员、事业单位员工龙坂公务员、事业单位员工私营企业主、个体户等私营企业主、个37、体户等本地企业中高层管理人员本地企业中高层管理人员4949分布区域：关内客户的居住区域主要以福田和罗湖区为多，集中在各区的中心地带，相比于原居住区域，辐射的工作区域要更远一些。置业目的：总体而言，购房始终是为了自己和家人更好地享受生活，有轻松安全的环境，部分客户具有投资关外楼盘的倾向。置业次数：首次置业为主，“没有自己的房子”是大部分客户的主要购房原因目标客户表现特征描述、关内客户、关内客户5050目标客户表现特征描述A、龙坂本地居民龙坂本地居民龙华本地人/坂田本地原住居民（生活工作在龙华、坂田）：龙华本地人喜好到镇区附近置业，而坂田本地居民则分散在五和大道沿路各小区中，坂田当地居民坂田当地居38、民有可能成为本项目的主要客户来源。置业区域置业区域 龙华本地人大部分集中在镇区，坂田本地人置业分散在五和大道附近如家和、星光、滢水、四季花城家和、星光、滢水、四季花城等小区内 置业驱动置业驱动 习惯了镇区/生活便利/交通发达/方便照顾生意/坂田情结需求特征需求特征 本地人多数都有自建房，购房一般是为子女置业，面积在购房一般是为子女置业，面积在60-10060-100平米的平米的2 2、3 3房房；本地人对于关外发展充满信心，他们目睹了关外的整个发展历程，对于房价接受能力强；原住居民经济实力强，投资欲望明显。变化趋势变化趋势 随着龙坂房价上涨，原住居民投资意愿增强；部分追求舒适生活，寻找更好的大39、社区换房，注重品牌。2、关外龙坂客户、关外龙坂客户5151B、龙坂公务员、事业单位员工龙坂公务员、事业单位员工龙坂公务员/事业单位职员：置业区域集中在镇区且变动小，坂田公务员及事业单位职工坂田公务员及事业单位职工数量少，但可能成为本项目客户。置业区域置业区域 龙华该类客户大部分集中在镇区。置业驱动置业驱动 习惯了镇区/生活便利/交通发达需求特征需求特征 公务员/事业单位职员：中大面积的中大面积的3房及以上户型：面积集中在房及以上户型：面积集中在120-180平米区间内平米区间内；目标客户表现特征描述5252C、私营企业主、个体户等私营企业主、个体户等在龙华或者坂田开有私人工厂，个体户（自营街铺40、/小生意人）：区域分布特征明显，为方便照顾生意一般在店铺附近置业，本项目可挖掘周边企业主及个体户。周边企业主及个体户。置业区域置业区域 置业随生意走，生意在哪经营、购房就在附近置业驱动置业驱动 大部分为潮汕人，小孩较多价格承受能力强喜欢群居，朋友之间互相介绍买房现象普遍需求特征需求特征 面积在面积在100平米以上的平米以上的3房、房、4房、复式、房、复式、TH目标客户表现特征描述5353D、本地企业中高层管理人员本地企业中高层管理人员易受价格驱动，就近置业习惯浓厚，可充分挖掘本项目周边私营企业、工业园区周边私营企业、工业园区客户资源。客户来源客户来源 分布在龙华/坂田的各大工业园区、私营企业内41、置业区域置业区域 大部分集中在镇边缘区/民治大道/五和大道沿线客户描述客户描述 管理层多为工厂的高级技术人员/来深年限超过3年，有的进行过置业、有的一直居住在公司安排的出租房内；白领/工薪阶层多为首次置业者，价格承受力低置业驱动置业驱动 价格驱动/上班、交通、生活方便需求特征需求特征 管理层户型需求为管理层户型需求为100-140平米左右的平米左右的3、4房房；白领白领/工薪阶层需求中小户型的工薪阶层需求中小户型的2、3房；集中在房；集中在60-70的的2房、房、90平米平米目标客户表现特征描述5454龙坂区客户结论龙坂周边企业白领和本地为子女置业者为本项目的主要客户群；需求的面积主要在60-42、100平米，其中白领需求在60-70平米间；周边企业主和本地公务员为本项目大户型的需求者，需求面积在120平米以上3房、4房、复式。55553、关外华为、富士康员工（本项目重点客户群体）关外华为、富士康员工（本项目重点客户群体）华为员工剖析：华为员工剖析：成为龙坂片区中高端项目的重要客户群体，距离本项目较近，是本项目的重要客户来源企业说明：企业说明：华为总基地现已集中在坂田，拥有员工近4万人，其中3/5的员工月收入在6000元以上中高领导层（10%）：工号在1万以下，拥有股份分红收益，年收入60-100万，多为华为元老。置业特征：多次置业，居住在华侨城、蔚蓝海岸、香蜜湖等南山早期高端项目中，基43、本上不会考虑关外置业；基层部门主管（20%）：工号1万1万5，拥有股份分红收益，年收入20-40万。置业特征：多次置业，多居住在鼎太风华、招商海月，很少考虑关外，关外置业多用于投资、租给新来同事住；对万科系的认同度高。一般员工（70%）：工号2万左右，来深2-3年左右，无股份分红收益，年收入15-20万置业特征：首次置业，出于经济原因，部分考虑关外（40%）工号3万-4万，基本上为04、05年毕业生，无股份分红收益，年收入6-10万置业特征：大部分未考虑置业，租房生活者居多（30%）目标客户表现特征描述5656华为员工综合分析结论：华为员工综合分析结论：华为员工的成长期一般在3-4年左右，占744、0的04、05年毕业生将成为年毕业生将成为07、08年龙坂市场的目年龙坂市场的目标客户，预计将来成为我们的主要潜在客户群体标客户，预计将来成为我们的主要潜在客户群体。大部分华为职工急需解决住房需求，员工中超过一半租房租房，大部分分布在周围农民房、关口附近，且居住条件恶劣。华为华为99年的白领成长到现在已经有换房需求年的白领成长到现在已经有换房需求，华为99年前后的白领现在基本上成长为三级或二级部门主管，部分人目前有能力支付高价，且习惯了坂田的生活。目标客户表现特征描述5757富士康属于制造型企业，员工素质不一，等级、收入差异较大，大量普通白领、工薪阶层成为龙坂片区项目的重要客户群体“制造的富士45、康”制造企业的不拥有核心技术，利润率较低。新员工工资在3000左右“科技的富士康”引进大量“海归派”高学历人士，其工资在1万2左右，相对华为等高科技企业内的同经历人员来说，工资偏低。公司大部分员工的年收入在6万左右目标客户表现特征描述富士康员工剖析：富士康员工剖析：5858富士康员工的成长期较长，大部分承受能力有限：从普通职员（3000元/月）基层管理者（约6万/年）中层管理者（约10万/年）高层管理者的升迁中每个等级均需耗费3-4年时间。富士康员工置业需求多样：投资需求或者过渡居住投资需求或者过渡居住，在关口附近购买1房、小2房投资或者过渡居住；基本住房需求，集中在100平米左右，基本上从546、0-110的每个区间都有，集中在集中在80-9080-90的的3 3 房和房和60-7060-70的的2 2房房；舒适居住需求，110110平米左右平米左右3 3房房，少有购买120以上大户型。富士康员工综合分析结论：富士康员工综合分析结论：5959关内普通白领及中层管理人员关内普通白领及中层管理人员 65-8065-80平米平米2 2房、房、90-11090-110平米平米3 3房房 华为、富士康等高新企业员工华为、富士康等高新企业员工 7575平米平米2 2房和房和100100平米以上平米以上3 3房和房和4 4房房龙坂本地居民龙坂本地居民 75-10075-100平米平米2 2房、房、347、 3房房龙坂公务员、事业单位员工龙坂公务员、事业单位员工 120-150120-150平米平米3 3房、房、4 4房、复式和房、复式和THTH私营企业主、个体户等私营企业主、个体户等 100100平米以上平米以上3 3房、房、4 4房、复式和房、复式和THTH本地企业中高层管理人员本地企业中高层管理人员 95-12095-120平米平米3 3房房关内投资者关内投资者 7575平米以下平米以下2 2房、公寓，及大户型房、公寓，及大户型40405050本项目客户构成初判10106060区域环境（含规划、配套及交通）分析区域环境（含规划、配套及交通）分析地块分析（含风向、噪音、景观等）分析地块分析（48、含风向、噪音、景观等）分析项目解析项目解析项目分析项目分析6161梅林关梅林关布布 龙龙 路路第五园第五园项目地块项目地块梅梅观观高高速速旭景佳园旭景佳园大发埔大发埔梅梅坂坂大大道道坂坂雪雪岗岗大大道道地块经济技术指标发展商：深圳光浩实业发展有限公司；位置：位于深圳市坂田大发埔村，布龙路北侧；规划：受90/70政策限制；总用地面积：92188平方米，第一期用地面积：32253平方米；总建筑面积：总建筑面积：368752368752平方米平方米 第一期：第一期：129012129012平方米平方米容积率为4.0项目整体项目整体一期一期6262区域分析岗头岗头坂田坂田雪象雪象二线拓展区二线拓展区结49、论：项目位于二线拓展区、结论：项目位于二线拓展区、坂田中心区和龙华片区的核心坂田中心区和龙华片区的核心地段，区域位置优越。地段，区域位置优越。龙华片区龙华片区坂田社区坂田社区坂田社区坂田社区:总面积总面积18.718.7平方公里平方公里,12,12个居民小组个居民小组,常住人口常住人口2222万多万多,户籍人口户籍人口70007000人人,神舟、华为、神舟、华为、康冠为代表的康冠为代表的400400多家企业多家企业,1,1亿亿投资额以上有投资额以上有2020家，家，5 5亿投资额亿投资额有有6 6家。家。0505年社区集体总资产年社区集体总资产1616亿元亿元,人均超过人均超过2020万元。坂50、田南万元。坂田南部为高尚住宅区，其中四季花城部为高尚住宅区，其中四季花城社区社区:,:,常住人口常住人口2.32.3万多万多,户籍人户籍人口口1.71.7万人。万人。岗头社区岗头社区岗头社区岗头社区:总面积总面积5.65.6平方公里平方公里,5,5个居民小组个居民小组,常住人口常住人口4 4万多万多,户籍人口户籍人口947947人人,辖区辖区4040家企家企业，业，0505年社区纯收入年社区纯收入13501350万万元元,人均分配人均分配77007700元元.雪象社区雪象社区雪象社区雪象社区:总面积总面积4.24.2平方公平方公里里,3,3个居民小组个居民小组,常住人口常住人口4 4万多万多,51、户籍人口户籍人口667667人人,4,4个工个工业区业区,包括驰源等包括驰源等7070多家企多家企业业,05,05年社区纯收入年社区纯收入22032203万万元元,人均分配人均分配1290012900元元.6363产业规划住宅用地住宅用地工业用地工业用地商业用地商业用地城市绿化城市绿化新天下华为吉华路吉华路布龙路布龙路5号线地铁号线地铁五和大道五和大道坂雪岗大道坂雪岗大道梅林关项目周边未来将会围绕高新产业打造项目周边未来将会围绕高新产业打造高新科技园区高新科技园区，促进片区人口向更高层次的结构转，促进片区人口向更高层次的结构转变，为形成高尚住宅区域打下基础。但是需要旧城改造阶段。变，为形成高尚52、住宅区域打下基础。但是需要旧城改造阶段。项目地块项目地块新利电子富士康石化坂田基地当纳利爱华莱特6464项目周边土地分类深圳中部组团分区规划深圳中部组团分区规划2005-2020【龙华观澜坂雪岗龙华观澜坂雪岗】（公示版）公共设施规划图（公示版）公共设施规划图本项目附近规划为一类居住用地，紧邻商业和行政用地，生活便利。项目周边基本无绿地，本项目附近规划为一类居住用地，紧邻商业和行政用地，生活便利。项目周边基本无绿地，预示着项目无景观资源，开发主要依靠内部景观的营造来提升项目形象和档次。预示着项目无景观资源，开发主要依靠内部景观的营造来提升项目形象和档次。一类居住用地一类居住用地商业用地商业用地行53、政办公用地行政办公用地防护绿地防护绿地6565周边住宅项目四季花城万科城日辉台春华四季园旭景佳园万科第五园碧水龙庭梅林关项目地块项目地块住宅用地住宅用地工业用地工业用地商业用地商业用地城市绿化城市绿化吉华路吉华路布龙路布龙路5号线地铁号线地铁五和大道五和大道坂雪岗大道坂雪岗大道金地梅陇镇阳光新境园四季春城信义地块信义地块项目周边已规划了多个高档住宅，逐渐形成了新兴城区，这为项目打造高档住宅奠定了良项目周边已规划了多个高档住宅，逐渐形成了新兴城区，这为项目打造高档住宅奠定了良好的基础。好的基础。6666周边配套深圳第六高级中学，环城深圳第六高级中学，环城东路与发扬路交汇东南侧东路与发扬路交汇东南54、侧。坂田片区九年制学校坂田片区九年制学校。项目周边商业配套不完善、杂乱、档次较低。教育方面，现有公立学校仅一所坂田小学，另有宏扬、立培、育英小学等3所民办学校，学费昂贵，教学质量低。按照国家1.5万人须配置一个小学标准，坂田23万人仅有一所公立学校，是非常欠缺的，未来规划有深圳第六高级中学，75班15万平方米，但随着潜在住宅的大量开发，也是不足够的。吉华路商业：吉华路商业：国惠康国惠康超市、超市、超市、家居超市、家居（富威家私城）、休（富威家私城）、休闲娱乐、餐饮（九鼎闲娱乐、餐饮（九鼎皇酒楼、嘉禾四季酒皇酒楼、嘉禾四季酒楼）、五金、银行等楼）、五金、银行等构成一个繁华商业街构成一个繁华商业街55、。坂田医院门诊部坂田医院门诊部五和大道商业：餐饮、五和大道商业：餐饮、五金等构成的商业街五金等构成的商业街。坂田小学6767地块四周分析东面为厂房南面为厂区和四季花城西面大发埔村地块中部地块中部布布 龙龙 路路北面杂乱的农民房6868地块高差分析地块内部存在较大高差，地块北高南低，东高西地块内部存在较大高差，地块北高南低，东高西低；由西南往东北方向呈坡地形状倾斜。低；由西南往东北方向呈坡地形状倾斜。建议建议：利用地势，在产品规划上可考虑打造架空层、地下室、或下沉式园林等。6969地块噪音分析本项目噪音属于本项目噪音属于3 3类区域，按照深圳市环保局类区域，按照深圳市环保局19971997年制定56、标年制定标准判断，已不属于居住小区标准，属于工业区和工业集中地准判断，已不属于居住小区标准，属于工业区和工业集中地带标准。这将极大地影响项目的形象定位。带标准。这将极大地影响项目的形象定位。如何规避？如何规避？策略一策略一可利用园林水景的声音掩盖噪音；策略二策略二可在沿布龙路和坂田路上种植高大乔木，用绿化降低噪音；策略三策略三可在沿布龙路和坂田路上围起高墙，一来阻隔噪音，二来建立私家社区，与周边环境隔离，建立高尚社区。7070SWOTSWOT分析分析1）地处深圳地理中心的中轴线北部，对关内客户和本地客户具有较强的吸引力；2）处于坂田、关口和二线拓展区中部，交通路网发达；3）项目规模属大型住宅社57、区。4）临布龙路，昭示性强1）农民房与厂房交错，周边环境差、凌乱，居住氛围低；2）公共交通方面不够完善，梅林关经常发生堵车现象，道路大多没有做好绿化以及人车分流；3）第三产业落后，周边商业生活配套、教育配套、休闲娱乐设施严重不足；4）临近布龙路，噪音达55-65，对居住有一定影响；5）地块周边为厂房、农民房，无任何景观资源。1）关内房价太高，本片区有低房价优势，可吸引关内白领大量出关置业；2）规划了地铁5号线和轻轨11号线，并在项目附近设立了相关站点，将有效改善片区公共交通状况；3）本片区工作人群素质较高，大多有能力置业，将是本片区的置业主力。1）宏观调控政策影响；2）近年来龙坂片区大量开发住58、宅，预计未来两年都将会放量供应，来自龙坂片区的竞争激烈。优势优势劣势劣势机会机会威胁威胁7171SWOT结论结论一结论一项目地段及规模具有优势，处于二线拓展区、坂田和龙华核心地段；项目地段及规模具有优势，处于二线拓展区、坂田和龙华核心地段；结论二结论二品牌商已进驻周边，形成高档住宅和豪宅项目合围形式，具有打造品牌商已进驻周边，形成高档住宅和豪宅项目合围形式，具有打造高端主流产品高端主流产品的基础；的基础；结论三结论三未来交通和产业规划得到进一步提升，片区人口素质得到提升，目标客户群扩大；未来交通和产业规划得到进一步提升，片区人口素质得到提升，目标客户群扩大；结论四结论四项目周边现实条件和环境有59、待改善。项目周边现实条件和环境有待改善。7272本项目的核心竞争力本项目的核心竞争力区域规模产品区域规模产品“主流产品差异化路线主流产品差异化路线”户型差异：跟随主流户型，但略小于市场主力户型面积，增加竞争力；风格差异：捕捉客户特征，打造不同风格社区和建筑；品质差异：提升产品品质，增强项目价值点和附加值。7373定位定位项目定位项目定位形象及演绎形象及演绎7474张扬张扬内敛项目定位的思考方向概念区域IIIIVIII由 联想到：坂田 高新科技园 高尚住区 华为、新天下 龙华新客站 地铁和轻轨 由 联想到：高尚住宅区 精致 科技 现代 国际 年轻 未来 我们我们强调强调7575区域价值对于本项目60、有着不可分割的联系城市向上城市向上 后现代生活菁英社区后现代生活菁英社区项目定位阐述：阐述：城 市将项目所在片区与深圳市区紧密联系起来，告诉客户，这里仍然是城市。向 上项目所在区域位于深圳市中心区的北边，向上体现keepworking精神。后 现 代后，有未来的含义；现代则又紧密地确定了项目的未来建筑风格。7676形象定位光浩光浩 上城阐述：阐述：光 浩借此项目打造发展商品牌。有三层含义：一是网络的标志，代表了科技；二是英文“at”的简称，在 地方之意；三代表了一种通路，一种持续不断前进的符号，它也代表了keep walking的精神。上 城上，有“向上”之意，也有“顶尖”的含义。7777定位61、定位形象及演绎形象及演绎项目定位项目定位7878光浩光浩 上城7979VisionSignalCharacteristicVisionSignalCharacteristic8080VisionSignalCharacteristicVisionSignalCharacteristic8181营销策略营销策略产品规划建议产品规划建议开发节奏开发节奏开发节奏首期价格建议商业定位营销策略营销策略82821.立足未来、现代、科技的定位，打造网络化、个性化的产品；立足未来、现代、科技的定位，打造网络化、个性化的产品；2.围绕简洁奢华、现代前卫、注重功能合理的特点。围绕简洁奢华、现代前卫、注重功能合理的62、特点。项目规划思路8383项目名称项目名称总建总建筑面筑面积积（万（万）分期情况分期情况建筑规模建筑规模户型情况户型情况面积段情况（）面积段情况（）均价（元均价（元/）期数期数住宅面积（万）住宅面积（万）商业面积商业面积（万）（万）万科第五园55共分七期开发，其中二期分两批推出，三期根据不同产品分三批推出。其中一期与二期南区相隔2个月，二期南区与北区相隔一年，二期北区与三期一批相隔4个月，三期一批与二批相隔3个月，二批与三批相隔半年。一期4.25万；二期南区8万；二期北区2万；三期12万一期0.25；三期0.35一期合院洋房、叠院、别墅；二期相同；三期别墅、高层和叠院一期：2房/3房/叠院/别63、墅；二期：叠院；三期：高层/叠院/别墅一期：73-76/104-10773-76/104-107/135-166/190/234；二期：132-146/167-169；三期：75-110/135-165/220-240一期（合院洋房）：5500；二期（叠院）11000元；三期（别墅）：26000旭景佳园14.7由于地块分属不同公司，一、二期各分两批推出，其中二期一批比一期一批早两日先推，一、二期第一批与第二批之间相隔约大半年之久。一期一批2.22；二期一批2；一、二期第二批合计8.6一期独立街铺0.28；二期底商0.14小高层、高层一期：2房、3房、4房；二期：2房、3房为主一期：77-79/64、88-10777-79/88-107/121-127/170-172一、二期第一批6000；一、二期第二批预计8000金地梅陇镇38.2共分四期开发，其中一期和二期一批之间相隔约一年，二期二批现在打地基，但又暂停。一期12.8，二期12.9（分两批）；三期6底商0.49高层一期：2房、3房、4房和复式；二期;2房、3房和4房一期:72-78/104-110104-110/112-123/138-146/237；二期：74-80/95-12095-120/131-143/237一期7000；二期11000春华四季园44共分两期开发，其中一期分两批，二期分四批，相隔时间在2-5个月之间一期为11.65、36（共分两批）；二期为32.64（共分四批）一期底商0.26；二期底商0.45（两批推）高层/多层、高层/高层、多层/高层/多层。高层一期：3房、4房和复式；二期：2房、3房、4房和复式一期：95-10195-101/140-147/148-153/172-223/220-230；二期：67-6967-69/71-73/93-71-73/93-9797/116/136/140-142/202-219由6000元起，几乎每批约增加500，大坡谷预计达10000万科城52.8共分四期开发，其中一期一批，二期分三批，三期分六批，相隔时间基本在2个月和半年之间一期10；二期为9.63（共分三批）；三66、期18.67（共分六批），四期为13.7一期纯商2.16；二期纯商0.31；三期底商0.67多层、高层/6次推出多层/高层/多层/多层、高层/多层、高层/高层一期：单身公寓、2房、3房、4房、复式和TH；二期：2房、3房、4房、复式和TH；三期：单身公寓、1房、2房、3房、4房、复式一期：（53-75/92/70-10070-100）、（88/97-120/127-147）、97-139、（161-163/179-185/200-207）、212-270；二期：70-81、（83-130/141-14783-130/141-147）、135-142、175-183、（157-161/174-167、82）；三期：33-42/49-54/68-76/（99-11799-117/133-139）/128-149/159-200/214-218三期三批7200，三期四至五批8000，三期六批9000。龙坂市场大盘开发情况一览表8484龙坂市场大盘开发结论1、片区同规模的大盘基本分多期开发分多期开发，其中，每期又分不同批数推出，这样有利于项目整体价格的平稳走高，最终达到价值最大化；2、各期推出的建筑面积基本相同，前期建筑面积比例会相对小些，以利于快速快速消化，达到市场热度消化，达到市场热度，同时为后期社区打造奠定基础；3、除了第五园前期以庭院和叠院为主外，其它楼盘前期基本以2房和3房中小户型为主68、，后期3房、4房大户型比例加大，循序渐进实现价值最大化循序渐进实现价值最大化；4、在建筑规模上仍以高层和多层为主，配以一定比例的复式、叠院和庭院，增增加产品的丰富性，吸引不同层次的客户。加产品的丰富性，吸引不同层次的客户。8585领导战略领导战略追随战略追随战略补缺战略补缺战略实施实施大盘开发，创新产品，大盘开发，创新产品，高定价，高水平运用企高定价，高水平运用企业品牌。大量宣传项目，业品牌。大量宣传项目，带动企业品牌扩大。带动企业品牌扩大。中等规模开发、成熟产品开发，中等规模开发、成熟产品开发，借势别的项目的知名度。适度借势别的项目的知名度。适度宣传，通过借势达到事半功倍宣传，通过借势达到事69、半功倍的效果。价格以领导者为标杆。的效果。价格以领导者为标杆。中等规模、成熟产品开发，中等规模、成熟产品开发，寻找市场空白点，避免竞寻找市场空白点，避免竞争。争。优点优点高利润、品牌扩大，引高利润、品牌扩大，引领市场和客户。快速实领市场和客户。快速实现销售盈利。现销售盈利。规避风险、节约开发及营销成规避风险、节约开发及营销成本。获得较合理的盈利。本。获得较合理的盈利。风险较小，节约开发及营风险较小，节约开发及营销成本。销成本。缺点缺点高风险高风险达不到高利润，知名度和品牌达不到高利润，知名度和品牌效应小。效应小。短时无法形成品牌效应，短时无法形成品牌效应，盈利空间有限。易形成恶盈利空间有限。易70、形成恶性竞争。可能带来负面影性竞争。可能带来负面影响。响。前提前提对企业经营能力要求非对企业经营能力要求非常高。常高。需要与追随对象品有一定差异，需要与追随对象品有一定差异，相对较容易实现。相对较容易实现。需要非常好的适度把握。需要非常好的适度把握。大盘竞争模式分析8686龙坂大开发商云龙坂大开发商云集，实力雄厚，竞争集，实力雄厚，竞争激烈，形成群雄割据激烈，形成群雄割据的状态，其中，以万的状态，其中，以万科地产为首，支撑坂科地产为首，支撑坂田房地产发展脉络。田房地产发展脉络。其他开发商均以不同其他开发商均以不同的方式共存。的方式共存。价值价值高高中中中低中低补缺战略补缺战略追随战略追随战略领71、导战略领导战略龙坂大部分开发商龙坂大部分开发商采用采用追随者追随者及及相对相对低价战略低价战略，避免与，避免与万科的正面竞争。万科的正面竞争。万科万科中海、中海、金光华金光华碧水龙庭、碧水龙庭、珠江珠江龙坂大盘竞争模式分析金地梅金地梅陇镇陇镇本项目的定位87871、规划、规划4、园林、园林3、户型、户型5、会所、会所6、材料建议、材料建议2、外立面、外立面上城上城社区打造社区打造8888总体设计原则n根据地块情况，建议项目整体分三期进行分期打造；n商业以小集中商业和临街商铺为主，其中小集中商业与小区主出口同时放在布龙路和街道交汇处，增强昭示性，并带动人气；n利用高差，项目整体主景观轴线从东北向72、西南贯穿，三期景观轴交汇点可作为景观中心（可考虑以会所带动景观，再聚集整体人气），尽可能让所有产品都能够最大限度地享受到内部景观资源。小集中小集中小集中小集中商业商业商业商业北北临街商铺临街商铺一期一期二期二期三期三期一期一期二期二期三期三期景观景观布龙路布龙路街道大门出入口大门出入口8989一期初步布局建议基于城市与基地的关系,基地与建筑的关系，以及朝向、景观、节能、日照、风向最优化原则，来处理建筑单体的摆放与空间的关系；住宅整体规划南北向为板式，以达到南北通透的效果，东西向以点式为主。以29层高层为主，标准层基本为2梯6户；为降低布龙路噪音的影响，临近布龙路及项目东侧安排以两房为主的小户型73、；三房四房主要安排在靠近园林景观的位置，使项目价值最大化；根据龙坂客户的面积需求及市场主流产品面积，建议除了传统平层户型外，可适当考虑复式单位。街道2房为主的高层房为主的高层2房为主房为主的高层的高层布龙路布龙路北北为临街商铺为临街商铺3房和房和4房为主的高层房为主的高层小集中小集中小集中小集中商业商业商业商业大门出入口大门出入口9090EXITEXITEXIT1、规划、规划4、园林、园林3、户型、户型5、会所、会所6、建筑材料、建筑材料2、外立面、外立面上城上城社区打造社区打造9191外立面参考图外立面参考图可用色彩丰富的外立面，也可采用简洁明快的风格，主要是体现产品时尚张扬、凸现品可用色彩74、丰富的外立面，也可采用简洁明快的风格，主要是体现产品时尚张扬、凸现品质感，表现出未来和现代的居住概念。质感，表现出未来和现代的居住概念。9292EXIT1、规划、规划4、园林、园林3、户型、户型5、会所、会所6、建筑材料、建筑材料2、外立面、外立面上城上城社区打造社区打造9393附：龙坂市场在售楼盘主流户型及面积分析楼盘楼盘房型配比房型配比二房二房三房三房四房四房复式、洋房复式、洋房面积面积比例比例面积面积比例比例面积面积比例比例面积面积比例比例碧水龙庭1期72-7524%89-9947.20%1248.20%103-11021%金地梅陇镇二期74-8022%95-12069.40%131-175、438.40%金地梅陇镇一期72-7827.06%104-11044.91%138-1465.25112-12322.70%七里香榭一期70-9042.40%92-11947.20%130-13410.40%七里香榭二期70-7729%90-11659%114-1155%122-1397%珠江旭景佳园一期77-7921.84%88-10730.52%170-1726.95%121-1276.95%珠江旭景佳园二期75-8175%89-9425%春华四季园二期二批67-6920.90%95-9710.80%140-14224.40%70-7643.9%春华四季园二期三批95-11030%140-76、14228%12337.91974.20%在售楼盘主流户型面积段为70-80的两房，88-130的三房。9494附：龙坂市场潜在供应主流户型及面积分析附：龙坂市场潜在供应主流户型及面积分析潜在供应户型面积段为72-80的两房，95-120的三房。楼盘楼盘房型配比房型配比二房二房三房三房四房四房复式复式金地梅陇镇金地梅陇镇74-7995-10095-100130-132 100-104108-120108-120111-112碧水龙庭碧水龙庭7595-110春华四季园春华四季园100-122158189阳光第五季阳光第五季72/75/788989/93/96/106106第五园第五园 7511077、圣莫丽斯圣莫丽斯高层：156-200（170-180/190）星河丹堤星河丹堤90147-184275平米空中别墅珠江旭景珠江旭景68-7389-1019595本项目一期户型建议户型户型面积段面积段面积所占比例面积所占比例面积约（）面积约（）面积段套数面积段套数约（套）约（套）套数所占比套数所占比例例两房65-6915%1741726020%75-7725%2902838228%三房82-8730%3483341230%105-11015%1741716212%四房120-13010%11611927%顶层复式130-1405%5806433%一期合计1001161111351100结合以上市78、场情况，在按照90/70分配，建议本项目以2房、3房为主，配合少量4房和顶层复式。通过赠送面积，65-69平米能达到80多平米的舒适两房；75-77平米能达到90多平米的三房；而82-87平米能达到100多平米的大三房，从而最大限度地提升户型的使用价值。建议在户型差异化方面可考虑增加复式户型或采用合拼户型。可考虑增加复式户型或采用合拼户型。9696户型参考图三房两厅两卫：约116 双景观阳台，大落地凸窗二房两厅一卫：约67 9797户型参考图0101面积面积：98.59；0202面积面积：90.62。赠送面积约20 复式下层复式下层送送送送送送送送复式上层复式上层不受不受90/7090/70限79、制限制受受90/7090/70限制限制0101面积面积：约70，赠送面积约23平米。复式下层复式下层复式上层复式上层更改为楼梯和餐厅上空（可搭）更改为客厅上空（可搭）（非正式户型图）（非正式户型图）（非正式户型图）（非正式户型图）某项目，在某项目，在90/7090/70后仍然打造复式户型，不但做到了单套面积后仍然打造复式户型，不但做到了单套面积7070平米，还平米，还做到了赠送面积高达做到了赠送面积高达2020平米，使户型实际可利用面积达平米，使户型实际可利用面积达9090多平米。多平米。9898户型户型开间（）开间（）进深（）进深（）面积（）面积（）二房（大）二房（大）60607070主卧（80、不算洗手间）330036001112次卧270030003300910客厅3600380036001314餐厅240028006.57厨房180024004主卧洗手间180021003.54洗手间170018003阳台360015003三房（小）三房（小）85859090主卧（不算洗手间）3600360013次卧300033003300910儿童房2500300030007.5客厅38004000380015餐厅270030008厨房18002000240045主卧洗手间180021004洗手间170018003观景阳台380015003生活阳台240012001.5附：大附：大2 2房和小房81、和小3 3房户型尺度参考标准房户型尺度参考标准深圳中原建筑中心出品深圳中原建筑中心出品9999EXIT1、规划、规划4、园林、园林3、户型、户型5、会所、会所6、建筑材料、建筑材料2、外立面、外立面上城上城社区打造社区打造100100由于项目外部景观资源不足，建议尽可能由于项目外部景观资源不足，建议尽可能做大园林，同时在规划和设计上更具整体性和连贯性做大园林，同时在规划和设计上更具整体性和连贯性；从走从走“主流差异化主流差异化”角度考虑，在风格差异化方面建议打造角度考虑，在风格差异化方面建议打造现代园林风格现代园林风格；建议利用高差，打造建议利用高差，打造叠水园林景观叠水园林景观；从提升项目档82、次和创新角度考虑，建议建造类似迷你高尔夫果岭的场地。从提升项目档次和创新角度考虑，建议建造类似迷你高尔夫果岭的场地。园林规划参考图参考图片参考图片参考图片参考图片101101园林水景参考图园林规划从坡地入手，用景观轴线贯穿，利用项目地块的高差，打造叠水园林。园林规划从坡地入手，用景观轴线贯穿，利用项目地块的高差，打造叠水园林。102102在园林规划各种参与性较强的设施，比如设置运动场所、休闲椅等在园林规划各种参与性较强的设施，比如设置运动场所、休闲椅等 ；同时还可在；同时还可在园林植物上做文章，使园林更加生动园林植物上做文章，使园林更加生动园林景观参考图103103园林小品参考图流畅、简洁，现83、代和未来感强。流畅、简洁，现代和未来感强。104104EXIT1、规划、规划4、园林、园林3、户型、户型5、会所、会所6、建筑材料、建筑材料2、外立面、外立面上城上城社区打造社区打造1051051.1.1.1.一应俱全：一应俱全：一应俱全：一应俱全：会所除主要用于业主健身、娱乐、休闲等用途，可设置恒温泳池、瑜珈室、咖啡厅、茶社等方便小区内外商业设施，增加会所的商业价值；2.2.2.2.领先：领先：领先：领先：会所设计智能设备建议社区无线网络或社区无线网络或CNN CNN 在线在线、纳斯达克咨询平台、网络商务、网络教学、网络银行、电子留言、24小时产经专讯；会所建议106106用网络快捷解决日常84、生活琐事手提電腦沖電保險箱手提電腦沖電保險箱彩色螢幕彩色螢幕IP電話電話多功能影院多功能影院深圳首個數碼天幕深圳首個數碼天幕露天陽台泳池露天陽台泳池107107EXIT1、规划、规划4、园林、园林3、户型、户型5、会所、会所6、建筑材料、建筑材料2、外立面、外立面上城上城社区打造社区打造108108品质差异化建议从走“主流差异化”角度考虑，建议品质差异化可从以下三点考虑：1、玻璃建筑材料2、新风系统配置3、环保节能运用109109外墙玻璃材料参考金域蓝湾：中空金域蓝湾：中空low-e low-e 玻璃，降低噪音、防辐射、防紫外线玻璃，降低噪音、防辐射、防紫外线110110双向新风系统参考新风系85、统是指将室外新鲜空气引进室内，将室内空气传向室外的一套通风系统。新风系统是指将室外新鲜空气引进室内，将室内空气传向室外的一套通风系统。111111环保节能参考1、红树西岸：楼板隔音效果和楼板保温技术楼板隔音效果和楼板保温技术 楼板楼板平均厚度达到创纪录的270mm，其中：钢筋混凝土楼板的平均厚度为205mm，隔音垫厚度为5mm，舒泰龙挤塑保温板的厚度为60mm，远远超过普通住宅100/120mm的楼板厚度，而美国陶氏化学创新隔音技术的应用则最大限度地减少了上下邻居之间的噪音干扰，绝对保证业主隐私和个人空间的私密性。2、第五园三期庭院：赠送澳洲达克斯太阳能热水器，并负责安装。3、第五园三期：增加86、加拿大安防和智能系统，为客户提升居住的安全性和舒适性。112112HighHighLOWLOW客户认为客户认为重要性重要性龙坂片区龙坂片区表现得分表现得分急需改进区急需改进区HighHigh竞争优势区竞争优势区潜在改进区潜在改进区潜在优势区潜在优势区LOWLOW品牌认同品牌认同产品类型产品类型风水风水交通方便交通方便健身设施健身设施治安状况治安状况物业管理物业管理产品品质产品品质医疗设施医疗设施户型结构户型结构生活配套生活配套周边环境周边环境升值潜力升值潜力小区规模小区规模区域位置区域位置价格价格教育配套教育配套 根据抽样楼盘第五园、城色、七里香榭成交客户统计而出。数据来源：深港研究中心数据来87、源：深港研究中心成交客户满意度除了产品打造以外，建议还可改善项目周边生活配套、周边环境、治安状况和教育配套等除了产品打造以外，建议还可改善项目周边生活配套、周边环境、治安状况和教育配套等方面，提升居住氛围，进而吸引客户。方面，提升居住氛围，进而吸引客户。113113营销策略营销策略开发节奏开发节奏开发节奏首期价格建议商业定位产品规划建议产品规划建议营销策略营销策略114114入市时机通过对市场的研判，则建议一期推售节点为：通过对市场的研判，则建议一期推售节点为：“时间就是金钱时间就是金钱”200820091345678101112前期设计前期设计与报建与报建动工动工公开发售公开发售销售入场销售88、入场9115115开发策略随着关内供应减少，关内房价高企，关内客户涌向关外，建议随着关内供应减少，关内房价高企，关内客户涌向关外，建议一期以一期以65658080多平米的中户型为主多平米的中户型为主；随着一期开发，片区配套完善、成熟，随着一期开发，片区配套完善、成熟，建议二期、三期以建议二期、三期以3 3房和房和4 4房的房的大户型为主大户型为主，拉高价格，实现项目地块的价值最大化。，拉高价格，实现项目地块的价值最大化。116116目前市场各项目价格6000700080009000100001100012000珠江旭景珠江旭景佳园一期佳园一期金地梅陇金地梅陇镇二期一批镇二期一批碧水龙碧水龙庭二89、期庭二期价格价格片区均价片区均价春华四季园春华四季园二期四批二期四批世纪春城世纪春城四期四期七里香榭七里香榭二期二期城色城色片区均价：片区均价：9000元元/平米平米117117第一期（二批）第一期（二批）2006.53-4房房6800，复式，复式8630，叠，叠加加HOUSE12500第一期（一批）第一期（一批）2006.2.2524房房6230第二期第二期2006.82-4房房7500，复式，复式8900123春华四季园春华四季园第二期（一批）第二期（一批）2007.4.82-3房房11000第一期第一期2006.5.2823房房700012金地梅陇镇金地梅陇镇通过以上案例，发现龙坂片区大90、盘1-2期的价格涨幅基本在15-25。目前市场各项目价格118118 龙坂片区高层07年上半年均价已达8500元/平米，按龙坂片区4年价格平均涨幅25.5%计算，综合考虑中原品牌增值、产品增值等因素，再扣除市场供应量和政策影响因素，预计本项目均价将达13000-13000-1500015000元元/平米平米，建议包含建议包含600-800600-800元元/平方米的精装修，起到引领市场潮流的作用。平方米的精装修，起到引领市场潮流的作用。龙坂片区历年均价及涨幅（元龙坂片区历年均价及涨幅（元/）数据来源于深港研究中心价格预估119119营销策略营销策略开发节奏首期价格建议商业定位产品规划建议产品规91、划建议营销策略营销策略开发节奏开发节奏120120营营销销策策略略暗线暗线：服务创新服务创新+展示展示=体验新感觉体验新感觉明线：明线：区位区位+规模规模=稀缺价值稀缺价值区位价值与规模贯穿始终区位价值与规模贯穿始终将其不可复制性演绎到极致将其不可复制性演绎到极致提升档次形象提升档次形象对产品创新价值的深度挖掘对产品创新价值的深度挖掘体验式营销体验式营销通过体验让客户感受到项目自身创造的社区氛围，以通过体验让客户感受到项目自身创造的社区氛围，以细节打动客户细节打动客户本项目营销策略121121服务/风格化 规模/形象化 区域/直观化 创新/体验化 展展示示手手法法软软性性炒炒作作体体验验活活动92、动 广广告告表表现现项目核心价值整合光浩光浩上城上城122122户外ConceptConcept活动软性媒体推广渠道推广渠道利用系列活动，增加现场销售体验式活动。网络（房信、搜房）特区报、南都等硬广和软文关口广告牌福田主干道广告牌地铁广告123123第一阶段突进 现场包装形象昭示 网络媒体形象昭示 第二阶段强化事件活动重要道路形象昭示（户外广告）第三阶段影响新闻引爆点各阶段营销思路公关活动引爆点体验式引爆点春/秋交会形象展示 体验式活动软文宣传 124124商业规划建议商业规划建议商业市场分析商业市场分析商业发展建议商业发展建议125125项目开发模式思考项目开发模式思考片区商业市场分析片区商93、业市场分析商业市场商业市场分析分析消费群体消费群体特征分析特征分析销售模式销售模式建议建议项目定位思考项目定位思考业态功能定业态功能定位位项目项目分析分析结合点结合点126126商业与周边社区之间联系及可持续性发展？商业价值最大化？我们必须思考的商业问题127127商业规划建议商业规划建议商业市场分析商业市场分析商业发展建议商业发展建议1281281地理位置：“福田中心后花园”的区域优势使龙华-坂田区域的住宅和商业地产开发直接受益。2产业结构：高科技产业和物流产业的经济结构调整，将极大提升龙华-坂田区域的经济竞争力和零售消费力，助推龙华商业快速发展。3.人口结构：房地产大开发引发大规模“白领新94、移民”现象，龙华-坂田的人口结构得到调整，由此将引发龙华商业业态结构和商业档次的飞跃提升。4交通配套：单一交通线路将在短期内限制龙华-坂田发展，但地铁4号、5号线、南坪等重要交通规划的建设将解除这一瓶颈。5.城市化进程的提速将使龙华-坂田商业发展速度加快。龙华-坂田区域发展129129中心城商圈民治商圈坂田商圈中心城商圈百货、超市、电器、数码等大中型商业业态齐全，是目前龙华片区最成熟/档次最高的商圈，但由于地处旧城区，未来发展有限坂田商圈居住与厂房混合，基本以社区型配套商业为主，难有商业气氛民治路商圈以建材专业市场、临街建材商铺为主的业态，规划较差人民路商圈百货、超市、餐饮为主，规划较好，但商95、业氛围比较欠缺人民路商圈龙华-坂田现有商圈分布及特征130130 坂田区域商圈分布五和路商圈 以距离项目十分钟车程的距离计算，本项目所覆盖区域内的商业圈有：梅林关口商业版块、五和大道四季花城商业板块、万众城商业板块、万科城商业街板块、坂田中心商业板块（吉华路商圈）。其中发展较成熟对于项目具有参考意义的为 五和路商圈、吉华路商圈。本 项目131131商业分析：吉华路商圈和五和路商圈五五和和路路商商圈圈本项目本项目吉华路包括以下四个商吉华路包括以下四个商业区业区：吉华路北：大同市场。吉华路南：国惠康、月亮湾购物城和坂田商业广场（大新广场）。五和路商圈：五和路商圈：为纯粹农民房裙楼商铺。13213296、【大同市场大同市场】大同市场是坂田最早的集市，初期是菜市场及少量副产品、鞋、衣服、烟酒和食品粮油批发等商铺。现一、二楼被规划为衣服和鞋档，均为档次较低的货品，其吸引的客源主要为周边普通工厂工人。【国惠康百货国惠康百货】经营面积在15000平米左右，位于坂田人流量最大、最为集中的区域。楼楼层层业业 态态备注备注1楼楼商业内街、手机、小餐饮1楼出租，2-4楼自营。1楼租金价格差异较大，内街为120150元/左右。外街235元/。2楼楼生鲜水果、日用百货3楼楼普通服装、床上用品、鞋类、化妆品4楼楼品牌服装、高档鞋类、日用电器楼楼层层业业 态态备注备注1楼楼服装、鞋和精品1、全部出租。三年租约；2、197、楼临街面租金为300元/平方米；3、2楼则为50-200元/平方米；4、面积在10-50平方米5、五万元入场费，2个月租金，管理费6.8元/平方米。2楼楼3楼楼网吧和川菜抄手店4楼楼KTV【月亮湾购物广场月亮湾购物广场】建筑面积7.3万平方米 商铺面积：20-80平米70年产权，每间铺位有独立房产证；走高档品牌，以经营鞋、服装、餐饮等为主，其中肯德基和面点王将进驻2F、3F；销售价格：3万元/平方米【坂田商业广场坂田商业广场】商业分析：吉华路商圈和五和路商圈133133业态数量药店1数码通讯电5文体批发市场1服装鞋类专卖店 1家私城2旅店3西餐厅3网吧2坂田商业广场1眼镜店2五金店15茶餐厅698、门诊6鸿源帝国鞋城1国惠康1银行3摄影冲印店3美容美发1大同市场1小车站1商务中心3业态数量家私3数码店5美容直销店1眼镜店1窗帘2旅馆1休闲中心1门诊3五金8婴儿用品1格力电器1干洗店2服装店4网吧2文体商行1药店3摄影冲洗店2茶行1陶瓷1广告制作3餐厅3牙科2学车1烟行1吉华路上业态：吉华路上业态：五和路上业态：五和路上业态：结论：1、业态基本一致，均以日常消费为主；2、缺乏统一规划，档次不高；3、吉华路上的临街铺位售价为2万元/平方米，租金多在200-300元/平方米；吉华路两侧非集中地带，售价为4000元/平方米，租金30-40元/平方米；4、主要是吸引周边普通工厂的工人和坂田及周边原99、住民。商业分析：吉华路商圈和五和路商圈134134第五园商业步行街整体建筑面积4000平米，租金6070，商铺面积6070平米，目前只租不售。目前出租状况良好。旭景佳园7500平米商业，没有规划较大面积的集中商业，局部商铺为2层，其余都为街铺。主力面积3278平米。目前没有销售。中海日辉台没有规划较大面积的集中商业，都为街铺。主力面积2050平米。销售均价在15000元/平米商业分析：住宅配套商业有商业规划，但尚不成熟，甚至尚未进驻，有的也只是小型的以社区服务为主的超市等有商业规划，但尚不成熟，甚至尚未进驻，有的也只是小型的以社区服务为主的超市等春华四季园商业街整体建筑面积7千平米，商铺面积1100、7144平米，部分铺位设有烟道。114个铺位目前已销售完毕。均价10000-24000元。1351351、从市场角度来看：除了万科城一期商业面积稍大外，其它楼盘商业面积并不大，目前片区的商业基本以 满足住宅居民消费需求为主，基本以社区纯商和底商的形式存在，片区影响力不大；2、从零售商业商圈分布及业态发展角度看：缺乏商业缺乏商业“领头羊领头羊”，缺乏对，缺乏对“白领新移民白领新移民”的吸引力，坂田的吸引力，坂田 商业业态形式和商业档次急需提升。商业业态形式和商业档次急需提升。超市百货业态：本地品牌占主流，知名国内连锁品牌开始进入，国际连锁品牌暂时缺位，但已开始在龙华选址。主题商场及专卖店业态：尚101、未形成专业细分的主题商场业态，属于市场空白。餐饮休闲娱乐业态：分布较为分散，缺乏成规模的集中餐饮休闲娱乐区；以本地品牌为主，总体档次偏低，无法满足日益增长的高级商务需求和中产白领家庭的消费需求；3、从零售商业产权销售发展角度看：社区型街铺是市场在售商业地产的主要品种，尚无上规模的商业地社区型街铺是市场在售商业地产的主要品种，尚无上规模的商业地 产项目推出。产项目推出。坂田区域商业特征小结136136消费群一：项目本身及周边住宅区居民消费群二：坂田大型企业办公及生产员工 消费群三：坂田原住民及周边区域人士坂田商业消费群137137消费者特征小结1、随着未来交通的不断完善，项目通达性将进一步提高，102、这为吸引更多消费者提供了基础；2、由于目前坂田商业档次较低，吸引不了华为、新天下等大型企业的高端人群，只能吸引到新天下年薪在2万元左右的普通工人；3、周边楼盘各自有社区配套服务，从便捷度来看，楼盘居民更乐于到这些社区店购买生活必需品；4、坂田消费者对更高档次的商业和餐饮业等提出了更高的要求。启示点：1 1、区域的发展规划，消费人群等因素决定了我们不能以龙华、区域的发展规划，消费人群等因素决定了我们不能以龙华-坂田现有商业来预判其未来商业的发展。坂田现有商业来预判其未来商业的发展。2 2、本项目商业在业态规划上需走差异化道路，并且需大幅度提升商业档次。、本项目商业在业态规划上需走差异化道路，并且103、需大幅度提升商业档次。138138商业规划建议商业规划建议商业市场分析商业市场分析商业发展建议商业发展建议139139商业开发原则商业开发原则设人流集中的核心商业街设人流集中的核心商业街尽量保留沿街裙楼商业尽量保留沿街裙楼商业公共开放式空间公共开放式空间通过商业运营带动片区升值通过商业运营带动片区升值加快资产周转，快速回笼资金，实现项目滚动加快资产周转，快速回笼资金，实现项目滚动开发的良性循环开发的良性循环140140项目商业SWOT分析优势优势(Strengths)(Strengths)n 临街面较长，昭示性强。n 布龙路交通枢纽地带，通达性强。n 项目整体具有规模优势，容易打造中高档次的商104、业。威胁威胁(Threats)(Threats)n龙华、中心城及周边商业供应量的增加。n坂田及周边自然村原住民固有的消费习惯。机会机会(Opportunities)(Opportunities)n片区规划日趋完善，交通等配套日渐成熟。n布龙路改造，片区商业形象有所提升。n项目整体开发后，商业消费人群将增大。劣势劣势 (Weaknesses)(Weaknesses)n片区商业的档次偏低。n布龙路车流大车速快，外向型商业难度较大，以内向型为主。n短期仍以社区居民和周边居民为主要消费短期仍以社区居民和周边居民为主要消费人群，商业人流价值链短。人群，商业人流价值链短。SWSWOTOT141141 受人105、流价值链的影响，项目未来商业的发展只能作为龙坂次级商圈，一期主要依靠本区住宅消费人流及周边工厂和农民房区人群进行商业消费。商业商业住宅住宅住家消费人流住家消费人流142142利用坂田地域的优势，提升商业档次，打造片区标志性商业标杆。优势优势将周边未成熟商圈的消费人流吸引过来，扩大辐射范围。机会机会利用利用威胁威胁转化转化发挥发挥143143本项目商业形态分类的思考优先考虑商业街的设置其次考虑设置集中商业最后考虑其它可能的商业形态144144商业规划一期商业建筑面积不宜过大，建议约占一期总建筑面积的一期商业建筑面积不宜过大，建议约占一期总建筑面积的8为宜。则商为宜。则商业面积如下：业面积如下：3106、22534 48%8%1000010000。布龙路布龙路一期一期街道北北小集中小集中小集中小集中商业商业商业商业为临街商铺为临街商铺大门出入口大门出入口145145商业街总面积约为商业街总面积约为7000集中式商业总面积约为集中式商业总面积约为300010000 商业规划146146核心商业形态家庭服务家庭时尚家庭娱乐辅助商业形态家庭休闲品家庭必需品家庭生活类核心住宅区的社区型商业街商业定位147147商业概念新生活广场新生活广场（Livingsquare）人生无数精彩片断在此汇聚人生无数精彩片断在此汇聚生活百味尽在生活百味尽在Livingsquare148148景观街区，尽显商业魅力p户外户107、内空间的延伸p独特的灯光照明p主题景观设计p动感标识p主题建筑p广场、街道打造活力公共空间149149业态选择主概念主概念规划规划时尚衣橱SSPApparel（家庭时尚）Jewellery（珠宝），watches（表），glasses（眼镜），brandstationery（高档文具），bagsandshoes（手袋和鞋），cosmetics（化妆品），accessories（佩饰），topbrandapparel（一线品牌服装），sportswearandoutdoorwear（运动和户外服装）生活管家SSPFamilyService（家庭服务）drugstore（药店），teashop（茶108、店），onehourphotoshop（冲印店），laundry（洗衣店），repairservice（维修服务），bankingandATM（银行和自动取款机），agentservice（中介服务），clinic（诊所），soho（家庭办公），flowershop（花店），giftshop（礼品店）私家美食SSPRestaurant（家庭娱乐）brandrestaurant（品牌餐饮）,themerestaurant（主题餐厅），foodcourt（食街），localcoffeeshop（咖啡店），icecreambar（冰淇淋吧），juicebar（饮品吧）150150主力店主力店原因原因109、及及作用作用人流不足以支撐人流不足以支撐商圈不成熟商圈不成熟利于商业氛围的营造利于商业氛围的营造固定的忠诚消費者固定的忠诚消費者利于招商的順利进行利于招商的順利进行稳定经营稳定经营初步初步判斷判斷 选择幅射能力较強的选择幅射能力较強的业态选择151151采用骑楼式商业街外立面以构成游人驻足和休憩的空间，在建筑的外部构件上尽量以精细的划分和小尺度构件的应用达到亲切近人的效果。各种花盆、吊兰、灯具、木构架形成与人亲密对话的界面。商业规划建议152152提升商业价值的建筑规划及外饰要求提升商业价值的建筑规划及外饰要求 1 1、绿化加休闲配套：增加高大乔木及休闲桌椅等、绿化加休闲配套：增加高大乔木及休闲桌椅等 2 2、规划商业橱窗：零售类强制使用；、规划商业橱窗：零售类强制使用；3 3、统一预留内置广告位：拒绝零乱低档的霓虹灯箱；、统一预留内置广告位：拒绝零乱低档的霓虹灯箱；4 4、统一规划旗杆插口：节庆时插国旗、彩旗等使用；、统一规划旗杆插口：节庆时插国旗、彩旗等使用；橱窗展示商业规划建议153153旗杆插口广告位及休闲配套154154谢E ENNDDE ENNDD谢深圳中原二级事业六部出品深圳中原二级事业六部出品155155