1、保税区项目定位报告深圳中原事业一部深圳中原事业一部2007-10-192007-10-192007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第2页随着研究的逐渐深入随着研究的逐渐深入我们对于项目的感情和信心与日俱增我们对于项目的感情和信心与日俱增2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第3页引领引领引领引领 超越超越超越超越 ！这是一块非常有价值的土地他脚踏实地的在CBDCBD以南、香港北岸一步步发展、崛起作为一个片区，他的经济实力远远的超越了我们的想象他的地位，一直引领着行业的发展但谈到形象2、，他沉默了渴望的眼神里透着些许无奈于是乎，我们拍案而起，用激情四射的眼神审视着这个区域狂热、自信、梦想一刹那间如火山喷发般激烈我们-要让他的价值另所有人惊叹已经引领，我们就要让他持续全面引领已经超越，我门就要让他远远的抛离因为，在追求“引领超越”的路上，我们从不曾懈怠！2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第4页的故事的故事老板在花园里养老板在花园里养了一条狗，没事了一条狗，没事就带到花园里面就带到花园里面溜一下溜一下同事在花园同事在花园里种的蘑菇里种的蘑菇Google的运动室的运动室Google大厨房大厨房2007-10-19第一总部3、第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第5页的故事的故事办公室里就办公室里就像动物园像动物园这是家里的客厅吗这是家里的客厅吗？不是，这是？不是，这是Google的办公室的办公室竟然还可以游泳竟然还可以游泳工作之余的休闲工作之余的休闲2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第6页本项目目标梳理本项目目标梳理本项目目标梳理本项目目标梳理利利 润润 最最 大大 化化控控 制制 风风 险险提提 升升 企企 业业 品品 牌牌2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密4、第7页保税区项目定位报告保税区项目定位报告2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第8页项目分析2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第9页项目位置：项目位置：保税区3号门长平大厦以南用地面积：用地面积：18717.004平米建筑面积：建筑面积：53915平米土地性质：土地性质：仓储用地总总 栋栋 数：数：7栋（5栋仓储，1栋办公楼，1栋公寓）建筑层数：建筑层数：6-7层项目分析项目分析项目分析项目分析 项目经济基础指标项目经济基础指标 项目体量和规模中等，不具备打造传统意义上顶级5、产品项目体量和规模中等，不具备打造传统意义上顶级产品的先天条件的先天条件土地属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求土地属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第10页项目分析项目分析项目分析项目分析 项目四至项目四至 东：东：为一栋为一栋6 6层高的物流公司层高的物流公司南：南：和英达利数码科技园一路之隔和英达利数码科技园一路之隔西：西：为一块空地为一块空地视线无遮挡视线无遮挡北：北：与长平商务大厦一路之隔与长平商务大厦一路之隔合理楼间距并不影响北面单位采光等合理楼间距并不影响北面单位采光等周围建筑对6、本项目有一定的遮挡，北边和西边相对昭示性较好，缺乏周围建筑对本项目有一定的遮挡，北边和西边相对昭示性较好，缺乏景观资源，需创造自身特色引起市场关注景观资源，需创造自身特色引起市场关注2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第11页项目分析项目分析项目分析项目分析项目地块解析项目地块解析 优势：优势：仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间容积率容积率3 3，属于低密度办公区域，具备打造生态写字楼的条件，属于低密度办公区域，具备打造生态写字楼的条件劣势：劣势：项目受各指标限制难以达到传统的项目受各指标限制7、难以达到传统的“地标地标”级别的影响力级别的影响力地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第12页宏观大势2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第13页深圳发展远景深圳发展远景城市发展规划城市发展规划城市发展规划城市发展规划深圳2030的发展目标设定为“建设可持续发展的全球先锋城全球先锋城”2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第14页城市功8、能定位城市功能定位 国家级高新技国家级高新技国家级高新技国家级高新技术产业基地术产业基地术产业基地术产业基地区域性物流区域性物流区域性物流区域性物流中心城市中心城市中心城市中心城市与香港共同发与香港共同发与香港共同发与香港共同发展的国际都会展的国际都会展的国际都会展的国际都会三大功能定位三大功能定位三大功能定位三大功能定位l国家级高新技术产业基地：国家级高新技术产业基地：增强自主创新能力，加快高新技术产业的研究与发展，成为国家级高新技术研究和产业化基地。l区域性物流中心城市：区域性物流中心城市：发展成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城市配送物流为支撑的区域性现代物流中心。l与香港共同发展的9、国际都会：与香港共同发展的国际都会：未来深圳应与香港进行更紧密的合作，建设世界级的城市“硬件”与“软件”，成为服务内地与世界交往的国际都会。城市发展规划城市发展规划城市发展规划城市发展规划2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第15页l全国层面：辐射内地的桥头堡作用全国层面：辐射内地的桥头堡作用l地区层面：依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐射带动作用地区层面：依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐射带动作用l l深港层面：建设深港层面：建设深港层面：建设深港层面：建设“深港双城深港双城深港双城深港双城”，走向国际市场10、，走向国际市场，走向国际市场，走向国际市场未来深圳区域发展战略未来深圳区域发展战略城市发展规划城市发展规划城市发展规划城市发展规划2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第16页l保税区位于城市核心区一级辐射地带，且毗邻香港在未来城市发展中占据核心地位；保税区位于城市核心区一级辐射地带，且毗邻香港在未来城市发展中占据核心地位；东拓西连，南北惯通，中心强化东拓西连，南北惯通，中心强化未来深圳核心区的定位未来深圳核心区的定位城市发展规划城市发展规划城市发展规划城市发展规划2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属11、中原内部资料，请严格保密第17页小结小结 l深圳所具有的资源优势、区位优势得到进一步开拓，未来城市竞争力将得以提升未来城市竞争力将得以提升，房地产行业尤其是商用物业在此大势利好的驱动下，将得到更进一步的发展；l深港经济共荣圈的推进深港经济共荣圈的推进，进一步促进口岸经济的发展，保税区自身有通道可直达香港，临近皇岗口岸，该片区也将得到一定的带动。城市发展规划城市发展规划城市发展规划城市发展规划2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第18页对本项目的启示对本项目的启示 城市发展规划城市发展规划城市发展规划城市发展规划深港同城，走向国际市场深12、港同城，走向国际市场区域级物流中心，高新技术产业基地区域级物流中心，高新技术产业基地中心强化，向南贯通香港中心强化，向南贯通香港可持续发展先锋城可持续发展先锋城保税区的发展将借此东风，顺势而上保税区的发展将借此东风，顺势而上2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第19页写字楼发展趋势写字楼发展趋势写字楼发展趋势写字楼发展趋势第一代第一代 50年代中苏混合写字楼，功能简单、自我封闭，类似住宅第二代第二代 80年代仿国际标准办公楼，满足基本功能，不重视空间布置、环保和智能化第三代第三代 90年代，除满足基本功能，还考虑空间分割和智能化（如：13、国贸）第四代第四代 20世纪，考虑客户需求，绿色环保，提高舒适度、智能化和物管水平（如：安联）第五代第五代 纯自然生态写字楼，以客户需求为导向，强调人性化，智能化、环保、舒适度向国际水准看齐（如：公元大厦）第四代第四代 现在进行时现在进行时趋势趋势2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第20页独立型企业总部写字楼将会进一步发展独立型企业总部写字楼将会进一步发展差异化产品需求明显增加差异化产品需求明显增加行业聚集特征愈加明显行业聚集特征愈加明显绿色和节能环保将进一步发展绿色和节能环保将进一步发展高端写字楼配置升级高端写字楼配置升级写字楼的14、商品化程度提高写字楼的商品化程度提高小户型写字楼将成为投资新宠小户型写字楼将成为投资新宠未来写字楼发展未来写字楼发展七大趋势七大趋势写字楼发展趋势写字楼发展趋势写字楼发展趋势写字楼发展趋势2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第21页 北京总部国际北京总部国际 l基基本本数数据据：容积率：1.5，绿化率：39.4%，建筑面积22万l位置：位置：北京四环l建建筑筑形形式式：独栋、双拼、联排、双拼小独栋，共110余栋，4-8层的建筑单体l总总部部国国际际定定位位：“新派办公，驻京接待，商业展示，科研总部”l面积区间：面积区间：1000-4015、00平米随意组合，可横向连接l销售情况：销售情况：开辟片区写字楼新高l亮点：亮点：1、有烟道和天然气管道，可设置厨房 2、内部空间灵活多变，各功能分区可相互 转化 3、首层面积设计得很宽绰；层高在4.5-5.8米，在两层以上还设计了不同方向上的挑出 4、独立的冠名权新型写字楼代表作新型写字楼代表作新型写字楼代表作新型写字楼代表作关键词：低容积率、高绿化率、独栋、双拼、连排和小独栋产品关键词：低容积率、高绿化率、独栋、双拼、连排和小独栋产品1000-4000平米大面积灵活组合、阔绰大堂、独立冠名权、平米大面积灵活组合、阔绰大堂、独立冠名权、2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报16、告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第22页 北京总部基地北京总部基地 l基基本本数数据据：建筑面积140万，独立产权、独立冠名总部楼500多座，绿化率50%l项目位置：项目位置：南四环l建筑形式：建筑形式：1200-6000平米独立总部楼l区区内内配配套套：60000平米6星级酒店，千余套30-50平米总部公寓，12.5万平米商业及休闲配套，几十个200-500平米的餐厅，健身、娱乐等休闲设施齐备l进驻企业类型：进驻企业类型：千余家大中型企业的总部l优势：优势：1、享有政策优势，总部集中，商务氛围好 2、独立冠名、独立使用，企业形象好 3、区内生活和商务配套完善 4、环境优美，园林精致错17、落 5、停车系统方便快捷新型写字楼代表作新型写字楼代表作新型写字楼代表作新型写字楼代表作关键词：低容积率、高绿化率、关键词：低容积率、高绿化率、1200-6000平米独立总部、平米独立总部、内部配套非常完善、独立冠名权内部配套非常完善、独立冠名权2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第23页 杭州公元大厦杭州公元大厦 l基本数据：基本数据：建筑面积11.5万，车位500个l建筑形式：建筑形式：两栋22层高层，4栋4层单体l项目定位：项目定位：ABD贵族商务区5A级写字楼l面面积积区区间间：标准层面积1700平米，每层4个单位，空间自由连18、通l销销售售情情况况：高层均价25000，单体均价超过3万，开辟片区写字楼新高，销售情况良好（单体进驻公司：杭州新闻发布中心）l亮点：亮点：1、开放式园林，精致错落 2、内部空间灵活多变，各功能分区可相互转化 3、配有白领餐厅 4、项目标竿为单体写字楼，为全透明玻璃幕墙，类似于别墅办公体验新型写字楼代表作新型写字楼代表作新型写字楼代表作新型写字楼代表作关键词：精致生态园林、关键词：精致生态园林、425平米大单位起售，内部配套平米大单位起售，内部配套完善、空间自由组合完善、空间自由组合2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第24页对本项目19、的启示对本项目的启示 未来的国际办公将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象未来的国际办公将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象国际化、自由、生态、智能化、人性化的写字楼走上了时代主流国际化、自由、生态、智能化、人性化的写字楼走上了时代主流行业聚集性愈加明显行业聚集性愈加明显地块质素有限，发展为第四代写字楼，难以形成项目有效核心地块质素有限，发展为第四代写字楼，难以形成项目有效核心竞争力，项目应顺应潮流，向第五代写字楼发展竞争力，项目应顺应潮流，向第五代写字楼发展写字楼发展趋势写字楼发展趋势写字楼发展趋势写字楼发展趋势在项目定位时，充分利用保税区行业聚集效应在项目定位时，充分利用保税区行20、业聚集效应2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第25页区域分析2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第26页保税区印象保税区印象2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第27页客户语录客户语录 保税区印象保税区印象保税区印象保税区印象100100的人知道保税区的人知道保税区,8585的人没有去过保税区的人没有去过保税区7070的人不了解保税区的人不了解保税区保税区里面没几家公司的，只有几个大的物流公司吧保税区里面没几家公司21、的，只有几个大的物流公司吧保税区里面可以随便进吗？我从来没去过保税区里面可以随便进吗？我从来没去过去那边的交通太不方便了，每条路都堵的要死去那边的交通太不方便了，每条路都堵的要死那个区域很特殊吧，在我的印象当中就是工业区那个区域很特殊吧，在我的印象当中就是工业区2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第28页事实并非如此！事实并非如此！2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第29页皇岗口岸皇岗口岸代表保税区代表保税区中心区中心区香港香港中心区中心区区域分析区域分析区域分析区域分析C22、BDCBD和香港双重辐射地带，但缺乏商务氛围，片区形象档次不高和香港双重辐射地带，但缺乏商务氛围，片区形象档次不高2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第30页区域分析区域分析区域分析区域分析区域基本情况区域基本情况 规划范围规划范围*：东起皇岗口岸，北邻广深珠高速公路，南沿深圳河，西至红树林自然保护区，比邻深圳地铁与香港西北铁路接驳的皇岗地铁总站。功能定位功能定位*：转口贸易、保税仓储、出口加工转口贸易、保税仓储、出口加工，相应发展商品展示、金融、运输、通讯、信息、投资咨询等服务性行业。2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳23、中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第31页区域分析区域分析区域分析区域分析经济实力经济实力 目前现状目前现状*：已进驻公司逾千家逾千家，已形成以国际贸易为龙头，仓储物流为基础，交通通讯为保障大力发展先进工业、高新技术产业，相应发展金融、信息业、商品展示及商贸服务业。06年工业总产值超过千亿元年工业总产值超过千亿元，占深圳市总体的占深圳市总体的17.2,一个保税区创造了深圳近一个保税区创造了深圳近1/5的的GDP2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第32页区域未来规划区域未来规划 十一五期间在保税区推行“一区两翼”的发展战24、略，片区将率先向自自由贸易区由贸易区转型，以全线接轨国际的高度国际的高度规划未来的发展，要将该区打造成为中国真正意义上按国际惯例运作的特殊经济地带按国际惯例运作的特殊经济地带。福田保税区将吸引更多的国内外优秀企业入驻，写字楼市场的发展前景值得乐观。区域分析区域分析区域分析区域分析2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第33页 区域价值比较区域价值比较 pp保税区保税区保税区保税区VSVS中心区中心区中心区中心区CBDCBD是保税区发展的驱动力是保税区发展的驱动力是保税区发展的驱动力是保税区发展的驱动力保税区在CBD发展的带动下，无论是片25、区形象还是商务聚合力都有较大提升，与中心区比较，保税区无论从规划、整体环境、形象档次而言都有一定差距，但保税区自身的行业特征也具有中心保税区自身的行业特征也具有中心区无法比拟的优势区无法比拟的优势pp保税区保税区保税区保税区VSVS罗湖金融中心、华强北商贸中心、中心西区罗湖金融中心、华强北商贸中心、中心西区罗湖金融中心、华强北商贸中心、中心西区罗湖金融中心、华强北商贸中心、中心西区差异化良性竞争差异化良性竞争差异化良性竞争差异化良性竞争保税区的行业特征非常明显，与罗湖金融中心、华强北商贸中心之间有明显的行业区别有明显的行业区别，本片区与这两个片区之间各自有着自身的片区核心价值，不形成直接的同质26、竞争不形成直接的同质竞争。pp保税区保税区保税区保税区VSVS南山文化中心区及宝安中心区南山文化中心区及宝安中心区南山文化中心区及宝安中心区南山文化中心区及宝安中心区新兴商务区域发展潜力巨大，新兴商务区域发展潜力巨大，新兴商务区域发展潜力巨大，新兴商务区域发展潜力巨大，但规模有限，发展尚须时日但规模有限，发展尚须时日但规模有限，发展尚须时日但规模有限，发展尚须时日滨海商务圈目前正在培育与发展中，尚未成熟，但吸引了较多关注。本片区与滨海商务圈的片区竞争主要存在于投资客户的分流，对于自用客户来说，行业的聚集则较为重要存在于投资客户的分流，对于自用客户来说，行业的聚集则较为重要区域分析区域分析区域分27、析区域分析2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第34页区域分析区域分析区域分析区域分析大中华国际交易广场大中华国际交易广场大中华国际交易广场大中华国际交易广场它位于福田中心区它位于福田中心区它位于福田中心区它位于福田中心区CBDCBDCBDCBD的核心位置的核心位置的核心位置的核心位置它曾是中心区的天价写字楼它曾是中心区的天价写字楼它曾是中心区的天价写字楼它曾是中心区的天价写字楼它曾想要吸引世界它曾想要吸引世界它曾想要吸引世界它曾想要吸引世界500500500500强的进驻强的进驻强的进驻强的进驻但又真正引进了多少但又真正引进了多少但28、又真正引进了多少但又真正引进了多少500500500500强呢？强呢？强呢？强呢？区域价值比较区域价值比较 2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第35页区域分析区域分析区域分析区域分析 区域价值比较区域价值比较 日立日立三洋三洋中海物流中海物流飞利浦研发中心飞利浦研发中心喜来登喜来登日通物流日通物流VALUE+索尼索尼他们他们选择了保税区！选择了保税区！2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第36页在政府强有力的支持下，福田保税区致力于发展高科技工业和现代物在政府强有力的支持下29、，福田保税区致力于发展高科技工业和现代物流业。流业。目前已有目前已有2222个国家和地区的投资者在福田保税区内投资，世界个国家和地区的投资者在福田保税区内投资，世界500500强强就有十几家就有十几家深圳赛意法微电子有限公司深圳赛意法微电子有限公司 日立环球存储科技（深圳）有限公司日立环球存储科技（深圳）有限公司 光炬科技（深圳）有限公司光炬科技（深圳）有限公司 长城国际信息产品（深圳）有限公司福田保税区分公司长城国际信息产品（深圳）有限公司福田保税区分公司 日通国际物流（深圳）有限公司日通国际物流（深圳）有限公司 沃盛咨询（深圳）有限公司沃盛咨询（深圳）有限公司 深圳市福田保税区水电服务有限30、公司深圳市福田保税区水电服务有限公司深福保（集团）有限公司福田保税区物业公司深圳市福田保税区园林市政有限公司深圳市深福保运输有限公司深圳市万乘储运公司深圳市福田保税区水电服务有限公司 区域分析区域分析区域分析区域分析2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第37页 项目发展方向研判项目发展方向研判 与其他区域相比，我们的这些优势无法比拟！与其他区域相比，我们的这些优势无法比拟！政策优势：政策优势：税收优惠、业务运作优惠、金融、外汇等其他优惠政策规划优势：规划优势：区域级物流中心，和国际接轨行业集聚效应：行业集聚效应：这里是物流、贸易、电子31、行业最集中的区域企业实力：企业实力：这里是世界500强企业在深圳最集中的区域深港同城：深港同城：从这里到香港无论是走皇岗口岸、还是直接通关，都非常方便企业的办公环境又是怎样的呢？企业的办公环境又是怎样的呢？区域分析区域分析区域分析区域分析2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第38页区域内企业办公情况区域内企业办公情况 大型公司大型公司光纤生产自有厂房上万平米飞利浦研发中心租用面积约3000平米左右区域分析区域分析区域分析区域分析中海物流自有仓库和办公楼，面积在5000以上大型公司的办公面积多在大型公司的办公面积多在300030005032、005000平米左右，拥有冠名权平米左右，拥有冠名权大型公司多自有办公楼，但由于保税区目前土地紧缺，后续进大型公司多自有办公楼，但由于保税区目前土地紧缺，后续进入的大型公司只有租用办公楼，但目前保税区难以满足如此大入的大型公司只有租用办公楼，但目前保税区难以满足如此大面积的需求面积的需求2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第39页区域内企业办公情况区域内企业办公情况中型公司中型公司 四家公司公用，每家面积在1000左右三洋、国电、宝丽玛共同租用该栋楼，每家在2000平米左右区域分析区域分析区域分析区域分析创基、海格、群星三家公司公用一33、栋楼，每个公司面积在1500平米左右中型公司的办公面积多在中型公司的办公面积多在1000-20001000-2000左右，没有冠名权，部分左右，没有冠名权，部分拥有墙体昭示面拥有墙体昭示面多为租用办公楼，办公环境一般，每栋楼的公司数量较少多为租用办公楼，办公环境一般，每栋楼的公司数量较少2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第40页区域内企业办公情况区域内企业办公情况小型公司小型公司 英达利数码园数十家中小型公司进驻，每家在300左右区域分析区域分析区域分析区域分析万利工业园，35家公司共同办公，每家在200-300之间数十家公司公用，34、每家在200平米左右小型公司的办公面积多在小型公司的办公面积多在200-300200-300左右，没有冠名权左右，没有冠名权多为租用办公楼，办公环境不好，且通常会聚集数十家公司多为租用办公楼，办公环境不好，且通常会聚集数十家公司2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第41页 区域内配套区域内配套 区域分析区域分析区域分析区域分析公共交通配套不够便利，生活配套略显不足公共交通配套不够便利，生活配套略显不足2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第42页对本项目的启示对本项目的启示 片35、区虽知名企业很多，但周围的配套和环境却处于尴尬的境地片区虽知名企业很多，但周围的配套和环境却处于尴尬的境地片区写字楼供应太少，多数知名企业只能寄居在其他企业冠名的写字楼中片区写字楼供应太少，多数知名企业只能寄居在其他企业冠名的写字楼中近期出售的写字楼只有长平商务大厦，其小面积分割淹没了大客户的需求近期出售的写字楼只有长平商务大厦，其小面积分割淹没了大客户的需求办公环境无法匹配产业定位，片区急需一批规模化、具有一定办公环境无法匹配产业定位，片区急需一批规模化、具有一定档次的商务配套，本项目具备满足需求的条件档次的商务配套，本项目具备满足需求的条件区域分析区域分析区域分析区域分析2007-10-136、9第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第43页市场分析2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第44页第五次加息第五次加息提高首付比例提高首付比例紧缩房贷紧缩房贷限外令限外令楼市楼市从七月开始，楼市进入调控多发从七月开始，楼市进入调控多发期，利空消息不断，银行紧缩贷期，利空消息不断，银行紧缩贷款、首付比例提高，楼市受到多款、首付比例提高，楼市受到多重政策影响，进入观望期。重政策影响，进入观望期。市场分析市场分析市场分析市场分析 政策影响政策影响 2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本37、报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第45页*927927关于加强商业型房地产信贷管理的通知关于加强商业型房地产信贷管理的通知商业购房贷款商业购房贷款*一方面首付提高至一方面首付提高至5 5成，另一方面贷款利率也提高了成，另一方面贷款利率也提高了10%10%，商业用房市场以投资客为主，提高，商业用房市场以投资客为主，提高首付和贷款利率提高了入市的门槛和投资成本，这使得商业地产市场雪上加霜。首付和贷款利率提高了入市的门槛和投资成本，这使得商业地产市场雪上加霜。新政前新政后首付比例借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60，首付不得低于40%商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%贷款期38、限贷款期限最长不得超过年 贷款期限最长不得超过年 贷款利率基准利率，无优惠贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定商住房实际操作中按照住宅的标准执行对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行市场分析市场分析市场分析市场分析2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第46页 政策分析政策分析 现在政府出台的所有政策均为打压投资者的政策，对自用客户现在政府出台的所有政策均为打压投资者39、的政策，对自用客户影响不大影响不大 写字楼部分可做大面积分割，提高自用客户比例，规避政策影响写字楼部分可做大面积分割，提高自用客户比例，规避政策影响 公寓部分可考虑只租不售公寓部分可考虑只租不售市场分析市场分析市场分析市场分析 对本项目启示对本项目启示 2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第47页0707年上半年供应的年上半年供应的7 7个楼盘提供了个楼盘提供了15.415.4万平方米的新增供应量，同比去年万平方米的新增供应量，同比去年供应大幅下降供应大幅下降41%41%，供应减少相当明显。，供应减少相当明显。市场分析市场分析市场分析40、市场分析 供应供应:同比大幅减少同比大幅减少所属区域项目名称写字楼面积（）售价（元/）销售率备注龙华江南华府9455.659500100%20070121开盘中心西区富春东方大厦42073.12000088.2%20070209开盘南山区阳光华艺大厦13898.3620500100%20070308开盘研祥科技大厦1700085（租金）20070329出租宝安锘铂广场280009500100%20070415开盘中粮地产集团中心2100060（租金）20070418出租八卦岭众鑫科技大厦230001250050%20070630开盘总计154427.112007-10-19第一总部第一总部深圳41、中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第48页 需求需求:同比大幅增加同比大幅增加上半年一手写字楼总成交约为20.78万平方米，同比去年增长22.7。值得关注的是，需求的增长，扣除了新增供应的因素外，可以看出市场明显比以往吸收能力增强。07年开盘的写字楼，无一例外都取得了极佳的销售成绩。市场的需求如此强烈，原因也属于多方面。一方面，近年来，深圳经济发展迅速经济发展迅速，新生企业大量增多，大量企业升级、业务转型以及海外企业的落户深圳，都必然生成大量的自用需求自用需求；另一方面，最近深圳的投资氛围浓厚，大量资本进入投资氛围浓厚，大量资本进入写字楼市场，使得写字楼市场的购买力急剧增42、强。从二级市场以及中原的三级市场传回来的消息，目前写字楼的投资比例已经超过五成，投资客对于写字楼前写字楼前景看好景看好，使得写字楼需求的不断拉升。市场分析市场分析市场分析市场分析2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第49页 价格价格:持续攀升持续攀升上半年，深圳写字楼一手价格约为上半年，深圳写字楼一手价格约为22000元元/平方米，同比去年上涨了平方米，同比去年上涨了53.8%，比去年全年的均价上涨了，比去年全年的均价上涨了37.5%，价格仍在，价格仍在持续增长中。持续增长中。上半年深圳写字楼价格猛涨，原因既有真实需求在内，也不乏炒作43、的因素。上半年深圳写字楼价格猛涨，原因既有真实需求在内，也不乏炒作的因素。另外，深圳写字楼市场当前的投资气氛浓烈，大量投资客云集写字楼战场，获利性非常明显，其对价格上涨也有相当明显另外，深圳写字楼市场当前的投资气氛浓烈，大量投资客云集写字楼战场，获利性非常明显，其对价格上涨也有相当明显的作用。的作用。日前深圳写字楼所处片区的商务环境、办公氛围的成熟，交通的不断完善，新增写字楼本身的品质的不断提升，也是造成日前深圳写字楼所处片区的商务环境、办公氛围的成熟，交通的不断完善，新增写字楼本身的品质的不断提升，也是造成写字楼价格持续增长的重要原因。写字楼价格持续增长的重要原因。市场分析市场分析市场分析市44、场分析2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第50页 后市后市:持续放量持续放量,价格稳中有升价格稳中有升20082008年将是继年将是继0505年后的又一次供应高峰期年后的又一次供应高峰期2007200720072007年年年年2008200820082008年年年年2009200920092009年及以后年及以后年及以后年及以后财富大厦，43578江胜大厦，35000蔡屋围北商圈，205000华强广场，80000中航苑改造项目，230000天利中央广场2期，61800港中旅地块，54000星河发展中心，38000天虹中心地块，10045、000和记黄埔高交会地块，80000嘉里写字楼地块，100000卓越世纪中心地块，120000荣超红荔路地块，84000上海宾馆南面地赍，不详满京华大厦，30000金地岗厦西综合体，100000地业后海项目，80000绿景大厦，95481蒙蒂大厦，30000金运大厦金谷号中心区中心区中心西区中心西区罗湖区罗湖区南山区南山区海岸城西座，000其他其他市场分析市场分析市场分析市场分析2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第51页区区域域项目名称项目名称位置定位定位预计推出时间预计推出时间罗湖京基金融中心蔡屋围深圳新地标，甲A级写字楼年封顶年46、完工 福田中航苑旧改华强北甲A级写字楼08年底嘉里写字楼地块中心区甲A级写字楼08年金谷3号中心西区甲A级写字楼08年金地岗厦综合体岗厦甲A级写字楼09年以后卓越世纪城中心区甲A级写字楼09年明年广场中心西区甲A级写字楼2009年0808年年-09-09年，甲年，甲A A级写字楼前所未有集中放量，竞争激烈，尤其是级写字楼前所未有集中放量，竞争激烈，尤其是0909年，年，又一批新地标集中诞生，但缺乏真正意义上的生态写字楼又一批新地标集中诞生，但缺乏真正意义上的生态写字楼数据来源：深港研究中心 未来两年主要竞争未来两年主要竞争 市场分析市场分析市场分析市场分析2007-10-19第一总部第一总部深47、圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第52页 项目发展方向研判项目发展方向研判 项目预计在项目预计在0909年入市，地标级写字楼竞争激烈年入市，地标级写字楼竞争激烈他们他们绝佳的昭示性绝佳的昭示性超高层甲超高层甲A A级写字楼级写字楼便利的交通，核心的地段便利的交通，核心的地段完善的配套完善的配套纯正的商务氛围纯正的商务氛围市场分析市场分析市场分析市场分析而这些条件，我们尚不具备而这些条件，我们尚不具备我们如何在竞争中取胜！我们如何在竞争中取胜！2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第53页 对本项目启示对本项目启48、示 写字楼市场目前表现良好写字楼市场目前表现良好08080909年，地标级高端写字楼集中放量年，地标级高端写字楼集中放量保税区内除本项目外暂无其他写字楼供应保税区内除本项目外暂无其他写字楼供应纯生态写字楼属于稀缺产品，项目超低容积率在写字楼市场绝纯生态写字楼属于稀缺产品，项目超低容积率在写字楼市场绝无仅有，具备打造生态写字楼的条件无仅有，具备打造生态写字楼的条件 地块本身的特殊性决定了产品的不可复制性，寻求差异化竞地块本身的特殊性决定了产品的不可复制性，寻求差异化竞争路线，避开竞争热点，抢占市场空白点争路线，避开竞争热点，抢占市场空白点市场分析市场分析市场分析市场分析2007-10-19第一总49、部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第54页领导者l垄断价格l产品有不可重复性l过河拆桥追随者l搭便车，借势l以小博大，杀伤战术l价格战的制造者补缺者l目标明确，挖掘客户l瞄准市场缝隙l创新产品和需求点挑战者行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者l改变游戏规则l强调新的评估标准l强调产品的特色和价值竞争策略竞争策略竞争策略竞争策略 竞争上的领导者，产品上的补缺者竞争上的领导者，产品上的补缺者2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第55页客户分析2007-10-19第一总部第一总部50、深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第56页n 调查结果显示主要聚集产业依次为：物流、贸易、电子物流、贸易、电子、等以大中型企业n 保税区的政策优势和未来的规划更加强现有企业行业集聚效应行业集聚效应以物流、贸易、电子为主，大中型企业为主以物流、贸易、电子为主，大中型企业为主其他其他管理机管理机构构咨询咨询实业实业电子电子贸易贸易物流物流名称名称1.41.42.6%2.6%4.5%4.5%15.0%15.0%20.9%20.9%24%24%31.6%31.6%保税区保税区行业分布：行业分布：客户分析客户分析2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内51、容均属中原内部资料，请严格保密第57页受访企业对现住写字楼表示受访企业对现住写字楼表示较满意较满意的有的有6%6%，表示不满意的有，表示不满意的有56%56%，觉得，觉得一般的有一般的有38%38%不满意的地方：不满意的地方：写字楼档次不够写字楼档次不够 物业管理物业管理 周边配套和环境周边配套和环境 工业化氛围太重缺乏生态工业化氛围太重缺乏生态对现有写字楼的满意度对现有写字楼的满意度客户分析客户分析 客户对现有办公环境满客户对现有办公环境满意度不高，产品打造上要意度不高，产品打造上要充分挖掘客户需求充分挖掘客户需求2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内52、部资料，请严格保密第58页06年8月份公开发售，07年10月份入伙均价1.1万元/平方米40层的纯写字楼提出了开辟“人性化生态办公”的口号目标客户群体定位为：保税区内的企业、香港在深圳的分公司及办事机构、成长中的中小企业多种户型设计，以45-112平米小面积单位为基本单位，可自由组合的空间客户分析客户分析客户分析客户分析区域客户特征区域客户特征以长平商务大厦为例以长平商务大厦为例2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第59页区域客户特征区域客户特征以长平商务大厦为例以长平商务大厦为例自用投资客户比例自用投资客户比例客户分析客户分析自用客53、户构成比例自用客户构成比例自用客户购买面积比例自用客户购买面积比例自用客户行业构成自用客户行业构成项目因小面积分割，以投资为主自用客户以内部、周边和港客为主，业务往来和保税区有密切关系自用客户的购买面积偏大，多在300-500左右项目的主力行业客户为物流、电子和贸易，和区域客户情况吻合2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第60页长平商务大厦启示长平商务大厦启示客户分析客户分析 自用自用20%20%，投资，投资80%80%，项目因小面积分割以投资为主，项目因小面积分割以投资为主自用客户以内部、周边和港客为主，业务往来和保税区有密切关系自54、用客户以内部、周边和港客为主，业务往来和保税区有密切关系自用客户的购买面积偏大，多在自用客户的购买面积偏大，多在300-500平米左右平米左右项目的主力行业客户为物流、电子和贸易，和片区客户情况吻合项目的主力行业客户为物流、电子和贸易，和片区客户情况吻合 在自用型客户中，和保税区没有业务往来的人较少考虑在保在自用型客户中，和保税区没有业务往来的人较少考虑在保税区置业，本项目需要充分挖掘本区域的客户需求税区置业，本项目需要充分挖掘本区域的客户需求 项目在做面积分割时可考虑大面积分割，一方面可提高自用项目在做面积分割时可考虑大面积分割，一方面可提高自用比例，另一方面符合自用客户需求，可提升项目形象55、比例，另一方面符合自用客户需求，可提升项目形象2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第61页行业类行业类公司规模公司规模资金实力资金实力贸易、电子、科技处于创业期的中小规模公司，人员较少大多选择按揭付款，资金实力较弱贸易、物流电子处于发展期的企业，规模扩张急需置业资金实力一般，大多选择按揭付款方式实业、物流、贸易、电子处于成熟期，企业规模较大资金实力较强生产、加工、研发，大型物流国内外知名大企业资金实力强，对价格敏感度较弱100-300100-300平米平米300300500500平米平米500-1000500-1000平米平米100056、1000平米以上平米以上客户分析客户分析保税区各等级客户分析保税区各等级客户分析大中型企业需求强劲大中型企业需求强劲充分挖掘片区内主流客户需求充分挖掘片区内主流客户需求2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第62页 游离客户群游离客户群重点客户群重点客户群核心客户群核心客户群保税区周边、香港客户保税区周边、香港客户保税区大中型企业客户保税区大中型企业客户其他：投资、以产品其他：投资、以产品为导向的客户为导向的客户客户分析客户分析客户定位客户定位2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保57、密第63页置业时首先考虑的是物业位置，其次是项目的形象档次。置业时首先考虑的是物业位置，其次是项目的形象档次。硬件配套和软件配套也非常重要，硬件配套和软件配套也非常重要，生态生态的重要性日益凸现的重要性日益凸现 客户分析客户分析客户置业心理分析调研客户置业心理分析调研综合素质重要性排序综合素质重要性排序2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第64页几乎所有置业者都对入口大堂几乎所有置业者都对入口大堂/广场非常重视，认为会影响公司形象；广场非常重视，认为会影响公司形象；电梯及停车位与日常工作紧密联系，是置业者比较关注的对象。电梯及停车位与58、日常工作紧密联系，是置业者比较关注的对象。客户分析客户分析2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第65页基本的生活和商务配套仍是客户要求的重要服务。基本的生活和商务配套仍是客户要求的重要服务。对于休息露台、咖啡厅、多功能厅等体现写字楼档次的配套寄于较高期望。对于休息露台、咖啡厅、多功能厅等体现写字楼档次的配套寄于较高期望。客户分析客户分析2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第66页 对本项目启示对本项目启示 客户对写字楼形象档次、软硬件配套、生态环境、自由休闲的客户对写字楼形象59、档次、软硬件配套、生态环境、自由休闲的办公体验、商务配套、休闲配套、物管服务都有较高的期望和需求，办公体验、商务配套、休闲配套、物管服务都有较高的期望和需求，而生态环境和自由休闲的办公体验是甲而生态环境和自由休闲的办公体验是甲A A级级写字楼难以满足的写字楼难以满足的本项目容积率较低，为多层，具备打造生态写字楼的条件本项目容积率较低，为多层，具备打造生态写字楼的条件 顺应第五代写字楼趋势，打造真正意义上的生态办公顺应第五代写字楼趋势，打造真正意义上的生态办公客户分析客户分析客户分析客户分析2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第67页核60、心客户特征核心客户特征中外运敦豪国际快递公司中外运敦豪国际快递公司(DHL)(DHL)企业规模企业规模注册资本不详成立年限成立年限1年行业地位行业地位运敦豪成立19年来，已在中国建立了最大的合资快递服务网络，在全国各主要城市开设有56家分公司和163间办公设施，覆盖全国318个城市，拥有超过5,000名经过培训的高素质员工。原办公区域原办公区域福田保税区客户描述客户描述中外运敦豪于1986年由中国对外贸易运输集团总公司和敦豪环球快递各注资一半成立。DHL在国内主要城市均设立了分支机构,在深圳的分支机构即设立在福田保税区内,目前DHL与腾邦国际物流中心合租一栋厂房,昭示性极差,其现有的办公环境已61、经不能满足DHL日益发展的办公需求.DHL目前需求在保税区内寻找新的科技环保,昭示性好,能体现企业个性与规模的办公环境.保税区区位、政策、深港地缘优势保税区区位、政策、深港地缘优势2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第68页核心客户特征核心客户特征深圳华来利实业有限公司深圳华来利实业有限公司 企业规模企业规模注册资本不详成立年限成立年限98年9月至今行业地位行业地位比较有实力的发展商，代表作：“日出印象”，“圣莫丽斯”原办公区域原办公区域梅林汇龙豪苑客户描述客户描述办公区域是在梅林一住宅区内，目前办公面积将近2000平米，交通不便，企62、业形象一般，急需寻找一处独立的办公楼，一直未遇到合适的，曾看中梅林雕塑院，想把它改造之后作为自己的公司总部，需求面积3000平米，选择办公地点的要素：独立的空间和企业形象展示，并表示：如果保税区有这样的建筑，会考虑购买独立的空间、企业形象展示独立的空间、企业形象展示2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第69页核心客户特征核心客户特征深圳众联贸易有限公司深圳众联贸易有限公司 企业规模企业规模注册资本不详成立年限成立年限99年行业地位行业地位拥有的大客户比较多，近几年发展非常迅速原办公区域原办公区域嘉麟豪庭客户描述客户描述之所以选择在岗厦63、办公，是离香港较近，货物流转比较方便，嘉麟豪庭虽位于深南大道，但是是商住楼，面积较小，且无法凸现公司个性，随着公司的日益发展壮大，面积和各项功能已无法满足需求，想拥有一处面积较大的、相对独立的办公楼，最主要看中保税的优惠政策和与香港的便利交通。独立空间、优惠政策、毗邻香港独立空间、优惠政策、毗邻香港2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第70页核心客户特征核心客户特征他们的公司经过多年的发展，已颇具规模和实力他们的公司经过多年的发展，已颇具规模和实力,他们多从事物流、贸易和电子行业，目前的办公面积在他们多从事物流、贸易和电子行业，目前的64、办公面积在1000平米左右平米左右他们的发展离不开保税区，因为他们的发展离不开保税区，因为这里是商机的源泉这里是商机的源泉现在的办公环境和现在的办公环境和90年代的写字楼相比没有什么太大的区别年代的写字楼相比没有什么太大的区别他们想要拥有一个足够匹配的空间，可以商务谈判，可以闲情逸致他们想要拥有一个足够匹配的空间，可以商务谈判，可以闲情逸致.这样的要求，虽然简单，但在目前的保税区却难能满足这样的要求，虽然简单，但在目前的保税区却难能满足2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第71页产品定位2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳65、中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第72页扬长避短，制造亮点扬长避短，制造亮点项目体量中等，自身资源有限项目体量中等，自身资源有限产品差异化产品差异化挖掘内部客户挖掘内部客户贴合客户需求贴合客户需求标杆级产品竞争激烈标杆级产品竞争激烈CBDCBD和香港双重辐射，但形象有待提升和香港双重辐射，但形象有待提升大中型企业，对于物业的空间及大中型企业，对于物业的空间及环境有较高要求环境有较高要求差异化地段，打造差异化产品、用差异化树产品卖点，引起差异化地段，打造差异化产品、用差异化树产品卖点，引起市场主动关注市场主动关注物业发展战略物业发展战略项目经济指标项目经济指标后期入市项目后期入市66、项目项目所属区位项目所属区位目标客户特征目标客户特征2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第73页 地理位置优越，CBD和香港双重辐射 行业聚集效应非常明显 保税区的政策优惠 实力型企业比比皆是 属性为仓储，限制设计发挥空间 缺乏商务氛围 片区形象档次较差 配套不完善 深港同城的持续深入发展 片区内办公需求的旺盛 项目入市期片区内无同质产品供应 未来规划的利好 入市期，市场竞争激烈 政策风险本体条件：项目本体条件：项目SWOT分析分析SWOTSWOT分析分析2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部67、资料，请严格保密第74页本体条件：本体条件：SWOT矩阵矩阵发挥优势、克服劣势、利用机会、转化威胁发挥优势、克服劣势、利用机会、转化威胁基于竞争、发挥优势，抢占机会基于竞争、利用机会，克服劣势基于竞争、发挥优势，转化威胁基于竞争、减少劣势，避免威胁保税区在深港同城、建设区域级物流中心的大势顺势而上，利用保税区市场饥渴、挖掘片区内部客户需求，树立项目地缘形象利用产品自身的优势营造差异化的商务环境利用生态园林打造优质商务空间，主动演绎与体验倡导的全新商务生活SWOTSWOT分析分析2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第75页定位三大原则定68、位三大原则定位三大原则定位三大原则利利 润润 最最 大大 化化控控 制制 风风 险险提提 升升 企企 业业 品品 牌牌2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第76页本项目写字楼产品层高建议本项目写字楼产品层高建议本项目写字楼产品层高建议本项目写字楼产品层高建议由于本项目建筑面积有限，应利用有限的建面充分挖掘利润空间可利用本项目仓储优势，提升层高，发展复式产品产品方向研判产品方向研判产品方向研判产品方向研判根据中原多年操盘经验，复式产品价格约为平层价格的根据中原多年操盘经验，复式产品价格约为平层价格的根据中原多年操盘经验，复式产品价格约为69、平层价格的根据中原多年操盘经验，复式产品价格约为平层价格的1.4-1.81.4-1.8倍倍倍倍 因此本项目建议复式层高在因此本项目建议复式层高在8 8米，吊顶之后层高不低于米，吊顶之后层高不低于3 3米，保证舒适性米，保证舒适性2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第77页产品方向研判产品方向研判产品方向研判产品方向研判 写字楼方向研判写字楼方向研判 1 1、长平大厦升级版、长平大厦升级版2 2、总部生态办公、总部生态办公写字楼可能开发方向写字楼可能开发方向2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部70、资料，请严格保密第78页假如，我们做升级版的长平商务大厦假如，我们做升级版的长平商务大厦假如，我们做升级版的长平商务大厦假如，我们做升级版的长平商务大厦做法：p面积分割：50-150平米，略大于长平p产品特色：生态办公，我们可以打造比长平更加生态的环境p客户定位：成长中的中小企业产品方向研判产品方向研判产品方向研判产品方向研判优势：优势：已经经过市场检验，风险小已经经过市场检验，风险小劣势：劣势：项目形象档次不高项目形象档次不高政策对于投资客的打压政策对于投资客的打压收益难以最大化收益难以最大化难以提升公司品牌难以提升公司品牌难以建立市场影响力难以建立市场影响力VS2007-10-19第一总部71、第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第79页假如，我们做总部生态办公假如，我们做总部生态办公假如，我们做总部生态办公假如，我们做总部生态办公做法：p面积分割：15002250平米，做成复式之后面积在3000-4500平米之间p产品特色：地标级的前广场，类似于联徘、叠拼TH，每户有独立大堂、独立的昭示面，独立的电梯，每个单位送空中花园，打造精致园林，项目配套为3000平米高档商务会所，打造纯别墅社区办公p客户定位：成熟的大中型企业总部产品方向研判产品方向研判产品方向研判产品方向研判2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料72、，请严格保密第80页总体布局方案总体布局方案基于项目经济指标及要求，对项目总体布局方案如下：基于项目经济指标及要求，对项目总体布局方案如下：说明：说明：A型型 标准层面积标准层面积1500平米平米B型型 标准层面积标准层面积1500平米平米C型型 标准层面积标准层面积1000平米平米总部公寓总部公寓小区园林小区园林项目前广场项目前广场 布局原则，所有写字楼都有自己独立布局原则，所有写字楼都有自己独立昭示面，最好的产品占据最好的资源昭示面，最好的产品占据最好的资源2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第81页一层为大堂大堂，每个公司都有自73、己独立的大堂每3层为一个单位，总面积为2250平米，若隔成复式，面积可达4500平米空空 间间 分分 割割 方方 案案A A型产品型产品基于项目经济指标及要求，对项目各部分分配方案如下：基于项目经济指标及要求，对项目各部分分配方案如下：地下两层停车场停车场建筑面积：建筑面积：9000m2单层面积：单层面积：1500m2，划分后每个单位的标准层面积为7500平米层高：层高：7层，每层层高8米，可隔成复式，面积加倍优势：优势：每个公司都有自己独特的昭示面和独立、灵活多变的空间每个公司都有自己独特的昭示面和独立、灵活多变的空间ABCD2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内74、容均属中原内部资料，请严格保密第82页一层为大堂大堂，每个公司都有自己独立的大堂每3层为一个单位，总面积为1500平米，若隔成复式，面积可达3000平米基于项目经济指标及要求，对项目各部分分配方案如下：基于项目经济指标及要求，对项目各部分分配方案如下：地下两层停车场停车场建筑面积：建筑面积：9000m2单层面积：单层面积：1500m2，划分后每个单位的标准层面积为500平米层高：层高：7层，每层层高8米，可隔成复式，面积加倍优势：优势：每个公司都有自己独特的昭示面和独立、灵活多变的空间每个公司都有自己独特的昭示面和独立、灵活多变的空间空空 间间 分分 割割 方方 案案B B型产品型产品ABDC75、EF2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第83页一层为大堂大堂，每个公司都有自己独立的大堂每3层为一个单位，总面积为1500平米，若隔成复式，面积可达3000平米空空 间间 分分 割割 方方 案案C C型产品型产品基于项目经济指标及要求，对项目各部分分配方案如下：基于项目经济指标及要求，对项目各部分分配方案如下：地下两层停车场停车场建筑面积：建筑面积：6000m2单层面积：单层面积：1000m2，划分后每个单位的标准层面积为500平米层高：层高：7层，每层层高8米，可隔成复式，面积加倍优势：优势：每个公司都有自己独特的昭示面和独立、灵76、活多变的空间每个公司都有自己独特的昭示面和独立、灵活多变的空间ABCD2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第84页+=+=or总总部部商商务务空空间间单一的组合模式单一的组合模式具有可变性的具有可变性的商务（商务（flex officeflex office）模式）模式空间是自由的空间是自由的演变原理演变原理2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第85页量身定做型量身定做型如果客户需要，我们可以根据他们的需要如果客户需要，我们可以根据他们的需要量身定做量身定做 专为企业总部量身77、打造只属于自己的写字楼，拥有独立冠名权专为企业总部量身打造只属于自己的写字楼，拥有独立冠名权2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第86页产品方向研判产品方向研判产品方向研判产品方向研判 写字楼方向研判写字楼方向研判 如果这样来卖，我们最多只需要如果这样来卖，我们最多只需要3030个客户个客户个客户个客户但这但这30个客户绝对是保税区的个客户绝对是保税区的大客大客大客大客 优势：优势：提高了自用比例，降低政策风险提高了自用比例，降低政策风险提升项目形象提升项目形象建立绝对市场影响力建立绝对市场影响力提升企业品牌提升企业品牌稀缺前卫的产品78、可实现较高的利润稀缺前卫的产品可实现较高的利润劣势：劣势：每家公司每家公司6层，不便使用层，不便使用电梯设置成本较高电梯设置成本较高风险较高风险较高VS2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第87页产品方向研判产品方向研判产品方向研判产品方向研判 写字楼方向研判写字楼方向研判 有没有一种方案可以保留以上优势，转化劣势？有没有一种方案可以保留以上优势，转化劣势？2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第88页产品方向研判产品方向研判产品方向研判产品方向研判 写字楼方向研判写字楼方向研79、判 假如，我们这样：假如，我们这样：假如，我们这样：假如，我们这样：产品特色：小区布局，地标级的前广场，户户拥有昭示面，每层都有大面积空中花园，打产品特色：小区布局，地标级的前广场，户户拥有昭示面，每层都有大面积空中花园，打造精致的内外交融的园林，项目配套为造精致的内外交融的园林，项目配套为3000平米高档商务会所，公寓作为服务型配套平米高档商务会所，公寓作为服务型配套客户定位：成熟的大中型企业总部客户定位：成熟的大中型企业总部保留不变保留不变 改进改进大堂大堂从每个公司都拥有独立的小面积大堂转化为公共大堂，统一作公司形象展示和休闲配套，从每个公司都拥有独立的小面积大堂转化为公共大堂，统一作公80、司形象展示和休闲配套，电梯也作为统一配置电梯也作为统一配置面积分割面积分割由由1500-2250平米（复式之后平米（复式之后3000-4500平米）转化为平米）转化为250-750平米（复式之后平米（复式之后500-1500）（中心区的高端写字楼的最小分割面积一般都在）（中心区的高端写字楼的最小分割面积一般都在200平米以下）平米以下）2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第89页写字楼方向研判写字楼方向研判 楼体布局楼体布局AA型型写字楼部分6层，层高8米，标准层面积1500平米地下两层停车场停车场一层展示大堂和休闲配套大堂和休闲配套81、750平米750平米分割后，该栋楼最小单位面积为750平米，复式后1500平米2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第90页写字楼方向研判写字楼方向研判 楼体布局楼体布局BB型型写字楼部分6层，层高8米，标准层面积1500平米地下两层停车场停车场500平米分割后，该栋楼最小单位面积为500平米，复式后1000平米500平米500平米一层展示大堂和休闲配套大堂和休闲配套2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第91页写字楼方向研判写字楼方向研判 楼体布局楼体布局CC型型写字楼部分6层82、，层高8米，标准层面积1000平米地下两层停车场停车场250平米分割后，该栋楼最小单位面积为250平米，复式后500平米250平米250平米250平米一层展示大堂和休闲配套大堂和休闲配套2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第92页产品方向研判产品方向研判产品方向研判产品方向研判 写字楼方向研判写字楼方向研判 优劣势对比优劣势对比优劣势对比优劣势对比优势：优势：p横向、纵向空间完美的灵活自由组合横向、纵向空间完美的灵活自由组合p面积分割适中，有效减低风险面积分割适中，有效减低风险 p超大面积大堂展示企业高端形象的同超大面积大堂展示企业高83、端形象的同时，提升项目形象，同时配置休闲配套，时，提升项目形象，同时配置休闲配套，体现人性化体现人性化p电梯统一布置可降低成本电梯统一布置可降低成本劣势：劣势：p减少了客户的独立活动空间减少了客户的独立活动空间劣势转化：劣势转化：强调第五代写字楼的发展趋势，提倡人性化的交流和沟通强调第五代写字楼的发展趋势，提倡人性化的交流和沟通2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第93页产品方向研判产品方向研判产品方向研判产品方向研判项目方向研判项目方向研判 根据定位三大原则综合谨慎考虑根据定位三大原则综合谨慎考虑中原建议：中原建议：生态化总部办公生84、态化总部办公为项目最佳选择为项目最佳选择面积分割：面积分割：250-750平米（复式后平米（复式后500-1500平米）平米）2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第94页产品方向研判产品方向研判产品方向研判产品方向研判 公寓方向研判公寓方向研判 1 1、纯商务公寓、纯商务公寓2 2、酒店式公寓、酒店式公寓公寓可能开发方向公寓可能开发方向2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第95页本项目公寓产品不适宜纯商务公寓产品方向本项目公寓产品不适宜纯商务公寓产品方向本项目公寓产品不适宜纯85、商务公寓产品方向本项目公寓产品不适宜纯商务公寓产品方向原因：p形象角度从近几年的市场趋势来看，商务公寓的形象提升空间不高，故较多商务公寓都直接以写字楼的相关指标进行建造及包装(例如万轩国际、联泰大厦等商务公寓产品均以写字楼形象进行包装推广，才获得了较高的市场认可度)项目写字楼部分形象和配置较为高端，若公寓产品以商务公寓形象推出极有可能项目写字楼部分形象和配置较为高端，若公寓产品以商务公寓形象推出极有可能降低写字楼及项目的整体形象降低写字楼及项目的整体形象p竞争角度目前市场供应的办公类型物业主流均以写字楼为形象包装以提升项目档次，本项目若以中端的商务公寓形象推出，在竞争中将会处于劣势。产品方向研86、判产品方向研判产品方向研判产品方向研判2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第96页酒店式公寓产品的酒店式公寓产品的研判研判 本项目公寓产品更适宜酒店式公寓的产品方向本项目公寓产品更适宜酒店式公寓的产品方向本项目公寓产品更适宜酒店式公寓的产品方向本项目公寓产品更适宜酒店式公寓的产品方向原因：p价值实现角度价值实现角度酒店式公寓产品的溢价能力更强，价值提升空间更高p形象角度形象角度酒店式公寓形象较高端，易于引导客户认知，对于项目写字楼的形象提升也有一定的辅助、互补作用，p竞争角度竞争角度本片区目前酒店式公寓产品较少，可弥补市场空缺产品方向87、研判产品方向研判产品方向研判产品方向研判2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第97页 分析什么支撑起酒店式公寓的高价？写字楼的租售一直呈上升态势，商务人士对于酒店式公寓的潜在需求必将产生；写字楼的租售一直呈上升态势，商务人士对于酒店式公寓的潜在需求必将产生；公寓产品何以受到如此追捧？巨大的潜在需求及稀缺性使酒店式服务公寓在市场发展大势下得到高端投资客户的追捧。巨大的潜在需求及稀缺性使酒店式服务公寓在市场发展大势下得到高端投资客户的追捧。结论：结论：p市场已经完全认可这种新兴的物业形态市场已经完全认可这种新兴的物业形态:酒店式公寓作为一88、种新兴的物业形态，因其所具备的投资价值而被越来越多的投资者追捧；p 酒店式公寓不再只拘泥于形式与概念，产品卖点支撑愈加到位：酒店式公寓不再只拘泥于形式与概念，产品卖点支撑愈加到位：深圳早期的所谓酒店公寓完全只是概念炒作，并未有实质性的卖点支撑，而现在该物业形态的产品档次也在不断向北京、上海等酒店式公寓产品发展较成熟的区域看齐。公寓产品方向研判公寓产品方向研判产品方向研判产品方向研判产品方向研判产品方向研判2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第98页区区域域项目名称项目名称位置供应量供应量主力户型面积主力户型面积预计推出时预计推出时间间89、罗湖京基金融中心蔡屋围15万平米的高级公寓/年封顶年完工 华润幸福里国贸酒店式服务公寓：11万平米800户/（6090平米/户）2007下半年或2008年上半年福田大中华新天地中心区公寓部分:4.5万平米商务公寓(58-75平米)：330套酒店式公寓(88-126平米)：221套09年卓越世纪城中心区公寓5万平米/09年金地岗厦旧改项目泛中心区公寓部分:13万平米/2009年上步南佳兆业项目中信广场10万平米，公寓面积待定/2009年香港花园中心区18600平米/07年下半年南山海岸时代公寓南山50000平米/07年下半年 放量区域主要还是集中在老城区和中心区，其他区域只有很少的推盘量，与本项90、目冲突不大未来两年面市的公寓项目多数为大型都市综合体中的一部分，片区内无同类产品供应，可抢占市场空白点数据来源：深港研究中心 未来两年主要竞争未来两年主要竞争 产品方向研判产品方向研判产品方向研判产品方向研判2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第99页pp片区无酒店式公寓产品供应：片区无酒店式公寓产品供应：片区无酒店式公寓产品供应：片区无酒店式公寓产品供应：保税区目前商务配套的不足和未来经济的持续发展将会催生出对于酒店式公寓的强烈需求pp酒店式公寓能够大大提升产品形象：酒店式公寓能够大大提升产品形象：酒店式公寓能够大大提升产品形象：酒91、店式公寓能够大大提升产品形象：酒店式公寓的租售价格一般要高于其他类型的公寓产品，同时其独有的附加值所带来的溢价空间更是其他公寓产品所难以比拟的pp保税区有潜在需求值得挖掘：保税区有潜在需求值得挖掘：保税区有潜在需求值得挖掘：保税区有潜在需求值得挖掘：本片区内多为一些发展成熟的大中型企业，可作为项目的商务配套 小结小结 产品方向研判产品方向研判产品方向研判产品方向研判2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第100页公寓功能建议公寓功能建议商务会所：商务会所：位置：位置：公寓1-2层定位：定位：高档的、新型的商务谈判的空间功能设置功能设置：92、休闲吧，咖啡厅、桌球室、书吧等休闲配套，配置非常高端的商务接待空间和会议室总总部部公公寓寓商商务务会会所所 将客户都会用到，成本较将客户都会用到，成本较高的会所功能作为公共配置高的会所功能作为公共配置2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第101页l符合总部业主的面积需求符合总部业主的面积需求l符合酒店式公寓的主力面积区间符合酒店式公寓的主力面积区间酒店式公寓的面积段建议原则酒店式公寓的面积段建议原则酒店式公寓的面积段建议原则酒店式公寓的面积段建议原则 需要解决的问题需要解决的问题 中原建议酒店式服务公寓面积段为：中原建议酒店式服务公寓93、面积段为：中原建议酒店式服务公寓面积段为：中原建议酒店式服务公寓面积段为：30-50M30-50M30-50M30-50M2 2 2 2公寓面积建议公寓面积建议公寓面积建议公寓面积建议2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第102页l l空调：空调：空调：空调：建议本项目使用分户计量的中央空调加新风系统。l l电梯：电梯：电梯：电梯：电梯内部装修必须到位，建议适当提高轿厢尺寸，体现人性化需求。l l智能化：智能化：智能化：智能化：完全参照五星级酒店对于智能化配备的要求，以保证项目档次。l l公共装修：公共装修：公共装修：公共装修：以五星94、级酒店的档次来进行公共部分的装修。l l公寓套房装修：公寓套房装修：公寓套房装修：公寓套房装修：邀请著名设计师设计交楼标准及样板房，并选用进口国际品牌的用材，提升项目整体档次。硬件配置提升建议硬件配置提升建议 公寓价值提升公寓价值提升公寓价值提升公寓价值提升2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第103页通过品牌联盟提升产品附加值通过品牌联盟提升产品附加值通过品牌联盟提升产品附加值通过品牌联盟提升产品附加值p Oakwood是全球酒店式服务公寓运营的引领者，目前已在北京、上海、广州、杭州、天津等大城市布点，在酒店式服务公寓的运营及管理方95、面具有一定的权威性。p 在深圳的首个项目，定会受到媒体广泛关注，对本项目知名度的提升有较大帮助。国际顶级酒店式服务全接触国际顶级酒店式服务全接触国际顶级酒店式服务全接触国际顶级酒店式服务全接触p 直接邀请奥克伍德作为运营方，全面体现本项目酒店式公寓的核心卖点服务。服务软件提升建议服务软件提升建议 公寓价值提升公寓价值提升公寓价值提升公寓价值提升2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第104页产品方向研判产品方向研判产品方向研判产品方向研判项目方向研判项目方向研判 中原建议：中原建议：配套型酒店式公寓配套型酒店式公寓为本项目最佳选择为本项96、目最佳选择2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第105页生态总部办公空间生态总部办公空间产产 品品 定定 位位打破工作只能产生在工厂、写字楼的固有思维，给企业总部，高端人士一个相匹配的发展平台.他是别墅的？他是别墅的？他究竟是什么呢？他究竟是什么呢？花园的？花园的？生态的？生态的？人性化的？人性化的？自由的？自由的？2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第106页让一切回归原点让一切回归原点让一切回归原点让一切回归原点,他们想要的其实就是他们想要的其实就是他们想要的其实就是他们97、想要的其实就是舒适的办公环境舒适的办公环境舒适的办公环境舒适的办公环境通过一系列客户分析来看，对于我们的目标客户来说，购买新的物业通过一系列客户分析来看，对于我们的目标客户来说，购买新的物业不仅仅是为了拥有一处办公的地方不仅仅是为了拥有一处办公的地方他们已经被市场认可，他们已经拥有了足够的实力，他们已经被市场认可，他们已经拥有了足够的实力，他们需要一个真正生态办公的空间他们需要一个真正生态办公的空间让繁忙的工作时间在舒适惬意的环境里度过让繁忙的工作时间在舒适惬意的环境里度过用怎样的形象打动他们？用怎样的形象打动他们？2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内98、部资料，请严格保密第107页The World is mine!（企业总部独享空间）（企业总部独享空间）（企业总部独享空间）（企业总部独享空间）2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第108页不凡的起点不凡的起点与生俱来的荣誉：与生俱来的荣誉：第一个真正生态的写字楼第一个真正生态的写字楼第一个专为企业总部量身定做的写字楼第一个专为企业总部量身定做的写字楼第一个非超高层的地标级写字楼第一个非超高层的地标级写字楼第一个在写字楼项目里打造了住宅式的精致园林第一个在写字楼项目里打造了住宅式的精致园林“第一总部第一总部”我们理当欣然承受我们理当欣99、然承受2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第109页形象定位形象定位符合市场的差异化符合市场的差异化第一总部第一总部“他他”，契合片区典型办公群体，强调，契合片区典型办公群体，强调建筑在内涵和外延上的原创性，成为片建筑在内涵和外延上的原创性，成为片区的标志性建筑区的标志性建筑一个具有可塑性、延展性、能激发创造一个具有可塑性、延展性、能激发创造活力的办公空间；活力的办公空间；一个将思想解放的商务地；一个将思想解放的商务地；一个为企业总部独享的个性领域一个为企业总部独享的个性领域2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中100、所有内容均属中原内部资料，请严格保密第110页无论是个性实用的复式，无论是个性实用的复式，还是阔绰的大平面，第一还是阔绰的大平面，第一总部的自由空间随您处置总部的自由空间随您处置2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第111页在办公室 不如说是在公园。在创造 不如说是在享受。2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第112页空中花园展示空中花园展示在这里的每一户都送有一个这样在这里的每一户都送有一个这样的空中花园的空中花园工作累了，不用下楼，个性的空工作累了，不用下楼，个性的空中花101、园就可以尽情放松，随您养个中花园就可以尽情放松，随您养个花花草草、晒晒太阳，展示茶艺花花草草、晒晒太阳，展示茶艺2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第113页办公空间展示办公空间展示足够大的办公空间让你随心所足够大的办公空间让你随心所欲欲2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第114页园林展示园林展示约客户来花园里聚个餐，喝喝咖啡，约客户来花园里聚个餐，喝喝咖啡，无意之间又谈成了一笔生意，无意之间又谈成了一笔生意，我喜欢晒太阳，还可以把自己家里我喜欢晒太阳，还可以把自己家里的狗102、狗带到花园里溜一下的狗狗带到花园里溜一下2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第115页我们在产品硬件上同样要我们在产品硬件上同样要引领和超越引领和超越2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第116页项目前广场展示项目前广场展示通过在前广场设置异型结构，打造个性地标级前广场通过在前广场设置异型结构，打造个性地标级前广场充分体现项目品质、档次和价值，我们要我们的业主为我们的前广场骄傲充分体现项目品质、档次和价值，我们要我们的业主为我们的前广场骄傲2007-10-19第一总部第一总部103、深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第117页不再为低使用频率的空间付费，不必再为高成本的办公设备占用固定资产，最大化的资不再为低使用频率的空间付费，不必再为高成本的办公设备占用固定资产，最大化的资源共享，所有人都收益源共享，所有人都收益商务配套拥有更高的品质商务配套拥有更高的品质u设置物业管理中心，提供及时周到的物业服务；u设置商务会议室，提供多功能商务会议室使用，提供写字楼白领会议租用及健身需求；u片区商务配套的缺乏使得本项目的商务配套除满足自身需求外，也可以满足供周边商务人士的需求。完善的配套已成为企业选完善的配套已成为企业选择办公场所的重要因素择办公场所的重要因104、素2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第118页采用Lowe中空镀膜隔音玻璃，保证建筑品质，利用不同形状玻璃的色彩及反光构成隐形建筑语言；外立面局部块体突出（突出的水平宽度不超过60cm），打造成顶层花园，配以LED灯光工程，彰显项目弹性和张扬，从骨子里体现第一总部的魅力，突显项目个性；玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少；幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，凸现项目的竖向主线条，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。采用出位个性的外立面，提升物业整体形象采用出位个性的外立面，提升物业整体形象由外构建差异化由外构建105、差异化用个性化的立面诠释内涵用个性化的立面诠释内涵2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第119页用大堂彰显个性和张扬用大堂彰显个性和张扬简洁、通透、空间感强，用材考究，简洁、通透、空间感强，用材考究，大堂已经是一个企业实力展示的大堂已经是一个企业实力展示的“T T形形”舞台。舞台。转过身，咖啡吧、水吧、桌球吧，体转过身，咖啡吧、水吧、桌球吧，体现人性化的关怀现人性化的关怀2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第120页呼吸幕墙呼吸幕墙它由内、外两道幕墙组成，内外幕墙之间形成一个106、相对封闭的空间，空气可以从下部进风口进入，又从上部排风口离开，使夹层经常处于空气流动状态，热量在这一空间流动。价值点：价值点：价值点：价值点：u对流空气u提高幕墙的保温、隔热u隔声u节能用呼吸幕墙彰显细致入微用呼吸幕墙彰显细致入微2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第121页 灯光工程有利于提高项目昭示性，树立本项目树立本项目的区域的区域“新地标新地标”的形象，的形象，同时可以树立本项目企业的光辉形象，促进物业升值用前广场的灯光诠释地标形象用前广场的灯光诠释地标形象2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均107、属中原内部资料，请严格保密第122页 u卫生间尽量保证设置在核心统内u设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；u设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；u在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等；u蹲位数量保证在3个以上，兼顾坐式、蹲式大便器，满足不同需求;u卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。用卫生间考量体贴入微用卫生间考量体贴入微在这里卫生间已经真正做到成为体现品质高低的重要指标。在这里卫生间已经真正做到成为体现品质高低的重要指标。2007-10-19第一总部108、第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第123页公共走道导视系统公共走道导视系统停车场、写字楼部分导视系统设计原则：u 指位明确；u 采用国际统一图标；u 造型精雅；u 材质商务感强 用导视与国际接轨用导视与国际接轨高占位，体现一个项目在细节上符合国际通行标准，第一总部是国际的。2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第124页品牌：品牌：u建议选用品牌电梯，电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键；内装：内装：u电梯尺度可以根据核心桶尺寸考虑欧版式大尺度轿厢，体现楼宇的高档品质；u电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌109、价、股市行情、天气预报等商务信息；u内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁；u电梯内设置空调及音乐系统。指标设置：指标设置：u设置高低区电梯；u电梯分区点必须考虑设置转换层；u电梯设计等候时间小于45”；u电梯最小速不小于2.5m/s（甲级写字楼的最低标准）。用电梯与甲级同步用电梯与甲级同步让第一总部尊享甲级的标准，这是一种跨越让第一总部尊享甲级的标准，这是一种跨越2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第125页 空调空调的运行模式运行模式和计量方式计量方式直接影响着日后的公司运营成本，其设110、置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一：u项目每户安装分体空调，安装分体空调，降低整体运营成本的同时，符合目标客户需求特征；u大堂安设新风系统及中央空调，大堂安设新风系统及中央空调，走道因与花园连通，可解决通风问题，无需设置空调，大堂空调费通过物业管理费分季节收取；u自由的分体空调，降低空调交叉污染，满足客户24小时全天候无时差办公需求，运营成本最低；u空调外机需要考虑设置在项目东西两空调外机需要考虑设置在项目东西两侧的花园中，统一标准摆放，并设置侧的花园中，统一标准摆放，并设置隔栅确保外立面统一。隔栅确保外立面统一。让空调成为甲级羡慕理由让空调成为甲级羡慕理由空调节能、环保就是第一总111、部吸引客户的理由空调节能、环保就是第一总部吸引客户的理由空调节能、环保就是第一总部吸引客户的理由空调节能、环保就是第一总部吸引客户的理由2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第126页 良好的物管形象有利于项目的保值良好的物管形象有利于项目的保值及顺利销售：及顺利销售：物管公司建议选择国内知名物管或选择国外知名物管作顾问，确保项目长久的经营管理，并可借助物业品牌给予客户物管信心，提供国际化的细致服务，例如：u前台一站式服务，体贴周到的安排。u高质素的人员组成和严密的管理架构，确保突发事件第一时间得到有效解决；u对业主使用的实际性服务和物112、业保值乃至升值的保障仲仲量量联联行行物管确保持久品质物管确保持久品质物管成为第一总部取信于客户的有效手段物管成为第一总部取信于客户的有效手段2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第127页第一总部第一总部保税区新地标保税区新地标不是赢在高度，而是赢在价值不是赢在高度，而是赢在价值2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第128页第一总部价值解析第一总部价值解析恢宏前广场、个性外立面恢宏前广场、个性外立面我们具有成为地标的实力我们具有成为地标的实力8米的层高米的层高阔绰的空间谁与争锋113、阔绰的空间谁与争锋5A级的软硬件配置级的软硬件配置我们可以比肩中心区甲级写字楼我们可以比肩中心区甲级写字楼个性空中花园、行云流水般的小区园林个性空中花园、行云流水般的小区园林 迷失在办公室和公园之间迷失在办公室和公园之间企业总部专署休闲及高档商务配套企业总部专署休闲及高档商务配套一边享受生活，一边创造价值一边享受生活，一边创造价值他，不仅仅是一个项目，更是一段历史的起点！他，不仅仅是一个项目，更是一段历史的起点！2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第129页我们不预测我们不预测09年的市场价格，因为市场形势变幻莫测，没有实际意义年的市114、场价格，因为市场形势变幻莫测，没有实际意义我们只假设，我们只假设，“第一总部第一总部第一总部第一总部”在现在的市场环境下出现，可以实现的价值在现在的市场环境下出现，可以实现的价值在现在的市场环境下出现，可以实现的价值在现在的市场环境下出现，可以实现的价值写字楼价值预测写字楼价值预测写字楼价值预测写字楼价值预测2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第130页写字楼价值预测写字楼价值预测写字楼价值预测写字楼价值预测 价格测算方法价格测算方法 基于本项目周边物业档次不高，必须参考其它片区物业，由于项目本身价值的特殊性，市场上无同类产品可以对比115、，因此，我们选取价值相似的写字楼进行对比项目价值比较法项目价值比较法项目价值比较法项目价值比较法+区域价值比较法区域价值比较法区域价值比较法区域价值比较法STEP1STEP1STEP1STEP1：综合二者因素进行价格修正STEP2STEP2STEP2STEP2：根据写字楼所处区域的价值进行比较STEP3STEP3STEP3STEP3：根据写字楼的价值选取比较对象2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第131页本项目是第五代写字楼在深圳的第一次实践，其生态、人性化的价值无可比拟，在深圳，仅有中心区中心区写字楼的价值可以参考，中心区目前在售116、的复式写字楼只有现代商务大厦：参考项目选择参考项目选择 写字楼价值预测写字楼价值预测写字楼价值预测写字楼价值预测高层复式价格：40000元/平米2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第132页假设第一总部的价值为假设第一总部的价值为1 1，根据各项指标综合判断，现代商务的产品价值，根据各项指标综合判断，现代商务的产品价值为为0.650.65，通过价格返算，第一总部的产品价值为，通过价格返算，第一总部的产品价值为59000-6100059000-61000元每平米元每平米项目价值比较项目价值比较中心区核心位置项目的高端形象10000平米的117、商业180米的高度6.8米的层高真正生态办公的环境超大的前广场个性的外立面高档休闲及商务配套精致园林和空中花园8米的层高VS第一总部写字楼价值预测写字楼价值预测写字楼价值预测写字楼价值预测2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第133页假设中心区的价值为假设中心区的价值为1 1，根据各项指标综合判断，保税区的价值为，根据各项指标综合判断，保税区的价值为0.60.6，通，通过价格返算，第一总部的产品价值为过价格返算，第一总部的产品价值为24000240002500025000元每平米元每平米区域价值比较区域价值比较城市中央核心区生活、交通118、等各项配套遥遥领先商务氛围纯正未来规划利好对外的地标形象产业聚集性显著大中型企业最为集中的区域深港同城的推进未来规划的利好政策优势VS保税区中心区写字楼价值预测写字楼价值预测写字楼价值预测写字楼价值预测2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第134页价格修正价格修正根据中原操盘多年经验，对于写字楼来说，假设区域价值根据中原操盘多年经验，对于写字楼来说，假设区域价值为为1 1，项目价值为，项目价值为0.80.8，通过价格返算，我们最终得出的价，通过价格返算，我们最终得出的价格为格为39000-4100039000-41000元每平米元每平米值价目项值价域区VS写字楼价值预测写字楼价值预测写字楼价值预测写字楼价值预测2007-10-19第一总部第一总部深圳中原深圳中原本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第135页让我们共同携手打造让我们共同携手打造让我们共同携手打造让我们共同携手打造“第一总部第一总部”的辉煌！的辉煌！