1、鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本鸿景春天 水口 廊院式生活蓝本Brand/Brand/香港汉基地产香港汉基地产Product/Product/项目定位及产品规划方案项目定位及产品规划方案Prepared by/Prepared by/中原地产鸿景春天项目组中原地产鸿景春天项目组Date/Date/2007-01-162007-01-16鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本鸿景春天 水口 廊院式生活蓝本案前致谢：感谢贵公司给予我司操作鸿景春天（暂定名）项目的机会。我公司通过大量的数据收集和市场调研完成了本项目的市场研究报告，并对项目定位、产品规划及项目营销作了细致2、的阐述。我司认为：鸿景春天项目存在较强的操作空间，但也存在一定的市场风险，经过较为充分的论证，我司对操作该项目有十足的信心，我们将秉承中原“为您，我做到！”的一贯宗旨，在今后的工作中竭尽全力，为贵公司提供最好的服务。此报告，是以贵公司提供的项目资料为依据，如项目的经济指标有所变动，则本报告的数据会有所偏差，尽请谅解。预祝本项目成功热销！谢谢！中原中原惠州惠州鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本房地产项目前期战略规划是房地产企业对未来将要进行的楼盘营销推广活动的系统超前的描画和决策，是房地产全程策划营销的重头戏。这需要营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度专业化的运作。我们深信3、，一个楼盘的核心内涵和市场营销策划，总是与市场环境息息相关的。对于一个植根于惠州的地产项目，势必应基于这片市场的形式动向之上，而决非一般意义上的拿来主义以及对流行风尚的盲目追随。围绕自身并切合市场去拟定适合项目发展的战略方向，才是项目操作的关键。所以我们的工作也是从市场开始的，通过分析项目所在市场的动态，提炼出项目的差异化核心卖点，围绕核心卖点找出项目的各项强势，明确项目自身的弱势，最终提出相应的解决方案。对于汉基地产水口项目的前期战略规划，我们分为项目市场调查研究、项目定位、产品规划以及项目后期营销推广策略来进行，四者相辅相成，并结合楼盘开发商的整体政策，相互密切配合，共同致力于项目在市场上4、的快速消化。写在前面的话写在前面的话鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本项目开发思路探解项目开发思路探解对于此项目，我们的初衷在于：整合和挖掘优势资源，打造先锋样板项目。树立项目市场品牌，并提升开发企业品牌竞争力。实现项目的利润最大化。完成项目经济效益、社会效益和品牌效益的最佳回报。鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本项目操作思路项目操作思路产产品品规规划划项项目目定定位位市市场场分分析析地地块块分分析析营营销销策策略略找出我们的目标客户和竞争对手审视项目自身，提出项目的差异化销售主张确定做什么样的产品，并明确产品的具化属性通过对产品的塑造、市场营销活动及媒体广告，5、使项目得到惠州全程的关注，来实现项目的快速市场消化鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本第一篇第一篇 市场市场展望，我们将要活动筋骨的惠城展望，我们将要活动筋骨的惠城 2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本关于惠州关于惠州惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北部，南临南海大亚湾，与深 圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州市属珠三角经济区，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术 开发区和仲恺高新技6、术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积1.12万 平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。海 域面积4520平方公里，海 岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。惠州曾先后荣获“中国优秀旅游城市”、“国家卫生 城市”、“国家园林城市”和“国家环保模范 城市”称号，并拟在今后几年内，逐步 夺取“中国人居奖”、“联合国人 居环境奖”以及“国际花园城市”的荣誉称号，这将为惠州地产 的良性发展奠定坚实的基础。惠州地区行政地图鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本惠州人口惠州人口近年来惠州人口增长不大，但随着中海石化城的建设，2005年开始有了较大幅度的提升，总人口增长26%，城区人口增7、长78%。城区人口的快速增长表明惠州的人口结构正在不断完善，人口素质逐城区人口的快速增长表明惠州的人口结构正在不断完善，人口素质逐渐提高。渐提高。城市化进程的提速预示着房地产行业的巨大商机。城市化进程的提速预示着房地产行业的巨大商机。近五年惠州人口变化状况市场宏观环境市场宏观环境鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本230.39亿元亿元140.77亿元亿元37.67亿元亿元社会经济主要指标年 度20012002200320042005国内生产总值(亿元)476.39525.2590.97685.1803.94第一产业(亿元)69.1673.7873.918382.17第二产业(亿元8、)273.29302.43347.43391460.76第三产业(亿元)133.94148.99169.63211.2261.01人均国内生产（元）1721118641207582364226834惠州经济惠州经济近五年综合经济指标2006年上半年综合经济指标经济总量增长势头良好经济总量增长势头良好全市06年上半年全市实现生产总值408.83亿元，增长15.5%，增幅比一季度上升6.8个百分点，增长速度显著加快。从第三产业看，第一、第三产业增长平稳，第二产业提速。第一产业增加值37.67亿元，增长1.7%；第二产业增加值230.39亿元，增长19.1%；第三产业增加值140.77亿元，增长139、.6%，分别拉动GDP增长0.2、10.7和4.6个百分点。市场宏观环境市场宏观环境鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本惠州经济惠州经济工业生产保持较快增长工业生产保持较快增长上半年全市工业增长显著提速，规模以上工业完成增加值157.4亿元，增长23.3%，比一季度大幅度上升14.8个百分点，增幅创下近年来新高。其中，电子行业完成增加值96.56亿元，增长16.7%；石化行业完成增加值（含壳牌项目）20.71亿元，增长1.8倍。固定资产投资较快增长，但增幅回落固定资产投资较快增长，但增幅回落全市已完成全社会固定资产投资额149.31亿元，增长2.6%，若剔除上半年同期中海壳牌项目10、的投资额，则06年上半年全社会固定资产投资增长51.8%，同期相比，增长下降2.4个百分点，显示06年以来的新增投资继续保持较快的增长，但增幅有所下降。市场宏观环境市场宏观环境鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本市场消费旺盛，第三产业增速加快市场消费旺盛，第三产业增速加快投资、消费、出口“三驾马车”对GDP的拉动作用显著，是惠州市经济运行的另一显著特点，在房地产热销、大型超市兴起和旅游业加快发展的强力拉动下，惠州市06年上半年消费需求继续处于高位运行。全市社会消费品零售总额146.79亿元，增长17.4%，比第一季度上升1.8个百分点。对外贸易方面，全市出口额53.5亿元，增长111、7.2%；进口额41.91亿元，增长6.7%。惠州经济惠州经济市场宏观环境市场宏观环境城镇居民收入稳步增长城镇居民收入稳步增长居民收入稳步增加。111月城市居民人均可支配收入11024元，增长7.3%；在岗职工平均工资8407元，增长10.7%。11月末，全市城乡居民储蓄存款余额956.6亿元，比年初增长16.2%。149.31149.31亿元亿元 146.79146.79亿元亿元 53.553.5亿元亿元 41.9141.91亿元亿元 鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本惠州经济发展预测惠州经济发展预测 在总体经济发展方面，惠州的经济及社会发展面临外在和内在的发展契机：外在契机12、外在契机：面临珠三角经济圈的二次腾飞的机遇，尤其在东部经济区中惠州积极承接来自深圳、东莞的产业转移，经济地位将进一步提升。内在契机内在契机：来自石化城的启动，未来将带来直接和长远的效益，使得整个经济形势出现跳跃式的加速发展；同时，城市化进程的加速以及整体营商环境的改善又将带来其他多方面的资金投入，形成良性的经济循环。因此可以预测，惠州在未来5年内将会成为珠三角经济最发达城市之一。在人口结构方面，惠州地大人少的局面在未来将会发生改变，石化城及其下游产业、其他投资的进驻将会直接带来大量的外来人口和人才，因此，外来人口将不仅集中于工业厂房内的低层次劳动力，相反分散在各行各业，将拉动在惠州的消费需求，13、尤其是惠城和惠阳两大中心区域的消费需求。市场宏观环境市场宏观环境鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本城市及区域发展规划及趋势城市及区域发展规划及趋势 中海壳牌项目的顺利进行，惠州市行政区划调整的完成，惠州经济社会发展的格局出现了实质性的调整，惠州市由沿江城市发展为滨海城市，惠城区与惠阳区相隔30公里，其间以惠澳大道和惠淡大道两边的数码工业园、民营工业园、台湾高科技工业园构成两条产业带相连，共同组成惠州山水组团式城市格局，未来惠州将成为以电子产业、石油化工能源为主导的生态经济示范区。成为石化、信息、电子、纺织工业产品重要生产基地成为石化、信息、电子、纺织工业产品重要生产基地成为衔接14、粤东、内地，连接世界的交通枢纽成为衔接粤东、内地，连接世界的交通枢纽成为重要的客货分流中心和商品集散地成为重要的客货分流中心和商品集散地成为独具特色的旅游度假区成为独具特色的旅游度假区市场宏观环境市场宏观环境鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本房地产发展状况房地产发展状况惠州地处珠三角，与周边城市的交通网络日益完善，且十分便利，但房价较低（平均房价只有深圳的1/3、广州的l/2），这显示惠州对周边城市的吸引力不强。但自中海壳牌南海石化项目于2002年11月奠基大亚湾以来，惠州的房地产业持续升温，逐步摆脱了上世纪90年代初期的房地产泡沫，盘活了大批烂尾楼项目和闲置土地。近五年，惠州15、房地产开发投资额累计达到127.2亿元，占同期第三产业比重达的35.9%。从2005年惠州房地产市场运行的情况来看，市场比较理性，供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。随着一批精品楼盘和花园住宅小区的相继推出，惠州房地产业的发展呈规模化、花园化集聚，这使惠城区的核心区扩大一倍，城市面貌焕然一新，城市品位大幅提升，“绿色惠州、宜居典范”的品牌日益彰显。总而言之，随着珠三角一体化程度的加深，有着良好自然资源的惠州，其房地产业应有更好的发展前景。总体发展状况总体发展状况 鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本房地产发展状况房地产发展状况房地产投资分析房地产投资分析 从历16、年房地产开发投资占固定资产比重来看，除了2002年的比重提高之外，其余年份的比重基本维持在12%左右。这说明房地产投资增长呈现出理性、健康的发展态势，其房地产开发投资是顺应经济发展要求的。1 1、投资较为理性、投资较为理性名称名称固定资产投资固定资产投资（亿元）（亿元）房地产开发投房地产开发投（亿元）（亿元）房地产开发投资房地产开发投资占固定资产比重占固定资产比重房地产开发投资同期房地产开发投资同期增长率增长率2001年83.8310.6512.70%15.76%2002年104.7315.8815.16%49.11%2003年187.9023.2212.36%46.22%2004年246.217、029.5512.00%27.27%2005年351.6943.7812.45%48.16%2006年1-11月261.9333.4712.78%71.7%鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本房地产发展状况房地产发展状况06年上半年，惠州市房地产完成的投资额中，住宅完成的投资额为15.23亿元，办公及商业房及其他类用房完成的投资额为11.05亿元。从投资比重表来看，3年以来，住宅的投资比重有较大幅度的回落，而办公、商用物业的投资比重则大幅提升。随着一些大型超市如天虹广场、世茂百货、世纪联华以及民乐福等商业设施的开张引爆了惠州的零售业，这使开发商对以办公、商用及其他类用房的投资前景18、看好，导致了办公、商用物业投资比重的提升。2 2、住宅投资份额大幅下滑，办公、商用物业投资看好、住宅投资份额大幅下滑，办公、商用物业投资看好 名称名称住宅投资比重（住宅投资比重（%）办公、商用及其他类用房比重（办公、商用及其他类用房比重（%）2004年92.697.312005年66.8033.202006年1-7月57.9542.05鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本房地产发展状况房地产发展状况3 3、区域投资不均衡，惠阳区逐渐引起关注、区域投资不均衡，惠阳区逐渐引起关注 05年惠州市两区三县以及大亚湾的房地产投资额中，惠城区的房地产开发投资额所占比重最大，达到76.40，其19、次是惠阳区，其它三县和大亚湾加起来比重不足15。这说明惠州市房地产投资存在不均衡现象。同时，惠阳区的投资比重相对于 04年有4%的提高，这说明惠阳区由于各种经济利好因素的影响，逐渐吸引了房地产开发商的关注。名称名称惠城区惠阳区博罗县惠东县龙门县大亚湾金额（万元）金额（万元）33447247318157901715059922477比例（比例（%）76.4010.803.613.920.145.13鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本房地产发展状况房地产发展状况房地产发展特点房地产发展特点 1 1、楼盘类型由单一型向复合型推进、楼盘类型由单一型向复合型推进 商业地产、教育地产、体育20、地产等一些复合概念逐渐融入惠州楼市。商业地产如德赛大厦、世贸中心及双子星大厦等一批商务办公楼拔地而起，产权式公寓酒店接连推出；教育地产如东江学府，它将全国重点中学惠州一中引入项目内，按照“公司投资建校，学校独立办学”的原则，双方互惠共赢；体育地产如奥林匹克花园，给置业者提供一个运动与文化娱乐的平台。这显示，由于受一些先进的规划设计理念以及市场需求的影响，惠州房地产业的发展正向多元化转变。2 2、商业地产异军突起、商业地产异军突起 惠州被众多投资者看好，从去年开始，不断有新的商业地产项目出现，商场也陆续进驻惠州。05年新开大型商场达10多家，其中以大型购物广场居多，同时也有各类大型专业市场渐成气21、候，义乌小商品城建筑面积达1 8万平方米，弥补大型批发商场业态的空白，汽车、建材市场在惠南片集聚，形成一定的规模。这些商场主要由本地开发商与外地连锁机构共同经营。随着这种共同经营模式的不断深化和投入营运，惠州的商业地产出现了繁荣的局面，但同时竞争也较为激烈。鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本房地产发展状况房地产发展状况由于交通便利、环境优良、房价相对较低以及大型企业经济带动的影响，使深圳人开始关注惠州的房 地产市场并进行投资。从深圳人到惠州置业的趋势来看，他们主要关注高端住宅、地段好的小户型或商铺（惠州小户型和商铺投资刚刚兴起，市场有潜力可挖）、大社区的中档住宅（自住投资均可，22、自住者多用于度假、养老，投资者则多计划出租给大企业的高层管理者）。同时，由于深圳的土地资源日渐稀缺，深圳开发商走出深圳，已是必然趋势。一些资源比较丰富的区域，深圳的开发商已崭露头角，其开发项目的产品即是为深圳客户量身打造的。3 3、深圳投资客与开发商涉足惠州房地产市场、深圳投资客与开发商涉足惠州房地产市场鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本房地产发展状况房地产发展状况惠城各片区发展定位惠城各片区发展定位 东平片区东平片区占据资源优势，为惠州新世纪居住文明和城市建设质量水平的现代化生态型的居住区人居板块；江北片区江北片区占据地段优势，定位为惠州未来的CBD，集办公、商业、金融、居住23、休闲以及娱乐为一体；惠南片区惠南片区同样占据地段优势，定位为以居住为主，集休闲、购物、娱乐为一体的健康居住家园商住板块；金山湖片区金山湖片区在地段及配套等先天资源不足的情况下，项目更多的是凭借自身小区的营造来提升项目的档次，这其中最典型的楼盘代表就是金山龙庭，打造成环境绝佳的高档产品。鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本房地产发展状况房地产发展状况惠州房地产开发主要集中在惠城和惠阳，其它区域开发量较少。惠城辖区分布较广，又是中心区，楼盘分布最多。根据地理位置及楼盘分布情况，主要的热点片区以及所属的楼盘如表所示。而惠阳片区，棕榈岛以高尔夫别墅闻名，目前已汇聚不少惠州及周边的高端客24、户，紧临棕榈岛的半岛一号拥有100万平方米的别墅、Townhouse及洋房面积，聚焦了周边大量的置业者及投资客。惠州近年开发楼盘概览惠州近年开发楼盘概览 区域区域主要楼盘主要楼盘惠城惠城水口合生国际新城、蓝波湾东平东方威尼斯、金城花园、长湖苑、荷兰水乡、日升昌、阳光假日、东湖花园、经典故事、阳光100等江北帝景湾、金保兴业家园、TCL雅园、华尔富米兰生活、奥林匹克花园、雅庭院、丽日百合、碧水湾等惠南玉龙山居、山水世家、怡和人家、雍逸园、东江明珠花园、TCL翠园、巴黎广场、美地花园城、水岸花都、都市新岸、黄金岛、南翠花园等金山湖金山湖一号、金山龙庭、山水华府、东江学府、启明苑等惠阳惠阳半岛一号、25、棕榈岛、锦江国际、尚城世家、熊猫国际新城、中雄广场明珠、隆基广场等鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本个盘赏析个盘赏析楼楼盘盘名称名称合生国际新城项项目地址目地址惠州市水口中心区占地面占地面积积64万 M建筑面建筑面积积110万M容容积积率率1.72绿绿化率化率45%车车位配比位配比商业0.5个/100，联排别墅1个/户总户总户数数344户户户型及型及其比例其比例户户型型结结构构A（二层）B（三层+商铺）C（三层）D（三层）面面积积190.02 M299.42 M218.64 M228.03 M户户型比例型比例12.5%24.7%53.5%9.3%开开盘时间盘时间一期2006.126、0.1定金定金20000元销销售价格售价格一期6500元/，二期6800元/，最高价达8000元/，含装修费1200元/销销售状况售状况10.1开盘，一期100%销售，二期199套已基本认筹完毕，第一批60套单位11月11日开盘，基本售罄。开开发发商商合生创展物物业业管理管理广东康景物业备备注注项目总共分为四期开发，前一二期为纯联排别墅，遵循现代集约式的城市规划原则，沿街为带商铺的联排别墅，其余联排别墅呈排列式布局。个盘赏析之 国际新城鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本个盘赏析个盘赏析个盘赏析之 蓝波湾楼楼盘盘名称名称蓝波湾项项目地址目地址惠州市水口大湖溪广汕公路旁占地面占地面27、积积18.05万 M建筑面建筑面积积13.4万M容容积积率率0.74绿绿化率化率45%车车位配比位配比642总户总户数数502户户户型及型及其比例其比例户户型型结结构构Townhouse花园洋房独栋别墅叠加别墅面面积积200-300M约150 M360M200 M户户型比例型比例60%20%5%15%推出推出时间时间2003年年底认筹，2004年开始销售；一期2004年8月入伙，二期2006年7月入伙。销销售价格售价格一期4000元/，二期4500元/；销销售状况售状况住宅部分已经售罄，目前只剩下商铺，销售率约为70%。开开发发商商惠州业成集团代理公司代理公司深圳华彦地产备备注注项目占地面积128、8万，建面13万，分两期开发，少量多层、少量独栋别墅，以Townhouse为主。2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本楼楼盘盘名称名称荷兰水乡2期位置位置惠州东平半岛新开河畔占地面占地面积积52000M建筑面建筑面积积100000 M容容积积率率1.92绿绿化率化率43%车车位（个）位（个）180总户总户数数600户户型型比例比例户户型型结结构构2房2厅3房2厅4房2厅复式（5房）面面积积（M）738396133156161122 和 174户户型比29、例型比例10%45%35%10%开开盘时间盘时间2006.8定金定金5000元实实收均价收均价一线江景4500-5300元/M二线江景3800-4500元/M最高价最高价5500元/M销销售率售率80%管理管理费费1.36元/M月投投资资/发发展商展商深圳众望/光耀集团(惠州)物物业业管理（管理（顾问顾问）万科物管顾问公共配套公共配套建行、商业街、会所、北师大惠州附小商商业业配套配套荷兰卡尔风情商业街营销营销/推广特色推广特色深圳、惠州两地房展会、深圳看楼团活动、“幸福置业黄金月”等活动，另外铺天盖地的户外广告。个盘赏析之 荷兰水乡个盘赏析个盘赏析鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝30、 本楼盘名称楼盘名称东方威尼斯位置位置惠州东平半岛占地面积占地面积150000 M建筑面积建筑面积260000 M容积率容积率1.59总户数总户数345户（一期）车位车位1345个销售率销售率60%开发商开发商群星地产销售代理销售代理中原地产户型及户型及其比例其比例户型结构户型结构3房2和3厅4房2和3厅5房（复式）面积（面积（MM）140149 182187167190 182223304314户型比例户型比例60%30%10%认筹时间认筹时间2006.8.27开盘时间开盘时间2006.10.14实收均价实收均价4000元/M起价起价3300元/M最高价最高价4500元/M备注备注东方威尼斯31、项目预计分三期开发，其中一期占地4万多平方米，总建筑面积近8万平方米，共345户。由18套独院别墅、4栋710层的宽景公馆和2栋15层的街景洋房住宅组成，设置有6000多平方米的大型商业及公共设施，车位共300多个。个盘赏析之 东方威尼斯个盘赏析个盘赏析2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本楼楼盘盘名称名称东湖花园7号小区项项目推广名称目推广名称花园里的花园占地面占地面积积38413 M建筑面建筑面积积128345M容容积积率率2.3绿绿化率化率3932、.5%车车位位600余个总户总户数数685户户户型及型及其比例其比例户户型及面型及面积积2房2厅：8390 M3房2厅：116134 M4房2厅：125153 M户户型比例型比例15%55%30%竣工竣工时间时间2008年（整个项目）入伙入伙时间时间2007.6付款方式及付款方式及优优惠惠早期一次性9.5折，首期30%，按揭70%，9.7折；目前没有任何折扣。实实收均价收均价4000元/M起价起价3500元/M最高价最高价4650元/M管理管理费费1.1元/M月销销售率售率65%开开发发商商隆生地产广告推广广告推广涛声广告备备注注项目主要以多层经济型住宅为主，另设计少量小高层住宅(与总户数比例33、约25%)；小高层为1618层的高层住宅。目前项目正在建设八号小区，将引进吉之岛进驻。个盘赏析个盘赏析个盘赏析之 东湖花园2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本房地产一级市场房地产一级市场05年，惠州挂牌出让用地有42宗，总面积为295.19万平方米，总成交价为117258万元。其中，成交总价最高的是GJB2005-2号地块，为3.8亿；成交单价最高的是GXP2005-1号地块，为3086元/平方米。挂牌转让土地有13宗，面积为16.68万平米，成交34、价为4124万元。其中，成交总价最高的是GHH2005-7号地块，为1298万元；成交单价最高的是GNA2005-4号地块，为930元/平方米。以上的土地交易都是国有土地的交易，尚无企业土地的转让交易。土地交易状况土地交易状况 所属片区所属片区地块宗数地块宗数用地面积（）用地面积（）东平538209江北51291674火车西站419066潼桥镇11228989下角4232440仲恺新区5170920河南岸6129470其他片区151161132鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本土地用途以商住为主土地用途以商住为主 房地产一级市场房地产一级市场05年出让和转让的土地中，商住用地所35、占的比例最大，有七成多，达到227.31万平方米。可见，惠州市政府在出让和转让土地的过程中，注重商业项目对住宅的配套，同时，这也反映土地市场的需求状况。其他一些用地，诸如工业用地或公共用地所占的份额是最少的，仅占1%。2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本房地产一级市场房地产一级市场惠州市国土资源部门采取挂账收地、调整置换和限期开发等方式，按照发展的要求，采取有效的措施，开展对闲置土地的盘整，为全市的重点项目和招商引资项目提供了用地保障，并取得了良好36、的成效。2006年根据惠州市土地收购储备及出让五年计划，将有20块用地出让。其中，河南岸总建筑面积73057平方米的16号小区用地，江北总建筑面积18211平方米的24号小区用地、约30万平方米的25号小区用地、314946平方米的40号小区用地，金山湖总建筑面积115731平方米的11号小区用地和古塘坳总建筑面积约20万平方米的尖峰山用地拟挂牌出让。土地储备有良好保障土地储备有良好保障 鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本房地产二级市场房地产二级市场施工与竣工面积逐年升高施工与竣工面积逐年升高 近四年惠州市房地产竣工面积逐年升高，但升幅很少，而施工面积却大幅上升。全市施工面积在37、06年1-7月达到422.27万平米，同期增长25.8，其中，惠城区252.43万平米，下降12.1；惠阳区145.7万平米，增长115.1；大亚湾区24.14万平方米，增长225.8。这显示惠阳、大亚湾房地产增长突飞猛进。全市竣工面积由于各中、大型盘陆续进入市场而上升较快，达到41.54万平米，比2004年增长38.9万平米，增幅为44.85。2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本房地产二级市场房地产二级市场预售面积有较大幅度提高预售面积有较大幅度38、提高 06年1至3季度，惠州市房地产业继续保持平稳理性发展态势，全市新建商品房预售面积209.57万平方米，预售金额达59.12余亿元，预售均价约2821元/平方米。06年以来，惠州市新建商品房现售成交面积为124.67万平方米，成交金额达26.55余亿元，成交均价2130元/平方米。其中，惠城区新建商品房预售159.25万平方米，预售金额43.14亿元，预售均价为2709元/平方米。新建商品房现售成交面积82.22万平方米，成交金额19.43亿元，成交均价2364元/平方米。与2005年相比，各预售指标均有较大幅度的提高，这显示前两年以大盘开发为主的楼盘正进入销售阶段，市场供应量的增幅较大，39、其市场吸纳力良好，前景普遍被看好。名称名称2004年2005年同比增长预售面积（万预售面积（万）178.2206.115.6%预售套数（套）预售套数（套）146981904929.6%鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本房地产二级市场房地产二级市场销售呈稳步上升态势销售呈稳步上升态势 近六年惠州一手商品房交易面积呈稳步上升势态，年均增长率23.3%。2005年，全市商品房销售面积达到136.76万平方米，比去年上涨35.23%。其中，惠城区有102万平方米，占74.58%；惠阳区9万平方米，占6.58%；大亚湾区12.1万平方米，占8.85%；博罗县10.4万平方米，占7.6%。40、在所有区（县）中，惠城区商品房交易增长最快，较去年上升53%。至2006年1-11月，全市商品房销售面积达到177.17万平方米，同期增长82.7%。鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本房地产二级市场房地产二级市场空置率将继续小幅上升空置率将继续小幅上升 2005年商品房空 置面积94.70万平方米，空置率约24.0，比2004年增长近20万平米，增长26.7。至2006年1-11月，全市商品房空置面积62.30万平方米，空置率24.0%，空置率基本持平，保持不变。鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本房地产三级市场房地产三级市场惠州二手房的交易主要集中在惠城区。0541、年，惠城区二手房的交易面积和交易金额分别为84.31万平方米和9.51亿元，均实现了两位数的增长。但交易均价上涨的幅度不大，只有1.6%，这主要是受一手房供应量充足的制约，使二手房的上涨空间非常有限。同时，二手房的交易均价相对于一手房的交易均价来说是较低的，其均价不足一手房交易均价的1/2，这说明当一手房的交易均价上涨后，二手房的交易均价还是有充分的上涨空间。二手房交易活跃，价格有很大上涨空间二手房交易活跃，价格有很大上涨空间 名称名称交易面积（万交易面积（万）交易金额（亿交易金额（亿元）元）交易均价（元交易均价（元/）2004年74.438.2611102005年84.319.511128鸿42、鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本惠州房地产价格走势惠州房地产价格走势从图表上相关数据看，近年惠州房价走势略有起伏，02住宅均价2394元/平方米，比01的2486元/平方米下降了3.7%，03年均价1965元/平方米，比02年下降18，04年均价2424元/平方米，比03年上涨23.36%，05年均价2614元/平方米，比04年上涨7.8，到06年1-11月，商品房均价达 到2879元/平方米，同比增长10.4%，2003年之后基本上呈现上涨趋势。经过房产泡沫后，惠州房价一路攀升经过房产泡沫后，惠州房价一路攀升 鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本惠州楼盘主要特征43、分析惠州楼盘主要特征分析物业及产品类型多样物业及产品类型多样 物业类别物业类别 均价均价 分布区域分布区域 代表性楼盘代表性楼盘 所占比例所占比例一类4000-7800 元江北、东平、金山湖、水口镇合生帝景湾、奥林匹克花园、蓝波湾、合生国际新城、东方威尼斯、金山龙庭（别墅）10%二类3000-4000 元江北、东平、河南岸、金山湖金裕碧水湾、丽日百合家园、雅庭院、荷兰水乡、东湖花园、金山龙庭（小高层）25%三类2000-3000元；江北、东平、河南岸、演达、金山湖华尔富米兰生活、金城花园、嘉和名苑、经典故事、阳光假日花园、雍逸园、美地花园城、山水华府47%四类2000元以下江北、麦地、演达润宇44、旺江楼、都市新岸、惠泽南苑18%从惠州房地产市场价格来看，一类顶尖豪宅产品均价集中在50008000元/平米之间，性价比较高，还具相当的上升空间，同时这类高端住宅项目也占据大量优质土地资源，必然会带动惠州楼市房价的上涨。而从市场消化量来看，市场上以二类产品居多。鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本户型产品户型产品 面积区间（面积区间（）主要面积区间（主要面积区间（）别墅（Townhouse）190-365 220-310 复式 160.88-253.85 180-220 四房 137-183 150-170 三房 83.77-138.3 110-125 二房 51.91-87 745、0-85 一房30.2-57.7635-45从物业类型看，惠州楼盘涵盖了别墅、Townhouse、小高层、高层、多层等多种产品。从惠州房地产市从惠州房地产市场户型产品供应结构来看，三房及四房是惠州市场场户型产品供应结构来看，三房及四房是惠州市场的主力产品，的主力产品，二房的面积一般偏大，在7080平米之间，且优质的产品很少，而复式与一房则是市场供应量最小的产品。从产品面积来看，Townhouse主要面积区间在220至310平米，独栋别墅面积则可达到350平米以上。四房面积多数在140平方米以上，面积较大，而三房则涵括了从80140平方米的区间，120160的比较常见，80-10080-100平46、方米的精致小三房很少，高平方米的精致小三房很少，高质量的产品在市场上几乎是个空白。质量的产品在市场上几乎是个空白。物业及产品类型多样物业及产品类型多样 惠州楼盘主要特征分析惠州楼盘主要特征分析鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本惠州楼盘主要特征分析惠州楼盘主要特征分析楼盘项目差异性分析楼盘项目差异性分析 1 1、楼盘项目定位各异、楼盘项目定位各异从项目定位来说，普通住宅、洋房、别墅、Townhouse、高端项目是惠州楼盘的主要类型。惠州大部分楼盘均价还处在3000-3500元/平方米左右，像金迪新苑、东江学府、东湖花园、碧水湾、雍逸园等，值得注意的是，从价格说，惠州为数不多的洋房47、可以列在普通住宅范围内，因为其价格也在3000-3500元/平方米之间，仅比一般的社区住宅高出几百元，但这些洋房分布在别墅、Townhouse社区内，比一般住宅更有竞争优势。别墅、Townhouse是近年惠州涌现出来的一批楼盘，蓝波湾、合生国际新城、半岛一号、御龙山、白鹭湖别墅等代表着惠州房地产目前最高的开发档次。惠州缺少能与别墅、Townhouse相抗衡的豪宅，高端项目并不多，但少数拥有江景、湖景、山景资源的小高层、多层住宅在惠州应该属于高端项目，像荷兰水乡、全部精装修的帝景湾、金山龙庭里的小高层等，帝景湾均价达到6000元/平方米，与Townhouse均价不相上下。鸿鸿 景景 春春 天天 48、廊 院 式 生 活 蓝 本惠州楼盘主要特征分析惠州楼盘主要特征分析2 2、项目先天资源差异、项目先天资源差异从惠州各楼盘具备的先天资源来说，地段、景观、规模及品牌是首先考虑的几大要素。拥有核心地段的楼盘自然受大众关注，价格也理想，最典型的就是处在惠城中心地段的高层楼盘丽日百合部分物业达到4500元/平方米的均价。有江景、湖景、山景资源的楼盘在惠州同样受市民青睐，帝景湾、荷兰水乡、金山龙庭、万科大 辣甲岛项目、御龙山别墅等都具代表性。惠州讲究 客家文化，大盘、大社 区往往受到人们欢迎，像东湖花园、金山龙庭、东江学府、奥园项目、合生国际新城等楼盘都被人们看好。惠州人对本土品牌发展商较认可，像惠州本49、地的国华、隆生、金迪、金宝等开发企业就享有较好的口碑，客户对其项目的认同感较强。鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本3 3、项目风格与文化迥异、项目风格与文化迥异现代式风格：现代式风格：丽日百合、东湖花园、东江学府、金迪新苑等，现代风格是目前中国人比较容易接受的住宅风格，建筑形态比较简洁、明朗。东湖花园惠州楼盘主要特征分析惠州楼盘主要特征分析西班牙风格西班牙风格：半岛1号、雅庭院较为典型。半岛1号别墅讲究细节，其外墙选用装饰性的乳胶漆，门窗选用西班牙古典风格的木纹窗，两旁有装饰性板叶。而雅庭院规整的建筑空间，浑圆厚朴的地中海式白色围墙，深香缤色的大凸窗，红色为主色调的拱形瓦面，显50、示西班牙建筑的奔放个性。丽日百合雅庭院鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本惠州楼盘主要特征分析惠州楼盘主要特征分析欧式风格欧式风格：荷兰水乡、帝景湾、东方威尼斯等楼盘比较典型，这些楼盘处于东江边上，自然景观比较好，它们以水景文化为主题，建筑形态追求欧式风格，部分楼盘甚至名称都带有欧式烙印。帝景湾荷兰水乡鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本惠州楼盘主要特征分析惠州楼盘主要特征分析欧式风格和现代风格欧式风格和现代风格兼而有之：像蓝波湾、金山龙庭，它们都有欧式别墅、Townhouse，蓝波湾Townhouse门前还有罗马立柱装饰，但这些楼盘也有多层洋房，建筑简洁、明快，现51、代感强，金山龙庭还有现代风格的小高层。金山龙庭蓝波湾鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本惠州楼盘主要特征分析惠州楼盘主要特征分析高尔夫物业高尔夫物业：棕榈岛高尔夫别墅带有浓郁的东南亚巴厘岛风情，其园林花园洋溢着东南亚风情，岛内会所、各种摆设与布置均参照东南亚各地的旅游胜地优点，度假风情一览无余。棕榈岛中式风格中式风格：也许是起步较晚的原因，惠州目前纯粹的中式风格住宅小区还未兴起，不过2006年正填补这一空白，已经有项目在酝酿动工，如金山湖一号、山水江南项目。金山湖一号鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本惠州楼盘主要特征分析惠州楼盘主要特征分析4 4、楼盘客户群差异、52、楼盘客户群差异从惠州楼盘客户群来说，惠州楼盘客户群分为本地中等及中等偏上收入家庭、公务员、教师、外企管理层、效益较高的企业管理层、生意人等，外地客户有深圳、广州、东莞等地人。惠州不同楼盘有明显的差异性，普通楼盘基本上是以本地居民为主，家庭收入在中等及中等偏上水平，一些较好的楼盘如带有多层洋房、别墅、Townhouse的楼盘，景观资源较好的楼盘，客户基本上是以公务员、大学教师、生意人、外企管理层为主，深圳、广州、东莞等地的外地客户有一定比例，主要以深圳客户为主，占了绝对比例，一些楼盘的深圳客户比例达到30%，像惠阳半岛1号的深圳客户甚至达到了50%。目前惠州正在开发高端别墅项目，如棕榈岛、中信汤53、泉别墅、白鹭湖别墅，这些项目的客户群基本以壳牌管理层、惠州较富裕的阶层、深圳客户以及其它地区有较高收入的群体为主。鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本水口处在惠州市区东出口，是惠州的东大门，与市区规划融为一体，接受来自香港、深圳、广州、东莞、大亚湾等地的辐射，是参与港深产业分工和承接周边地区产业转移的理想地区。作为惠州市区的东大门，水口成为惠州东部崛起的战略支点。除了优越区位之外，水口还拥有充足的土地资源，便于连片集中开发。流经水口的东江及数量众多的湖泊、山塘、水库为水口的工业和生活用水提供了充足的水源。在位置和资源的支撑下，水口发展基础扎实。目前，水口有外资企业约300多家，现54、已形成纺织、电子、化工、食品、服装为支柱的外向型工业体系。水口的农业也正由传统农业向现代农业转变，“三高”农业蓬勃兴起并已成为农业发展的主导力量。第三产业中，房地产、酒店、旅游休闲、商贸以及饮食的发展势头不减，成为水口经济的重要增长点。连续几年，水口的国内生产总值、三大产业总值都呈现出快速增长势头。随着惠城区版图的进一步扩大，水口由镇级行政编制改为街道办事处，作为市区通往惠东、潮州、汕头、福建等地的门户，其行政编制的改变是一次历史性机遇，更是水口发展史上一次质的飞跃。片区宏观环境调查分析片区宏观环境调查分析 水口片区分析水口片区分析鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本水口片区分析55、水口片区分析片区城市发展规划片区城市发展规划 魅力新水口魅力新水口 八方有来客八方有来客 水口是新家水口是新家 优越的区位优势和环境优势，像一块巨大的磁石，吸引着四面八方的投资者、外来工，他们与当地居民和谐共处，共建水口的美好未来。作为惠州市区的东大门，水口，正在打造惠州市区东部区域性惠州市区东部区域性城市中心城市中心。鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本从市场现状来看，水口大部分已售楼盘规模较大（合生国际新城、蓝波湾等楼盘），一般在几十万平方米，容积率低的大型社区，目前该片区楼盘较少，待开发的项目有临近本项目的远水水口项目占地15.9万左右高档住宅项目；片区以别墅产品为主，均价56、与其它片区同类产品相比较低；位置相对较偏，周边配套暂不成熟，片区形象及消费力有待提升；片区利好消息：纳伟仕科技项目数亿元投资注入水口并不断扩大生产规模；水口文体中心和水口湖滨公园建成投入使用，南旋皇冠五星级国际假日酒店项目正式启动，富士康 集团的迁入将改变水口片区人口结构，进一步提升水口的区位优势和竞争力。水口片区分析水口片区分析片区房地产发展及预测片区房地产发展及预测 鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本有市场，就看筋斗怎么翻！有市场，就看筋斗怎么翻！从物业类型看从物业类型看：惠州楼盘基本上以别墅、Townhouse、小高层、高层及多层为主，在这些物业类型中，其产品表现形式有别57、墅（Townhouse）、复式、四房、三房、二房、一房多类，其中三房和四房是惠州的主力产品，而复式与一房则是市场供应量最小的产品。单纯从户型产品的结构来看，三房和四房是市场上最畅销的户型。从产品面积来看从产品面积来看：四房面积多数在140平方米以上，面积较大，生活追求舒适，而三房则囊括了从80-140平方米的区间，有80-100平方米的小三房，也有宽敞舒适的大三房，可以满足不同层次的需求。因此在打造产品时，必须寻求突破，找出差异，开发出新颖、有创新的产品方能赢得竞争。从产品价格趋势来看从产品价格趋势来看：近几年，以别墅、Townhouse、洋房为主的高端项目正大量涌现出来，蓝波湾、合生国际新城58、半岛一号、棕榈岛、御龙山、金山龙庭以及正待开发的汤泉别墅、白鹭湖别墅等楼盘就是其中的代表。高端项目必然会带动惠州楼市房价的上涨。从发展趋势来看从发展趋势来看：精品楼盘和花园住宅小区的相继开发和推出，发展呈规模化、花园化，产品日益成熟，住宅郊区化日益明显。以“山水组合、低密度、社区化”为标志的人居环境质量在珠三角各市中居于前列，”绿色惠州、宜居典范”的品牌日益彰显。鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本第二篇第二篇 项目地块项目地块价值塑造，地块价值塑造，地块SWOTSWOT分析分析鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本地块区位地块区位地块位于惠州市水口镇三环路以西，与59、水口文体中心、湖滨公园隔路相望。文体中心作为水口镇中心区文化、体育、休闲、生活中心，使水口生活质量、生活氛围得到提升，具有不可替代的重要地位，随着城镇生活配套的日螓完善，项目地块潜在价值将逐渐凸现。本案蓝蓝 波波 湾湾国国 际际 新新 城城水水口口文文体体中中心心湖湖 滨滨 公公 园园地块分析地块分析本本 案案本本 案案市 区 图水口规划图鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本地块分析地块分析地块现状地块现状地块东北两面临路，西面为人民南二路，路面上空悬有高压线。地块呈规则长方形，南北长，东西窄，地势平坦；地块内无任何待迁建筑物。鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本地60、块四至地块四至北北面隔路与正兴建的制衣厂相望。东面目前为空地，是待开发用地。南面紧临一空调厂，厂附近空气遭到污染，有难闻气味发出。西面紧挨着农民房。项目地块四至环境较差，没有任何景观资源。地块分析地块分析鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本项目周边配套项目周边配套地块分析地块分析 区域交通区域交通项目地块处于三环路以西、龙湖大道以东，三环路和龙湖大道纵贯水口镇区南北，其中三环路往北可通河源，向南可达深圳、大亚湾，交通便利；而龙湖大道则是水口镇主干道，有13、27、318、388、398以及399路等多条路线来往于水口镇政府和惠州市之间，与市区紧密相联。龙湖大道人民南二路三环路鸿鸿61、 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本地块分析地块分析 区域环境区域环境项目地块与水口镇湖滨公园、文化体育中心隔路相望，空气清新，天蓝、水清、草绿，因此可称为惠州的“后花园”。区域内已有蓝波湾和合生国际新城高档大社区，随着南旋皇冠五星级国际假日酒店项目正式启动，富士康集团的迁入将改变水口片区人口结构，进一步提升水口的区位优势、生活质量和竞争力。惠州提出建设“投资创业、旅游休闲、生活居住”的城市规划，全力打造可持续发展的健康生态人文环境，水口成为惠州东部崛起的战略支点。水口湖滨公园水口文化体育中心鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本地块区域内配套较为完善，区域内有龙湖商业街62、（约200米）、天天百货（约100米）、新佳购物广场（约150米）、中国农业银行（约100米）、水口医院龙湖门诊（约120米）、大湖学校等配套，足够满足市民生活需要，但目前地块周边人气稀薄，没有有效的商业配套支持。此外项目地块南北两面均为工厂，影响项目后期形象，南面的空调厂还伴有难闻的气味，如不治理，将会成为本项目的障碍点之一。周边配套周边配套地块分析地块分析南面空调厂天天百货鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本地块分析地块分析北项项目目地地块块项目规划控制要点项目规划控制要点项目技术指标用地面积32110平方米总建筑面积105963平方米其中住宅94763平方米商业11200平63、方米容积率3.3绿化率30%按照项目地块的资料及建筑参数可以得知，在做足容积率的情况下，项目将是以住宅为主的高层建筑，因此，楼栋排布要充分考虑朝向、光照、通风以及噪音等各因素。鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本地块分析地块分析项目项目SWOTSWOT分析分析优势优势StrengthStrength地块自身：地块自身：地形方正，地势平坦，易于项目产品规划；区域环境：区域环境：与水口镇文化体育中心相邻，文体、生活休闲资源比较丰富；周边社区：周边社区：片区内的蓝波湾、国际新城等项目均属高档别墅楼盘，提升了片区整体形象，与 城市未来高档居住区为邻。地理位置较好，有丰富的生活休闲资源。鸿64、鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本地块分析地块分析项目项目SWOTSWOT分析分析劣势劣势WeaknessWeakness容容 积积 率：率：项目容积率较高，为3.3，在一定程度上限制了项目的品质和规划；四至环境：四至环境：地块所处地段较差，工厂、厂房、农民房、杂草地等脏乱的环境将对项目近期造 成负面影响；另有地块上存有高压线，对项目后期销售带来制约；生活配套：生活配套：项目周边目前人气稀薄，居住氛围差，缺乏日常商业配套，居家购物近期将不会 有明显的改善。容积率高，现有环境差，生活配套设施不完善。鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本地块分析地块分析项目项目SWOTS65、WOT分析分析机会机会OpportunityOpportunity整体市场：整体市场：近几年惠州地产市场高速发展，但整体市场仍运行良好，整个市场后期看好；城际交通：城际交通：2010年地铁三号线、深惠轻轨列车的开通，“一小时生活圈”炒作使越来越多的 深圳投资客户涉足惠州地产投资，这将强力拉动惠州地产的发展；销售价格：销售价格：目前水口片区的房价仍处于惠州市较低价位，更是珠三角城市的硅谷，还大幅上 涨的空间，升值潜力巨大。市场运行良好，外地客户成交看好，价格升值潜力大。鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本地块分析地块分析项目项目SWOTSWOT分析分析威胁威胁ThreatThrea66、t房产政策：房产政策：国家近年固定资产投资的姿态及出台的政策，一定程度上制约了地产市场；竞争对手：竞争对手：片区内相继推出一些住宅项目，加上国际新城和蓝波湾后期项目的推出，将不可 避免的对本项目后期入市造成一定影响，分流一部分本项目的目标客户群，且对 本项目的市场竞争力带来压力和冲击；其他片区：其他片区：随着江北片区的规划及基础设施进一步完善，将分流本项目的部分目标客户。房产政策频出，客户置业谨慎，竞争对手及其他片区分流客户。鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本去哪里寻找这片土地的点金魔杖？去哪里寻找这片土地的点金魔杖？做细市场做细市场 做精产品做精产品扬扬 长长 强化水口湖滨公67、园与文化体育中心的生活休闲资源及项目发展前景；在操作中适当借助周边大社区的良好形象为自身推广；通过创新，打造片区标志性的、具有自己独特性的高层产品。避避 短短 做细市场，通过科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出；围绕项目地块的属性和市场定位，做精产品，再加以精致的包装，软硬相加，以产品来提升项目 的品质；关注政府政策，调整项目推广策略。鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本第三篇第三篇 项目定位项目定位主张，水口新区廊院式生活蓝本主张，水口新区廊院式生活蓝本 鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本体现项目价值最大化，是我们对本项目的体现项目价值最大化，是我们68、对本项目的思考原点思考原点【项目价值=经济价格+社会价值】经济价值：项目利润最大化、回款最化社会价值：奠定公司及楼盘在惠州的市场地位，提升公司品牌鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本根据市场其它项目的常规操作模式是先做产品再找客户，但对于本项目来判断，这样操作风险将会很大，建议项目先预期找到我们预定的客户群体，然后针对项目的目标客户群做产品定位，这样项目的风险相对会更小，也就是为项目的客户量身定做最适合的产品。房子，为客户量身定做！房子，为客户量身定做！项目定位项目定位鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本群分时代，认识我们的上帝群分时代，认识我们的上帝根据中原对惠州69、专项市场调查统计的数据分析来看，在线阶段的市场上，惠州置业群体中活跃着以下几类人群，他们是惠州地产市场的绝对主力，他们也将是我们的上帝。惠州本地人、私营企业主、个体商户；惠州本地人、私营企业主、个体商户；惠城周边企业白领；惠城周边企业白领；惠州行政管理人员、企事业单位高层管理人员；惠州行政管理人员、企事业单位高层管理人员；地产专业投资客。地产专业投资客。项目定位项目定位鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本群分时代，认识我们的上帝群分时代，认识我们的上帝惠州本地人惠州本地人 他们是惠州中端置业群体，以中层职员、中高及技术员、教师、公务员为主；他们主要集中在3045岁之间，多是工薪阶70、层，有稳定的收入，多选择按揭为主；他们以35口之家居多，多与父母同住，渴望有独立的互不干扰的居住空间；他们有区域情结，会选择原居住区域与原生活氛围相对接近的区域购买；他们关注社区居家氛围及周边配套，会选择与生活息息相关的便捷社区；他们注重性价比，对价格比较敏感。项目定位项目定位鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本群分时代，认识我们的上帝群分时代，认识我们的上帝私营企业主私营企业主 他们以办厂为主，经商意识较强，有自己的产业及可观的积蓄，购买力强；他们注重产品的综合素质和品质感，注重与自己身份、地位相匹配的高档物业；他们关注自然景观资源，注重小区环境及家庭居住氛围，追求休闲舒适的生71、活享受；他们大多与家人一起居住生活，两至三代同堂，注重生活品质和温馨感；他们的需求主要为三、四房的中大面积户型，以二次以上置业为主。项目定位项目定位鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本群分时代，认识我们的上帝群分时代，认识我们的上帝个体商户个体商户 他们大多在惠州经商居住有五年以上，大部分是潮汕籍早期移民，一般经营餐管、杂货店、货运等 生意，收入来源较为稳定，积蓄较为丰厚；他们注重产品的性价比和户型的使用型，注重风水及朝向；他们会选择与原居住范围较近的楼盘，或其经商的片区范围内；他们关注周边配套，特别是交通、教育、医疗等；他们的需求主要以中大户型为主，方便几代人居住。项目定位项目72、定位鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本群分时代，认识我们的上帝群分时代，认识我们的上帝惠城周边企业白领惠城周边企业白领 他们主要来自惠东、惠阳以及博罗，期望有一个好的生活环境；他们主要是由惠城周边的民营企业、私营企业及工业园的白领阶层组成；他们注重社区的规模、自然景观以及居住的舒适性；他们喜好独特的创新产品，希望社区品质能体现其尊贵身份；他们的需求主要为二、三房的中小面积户型，以一次以上置业为主。项目定位项目定位鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本群分时代，认识我们的上帝群分时代，认识我们的上帝行政管理人员、企事业单位中高层管理人员行政管理人员、企事业单位中高层管73、理人员 他们是惠州房地产市场上中高端置业群体；他们一般来惠州五年以上，收入稳定，有丰厚的积蓄，购买力强，有改善现居住条件的愿望；他们希望购买能与自己身份、地位相匹配的中高档物业；他们注重楼盘周边生活配套便利，关注产品的舒适性和景观；他们渴望品味新的生活方式，对创新产品接受力强；他们的需求以居家为主，多是二次置业。项目定位项目定位2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本群分时代，认识我们的上帝群分时代，认识我们的上帝地产专业投资客地产专业投资客 他们是专74、业的地产投资者或公司的高层人员，有着较富余的闲散资金；他们最注重城市的发展前景和片区的规划；他们看重产品的升值潜力；他们注重产品性价比和租金水平，追求低成本、低风险、高回报；他们置业后在短期之内主要用来出租或转手获利；他们主要来自深圳。项目定位项目定位鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本客户定位客户定位我们的上帝我们的上帝本项目主本项目主要客户群要客户群惠州本地人，以水口居多惠州本地人，以水口居多小私营企业主小私营企业主惠城周边企业白领，以龙惠城周边企业白领，以龙湖工业园区为主湖工业园区为主行政、企事业单位中高行政、企事业单位中高层管理人员层管理人员项目定位项目定位2008房地产75、营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本项目定位项目定位根据惠州市目前房地产住宅市场的构成，将市场划分为四个梯度，即豪宅、中高档住宅、普通住宅以及公寓四个细分市场，每个细分市场都有它独特的定位因素，根据每一个市场的定位因素与本项目的资源因素相对照，从而准确判定本项目更适合进入哪个细分市场。地产因子公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区中高档住宅对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通主干道、高压线、76、工厂等普通住宅对小区周边市政配套要求高很高高一般普通住宅对容积率要求无一般低很低普通住宅区域环境要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源中高档住宅小区物管的要求低不高高很高中高档住宅建筑、质量、装修要求低一般高很高精品设计中高档住宅对休闲空间要求无一般高很高具有品位的专用康乐、商务会所及小区环境中高档住宅鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本项目定位项目定位前面图表显示，本项目的档次定位影响因素与中高档市场极为相似，根据各细分市场定位的影响因素、前期市场调研所反映的有效需求空间、消费群体的置业需求以及项目资源条件的相互迎合度，我们建议项目进入中高档的细分市场，打造中高档高层住宅精品77、典范中高档高层住宅精品典范2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789鸿鸿 景景 春春 天天 廊 院 式 生 活 蓝 本项目定位项目定位需要厘清的问题需要厘清的问题本案位于三环路以西，水口龙湖大道以东，周边先天优势就是与水口文化体育中心相邻，但比此优势更具优势的楼盘惠州有更多，而现阶段项目四至环境比较杂乱，以至本案缺乏一个能与竞争对手拉开差距、给消费者鲜明印象的特性；本案周边不是厂房，即是农民房，地块之上还存在高压线，给市民的印象是偏、乱、差，所以本案于惠州，如果单以卖房子而卖房子，没有一个明确的推广主题78、和楼盘实际的卖点支撑，将显得空洞、虚无；通过前面的市场分析和对项目自身的审视，我们可以看出如果只是跟着市场的风，做目前市场普通的产品，我们不可能吸引周边客户的目光，更不可能从其他片区抢来客户，很容易将项目淹没于市场；而就我们这个项目而言，要想实现项目价值的最大化，做出特色，制造出一个能立于市场、给消费者鲜明印象的特性，将是我们最好的选择。2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：690317892007-11-19惠州高尔夫别墅项目前期策划案高尔夫这个由皇家宫廷兴起的运动，以其高昂的运营成本及独特的文化内涵，一直以来都79、只有少数人群可以参于。因此高尔夫也成了上等贵族的代名词。高尔夫俱乐部自然就成了上等人仕重要社交场所之一。高尔夫别墅更是成为财富追逐的对象，世界上顶级的豪宅大多源自高尔夫。2003年底国土资源部发布的国土资发【2003】388号文件关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度的通知指出：“对不符合国家产业政策的项目，不切实际的形象工程、政绩工程项目、别墅项目、高尔夫项目，一律不得报批用地”。2004年国务院办公厅20041号文件关于暂停新建高尔夫球场的通知指出：我国高尔夫球场建设将暂缓立项和审批。高尔夫项目审批暂停，高尔夫用地卖少见少，越来越稀缺珍贵。相对其它物业形态，高尔夫物业更具升值潜力和投资价值80、。本项目概况本项目概况项目位于惠州中部,水口镇大和村，地处东江上游江岸。距离广惠高速蓬陵出口仅1公里。项目总占地3000亩，其中2000亩规划为27洞高尔夫球场，1000亩为商住用地。目前规划产品为：联排别墅、洋房、产权式公寓、商业。项目预期08年4月临建售楼部及板房投入使用，5月公开发售。目前高尔夫牌照尚未领取，届时现场也仅有9洞高尔夫展示。1.1.在现有地块条件的基础上，如何最大化的在现有地块条件的基础上，如何最大化的提升项目价值，树立顶级豪宅的形象提升项目价值，树立顶级豪宅的形象2.2.在实现项目价值的同时，如何尽可能的降在实现项目价值的同时，如何尽可能的降低或规避风险低或规避风险3.381、.进一步巩固及提升合生的市场影响力进一步巩固及提升合生的市场影响力世联对开发商目标的理解自04年合生进入惠州，先后开发了合生帝景湾及合生国际新城两个豪宅项目，合生已然在惠州确定豪宅品牌发展商的地位和影响力；然而随着万科、中信、碧桂园、雅居乐、珠投、星河、深业、深振业、富力等地产大鳄挺进惠州，本项目对合生品牌发展有何战略意义？20092009地产实战宝典地产实战宝典100G100G专业地产资料，全国货到满意付款专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：订购热线：13666100049 QQ:1014899638 本案要旨本案要旨本案通过对高尔夫住宅项目开发模式的研究，结合自身地块的条件寻找一条更适82、合本案开发的方向，并在目标客群特征理解的基础上，研究项目与目标客群的沟通内容、沟通策略、沟通方式、以及沟通渠道，并以此展开营销部署。第一部分：市场定位20092009地产实战宝典地产实战宝典100G100G专业地产资料，全国货到满意付款专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：订购热线：13666100049 QQ:1014899638 深圳观澜高尔夫清远碧桂园惠阳棕榈岛深圳中信高尔夫区域主要高尔夫项目参考观澜高尔夫球会项目地址项目地址：位于梅观高速、莞深高速和机荷高速交汇处；项目规模项目规模：216洞高尔夫球场。产品类型：产品类型：别墅、洋房、酒店式公寓；产品主要环球场建设，保证物业对景观摄的83、最佳摄取。设计风格设计风格:地中海风格球会运营时间球会运营时间:1994年房地产推售时间房地产推售时间:2001年客户分布客户分布:私营业主（含在深台商）:约30%;香港客户:约60%;其它约：10投资客户约70%，自住客户30%（自住客以周边企业主为主）主要通过对球会宣传造势，拉动第一高尔夫豪宅形象。最近一期推货时间：最近一期推货时间：年最近一期推货量：最近一期推货量：约60套（储客期长达1年）别墅每月销售在58套月左右，售价：约13万/。目前库存：目前库存：约35套；营销手法：营销手法：通过球会的规模及配套的影响，借助高尔夫国际赛事举办，提升影响力，树立第一豪宅形象。会籍与物业捆绑销售手法84、也有效的加快意向客户的消化。强势推广，大手笔，电视、杂志、户外。我们在珠三角主要高速路都见其广告。观澜高尔夫球会主要通过对球会宣传造势，拉动第一高尔夫豪宅形象。项目地址项目地址：惠州惠阳土湖，临近深汕高速，距离深圳罗湖口岸约1小时车程项目规模：球场总面积2,055亩，球洞数27洞。有三个球场：河湖场，荔河场，荔湖场。标准杆108，总长度为10,360码。建筑用地约65万，总建筑面积约49万，容积率0.83。产品类型：产品类型：别墅、洋房、酒店式公寓；产品主要环球场建设，物业对景观摄取面很广。设计风格设计风格:纯粹东南亚风情建筑。建筑设计及风情是常被抄袭的对像球会运营时间球会运营时间:1999年85、年底27洞正式开放房地产推售时间房地产推售时间:2000年客户分布客户分布:本地客户:约10%;深圳客户:约30%;香港客户:约30%;台湾客户:约25%其它区域(如加拿大新西兰等):约5%;投资客户比例：约；自住（闲居）客户：约棕榈岛高尔夫强调“隐世桃园”，所有配套都以休闲展开，在推广上以小众的口碑宣传为主。最近一期推货时间：最近一期推货时间：年月最近一期推货量：最近一期推货量：套前两月每月销售在套月以上，后期在套月之间，年市场大热时销售也只是套月左右。目前库存：目前库存：29套洋房，售价8，别墅产品售罄，推算售价联排价格约元；营销手法：营销手法：借助中海壳牌集团租赁，形成高端人群居住社区，86、并于带租金发售的形式，拉动投资客户。以球的推广带动房产的销售，结合会籍与物业捆绑销售手法也有效的加快意向客户的消化。推广上主要以小众业主及会员节日假日沙龙为主，辅于少量的专业杂志推介，外展等宣传。休闲配套完善：休闲配套完善：西餐厅、练习场、高尔夫学院、球具专门店、会所酒店、天文台、健身中心、游泳池、室内暧水泳池、篮球、排球、图书馆/阅览室、小农庄、儿童游乐场等 棕榈岛高尔夫强调“隐世桃园”，所有配套都以休闲展开，在推广上以小众的口碑宣传为主。项目地址项目地址：位于深圳龙岗区龙岗镇南部，中信植物园项目规模：占地246万平方米，27洞国际标准杆湖景山地球场产品类型：产品类型：别墅、洋房、酒店式公寓87、；设计风格设计风格:泰式风格球会运营时间球会运营时间:2003年房地产推售时间房地产推售时间:2005年客户分布客户分布:以项目周边的龙岗及福田为主，占90%以上投资客户占约60%，自住客户占约40%中信绿色高尔夫以“看不见的上层，看不见的别墅”诉求，强调良好的生态资源及出尘不出城的生活感受。最近一期推货时间：最近一期推货时间：5年11月最近一期推货量：最近一期推货量：57套月销售在7套月左右。目前库存：目前库存：06年底推出第二期39栋别墅，07年5月已售罄；营销手法：营销手法：以球会带动房产产品炒作、多组合的媒体推广。小众媒体的宣传。山地户型设计，通不同水平的高差，实现层层有景，户户有景中88、信绿色高尔夫以“看不见的上层，看不见的别墅”诉求，强调良好的生态资源及出尘不出城的生活感受。项目地址项目地址：花都区山前旅游大道(花都与清远交界处)项目规模：占地3万亩，36洞高尔夫球场产品类型：产品类型：别墅、洋房；带装修设计风格设计风格:欧式，碧桂园模式的COPY球会运营时间球会运营时间:2006年房地产推售时间房地产推售时间:2006年客户分布客户分布:以项目周边的花都、清远本地自住客为主，以及部分的广州地区投资客。清远碧桂园以“平过自己起楼”为项目诉求，强调项目性价比、快速现金流。拿地后拿地后4个月销售，快速笼资金个月销售，快速笼资金最近一期推货时间：最近一期推货时间：7年9月最近一期89、推货量：最近一期推货量：约约500套月销售在200套月左右。目前库存：目前库存：2万多亩的用地；营销手法：营销手法：高尔球场仅为配套使，在推广上并没重点突出高尔夫特性 超低价策略，强调快速基金回笼媒体集中炒作。现楼及园林展示。清远碧桂园以“平过自己起楼”为项目诉求，强调项目性价比、快速现金流。生活配套齐备：学校、超市、医疗、饮食、公交一生活配套齐备：学校、超市、医疗、饮食、公交一应俱全。而且每个碧桂园配备一个五星级的酒店应俱全。而且每个碧桂园配备一个五星级的酒店模式模式项目项目客户群体客户群体配套配套类型类型销售速度销售速度销售价格销售价格（别墅）（别墅）高尔夫高尔夫溢价溢价球会球会档次档次开90、发目的开发目的长期长期经营经营棕榈岛棕榈岛主要以香港/台湾/深圳的投资客为主休闲商务配套为主1020套/月25000元/高高商住用地规模小。房产作为球会的一体长期经营，走价不走量中信绿中信绿色高尔色高尔夫夫深圳自住及投资客户40000元/高高观澜高观澜高尔夫尔夫香港投资客为主140000元/高高快速快速回报回报清远碧清远碧桂园桂园当地自住客户为主生活配套为主辅于部分商务配套200套/月左右8000元/低低商住用地规模大，强调快速出货，球会就像泳池一样，仅是房产的配套而于高尔夫房产开发模式小结：长期经营型长期经营型好处：有利树立项目档次形象，实现地块价值最大化。坏处：很难实现与普通房产项目的高速91、销售及现金流量，对球场的档次形象设计、规划、品味及现场环境的要求很高。快速回报型快速回报型好处：基金回笼快速，对高尔夫球会的依赖较少，内部环境要求也相对较低。坏处：影响整体项目形象档次，无法实现地块价值的最大化。两种模式优劣点作为高尔夫类物业，两种开发模式，本项目如何选择？选择长期经营型：合适点：合适点：1.适合发展高将本案打造对珠三角有影响力的知名高尔夫球会的初衷。2.高档次的球会也将拉升和巩固合生品牌的豪宅影响力。3.而且作为全国性的知名地产商，本案所需要分摊对企业现金流的压力不会太大。困难点：困难点：长期经营型的高尔夫物业对球会形象及经营状况有很高的依赖性。在球会还未完整展现及成熟运营的92、情况下，项目价值的体现相对单薄，加上球会的牌照是否能成功拿到，目前还很难确定，把宝全都押在高尔夫上风险太大。不可行20092009地产实战宝典地产实战宝典100G100G专业地产资料，全国货到满意付款专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：订购热线：13666100049 QQ:1014899638 选择快速回报型：合适点：合适点：对高尔夫形象和档次的要求不高，适合目前项目开发进度。困难点：困难点：1.无法现实合生豪宅地产形象的进一步提升；2.无法现实地块价值最大化；不可行20092009地产实战宝典地产实战宝典100G100G专业地产资料，全国货到满意付款专业地产资料，全国货到满意付款订购热93、线：订购热线：13666100049 QQ:1014899638 没有模式参照就意味着我们需要寻找新的出路球会牌照的不确定性以及球场的不完整展示，致使以“高尔夫”形象来推广的可能性大大减少。但绕过高尔夫，仅以景观资源作为项目卖点，无疑对项目的价值是有伤害的。为此我们需要寻找新的突破口和价值点去包装高尔夫，尽可能大的保证高尔夫的价值溢价。突破口在那里？我们先从项目价值点开始。属性高尔夫生活成为极少数社会精英身份和品味的标签。同时高尔夫物业也财富最好的体现。“GolfBuilding”是自然环境与人文景观的完美结合。是自然环境与人文景观的完美结合。加上代表贵族的高尔夫。这里将会成为多少富人们的梦想94、天堂加上代表贵族的高尔夫。这里将会成为多少富人们的梦想天堂近临东江上流水岸，清澈无污染，江面宽度达近300米，生态景观得天独厚。独特的江景环境不仅给高尔夫带来更为生态的景观，也使球场更具趣味性和挑战性。景观经济转移方向图广州、深圳土地资源紧张，生态资源透支，产业发展进入了瓶颈期。惠州正成为承接产业转移的首选首选区域区域。1.经过27年的发展，深圳的综合经济实力迅速跻身全 国大中城市前列。目前，深圳正着力构建具有较强竞争力的现代产业体系，原有的一些产业不可避免地将逐渐向外转移；2.产业转移的规律一般是呈梯度进行的，即最临近的地方最先接受产业转移。如接受香港产业转移第一棒的就是深圳和东莞，深圳东莞95、发展起来后又要向周边辐射，惠州无疑成为首选地；3.惠州已经具备了区位、资源、产业、基础、环境等五大优势，具有承接深圳大规模的产业转移的能力；4.深圳的工业产值规模06年已达到1万亿元，而所需要转移的工业的产值将高达4000亿元左右，乐观估计，惠州有望承接2000亿元。惠州将承接深圳产业转移2000亿元产值，惠州也将成为广东经济新的发动机。【投资热土，无限商机】区域区域位于惠城中心区东部的水口镇，是承载城市居住功能的城市新区 【未来高尚住宅开发区】水口南邻马安，北靠东江，西接惠州江北，处于惠城城市圈东部水口中心区水口镇是惠州面向泛珠三角地区与世界经济的经济走廊，是新惠州市区的行政、文体、商务中心96、以及生态居住区。惠州市城市总体规划（2006-2020）江北惠州CBD，行政商务东平高端居住区麦地核心商业区河南岸金山湖南部新城南部数码工业园水口水口以商业性开发为主的生活居住区加上多家知名开发商的合力开发，水口镇将成为惠州未来主要的高尚住宅区之一。本案与市区的距离将进一步拉近。锦湖湾锦湖湾合生国际新城合生国际新城珠光项目珠光项目世纪东方城世纪东方城 江南御都江南御都翡翠长堤翡翠长堤汤普项目汤普项目东东江江新新城城翠湖雅苑翠湖雅苑荷荷兰兰水水乡乡金汇项目金汇项目瑞瑞亨亨项项目目2020年惠州将构建成8条高速公路组成高速网络，与珠三角城市群交通将更加便利【超强覆盖力】交通本案广广惠惠高高速速本案97、项目南临惠水公路，沿路直行可达龙门县，距离广惠高速蓬陵出口仅1公里，可接驳广深、惠河、莞深等多条高速干线，直接幅射珠三角。水口道路网络发达，惠州市规划的主要道路三环路、四环路、惠澳疏散大道和广东东部大动脉-广汕公路及广惠高速公路从区域内贯穿而过。1.2小时车程可覆盖广州/深圳/东莞/香港/河源等区域2.本案还是惠城区离市区最近有高尔夫物业的项目2007年3月29日，南方都市报惠州版三周年特刊隆重出街，惠州市委书记黄业斌接受专访时表示，在未来五年内将惠州大亚湾打造成为广东最大的炼化基地；深圳地铁三号线修到龙岗后，惠州将争取延伸到淡水。深圳地铁12号线 资料发布：来源：深圳地铁网 发布日期：07-98、03-09 12号线连接龙岗次中心区、大工业区及坑梓卫星新城，与3号线一起形成东部发展轴上的快速 轨道交通走廊，采用城市铁路制式。全线长约16.6公里，投资约29.2亿元。交通体系逐渐完善，惠州积极融入珠三角城市群。【城界消失】交通价值点整合：相比其它高尔夫，江景高尔夫的确是有一定的特点，但球会的展示不到位时，其高尔夫的卖点也随之打了折扣。再加上牌照问题，更不能把宝全押在高尔夫上，我们应该寻找更多的价值点。高尔夫球场东江上游水岸地块属性江景高尔夫区域经济强劲交通辐射力强区域属性商机无限商机在哪里？我们发现：晚上8点后，西湖塞车了，塞得的士大佬死活不愿走西湖那条路；惠州的房子好租了、1个小单间设99、备齐的也要上1600元/月，还不愁租，快赶得上深圳、东莞了；酒店生意火得很，听说除房地产外，最好赚的就是酒店业了，店前停的都是来自全国各地的好车！；鬼佬也多了。惠州发展的能量越大，各区域、领域的交流就越多，商务来往就越频繁。我们还发现：惠州的娱乐交际场所很多，但算得上好的商务场所却少得可怜，拿得出手的也就朝天门四面朝壁的康帝酒店了，只此一家每次都是康帝，去多了也就没了意思，可就是这样每次还是预订，晚了没位！惠州一流的商务场所太稀缺了，不仅如此，其实整个珠三角高级商务会所都也是一席难求。高尔夫球场东江上游水岸地块属性江景高尔夫区域经济强劲交通辐射力强区域属性商机无限商务型的江景高尔夫商务型的江景100、高尔夫“进可攻、退可守”“进”：倘若拿到高尔夫牌，除了可以大张旗鼓的推广高尔夫，也在高尔夫之外，得到“商务型”的额外形象力。“退”：倘若拿不到高尔夫牌，我们可以把江景高尔夫做为商务会所的顶级配套，即提高了商务会所的附加值，又带动物业价值提升。定位检验：1、必须有独特差异性；观澜以高球名人的运动带出世界第一球场的排场；棕榈岛强调的是隐世桃园的休闲；中信绿色着重的是大隐于市。其实这些球场都有商务设施，但仅是辅助配套而于，可一直没在推广中强化和应用。2、必须要有可待续的延展性；惠州强劲的发展能量给了商务会所提供了有力的支持和发展空间。通过商务的拓展,我们可以更有效的吸引目标客户。而且江景高尔夫独特性101、也使本案的商务特性难于被市场复制和超越。3、符合品牌发展的方向；毫无疑问，商务型江景高尔夫的出现，将树立惠州、珠三角甚至南中国新的商务标杆。这是符合合生对品牌的进一步巩固和提升的目的的。本案的突破口：商务配套最齐全的顶级江景高尔夫会所基于顶级商务型江景高尔夫会所下建筑群，我们的物业的溢价是在江景、顶级商务会所、高尔夫下产生。因此，如何从形象上、产品上打造这个“商务配套最齐全的顶级江景高尔夫会所”则成了本案推广的关键。20092009地产实战宝典地产实战宝典100G100G专业地产资料，全国货到满意付款专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：订购热线：13666100049 QQ:1014899102、638 形象分解：江景高尔夫商务和熙的风清新空气江水的缠绵浪漫的情怀法国富人运动远离凡嚣高雅脱俗皇室血统生意、金融华尔街伦敦纽约巴黎凡尔赛皇家会所拿破仑第一印象第二印象第三印象合生帝景湾国际新城欧式建筑欧式贵族皇室别宫关键词商务会所的形象定位为：品味高雅，并具有皇室气质和浪漫色彩的商务会所会所案名建议：凡尔赛皇家会所以皇室的高雅和浪漫是能体现项目差异性和优越性的，如观澜的形象是世界第一会所的豪气，中信、棕榈岛则是归隐的休闲，而雅居乐仅是强调山水的资源。凡尔赛皇家会所产品力建议产品力分解可比性优势产品情趣体验服务超前（设施齐、选择多）（江景、高尔夫、园林）（强强联合）攻略（1）引入市场最新的商务103、设施，如：实时多语种翻译系统、卫星及光纤等多渠道接入系统；（2）建议客房的请国际大师主笔，让市场产生比较，强化项目优越性。（3）提供多种风格商务场所，有严谨的、有轻松的、有享受的。（4）在打造上工艺，重点不在奢华材料的选用，而是着重原创的高雅。产品力分解可比性优势产品情趣体验服务超前（设施齐、选择多）（江景、高尔夫、园林）（强强联合）攻略（1）利用现有江景资源，建议在江岸修一休闲木栈道；建议修一个座船坞，放上几艘划艇、几条木船，有浪漫也有品味。（2）当然高尔夫是免不了情趣主菜，但这更多是留给高尔夫设计去完善和处理了。（3）本案占地3000亩，有很大的体量来营造园林，园林的出彩同样也是会所情趣的104、加分点。建议参考凡尔赛宫的皇家浪漫故事设计园林景观凡尔赛皇家会所产品力建议合生也有自己的酒店管理公司，而且也做得很优秀。但是本案的管理还是建议引入全球知名的品牌如：索菲特、喜来登等酒店管理公司树立最新的服务标杆。主要考虑是：预计在未来南旋、富力都将在江北建立五星级酒店，预计其管理也将是以自身的管理公司为主。如果本案同样引用自身酒店管理公司，在服务上本案则没有优势，从而影响顶级形象树立。产品力分解可比性优势产品情趣体验服务超前（设施齐、选择多）（江景、高尔夫、园林）（强强联合）攻略凡尔赛皇家会所产品力建议凡尔赛皇家会所形象再梳理第一印象：配置是齐备的、先进的，在这里可以举行世界性的商务会议；第二105、印象：装修精致、豪华，尽显皇家礼遇；第三印象：建筑艺术的瑰宝，气质高雅；第四印象：27洞江景高尔夫更是优雅人生的象征；物业定位：基于顶级商务型江景高尔夫会所凡尔赛皇家会所下建筑群落也就是说皇家会所的定位就是项目市场定位。如：观澜、中信、棕榈岛等顶级物业其形象都是基于球会形象之下，仅根据组团区别赋于不同组团名。有了凡尔赛皇家会所的形象铺垫，谁将是我们的买家？【第一圈层第一圈层】以惠城、惠阳、惠东常住以惠城、惠阳、惠东常住地的富贵人仕地的富贵人仕【第二圈层第二圈层】广州、深圳、东莞、河源的客广州、深圳、东莞、河源的客户户【第三圈层第三圈层】港、澳、台以及海外港、澳、台以及海外的人仕的人仕在惠办厂开106、公司规模较大的企业老板、在惠办厂开公司规模较大的企业老板、老总。有台湾、也有香港老总。有台湾、也有香港高尔夫球友，有较高投资眼光的商人高尔夫球友，有较高投资眼光的商人高尔夫球友，职业投资人高尔夫球友，职业投资人目标客群客户类型客户类型物业功能物业功能背景特征背景特征价格敏感度价格敏感度购买性格购买性格惠州本地富豪半自住、半投资为主在惠州经济高速发展受益最大人群，急需洗刷身暴发户形象，通过高品味物业提升自身气质。跟随型珠三角有惠州地缘高球爱好者半自住、半投资了解高尔夫稀缺性，对品牌的认知度高，好的管理是他们放心购买的关键有闲钱，半休闲渡假，半投资收益，有空就来住，没空就交给酒店收租。领导型跟随型107、港澳台及海外投资者投资一般是通过商务了解项目，有很强的宏观洞察力，喜欢多套购买，长线投资，认品牌领导型目标客户特征描述第一圈层：在惠办厂开公司的企业主第一圈层：在惠办厂开公司的企业主一般以合资或外资企业为主，在惠经营多年，有较大的企业规模，在其它大城市一般都置有物业，有较高的审美能力。关键词：身份关键词：身份在这些富豪眼里，开名车、住别墅算不上顶级富豪，玩名车、玩别墅才有富豪的气派。高尔夫会籍不算会什么，拥有闲居渡假的高尔夫别墅才算是贴上贵族标签。关键词：商业交际关键词：商业交际大鱼大肉、桑拿夜总会式的交际已经过时玩腻，他们需要更能体现自我价值，有更高品味的交际环境。因此有不少富豪在高尔夫作为108、商务交际的主要场所，而置办一套高尔夫物业，即高雅脱俗，又可以在接待客户的同时展示自身的实力和品味。关键词：价值关键词：价值多年在惠的打拼中，见证惠州近年的迅猛发展，越来越多国际大型企业投资惠州热土，土地、房屋价格不断上涨，形势一片大好。而高尔夫别墅-作为国家严格控制的商品，虽然投资门槛较高，但相比其它物业更具保值和升值能力，乘着价格还不算太高，他们会像炒股一样低位吸纳。客户特征心理切片：第二圈层：周边市县客户第二圈层：周边市县客户目标客户特征描述一般以高尔夫球爱好者为主，拥有不只一家高尔夫球会会籍，常在惠州区域有商业来往，对惠州这几年的发展使他们对未来惠州的发展很有信心，有很高审美能力。关键词109、：新环境新挑战关键词：新环境新挑战对于这类客户来说，不断的尝试新的球场也是对自我新超越一种方式。12个小时的车程对他们来说并不算太长，反而认为正是体验驾使、远离工作烦嚣的最佳距离。关键词：度假地关键词：度假地他们似乎更懂得享受生活，拥有一处高品味的高尔夫别墅居所，得空就和家人、和三五球友到远离尘嚣、生态优美的地方或是打球、或是养心、或是小住，拿得出手又很舒服。关健词：服务关健词：服务相对来说，他们更倾向球会服务舒适度，除了高尔夫球以外，最好还配套更多的设施，如让不玩高球的夫人们SPA一下，让孩子们尽情玩乐的小农庄、游乐场之类的。总之它应该是可以常来休闲圣地。第三圈层：省外或海外客户（主要是香港110、和台湾人）第三圈层：省外或海外客户（主要是香港和台湾人）目标客户特征描述该类客户表现最强的投资性，来访问惠州的时间并不多，一般通过朋友介绍或商务旅游了解项目，他们见多识广深知高尔夫物业比其它物业更具保值和升值潜力。只要球会有好的管理，物业有合适的价格就可让他们产生购买的理由。关键词：长线投资关键词：长线投资相比其它客户他们在投资方面更为成熟，经济能力更为雄厚，对政策及经济等基本面更为关心，他们对物业投资大多以长线持有策略，很少因为一时的价格波动而出手放盘。关键词：多套购买关键词：多套购买作为成熟的投资者，高尔夫物业这种低风险高回报的商品，他们吸纳的规模更大，多套购买或团购意识很强，希望可得到更111、优惠的价格折扣。关键词：品牌信任关键词：品牌信任因为很少回到球会，球会运营好坏与否直接影响物业的价值，所以他们更为关注发展商运营商的球会管理水平。知名品牌会让他们更为放心，更愿意掏钱购买。新世界的惠阳棕榈岛就常有这样整栋购买公寓的客户。目标客户特征小结：目标客户特征小结：一、该类客户相对其它别墅用户更为高端，更为分散，客户积累更长。其它球会的物业大多都是在其它球会有一定知名度且有一定的会员积累后启动房产。二、客户对物业的购买基本是基于球会能有良好运营情况发生，因此本案只有9洞展示条件下要吸引该类客户，存在一定的难度。三、客户圈层的不同，对物业购买的心理有所差别，应该针对不同客户启对相应的推广策112、略。、针对第一圈层客户，更多强调是身份身份、地位地位和成就成就；、针对第二圈层客户，强调是休闲休闲、生态生态、度假度假和服务服务；、针对第三圈层客户，则强调品牌品牌、地段地段，升值升值；第三部分：世联的力量本报告共本报告共88P，试用版删部分内容。，试用版删部分内容。更多地产资料，请订购更多地产资料，请订购0909地产实战宝典地产实战宝典近近100G100G专业地产资料轻松拥有！专业地产资料轻松拥有！全国免费送货上门，货到满意付款！订购热线：13666100049 QQ:1014899638自年进入内地市场以来，世联始终依据客户需求和市场变化，不断创新。2007年，在全中国已拥有16家分支机构113、超过3000名员工，总销售额达多亿，目前代理项目500多个，为多家企业建立长期合作伙伴关系。在2005-2007更评为 中国房地产策划代理品牌价值TOP10第一名。多年专业服务，世联储备了大量高端的投资客户资源，并成立高端客户管理体系尊贵会，加上全体销售的“联动”机制在众多项目特别珠三角、长三角等热点投资区域的销售中起到事半功倍的效果，也创造许多经典案例。稳健、创新、服务中国的世联经典案例一：万科十七英里：世联联动客户成交率70%80%位位 置置:深圳市龙岗区葵涌镇溪涌占占 地地:67571平方米 容积率容积率:0.73物业类型物业类型:一期排屋住宅、二期小高层度假club 价格：价格：1万114、美元/平米推售时间推售时间:2005年经典案例二：公爵小镇：世联联动客户成交率70%位位 置置:博罗境内的汤泉镇占占 地地:25万平方，容积率容积率:0.16物业类型物业类型:独栋别墅独栋别墅：17000元/平米推售时间推售时间:2006年毗邻毗邻 2727洞高尔夫，洞高尔夫，4 4湖环绕，湖环绕，经典案例三：南山国际：初期靠世联联动客户启动销售，联动客户成交率南山国际：初期靠世联联动客户启动销售，联动客户成交率60%用用 途途：集商业、办公与公寓功能为一体的综合大厦。位位 置：置：大亚湾行政中心区，紧靠大亚湾管委会，距世界第四大石化城仅5公里总建筑面积:50000平方米推售时间推售时间：2006年初推售物业推售物业：公寓：3500元 写字楼：4200元让更多的人享受真正的地产服务让更多的人享受真正的地产服务 世联地产2007 11You enjoy.We serve.谢谢聆听！预祝合生高尔夫项目圆满成功